Op 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord met betrekking tot de vraag in hoeverre een energielabel (voorheen energie-index) dat is vastgesteld, geregistreerd of afgegeven na de ingangsdatum van de huurovereenkomst mag worden betrokken bij de toetsing van de aanvangshuurprijs op grond van art. 7:249 BW (Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005).
Toetsing aanvangshuur
Een huurder van een woning kan op grond van artikel 7:249 BW binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In geval van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter kan dit tot uiterlijk zes maanden na afloop van de overeenkomst. Deze toetsing vindt plaats aan de hand van het woningwaarderingsstelsel ook wel puntenstelsel genoemd.
Woningwaarderingsstelsel
Op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS) worden punten toegekend voor verschillende kenmerken van de woning. De energieprestatie van een woning is één van die kenmerken op basis waarvan punten kunnen worden toegekend. Het totale aantal punten bepaalt de maximale redelijke huurprijs.
Energielabel
Voor de bepaling van de energieprestatie van een woning zijn in de loop van de tijd verschillende methodes gebruikt, die in het WWS staan beschreven. Het Besluit Huurprijzen Woonruimte (Bhw) bepaalt dat bij het ontbreken van een geldig energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst, moet worden aangesloten bij het bouwjaar van de woning. Hoe ouder de woning, hoe minder het aantal punten en dus hoe lager de maximale huurprijs. Aangezien bij het bouwjaar van de woning geen rekening wordt gehouden met energiebesparende voorzieningen die in de loop der tijd zijn aangebracht, resulteert dit doorgaans in een lager aantal punten dan zou zijn toegekend als het energielabel (tijdig) zou zijn verkregen. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.
Prejudiciële vragen
In de lagere rechtspraak werd verschillend geoordeeld over de vraag of een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat (energielabel) in de waardering van het gehuurde mag worden betrokken. De Kantonrechter Den Haag gaf daar een mooi overzicht van in zijn uitspraak van 28 augustus 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:9216) en besloot vervolgens hierover prejudiciële vragen voor te leggen aan de Hoge Raad.
Beantwoording prejudiciële vragen
De antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen komen, kort samengevat, op het volgende neer:
- Voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het WWS is niet van belang of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt.
- Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs is het niet nodig dat het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de huurcommissie of de kantonrechter.
- Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om de het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Voorwaarde is wel dat de feitelijke toestand van de woning met betrekking tot de energieprestatie niet is veranderd. Als de opname na de ingangsdatum heeft plaatsgevonden, moet de huurcommissie dus beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven.
Volgens de Hoge Raad wordt hiermee recht gedaan aan het doel waarmee de energieprestatie in het puntensysteem is opgenomen. Dat doel is dat verhuurders worden beloond voor hun investeringen op het gebied van energiebesparing, doordat een betere energieprestatie een hoger puntenaantal en daarmee een hogere maximumhuur oplevert. De Hoge Raad kwam in zijn uitspraak van 22 april 2022 ( ECLI:NL:HR:2022:633) met betrekking tot een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst afgegeven WOZ-beschikking ook al tot een enigszins vergelijkbaar oordeel.