Tag archieven: wetsvoorstel

Reactie Hielkema & co op het Wetsontwerp betaalbare huur

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Hielkema & co heeft daarnaast een update van een recente blog over de inhoud van het wetsvoorstel gepubliceerd.

Hielkema & co advocaten heeft een uitgebreide analyse gemaakt voor het antwoord op de vraag of het Wetsontwerp betaalbare huur strijdig is met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Hielkema & co advocaten komt daarin tot de volgende conclusie.

Dat de Minister de huurprijzen wil beteugelen, omdat deze door de schaarste van middenhuurwoningen te hoog zijn voor sommige groepen huishoudens, is niet alleen goed te begrijpen maar is ook zijn goede recht als hoeder van het algemeen belang en is zijn plicht in het kader van artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Maar de Minister slaat door in zijn streven naar huurverlaging. Daardoor verliest hij niet alleen de belangen van de verhuurder uit het oog, maar zelfs ook de belangen van de huurder/woningzoekende. Woningzoekenden zijn gebaat bij een woningmarkt waar vraag en aanbod voldoende in evenwicht zijn, omdat dan de huurprijzen vanzelf tot een aanvaardbaar niveau komen. De Minister erkent dat en streeft naar dat evenwicht door de bouw van een groot aantal (midden)huurwoningen. De gedwongen huurverlaging is daarom volgens Minister een tijdelijke maatregel, die weer afgeschaft kan worden zodra er voldoende evenwicht is op de markt. Maar alle daarnaar verrichte onderzoeken, inclusief de onderzoeken waar de Minister zelf om heeft gevraagd, laten zien dat de Wbh de gewenste toename van het aantal middenhuurwoningen juist in de weg zit, omdat bij de gedwongen huurverlaging onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder. Dat komt doordat de huren in veel gevallen te laag uitpakken tot zelfs verlieslatende exploitaties. De Minister heeft daar niet alleen geen oog voor maar biedt er ook geen enkele remedie voor. Het gevolg daarvan is dat veel verhuurders gedwongen worden hun woningen te verkopen en dat het heel lastig zal zijn om nieuwbouw rendabel te realiseren.

Anders gezegd: de Minister heeft wel oog voor de ‘aaibare’ en maatschappelijk ongetwijfeld breed gedragen wens tot lagere huren op de korte termijn, maar heeft veel te weinig oog voor de veel minder ‘aaibare’ belangen van de verhuurder en de ongewenste maatschappelijke gevolgen daarvan op de langere termijn: een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen.

De Wbh staat daardoor in zijn huidige vorm op gespannen voet met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Er zijn goede oplossingen voorhanden om dat te voorkomen. De Minister doet er verstandig zijn wetsontwerp te voorzien van dergelijke oplossingen.

Doet hij dat niet, dan loopt de Staat niet alleen het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard, maar ook dat de Staat jegens gedupeerde woningverhuurders schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving. De financiële gevolgen daarvan zullen dan worden afgewenteld op alle belastingplichtigen in ons land. Ook dat is ongewenst.

Initiatiefwetvoorstel tot afschaffing tijdelijke verhuur woonruimte

Op 16 september 2022 hebben Kamerleden van Groenlinks en ChristenUnie een initiatiefwetsvoorstel ingediend waarmee zij de in 2016 geïntroduceerde tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten weer willen afschaffen.

Dit wetsvoorstel heeft als doel de huurders beter te beschermen door versterking van de huurbescherming. Vanaf 1 juli 2016 is de mogelijkheid geïntroduceerd om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten van maximaal twee jaar als het gaat om zelfstandige woonruimte. Het wetsvoorstel regelt dat deze introductie wordt teruggedraaid. De wijziging leidt ertoe dat verhuurders in de regel alleen vaste huurovereenkomsten zullen kunnen aanbieden, dat wil zeggen: huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.

Tijdelijke verhuur blijft mogelijk onder specifieke voorwaarden. Dan gaat het om:

  • Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
  • Doelgroepencontracten van vijf jaar, op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;
  • Verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantie-verhuur;
  • Ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet;
  • Generieke tijdelijke verhuur van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

Volgens initiatiefnemers Nijboer en Grinwis is het doel van het wetsvoorstel huurders meer zekerheid te bieden en te beschermen tegen de negatieve gevolgen van de woningnood en ongelijke machtsposities. Het gebruik van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd dient volgens hen weer de norm te worden.

Het is een initiatiefwetsvoorstel en dus geen wetsvoorstel van het kabinet. Of het voorstel kan rekenen op een parlementaire meerderheid halen is niet zeker.

Zie voor meer info: https://njb.nl/wetgeving/wetsvoorstellen/afschaffen-tijdelijke-huurcontracten/

Consultatie van het wetsvoorstel “Goed verhuurderschap” van start gegaan

Op 5 juli jl. is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ in consultatie gegaan. Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten de mogelijkheid om landelijk geüniformeerde algemene regels in te stellen ter bevordering van goed verhuurderschap. Daarnaast krijgen gemeenten onder andere de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren teneinde malafide verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan.

In dit artikel zal worden ingegaan op de totstandkoming, de achtergrond en de inhoud van het wetsvoorstel. Zie ook onze eerdere artikelen over dit onderwerp.

Totstandkoming en achtergrond wetsvoorstel

In mei 2018 is de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gestart met de aanpak ter bevordering van goed verhuurderschap. De aanleiding daarvan waren verschillende excessen en misstanden in de huursector, waaronder verhuurders die discrimineerden en bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij huurders in rekening brachten.

De aanpak bestond onder andere uit het onderzoeken van dit goed verhuurderschap en het ontwikkelen van handhavingsinstrumenten. Daarbij is tevens aandacht besteed aan informatiecampagnes en het maken van afspraken met branchepartijen. Verder is in 2019 ook gestart met verscheidene pilots om discriminatie op de woningmarkt te voorkomen en tegen te gaan. Tijdens de pilots onderzochten de betreffende gemeenten de verschillende handhavingsmogelijkheden op basis van bestaande bevoegdheden. Zo experimenteerde bijvoorbeeld de gemeente Groningen als eerste gemeente in Nederland met een vergunningsstelsel om ongewenst verhuurgedrag aan te pakken.

Blijkens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel heeft het proces tot de conclusie geleid dat het huidige gemeentelijke instrumentarium om te sturen op de woningmarkt of in te grijpen bij excessen onvoldoende mogelijkheden biedt. Dit instrumentarium zou tekortschieten bij het effectief voorkomen en tegengaan van misstanden zoals intimidatie, discriminatie, slecht onderhoud, te hoge huurprijzen en overbewoning. Het zou volgens de memorie ontbreken aan een integraal wettelijk kader. Met zo’n wettelijk kader zou gestuurd en gehandhaafd kunnen worden op het gedrag dat van de verhuurder, de verhuurbemiddelaar of de aanbieder van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten verwacht mag worden. Ook zou met een dergelijk kader rekening kunnen worden gehouden met de omstandigheid dat de situatie rondom de bescherming van huurders en het effect op de leefbaarheid per gemeente kan verschillen. Een en ander heeft geleid tot het wetsvoorstel dat nu ter consultatie voorligt.

 Inhoud wetsvoorstel

 Op hoofdlijnen bevat het wetsvoorstel de volgende regelingen:

  • De gemeenteraad krijgt de mogelijkheid om in een verordening door middel van algemene regels een werkwijze voor te schrijven voor alle verhuurders (inclusief corporaties) en verhuurbemiddelaars waaraan zij zich moeten houden indien ze een woon- of verblijfruimte verhuren of hierbij bemiddelen. Deze werkwijze is gericht op het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie en heeft betrekking op alle fases die te onderscheiden zijn in het verhuurproces. In aanvulling daarop wordt het mogelijk om ook andere regels vast te leggen die zien op het bevorderen van goed verhuurderschap. In deze ‘categorie’ wordt voorgesteld om vast te leggen welke informatie een verhuurder verplicht dient te verstrekken aan een huurder. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het hebben van één aanspreekpunt voor de huurder in het contact met de verhuurder, zodat bij problemen met het gehuurde altijd helder is wie daarvoor bereikbaar is. Ook kan voorgeschreven worden dat het verplicht is bij een verhuring te vermelden dat een huurder het recht heeft om naar de Huurcommissie te gaan. Daarnaast valt ook te denken aan het voorschrijven van de specifieke informatie die een verhuurder moet verstrekken in het geval van verhuur aan arbeidsmigranten (in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal). Bij algemene maatregel van bestuur en in samenwerking met alle betrokken partijen zal de precieze uitwerking van de regels en werkwijzen worden vastgelegd.
  • Verder krijgt de gemeenteraad de bevoegdheid om, indien ze de verplichting tot het hebben en naleven van de werkwijze invoert in de verordening, ook een verbod in te stellen op de verhuur van woon- en verblijfsruimte zonder verhuurdervergunning. De gemeenteraad is gehouden om in de verordening dit verbod te beperken tot bepaalde categorieën van woonruimten die zijn gelegen in bepaalde gebieden in de gemeente. De voorwaarden die een gemeenteraad kan stellen aan deze vergunning worden via deze wet landelijk geüniformeerd.
  • Het college van burgemeester en wethouders krijgt de bevoegdheid de vergunning in bepaalde gevallen te weigeren en in te trekken. Aangezien intrekking van een vergunning echter een zwaar middel met grote effecten voor de verhuurder is, kan een gemeente dit instrument niet lichtvaardig inzetten. Een grond voor intrekking doet zich bijvoorbeeld voor wanneer blijkt dat de vergunning is verleend op grond van door de verhuurder verstrekte gegevens waarvan deze wist (of redelijkerwijs moest vermoeden) dat deze onjuist of onvolledig waren.
  • Het college is tevens bevoegd om zowel de algemene regels omtrent het hebben en toepassen van een werkwijze als het verbod om zonder vergunning een woon- of verblijfsruimte te verhuren te handhaven. Dit betekent dat het college bij overtreding van de regelgeving bevoegd is om een sanctie op te leggen, bijvoorbeeld een last onder dwangsom, bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Als ultimum remedium krijgt het college zelfs de bevoegdheid om beheerovername toe te passen. Bij een beheerovername verplicht de gemeente de eigenaar om de woonruimte tijdelijk aan haar of een derde (bijvoorbeeld een woningcorporatie) in beheer te geven. Het besluit om daartoe over te gaan kan uitsluitend door burgemeester en wethouders genomen worden en slechts in een beperkt aantal gevallen. Zo’n geval doet zich bijvoorbeeld voor wanneer een verhuurder een verhuurvergunning wordt geweigerd terwijl de betreffende woonruimte al in gebruik is door een huurder.
  • Daarnaast kan het college besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders aan wie een bestuurlijke boete is opgelegd of indien besloten is tot beheerovername.
  • Zodra de instrumenten uit deze wet worden ingezet, dient de gemeente te voorzien in een laagdrempelig meldpunt voor woningzoekenden en huurders.

 

Onze visie

 Het voorschrijven van een werkwijze voor verhuurders en bemiddelaars om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan, het instellen van een verhuurdervergunning en de bevoegdheid van de gemeente tot beheerovername vormen beperkingen van het eigendomsrecht van verhuurders. Gemeenten zullen er daarom voor moeten waken dat deze beperkingen een legitiem doel dienen, noodzakelijk geacht kunnen worden en dat daarmee het beoogde effect wordt bereikt. Verder zal er sprake moeten zijn van een “fair balance” tussen het nagestreefde doel en de belangen van de woningeigenaren.

In hoeverre in de praktijk zal worden voldaan aan deze vereisten als het wetsvoorstel in de huidige vorm van kracht zou worden, is de vraag. Op het eerste gezicht verbaast het namelijk dat gemeenten straks al deze bevoegdheden verkrijgen, aangezien huurders op basis van de huidige regelgeving zelf goede mogelijkheden hebben om tegen verhuurders op te treden (behalve dan als het gaat om discriminatie door bemiddelaars). En huurders die niet van de regelgeving op de hoogte zijn, kunnen bijvoorbeeld (in ieder geval in de grote steden) terecht bij huurteams. Huurteams informeren huurders over hun rechten en plichten en ondersteunen hen wanneer zij teveel huur betalen of een verhuurder anderszins de regels niet naleeft.

Uiteraard staat daar tegenover dat wanneer ook de gemeente kan optreden tegen verhuurders, dat vanuit de positie van de huurder gezien effectiever is. Als huurder hoef je in die situatie namelijk niet zelf actie te ondernemen. Een handhavingstraject van de gemeente (waarbij bijvoorbeeld een dwangsom of boete wordt opgelegd) kan (soms) sneller worden ingezet en legt de druk bij de verhuurder. Ook komt daardoor het procesinitiatief bij de verhuurder te liggen, aangezien de verhuurder bezwaar zal moeten maken tegen de handhaving en aantonen dat die niet terecht is.

Toch is er reden voor zorg, want de ervaring leert dat gemeenten bij hun handhaving op andere (woon)gebieden bepaald niet subtiel te werk gaan en torenhoge boetes opleggen. Geregeld is daarbij de evenredigheid ver te zoeken. Het is bovendien de vraag hoe de gemeenten dit nieuwe instrumentarium gaan gebruiken: voor elk wissewasje of om echte misstanden aan te pakken. Hierbij moet ook worden bedacht dat handhaving door een gemeente via de Wet Bibob eveneens gevolgen kan hebben voor andere vergunningen die een verhuurder nodig kan hebben, bijvoorbeeld omgevingsvergunningen voor (ver)nieuwbouw.

Vervolg

De einddatum van de consultatie is 1 september 2021. Tot die datum kunnen partijen dus op het wetsvoorstel reageren. Uiteraard houden we u op de hoogte van de ontwikkelingen die zich nadien zullen voordoen.

Inwerkingtreding wetsvoorstellen over het huurbeleid

Al eerder schreven wij over drie wetsvoorstellen die leiden tot wijziging van het huurprijsbeleid. Twee van de drie wetsvoorstellen zijn inmiddels in werking getreden.

Het wetsvoorstel dat de komende drie jaar huurprijsverhogingen in de vrije sector maximeert tot de inflatie + 1% is op 1 mei 2021 in werking getreden.  De wet geldt voor een periode van drie jaar. Het is volgens deze wet de komende drie jaar ook niet mogelijk om de huur te verhogen naar marktconform niveau als de huidige huur daar (flink) onder ligt (via de weg van een ‘redelijk voorstel’).

Tot slot biedt de wet aan huurders van vrije sector woningen de mogelijkheid om geschillen over het maximale huurverhogingspercentage door de huurcommissie te laten beoordelen.

Verder is op 1 april 2021 de Wet Tijdelijke Huurkorting al in werking getreden, op grond waarvan het mogelijk is tijdelijk een huurkorting door te voeren als een huurder van een sociale huurwoning in financiële problemen zit.

De Wet wijziging van de huurverhogingsmogelijkeden en hogere inkomensgrenzen Woningwet is nog niet in werking getreden. Zodra dat wel het geval is lichten wij u in.

Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur

Op 23 november 2020 is een concept van het wetsvoorstel ‘opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’ via internetconsultatie gepresenteerd. Dit wetsvoorstel volgt naar aanleiding van een brief die minister Ollongren op 15 mei 2020 aan de Tweede Kamer heeft gestuurd. In deze brief staan maatregelen om excessen op de woningmarkt aan te pakken. Door middel van dit wetsvoorstel wordt invulling gegeven aan twee van de in de brief genoemde maatregelen.

Doel

Het wetsvoorstel heeft als doel om de beschikbaarheid, betaalbaarheid en flexibiliteit van de woningmarkt op korte termijn te verbeteren en de kansen tot toetreding op de woningmarkt voor onder andere starters en mensen met een middeninkomen te verbeteren. Om dit te bereiken worden een tweetal wetswijzigingen doorgevoerd.

Opkoopbescherming

Met invoering van de wet kan de gemeenteraad een opkoopbescherming voor bepaalde buurten invoeren. De opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat in gewilde buurten woningen beschikbaar blijven voor mensen die er na aankoop zelf in gaan wonen. In gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen kopers dus niet zomaar een woning aankopen en gaan verhuren. Zij kunnen dit enkel doen in uitzonderingsgevallen waarvoor zij een vergunning moeten aanvragen.

Het wetsvoorstel betreft een wijziging van de Huisvestingswet uit 2014. Gemeenten kunnen op basis hiervan regels stellen in de plaatselijke Huisvestingsverordening. Op dit moment zijn er geen mogelijkheden voor gemeenten om in de bestaande bouw te sturen op de beschikbaarheid van koopwoningen.

Reikwijdte

De gemeente zal moeten onderbouwen in welke buurten door schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden en waarom de maatregel noodzakelijk en effectief is. Als de leefbaarheid in de betreffende buurt wordt aangetast kan de maatregel ook worden ingezet. Het instrument richt zich op goedkope en middeldure koopwoningen. Het begrip goedkoop en middelduur verschilt vervolgens weer per gemeente. Gemeenten kunnen door middel van een verordening invulling geven aan de opkoopbescherming, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.

De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening uitsluitend categorieën van woonruimte aanwijzen die verkocht worden vrij van gebruik en huur, in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op het moment van de eigendomsoverdracht aan de nieuwe eigenaar of werden verhuurd met een vergunning inzake opkoopbescherming. Hiermee wordt gezorgd dat het om te koop staande koopwoningen gaat, waarbij het niet mogelijk is om de maatregel te ontwijken door de woning kort voor de verkoop te verhuren.

Het verbod geldt tot maximaal vier jaar na aankoop van de woning. Dus vanaf vier jaar na de aankoop kan de eigenaar ervoor kiezen om de woning te verhuren en is hiervoor geen vergunning meer nodig.

Verhuurvergunning voor uitzonderingsgevallen

In uitzonderingsgevallen kan de eigenaar van de woning een vergunning aanvragen bij de gemeente. Wanneer de gemeente deze vergunning heeft afgegeven mag er alsnog worden verhuurd. Gemeenten moeten een vergunning afgeven indien de woning wordt verhuurd aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten, indien de woning onderdeel is van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand of indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is (waarbij toeristische verhuur is uitgesloten).

Daarnaast kunnen de gemeenten zelf aanvullend extra uitzonderingsgevallen aanwijzen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt waarin de opkoopbescherming wordt ingevoerd, waarbij met een vergunning wel verhuurd mag worden. Gemeenten dienen dit dan wel te onderbouwen.

Indien de woning die onder de opkoopbescherming is gekocht met een vergunning is verhuurd, blijft de opkoopbescherming na doorverkoop gelden. De nieuwe eigenaar mag de woning enkel verhuren wanneer de nieuwe eigenaar een vergunning verkrijgt.

De mogelijkheid om in de huisvestingsverordening een regeling met betrekking tot de opkoopbescherming op te nemen, vervalt drie jaar na inwerkingtreding van de wettelijke grondslag. Binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van de wet wordt een evaluatie uitgevoerd naar de noodzaak en relevantie van de maatregel. Indien gemeenten de regeling opnemen in de huisvestingsverordening is dat voor een periode van ten hoogste vier jaar. Indien de wettelijk grondslag in de Huisvestingswet vervalt, dan blijft de verordening tot maximaal twee jaar na het vervallen van die wettelijke grondslag van kracht.

Mogelijke gevolgen

De opkoopbescherming is een vergaande maatregel, die het eigendomsrecht beperkt. Wanneer je een woning wilt verkopen in een gebied waar de opkoopbescherming geldt, zijn er minder potentiële kopers. Dit kan leiden tot een lagere verkoopprijs. In de gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd zullen er minder woningen worden gekocht om deze te verhuren. Hierdoor zal het voor huurders en kopers lastiger worden om een huurwoning in dat gebied te vinden. Een gevolg van de deze maatregel kan zijn dat beleggers zich gaan verplaatsen naar de gebieden waar de opkoopbescherming niet geldt.

Tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten, aanpassing maximale duur en minimumduur waarbinnen niet kan worden opgezegd

Met deze wetswijziging wordt de mogelijkheid geboden om tijdelijke huurovereenkomsten eenmaal te verlengen met een beperkte duur, tot een maximum van drie jaar voor zelfstandige woningen of vijf jaar voor onzelfstandige woningen. De maximale duur om zelfstandige woonruimte tijdelijk te verhuren wordt hiermee met één jaar verlengd tot maximaal drie jaar (dit is nu nog twee jaar).

Met deze wijziging hoopt het kabinet dat er een ruimere voorraad aan huurwoningen ontstaat of zal worden aangeboden die voor een tijdelijke periode aan de bestaande voorraad kan worden toegevoegd. Het kabinet verwacht dat het flexibeler omgaan met tijdelijke contracten een uitkomst kan zijn voor verschillende groepen huurders, bijvoorbeeld voor arbeidsmigranten, bewoners van flexwoningen of mensen die moeten wachten op een nieuwbouwwoning. Deze wetwijziging voorziet in een grote behoefte, zowel aan de zijde van verhuurders als huurders.

Op basis van deze wetswijziging mag je dus eenmaal verlengen. Als de (totale) overeengekomen periode de drie respectievelijk vijf jaar overschrijdt of als er sprake is van een tweede tijdelijke verlenging, wordt het huurcontract aangemerkt als een huurcontract voor onbepaalde tijd.

Voorwaarden

Een voorwaarde voor een verlenging is dat de verhuurder het einde van de huur tijdig aanzegt. Verlenging kan dus alleen plaatsvinden binnen de termijn voor aanzegging, of daarna, wanneer de verhuurder tijdig heeft aangezegd.

Een verlenging van het huurcontract dient daarnaast onder dezelfde voorwaarden als het oorspronkelijke contract is aangegaan te geschieden. De verhuurder kan tussentijds de voorwaarden, zoals de indexeringsclausule of de hoogte van de huur, dus niet eenzijdig aanpassen.

Minimumduur

Dit wetsvoorstel regelt dat er in tijdelijke huurcontracten een minimumduur kan worden afgesproken waarbinnen de huurder de huur niet kan opzeggen. De minimumduur is afhankelijk van de eerste overeengekomen huurperiode (wanneer deze minimaal een jaar is) en zal alleen gelden in het eerste tijdelijke contract.

Bij een huurovereenkomst van drie jaar, zal de minimum duur maximaal één jaar zijn. Bij een huurovereenkomst van twee jaar, zal de minimumduur maximaal zes maanden kunnen bedragen en bij een overeenkomst van één jaar maximaal drie maanden. Als de eerste huurovereenkomst voor een kortere periode dan één jaar is gesloten, kan er geen minimumduur worden overeengekomen.

Toetsing aanvangshuurprijs huurcommissie

Met dit wetsvoorstel wordt deze termijn verlengd tot uiterlijk zes maanden na afloop van een tijdelijk huurcontract van drie jaar of na afloop van een verlengde tijdelijke huurovereenkomst met een totaalperiode van maximaal drie jaar voor zelfstandige woonruimtes. Voor onzelfstandige woonruimte wordt de maximale termijn waarna een toets van de aanvangshuurprijs getoetst kan worden drie en een half jaar vanaf het aangaan van de huurovereenkomst, met dien verstande dat dit maximaal een half jaar na afloop van de huurovereenkomst kan zijn. De termijn blijft dus gelijklopen met de maximale termijn waarin zelfstandige woonruimtes getoetst mogen worden.

Met deze maatregel kan een verhuurder dus nog drie en een half jaar na het sluiten van de huurovereenkomst worden geconfronteerd met een terugvorderingsactie van de huurder.

Kraakwetgeving wordt mogelijk aangescherpt

Sinds oktober 2010 is het kraken van woningen strafbaar op grond van de Wet kraken en leegstand. Eenieder die zich in een pand bevindt, kan worden opgepakt door de politie. In de rechtspraak is na invoering van deze wet uitgekristalliseerd dat een ontruiming pas kan worden uitgevoerd door het Openbaar Ministerie, nadat de krakers eerst de kans hebben gekregen om de rechtbank om een uitspraak te vragen. De krakers moeten dan zelf – nadat aan hen is aangezegd dat het pand zal worden ontruimd – een procedure starten (tegen de Staat) waarin zij zullen moeten stellen en aantonen dat er geen gerechtvaardigde belangen zijn om het pand te ontruimen. De krakers krijgen daar doorgaans een periode van 8 weken voor, waarbij zij wel al binnen 2 weken een procedure moeten starten. De termijnen zijn strak.

Ontruiming na procedure door eigenaar

Een eigenaar van vastgoed kan zelf ook een civiele procedure starten tegen krakers wanneer een pand wordt gekraakt. Dat gaat meestal in een kort geding. De eigenaar zal dan moeten aantonen wat er met het pand gaat gebeuren na een eventuele ontruiming. De eigenaar moet zijn belangen dan naar voren brengen en de rechtbank zal de ontruiming niet uitspreken als er geen concrete of reële (haalbare) plannen zijn voor het pand.

In beide gevallen (ontruiming door het OM of ontruiming door de deurwaarder na een vonnis dat de eigenaar heeft) is er bijna altijd een procedure bij de rechtbank nodig. Dat is alleen anders wanneer de krakers niet van deze mogelijkheid gebruik maken nadat het OM de ontruiming heeft aangekondigd.

Wetsvoorstel

Al in oktober 2019 is er een wetsvoorstel ingediend door kamerleden Koerhuis (VVD) en Van Toorenburg (CDA) waarin wordt voorgesteld dat deze praktijk verandert. In het wetsvoorstel, waarmee het wetboek van Strafvordering moet worden aangepast, staat dat de Officier van Justitie , na een door de rechter-commissaris verleende machtiging, kan bevelen dat een opsporingsambtenaar (een politieagent) personen en zaken die in een gekraakt pand aanwezig zijn kunnen worden verwijderd. Een rechterlijke toets is dan niet meer nodig. De Officier van Justitie zal bij de Rechter-Commissaris een verzoek in moeten dienen, waarop de Officier binnen 3 x 24 uur moet reageren. In het wetsvoorstel staat ook dat het bevel van de Officier dadelijk uitvoerbaar is en dat het instellen van een procedure daartegen er niet voor zorgt dat het bevel nog niet kan worden uitgevoerd. Het instellen van rechtsmiddelen heeft directe werking zoals dat dan heet.

Gevolgen

Als dit wetsvoorstel wordt aangenomen, kunnen krakers eenvoudig worden ontruimd na een bevel van de OvJ. De enige toets die dan nog plaats heeft, is die van de Rechter-Commissaris, die binnen 3 dagen moet reageren. Er kan niet lang worden nagedacht over de zaak. De krakers hebben zelf maar erg weinig tijd om zelf een procedure te starten om een ontruiming tegen te gaan. Ik kan mij voorstellen dat er vanuit de krakershoek grote bezwaren bestaan tegen het voorstel. Voor eigenaren van vastgoed is het voorstel wel gunstig; zij kunnen – dat is althans de bedoeling van het voorstel – een gekraakt pand snel laten ontruimen en zijn geen geld kwijt aan procedures bij de rechtbank.

Ik kan mij indenken dat de R-C toch een – hoewel vanwege de tijd slechts beperkte – toets zal doen. de Rechter-Commissaris zal dan zelf moeten afwegen wat de belangen zijn bij ontruiming en zal zich af kunnen vragen of er wordt ontruimd voor leegstand (er zijn geen plannen voor het pand) of dat er een rechtens te respecteren belang is bij ontruiming. Kraken is al strafbaar sinds 2010, maar dat lijkt mij niet een voldoende zwaarwegend belang om dan altijd de ontruiming uit te spreken.

Behandeling wetsvoorstel

Het wetsvoorstel wordt op 29 oktober 2020 in de Tweede Kamer behandeld. Ik ben benieuwd of het de eindstreep zal halen en of er nog wijzigingen op plaats zullen hebben. Hierover houden we u op de hoogte via de website en in onze nieuwsbrief.