Tijdens een kort gedingprocedure waarin ontruiming van een sociale huurwoning werd gevorderd vanwege verboden onderverhuur, heeft de rechter besloten de Hoge Raad vragen te stellen. De zaak speelde in Amsterdam, waar grote schaarste is voor sociale woningen. De rechtbank wilde weten, juist vanwege de schaarste en de moeilijkheid voor huurders om een nieuwe woning te vinden na een ontruiming, hoe het precies zit met betrekking tot ontbinding van huurovereenkomsten en ontruiming van sociale woonruimte.

Het ging in de betreffende zaak over een vordering tot ontruiming van een huurwoning. Een woningcorporatie had ontdekt dat een huurder die zijn sociale huurwoning in gebruik had gegeven aan een gezin, over een periode van iets meer dan een half jaar. In die periode was de huurder wel zelf in de woning blijven wonen. De corporatie had geen toestemming gegeven voor de ingebruikgeving. Het was ook verboden in de huurovereenkomst.

Ontruimen in kort geding

Wanneer woonfraude wordt ontdekt, wordt door woningcorporaties vaak een kort geding tot ontruiming gestart. Daarin wordt ontruiming gevorderd, vooruitlopend op een (eventuele) ontbinding van de huurovereenkomst, die alleen in een bodemprocedure kan worden gevorderd. Bodemprocedures duren lang, het kan zomaar zes maanden duren voordat er een uitspraak is. Om een kort geding (een voorlopige voorziening) te kunnen starten, moet een spoedeisend belang zijn. Dat is in Amsterdam snel gegeven: er zijn lange wachtlijsten voor (sociale) huurwoningen, zodat de vordering al snel als spoedeisend wordt beschouwd.

In een ontruimingsprocedure moet de rechter beoordelen of voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst de huurovereenkomst daadwerkelijk zal ontbinden. De rechter loopt dus vooruit op een beslissing van zijn collega. Op grond van de wet kan een overeenkomst worden ontbonden als een van de partijen tekortschiet in de nakoming. In huurzaken is dat bijvoorbeeld het geval als een huurder de huur niet betaalt of de woning onderverhuurt (of in gebruik geeft) of een hennepkwekerij exploiteert. Dat mag niet, en dan kan de overeenkomst door de rechter worden ontbonden. Er is wel een ontsnappingsmogelijkheid voor de huurder: als zijn tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt, dan hoeft de rechter de overeenkomst niet te ontbinden. Denk aan een huurder die slechts enkele dagen te laat de huur heeft betaald. Dat zal niet snel leiden tot ontbinding. Of een huurder die een keer een logé heeft. Ook dat is niet genoeg om de woning kwijt te raken.

Vragen aan de Hoge Raad

De rechter in het hiervoor aangehaalde Amsterdamse kort geding (over de tijdelijke ingebruikgeving) heeft vragen gesteld aan de Hoge Raad over hoe de wet uitgelegd moet worden. Rechters kunnen dat doen, als zij uitleg nodig hebben over bijvoorbeeld (de interpretatie) van de wet. Dan kan het hoogste rechtsorgaan worden verzocht deze uitleg te geven. En da is wat hier gebeurd is. De vragen die worden gesteld, worden prejudiciële vragen genoemd. Als deze vragen worden gesteld, wordt de lopende procedure aangehouden, tot er antwoord is gegeven. De procespartijen mogen ook input geven op de te stellen vragen. De Hoge Raad gaat zich vervolgens buigen over antwoorden. De vragen zijn in deze zaak in februari 2018 gesteld en de antwoorden zijn in juli 2018 gegeven. Hierdoor loopt de procedure vertraging op, maar er is wel duidelijkheid.

Het wetsartikel dat gaat over ontbinding van overeenkomsten, is van toepassing op alle soorten contracten. En dus niet specifiek voor huur. De rechter in deze zaak vroeg zich af of voor huurders van sociale woonruimte niet een meer specifieke bepaling nodig zou zijn omdat zij meer bescherming nodig hebben. Volgens de rechter zou ontbinding pas aan de orde mogen zijn als er geen minder verstrekkende middelen meer voor handen zijn. Hij heeft de volgende vragen gesteld:

“1. Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?

2. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?”

Antwoorden van de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft de vragen uitgebreid beantwoord op basis van de wetsgeschiedenis en eerdere uitspraken.

Volgens de Hoge Raad valt het betreffende wetsartikel valt eigenlijk uiteen in twee delen:

1. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden

Dit deel is eigenlijk het verhuurders- of schuldeisers deel. De verhuurder zal moeten aantonen dat de huurder de huurovereenkomst heeft overtreden. Alleen als dat aan de orde is, dan heeft hij het recht de overeenkomst te (laten) ontbinden.

2. Tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (de tenzij-clausule)

Dit is het huurders- of schuldenaarsdeel. De huurder zal moeten aantonen dat de overtreding van de overeenkomst de ontbinding niet rechtvaardigt. Dit wordt ook wel de tenzij-clausule genoemd.

De uitspraak van de Hoge Raad komt er in hoofdlijnen op neer dat zij van oordeel is dat het ontbindings-artikel ook bij ontbinding van huurovereenkomsten voor sociale woonruimte toereikend is. De Hoge Raad heeft toegelicht dat er binnen het artikel veel ruimte is voor een rechter om aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval en de redelijkheid en billijkheid een afweging te maken of de ontbinding in het specifieke geval gerechtvaardigd is. De twee delen van het artikel samen vormen de rechtsregel dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding. Met andere woorden: er moet wel iets serieus aan de hand zijn voordat ontbinding wordt uitgesproken.

Een huurder moet zelf in de procedure naar voren brengen dat hij vindt dat de overtreding de ontbinding niet rechtvaardigt. Volgens de Hoge Raad is het logisch dat een huurder dat naar voren moet brengen (en niet de verhuurder), want over het algemeen gaat het om feiten en omstandigheden die aan de zijde van de huurder spelen. De huurder heeft daar dus de bewijzen voor. Als een huurder naar voren brengt dat hij maar een huurschuld van twee maanden had en verder nooit iets verkeerd heeft gedaan, dan mag de rechter dat van de Hoge Raad opvatten als het verweer dat de tekortkoming niet ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. Daar hoeft niet al te formeel over te worden gedaan.

Lessen die te leren zijn

De Hoge Raad heeft een aantal punten genoemd dat van belang is bij een procedure over artikel 6:265 BW. Dat zijn de volgende:

• Het is niet zo dat de tenzij-clausule per definitie bij uitzondering toegepast zou moeten worden. Het gaat om een concrete afweging van alle omstandigheden van het geval.
• De structuur van de hoofdregel en de tenzij-clausule brengt mee dat de verhuurder moet stellen en eventueel bewijzen dat er een tekortkoming is geweest aan de zijde van de huurder en dat de huurder daartegenover juist de omstandigheden moet stellen en bewijzen die betrekking hebben op de toepassing van de tenzij-bepaling.
• De afweging die een rechter moet maken, wordt gemaakt aan de hand van alle overige omstandigheden van het geval; dat betekent ook dat niet op voorhand één gezichtspunt een beslissende rol kan worden toegekend;
• De redelijkheid en billijkheid kunnen een rol spelen, zoals dat in elke kwestie kan.

 

Tegen deze achtergrond meent de Hoge Raad dat (ook) geen behoefte bestaat aan bijzondere regels ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte. De Hoge Raad overweegt in dit verband:

 “Bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (…)”

Bijzondere regels voor huurovereenkomsten voor sociale woonruimte zijn volgens de Hoge Raad dus niet nodig. De wet biedt voldoende ruimte voor maatwerk.

Conclusie

Dit lijkt goed nieuws voor woningcorporaties (en andere verhuurders). Er is voor sociale verhuur geen strengere maatstaf dan bij andere overeenkomsten. Als een huurder zijn huurcontract overtreedt, loopt hij het risico zijn woning kwijt te raken, precies zoals nu ook het geval is. In bijzondere gevallen hoeft de rechter de huurovereenkomst niet te ontbinden (of hoeft de ontruiming niet te worden uitgesproken), dat blijft ter beoordeling aan de rechter. Over het algemeen houden woningcorporaties ook al rekening met bijzondere gevallen; die worden natuurlijk anders behandeld, daar zijn het uitzonderingsgevallen voor. Maar fraudeurs hoeven op weinig clementie te regelen. De Hoge Raad lijkt er ook zo over te denken.