Maandelijks archief: september 2016
Spiksplinternieuwe en geheel geactualiseerde huurcontracten voor woonruimte voor de commerciële markt
Op 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt ingevoerd. Deze wet zorgt voor een aardverschuiving in het huurrecht voor woonruimte. Wij publiceerden hier de afgelopen maanden al herhaaldelijk over (zie het artikel ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015: uitbreiding mogelijkheden tijdelijke verhuur’ en de column ‘Wet doorstroming huurmarkt: cruciale vernieuwingen in huurwoningmarkt’).
Het is sinds 1 juli 2016 mogelijk om bij zelfstandige woonruimte tijdelijke huurcontracten te sluiten voor maximaal 2 jaar. En bij onzelfstandige woonruimte voor maximaal 5 jaar. En dat zonder enige vorm van huurbescherming voor de huurder: die moet vertrekken als de afgesproken termijn is verstreken.
Ook andere vormen van tijdelijke huurcontracten zijn uitgebreid. Zoals de verhuur op grond van de Leegstandwet. Het is voortaan mogelijk om voormalige huurwoningen, die te koop staan, op basis van een Leegstandwetvergunning te verhuren. Ook dan heeft de huurder geen huurbescherming: hij moet vertrekken zodra de woning is verkocht.
Ten slotte is het veel gemakkelijker geworden om tijdelijke contracten te sluiten als de verhuurder de woning na verloop van tijd (weer) zelf wenst te betrekken (in de praktijk ook wel de diplomatenclausule genoemd).
Voor al deze nieuwe mogelijkheden van tijdelijke verhuur zijn aangepaste huurcontracten nodig. Het is niet aan te raden om met bestaande modellen te werken. Hielkema & co heeft voor al deze situaties nieuwe modellen vervaardigd, speciaal voor beleggers. Compleet met een uitgebreide instructie en toelichting, die u ook helpt bij het maken van een keuze tussen de verschillende modellen.
De modellen zijn tot stand gekomen in samenwerking met Pararius, de grootste huurwoningenwebsite van Nederland. De modellen die we u aanbieden zijn bedoeld voor beleggers. Via Pararius zijn modellen verkrijgbaar die speciaal zijn toegespitst op de praktijk van verhuurmakelaars.
Hielkema & co heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt om daarnaast een geheel nieuwe set Algemene Huurvoorwaarden (Algemene Bepalingen Huurovereenkomst geheten) te maken, die bij al deze modellen kunnen worden gebruikt. Dat was niet alleen nodig vanwege de nieuwe wetgeving, maar ook omdat de bestaande modellen flink verouderd zijn. Zo zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) voor laatst in 2003 (!) geactualiseerd. De ontwikkelingen in de regelgeving en rechtspraak sindsdien zijn daarin niet verwerkt. De modellen van Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties, zijn wel up-to-date, maar deze zijn niet heel uitgebreid en voorzien bovendien niet in alle situaties waarin tijdelijke huurcontracten kunnen worden gesloten.
In deze leemte is nu dus voorzien. Hielkema & co biedt onder andere de volgende modelhuurovereenkomsten aan:
• De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
• De huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar;
• De huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule;
• De tijdelijke huurovereenkomst volgens de Leegstandwet.
Zoals gezegd, compleet met een set Algemene Huurvoorwaarden en een uitgebreide toelichting. De modellen zijn geschikt voor zowel woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 710,68 per maand) als voor woningen in de vrije sector. De modellen zijn ook beschikbaar in de Engelse taal.
Verder kunnen we, als u dat wenst, uw modellen ‘in een handomdraai’ ombouwen op basis van de nieuwe wetgeving.
Wilt u meer weten, neemt u dan gerust contact met ons op.
Het team van Hielkema & co
De vervuiler betaalt: rioolheffing voor rekening van huurder?
De VVD wil een wetsvoorstel indienen waardoor het mogelijk wordt dat huurders net als huiseigenaren rioolheffing gaan betalen. Op dit moment verschilt het per gemeente of alleen de eigenaar, of zowel de eigenaar als de huurder rioolheffing verschuldigd zijn. De VVD vindt dat huurders net zoveel profijt van het riool hebben als eigenaren, zodat het redelijk is dat zowel de eigenaar van het pand als de feitelijke gebruiker van het riool (de huurder) bijdragen aan de heffing. Het voorstel zal mede inhouden dat gemeenten zelf mogen bepalen op basis van welke grondslag de rioolheffing moet worden betaald. Dat kan bijvoorbeeld het waterverbruik per woning zijn, of de waarde van de woning. Gemeenten mogen ook kiezen of ze al dan niet de rioolheffing voor de laagste inkomens kwijtschelden, zoals met de ozb al vaak het geval is. De Woonbond heeft gereageerd op het plan van de VVD, en is het er niet mee eens. De Woonbond stelt dat de rioolheffing al in de huur verdisconteerd zit, en dat het rechtstreeks heffen een vestzak-broekzak effect heeft. Dit standpunt lijkt ons niet correct, aangezien er in het puntenstelsel geen rekening wordt gehouden met de rioolheffing. Het wetsvoorstel is voor zover ons bekend nog niet ingediend. Wij houden u op de hoogte.
Uitbreiding Rotterdamwet per 1 januari 2017
In december 2015 informeerden wij u over het wetsvoorstel tot uitbreiding van de “Rotterdamwet”. Ter opfrissing: de Rotterdamwet geeft gemeenten de mogelijkheid om in buurten waar veel sociale en economische problemen zijn, tijdelijk geen woningen aan te bieden aan mensen zonder inkomen uit arbeid. Ook mogen gemeenten ervoor kiezen specifieke groepen zoals hoger opgeleiden voorrang te geven. In tegenstelling tot wat de naam van de wet doet vermoeden, geldt de wet niet alleen in Rotterdam, maar in heel Nederland. Rotterdam is de eerste gemeente die al dergelijke regelgeving heeft ingevoerd.
Op 12 juli 2016 stemde de Eerste Kamer in met het wetsvoorstel tot uitbreiding van de Rotterdamwet. Het wetsvoorstel houdt in dat gemeenten de bevoegdheid krijgen overlastgevers, ex-criminelen en mensen die extremistisch gedrag vertonen, een woning te weigeren. Screening van potentiële buurtbewoners kan gebeuren op basis van politiegegevens. De Raad van Staat heeft daar forse kritiek op geuit en sprak over een “ernstige inbreuk op het recht van de vrijheid van vestiging en de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer”. Volgens de Raad gaat het te ver om potentiële buurtbewoners te weren op basis van niet-geverifieerde politiemeldingen. Er gaan zelfs stemmen op die zeggen dat de nieuwe werkwijze strijdig is met het EVRM. Minister Blok aan de andere kant, stelt dat het in de praktijk al veelvuldig gebeurt dat de gemeente aan de politie vraagt of potentiële bewoners een “woonrisico” vormen. Deze wet geeft die praktijk een wettelijke basis, aldus Blok. Aedes, de belangenvereniging van verhuurders, is ook verheugd over de wetsuitbreiding.
De planning is dat de wet ingaat op 1 januari 2017.
Uitspraak Hoge Raad over box 3-heffing
Advocaat-generaal mr. E Niessen schreef op 4 februari 2016 een opmerkelijk advies in een belastingkwestie die is voorgelegd aan de Hoge Raad. Het advies werd op 16 februari 2016 gepubliceerd en haalde alle landelijke bladen. Hielkema & co publiceerde hierover op haar website.
Aan de orde was de vraag of de forfaitaire vermogensrendementsheffing van box 3 in strijd is met de fundamentele rechten van eigenaar die gewaarborgd zijn in het Europees verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). In het geval waarover de HR moest oordelen stelde een woningeigenaar dat de 4% forfaitaire vermogensrendementheffing, die hij in box 3 moest betalen over de waarde van zijn woning, ertoe leidde dat hij inteerde op zijn vermogen, omdat zijn woning in werkelijkheid niet met 4% in waarde was toegenomen.
Advocaat-generaal Niessen, die de Hoge Raad moest adviseren in deze zaak, was het met de eigenaar eens. A-G Niessen vond het niet eerlijk dat mensen die zeer verschillende resultaten behalen op hun vermogen, hetzelfde percentage belasting betalen. Als dat er toe leidt dat de belastingplichtige moet interen op zijn vermogen is dat in strijd met de mensenrechten, aldus A-G Niessen in februari 2016.
De Hoge Raad is het daarmee niet eens blijkens een uitspraak 10 juni 2016. Volgens de Hoge Raad kan van de heffing ‘niet worden gezegd dat het elke redelijke grond ontbeert’. Wel oordeelt de hoogste rechter dat wanneer het fictieve rendement in werkelijkheid onhaalbaar is, dat dan ‘van de wetgever mag worden verlangd dat hij de regeling aanpast teneinde de beoogde benadering van de werkelijkheid te herstellen’.
Zou de Hoge Raad het advies van de advocaat-generaal hebben gevolgd, dan dreigde een miljardenclaim doordat belastingbetalers hun te veel betaalde belasting zouden kunnen terugeisen. Ruim 3 miljoen mensen betalen de vermogensheffing die de schatkist jaarlijks circa 4 miljard euro oplevert. Bovendien zou dat de Stichting Fair Huur (SFH) in haar class action tegen de Staat een geweldige duw in de rug hebben gegeven. In deze zaak betoogt de SFH dat de wettelijk huurregulering in strijd is met het EVRM, indien dat leidt tot huurprijzen waarmee de verhuurder geen redelijk rendement kan behalen. Het laatste woord daarover is nog niet gezegd.
Weg met de Warmtewet?
In 2014 is met veel bombarie de Warmtewet ingevoerd, samen met het Warmtebesluit en de Warmteregeling. De Warmtewet vormde het sluitstuk van de liberalisering van de energiemarkt die vele jaren geleden werd ingezet en had tot doel de afnemers van warmte te beschermen tegen de leverancier van warmte, bijvoorbeeld bij stadsverwarming. Een vorm van consumentenbescherming dus. Eerder schreven we daar al eens over (zie hier). Verhuurders werden door de invoering van de Warmtewet ineens ook leverancier van warmte en werden verplicht met hun huurders een warmteleveringsovereenkomst te sluiten, als die hun warmte geleverd krijgen via hun verhuurder. Bijvoorbeeld bij centrale verwarmingsinstallaties, zoals blokverwarming. Dit allemaal naast een al lopende huurovereenkomst. En dit gold niet alleen voor verhuurders van woonruimte, maar ook voor verhuurders van veel bedrijfsruimte.
De invoering van de Warmtewet zorgde voor veel – extra – administratieve rompslomp. Verhuurders waren er niet blij mee. Daar kwam bij dat niet naleving van voorschriften uit de wet kon leiden tot forse boetes van de Autoriteit Consument en Markt (ACM). Als een verhuurder/warmteleverancier bijvoorbeeld een te hoge prijs berekent, kan er een boete tussen € 50.000,- en 75 promille van de omzet worden opgelegd. Dat kan aardig oplopen, zeker bij grotere verhuurders.
De Warmtewet heeft veel kritiek gekregen. Minister Kamp van Economische Zaken (verantwoordelijk voor de Warmtewet) kondigde daarom aan de geplande evaluatie van de wet fors te vervroegen en met verbeteringen te komen (zie ook dit eerder verschenen artikel). Kamp heeft woord gehouden. In februari 2016 verscheen een lijvig evaluatierapport. Daarin stond een groot aantal suggesties tot verbetering van de wet. Voorgesteld werd bijvoorbeeld dat verhuurders grotendeels worden vrijgesteld van de verplichtingen uit de Warmtewet.
Wetsvoorstel wijzigingen Warmtewet
Kamp ging meteen aan de slag en presenteerde al in juli 2016 een wetsontwerp tot (ingrijpende) wijziging van de Warmtewet. De consultatiefase liep tot medio augustus jl. Er zijn 48 reacties op het ontwerp gekomen, veel van energiemaatschappijen maar ook bijvoorbeeld van Aedes en de Woonbond. In het wetsvoorstel staat dat wanneer de warmtelevering deel uitmaakt van de huurovereenkomst, de Warmtewet niet (meer) van toepassing is. Dat betekent onder meer dat er geen aparte warmteleveringsovereenkomst hoeft te worden gesloten en dat er dus gewoon op de oude, gebruikelijke, manier mag worden omgegaan met de levering van warmtekosten, dus gewoon via de servicekosten. De regeling rondom de bemetering en afrekening van warmtekosten blijft wel gelden.
De verhuurder hoeft zich volgens het voorstel ook niet meer te houden aan de voorgeschreven (maximale) prijzen voor warmtelevering. Er kan dus weer gewoon op basis van het werkelijk verbruik en de werkelijke kosten worden afgerekend. Er hoeft ook geen aparte geschillencommissie te worden opgericht, de Huurcommissie wordt weer de bevoegde instantie. Een ander belangrijk punt is dat verhuurders niet meer verplicht zijn een compensatie te betalen aan huurders bij uitval van de warmtelevering.
Gevolgen warmtewet
Wat nu als het wetsvoorstel wet wordt? Als de wet wordt ingevoerd, er wordt gemikt op 1 januari 2017, betekent dit dat er voor die tijd nog warmteleveringsovereenkomsten moeten worden gesloten. Maar bij verhuringen na de datum van invoering hoeft er geen aparte overeenkomst voor warmtelevering meer te worden gesloten naast de huurovereenkomst. Het wordt er daardoor in grotere complexen, bijvoorbeeld met blokverwarming, niet overzichtelijker op voor de verhuurder. Het kan dan voorkomen dat een deel van de bewoners wel een warmteleveringsovereenkomst heeft, en andere bewoners (die op een later datum zijn gaan huren – na wijziging van de wet) niet. En wat nu als de verhuurder, in weerwil van de Warmtewet, de afgelopen tijd helemaal geen warmteleveringsovereenkomsten met zijn zittende huurders heeft gesloten? Dat komt op grote schaal voor. Dat leidt alleen maar tot onduidelijkheid en nóg meer administratie. Aedes heeft al gepleit voor een overgangsregeling. Dat is inderdaad een verstandig advies.
Het is nog onduidelijk hoe er moet worden omgegaan met al afgesloten warmteleveringsovereenkomsten. Gelden dan de vrijstellingen uit het wetsvoorstel niet? Alle tijd en energie die verhuurders hebben gestoken in het sluiten van warmteleveringsovereenkomsten, blijkt dan voor niets te zijn geweest. Het is goed dat er uitzonderingen komen, maar het zou wellicht zelfs beter zijn de hele Warmtewet af te schaffen. Maar dat zal gezichtsverlies betekenen voor de Minister, dus dat ligt niet voor de hand.
Leestip: Herziening Warmtewet 7 maart 2018
Wet Doorstroming Huurmarkt: De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn, kan dat nog?
In de markt worden vaak huurovereenkomsten voor woningen gesloten, waarbij verhuurder en huurder afspreken dat er voor een bepaalde periode niet tussentijds kan worden opgezegd. De huurovereenkomsten komen in verschillende varianten voor. Meestal gaat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurtermijn van bijvoorbeeld één of twee jaar. De verhuurder heeft hiermee de zekerheid dat de huurder in ieder geval een jaar of twee jaar blijft huren en huur betaalt. Met name voor woningen met hogere huurprijzen worden dit soort huurovereenkomsten veel gebruikt.
Wij krijgen regelmatig de vraag of dit soort contracten sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt op 1 juli 2016 nog wel mogelijk zijn. En wij signaleren dat de meningen hierover verschillen. Hoe zit het nu?
Wet Doorstroming Huurmarkt: tijdelijke contracten toegestaan
Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten, waarbij de huurder na afloop moet vertrekken en geen huurbescherming heeft. Verhuurder en huurder kunnen bij zelfstandige woonruimte een periode van maximaal twee jaar afspreken. Na afloop van de afgesproken tijd eindigt de huurovereenkomst automatisch (‘van rechtswege’). Een opzegging is niet nodig. De verhuurder moet de huurder wel schriftelijk over de einddatum informeren, uiterlijk drie maanden tot één maand voor die einddatum. Wordt de kennisgeving niet verstuurd, dan ontstaat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De verhuurder is gebonden aan de overeengekomen bepaalde tijd, maar de huurder mag deze tijdelijke huurovereenkomst altijd tussentijds opzeggen. Van deze tussentijdse opzegmogelijkheid kan bij dit type contract niet contractueel worden afgeweken.
Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een initiële minimale duur
Is het met de invoering van deze tijdelijke huurovereenkomst nu nog mogelijk om gewone huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode te sluiten? Deze contracten worden sinds jaar en dag gesloten. Er is veel behoefte aan in de markt, omdat het gedurende een bepaalde periode zekerheid geeft.
Er zijn adviseurs die vinden dat deze huurovereenkomsten sinds 1 juli 2016 niet meer gesloten kunnen worden, omdat deze vallen onder het regime van de tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar. Als dat juist zou zijn, betekent dit dat de huurder de huurovereenkomst op grond van de wet toch op elk moment tussentijds mag opzeggen. Dat kan nadelig uitpakken voor de verhuurder. De verhuurder moet opnieuw op zoek gaan naar een huurder met het risico van (korte) leegstand en hij maakt vaak kosten rond de huurderswisseling (bijvoorbeeld makelaarskosten).
Deze adviseurs raden af om huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode af te sluiten, als de verhuurder zeker wil weten dat de huurder niet tussentijds kan opzeggen. Zij adviseren om, als dat mogelijk en gewenst is, een initiële minimale huurtermijn van langer dan twee jaar af te spreken, omdat het contract dan niet gekwalificeerd kan worden als een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter. Dat laatste is natuurlijk juist.
De verhuurder heeft een keuze
Wij menen dat de verhuurder de keuze heeft tussen deze twee huurovereenkomsten en dus nog steeds gebruik kan maken van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode van bijvoorbeeld één of twee jaar. Deze huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verandert volgens ons niet in een tijdelijke huurovereenkomst. Wij hebben daar verschillende argumenten voor.
Eén van de argumenten is dat de sinds 1 juli 2016 bestaande mogelijkheid voor tijdelijke verhuur volgens de wetsgeschiedenis expliciet bedoeld is als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur. Aan de bestaande mogelijkheden verandert er niets. Het uitgangspunt is en blijft een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, de tijdelijke huurovereenkomst is aan het lijstje van uitzonderingen op dat uitgangspunt toegevoegd.
In de tweede plaats is er een belangrijk verschil tussen beide huurovereenkomsten. De initiële huurperiode in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is een minimale periode, de huurder kan niet eerder weg. Maar de bepaalde tijd in een tijdelijke huurovereenkomst is een maximale periode, de huurder kan in principe niet langer blijven. Het doel van de ‘bepaalde tijd’ is in beide gevallen dus tegenovergesteld. De initiële minimale huurperiode is niet de ‘bepaalde tijd’ zoals die wordt bedoeld in de regeling die gaat over de tijdelijke huurovereenkomsten.
Ook het onderliggende doel van deze huurwetgeving sluit aan bij deze analyse. Dat doel is de bescherming van de huurder. De tijdelijke huurovereenkomst beperkt deze huurbescherming in vergaande mate. De huurder heeft immers geen opzegbescherming, hij moet weg na de afgesproken huurperiode. Met dit doel in het achterhoofd zou het vreemd zijn als een rechter een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode kwalificeert als een tijdelijke huurovereenkomst, omdat de huurder dan qua huurbescherming slechter af is. Hij zou dan wel tussentijds kunnen opzeggen, maar hij moet aan het einde van de overeengekomen termijn (na de kennisgeving) vertrekken.
De verhuurder die het belangrijk vindt dat de huurder voor een bepaalde minimale periode gebonden is en de huurbescherming van de huurder daarbij voor lief neemt, kiest voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurtermijn. De verhuurder die zeker wil weten dat zijn huurder vertrekt na de afgesproken tijd en daarbij voor lief neemt de mogelijkheid dat de huurder eerder vertrekt, kiest voor een tijdelijke huurovereenkomst.
Goed regelen
Wij raden met klem aan om dit goed te regelen, onder meer door in de huurovereenkomst duidelijk te vermelden om welke huurovereenkomst het gaat: een tijdelijke huurovereenkomst of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarnaast is aan te raden om in de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geen ‘bepaalde tijd’ of een initiële huurperiode vast te leggen, maar alleen een datum te vermelden tot welke de huurder de huurovereenkomst niet mag opzeggen. Zo kan er minder snel verwarring ontstaan over de vraag of dit misschien als een ‘bepaalde tijd’ moet worden gezien. Wij hebben naar aanleiding van de wetswijzigingen per 1 juli 2016 nieuwe model huurovereenkomsten opgesteld, waarin dit is verwerkt.