Categoriearchief: Nieuws

Alles wat u moet weten over actuele ontwikkelingen op het gebied van het vastgoed- en huurrecht leest u in ons nieuwsoverzicht. Ook versturen we periodiek nieuwsbrieven met de laatste ontwikkelingen en actualiteiten. Wilt u deze nieuwsbrief ook ontvangen? Schrijf u dan hier in.

Wat is de minister van plan met de huurprijzen van woonruimte?

Na enkele jaren van crisis, stijgen sinds 2013 de prijzen van woningen weer. In sommige steden, Amsterdam en Utrecht voorop, stijgen de prijzen meer dan gemiddeld. De gemeentebesturen van die steden dringen er al enige tijd bij minister Ollongren op aan om maatregelen te nemen tegen te hoge huurprijzen. De minister opereert tot nu toe behoedzaam, maar liet kort geleden wat “proefballonnetjes” op. Het is nog steeds niet duidelijk waar het naartoe gaat, maar dat er iets gaat veranderen rond de huurprijzen in zowel het sociale segment als het middenhuursegment valt wel te verwachten.

Op 9 november 2018 stuurde de minister een tweetal brieven naar de Tweede Kamer over haar plannen met de woningmarkt en beantwoordde zij Kamervragen van de SP over hetzelfde onderwerp. Deze Kamerstukken gaan over allerlei aspecten van de woningmarkt. In dit artikel zoom ik in op de huurprijzen van woonruimte.

Middenhuursegment

In mei 2018 werd de motie van Eijs/Ronnes aangenomen door de Tweede Kamer. In de motie wordt de minister gevraagd via een tijdelijke maatregel, de zogenaamde “noodknop” gemeenten de mogelijkheid te geven “de extreme huren in de middenhuursector een halt toe te roepen”. Het gaat in deze motie niet om gewone markthuren, maar om ‘exorbitante huurstijgingen’. De motie gaat ervan uit dat het puntenstelsel daarvoor niet uit de kast wordt gehaald. De motie vraagt de minister bij het ontwerpen van de ‘noodknop’ de ‘kostenstructuur’ van de verhuurder in aanmerking te nemen.

De minister licht in haar recente brieven een tipje van de sluiter op over de wijze waarop zij uitvoering wil geven aan de motie. Zij schrijft te zullen onderzoeken of en hoe gemeenten de aanvangshuurprijs in de vrije sector kunnen maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde.

Als het hiervan gaat komen zou dat om verschillende redenen opmerkelijk zijn. In eerste plaats omdat het duurdere segment, dat wil zeggen woningen met een huur vanaf de liberalisatiegrens (met ingang van 1 januari 2019 € 720,42 per maand, corresponderend met een puntenwaarde vanaf 145), al sinds 1994 geliberaliseerd is. De klok zou dus worden teruggezet. In de tweede plaats: de motie gaat niet over de regulering van de (aanvangs)huurprijzen in de vrije sector, maar gaat over het voorkomen van exorbitante huurstijgingen. Dat is iets anders. De minister gaat met haar voornemen dus verder dan een Kamermeerderheid van haar vraagt. In de derde plaats hebben we iets dergelijks eerder gezien. Toen het kabinet Rutte II in 2012 aantrad stond in het regeerakkoord het voornemen het puntensysteem voor sociale huurwoningen af te schaffen en daarvoor in de plaats de huurprijs te maximeren op 4,5% van de WOZ-waarde. Dat idee sneuvelde al snel, omdat dat tot grote schokken in de huurontwikkeling zou kunnen leiden: grote huurstijgingen in dure gebieden en grote huurverlagingen in goedkope gebieden. Het kabinet bond in en introduceerde in 2015 de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel.

Daarmee komt de vraag op welk percentage de minister nu wil gaan hanteren. Een percentage van 4,5 % lijkt te laag, het gaat immers om het tegengaan van exorbitante huren. Het is op dit moment lastig te voorspellen. De minister zal vast en zeker rekenmeesters inhuren die de gevolgen van verschillende scenario’s in verschillende steden onder de loep zullen nemen.

Sociale segment

De WOZ-waarde is sinds 2015 een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daaraan lagen enkele gedachten ten grondslag. Het doel was dat de sociale huurprijzen meer richting marktprijzen zouden kunnen groeien. Maar bij de start mochten de huurprijzen uit het nieuwe WWS niet te veel afwijken van de huurprijzen uit het oude WWS. De gedachte was verder dat de WOZ-waarde ongeveer 25% van de totale sociale huurprijs bepaalt.

De minister evalueert op dit moment de introductie van de WOZ-waarde in het WWS en wil daar nu nog niet zo veel over kwijt. Maar in een van haar brieven aan de Kamer merkt zij op dat zij in die evaluatie ook zal beoordelen of in specifieke regio’s (lees: enkele grote steden) grote afwijkingen ten opzichte van het beoogde gemiddelde van 25% zijn opgetreden en of die aanleiding geven om het effect van de WOZ-waarde in het WWS bij te stellen. Een eventuele bijstelling van het WWS wil zij dan bezien in een breder palet van maatregelen voor de woningmarkt.

Als ik het goed lees staat er dat de minister overweegt om, in het geval de WOZ-waarde in enkele dure steden voor veel meer dan 25% de huurprijs bepalen, het aantal punten dat de WOZ-waarde oplevert in het WWS te maximeren.

Dit kan ertoe leiden dat woningen die de afgelopen jaren geliberaliseerd zijn ineens weer terugvallen naar het sociale segment. Met de huidige systematiek van huurprijsregelgeving kan dat zelfs bij lopende huurcontracten gebeuren. Dit kan dramatische gevolgen hebben voor verhuurders die recentelijk huurwoningen hebben gekocht of ontwikkeld en daarbij mochten rekenen op geliberaliseerde huurprijzen. Deze verhuurders zouden weleens met een verliesgevende exploitatie kunnen blijven zitten. Het is te hopen dat de minister daar oog voor heeft. Dat ligt wel in de rede. De wetgever die huren zodanig reguleert dat de exploitatie ineens verliesgevend wordt, handelt in strijd met het door internationale verdragen beschermde eigendomsrecht. Niet voor niets vraagt de motie van Eijs/Ronnes om bij het daarin bedoelde overheidsingrijpen rekening te houden met de kostenstructuur van de verhuurder.

Het is nog steeds niet goed te voorspellen waar het naartoe gaat. Maar de contouren daarvan worden wel steeds duidelijker. Beleggers doen er verstandig aan nu alvast rekening te houden met deze ontwikkelingen.

Overgangsrecht inzake woningdelen Amstelveen?

Eerder hebben wij u bericht over de ontwikkelingen in de gemeente Amstelveen op het punt van het woningdelen. De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 26 sep 2018 besloten de gewijzigde Huisvestingsverordening vast te stellen, waarin vrijwel één op één is aangesloten bij de regels die binnen de gemeente Amsterdam op dit punt gelden. [1]

Uit de tekst van de Huisvestingsverordening blijkt dat deze op 1 januari 2019 in werking treedt. De vraag is echter of de gemeente rekening heeft gehouden met het feit dat in de huidige Huisvestingsverordening de omzetting van woonruimte- want daar hebben we het over als we over woningdelen spreken- niet vergunningplichtig was voor woonruimte boven een bepaalde huurprijsgrens, c.q. koopprijsgrens. Daargelaten dat het bij die grens behorende bedrag voor ons onvindbaar is, is onze inschatting dat de waarde van veel woningen inmiddels wel die waarde zal overstijgen, en die woningen dus niet omzetvergunningplichtig zijn.

Dat roept de vraag op of de regelwijziging per 1 januari 2019 nu ook betekent dat huidige vergunningsvrije situaties plots per die datum vergunningplichtig worden en dus ook beboet kunnen worden (als er geen vergunning kan worden getoond). Want de mogelijkheid van een bestuurlijke boete is in de nieuwe Huisvestingsverordening opgenomen en is gekoppeld aan de geïntroduceerde vergunningplicht.

Uit de raadsstukken komt niet naar voren dat over overgangsrecht is gedebatteerd, hetgeen een indicatie vormt dat hier in de besluitvorming niet aan is gedacht. Dat zou opmerkelijk zijn.

Andere grote gemeenten als Nijmegen en Groningen hadden bij de wijziging van hun Huisvestingsverordeningen op het punt van woningdelen specifieke overgangsregels geformuleerd. Dit vanwege de wetenschap dat woningdelen al plaatsvond binnen die gemeenten en men in het kader van de rechtszekerheid bestaande rechten expliciet wenste te respecteren. De gemeente Amsterdam heeft dergelijk overgangsrecht alleen vastgesteld ten aanzien van de woongroepen. In Amsterdam namelijk is men van oordeel geweest dat omzetting van woonruimte ten behoeve van meer dan twee personen, altijd vergunningplichtig is geweest.

Onze conclusie is echter dat de gemeente Amstelveen zich blijkbaar niet (voldoende) heeft gerealiseerd  dat het nu direct invoeren van een vergunningplicht in bepaalde situaties strijd op kan leveren met het rechtszekerheidsbeginsel. Indien zo’n situatie zich bij u dreigt voor te doen of wanneer u nader advies hierover wenst, helpen wij u vanzelfsprekend graag verder.

[1] Ik verwijs naar mijn eerdere artikel  “Nieuwe regels woningdelen Amstelveen: Amsterdam als lichtend voorbeeld”

 

 

De aanpak van goed verhuurderschap

De Minister van Binnenlandse Zaken, Kajsa Ollongren, wil goed verhuurderschap aanpakken, meer in het bijzonder wil zij discriminatie op de woningmarkt en huisjesmelkerij tegengaan.

Kamerbrief van 5 juli 2018

In juli 2018 verscheen al een kamerbrief over dit onderwerp. In die brief werden onder andere de resultaten van een onderzoek gedeeld waarin is onderzocht hoeveel verhuurmakelaars in Nederland bereid waren om mee te werken aan discriminerende verzoeken van huiseigenaren. Het resultaat was dat 90% van de verhuurmakelaars hier op verzoek van de aanstaande verhuurder toe bereid is. Ollongren wil onder andere inzetten op preventie en bewustwording van de discriminatie op de woningmarkt.

In de brief van 5 juli 2018 staat ook dat er al overleg heeft plaatsgevonden met verschillende partijen die actief zijn in de woningmarkt, zoals VBO makelaar, NVM, IVBN< Vastgoed Belang, VGM NL, Aedes, de gemeente Amsterdam, VNG, federatie Opvang, Woonbond en LSVb. Het onderwerp van de gesprekken was goed verhuurderschap. De partijen hebben te kennen gegeven dat discriminatie en huisjesmelkerij onwenselijk zijn en tegengegaan moeten worden. Tijdens het overleg is dan ook besproken dat de partijen gezamenlijk verder zouden werken aan ‘goed verhuurderschap’. In beginsel door preventie, monitoring en regulering. Bovendien zou onderzocht worden of aanvulling of aanpassing van wet- en regelgeving gewenst is. Het vervolg van deze brief zou zijn dat samen met de sector de misstanden onderzocht en aangepakt zouden gaan worden.

Kamerbrief van 9 november 2018

Op 9 november 2018 is opnieuw een kamerbrief over goed verhuurderschap verschenen. In deze brief is uiteengezet wat het resultaat is van een bestuurlijk overleg tussen de minister en de verschillende partijen. In de brief staat onder andere:

“Naar aanleiding van verschillende excessen en misstanden in de huursector zijn we gekomen tot een gezamenlijke aanpak, zoals ik u dat ook heb aangekondigd per brief. Het gaat onder meer om verhuurders en bemiddelaars die discrimineren, verhuurders die huurders intimideren, bedreigen en uitbuiten (de zogenoemde huisjesmelkers), of bemiddelaars die stelselmatig onterechte bemiddelingskosten bij aspirant-huurders in rekening brengen. Deze excessen zijn bij wet verboden en strafbaar en moeten worden aangepakt.”

De minister heeft samen met de partijen concrete acties geformuleerd die direct geïmplementeerd of uitgevoerd kunnen worden om bovengenoemde misstanden te bestrijden en zien met name op de discriminatie op de woningmarkt, huisjesmelkerij, onterecht berekende bemiddelingskosten en de rol van de huurder. De minister wil periodieke controles op discriminatie en onderzoekt nog of de wet aangepast moet worden om huisjesmelkerij te sanctioneren en het onterecht in rekening brengen van bemiddelingskosten beter te kunnen aanpakken.

Als bijlage bij de brief wordt de stand van zaken van de aanpak van het goed verhuurderschap weergegeven. Hierbij wordt wel vermeld dat het een tussenstand betreft. De betrokken partijen hebben een langdurige commitment uitgesproken om de misstanden aan te pakken en zullen periodiek de voortgang bespreken.

Tussenstand

Kort gezegd komen de huidige acties en de stand van zaken op het volgende neer:

  • Voorlichting: Voorlichting helpt volgens de betrokken partijen omdat veel van de overtredingen niet willens en wetens worden begaan. De partijen willen degenen die werkzaam zijn in de woningmarkt bewust maken van het probleem. Zo geven sommige steden nu voorlichting aan nieuwe verhuurders en het ministerie zal op de website meer informatie over het huurrecht bekend gaan maken;
  • Zelfregulering: Vaak zijn de misstanden al verboden bij wet en is zelfregulering noodzakelijk om daadwerkelijk een verschil te maken in de markt. Verenigingen van verhuurders zijn vaak al bezig met het opnemen van anti-discriminatie bepalingen en gedragscodes. Een nieuwe ontwikkeling is de ontwikkeling van een app voor verhuurders- en huurderscontact door Vastgoed Belang en stichting KKVV;
  • Handhaving: De minister wil de handhaving in samenwerking met huurteams en gemeenten aanscherpen en intensiveren;Aanvulling van wet- en regelgeving: Er wordt onderzocht hoe transparantie bij bemiddeling kan worden afgedwongen zodat duidelijk is voor wie de makelaar optreedt. Ook tegen malafide verhuurders moet volgens de minister strenger worden opgetreden. Het gaat hier dan om verhuurders die herhaaldelijk zeer hoge huurprijzen vragen, de gang naar de huurcommissie of de rechter bemoeilijken, uitspraken niet opvolgen, huurders intimideren of bedreigen of hun privacy schenden, niets doen aan de kwaliteit van de woning, onderhoudsgebreken niet herstellen en niet bereikbaar zijn voor de huurder. Inmiddels is met de wet Verdere Modernisering van de huurcommissie en de introductie van een verhuurdersbijdrage geregeld dat verhuurders vanaf 1 januari 2019 substantieel hogere leges bij de huurcommissie moeten betalen als zij vaker worden veroordeeld inzake geschillen over aanvangshuur en all-in-huurprijzen. Het doel van de minister is om de malafide verhuurders gericht aan te pakken zodat andere verhuurders daar geen nadeel van ondervinden. Aan de hand van die gedachte wordt verder overlegd.

 

De minister en de betrokken partijen zijn ook bezig een onafhankelijk verzoek op te zetten naar de aard en omvang van de problematiek.

Het onderzoek en overleg zijn dus nog in volle gang. Hierover is het laatste woord nog niet gezegd en geschreven. Wij houden u uiteraard op de hoogte. De hele kamerbrief met bijlage kunt u hier lezen.

Hoe een einde maken aan woningdelen?

Bekend is dat het in Amsterdam niet is toegestaan woonruimte te verhuren aan drie of meer volwassen, als daarvoor geen omzettingsvergunning is afgegeven (situaties van hospitaverhuur daargelaten). Deze regels gelden sinds 1 januari 2017. De kosten van de verbouwing, die meestal nodig is om  te voldoen aan de geluidsisolatie-eisen van de gemeente, zijn vaak aanzienlijk.

Verhuurders kiezen er daarom regelmatig voor dan maar geen omzettingsvergunning aan te vragen en de woning door maximaal twee bewoners te laten bewonen. Maar wat nu als de woning al sinds jaar en dag wordt bewoond door drie of meer bewoners? Kan je dan bij het vertrek van een van de bewoners ervoor kiezen diens plaats niet op te vullen? De rechtbank stelde een verhuurder, die dat wilde, onlangs in het gelijk.

Drie bewoners en een onderverhuurverbod

In deze een zaak, waarbij de verhuurder door Hielkema & co werd bijgestaan, ging het om een huurovereenkomst op naam van één huurder, waarin twee andere personen als bewoners waren vermeld. In de huurovereenkomst stond een onderhuurverbod. De verhuurder had geen omzettingsvergunning, en wilde die ook niet aanvragen vanwege de hoge kosten van geluidsisolatie.

Op enig moment heeft de huurder aan de verhuurder laten weten dat een van de bewoners de woning had verlaten, en dat er een nieuwe bewoner was gekomen. Daarvoor had de verhuurder echter geen toestemming gegeven. De verhuurder wilde die toestemming ook niet geven, vanwege het risico op handhaving van de regels voor woningdelen door de gemeente Amsterdam.

De verhuurder heeft de huurder en de nieuwe bewoner gesommeerd ervoor te zorgen dat de nieuwe bewoner de woning verlaat. Om dat daaraan geen gehoor werd gegeven, startte de verhuurder een kort geding tegen beiden.

Kort geding tot ontruiming van de nieuwe bewoner

De verhuurder vorderde  het vertrek  van de nieuwe bewoner. De voorzieningenrechter oordeelde in zijn vonnis van 20 november 2018 dat de verhuurder vanwege het beleid van de gemeente een redelijke grond had om geen nieuwe bewoners  te accepteren. Dat de woning steeds door drie personen werd bewoond, maakt dat niet anders. Omdat de verhuurder niet beschikte over een omzettingsvergunning, kon de gemeente een last onder dwangsom of een boete opleggen. Deze dreiging met handhaving achtte de voorzieningenrechter relevant bij de belangenafweging.

De huurder opperde dat de verhuurder een omzettingsvergunning aan kon vragen. Dat werd door de voorzieningenrechter van de hand gewezen, omdat dat aanzienlijke investeringen vergt. De slotsom is dat de nieuwe  bewoner de woning dient te verlaten.

Bruikbare uitspraak

Deze uitspraak is goed nieuws voor verhuurders die, geen omzettingsvergunning willen of kunnen aanvragen, en geconfronteerd worden met een bewonerswisseling. In dat geval behoeft daar dus niet altijd toestemming voor te worden.

Hielkema & co heeft huurcontracten voor Vastgoed Belang ontwikkeld

Sinds vorig jaar zijn wij netwerkpartner van Vastgoed Belang, de belangenvereniging voor particuliere verhuurders en beleggers. We zijn er trots op dat we nu model huurovereenkomsten hebben opgesteld voor Vastgoed Belang. De modellen voor woonruimte zijn nu al verkrijgbaar. Het gaat om contracten voor onbepaalde tijd, voor maximaal twee jaar of vijf jaar (zelfstandige woonruimte of kamerverhuur), bepaalde tijd, huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet en hospitaverhuur. Contracten voor groepswoningen worden nog geleverd, net als Engelse vertalingen van de modellen.

We zijn bezig met het opstellen van contracten voor bedrijfsruimte, voor zowel winkelruimte en andere 290-bedrijfsruimte, als kantoorruimte (230a). Zodra deze gereed zijn, zullen we dat melden.

Vastgoed Belang berichtte het volgende over de huurcontracten: https://www.vastgoedbelang.nl/nieuws/netwerkpartner-hielkema-en-co-levert-vanaf-heden-huurovereenkomsten/

Invoering wijziging Warmtewet uitgesteld

In een eerdere nieuwsbericht informeerden wij  al over de op handen zijnde wijziging van de Warmtewet. Het wetsvoorstel daartoe is op 6 maart 2018 aangenomen door de Tweede Kamer, en op 3 juli 2018 door de Eerste Kamer. Onderdeel daarvan is dat verhuurders die tevens warmte leveren aan hun huurders niet meer (volledig) onder de Warmtewet zullen vallen. Dat speelt voornamelijk bij wooncomplexen met blokverwarming (de warmte wordt dan aan alle woningen in het complex geleverd via één centrale ketel). Op grond van de voorgestelde wijziging zal de afrekening in dergelijke complexen weer gewoon op grond van het huurrecht plaatsvinden, te weten een afrekening op basis van de daadwerkelijk kosten van gas, waarbij die kosten naar gemeten (of geschat) verbruik onder de bewoners van het complex worden verdeeld. Het maximumtarief per GJ is dan niet meer van toepassing. Ook voor VvE’s die warmte leveren aan appartementseigenaren geldt een afrekening op basis van de daadwerkelijke kosten en niet op basis van het maximumtarief.

De invoer van de gewijzigde Warmtewet laat echter langer op zich wachten dan verwacht en gehoopt. In juli van dit jaar heeft de ACM in een brief aangekondigd dat uitstel van de invoering aangewezen is. Dit komt vooral vanwege kennelijk ingewikkelde en tijdrovende berekeningen die de ACM moet maken over onder meer het (jaarlijks door de ACM vast te stellen) maximale tarief, en de aansluitbijdrage die een leverancier mag vragen voor aansluiting op een warmtenet. Dit staat echter volledig los van het loskoppelen van de Warmtewet van het huurecht. Het uitstel is zeer te betreuren voor verhuurders van wooncomplexen.  De onduidelijke situatie die sinds de invoering van de Warmtewet in 2014 is ontstaan, zal dus nog langer voortduren. Tot de wet is aangenomen blijven de wooncomplexen in beginsel onder de warmtewet vallen.

Interessant in dit verband is een recente uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 18 september 2018 (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:2278&showbutton=true&keyword=Huurrecht).  Het ging in die zaak om een complex met 16 studentenwoningen met blokverwarming. Er was sprake geweest van een storing in de warmtelevering. Eén van de huurders had een fikse compensatie gevorderd op grond van de storingsregistratieregeling in de Warmtewet. Het hof heeft die vordering afgewezen en anticipeerde daarmee op de aanstaande wijziging van de Warmtewet. Dit is een mooi precedent dat wat ons betreft navolging verdient, omdat daarmee de traagheid van het wetgevingsproces kan worden omzeild.

Wij houden u van de ontwikkelingen op de hoogte.

Heeft een huurder van sociale woonruimte meer bescherming bij overtreden van de huurovereenkomst?

Tijdens een kort gedingprocedure waarin ontruiming van een sociale huurwoning werd gevorderd vanwege verboden onderverhuur, heeft de rechter besloten de Hoge Raad vragen te stellen. De zaak speelde in Amsterdam, waar grote schaarste is voor sociale woningen. De rechtbank wilde weten, juist vanwege de schaarste en de moeilijkheid voor huurders om een nieuwe woning te vinden na een ontruiming, hoe het precies zit met betrekking tot ontbinding van huurovereenkomsten en ontruiming van sociale woonruimte.

Het ging in de betreffende zaak over een vordering tot ontruiming van een huurwoning. Een woningcorporatie had ontdekt dat een huurder die zijn sociale huurwoning in gebruik had gegeven aan een gezin, over een periode van iets meer dan een half jaar. In die periode was de huurder wel zelf in de woning blijven wonen. De corporatie had geen toestemming gegeven voor de ingebruikgeving. Het was ook verboden in de huurovereenkomst.

Ontruimen in kort geding

Wanneer woonfraude wordt ontdekt, wordt door woningcorporaties vaak een kort geding tot ontruiming gestart. Daarin wordt ontruiming gevorderd, vooruitlopend op een (eventuele) ontbinding van de huurovereenkomst, die alleen in een bodemprocedure kan worden gevorderd. Bodemprocedures duren lang, het kan zomaar zes maanden duren voordat er een uitspraak is. Om een kort geding (een voorlopige voorziening) te kunnen starten, moet een spoedeisend belang zijn. Dat is in Amsterdam snel gegeven: er zijn lange wachtlijsten voor (sociale) huurwoningen, zodat de vordering al snel als spoedeisend wordt beschouwd.

In een ontruimingsprocedure moet de rechter beoordelen of voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst de huurovereenkomst daadwerkelijk zal ontbinden. De rechter loopt dus vooruit op een beslissing van zijn collega. Op grond van de wet kan een overeenkomst worden ontbonden als een van de partijen tekortschiet in de nakoming. In huurzaken is dat bijvoorbeeld het geval als een huurder de huur niet betaalt of de woning onderverhuurt (of in gebruik geeft) of een hennepkwekerij exploiteert. Dat mag niet, en dan kan de overeenkomst door de rechter worden ontbonden. Er is wel een ontsnappingsmogelijkheid voor de huurder: als zijn tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt, dan hoeft de rechter de overeenkomst niet te ontbinden. Denk aan een huurder die slechts enkele dagen te laat de huur heeft betaald. Dat zal niet snel leiden tot ontbinding. Of een huurder die een keer een logé heeft. Ook dat is niet genoeg om de woning kwijt te raken.

Vragen aan de Hoge Raad

De rechter in het hiervoor aangehaalde Amsterdamse kort geding (over de tijdelijke ingebruikgeving) heeft vragen gesteld aan de Hoge Raad over hoe de wet uitgelegd moet worden. Rechters kunnen dat doen, als zij uitleg nodig hebben over bijvoorbeeld (de interpretatie) van de wet. Dan kan het hoogste rechtsorgaan worden verzocht deze uitleg te geven. En da is wat hier gebeurd is. De vragen die worden gesteld, worden prejudiciële vragen genoemd. Als deze vragen worden gesteld, wordt de lopende procedure aangehouden, tot er antwoord is gegeven. De procespartijen mogen ook input geven op de te stellen vragen. De Hoge Raad gaat zich vervolgens buigen over antwoorden. De vragen zijn in deze zaak in februari 2018 gesteld en de antwoorden zijn in juli 2018 gegeven. Hierdoor loopt de procedure vertraging op, maar er is wel duidelijkheid.

Het wetsartikel dat gaat over ontbinding van overeenkomsten, is van toepassing op alle soorten contracten. En dus niet specifiek voor huur. De rechter in deze zaak vroeg zich af of voor huurders van sociale woonruimte niet een meer specifieke bepaling nodig zou zijn omdat zij meer bescherming nodig hebben. Volgens de rechter zou ontbinding pas aan de orde mogen zijn als er geen minder verstrekkende middelen meer voor handen zijn. Hij heeft de volgende vragen gesteld:

“1. Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?

2. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?”

Antwoorden van de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft de vragen uitgebreid beantwoord op basis van de wetsgeschiedenis en eerdere uitspraken.

Volgens de Hoge Raad valt het betreffende wetsartikel valt eigenlijk uiteen in twee delen:

  1. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden

Dit deel is eigenlijk het verhuurders- of schuldeisers deel. De verhuurder zal moeten aantonen dat de huurder de huurovereenkomst heeft overtreden. Alleen als dat aan de orde is, dan heeft hij het recht de overeenkomst te (laten) ontbinden.

  1. Tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (de tenzij-clausule)

Dit is het huurders- of schuldenaarsdeel. De huurder zal moeten aantonen dat de overtreding van de overeenkomst de ontbinding niet rechtvaardigt. Dit wordt ook wel de tenzij-clausule genoemd.

De uitspraak van de Hoge Raad komt er in hoofdlijnen op neer dat zij van oordeel is dat het ontbindings-artikel ook bij ontbinding van huurovereenkomsten voor sociale woonruimte toereikend is. De Hoge Raad heeft toegelicht dat er binnen het artikel veel ruimte is voor een rechter om aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval en de redelijkheid en billijkheid een afweging te maken of de ontbinding in het specifieke geval gerechtvaardigd is. De twee delen van het artikel samen vormen de rechtsregel dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding. Met andere woorden: er moet wel iets serieus aan de hand zijn voordat ontbinding wordt uitgesproken.

Een huurder moet zelf in de procedure naar voren brengen dat hij vindt dat de overtreding de ontbinding niet rechtvaardigt. Volgens de Hoge Raad is het logisch dat een huurder dat naar voren moet brengen (en niet de verhuurder), want over het algemeen gaat het om feiten en omstandigheden die aan de zijde van de huurder spelen. De huurder heeft daar dus de bewijzen voor. Als een huurder naar voren brengt dat hij maar een huurschuld van twee maanden had en verder nooit iets verkeerd heeft gedaan, dan mag de rechter dat van de Hoge Raad opvatten als het verweer dat de tekortkoming niet ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. Daar hoeft niet al te formeel over te worden gedaan.

Lessen die te leren zijn

De Hoge Raad heeft een aantal punten genoemd dat van belang is bij een procedure over artikel 6:265 BW. Dat zijn de volgende:

  • Het is niet zo dat de tenzij-clausule per definitie bij uitzondering toegepast zou moeten worden. Het gaat om een concrete afweging van alle omstandigheden van het geval.
  • De structuur van de hoofdregel en de tenzij-clausule brengt mee dat de verhuurder moet stellen en eventueel bewijzen dat er een tekortkoming is geweest aan de zijde van de huurder en dat de huurder daartegenover juist de omstandigheden moet stellen en bewijzen die betrekking hebben op de toepassing van de tenzij-bepaling.
  • De afweging die een rechter moet maken, wordt gemaakt aan de hand van alle overige omstandigheden van het geval; dat betekent ook dat niet op voorhand één gezichtspunt een beslissende rol kan worden toegekend;
  • De redelijkheid en billijkheid kunnen een rol spelen, zoals dat in elke kwestie kan.

 

Tegen deze achtergrond meent de Hoge Raad dat (ook) geen behoefte bestaat aan bijzondere regels ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte. De Hoge Raad overweegt in dit verband:

 “Bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (…)”

Bijzondere regels voor huurovereenkomsten voor sociale woonruimte zijn volgens de Hoge Raad dus niet nodig. De wet biedt voldoende ruimte voor maatwerk.

Conclusie

Dit lijkt goed nieuws voor woningcorporaties (en andere verhuurders). Er is voor sociale verhuur geen strengere maatstaf dan bij andere overeenkomsten. Als een huurder zijn huurcontract overtreedt, loopt hij het risico zijn woning kwijt te raken, precies zoals nu ook het geval is. In bijzondere gevallen hoeft de rechter de huurovereenkomst niet te ontbinden (of hoeft de ontruiming niet te worden uitgesproken), dat blijft ter beoordeling aan de rechter. Over het algemeen houden woningcorporaties ook al rekening met bijzondere gevallen; die worden natuurlijk anders behandeld, daar zijn het uitzonderingsgevallen voor. Maar fraudeurs hoeven op weinig clementie te regelen. De Hoge Raad lijkt er ook zo over te denken.

Wordt het wat met dat middenhuursegment? – Deel 2

Op 20 september 2018 heeft minister Ollongren haar wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur bij de Tweede Kamer ingediend. Met het wetsvoorstel wil zij het middenhuursegment vlot trekken door het te vergroten. Gaat zij daarin slagen?

Consultatiefase

In maart van dit jaar had de minister al een concept van dit wetsvoorstel ter consultatie gepubliceerd. Daarop zijn 16 reacties gekomen, voornamelijk van belangenorganisaties zoals Aedes, IVBN, NEPROM en de VNG. Wij schreven er toen al over (zie: http://hielkemaco.nl/nieuws/middenhuursegment/). Geconstateerd kan worden dat het nu ingediende wetsvoorstel nauwelijks afwijkt van het concept ervan.

Middenhuursegment

Het middenhuursegment is het segment boven de liberalisatiegrens (€ 710) tot ongeveer € 1.000 huur per maand. Ollongren vindt dat het middenhuursegment een essentiële rol speelt bij de doorstroming op de woningmarkt. Sommigen zijn op het middensegment aangewezen, omdat zij een middeninkomen hebben en daarom niet in aanmerking komen voor sociale huur en niet willen of kunnen kopen. De minister noemt als voorbeelden agenten en onderwijzers. Daarnaast bevordert een groter middenhuursegment volgens haar ook de doorstroming van scheefwoners vanuit de sociale huurvoorraad, doordat zij bij verhuizing naar een middenhuurwoning een niet al te grote huursprong behoeven te maken.

Wetsvoorstel ‘Maatregelen Middenhuur’

Ollongren wil de wet op twee punten wijzigen om daarmee de door haar gewenste lokale initiatieven te faciliteren.

In de eerste plaats wil zij de Huisvestingswet wijzigen door te bepalen dat deze betrekking heeft op schaarse woonruimte. Daarmee wordt bereikt – de minister noemt dat: verduidelijkt – dat het middenhuursegment onder het toewijzingsbeleid van gemeenten kan vallen. Nu staat in de wet dat het bij het toewijzingsbeleid moet gaan om schaarse goedkope woonruimte en is niet zeker of het middensegment daaronder kan vallen. Gemeentebesturen kunnen er hierdoor voor zorgen dat middenhuurwoningen worden toegewezen aan specifiek aan te wijzen doelgroepen, bijvoorbeeld op basis van inkomen.

De tweede wetswijziging moet ertoe leiden dat corporaties gemakkelijker kunnen bouwen en verhuren in het middensegment. Sinds de herziening van de Woningwet in 2015 is de speelruimte van corporaties in het segment boven € 710 (het zogenaamde niet-DAEB-bezit) beperkt: zij moeten goedkeuring van de minister vragen om in dat segment actief te zijn om te voorkomen dat zij andere verhuurders oneerlijke concurrentie aandoen (de zogenaamde markttoets). De minister is voornemens de Woningwet te wijzigen door deze goedkeuringsprocedure te versoepelen en te vereenvoudigen.

Gaat dit werken?

In het regeerakkoord staat dat het middenhuursegment zal worden versterkt. Ollongren geeft daar nu uitvoering aan. Haar maatregelen zullen zeker enig effect hebben, maar of deze de zo noodzakelijke doorstroming in de grote steden voldoende op gang brengen valt te betwijfelen.

De versoepeling van de markttoets zal zeker enig effect hebben, maar niet eerder dan op de middellange termijn.

Verder valt te verwachten dat de grote steden, Amsterdam en Utrecht voorop, gebruik zullen maken van hun nieuwe bevoegdheid om voor woningen boven de € 710 inkomenscriteria te stellen. Dat zal tot effect hebben dat vrijkomende woningen met een middenhuur worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen. Maar dat kan niet verhinderen dat de te betalen huurprijs hoger uitvalt. De gemeente heeft bij bestaande bouw immers geen instrumenten om grenzen te stellen aan de hoogte van de huurprijs. De huurcommissie heeft in dit segment bovendien geen bevoegdheid om de huurprijs te toetsen. En omdat de woningmarkt op slot zit en er dus relatief weinig mutaties zijn, zal ook deze maatregel een beperkte invloed hebben.

De maatregelen zullen ook niet veel effect hebben op de verhuisgeneigdheid van scheefwoners, zeker niet als zij al lang in hun sociale huurwoning wonen en dus een lage huur betalen. Voor hen is het meestal aantrekkelijker in hun goedkope sociale huurwoning te blijven zitten dan te verhuizen naar een aanmerkelijk duurdere middenhuurwoning.

Verhoging van de huurprijs van vrije sector woningen naar marktniveau

Het is mogelijk om de huurprijs van woningen in de vrije sector (dat zijn woningen met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens) op te trekken naar een marktconforme huurprijs. Dat kan een enorme huurverhoging met zich meebrengen, in deze tijd van stijgende huur- en huizenprijzen. In dit artikel zal ik uitleggen hoe dit in zijn werk gaat.

Voorbeeld

Stel dat een woning met ingang van 1 september 2015 is verhuurd voor € 900,- (kale) huur per maand. Deze huurprijs ligt boven de toen geldende liberalisatiegrens (die was toen – en is in 2018 ook nog – € 710,68) en dus gaat het om een vrije sector woning. Dat betekent dat er veel minder huur(prijs)bescherming is. In de huurovereenkomst staat dat de huurprijs jaarlijks mag worden aangepast met een indexeringsclausule. Dat zet geen zoden aan de dijk als de inflatie laag is, want indexering is gebaseerd op de cijfers van het CBS over de inflatie. De huur is sinds 2015 dus maar met enkele tientallen euro’s verhoogd en bedraagt eind 2018 € 930,- per maand.

De verhuurder ziet om zich heen dat soortgelijke woningen inmiddels worden verhuurd voor bedragen van € 1.300,- of meer per maand. Dat is een groot verschil met de huidige huurprijs. Als de huurder uit zichzelf zou vertrekken, kan de verhuurder bij mutatie een dergelijke huurprijs vragen. Maar de huurder wil niet vertrekken. Dat hoeft ook niet van de verhuurder, want het is een prettige huurder en ze hebben een goede relatie. Dat is ook wat waard. Toch knaagt het dat de huurprijs achter blijft bij die van andere woningen, ook omdat de kosten voor de verhuurder harder zijn gestegen dan de huurprijs. De huurder heeft geen interesse in het betalen van een grote huurverhoging. In overleg komen partijen er niet uit. Wat kan de verhuurder dan doen?

Redelijk voorstel

Op grond van de wet mag de verhuurder de huur eens per jaar verhogen. Dat is ook elk jaar gebeurd, namelijk de indexering.  Daarnaast bestaat er volgens de wet de mogelijkheid om aan de huurder een redelijk voorstel te doen voor een huurprijsherziening.

Het is aan de verhuurder het voorstel te onderbouwen. Dat kan door een rapport van een deskundige op het gebied van (lokale) huurprijzen te laten maken. Het is aan te raden om in overleg met de huurder te treden om samen een deskundige aan te wijzen, die vervolgens een (bindend) advies over de huurprijs opstelt. Als de huurder niet bereid is mee te werken aan de benoeming van een deskundige, dan kan de verhuurder de rechtbank vragen een deskundige aan te wijzen. Ik heb dat onlangs met succes gedaan in een zaak van één van onze relaties. Die uitspraak is hier te vinden. De kantonrechter bepaalde dat het mogelijk is om een deskundige aan te wijzen, die een advies gaat uitbrengen over de (hoogte van de) huurprijs en de ontwikkelingen van huurprijzen in de markt. Het is aan te bevelen dan ook goed in kaart te krijgen wat de onderhoudsstaat van de woning is en hoe deze zich verhoudt tot de huurprijzen van andere vergelijkbare woningen. Appels moeten wel met andere appels worden vergeleken.

Vervolgens kan een voorstel gedaan worden aan de huurder waarin staat naar welk niveau de verhuurder de huurprijs wenst te verhogen, en per wanneer de verhoging in zal moeten gaan. Als de huurstijging groot is, kan worden overwogen een stapsgewijze huurverhoging voor te stellen, zodat de huurder een periode krijgt om aan de hogere prijzen te wennen. Een verhoging van € 930,- naar € 1.300,- is een stijging van 40% en dat is fors. Dat kan als onredelijk worden beschouwd. Een ingroeiregeling kan juist wel als redelijk worden gezien. Daarna is het de beurt aan de huurder: die kan het voorstel accepteren of weigeren. Bij acceptatie wordt de huurprijs aangepast, maar als de huurder niet instemt, kan de verhuurder andere maatregelen treffen.

Huur opzeggen

Het niet instemmen met een redelijk voorstel voor een huurprijsherziening, is een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden. De verhuurder kan de huur dus opzeggen als een huurder niet instemt met een redelijk huurprijsvoorstel. Met inachtneming van de daarvoor geldende formaliteiten kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en ook dan staat de huurder weer voor de keuze: hij kan instemmen met de opzegging of niet. Als de huurder instemt, zal hij moeten verhuizen en kan de verhuurder de woning opnieuw te huur aan bieden.

Beëindigen van de huurovereenkomst

Wanneer de huurder niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst, dan zal de verhuurder in een procedure bij de rechter kunnen vorderen de einddatum van de huurovereenkomst te bepalen. De wet voorziet niet in de mogelijkheid om in een procedure de huurverhoging af te dwingen, maar de verhuurder kan dit wel forceren door middel van een huuropzegging. Dat is een al jaren bestaande, maar weinig bekende, praktijk. De kantonrechter in Eindhoven heeft al 15 jaar geleden (in 2003) bepaald dat het de verhuurder vrij staat om naast de jaarlijkse, reguliere, huurverhoging, een hogere huurprijs af te dwingen via de weg van het ‘redelijke voorstel’. Die mogelijkheid is er en daar kan de verhuurder gebruik van maken.

De kantonrechter moet vervolgens oordelen over de vraag of het voorstel redelijk is. Bij deze beoordeling kunnen allerlei factoren een rol spelen, zoals de huurprijs ten opzichte van die van de marktprijzen, maar ook de mogelijkheid andere woonruimte te kunnen vinden of de financiële positie van de huurder (zijn draagkracht) kan meewegen.  In de rechtspraak is geen eenduidigheid over de vraag of andere omstandigheden dan de markthuurprijs (zoals het inkomen van de huurder) een rol mogen spelen bij het oordeel van de rechter. Er zijn uitspraken gepubliceerd waarin beide ‘lijnen’ terug te zien zijn.

De rechter zal als deze het voorstel redelijk vindt, de huurovereenkomst moeten beëindigen. Er bestaat voor de rechtbank nog wel de mogelijkheid om een tussenstap in te bouwen, waarbij de huurder alsnog in de gelegenheid wordt gesteld om het voorstel van de verhuurder te accepteren. Daar krijgt de huurder een maand de tijd voor. Voor de huurder is het dan weer kiezen of delen: instemmen met de hogere huurprijs of verhuizen. In deze markt betekent dat ook vaak een huurverhoging, want nieuw aangeboden huurwoningen hebben meestal andere (hogere) huurprijzen dan oudere, lopende huurovereenkomsten. In beide gevallen zal de verhuurder tevreden zijn: hij zal in beide gevallen een betere huurprijs krijgen.

Aanbevelingen

Het is mogelijk om in de huurovereenkomst een regeling op te nemen over periodieke herziening van de huurprijs. Bijvoorbeeld om de drie jaar. Daarin kan verder worden vastgelegd dat de te herziene huurprijs uitsluitend wordt bepaald op basis van de actuele markthuurwaarde van de woning.   Dat voorkomt onder andere discussie over de vraag of ook andere omstandigheden dan de markthuurwaarde een rol kunnen spelen bij de bepaling van de te herzien huurprijs. Beide partijen weten zo beter waar zij aan toe zijn.

Slot

Binnen het systeem van huurbescherming zijn er dus mogelijkheden om de huurprijs van geliberaliseerde huurcontracten (periodiek) te laten stijgen richting het niveau van de marktprijzen. De route daar naar toe is misschien lang, maar kan bij een stijgende markt tot grote huurverhogingen leiden. Er is dus veel te winnen voor de verhuurder. Als u interesse hebt om de huurprijs te herzien, neem dan gerust contact op. Ons kantoor heeft al vele procedures over dit onderwerp gevoerd en we kunnen u over de verschillende mogelijkheden adviseren.  Beter nog is het om een goede evenwichtige regeling op te nemen in de huurovereenkomst. Hou er rekening mee dat het veel gebruikte ROZ-model niet een dergelijke regeling bevat.

Nieuwe regels woningdelen Amstelveen: Amsterdam als lichtend voorbeeld

Op dinsdagavond 11 september 2018 staat in de raadscommissie van de gemeente Amstelveen een voorstel op de agenda over aanpassing van de Huisvestingsverordening[1]. Als het voorstel niet te veel vragen oproept, moet het normaliter op 26 september 2018 door de Raad worden aangenomen en is de Huisvestingsverordening daarmee gewijzigd.

Woningdelen Amstelveen

Zoals u in eerdere artikelen op onze website heeft kunnen lezen, was de gemeenteraad van Amstelveen eerder al in gesprek over de vaststelling van nieuwe regels. Zoals in meer grote steden komt ook in Amstelveen vakantieverhuur en woningdelen veelvuldig voor, maar de huidige regels van de gemeente Amstelveen voorzien niet of nauwelijks in die onderwerpen.

Duidelijk is dat Amstelveen niet het wiel heeft willen uitvinden, maar uitdrukkelijk gekeken heeft naar de regels van de gemeente Amsterdam. De ontwerpverordening bevat op de onderwerpen vakantieverhuur en woningdelen vrijwel identieke bepalingen. Dat betekent dat ook in Amstelveen in de Huisvestingsverordening komt te staan dat voor bewoning door meer dan twee volwassenen een omzettingsvergunning verplicht is en dat vergunningverlening mogelijk is, mits de woning in ieder geval een gemeenschappelijke ruimte en voldoende geluidsisolatie bevat. Het bijbehorende beleid (zoals dat in Amsterdam is opgenomen in Beleidsregel 12) is ons nog onbekend, maar dat zou aanstaande zijn.

Vakantieverhuur Amstelveen

Voor vakantieverhuur wordt bepaald dat dat onder bepaalde voorwaarden is toegestaan. Onder meer wanneer dat niet meer dan 30 dagen per jaar plaatsvindt en vooraf gemeld wordt (op straffe van een boete). Ook de verdere systematiek van boeteoplegging (en de hoogte van de boetes) is één op één overgenomen uit Amsterdam.

Op basis van onze ervaringen in Amsterdam en dan met name gezien de plotse grootschalige handhaving, achten wij het raadzaam dat verhuurders in Amstelveen zich nu vast buigen over de keuze om ofwel een omzettingsvergunning aan te vragen, dan wel de bewoning aan te passen. Vanzelfsprekend voorzien wij u daarbij graag van advies.

[1] Punt 2.3 van de agenda, in te zien via de link

Signaleringen

Nieuw uitgave Memo Huurrecht

Sinds 1987 wordt elk voorjaar door Kluwer het Memo Huurrecht uitgegeven. Het Memo Huurrecht is een handzaam en compact boekje. Hierin zijn opgenomen alle voor de huurrechtpraktijk belangrijke wettelijke regelingen, compleet met een toelichting daarop. Het Memo Huurrecht biedt door zijn jaarlijkse verschijning een hoge mate van actualiteit. Sinds de editie 2014/2015 werken Anne Maren Langeloo en Huib Hielkema aan het Memo Huurrecht. Zij nemen daarin de onderdelen verplichtingen van de verhuurder en de huurder en de huurprijswetgeving voor hun rekening. Het Memo Huurrecht is onder meer te bestellen in de webshop van Kluwer https://www.wolterskluwer.nl/shop/boek/huurrechtmemo-2018-2019/NPHUUMEMO/]  en is verkrijgbaar in de betere boekhandel.

Evaluatie woningdelen Amsterdam bekend

Wellicht heeft u al vernomen dat de uitkomsten van de langverwachte  evaluatie van het woningdeel beleid van de gemeente Amsterdam bekend zijn. Gelet op de omvang van het stuk zullen wij u op een later moment uitgebreider informeren.  Voor nu volgt hieronder een korte signalering.

Wat in ieder geval in het oog springt, is welke conclusies het college van B&W uit de evaluatie trekt en hoe zij daar veel ruchtbaarheid aan geeft, terwijl sommige zaken toch echt nog alleen plannen zijn en (nog lang) geen regels.

Zo komt in de evaluatie ter sprake dat sommige woningen als gehele woning met een geliberaliseerde huurprijs verhuurd worden. Het college van B&W heeft hier moeite mee en is voornemens om in 2020 bij de verlening van een omzettingsvergunning te gaan eisen dat verhuurd wordt op basis van losse kamerverhuurcontracten. Zo’n maatregel zou behoorlijke consequenties hebben. Het is bovendien voor ons maar zeer de vraag of de wet een juridische grondslag biedt voor deze eis.

Een andere conclusie van de gemeente is dat de omzetting naar drie woonruimten ook vergunning vrij zou kunnen worden.  Want die woonvorm verschilt nauwelijks van een gezin met één of meerdere kinderen. Op zich is dit natuurlijk prettig nieuws voor diegenen die nog een omzettingsvergunning moeten aanvragen. Maar wij kunnen ons ook goed voorstellen dat er ook eigenaren zijn die reeds in het bezit zijn van zo’n vergunning en nu moeten lezen dat dat mogelijk helemaal niet nodig  was.

Tot slot, het toezicht op, en de handhaving van de woningdeelregels. Daar trekt de gemeente voor 2019 meer geld voor uit. Dat is zeker iets om rekening mee te houden.  De boetes immers zijn fors en de gemeente gaat hierin weinig genuanceerd te werk.

Kortom, genoeg stof om over na te denken. Binnenkort komen we hier  graag bij u op terug met een verdere analyse.

Anne Maren Langeloo beantwoordde een luisteraarsvraag op BNR Nieuwsradio

Huib Hielkema beantwoordt op BNR-nieuwradio een vraag over een ‘gebrekkige’ huurwoning

Interview met Huib Hielkema op BNR Nieuwsradio over de ontwikkeling van huurprijzen (in Amsterdam)

Tijdelijke contracten: de eerste jurisprudentie

Bij de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 op 1 juli 2016 bestond er onzekerheid over hoe de nieuwe regeling van de tijdelijke verhuur van woonruimte zou moeten worden uitgelegd. Zo was het bijvoorbeeld de vraag of de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals die voor 1 juli 2016 werd gesloten nog konden worden aangegaan. En of de nieuwe regeling ook zou gelden als partijen de toepassing wel beogen maar niet de juiste (model) huurovereenkomst gebruiken of, andersom, als partijen niet bewust voor die regeling gekozen hebben maar de huurovereenkomst daar wel onder valt? Verder was er onduidelijkheid over de mogelijke samenloop van verschillende soorten huurovereenkomsten. Ook vreesden verhuurders de sanctie op het vergeten van de schriftelijke kennisgeving en werden er eigen (soms inventieve) interpretaties gegeven aan het verbod op het aangaan van twee opeenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten. Inmiddels zijn we twee jaar verder en zijn de eerste gerechtelijke uitspraken over de tijdelijke huurovereenkomsten gewezen. Tijd om eens de balans op te maken en te bekijken of er iets van de onduidelijkheden is weggenomen.

Valt elke huurovereenkomst voor bepaalde tijd onder de nieuwe regeling?

Vóór 1 juli 2016 werden er ook huurovereenkomsten voor bepaalde tijd gesloten. Deze huurovereenkomsten eindigden niet van rechtswege, maar moesten met een wettelijke opzeggingsgrond worden opgezegd. De enige functie van de bepaalde tijd was dat er niet voor afloop van die bepaalde tijd kon worden opgezegd. Met de invoering van de nieuwe tijdelijke contracten rees de vraag of deze ‘oude’ huurovereenkomsten voor bepaalde tijd nu automatisch onder het regime van de tijdelijke huurovereenkomsten zouden gaan vallen.

De eerste uitspraken bevestigen dat dit inderdaad zo is.[1] Artikel 7:271 lid 1 BW is onverkort van toepassing op een huurovereenkomst die is aangegaan voor bepaalde tijd en waarvan de bepaalde tijd twee jaar of korter (in geval van zelfstandige woonruimte) of vijf jaar of korter (in geval van onzelfstandige woonruimte) is. Met andere woorden, een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt nu automatisch gekwalificeerd als een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming voor de huurder. De ‘oude’ huurovereenkomst voor bepaalde tijd bestaat dus niet meer, tenzij deze is aangegaan voor een periode langer dan twee dan wel vijf jaar.

Het kan best zo zijn dat partijen zich bij het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd helemaal niet bewust waren van de nieuwe mogelijkheid van tijdelijke verhuur. Of dat zij juist wel bedoeld hebben een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan, maar dit niet goed in de huurovereenkomst hebben vastgelegd. Regelmatig komen wij huurovereenkomsten tegen die tijdelijk zijn bedoeld, maar die bepalingen bevatten over opzegging en/of over verlenging (voor bepaalde tijd) die duiden op een andersoortige huurovereenkomst. Toch ook dan lijkt de dwingende regeling van artikel 7:271 lid 1 BW te gelden.

Dat is bijvoorbeeld te lezen in de uitspraak van de rechtbank Limburg van 22 november 2017.[2] In die zaak moest een huurovereenkomst worden gekwalificeerd die was gesloten voor de periode 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016. Gelet op de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 vond de rechter dat er sprake was van een overeenkomst voor bepaalde tijd zoals in artikel 7:271 lid 1 BW wordt bedoeld. Het feit dat er een optie tot een verlenging was opgenomen, hetgeen bij een tijdelijke huurovereenkomst eigenlijk niet kan, maakte dit volgens de rechter niet anders. Hetzelfde gold voor de omstandigheid dat op de huurovereenkomst algemene bepalingen van toepassing waren verklaard, waarin bepalingen stonden die strijdig waren met de regeling van tijdelijke verhuur.

Minimale huurperiode – tijdelijke contracten

Anders is het als het gaat om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarin een bepaalde termijn is opgenomen waarbinnen de huurovereenkomst niet mag worden opgezegd. Die bepaalde termijn wordt ook wel een minimale huurperiode genoemd. De vraag was steeds of deze minimumperiode gezien moest worden als een ‘bepaalde tijd’ in de zin van art. 7:271 lid 1 BW als deze termijn korter is dan twee jaar (voor zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimte). Want als dat zo is, dan is het een tijdelijke huurovereenkomst en kan de huurder op grond van de wet toch tussentijds opzeggen.

Onlangs zijn er twee uitspraken gewezen die daar duidelijkheid over geven.[3] Het ging in die zaken om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (12 maanden respectievelijk 6 maanden), waarin was bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou doorlopen als de overeengekomen termijn zonder opzegging zou verstrijken. Ook was schriftelijk vastgelegd dat tussentijdse opzegging niet mogelijk was en dat de huurovereenkomst door opzegging moest worden beëindigd. De rechters hebben geoordeeld dat zo’n overeenkomst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode is en dus geen tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW.

De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode en een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW zijn dus twee verschillende huurovereenkomsten met ieder een eigen regeling. En het is dus niet zo dat eerstgenoemde overeenkomst sinds 1 juli 2016 als een tijdelijke huurovereenkomst moet worden aangemerkt.

Schriftelijke aanzegging

Bij een tijdelijke huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huur eindigt. Deze kennisgeving moet aan de huurder gestuurd worden in de periode van drie maanden tot één maand voor het einde van de huurovereenkomst. De wetgever heeft hierover duidelijk gezegd dat deze termijn strikt moet worden toegepast en dat de rechter het nalaten in principe niet kan herstellen. Als de huurder niet in het wettelijke tijdvak wordt geïnformeerd, dan ontstaat er na afloop van de bepaalde tijd een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

In de eerste twee uitspraken over dit onderwerp zijn de rechters inderdaad onverbiddelijk.[4] De kennisgevingen die door de verhuurder één dag te laat en in de andere zaak juist één dag te vroeg en de tweede aanzegging vijf dagen te laat waren verstuurd, werden niet geaccepteerd. Deze waren niet tijdig. Er was daardoor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan met alle huurbescherming voor de huurder van dien.

In de meest recente uitspraak wordt een mildere koers gevaren.[5] In deze zaak had de verhuurder de huurder twee dagen te vroeg geïnformeerd over de einddatum van de kortlopende huurovereenkomst. De rechter oordeelde dat er in dit geval sprake was van een situatie, waarbij een beroep op art. 7:271 lid 1 BW, en dan meer in het bijzonder de zinsnede ‘niet eerder dan drie maanden’, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.

De verhuurder die de kennisgeving net te vroeg heeft gestuurd kan dus hoop houden op clementie. Of dit ook geldt voor de aanzegging die net te laat is verstuurd, blijft nog steeds een vraag waarop de rechtspraak hopelijk snel antwoord geeft.

Overigens spitst de discussie over de schriftelijke kennisgeving zich in rechtszaken ook vaak toe op de vraag of de betreffende brief, fax of e-mail de huurder daadwerkelijk heeft bereikt. De verhuurder zal dat moeten bewijzen als de huurder stelt de kennisgeving niet of niet tijdig te hebben ontvangen.

Reeks van tijdelijke huurovereenkomsten

Het is niet mogelijk om voor de dezelfde woning met dezelfde huurder twee achtereenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. De tijdelijke huurovereenkomst kan dus niet met een bepaalde tijd worden verlengd. Vermoedelijk geldt dat ook als de totale duur van de twee tijdelijke overeenkomsten nog binnen de maximale termijn van twee jaar (of vijf jaar) blijft. Wordt het verbod overtreden, dan wordt de tweede huurovereenkomst opgevat als een verlenging van de eerste huurovereenkomst voor  onbepaalde tijd.

Er zijn helaas nog niet veel uitspraken over dit onderwerp. De onzekerheid of bepaalde situaties (bijvoorbeeld waarbij het om dezelfde woning gaat maar niet dezelfde huurder, of net andersom of waarbij er enige tijd tussen de beide overeenkomsten zit) nu wel of niet onder het verbod vallen, blijft voorlopig dus nog bestaan.

Wel is er eind vorig jaar een uitspraak gewezen die de vraag beantwoordt of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opgevolgd kan worden door een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming.[6] De rechter vond van niet. Zo’n constructie is volgens de rechter niet te verenigingen met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 en met de bedoeling van de wetgever. Uit de wetsgeschiedenis volgt namelijk dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm blijft en dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. De rechter maakt een vergelijking met het arbeidsrecht, waar aan werknemers bescherming wordt geboden in situaties waarin een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd (met ontslagbescherming) wordt opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd en hij acht het niet ondenkbaar dat soortgelijke redenering binnen het huurrecht wordt toegepast.

Conclusie

De eerste rechtspraak over de sinds 1 juli 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomsten geeft met name enige duidelijkheid over de kwalificatie ervan. De oude huurovereenkomst voor bepaalde tijd bestaat niet meer en wordt automatisch een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW, tenzij deze is aangegaan voor een langere periode dan twee dan wel vijf jaar. En de in de praktijk veel gebruikte huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode behoudt zijn plek, naast de tijdelijke huurovereenkomst. Het blijft natuurlijk belangrijk om in de huurovereenkomst duidelijk te vermelden welk type huurovereenkomst partijen voor ogen hebben.[7] De rechtspraak over de schriftelijke kennisgeving door de verhuurder geeft vooralsnog een wisselend beeld en we zullen verdere uitspraken moeten afwachten. Het lijkt mij dat er, ook bij de strikte toepassing, in voorkomende gevallen ruimte is om af te wijken op grond van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Ook wat betreft de invulling van de grijze gebieden bij het verbod op opeenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten zal de rechtspraak nog meer piketpalen moeten gaan slaan. Wordt (dus) vervolgd.

 

[1] Rechtbank Midden-Nederland 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 (WR 2017/141), Rechtbank Noord-Nederland 29 augustus 2017, ECLI:NL:RBNNE: 2017:3261 (WR 2018/6 m.nt. Duijnstee-van Imhoff), Rechtbank Midden-Nederland 20 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:4759 (WR 2018/7 m.nt. Duinstee-van Imhoff) en Rechtbank Overijssel 28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628

[2] Rechtbank Limburg 22 november 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:11286

[3] Rechtbank Midden-Nederland 20 juni 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:2812 en Rechtbank Midden-Nederland 1 augustus 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:3663

[4] Rechtbank Midden-Nederland 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 (WR 2017/141) en Rechtbank Zeeland-West-Brabant 10 januari 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:332 (WR 2018/53 m.nt. Van Strijen)

[5] Rechtbank Overijssel 28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628

[6] Rechtbank Overijssel 5 december 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:4544

[7] Hielkema & co heeft voor (vrijwel) alle denkbare situaties modelhuurovereenkomsten vervaardigd (en actualiseert die regelmatig), compleet met een uitgebreide toelichting. Deze zijn op aanvraag tegen een geringe vergoeding verkrijgbaar door een bericht te sturen naar: [email protected]

Ontwikkeling rond de regulering van huurprijzen van woonruimte

­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

Nieuwe overheidsbemoeienis met de huurprijzen van woonruimte

De overheid bemoeit zich sinds jaar en dag met de hoogte van huurprijzen van woonruimte door deze wettelijk te maximeren. In 1994 heeft de overheid zich evenwel teruggetrokken uit het duurdere segment. Maar sinds kort is de overheid weer terug en probeert zij weer meer invloed te hebben op de huurprijzen van duurdere woonruimte. En als het aan sommigen gemeenten ligt gaat dat nog lang niet ver genoeg en moet de overheid haar greep op de markt nog verder versterken. Is dit paniekvoetbal in reactie op recente stijgende prijzen of is het broodnodig om het wonen betaalbaar te houden? Of is er een geheel andere aanpak nodig om de al jaren vastzittende woningmarkt op gang te brengen. Enkele grote woningcorporaties hebben ook een originele duit in het zakje gedaan in hun onlangs gepresenteerde manifest ‘Passend Wonen’.

Huurprijsregulering sinds de Tweede wereldoorlog

Sinds de Tweede Wereldoorlog zijn we er vertrouwd mee geworden dat de overheid de huurprijzen van woonruimte maximeert. Toch is dat bijzonder. Er is in ons land nauwelijks overheidsbemoeienis met de hoogte van consumentenprijzen. Voor woonruimte wordt een uitzondering gemaakt. De gedachte is dat zonder maximering de huurprijzen de pan uit rijzen en grote groepen burgers niet in staat zijn fatsoenlijke woonruimte te betalen. En woonruimte is een primaire levensbehoefte, ook volgens de grondwet: ‘De bevordering van voldoende woongelegenheid een voorwerp van zorg is van de overheid.’

Liberalisering

Tot 1994 vielen alle woningen in ons land, groot en klein, duur en goedkoop, onder het woningwaarderingsstelsel en kon de huurder altijd naar de huurcommissie bij te hoge huurprijzen. Dat veranderde in 1994. Toen werden duurdere huurwoningen uitgesloten van de wettelijke huurprijsmaximering, zodat de markt sindsdien de huurprijzen bepaalt. De grens werd gelegd bij de zogenaamde liberalisatiegrens. Die ligt op dit moment op € 710 per maand en komt thans overeen met 143 punten of meer in het woningwaarderingsstelsel.

Wijziging woningwaarderingsstelsel

Door het vorige kabinet werd in 2015 de WOZ waarde in het woningwaarderingsstelsel geïntroduceerd. Dat was volgens dat kabinet nodig, omdat er te grote verschillen ontstaan waren tussen de hoogte van de huren in het sociale segment en de hoogte van de huren in de vrije sector. Daardoor bleven huurders te lang wonen in het sociale segment, ook al konden zij best een koopwoning of een woning in de vrije sector betalen. Deze maatregel moest de doorstroming helpen op gang te brengen.

Sinds 2013 flinke stijging van de prijzen op de woningmarkt

Na de krediet- en vastgoedcrisis van 2008, krabbelden de prijzen op de woningmarkt vanaf 2013 voorzichtig weer omhoog. De laatste jaren is er sprake van flinke prijsstijgingen. Zowel op de markt van koopwoningen als op de markt van huurwoningen. Maar niet overal. Daar waar de druk op de woningmarkt (lees: de vraag naar woningen) het grootst is stijgen de prijzen vanzelfsprekend het meest. Amsterdam en Utrecht voorop. Daarmee steeg ook de WOZ waarde, zodat steeds meer woningen 143 punten of meer waard bleken te zijn en deze, na het vertrek van de zittende huurder, voor veel hogere huurprijzen konden worden verhuurd dan voorheen. Nog maar enkele jaren geleden viel meer dan 90% van alle huurwoningen onder het woningwaarderingsstelsel. In steden als Amsterdam en Utrecht wordt dat percentage in ras tempo steeds kleiner. Het effect hiervan in absolute aantallen zal meevallen, omdat een groot aantal woningen in eigendom is van woningcorporaties, die hun woningen voor verreweg het grootste gedeelte in het sociale segment moeten blijven verhuren.

Roep meer overheidsbemoeienis: uitbreiding naar het middensegment

Onder invloed van deze ontwikkelingen roepen sommige lokale stadsbestuurders om meer overheidsbemoeienis met de huurprijzen. Zo bepleit de in mei 2018 aangetreden nieuwe coalitie in Amsterdam (van SP, GroenLinks, PvdA en D’66) dat de huurprijzen in het zogenaamde middensegment door middel van wetgeving wordt gemaximeerd. Met het middensegment worden bedoeld woningen met een huurprijs tussen € 710 en € 950 à € 1000. Er is in Amsterdam weinig aanbod in deze prijscategorie. Woningen van 143 punten en meer worden in het particuliere segment onder invloed van de markt meestal verhuurd voor hogere prijzen. Ook in Utrecht gaan dergelijke geluiden op, maar Amsterdam roept het hardst.

Ik acht de kans dat dat gebeurt klein. Dé woningmarkt bestaat niet. Er zijn in Nederland vele woningmarkten van totaal verschillende samenstellingen en prijsniveaus. De woningmarkt in Amsterdam is niet vergelijkbaar met die in, zeg, Dedemsvaart. Het ligt alleen al om die reden niet erg voor de hand dat de wetgever vanwege de Amsterdamse situatie de wetgeving voor het gehele land aanpast. Niet voor niets oordeelde PvdA-coryfee van Gijzel in zijn in januari 2018 gepubliceerde rapport ‘Samen bouwen aan middenhuur’, dat de verantwoordelijkheid voor het vergroten van het aanbod in het middensegment op lokaal niveau ligt en niet bij de wetgever in Den Haag. In daarna door Minister Ollongren gepubliceerde wetsontwerpen wordt dat uitgangspunt omarmd en is onder meer opgenomen dat het middenhuursegment onder het toewijzingsbeleid van gemeenten kan vallen.

Ook om een andere reden ligt het niet voor de hand dat huurprijzen in de vrije sector plotseling weer wettelijk worden gemaximeerd. Woningtransacties op de markt van huurwoningen vinden plaats onder invloed van te behalen rendementen uit de verhuur. Indien die rendementen door wetgeving plotseling onverwacht onder druk komen te staan kan dat in strijd komen met Europees recht. Zeker als die wetgeving leidt tot een verliesgevende exploitatie. Het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermt de eigenaar tegen te vergaande ingrepen op zijn eigendomsrecht door wettelijk ingrijpen van de overheid.

De Nationale Woonagenda

Op 23 mei 2018 publiceerde Minister Ollongen de Nationale Woonagenda. Daarin ontvouwde zij haar plannen om, in samenwerking met de verschillende stakeholders in de markt, ‘de uitdagingen op de woningmarkt op de korte en de lange termijn aan te pakken.’ Dat klinkt ambitieus, maar is het dat ook? Dat blijkt tegen te vallen. Concrete plannen ontbreken. De Nationale woningagenda rept vooral van procedures en wegen waarlangs ontwikkelingen in gang kunnen worden gezet. Zo moeten Aedes, de Woonbond, IVBN en Vastgoed Belang voor 1 oktober 2018 komen met een gezamenlijk voorstel voor een nieuw huurakkoord voor de gereguleerde sector (tot € 710). Daarnaast worden ‘de verschillende denkbare scenario’s op betaalbaarheid en doorstroming verkend’, waarbij de liberalisatiegrens, de huurtoeslaggrens en de inzet van tijdelijke verhuur worden betrokken. Verder wordt de toepassing van de WOZ waarde in het woningwaarderingsstelsel geëvalueerd en wordt het (sterk verouderde) woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte onder de loep genomen. De Woonagenda stelt een onderzoek in het vooruitzicht naar huurprijsstijgingen in de vrije sector en belooft een verkenning naar het gebruik van woningdelen. Tenslotte stelt het Rijk ‘kaders op voor de weging van verzoeken van lokale partijen om maatwerk te kunnen toepassen gericht op het vergroten van het aanbod van middenhuur, het sturen op prijs en het optimaal benutten van de bestaande voorraad.’ De minister lijkt met dat laatste nogmaals te bevestigen dat het middaghuursegment vooral een kwestie is van lokale maatregelen.

Passend wonen

Twee weken later presenteerden 23 grote woningcorporaties hun manifest ‘Passend Wonen’, dat meteen omarmd werd door hun koepelorganisatie Aedes. Passend Wonen tapt uit een geheel ander vaatje en gaat uit van ‘het collectieve belang om zo veel mogelijk huishoudens een passend en betaalbaar huis te kunnen bieden’. De corporaties stellen voor de hoogte van de huur te laten meebewegen op basis van inkomen en huishoudensamenstelling en hopen daardoor scheefwonen eindelijk goed te kunnen bestrijden. Het manifest gaat ervan uit dat de behoefte aan woonruimte van mensen in de loop van de tijd wijzigt omdat hun persoonlijke omstandigheden wijzigen. Om die reden moeten mensen, als hun woning niet meer past bij hun omstandigheden, worden bewogen om te verhuizen naar een woning die daar wel bij past. Groeiende gezinnen naar grotere woningen. Gezinnen waar de kinderen zijn uitgevlogen naar kleinere woningen. Een hogere huur als het inkomen stijgt en andersom. Dit alles als verdergaande variant op het in 2016 ingevoerde ‘passend toewijzen’, waarbij corporaties (alleen) bij de aanvang van de huur het inkomen van de huurder moeten toetsen en de huurrijs daarop moeten aanpassen: ‘De film van het leven loopt gewoon door, maar het huurcontract blijft alleen naar de foto kijken.’ Daar wil het manifest dus mee breken. De corporaties halen hun inspiratie uit het buitenland en noemen regelingen in België, Duitsland, Frankrijk en Engeland. Het manifest wil passend wonen bereiken door te sturen op de hoogte van de huurprijs, maar niet door huurders te dwingen te verhuizen als zij niet meer passend wonen. Huurders die bijvoorbeeld te groot wonen krijgen (bij voorrang) een kleinere woning aangeboden. Accepteren zij die niet dan gaat de huur omhoog. De inkomsten die dat oplevert willen de corporaties gebruiken om huurders te steunen voor wie de woning te duur is geworden. De corporaties beweren dat hiervoor geen ingrijpende wetswijziging nodig is.

Reactie huurders regulering

Verschillende Amsterdamse huurdersorganisaties hebben afgelopen maand kritisch gereageerd. Zij vinden dat huurders niet door huurverhogingen gedwongen mogen worden te verhuizen naar een kleinere of grotere woning, maar dat zij daartoe moeten verleid. Zij vinden vooral dat er meer gebouwd moet worden.

De voorstellen van de corporaties knagen volgens de huurorganisaties op onevenredige wijze aan de woonzekerheid van de huurders in de sociale sector.

Scheefwonen ontwricht de woningmarkt

Scheefwonen heeft vele gedaantes, vindt op grote schaal plaats en is een belangrijke oorzaak van de vastzittende woningmarkt. Daardoor moeten vele woningzoekenden met een krappe beurs veel te lang wachten op een geschikte woning. Het is begrijpelijk dat scheefwonende huurders van sociale huurwoningen die te groot wonen huiverig staan tegenover regelingen die hen kunnen dwingen kleiner te gaan wonen dan wel meer te gaan betalen. Het is ook begrijpelijk dat zij liever een oplossing zoeken die buiten hen ligt (woningen bouwen). Maar de praktijk heeft uitgewezen dat zonder druk of dwang scheefwoners geen plaats maken voor hen die helemaal geen geschikte woning hebben. De woningnood is slechts voor een deel toe te schrijven aan een absoluut tekort aan goedkope woonruimte. Voor een veel groter deel is de woningnood een verdelingsvraagstuk: er wonen simpelweg te veel mensen met hogere inkomens in sociale huurwoningen zodat woningzoekenden die veel minder inkomen hebben niet aan de bak komen. Het is mooi dat de 23 corporaties dat onder ogen hebben gezien en daar een passende oplossing voor aanbieden.

Slimme huurcontracten tegen scheefwonen

De maatregelen die het vorige kabinet heeft genomen om de doorstroming te bevorderen en de scheefheid te bestrijden hebben tot nu toe onvoldoende effect gehad. Het manifest ‘Passend Wonen’ gaat een stuk verder en belooft een stuk effectiever te zijn. Het zorgt voor ‘prijsprikkels’ die tot doel hebben mensen te bewegen te verhuizen naar passende woonruimte. De corporaties gaan ervan uit dat de wet hiervoor gewijzigd moet worden. Maar dat is nog maar de vraag. Het laten meebewegen van de hoogte van de huurprijs op het inkomen van de huurder hebben we 10 jaar geleden al gezien in het experiment Huur-Op-Maat en werd mogelijk gemaakt door de inzet van slimme huurcontracten. De techniek daarvan is ook te gebruiken voor het laten meebewegen van de hoogte van de huurrijs op de omvang van het huishouden en dus de ruimtebehoefte van de huurder. Maar het is natuurlijk fraaier als de wetgever zich hierachter schaart door de regeling voor de inkomensafhankelijke huur daarop aan te passen en (bijvoorbeeld) de doelgroepenregeling uit te breiden. In dat laatste geval is zelfs te bewerkstelligen dat een huurder die te groot of te klein woont verhuist naar een wel passende woning.

Ten slotte

Het is nog niet goed te zeggen waar dit alles toe gaat leiden. Dat er weer dingen gaan veranderen in de (lokale) regulering rond huurprijzen lijkt wel vast te staan. Welke gevolgen die nog onbekende maatregelen gaan hebben valt nog niet goed te voorspellen.

Vergunning voor woningverhuurders nodig? Hoe dan?!

De Amsterdamse gemeenteraad heeft op 15 februari jl. een motie aangenomen over het invoeren van een vergunningplicht voor verhuurders van woningen. Het is de bedoeling daarmee dubieuze beleggers te weren. Al langer is het de gemeente een doorn in het oog dat beleggers veel woningen in eigendom hebben en verhuren voor marktprijzen. Denk aan de heisa rond Prins Bernard en er is zelfs een speciale hoorzitting geweest over de invloed van beleggers op de woningmarkt. Op 15 maart 2018 stond er in het Algemeen Dagblad een artikel met de volgende kop: Koophuis in grote stad wordt vaak opgekocht en direct duur verhuurd. “Het is een schande…!” Zo is de teneur.

Er is nu dus een oplossing bedacht om beleggers te kunnen ‘controleren’, door een vergunningstelsel in te voeren, maar die oplossing moet nog verder worden uitgewerkt. Er is nauwelijks informatie te vinden over de motie van de gemeente Amsterdam, dus het is maar de vraag of er ooit een vergunning voor verhuurder komst. Misschien is het slechts een proefballonnetje in verkiezingstijd. Toch is het interessant om na te denken over een vergunningsplicht voor verhuurders. Bij ons komt vooral de vraag op: leuk zo’n vergunning, maar hoe dan?!

Vereisten?

Om een vergunning aan te vragen, moet je wel weten waaraan je moet voldoen om deze te krijgen. Daar is niks over bekend. Hebben eigenaren die nu al woningen verhuren een vergunning nodig of krijgen zij een ontheffing? En wanneer krijg je een vergunning? Bij ‘goed gedrag’? Dat is natuurlijk lastig als je nog nooit hebt verhuurd en een vergunning aan wilt vragen omdat je (bijvoorbeeld) je eigen woning wilt verhuren als je besloten hebt samen te gaan wonen met je partner in diens huis. Referenties zul je dan niet hebben.

Kortom: wie bepaalt wat de eisen zijn? En vooral: wat zijn deze vereisten? Zonder dat te weten, is er weinig zinnigs te zeggen over het idee van de gemeenteraad.

Doel?

En wat is precies de bedoeling van het plan? Als de maatregel is bedoeld om huurders te beschermen, is dat zinledig. Daar is de huur(prijs)wetgeving voor bedoeld. Als het wordt bedoeld om andere kopers te beschermen, mensen die geen woning kunnen kopen omdat zij niet op kunnen bieden tegen beleggers, dan zijn er ook bezwaren. Er is vrije marktwerking. Iemand verkoopt een woning en mag dat doen aan de partij aan wie de verkoper de woning wil gunnen. Dat zal meestal de partij met het hoogste of beste bod zijn. Moet dat anders worden omdat er moet worden verkocht aan een koper die daadwerkelijk zelf in de woning gaat wonen? Bij particulier bezit lijkt me dit lastig om – via een gemeentelijke verordening – te regelen. De verkoper mag zelf bepalen aan wie hij verkoopt.

Bezwaar en beroep

Wat nu als je een vergunning aanvraagt maar deze wordt geweigerd? Kun je dan in bezwaar en beroep? Stel dat je dat wint, maar dat het huis dat je hebt gekocht nog niet verhuurd mag worden in de tijd dat de procedures lopen. Dan heb je leegstand. Ook denkbaar is de situatie dat je een appartement wilt kopen (voor de verhuur), maar dat je daar nog mee wacht omdat je niet zeker weet of je wel een vergunning kunt krijgen. Zou je dan als ontbindende voorwaarde op kunnen (of moeten) nemen dat je een vergunning krijgt? Ik vraag me af of de verkoper daar op wil wachten.

Eigendomsrecht

Naast de vraag over de inhoud van de vergunning, zijn er nog andere bezwaren. Het recht op eigendom is het meest omvattende recht. Dat wordt beperkt door een vergunning op basis waarvan je al of niet mag verhuren. Kan dat wel zomaar? Het lijkt in strijd met Europese Regelgeving. Daar zal door de gemeenteraad ook goed over moeten worden nagedacht voordat er een definitief besluit kan worden genomen.

Losse eindjes

Er zijn kortom nog veel losse eindjes. Ik verwacht eerlijk gezegd dat deze motie een stille dood zal sterven, waarbij de uitslag van de gemeenteraadsverkiezingen van 21 maart wel interessant is.

Mogelijk kan de gemeente voor nieuw te bouwen woningen via bijvoorbeeld een bestemmingsplan of erfpachtvoorwaarden regelen dat de eigenaar tevens bewoner moet zijn. Voor bestaand particulier bezit zie ik meer beren op de weg. Het zal mij benieuwen hoe dit afloopt.

Wordt het wat met dat middenhuursegment?

Minister Ollongren  publiceerde deze week een concept-wetsvoorstel dat tot doel heeft het middenhuursegment van de woningmarkt vlot te trekken. Gaat haar dat hiermee lukken?

Samenwerkingstafel middenhuur

Het middenhuursegment staat sinds kort hoog op de politieke agenda. Maar tot ongeveer twee jaar geleden had nog niemand gehoord van het begrip middenhuren. Onder minister Blok van Wonen in het vorige kabinet Rutte borrelde de politieke en maatschappelijke aandacht naar dit woningmarktsegment plotseling op. Met als centrale thema: er zijn te weinig middenhuurwoningen, zodat de doorstroming onvoldoende op gang komt. Het huidige kabinet zet blijkens het regeerakkoord ook vol in op dit gedeelte van de woningmarkt. Minister Blok bedacht al enkele maatregelen en stelde vorig jaar de zogenaamde Samenwerkingstafel middenhuur in onder leiding van oud-Burgemeester Van Gijzel (PvdA). Van Gijzel kreeg de opdracht te onderzoeken welke maatregelen op lokaal niveau genomen kunnen worden om het middenhuursegment te vergroten. Van Gijzel kwam op 29 januari 2018 met zijn bevindingen. En Minister Ollongren publiceerde al op 13 maart 2018 een conceptwetsvoorstel ‘Maatregelen Middenhuur’ dat zij, na consultatie, nog voor de zomer naar de Tweede Kamer wil sturen. Ollongren lichtte haar plannen toe in een brief aan de Kamer. Gaat dit de woningmarkt, na jaren van stagnatie, eindelijk op gang helpen?

Middenhuursegment

Het middenhuursegment is het segment boven de liberalisatiegrens (€ 710) tot ongeveer € 1.000 huur per maand. Ollongren vindt dat het middenhuursegment een essentiële rol speelt bij de doorstroming op de woningmarkt. Het biedt volgens haar flexibiliteit. Sommigen zijn erop aangewezen, omdat zij niet in aanmerking komen voor sociale huur en niet willen of kunnen kopen. Daarnaast bevordert middenhuur volgens haar ook de doorstroming van scheefwoners vanuit de sociale huurvoorraad.

Reeds genomen maatregelen

Ollongren wijst erop, dat er door het vorige kabinet al de nodige maatregelen zijn genomen om het middenhuursegment te stimuleren. Zo kunnen gemeenten sinds vorig jaar middenhuur als categorie opnemen in bestemmingsplannen, maar daarvan mag van haar meer gebruik worden gemaakt. En bij de uitgifte van grond aan projectontwikkelaars kunnen gemeenten voorwaarden stellen aan de hoogte van de huurprijs zodat woningen voor lange tijd in het middenhuursegment blijven.

Lokale maatregelen op vrijwillige basis

Ollongren sluit aan bij de opdracht aan de Samenwerkingstafel van Van Gijzel: de verantwoordelijkheid voor het vergroten van het aanbod in het middensegment ligt op lokaal niveau en niet bij de wetgever in Den Haag. Van Gijzel heeft het afgelopen jaar laten zien dat lokaal goede resultaten zijn te bereiken. Daartoe moeten in de eerste plaats gemeenten en lokale marktpartijen elkaar beter leren te vinden, zodat zij op vrijwillige basis afspraken met elkaar maken om te komen tot meer middenhuurwoningen. Ollongren zal dergelijke initiatieven ondersteunen, onder meer door middel expertteams. Zij suggereert onder andere dat verhuurders in hun huurcontracten een regeling opnemen die de huurcommissie bevoegd maakt te adviseren over geschillen over onder meer huurprijzen. Op basis waarvan de huurcommissie de hoogte van de huurprijs moet beoordelen is niet duidelijk. Het is uitdrukkelijk niet haar bedoeling om de liberalisatiegrens te verhogen. Wethouder Wonen Ivens van Amsterdam had daar onlangs, in weerwil van het rapport van Van Gijzel, wel op aangedrongen.

Wetsvoorstel ‘Maatregelen Middenhuur’

Ollongren wil de wet op twee punten wijzigen om daarmee de door haar gewenste lokale initiatieven te faciliteren.

In de eerste plaats wil zij de Huisvestingswet wijzigen door te bepalen dat deze betrekking heeft op schaarse woonruimte. Daarmee wordt bereikt – de minister noemt dat: verduidelijkt – dat het middenhuursegment onder het toewijzingsbeleid van gemeenten kan vallen. Nu staat in de wet dat het bij het toewijzingsbeleid moet gaan om schaarse goedkope woonruimte en is niet zeker of het middensegment daaronder kan vallen. Gemeentebesturen kunnen er hierdoor voor zorgen dat middenhuurwoningen worden toegewezen aan specifiek aan te wijzen doelgroepen, bijvoorbeeld op basis van inkomen.

De tweede wetswijziging moet ertoe leiden dat corporaties gemakkelijker kunnen bouwen en verhuren in het middensegment. Sinds de herziening van de Woningwet in 2015 is de speelruimte van corporaties in het segment boven € 710 (het zogenaamde niet-DAEB-bezit) beperkt: zij moeten goedkeuring van de minister vragen om in dat segment actief te zijn om te voorkomen dat zij andere verhuurders oneerlijke concurrentie aandoen. De minister is voornemens de Woningwet te wijzigen door deze goedkeuringsprocedure te versoepelen en te vereenvoudigen.

Gaat dit werken?

In steden waar de woningmarkt zeer krap is, is er feitelijk geen middensegment. Dat komt doordat corporaties in dat segment nauwelijks actief mogen zijn en doordat woningen van beleggers, die qua puntental (net) uitstijgen boven de liberalisatiegrens, onder invloed van de markt huurprijzen te zien geven tot ver boven de € 710 per maand. Zo begint in Amsterdam het middensegment niet bij € 711, maar (ruim) boven de € 1.000. De recentelijk genomen en nu door Ollongren voorgenomen maatregelen leiden ertoe:

  • dat gemeenten via bestemmingsplannen of erfpachtuitgifte de huurprijzen kunstmatig in het middensegment kunnen houden. Deze maatregel bestaat al. Echter het gaat uitsluitend om nieuwbouw en transitieprojecten en niet om de bestaande woningvoorraad, zodat deze maatregel in kwantitatief opzicht een beperkt effect zal hebben;
  • dat gemeente middensegmentwoningen kunnen toewijzen aan huishoudens tot een zekere inkomensgrens (middeninkomens). Deze maatregel zal feitelijk geen betrekking op woningen met een markthuurprijs van meer dan circa € 1.000, omdat die veelal te duur zijn voor middeninkomens. Dat betekent dat, indien in een gemeente, vanwege het hoge marktniveau, nauwelijks vrije sectorwoningen onder de € 1.000 bestaan, deze maatregel nauwelijks effect zal hebben.
  • In hoeverre corporaties door versoepeling van de ministeriële goedkeuringsprocedure daadwerkelijk meer gaan bouwen en verhuren in het middensegment zullen we moeten afwachten. In potentie valt hier het grootste effect van te verwachten, juist in gemeenten waar het marktniveau hoog is, omdat dan ook het WOZ-niveau hoog ligt. Corporaties hebben daar in potentie veel niet-DAEB-bezit (woningen die voorheen sociale huren hadden). Corporaties worden met deze maatregel gevraagd hun vrije sector woningen voor een lagere huurprijs te verhuren dan de markthuurwaarde ervan. Of deze maatregel niet op gespannen voet staat met de anti-staatsteunbeschikking van de Europese Unie valt nog te bezien.
  • Of marktpartijen vrijwillig bereid zijn woningen te bouwen en/of te verhuren in het middensegment zal moeten worden afgewacht. Het zal hoogstwaarschijnlijk vooral gaan om kleine woningen.

Minister Ollongren begint voortvarend en daadkrachtig aan haar in het regeerakkoord gegeven opdracht tot versterking van het middensegment. Haar maatregelen zullen zeker enig effect hebben, maar of deze de zo noodzakelijke doorstroming in de grote steden voldoende op gang brengen valt te betwijfelen.

Passend blijven verhuren

Een van de knelpunten van de vastzittende woningmarkt is scheefwonen. (Goedkoop) scheefwonen is het fenomeen dat huishoudens met midden- en hogere inkomens (blijven) wonen in een sociale huurwoning, die niet voor hen bedoeld is. Omdat zij vaak al lang in hun woning wonen, is hun huurprijs achtergebleven bij de huurprijsontwikkeling in het sociale segment. Scheefwoners wonen daardoor ook nog extra goedkoop. Zij zouden moeten doorstromen naar het middensegment, maar dat moet er dan wel zijn. Bovendien ervaren scheefwoners geen enkele financiële prikkel om te verhuizen, omdat zij zo goedkoop wonen.

Het vorige kabinet zette ook al vol in op doorstroming, maar richtte haar pijlen daarbij vooral op het gereguleerde segment van de markt door scheefwonen te bestrijden. De wetgever introduceerde de inkomensafhankelijke huurverhoging, de huursombenadering en het passend toewijzen, dat corporaties verplicht hun sociale huurwoningen alleen aan lagere inkomensgroepen toe te wijzen tegen gereduceerde huurprijzen (de zogenaamde aftoppingsgrenzen). De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft blijkens een evaluatie geen aanwijsbare effecten gehad op het terugdringen van scheefwonen. En de huursombenadering biedt daarvoor veel te weinig speelruimte.

Het passend toewijzen is op het eerste gezicht een probaat middel tegen scheefwonen, maar dat is het in werkelijkheid niet. Want het inkomen wordt alleen getoetst bij de aanvang van de huur. Daarna nooit meer. Daardoor genereert het passend toewijzen op termijn een nieuwe generatie scheefwoners. Hetzelfde dreigt te gebeuren bij de verhuur van middenhuurwoningen aan middeninkomens. Ook dat is een vorm van passend toewijzen: aan middeninkomens. Maar wat nu als de huurder meer gaat verdienen. Het ligt voor de hand om dan ofwel de huur te laten bewegen richting marktniveau ofwel de huur te beëindigen. Het verdient dus aanbeveling om niet alleen passend toe te wijzen, maar vooral om passend te blijven verhuren: een periodieke toets op het inkomen van de huurder om te beoordelen of deze nog steeds in aanmerking komt voor de voor zijn oorspronkelijke inkomen gelabelde woning. Zowel in het sociale segment als het middensegment.

Huurverhoging per e-mail, mag dat?

In de wet en de meeste huurcontracten voor woonruimte staat dat de jaarlijkse huurverhoging schriftelijk aangezegd moet worden aan de huurder. In deze moderne tijd waarin bijna iedereen met een smartphone rondloopt en we zelfs (bijna) digitaal procederen, zijn brieven een achterhaald idee. Het zou heel wat papier, administratieve rompslomp en kosten schelen als de jaarlijkse aanzegging van de huurverhoging voortaan per e-mail zou gebeuren. Maar mag dat en heeft dat nadelen?

De wettelijke regeling huurverhoging

Voor de huurverhoging is in artikel 7:252 van het Burgerlijk Wetboek bepaald dat het voorstel tot wijziging van de huurprijs schriftelijk moet worden gedaan. Indien niet aan deze eis wordt voldaan blijft de oude huurprijs gelden, tenzij blijkt dat de huurder niet door de schending van de regels is benadeeld. De wet dateert van voor het internettijdperk en is (nog) niet geactualiseerd, maar vormt dat een obstakel voor e-mails als alternatief voor brieven?

De rechtspraak gaat duidelijk meer met zijn tijd mee.

Rechtspraak huurverhoging

Er is geen rechtspraak over huurverhogingen per e-mail. Dat ligt anders bij opzegging van de huur per e-mail. Ook voor opzegging van de huur schrijft de wet een (aangetekende) brief (of deurwaardersexploot) voor. Wat nu als de huuropzegging per e-mail is gedaan?

De rechtbank Rotterdam oordeelde op 25 april 2014 dat een huuropzegging per e-mail door een huurder rechtsgeldig was. De verhuurder, die niet ontkende de e-mail te hebben ontvangen, deed een beroep op de algemene huurvoorwaarden waarin stond dat huuropzegging uitsluitend bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot mogelijk was. De rechter oordeelde dat dit beroep van de verhuurder onaanvaardbaar is. In het huidige communicatieverkeer volstaat e-mail, aldus de rechter. Bovendien had de verhuurder haar e-mailadres op de huurovereenkomst vermeld. De rechter overwoog ook dat het schriftelijkheidsvereiste in de praktijk al vaker niet meer gevolgd wordt. Bovendien bevat de wet geen sanctie voor een opzegging die niet schriftelijk wordt gedaan. Deze lijn is in de rechtspraak vaker aangehouden.

Bewijs van de ontvangst van de e-mail

Maar wat nu als de geadresseerde ontkent dat hij de e-mail heeft ontvangen? In Nederland geldt de regel dat de verzender moet aantonen dat het bericht door de geadresseerde ook daadwerkelijk is ontvangen. Bij een deurwaardersexploot verklaart de deurwaarder dat en hoe de brief is bezorgd. Bij een aangetekende brief moet de ontvanger tekenen voor ontvangst. Bij deze verzendwijzen is er dus een bewijs van ontvangst voorhanden. Bij een e-mail ligt dat moeilijker. Weliswaar kan de verzender om een ontvangst- of leesbevestiging vragen. Echter de geadresseerde kan verzending van een leesbevestiging weigeren en een ontvangstbevestiging toont niet of de e-mail al dan niet in een spamfilter is blijven hangen of in de map ongewenste e-mail terecht is gekomen die wellicht automatisch wordt geleegd. Indien de e-mail de ontvanger niet daadwerkelijk heeft bereikt, heeft deze volgens de wet geen werking.

De rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 20 september 2017 dat een bericht van de verhuurder, in dit geval een kennisgeving dat het einde van de tijdelijke huurovereenkomst naderde, geen werking had. De huurster stelde dat zij de e-mail nooit had ontvangen. Deze was misschien in de map ongewenste e-mail terecht gekomen, maar die werd automatisch geleegd. Het was vervolgens aan de verhuurder om aan te tonen dat de huurster de e-mail wel had ontvangen. Dat kon de verhuurder niet, dus gold de e-mail als niet verzonden en kon de huurster in de woning blijven wonen.

Als verhuurder heb je geen reparatiemogelijkheden meer als je de e-mail aan het eind van een termijn hebt verzonden. Als de huurder heeft geantwoord op het bericht, weet je zeker dat het is ontvangen.

Jaarlijkse huurverhogingsaanzegging per mail

Over huurverhogingen per e-mail zijn geen rechterlijke uitspraken gepubliceerd, maar het ligt voor de hand de rechtspraak over huuropzeggingen per e-mail ook hier toe te passen. Ook de wettelijke regels voor huurverhogingen zetten geen harde sanctie op het niet voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste. Artikel 7:252 BW bepaalt dat, indien niet aan de eisen voor een huurverhogingsaanzegging is voldaan, de oude huurprijs blijft gelden, tenzij de ontvanger niet door de schending wordt benadeeld. De huurder zal niet worden benadeeld als hij de huurverhoging per e-mail ontvangt in plaats van per post, maar hij moet hem wel ontvangen. Ook hier geldt dus dat je als verhuurder een ontvangstbewijs moet hebben voor het geval de huurder gaat protesteren.

Hoe nu te handelen? De meeste verhuurders sturen de jaarlijkse huurverhogingsaanzegging nu per ‘gewone’ brief. Daarmee wordt voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste, maar wordt er geen bewijs van ontvangst verkregen. De huurder kan de ontvangst van de brief simpelweg ontkennen. Aan alle huurders een aangetekende brief sturen is te veel rompslomp en bovendien erg duur. Indien de huurverhogingsaanzegging per e-mail wordt gestuurd wordt formeel niet voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste, maar wij denken, gelet op de rechtspraak, dat de huurder dat niet aan de verhuurder kan tegenwerpen. Zeker niet als hij erkent de e-mail te hebben ontvangen. De e-mail geeft daarentegen, anders dan een gewone brief, wel de mogelijkheid om een bewijs van ontvangst te verkrijgen. Als u overweegt de huurverhogingsaanzeggingen voortaan per mail te sturen, is het dus aan te raden om in te stellen dat een ontvangstbevestiging wordt verzonden en bovendien te vragen om een leesbevestiging. Daarnaast is het verstandig de e-mail ruim voor het einde van de eventueel aanwezige termijn te versturen. Ondertussen wachten we de eerste rechterlijke uitspraak hierover af.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging

Herziening Warmtewet eindelijk door de Tweede Kamer

De “oude” Warmtewet

De Warmtewet trad op 1 januari 2014 in werking. Het doel van de warmtewet is het beschermen van kleine verbruikers van warm water en warm tapwater tegen machtsmisbruik van leveranciers van warmte. Onder verbruikers werden verstaan zelfstandige huishoudens, en verbruikers in het midden- en kleinbedrijf aan wie warmte wordt geleverd via stadsverwarming, blokverwarming of via een warmte-koudeopslag. De leverancier levert via een warmtenet warmte aan de verbruiker. De leverancier kon een verhuurder van woonruimte (in een complex) of van bedrijfsruimte (zoals een bedrijfsverzamelgebouw) zijn. Op de leverancier rust een aantal vergaande verplichtingen, waaronder dat zij maximaal het tarief in rekening mogen brengen dat door de ACM is vastgesteld, en de verplichting om een warmteleveringsovereenkomst aan te gaan met verbruikers.

Kritiek

Er kwam van alle kanten kritiek op de wet. Zo bleek de wet geen rekening te houden te houden met het huurrecht, waardoor volstrekt onduidelijk was of en hoe de wet toegepast moest worden in huursituaties. Verhuurders die tevens leverancier van warmte waren (denk aan een complex van een woningcorporatie met blokverwarming) en dus onder de Warmtewet vielen, moesten  naast een huurovereenkomst tevens een warmteleveringsovereenkomst aangaan op grond van de Warmtewet. De huurder was namelijk niet alleen huurder maar  ook “verbruiker” op grond van de Warmtewet. Daardoor is niet duidelijk of het huurrecht moet worden toegepast of de Warmtewet of beide. Rechters blijken daar verschillend over te oordelen. Er heerste ook grote onduidelijkheid over de instantie die zich moest buigen over geschillen aangaande de kosten van warmtelevering: de huurcommissie of een zelfstandige geschillencommissie? Zo zijn er veel meer knelpunten, simpelweg veroorzaakt door slechte, onvoldoende doordachte wetgeving.

Evaluatie en herziening warmtewet

De minister heeft vlak na de inwerkingtreding van de Warmtewet aangekondigd deze te evalueren. In februari 2016 verscheen een evaluatierapport, dat voorzag in een groot aantal suggesties ter verbetering van de Warmtewet. Op 22 mei 2017 is een wetsvoorstel tot herziening van de Warmtewet ingediend. Onderdeel van het wetsvoorstel is dat verhuurders die tevens warmte leveren aan hun huurders niet meer (volledig) onder de Warmtewet zullen vallen. Dit is voornamelijk het geval bij woningcomplexen met blokverwarming (één centrale gasgestookte Cv-installatie). En daar zijn er heel veel van in ons land. Dat betekent dat de wijze van afrekenen van warmtekosten in dergelijke complexen weer gewoon volgens de gebruikelijke gang van zaken in het huurrecht zal plaatsvinden: afrekening op basis van de werkelijke kosten (van gaslevering) waarbij die kosten naar (gemeten of geschat) verbruik onder de complexbewoners worden verdeeld met de toepassing van eventuele correctiefactoren. Het maximumtarief per GJ is dan niet meer van toepassing. Hetzelfde geldt voor VvE’s die warmte leveren aan de appartementseigenaren: afrekening op basis van de werkelijke kosten en niet op basis van een wettelijk maximumtarief. Ook gemengde VvE’s (complexen waar zowel eigenaren als huurders wonen) zijn in het wetsvoorstel uitgezonderd van de werking van de Warmtewet.

Op 6 maart 2018 is het wetsvoorstel tot herziening van de Warmtewet aangenomen. Nog niet duidelijk is wanneer de wijzigingen worden ingevoerd. Laten we hopen dat dit heel snel gebeurt, want de huidige onduidelijkheid en de rechtsonzekerheid, die daarvan het gevolg is, duren veel te lang.

Update woningdelen, raadsvragen globaal beantwoord, wachten op de evaluatie

Op 22 december 2017 zijn door de gemeenteraadsfracties van D’66 en de VVD in Amsterdam kritische vragen gesteld aan het college van B&W over de wijze waarop het college de uitvoering en handhaving van de regels inzake het woningdelen heeft opgepakt. Dit was opmerkelijk, omdat zowel D’66 als de VVD ook deel uitmaken van datzelfde college van B&W en coalitiepartijen het elkaar normaliter (publiekelijk) niet moeilijk maken. Dat is de rol van de oppositie. Duidelijk is dat de raadsvragen  bedoeld waren als kritische noot bij het woningdelenbeleid van Laurens Ivens, wethouder Wonen afkomstig van de SP. Duidelijk is ook dat deze raadsvragen niet los kunnen worden gezien van de aanstaande gemeenteraadsverkiezingen. Politieke partijen willen zich dan graag profileren en zich dus afzetten tegen andere partijen.

D’66 en VVD wilden onder meer van het college weten waarom er geen generaal pardon kan gelden voor woningen waar al voor 1 januari 2017 woningdelen  plaatsvond en waarom niet in navolging van Rotterdam pas bij de verhuur aan meer dan drie (in plaats van twee) mensen een vergunning nodig is.  Veel verhuurders waren content met het feit dat deze vragen werden gesteld omdat die partijen daarmee lieten zien dat zij oog hebben voor het feit dat de huidige regelgeving veel onrust en onduidelijkheid veroorzaakt. Veel verhuurders wachtten dan ook in spanning de antwoorden op de raadsvragen af.

Welnu, op 7 februari  jl. zijn de vragen door het college beantwoord. Tot onze spijt heeft het college zich maximaal op de vlakte gehouden. Het heeft namelijk bij vrijwel iedere kritische vraag geantwoord dat dat aspect wordt meegenomen in de grote evaluatie van het woningdelenbeleid later dit jaar (mei 2018).  Op zich is deze wijze van beantwoording politiek gezien niet vreemd. Het is voor een wethouder natuurlijk niet prettig om een maand voor de verkiezingen toe te geven dat je dit belangrijke punt op de politieke agenda, handiger had kunnen aanpakken. En als je dat al vindt, til je dat liever over de verkiezingen heen. Voor veel verhuurders (en huurders) echter betekent dit echter wel dat men nog langer in onzekerheid verkeert over of de huidige strenge lijn door wordt getrokken of de politiek een mildere en redelijker koers gaat varen op dit onderwerp.

Wij houden u op de hoogte.

Toeristische (kaas)winkels mogen worden verboden

De gemeente Amsterdam heeft op 5 oktober 2017 een voorbereidingsbesluit genomen dat inhoudt dat per direct de vestiging van specifiek op toeristen gerichte winkels in het centrum van de stad, niet meer is toegestaan. Het gaat dan om winkels waar meestal in het Engels, aan toeristen bijvoorbeeld ludiek verpakte kaas verkocht wordt. De gemeente ziet dit als een verschraling van het winkelaanbod waardoor een (toeristische) monocultuur ontstaat, en de gemeente heeft deze ontwikkeling met het voorbereidingsbesluit een halt willen toeroepen, in afwachting van een bestemmingsplan dat vervolgens deze activiteiten helemaal moet verbieden.

Direct na bekendmaking

Kenmerk van zo’n voorbereidingsbesluit is dat het direct na bekendmaking geldt. Anders immers zouden bepaalde partijen in een overgangsperiode de verboden activiteiten nog kunnen starten, zodat het besluit niet voor hen komt te gelden. In dit geval was overigens in het voorjaar van 2017 al in een beleidsstuk een dergelijk voorbereidingsbesluit aanbevolen.

Primair voor op toeristen en dagjesmensen?

Het besluit heeft menigeen verrast en vooral winkeliers en ondernemers waren het er niet mee eens en procedures kondigden zich al aan. Bij de bekendmaking van het voorbereidingsbesluit was een vraag of het wel mogelijk is vast te stellen dat sprake is van een winkel die zich primair richt op toeristen en dagjesmensen. Op 23 januari 2018 heeft de rechtbank Amsterdam over het besluit de eerste uitspraak gewezen[1]. Het ging om een kaaswinkel op het Damrak, die op last van de gemeente moest sluiten. Daar was de winkelier het niet mee eens en die tekende bezwaar aan tegen het besluit van de gemeente. Het heeft geleid tot een procedure bij de bestuursrechter.

Daarbij is ten eerste van belang om te weten dat tegen een voorbereidingsbesluit op zichzelf geen beroep openstaat. In deze zaak betrof het echter een direct beroep tegen een last onder bestuursdwang die was opgelegd aan een kaaswinkel vanwege een (herhaaldelijke) overtreding van het voorbereidingsbesluit. In dat geval kan de bestuursrechter ook, tot op bepaalde hoogte, de rechtmatigheid van het voorbereidingsbesluit toetsen aan het Europese recht en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De winkelier heeft in de procedure op dit vlak meerdere gronden aangevoerd. De bestuursrechter is in zijn uitspraak uitvoerig op de gronden in gegaan, en heeft geconcludeerd dat er geen reden is voor een onverbindend-verklaring van het voorbereidingsbesluit.

In de procedure is de vraag aan bod gekomen of er überhaupt wel onderscheid te maken is tussen een reguliere kaaswinkel en een kaaswinkel die zich primair richt op toeristen en dagjesmensen. De gemeente heeft daarover gesteld dat de reclame-uiting, de presentatie, het assortiment en/of de bedrijfsvoering hierin doorslaggevend zijn. De bestuursrechter heeft hierover als volgt geoordeeld:

“Het voorbereidingsbesluit, in combinatie met de toelichting daarop in de voordracht van het college, biedt voldoende grondslag om in een concreet geval te bepalen hoe een detailhandelsvestiging moet worden ingericht om niet onder het gebruikswijzigingsverbod te vallen.“.

Voorbereidingsbesluit overtreden?

Na de conclusie van de bestuursrechter dat de regels niet onverbindend werden verklaard, lag nog de vraag voor in hoeverre het voorbereidingsbesluit wel was overtreden door de winkelier, nu deze had gesteld dat geen sprake is van een wijziging van het gebruik naar detailhandel die is gericht op dagjesmensen en/of toeristen. In dat verband heeft de ondernemer aangevoerd dat het gebruik van het pand al voor de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit was gewijzigd, namelijk al op 20 juni 2017 (dat was de ingangsdatum van de huurovereenkomst) dan wel op 5 oktober 2017. De rechtbank heeft daarover geoordeeld dat niet gebleken is dat zich op het adres voor 6 oktober 2017 al een kaaswinkel had gevestigd die zich specifiek richtte op toeristen en dus heeft de rechtbank geoordeeld dat terecht een last onder bestuursdwang was opgelegd.

De winkel moet dus met deze activiteiten stoppen. De ondernemer zit met de gebakken peren en zal of moeten kiezen voor een andere exploitatie, die wel past in het beleid van de gemeente, of zal moeten vertrekken. Dat kan ten opzichte van de verhuurder van de bedrijfsruimte natuurlijk voor problemen zorgen, als er een langdurige huurovereenkomst is gesloten. Daar kan de huurder over het algemeen niet zomaar onderuit. Er zit waarschijnlijk dus nog wel een staartje aan dit verhaal. Deze zaak laat zien dat zelfs een voorafgaande check op het bestemmingsplan niet altijd volstaat. Als u behoefte heeft aan zo’n (nadere) planologische inschatting, voordat u verplichtingen aangaat, dan staan wij u vanzelfsprekend graag bij.

[1] ECLI:NL:RBAMS:2018:294, rechtbank Amsterdam 23 januari 2018

 

Omzettingsvergunning en huurovereenkomsten

Moeten met een omzettingsvergunning ineens kamerhuurcontracten gesloten worden?

Sinds de gemeente Amsterdam per 1 januari 2017 haar beleid met betrekking tot woningdelen heeft veranderd, moet in (vrijwel) alle gevallen, waarin een zelfstandige woonruimte in gebruik wordt gegeven aan meer dan twee volwassenen, een omzettingsvergunning worden aangevraagd. Die vergunning regelt de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Heeft deze vergunning gevolgen voor de verhouding tussen verhuurder en huurder? Moeten met zo’n vergunning ineens kamerhuurcontracten worden gesloten? Wij signaleren veel – begrijpelijke – misverstanden over deze situatie. In deze bijdrage proberen wij helderheid te scheppen.

Omzettingsvergunning

Bij een omzettingsvergunning keurt de gemeente goed dat een zelfstandige woonruimte wordt omgezet naar onzelfstandige woonruimten en krijgt de eigenaar toestemming om de woning te verhuren aan meer dan twee volwassenen. Veel verhuurders/beleggers zijn bang dat als zij voor een woning een omzettingsvergunning aanvragen, dat ertoe leidt dat zij kamers gaan verhuren en dat zij daardoor gebonden zijn aan het huurpuntenstelsel voor kamers. Dat lijkt logisch, maar dat is, gelukkig voor deze verhuurders/beleggers, niet het geval. Hoe zit dit precies?

Om voor een omzettingsvergunning in aanmerking te komen dient aan allerlei eisen te zijn voldaan. Maar de gemeente stelt geen enkele eis aan de wijze waarop de verhuurder de woning verhuurt aan de bewoners. Het is dus niet zo dat, indien een woning met een omzettingsvergunning, aan drie of meer bewoners wordt verhuurd, er ineens sprake is van kamerverhuur. Het is dus ook niet zo dat het puntenstelsel van kamers van toepassing is. De gemeente gaat niet over de inhoud van het huurcontract.

Eén geliberaliseerd huurcontract met een groep bewoners

Dat betekent dat de verhuurder, die een woning met een omzettingsvergunning op één huurcontract aan een groep bewoners verhuurt, zelfstandige woonruimte verhuurt.[1] Daarop is dus het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte van toepassing. Als de woning volgens dat puntenstelsel 145 punten[2] of meer waard is – en dat is in de Randstad tegenwoordig al snel het geval – kan de woning voor de markthuurprijs verhuurd worden en kunnen de bewoners niet naar de huurcommissie om de huurprijs te verlagen.

Indien de verhuurder een woning, waarvoor hij een omzettingsvergunning gekregen heeft, kamersgewijs gaat verhuren op basis van individuele kamerhuurcontracten met de bewoners van de woning, is het puntenstelsel voor kamers vanzelfsprekend wel van toepassing. Het maakt daarbij niet uit hoeveel punten de kamer waard is, omdat bij kamerverhuur het puntenstelsel altijd van toepassing is. Liberalisatie bestaat met andere woorden niet bij kamerverhuur.

Als een woning op grond van een omzettingsvergunning van de gemeente mag worden omgezet van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte zegt dat dus niets over de verhouding tussen de verhuurder en huurder. De gemeente gaat niet over die verhouding. Het begrip “onzelfstandige woonruimte” bij een omzettingsvergunning is dus iets geheel anders dan het begrip “onzelfstandige woonruimte” in de relatie tussen de huurder en de verhuurder. Het is begrijpelijk dat dat in de praktijk regelmatig tot verwarring leidt.

Goed huurcontract

Het is hierbij wel noodzakelijk dat een goed huurcontract wordt afgesloten met de bewonersgroep. Juist om te voorkomen dat er onbedoeld toch sprake is van kamerverhuur. Hielkema & co advocaten heeft daarvoor de juiste modellen ontwikkeld.

[1] Zie als voorbeeld een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam waarin vier bewoners gezamenlijk als huurder van zelfstandige woonruimte werden gezien:ECLI:NL:GHAMS:2016:3579

[2] Vanaf 1 juli 2018 bedraagt dit puntental hoogstwaarschijnlijk 143 punten.

Lees ook: update woningdelen, 28 februari 2018

Vakantieverhuur van 60 naar 30 dagen

Het college van B&W van Amsterdam heeft op 10 januari 2018 in een persbericht gemeld dat de regels voor vakantieverhuur zo worden aangepast dat per 1 januari 2019 vakantieverhuur nog maar 30 dagen per jaar zal zijn toegestaan, waar dat nu nog 60 dagen is. De gemeente denkt dat het mogelijk is de teugels op deze wijze strakker aan te trekken en baseert zich daarbij op recente rechtspraak van de rechtbank Amsterdam. Wij vragen ons in dit artikel af of de gemeente dat wel goed ziet.

Er zijn ruwweg drie gevallen denkbaar waarin een woning in Amsterdam wordt ingezet voor de verhuur aan toeristen.

  1. De eigenaar of huurder van een woning verhuurt een deel van zijn woning (maximaal 40%) het gehele jaar aan toeristen. Onder voorwaarden is dat toegestaan. Dit is de zgn. Bed & Breakfast-regeling. Daarover gaat het niet in dit artikel.
  2. De eigenaar of huurder gebruikt zijn gehele woning zodanig voor de verhuur aan toeristen dat geen sprake meer is van bewoning door hem. Er is dan feitelijk een illegaal hotel ontstaan. Daar zal de gemeente vanzelfsprekend altijd tegen optreden, omdat dat zowel in strijd is met de bouwregelgeving als met de Huisvestingsverordening.
  3. De eigenaar of huurder verhuurt zijn gehele woning incidenteel, bijvoorbeeld tijdens zijn vakantie, aan toeristen. Onder voorwaarden is dat maximaal 60 dagen per jaar toegestaan. Het college van B&W wil dat terugbrengen naar maximaal 30 dagen per jaar. Daarvoor is een wijziging van de Huisvestingsverordening nodig. De Gemeenteraad moet daarover nog besluiten.

 

In dit artikel zoom ik in op situaties 2 en 3. In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam [1]  van 5 december 2017 was namelijk sprake van een grensgeval. De gemeente had geconstateerd dat een eigenaar zijn woning kort via een website aan toeristen had verhuurd. De gemeente legde aan de eigenaar vervolgens een boete op van € 13.500. De eigenaar tekende daartegen beroep aan. De rechtbank stelde eerst vast dat de eigenaar, hoewel hij veel in het buitenland verbleef, de woning wel normaal als zijn woning was blijven gebruiken. Maar, zo oordeelde de rechtbank, omdat hij de woning aan toeristen had verhuurd, heeft hij zijn woning illegaal onttrokken aan de woonfunctie. De boete van €13.500,- bleef daarmee in stand.

Huisvestingsverordening

De vraag of een woning nog wel normaal wordt bewoond, vloeit voort uit de Huisvestingsverordening. Daarin staat dat het niet is toegestaan om zonder vergunning een woning aan zijn bestemming tot bewoning te onttrekken. Daarbij is van belang dat, wanneer een woning wordt gebruikt voor bewoning en de bewoner zich inschrijft bij de Gemeentelijke Basis Administratie, geen sprake is van onttrekking, zo blijkt uit de wetsgeschiedenis.

Dat het college nu met een zekere tevredenheid verwijst naar deze uitspraak, is op zich begrijpelijk. Want de rechtbank gaat een stuk verder dan het gemeentelijk beleid, zodat het lijkt alsof de gemeente haar beleid rond toeristische verhuur kan verscherpen.

Het is echter maar zeer de vraag of deze uitspraak in appel in stand zal blijven. Ik leg uit waarom.

Wanneer is er sprake van woonruimteonttrekking?

Woonruimteontrekking is verboden zonder vergunning. Maar wanneer is er sprake van woonruimteonttrekking? Het is lastig een grens te trekken: hoe lang moet de periode zijn dat een bewoner zijn woning tijdelijk verlaat om die aan toeristen te verhuren, zodat je eigenlijk niet meer kan spreken van bewoning?  Ligt die grens bij 30 dagen, bij 60 dagen, bij 90 dagen? En is er wel een algemene grens in aantal dagen te trekken, of kan dat ook nog van geval tot geval verschillen? Duidelijk is dat, als die grens is overschreden, er sprake is van woningonttrekking en dat de gemeente een (forse) boete kan uitdelen. De gemeente heeft er in 2014 voor gekozen de grens bij 60 dagen per jaar te leggen. Zij verwacht dan ‘safe’ te zitten. Dat betekent dat, als een bewoner dat aantal dagen niet overschrijdt, hij niet het risico loopt beboet te worden vanwege illegale woningonttrekking.

Illegaal hotel

Er zijn echter ook de situaties, zoals hiervoor genoemd onder 2, dat bij een huisbezoek weliswaar niet is gebleken dat een woning in een jaar meer dan 60 dagen verhuurd is aan toeristen, maar dat uit bijkomende omstandigheden (hotelmatige inrichting, geen sprake meer van bewoning) blijkt dat de eigenaar of huurder zijn woning helemaal niet meer bewoont en heeft omgevormd tot een illegaal hotel. Ook dat is woningonttrekking en wordt beboet. De Raad van State heeft in het recente verleden herhaaldelijk moeten oordelen over dergelijke illegale hotels en stelde dan met de volgende overweging eerst vast dat er geen sprake was van normale bewoning:

‘…. uit de verhuur van de woning aan en het gebruik van de woning door toeristen volgt dat deze niet beschikbaar was voor duurzame bewoning en dat deze derhalve aan de woonruimtevoorraad was onttrokken[2].’ 

In dat geval kan ook kortdurende verhuur als woningonttrekking worden aangemerkt.[3]

Terug naar de uitspraak van 5 december 2017 van de rechtbank Amsterdam. De gemeente had bij een eenmalige controle in de woning toeristen aangetroffen die daar enkele dagen verbleven, maar had niet vastgesteld dat de woning was omgevormd tot een illegaal hotel. En hoewel ook de rechtbank had vastgesteld dat de eigenaar zijn woning wel normaal was blijven bewonen, oordeelt de rechtbank toch dat er sprake is van woningonttrekking. Volgens ons is dat onjuist. Indien vaststaat dat de bewoner zijn hoofdverblijf heeft behouden in de woning en er slechts één maal bij een gemeentelijke controle toeristen in de woning zijn aangetroffen, kan er volgens ons geen sprake zijn van woningonttrekking.

Er zou in dit geval alleen woningonttrekking kunnen zijn, indien de woningeigenaar zijn woning meer dan 60 dagen in het jaar aan toeristen hadden verhuurd.

De rechtbank interpreteert het beleid van de gemeente zo dat toeristische verhuur altijd woningonttrekking is. Maar dat is naar onze mening te kort door de bocht.

Wij concluderen dan ook dat het college van B&W de uitspraak van 5 december 2017 van de rechtbank Amsterdam ten onrechte als ondersteuning ziet van haar voornemen om de toeristische verhuur te beperken tot maximaal 30 dagen in plaats van 60 dagen per jaar.  Zowel de rechtbank als het college van B&W gaan voorbij aan de essentiële voorvraag: of de bewoner de bewoning door hem van de woning had prijsgegeven om deze aan toeristen te kunnen verhuren.

De omhelzing door de gemeente van de uitspraak van de rechtbank zou bovendien kunnen leiden tot een grote mate van rechtsonzekerheid. Immers, als bewoners zich aan de grens van 60 (of 30) dagen houden en de woning verder normaal zelf bewonen, kunnen zij toch worden geconfronteerd met een boete. Dat kan niet de bedoeling zijn.

Wij denken dat de gemeenteraad, alvorens in te stemmen met het besluit van het college van B&W, er goed aan doet dit serieus te onderzoeken. Want het is nog maar de vraag of de grens bij 30 dagen per jaar kán worden gelegd. Veel mensen trekken er tijdens hun vakanties op uit en wonen dan tijdelijk niet hun woning . In Nederland hebben de meeste werknemers recht op ongeveer 5 weken vakantie per jaar. Langer komt ook voor en soms nemen mensen onbetaald verlof om te gaan reizen. Maar wel met de bedoeling terug te keren naar hun huis. Als zij dan hun woning aan toeristen verhuren voor in totaal meer dan 30 dagen in een jaar, hebben zij dan de bewoning van hun woning opgegeven? Maken zij zich dan dus schuldig aan woningonttrekking? Kan de gemeente hen dan beboeten? De grens van 60 dagen was zo gek nog niet, denken wij.

[1] https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBAMS:2017:8938

[2] ABRvS 14 oktober 2015, nr. 201500846/1/A3 en  20 september 2017, nr. 201606453/1/A3

[3] ABRvS 20 december 2017, nr. 201700867 1/A3

Woningdelen Amsterdam en Amstelveen, de stand van zaken

In Amsterdam gelden de nieuwe regels voor het woningdelen inmiddels één jaar. Duidelijk is dat met name de voorwaarden om te mogen woningdelen (door meer dan 2 personen) en de handhaving van de regels – op z’n zachtst gezegd- aandachtspunten zijn. Wij hebben u vaker hierover bericht.

Maximaal twee personen per huishouden?

Van die aandachtspunten is de politiek inmiddels ook wel doordrongen getuige de recente kritische raadsvragen d.d. 22 december 2017 van coalitiepartijen VVD en D’66 aan de wethouder Wonen, Laurens Ivens. Die vragen gaan onder meer over de vraag waarom volgens de Amsterdamse Huisvestingsverordening maar maximaal twee volwassenen een huishouden kunnen zijn en niet, zoals in Rotterdam, maximaal drie personen. Het is afwachten hoe het college van B&W met deze raadsvragen omgaat en of ze nog beantwoord worden vóór de gemeenteraadsverkiezingen van 21 maart 2018.

Wat daar ook van zij, in ieder geval wordt de discussie daarover in Amsterdam gevoerd aan de hand van de daarvoor geëigende regelgeving, namelijk de Huisvestingsverordening.

Huisvestingsverordening Amstelveen

In Amstelveen is dat anders. Ook politiek Amstelveen discussieert inmiddels over woningdelen. Daar is de conclusie dat woningdelen mogelijk zou moeten zijn. De voorwaarden waaronder dat kan, worden nu onderzocht. Bijzonder is dat de Huisvestingsverordening van Amstelveen, anders dan die van Amsterdam, een ruime definitie van het begrip huishouden geeft: woongroepen (van tenminste 3 personen) zijn bijv. ook een huishouden. Het college wil kennelijk toch een grens stellen en pakt woningdelen waar zij dat ongewenst vindt aan via het bestemmingsplan. Daarin namelijk staat veelal dat een woning door één huishouden bewoond mag worden. Echter wat een huishouden volgens het bestemmingplan inhoudt is onduidelijk.

Het gemeentebestuur erkent dat. Wij zijn van mening dat, voordat er überhaupt handhavend kan worden opgetreden, er helderheid moet zijn over wat het begrip huishouden volgens het bestemmingsplan inhoudt en dat, zolang dat niet het geval is, aangesloten dient te worden bij de ruime definitie van de Huisvestingsverordening.

Helaas wordt er nu ook in Amstelveen al gehandhaafd als de gemeente vindt dat de bewoners op basis van het bestemmingsplan niet één huishouden vormen. We zullen zien of de rechter vindt of dat door de beugel kan.

Lees ook: update woningdelen, 28 februari 2018

Signaleringen

Nieuwe advocaat

Wout-Jeroen Leenders zal met ingang van 1 september in dienst komen bij Hielkema & co. Wout-Jeroen heeft al enkele jaren ervaring als advocaat en hij is zeer deskundig in het bestuursrecht. Hij weet de weg binnen de gemeentelijke overheid, mede omdat hij jarenlang heeft gewerkt bij verschillende gemeenten. Hij is er achter gekomen dat hij toch liever als advocaat mensen van dienst is.

Naast het huurrecht kunt u Wout-Jeroen dus ook inschakelen als u bestuursrechtelijke vragen heeft. Denk aan het aanvragen van vergunningen, bezwaar maken tegen besluiten van de gemeente of alle perikelen rondom woningdelen. Wout-Jeroen is met zijn kennis een versterking van ons team.

Meldplicht verhuur Airbnb

Per 1 oktober 2017 komt er een meldplicht voor verhuur van woningen via Airbnb. Voor het niet melden kan een boete van € 6.000,- worden opgelegd. Jeroen Groenewoud zei hierover al tegen AT5 dat het onterecht is als de woningeigenaar een boete zou krijgen als de huurder van zijn woning illegaal onderverhuurt via Airbnb. Zie de link naar het bericht op AT5.

Nieuw memo huurrecht 2017/2018

Onlangs is het nieuwe memo huurrecht voor de jaargang 2017/2018 uitgekomen. Het memo huurrecht is een handzaam boekje met daarin alle wettelijke regelingen met betrekking tot de huur en verhuur van woon- en bedrijfsruimten, plus een beknopte toelichting daarop. Het boekje is samengesteld door Huib Hielkema, mr. H.E.M. Vrolijk en prof.mr. M.H. Wissink. Ook Anne Maren Langeloo heeft een gedeelte van de toelichting voor haar rekening genomen. Het boek is te bestellen bij Kluwer.

Geactualiseerde editie van SDU Commentaar Huurrecht

Binnenkort verschijnt de geheel geactualiseerde editie Huurrecht van de serie SDU Commentaar. SDU Commentaar Huurrecht is een handzaam boek bevattende alle wettelijke regelingen met betrekking tot huur en verhuur, dat per artikel uitgebreid is becommentarieerd door een aantal gezaghebbende auteurs. Tot het auteurscorps behoren onder andere Jeroen Groenewoud, Elsje de Bie en Anne Maren Langeloo van Hielkema & co. De redactie van het boek is in handen van Govert Kerpestein en Huib Hielkema.

Business meeting toeristische verhuur via online platforms als Airbnb

Hielkema & co organiseert in samenwerking met het VastgoedJournaal op dinsdagmiddag 10 oktober 2017 een Business Meeting over toeristische verhuur via online platforms als Airbnb, de gevolgen daarvan voor de woningmarkt en hoe woningeigenaren daarmee kunnen/moeten omgaan. Erik Verwey, voorzitter van Vastgoedmanagement NL (VGM NL) zal de nadelen, de voordelen en de mogelijke benadering van toeristische verhuur belichten. Daarna zal Huib Hielkema ingaan op de juridische aspecten van verhuur via online platforms als Airbnb. Hij zal daarbij vooral de Amsterdamse situatie onder de loep nemen.
U kunt zich hier opgeven voor de Business Meeting. Aldaar vindt u ook gedetailleerde informatie over de inhoud van het programma.

Lees ook: update woningdelen, 28 februari 2018

en: Airbnb huurwoning mag niet, 17 maart 2017

Gemeente Amsterdam geeft korting op hoge huren

De gemeente en verschillende woningcorporaties in Amsterdam schieten huurders met een laag inkomen te hulp. Het gaat om huurders die moeite hebben met het betalen van de huur, bijvoorbeeld omdat hun inkomen door baanverlies, scheiding of ziekte achteruit is gegaan of omdat zij destijds een woning zijn gaan huren die eigenlijk te duur (en dus niet passend) voor hen was.

Regeling Passende huur 2017

Al in 2016 konden huurders met een laag inkomen en een hoge huur via de Overgangsregeling passende huur 2016 van de gemeente Amsterdam achteraf een geldbedrag terug krijgen. Deze regeling is nu vervangen door de Regeling Passende huur 2017. Op grond van deze regeling wordt de maandelijks te betalen huurprijs door de woningcorporatie tijdelijk verlaagd. Een huurkorting dus.

De gemeente Amsterdam heeft hierover afspraken gemaakt met de Huurdersvereniging Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties. De gemeente Amsterdam betaalt de door de woningcorporaties toe te passen huurkorting tot 2019. Daarna zullen de woningcorporaties de lasten van de korting op de huur zelf gaan dragen.

Huurkorting

Huurders moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen om per 1 augustus 2017 voor een huurkorting in aanmerking te komen. Het eerste vereiste is dat zij een sociale huurwoning huren van een Amsterdamse woningcorporatie. Daarnaast dient de de kale huur die zij betalen hoger te zijn dan € 592,55 per maand als er één of twee mensen op het adres wonen en hoger te zijn dan € 635,05 per maand als er drie of meer mensen op het adres wonen.

Ook moeten de huurders toestemming geven voor het delen van hun inkomensgegevens, zodat de woningcorporaties aan de hand daarvan kunnen berekenen welke huurkorting zij krijgen. Het kortingsbedrag is afhankelijk van de hoogte van hun huur, inkomen en huishoudsamenstelling.

Passende woning

Verhuizen naar een goedkopere woning lijkt natuurlijk een efficiënte oplossing voor te hoge huren, maar dat is in Amsterdam vanwege de lange wachttijden lang niet altijd een optie. De bij de regeling betrokken partijen willen dit nu ook makkelijker maken. Huurders die naar een kleinere woning willen verhuizen vanwege de kosten, moeten daartoe de mogelijkheid krijgen. Bij WoningNet zal geregeld worden dat eenpersoonshuishoudens in Amsterdam met een minimuminkomen, die in een voor hen te dure sociale huurwoning wonen van 70 m2 of meer en met minimaal vier kamers, met voorrang in aanmerking kunnen komen voor een kleinere goedkopere woning.

Ook kunnen corporaties zelf initiatieven hiertoe nemen, door huurders die bijvoorbeeld in hun eentje in een grote woning wonen een kleinere en goedkopere woning aan te bieden. Als huurders niet op zo’n aanbod ingaan, zullen zij ook geen beroep kunnen doen op de tijdelijke huurkorting.

Referentiepanden bij de huurprijsherziening: Is de bestemming van het pand bepalend?

Bij aanvang van een huurovereenkomst wordt tussen partijen een huurprijs afgesproken en vaak ook een indexeringsclausule. Stijging van de marktprijs van een huurobject gaat doorgaans echter toch sneller dan de overeengekomen huurprijs op basis van indexering stijgt. Bij een daling van de marktprijs is een indexeringsclausule voor een huurder zinloos. De huurder moet sowieso zelf actie ondernemen om een huurprijs omlaag te laten bijstellen. Bij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW hebben partijen de mogelijkheid om de overeengekomen huurprijs te herzien via de procedure van de artikel 7:303 en 7:304 BW.

De procedure van artikel 7:303 en 7:304 BW

De procedure bestaat uit twee delen:

  1. Een deskundigenadvies;
  2. Huurprijsvaststelling door de rechter.

Partijen wijzen een deskundige aan die een advies uitbrengt over de aanbevolen hoogte van de huurprijs. Idealiter wijzen partijen samen een deskundige aan. Soms is in de huurovereenkomst al bepaald dat beide partijen een eigen deskundige aanwijzen en dat die deskundigen samen een derde deskundige aanwijzen. Indien partijen niet tot overeenstemming komen over de aan te wijzen deskundige(n) kan een van de partijen de rechter verzoeken een deskundige aan te wijzen. Dit zal doorgaans de partij zijn die de huurprijs wil herzien. De datum waarop dit verzoekschrift tot benoeming van de deskundige is ingediend geldt als de ingangsdatum van de toekomstige herziene huurprijs.

Als partijen of de rechter een deskundige of deskundigen hebben aangewezen zal er een deskundigenadvies volgen. Partijen hebben de mogelijkheid om hun kijk op de zaak toe te sturen aan de deskundige(n). Op basis van het advies van de deskundigen kunnen partijen in onderhandeling treden. Als partijen dan overeenstemming bereiken is het mogelijk dat het tweede deel van de procedure niet nodig is. Dan wordt er tussen partijen simpelweg een nieuw huurprijs overeengekomen. Als partijen er niet uitkomen, kunnen zij voor de rechter vorderen dat de rechter de huurprijs vaststelt. Partijen zijn pas ontvankelijk in een dergelijke vordering voor de rechter als zij een advies van een deskundige kunnen laten zien. Deel 2 van de procedure (vaststelling van de huurprijs door een rechter) kan dus alleen plaatsvinden als deel 1 (deskundigenadvies) is doorlopen. Ook kan nadere vaststelling van de huurprijs bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd pas gevorderd worden na afloop van de overeengekomen termijn. Bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd kan vaststelling worden gevorderd als ten minste vijf jaar is verstreken na de laatste vaststelling van de huurprijs door partijen of de rechter.

Een rechter is niet gebonden aan het deskundigenadvies bij de vaststelling van de huurprijs. Indien de rechter van oordeel is dat het rapport niet voldoet aan de eisen dan zal zij het rapport naast zich neerleggen en waarschijnlijk een nieuw deskundigenonderzoek bevelen. Aan welke eisen het deskundigenrapport moet voldoen kom ik zo op. Als het rapport wel aan de eisen voldoet, zal de partij die daardoor in het nadeel is van goeden huize moeten komen om de rechter van het rapport te laten afwijken. Vaak wordt het advies gevolgd en de huurprijs vastgesteld op het door de deskundigen geadviseerde bedrag.

De eisen voor het deskundigen rapport c.q. referentie-eisen

De wet stelt geen eisen aan het deskundigenrapport, maar om het rapport bruikbaar te laten zijn voor een procedure moet het rapport wel voldoen aan de referentie-eisen waar de rechter rekening mee moet houden bij het vaststellen van een nieuwe huurprijs.

Bij de vaststelling van de huurprijs moet de rechter kijken naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. De rechter (en daarmee ook de deskundige) moet dus in de eerste plaats op zoek naar vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Hierbij moet het bij voorkeur gaan om panden zo dicht mogelijk bij het gehuurde die bouwkundig vergelijkbaar zijn. De vraag die in dit artikel aan de orde is, is of bij de keuze van de vergelijkingspanden de bestemming van die panden ook een rol speelt.

De bestemming van de vergelijkingspanden

Uitgangspunt is dat de bouwkundige staat van het pand bepalend is. De aard van het in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf (en dus de bestemming van het gehuurde) en de aard van de in de vergelijkingspanden geëxploiteerde bedrijven zouden bij de huurprijsvaststelling geen rol moeten spelen. Dit geldt ook voor de hoogte van de huurprijs van die panden. Het gaat om de fysieke vergelijkbaarheid van het pand (HR 10 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2071).

Dit betekent echter niet dat de bestemming van een pand nooit een rol speelt. Als de bestemming van het pand tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van het pand speelt de bestemming namelijk wel een rol. Dat heeft de Hoge Raad in verschillende arresten bepaald.

In HR 25 oktober 1985 (NJ 1986,71 (Heineken / Dela)) was het volgende aan de orde. Heineken was huurster van twee horecapanden in Rotterdam, gelegen aan de zonzijde van een plein. De kantonrechter had een verzoek van verhuurster Dela tot verhoging van de huur toegewezen. De klachten van Heineken in hoger beroep gaan over de vraag of de panden die in de huurprijsvergelijking waren betrokken, kwalificeren als “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse”. Aan de zonzijde van het plein zat uitsluitend horeca, aan de schaduwzijde zat uitsluitend detailhandel. De huurprijzen aan de zonzijde (horeca) waren lager dan die aan de schaduwzijde (winkels). De in de vergelijking betrokken panden waren gedeeltelijk gelegen aan de schaduwzijde van het plein (onder meer een kledingwinkel en een tabakswinkel). Heineken klaagt dat de kantonrechter geen rekening heeft gehouden met het verschil in bestemming van de panden. Volgens Heineken zijn de winkelpanden niet vergelijkbaar omdat aan de zonzijde horeca zit en aan de zuidzijde detailhandel. De Hoge Raad overwoog dat in art. 1632a oud (thans 7:303 BW) besloten ligt “dat voor de vraag of sprake is van vergelijkbare bedrijfsruimte met dergelijke verschillen in bestemming, voor zover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimten, geen rekening wordt gehouden”. In de conclusie van de Advocaat-Generaal bij dat arrest is overwogen: “Onder panden wordt verstaan: de gebouwde ruimte los van hun inrichting.

Twee jaar later heeft de Hoge Raad zijn beslissing uit 1985 bevestigd en geoordeeld dat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van vergelijkbare bedrijfsruimte verschillen in bestemming alleen meetellen als zij tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante (HR 6 maart 1987, NJ 1987, 971 [Lassen/Chan]).

Ook uit de parlementaire geschiedenis en de literatuur blijkt dat de bestemming van het gehuurde en de vergelijkingspanden geen rol speelt. Toen bij de parlementaire behandeling van de betreffende wetsbepaling werd gevraagd naar een nadere precisering van het begrip “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” antwoordde de minister: “Wij merken echter wel op, dat rekening houden met de aard van de activiteiten van de vestiging niet past in het systeem van de wet, dat alleen rekening houdt met de huurprijzen van vergelijkbare panden”.

Het komt erop neer dat vergelijkbaarheid van panden kan worden aangenomen, ook al worden in die panden andere bedrijven uitgeoefend dan in het pand waarvoor de huurprijs vastgesteld moet worden, tenzij het verschil in bestemming tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van het pand. Aan deze uitzondering zou voldaan kunnen zijn wanneer het betreft een bedrijfsruimte die specifiek is geconstrueerd als bijv. café-restaurant en voor geen ander doel bruikbaar kan worden gemaakt dan tegen lage kosten (Asserserie 5-IIA 2007/307).

De splitsing van de procedure voor herziening van de huurprijs is gesplitst in twee delen omdat de wetgever heeft beoogd dat de procedures bij de rechter minder vaak nodig zouden zijn als er eerst een deskundigenadvies zou worden uitgebracht. Partijen zouden er daarna samen wel uitkomen, was de gedachte. Alleen al over de keuze van de referentiepanden en de bouwkundige gedaante kan echter eindeloos gedebatteerd worden. Het is dus maar de vraag of deze verwachting terecht was.

Voor de beantwoording van de vraag of de bestemming van het pand een rol moet spelen bij de keuze van de vergelijkingspanden moet dus twee voorvragen worden beantwoord:

  1. Komt de bestemming van het pand tot uiting in de bouwkundige gedaante van het pand?
  2. Kan de bouwkundige gedaante tegen lage kosten worden gewijzigd zodat het geschikt is voor andere vormen van exploitatie?

Als het antwoord op de eerste vraag ‘nee’ is, speelt de bestemming van het pand geen rol. Is het antwoord op de eerste en tweede vraag ‘ja’ dan speelt de bestemming ook geen rol. Is het antwoord op de tweede vraag echter ontkennend dan speelt de bestemming wel een rol bij de keuze van de vergelijkingspanden.

Keuze van vergelijkingspanden in de praktijk

Met alle regels en uitspraken onder elkaar lijkt het eenvoudig om te bepalen welke panden geschikte vergelijkingspanden zijn en of de bestemming een rol speelt. Dat valt echter tegen.

Natuurlijk zijn er gevallen waarbij het duidelijk is dat de bestemming tot uiting komt in de bouwkundige gedaante van het pand. Dat is bijvoorbeeld het geval bij een tankstation. Maar er zijn ook altijd gevallen die zich in een grijs gebied bevinden. Dit is bijvoorbeeld het geval bij bedrijven die tussen twee branches inzitten, zoals de combinatie van winkelruimte met horeca. Evers heeft terecht opgemerkt dat veel kleine lunchrooms, snackbars en cafetaria’s zich in bouwkundige gedaante niet onderscheiden van winkelpanden (M.F.A. Evers, ‘Huurrecht Bedrijfsruimten’, Kluwer: Deventer 2011, p. 181.). Dit soort panden zouden dus vergeleken moeten worden met winkelpanden. De huurder van dat pand zal het daar vaak echter niet mee eens zijn. De huurprijzen voor horeca liggen namelijk over het algemeen lager dan de huurprijzen voor winkelpanden. Het resultaat is dan dus een verhitte discussie tussen de verhuurder en huurder die beiden hun zienswijze naar de deskundige mogen sturen. Zodra de deskundige heeft besloten welke panden hij als vergelijkingspanden zal gebruiken en zijn advies uitbrengt, zal dan ook altijd een van beide partijen het absoluut oneens zijn met het advies.

Conclusie

Kortom in beginsel speelt de bestemming van een huurpand geen rol bij de keuze van de referentiepanden voor de herzieningsprocedure. Onder omstandigheden kan dit echter wel het geval zijn, namelijk als de bestemming tot uiting komt in de bouwkundige gedaante van het pand en dit niet met lage kosten ongedaan gemaakt kan worden. Alleen al deze vraag kan partijen in een herzieningsprocedure verdeeld houden.

De splitsing van de procedure voor herziening van de huurprijs is gesplitst in twee delen omdat de wetgever heeft beoogd dat de procedures bij de rechter minder vaak nodig zouden zijn als er eerst een deskundigenadvies zou worden uitgebracht. Partijen zouden er daarna samen wel uitkomen, was de gedachte. Alleen al over de keuze van de referentiepanden en de bouwkundige gedaante kan echter eindeloos gedebatteerd worden. Het is dus maar de vraag of deze verwachting terecht was.

Woningdelen Update

Op 13 februari 2017 publiceerden wij een artikel over het nieuwe beleid van de gemeente bij woningdelen. Inmiddels zijn we een half jaar verder en is het tijd voor een update. Voor degenen die nog niet bekend zijn met de regels van de gemeente, eerst een korte introductie.

Beleid sinds 1 januari 2017

Van woningdelen is volgens de gemeente Amsterdam sprake als een woonruimte wordt bewoond door meer dan één huishouden. Een huishouden is een alleenstaande persoon, dan wel twee volwassenen met of zonder kinderen die een gemeenschappelijke huishouding voeren. Als zelfstandige woonruimte bewoond wordt door twee personen is sprake van gewone bewoning, en is er niks aan de hand. Vanaf drie personen (niet zijnde ouders met kinderen), is een vergunning nodig, voor omzetting naar drie (of meer) onzelfstandige woningen. Die vergunning krijg je als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Er is geen vergunning nodig als sprake is van inwoning: de hoofdbewoner heeft zelf zijn hoofdverblijf in de woning en verhuurt een of meer kamers in zijn woning onder aan één of twee huishoudens. Voorwaarde is dat de hoofdbewoner50% van de oppervlakte van de woning exclusief voor zichzelf heeft, en iedere inwoner ten minste 12m2 voor zichzelf heeft.

Wanneer krijg je een omzettingsvergunning?

Om een omzettingsvergunning voor bewoning door drie of vier personen te verkrijgen moet de woonruimte beschikken over een gemeenschappelijke verblijfsruimte van ten minste 11 m2 met een minimale breedte van 3 meter, en moet de woning voldoen aan bepaalde regels over geluidsisolatie.

Bij bewoning door vijf of meer personen geldt als extra vereiste i) dat er een professionele beheerder is aangesteld en ii) dat van het totaal aantal woningen dat door eenzelfde trappenhuis of galerij wordt ontsloten, of onderdeel uit maakt van hetzelfde bouwblok bij eengezinswoningen, maximaal 25% van het totaal aantal woningen wordt bewoond door 5 personen, en iii) dat het percentage woningen met vijf of meer kamers, in het stadsdeel waar de om te zetten woning zich bevindt, hoger dan of gelijk aan het stedelijk gemiddelde is.

Het omzettingsbeleid in de praktijk

Wij hebben de afgelopen tijd veel woningeigenaren die woonruimte verhuren aan drie of meer personen (vaak studenten of starters), geadviseerd over het nieuwe beleid.

In sommige gevallen was het mogelijk een constructie van inwoning te creëren, waardoor geen omzettingsvergunning nodig was. In andere gevallen bleek het eenvoudig om een omzettingsvergunning te krijgen. Het is dan wel raadzaam om, voorafgaand aan de aanvraag voor de vergunning, het geluidsisolatieniveau in overeenstemming te brengen met de eisen van de gemeente, al hoeft er bij de aanvraag in beginsel geen bewijs worden overgelegd dat aan dat vereiste is voldaan. Wat wel moet worden overgelegd blijkt uit de toelichting bij het aanvraagformulier, te weten:

  •  Eén of meer tekeningen van de bestaande- en nieuwe plattegronden op schaal (1:100) van iedere verdieping van het gebouw, alsmede van de verdieping of verdiepingen waarop de aanvraag betrekking heeft, met een aanduiding van de oude- en nieuwe bestemming, met vermelding van de gebruiksoppervlak per woonruimte;
  • Een situatietekening, gebaseerd op door of namens de burgemeester en wethouders aangegeven kaartmateriaal waaruit blijkt de situering van het gebouw ten opzichte van de in de nabijheid gelegen gebouwen
  • Een puntentelling van de huidige situatie op het moment van de aanvraag, per woning, conform het Puntensysteem.
  • De namen en adressen van de bewoners van de woonruimte
  • De aard en het gebruik van de woonruimte
  • De motivering van het verzoek

Voor de omzetting naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten geldt de aanvullende eis dat de te realiseren woonruimtes worden beheerd door een instelling die zich krachtens haar statuten richt op de verhuur en het beheer van onzelfstandige woonruimte (bijv. voor jongeren, studenten, of huishoudens met een specifieke zorgbehoefte). De instelling moet ook als zodanig staan ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, De vraag die rijst is of daaraan voldaan is als de verhuurder tevens professioneel beheerder is. Nergens blijkt namelijk uit dat de verhuurder en de beheerder níet een en dezelfde partij kunnen zijn. We hebben vernomen dat sommige stadsdelen menen dat de eigenaar van de betreffende woning zelf aan die eis moet voldoen. Dat lijkt ons een onjuiste uitleg van het beleid. Als dat zou kloppen kan je als particuliere eigenaar nooit vijf of meer onzelfstandige woningen verhuren.

Handhaving

Inmiddels is duidelijk dat de gemeente Amsterdam handhaaft op de regels inzake woningdelen. Daarbij benut zij de volledige ruimte die de wetgever biedt bij de oplegging van forse bestuurlijke boetes in het kader van de Huisvestingswet, te weten € 6.000,- per “overtreder”. De boete bij recidive is € 20.500,-. In haar handhaving van de nieuwe regels zoekt de gemeente de randen op, en gaat er volgens ons af en toe ook overheen. Met name omdat zij zowel woningeigenaren, makelaars als beheerders, nietsontziend beboet als een situatie wordt geconstateerd waarvoor een omzettingsvergunning vereist is. Als bijvoorbeeld één woning twee eigenaren heeft en als er een makelaar betrokken was, kan je te maken hebben met een boete van (3 x € 6.000) = € 18.000,-.  Maar het is zeer discutabel of dat wel terecht is. Onze ervaring is evenwel ook dat de gemeente geen huisbezoeken aflegt, zodra een aanvraag vergunning woningomzetting is ingediend.

Aangezien dit een recente wijziging van de regelgeving betreft, is nog niet uitgekristalliseerd dat de regelgeving (en dus ook de boetes) een rechterlijke toets kan doorstaan. Dat maakt het lastig een goede afweging te maken bij de vraag om wel of juist geen omzettingsvergunning aan te vragen. We hebben inmiddels gezien dat zich in de praktijk veel verschillende situaties kunnen voordoen.

De keerzijde van niet aanvragen van een omzettingsvergunning is dat het bij een boete veel tijd (en dus geld) zal kosten om dat besluit aan te vechten. Indien u voor alles de kans op een huisbezoek en een boete zo veel mogelijk wenst te reduceren, is het raadzaam om bij meer dan 2 woningdelers spoedig een omzettingsvergunning aan te vragen (desnoods onder protest) of in ieder geval een start maken met een onderzoek naar de haalbaarheid van een aanvraag. We adviseren u ook om met uw huurders af te spreken dat zij u meteen op de hoogte brengen als de gemeente voor controle is langs geweest.

Indien u vragen heeft of twijfelt over de indiening van een aanvraag voor een omzettingsvergunning dan adviseren wij u graag over de mogelijkheden, de risico’s en de te kiezen strategie.

Lees ook: update woningdelen, 28 februari 2018

De nieuwe ROZ-modelhuurovereenkomst woonruimte, een verbetering?

Inleiding

Op 18 april 2017 presenteerde de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) eindelijk haar nieuwe model huurovereenkomst voor woonruimte (gedateerd 20 maart 2017). Eindelijk, omdat het oude model stamde uit 2003. Het was hopeloos verouderd. Eigenlijk was het de laatste jaren onverstandig om dat model te gebruiken, omdat sommige regelingen verouderd waren, andere regelingen niet meer golden en ook omdat er regelingen ontbraken. In deze bijdrage wordt stilgestaan bij de inhoud van het nieuwe model: welke keuzes zijn gemaakt, wat is er verbeterd en wat mist er nog?

Waarom een nieuw model

De ROZ geeft in haar persbericht toe dat vorige model verouderd was. Ook secretaris mw. mr. drs. Judith Norbarth-ten Hoor legt in een interview in mei 2017 in het blad Huurrecht In Praktijk uit dat het model door wetswijzigingen en een door veranderde wereld al enkele jaren aan vervanging toe was. Wetswijzigingen van de afgelopen jaren die dwongen tot aanpassingen van huurcontracten waren onder meer de Warmtewet en de wijzigingen rond de servicekosten, beide in 2014.
Volgens de ROZ zijn de belangrijkste wijzigingen in het model de boeteregelingen en het beter kunnen bestrijden van overlast als gevolg van onderverhuur (zoals via Airbnb) en als gevolg van hennep. De boetes in het oude model waren inderdaad grotendeels onbruikbaar geworden als gevolg van (inmiddels alweer enkele jaren oude) Europese jurisprudentie. De ROZ heeft dus lang stil gezeten, maar kon nu niet langer meer wachten. De reden daarvan was de invoering op 1 juli 2016 van de Wet Doorstroming Huurmarkt. Deze wet heeft de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten en voor huurcontracten voor bepaalde doelgroepen aanmerkelijk verruimd. Het oude model was daardoor niet meer bruikbaar.

Doelgroep ROZ

De ROZ richt zich op institutionele en particuliere verhuurders. Gebruikers van het model moeten zich realiseren dat de ROZ de belangen behartigt van verhuurders en niet die van huurders en dat dat in verschillende in het model gemaakte keuzes tot uitdrukking komt. Dat staat ook met zoveel woorden in de handleiding bij het model. Niettemin heeft de ROZ wel stilgestaan bij het belang van de huurder en zijn enkele scherpe randjes weg gevijld. Ik noem hier art. 17.7 van de Algemene Bepalingen (AB) (dat garandeert dat de huurder niet hogere servicekosten hoeft te betalen bij gedeeltelijke leegstand van zijn wooncomplex) en art. 23 AB (dat de huurder een betere positie geeft als de woning op de begindatum nog niet beschikbaar is).

De ROZ richt zich niet op woningcorporaties, die eigen modellen hebben ontwikkeld.

Modellen voor woonruimte van de ROZ

Wat biedt de ROZ precies aan? Op haar website kunnen de volgende documenten gratis worden gedownload:

  • Het nieuwe model huurovereenkomst;
  • Het nieuwe model huurovereenkomst;
  • De nieuwe daarbij behorende Algemene Bepalingen (AB);
  • Een handleiding voor het gebruik van het model.

Het nieuwe model is sinds kort ook beschikbaar in de Engelse taal.

Verder zijn er de volgende niet recent aangepaste documenten (die stammen uit 1999):

  • Eindinspectierapport;
  • Inspectierapport;
  • Opleveringsrapport woningen en kamers;
  • Overname overeenkomst;
  • Voorinspectie rapport.


Eén model voor veel verschillende situaties …

De ROZ heeft bij het nieuwe model een andere belangrijke keuze gemaakt. De ROZ heeft slechts één model gemaakt dat in veel situaties is te gebruiken, inclusief de nieuwe mogelijkheden van de Wet Doorstroming Huurmarkt. Daaraan kleeft wel meteen een nadeel. Het is oppassen geblazen bij het invullen van het contract, omdat in de ene situatie de ene regeling van toepassing is en in de andere situatie de andere regeling. Daarbij kunnen gemakkelijk vergissingen worden gemaakt. Het zou mijn voorkeur hebben te werken met verschillende modellen, omdat daarmee dit soort vergissingen beter worden kunnen voorkomen. Toch moet ik toegeven dat de wijze waarop de ROZ al deze mogelijkheden in één model heeft gestopt respect afdwingt. Het is een ingenieuze invuloefening geworden.

…. maar zeker niet alle situaties

Wie denkt dat met dit nieuwe model alle denkbare type huurcontracten voor woonruimte zijn inbegrepen komt bedrogen uit. Zo ontbreken de specifieke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet, de huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur, de overeenkomst voor hospitaverhuur en de huurovereenkomst voor woningen die gehuurd worden door een woongroep. Dat is jammer. Met name de verhuur aan woongroepen/woningdelers is de laatste jaren sterk in opmars. Dat komt doordat, indien een woning kamersgewijs zou worden verhuurd op basis van aparte kamerhuurcontracten, het puntensysteem voor kamers van toepassing is, terwijl indien dezelfde woning aan dezelfde bewonersgroep in gebruik wordt gegeven op één huurcontract met al die bewoners tezamen, de woning veelal in het geliberaliseerde segment voor een veel hogere totaalhuurprijs kan worden verhuurd zonder de mogelijkheid van huurprijstoetsing door Huurcommissie. Door de wijzigingen van het woningwaarderingsstelsel, die het huidige (demissionaire) kabinet heeft ingevoerd, kunnen veel meer woningen dan voorheen geliberaliseerd worden verhuurd, zeker in gebieden waar de WOZ-waarde hoog is. Weliswaar kan in het model worden ingevuld dat de woning aan meer natuurlijke personen wordt verhuurd, maar het is niet aan te raden om dit model te gebruiken bij verhuur aan groepen bewoners, aangezien specifieke regelingen ontbreken voor mutaties in de woongroep, eventueel coöptatie, en hoe een einde kan worden gemaakt aan deze vorm van exploitatie indien de verhuurder daarmee wenst te stoppen.

Huur voor onbepaalde tijd met een initiële huurtermijn

De ROZ heeft nog een duidelijke keuze gemaakt. Dat betreft de normale huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (optie 2). Het is daarbij mogelijk, net als in het oude model, om een initiële minimale huurperiode in te vullen. Partijen kunnen gedurende die periode de huur niet opzeggen. Bij de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt was er aanvankelijk enige verwarring over de vraag of dat nog wel mogelijk was. Er waren enkele partijen (zoals de NVM) die zich op het standpunt stelden dat, indien zo’n initiële minimale huurperiode (van 2 jaar of minder bij zelfstandige woonruimte) wordt afgesproken bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, de huurovereenkomst kwalificeert als de tijdelijke huurovereenkomst die op 1 juli 2016 is ingevoerd. En dan mag de huurder op grond van de wet altijd tussentijds opzeggen, ook al wordt hem dat in het contract verboden. De gedachte bij die wettelijke regeling is dat de huurder, die tijdelijk huurt, tijdig op zoek moet gaan naar andere woonruimte en daarom niet moet vastzitten aan dubbele huurlasten zodra hij een nieuwe woning gevonden heeft. De meeste partijen echter waren het met die visie niet eens. Aan deze onduidelijkheid heeft de minister eind 2016 in een brief aan de Kamer een einde gemaakt door uit te leggen dat de Wet Doorstroming Huurmarkt niets beoogt te veranderen aan de reeds bestaande wettelijke en contractuele mogelijkheden. Toch houdt de ROZ in de handleiding bij het contract voor de zekerheid een kleine slag om de arm. Dat is op zichzelf verstandig, omdat er pas echt 100% helderheid is zodra de Hoge Raad hierover een uitspraak heeft gedaan (maar dat kan nog lang duren). De praktijk heeft de brief van de minister op grote schaal omarmt; er worden veel huurcontracten voor onbepaalde tijd met een initiële huurtermijn tot stand gebracht, vooral in het duurdere segment. Het model van de ROZ dwingt overigens, anders dan het vorige model uit 2003, dan tot een initiële huurtermijn van 1 jaar, terwijl in de praktijk behoeft kan bestaan aan een andere termijn. De reden daarvan ontgaat mij en wordt helaas niet toegelicht.
Optie 4 van het model is de huurovereenkomst met een (minimum)termijn van 2 jaar (zelfstandige woonruimte) respectievelijk 5 jaar (onzelfstandige woonruimte). Dan kan wel worden overeengekomen dat beide partijen, dus ook de huurder, de huur niet kan opzeggen gedurende die termijn. Ik verwacht dat daar in de praktijk weinig behoefte aan bestaat.

Haastklus?

Bij de bestudering van het in april 2017 gepresenteerde model kon ik me niet helemaal aan de indruk onttrekken dat het een haastklus is geweest, want bij de presentatie van het model waren er nog een aantal slordigheden, zoals vermelding van twee maal hetzelfde artikelnummer (artikel 3.4), waarvan de inhoud ook nog in strijd was met elkaar. Dat is inmiddels opgelost.

Verder maakt de website van de ROZ melding van twee kleine maar wel vervelende omissies in art. 19.9 AB (dat gaat over de plicht van de huurder de woning bij het einde van de huur netjes op te leveren). Merkwaardig is dat de ROZ niets zegt over wat gebruikers moeten doen om de omissies het hoofd te bieden. Het ligt voor de hand de omissie te corrigeren in de huurovereenkomst zelf (bv. in art. 12, waar ruimte is opengelaten voor eigen regelingen). De ROZ had dit ook zelf standaard in het model kunnen opnemen, zolang de AB niet zijn gecorrigeerd, want de huurovereenkomst is anders de AB niet bij de rechtbank Den Haag gedeponeerd.

Verbeteringen in het ROZ-model 2017

Welke verbeteringen zitten er in het model 2017?

Artikelen in plaats van louter nummers
Het eerste dat opvalt, is dat het model thans werkt met artikelen. Voorheen werd alleen het nummer van de betreffende bepaling genoemd, maar dat kon leiden tot onduidelijkheden en dat las niet lekker. Nu kan er gemakkelijker worden verwezen: naar bv. artikel 3.1 van de huurovereenkomst of artikel 17.7 van de AB.

Boeteregelingen
Zoals opgemerkt, is eén van de (noodzakelijke) verbeteringen ten opzichte van het oude model dat er nu specifieke boetebepalingen zijn bij specifieke ongewenste gedragingen van de huurder. Dit was noodzakelijk geworden vanwege de (Europese) rechtspraak, waar ik hiervoor op doelde. Op deze wijze kan per huurdersovertreding een boetebedrag worden ingevuld. De ROZ heeft er ongelukkigerwijs voor gekozen om de boetebedragen zelf niet alvast in te vullen in het model en dat aan partijen zelf over te laten. Wel oppert de ROZ in de handleiding bij het model suggesties voor te hanteren boetebedragen. Ik vind dat geen gelukkige keuze, omdat de gebruiker de boetebedragen nu steeds zelf moet invullen, terwijl meestal de suggesties van de ROZ zullen worden overgenomen. Beter zou zijn geweest alvast boetebedragen in te vullen die in de meeste gevallen adequaat kunnen worden geacht en erbij te vermelden dat binnen zekere grenzen daarvan kan worden afgeweken. Nu is er het risico dat vergeten wordt de boetebedragen in te vullen. Dat kan vervelende gevolgen hebben.
De ROZ heeft daarnaast ook nog een algemeen boetebeding opgenomen (artikel 11.2 van de huurovereenkomst), dat een boete koppelt aan alle overige mogelijke schendingen van de huurovereenkomst door de huurder. De ROZ zegt in de handleiding dat art. 11.2 bij professionele verhuurders niet van toepassing is. Het is echter nog maar de vraag of dergelijke bedingen als het gaat om niet-professionele verhuurders wel genade vinden bij de rechter. Ook hier moet de gebruiker het boetebedrag zelf invullen en geeft de ROZ in de handleiding een suggestie (€ 10 per dag met een maximum van € 2.000).
Ik mis bij de boetebepalingen de uitdrukkelijke vermelding dat, indien de huurder in strijd handelt met de huurovereenkomst en de verhuurder aanspraak maakt op de boete, deze tevens de bevoegdheid heeft om de huurovereenkomst te ontbinden. De boetes staan op ernstige schendingen van zijn verplichtingen door de huurder (zoals illegale onderverhuur, hennep, verbouwingen zonder toestemming). In dergelijke gevallen willen de meeste verhuurders af van de huurder. Het ontbreken van de bevoegdheid tot ontbinding in het model leidt er niet meteen toe dat ontbinding onmogelijk is, maar het zou mijn voorkeur hebben om bij dit soort regelmatig voorkomende maar zeer ongewenste huurdersgedragingen helder te zijn in het contract.

Verdere verbeteringen

  • Verdere verbeteringen en nieuwigheden in het ROZ-model: de verplichting van de huurder zijn winst aan de verhuurder af te dragen bij illegale onderverhuur en bij hennepteelt e.d. (art. 11.1 sub d en e van de huurovereenkomst);
  • Een expliciet verbod om de woning aan toeristen te verhuren via websites als Airbnb (art. 2.1 AB);
  • De verplichting van de huurder om mee te werken aan een onderzoek van de verhuurder, indien deze redenen heeft om aan te nemen dat de huurder de woning heeft onderverhuurd. En de verplichting om de personalia van de onderhuurder te verstrekken (artikel 2.2 AB);
  • Het (niet echt nodige, maar wel verstandige) verbod wijzigingen aan te brengen aan het gehuurde die de energie-index van de woning verslechteren (artikel 4.4 AB);
  • Het verbod om niet behangen wanden te behangen, stickers op verfwerk te plakken vloerbedekking vast te lijmen en het gebod om door de huurder aangebrachte structuurverf, granol en dergelijke bij het einde van de huur te verwijderen (artikel 4.10 AB);
  • De verplichting van de huurder een inboedelverzekering te hebben (art. 13.7 AB), kennelijk om bij geschillen over schade van de huurder als gevolg bv. gebreken, betaling van een schadevergoeding te ontlopen (in de hoop dat de verzekeraar geen regres neemt);
  • Aanpassing van het model aan de in 2014 ingevoerde Warmtewet (art. 17.3 AB), maar ik mis de wettelijk voorgeschreven geschillenregeling, zeker nu de huidige praktijk, waarbij de huurcommissie zich bevoegd acht, op gespannen voet lijkt te staan met de wet en niet alle typen geschillen dekt;
  • Opvallend is dat de ROZ ervoor heeft gekozen de verhuurder te verplichten de aanzegging dat de huur eindigt bij tijdelijke huurovereenkomsten (optie 3) aangetekend te verzenden (art. 18.2 AB). Het is weliswaar altijd aan te raden om die aanzegging aangetekend te verzenden, maar door deze vorm van verzending contractueel te verplichten loopt de verhuurder, die de aanzegging niet aangetekend heeft verzonden maar het bereiken daarvan door de huurder wel anderszins kan bewijzen, het risico dat de huurder zich alsnog op huurbescherming kan beroepen.


Wat ontbreekt er in het model en wat kan/moet anders?

Er zijn ook kritische noten te kraken en er zijn zaken die ontbreken:

  • Ik mis de verplichting van de huurder om, indien hij meldt overlast van derden te hebben, zijn volledige medewerking te verlenen aan het onderzoek en eventuele (rechts)maatregelen van de verhuurder daartegen. Dit om te voorkomen dat de huurder, die klaagt en actie van zijn verhuurder verlangt, stil blijft zitten en op geen enkele manier meewerkt aan de bestrijding van de overlast, waardoor het lastig is het bewijs rond te krijgen;
  • Ik mis het verbod aan de huurder strafbare feit te plegen vanuit het gehuurde die afbreuk (kunnen) doen aan de woning of de woonomgeving;
  • Ik mis het verbod de woning te gebruiken als pied-à-terre. Indien een woning weinig wordt gebruikt, bemoeilijkt dat het beheer en wordt de aanvechting voor sommige huurders om er ongewenst gebruik van te (laten) maken groter;
  • Ik mis een regeling die de huurder verplicht zijn enige hoofdverblijf in de woning te hebben. Dit om te voorkomen dat de rechter een dubbel hoofdverblijf sanctioneert (zoals in kantonrechter Amsterdam 27 juli 2005, WR2005/90);
  • Ik mis een regeling die de bewijslast, dat huurder de woning zelf bewoont en niet aan een derde in gebruik heeft gegeven, bij de huurder legt, indien de verhuurder een gerechtvaardigd vermoeden heeft dat zulks wel het geval was. Het rondkrijgen van het bewijs van onderverhuur is soms erg lastig. Bewijsovereenkomsten kunnen dat vergemakkelijken;
  • Ik mis de verplichting van de huurder om aan de verhuurder opgave te doen van de samenstelling van zijn huishouden en mutaties daarin;
  • Ik mis de verplichting van de huurder om zich in te schrijven in de basisregistratie personen van de gemeente en ervoor te zorgen dat zijn huisgenoten dat ook doen;
  • Ik mis een verbod van overbewoning. Huurders mogen in beginsel een ieder, die tot zijn huishouding behoort, bij zich in de woning laten wonen, maar sommige woningen zijn te klein voor het huishouden van de huurder. Dit verbod kan actie tegen bv. overlast vergemakkelijken;
  • Ik mis een verbod om in de tuin beplantingen te hebben die hoger zijn dan 2 m (dit in verband met regels van burenrecht);
  • Ik mis, net als bij het vorige model, een regeling voor periodieke aanpassing van de huurprijs aan ontwikkelingen in de markt, indien het gaat om zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs. Ik vind dit echt een gebrek aan het model, te meer daar er in de handleiding met geen woord wordt gerept over de juridische mogelijkheden. Daarom hier een korte toelichting. Bij geliberaliseerde huur kan de verhuurder de huurprijs periodiek laten aanpassen aan de marktontwikkelingen. De wettelijke regeling die dit mogelijk maakt dwingt echter tot een tijdrovende, dure en omslachtige rechtsgang, waarbij het volgens de huidige stand in de jurisprudentie niet eens zeker is of in alle gevallen de rechter de marktprijs vaststelt. De wet sluit een contractuele regeling voor periodieke huurprijsaanpassing aan het marktniveau niet uit, zodat het bijna altijd de voorkeur verdient daarvoor een regeling in het contract op te nemen die eenvoudiger, sneller en zekerder is;
  • Ik mis een regeling die erin voorziet dat, indien aan de huurder service wordt verleend waarvoor geen vergoeding verschuldigd is volgens de huurovereenkomst, de service geacht moet worden om niet te worden geleverd. Dit om te voorkomen dat in de valkuil van de all-in regeling wordt getrapt, waarbij een forse strafkorting op de huurprijs dreigt (halvering van de huur gedurende de verdere looptijd van de huur);
  • Ik mis een regeling die buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder (met de bedoeling een deel van de huurprijs niet te betalen, bijvoorbeeld bij gebreken) te verbieden. Wel zijn opschorting, korting, aftrek of verrekening verboden (art. 20.1 AB), maar dat is niet afdoende. Dit omdat het in de rechtspraak nog steeds geen uitgemaakte zaak is of de huurder bij de aanwezigheid van gebreken de huurprijs mag korten zonder toestemming aan de rechter te vragen;
  • Ik mis een regeling die de huurder verplicht eerst een offerte van een aannemer over te leggen, indien hij voornemens is gebruik te maken van zijn recht gebreken zelf te herstellen, in het geval zijn verhuurder stil is blijven zitten. De huurder heeft het wettelijke recht om, zonder eerst toestemming van de rechter te vragen, gebreken zelf te herstellen als zijn verhuurder dat niet doet. Hij heeft zelfs het recht de kosten daarvan met de huur te verrekenen. De voorgestelde contractuele regeling zorgt ervoor, dat de huurder vooraf inzage geeft in die kosten en dat de verhuurder alsnog wordt geprikkeld het herstel zelf te organiseren;
  • Ik mis een regeling die de boetebedragen indexeert. Dit kan vooral van belang zijn bij zeer langlopende huurcontracten (die komen meer dan eens voor in de praktijk);
  • De ROZ heeft er kennelijk voor gekozen vooruit te lopen op de invoering van een al geruime tijd aanhangig wetsvoorstel tot wijziging van de Warmtewet door niet te reppen over de op dit moment nog steeds wettelijk verplichte warmteleveringsovereenkomst bij collectieve stookinstallaties. Dit kan, zolang de wet niet is gewijzigd, tot allerlei complicaties leiden. Het voert te ver om dit hier verder toe te lichten, aangezien dit ingewikkelde problematiek is;
  • De regeling van artikel 20.1 AB is niet helemaal in overeenstemming met de wet, namelijk voor zover het de huurder berooft van zijn (wettelijke) bevoegdheid de huurpenningen naar evenredigheid op te schorten indien de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt (bv. bij gebreken);
  • De regeling van art. 8.1 van de huurovereenkomst lijkt mij niet helemaal correct. Hierin is bepaald dat lokale belastingen en heffingen voor rekening van de huurder komen, voor zover deze betrekking hebben op het feitelijk gebruik van de woning, ook al wordt de verhuurder daarvoor aangeslagen door de overheid. In de rechtspraak wordt er in het algemeen vanuit gegaan dat de partij dit de betreffende heffing of belasting op grond van de betreffende regeling moet betalen, deze niet kan doorschuiven naar de huurder, omdat het hier niet gaat om door de verhuurder aan de huurder verleende service;
  • Art. 5 AB kent een regeling voor complexgewijze renovaties. Daarvoor geldt volgens de wet (art. 7:220 BW), indien ten minste 70% van de huurders instemt met een renovatievoorstel van de verhuurder, dat dat voorstel in beginsel als redelijk wordt beschouwd en dat, indien een tegenstemmende huurder de renovatie voor zijn woning wil verhinderen, deze binnen een bepaalde termijn naar de rechter moet. Vergeten is vast te leggen dat de verhuurder niet gebonden is aan zijn renovatievoorstel jegens de huurders die er wel mee hebben ingestemd. Dit om te voorkomen dat de verhuurder in de loop van het proces geen wijzigingen meer kan aanbrengen aan dat voorstel. De verhuurder kan bij het doen van zijn voorstel natuurlijk wel een voorbehoud van die strekking maken;
  • Art. 3.1 AB bepaalt dat de woning bij de aanvang van de huur in goede staat is en geen gebreken heeft. Mij is niet duidelijk waarom deze bepaling is opgenomen. In art. 3.2 en 3.3 AB staat dat bij de aanvang van de huur een rapport (proces-verbaal) wordt gemaakt van de staat van de woning en dat, als er een gebrek is, de verhuurder dat binnen een redelijke termijn zal repareren. Niet alleen lijkt dat in strijd met elkaar, maar bij het einde van de huur heeft de verhuurder ook niet veel aan art. 3.1 AB. De huurder mag namelijk op grond van de wet bij het einde van de huur de woning opleveren in de staat waarin die dan verkeert, inclusief beschadigingen (zie ook art. 19.2 AB), tenzij de verhuurder door middel van het proces-verbaal kan bewijzen dat de woning bij de aanvang van de huur in een betere staat verkeerde (behoudens normale slijtage en veroudering; zie art. 19.1 AB).


Woningcorporaties helemaal buiten beschouwing laten?

Ten slotte nog het volgende. Hoewel het model vooral door particuliere en institutionele beleggers zal worden gebruikt en de ROZ zich ook op deze doelgroepen richt, zal het model toch ook gebruikt worden door woningcorporaties. Dat gebeurt nu ook al, met name in het duurdere huursegment. Kennelijke vinden die corporaties dat de door Aedes vervaardigde modellen (die veel woningcorporaties naar eigen wens bewerken), te veel gericht zijn op het sociale huursegment. Voor die gevallen mis ik in de handleiding van de ROZ de waarschuwing dat corporaties tijdelijke huurcontracten (optie 3) niet altijd mogen gebruiken.
Verder mis ik een regeling (die overigens ook Aedes niet heeft) die scheefheid bestrijdt. Dat is sinds de wijziging van de Woningwet in 2015 des te belangrijker. Immers corporaties zijn op grond van de Woningwet verplicht hun woningen goedkoop te verhuren aan mensen met een laag inkomen. Deze regeling is geïntroduceerd om (goedkope en dure) scheefheid in het wonen te bestrijden. Echter de wetgever heeft verzuimd om corporaties te faciliteren om scheefheid te bestrijden tijdens de duur van huurovereenkomst. De huidige (goedkope) scheefheid in het wonen is immers vooral ontstaan doordat huurders wel een maatschappelijke carrière maken en dus in de loop van de tijd meer zijn gaan verdienen, maar blijven zitten in hun goedkope sociale huurwoning. Naarmate zo’n huurder langer in zijn woning blijft wonen, zal de huurprijs bovendien steeds verder achterblijven bij een normale ontwikkeling. Het is een bekend fenomeen in de sociale huursector. Naarmate de huurprijs lager is, zal de huurder minder geneigd zijn te verhuizen, want hij weet dat hij dan altijd een stuk duurder uit is. Dit kan worden opgelost door in de huurovereenkomst een regeling op te nemen die erin voorziet dat de huurprijs substantieel stijgt bij een inkomensstijging van de huurder. Hiervoor zijn technieken voorhanden, die eerder ook zijn gebruikt in het experiment ‘Huur-Op-Maat, dat enkele jaren geleden heeft plaatsgehad.

Ten slotte

Er is kortom nog wel wat werk aan de winkel voor de ROZ. Niettemin is geen enkel modelcontract perfect en 100% waterdicht. Er is altijd voortschrijdend inzicht, door wetswijzigingen, door rechtspraak of door maatschappelijke ontwikkelingen.

Lees ook: Airbnb huurwoning mag niet, 17 maart 2017

Lees ook: Herziening Warmtewet, 7 maart 2018

Hof Amsterdam: Airbnb in huurwoning mag niet

Er is veel te doen om Airbnb. De kranten staan vol met berichten over de overlast die het met zich meebrengt voor bewoners. Woningen worden permanent verhuurd. De overheid weet zich geen raad met het fenomeen en het blijkt lastig om te controleren of verhuurders zich aan de afspraken houden. Zo mag een verhuurder in Amsterdam niet langer dan 60 dagen verhuren, aan maximaal vier personen, het mag niet in een sociale huurwoning en moet er natuurlijk (toeristen)belasting worden betaald.

Verbod Airbnb

Andere steden, zoals Berlijn en Barcelona, hebben al een (gedeeltelijk) verbod op Airbnb ingesteld vanwege alle problemen die er daar worden ondervonden. In Berlijn is de verhuur van gehele appartementen verboden en in Barcelona mag het alleen in bepaalde wijken en in woningen waar de hoofdbewoner zelf aanwezig is. In Parijs mag je alleen verhuren als je ook nog een andere woonruimte hebt gecreëerd in een commerciële ruimte. En in New York mag je alleen verhuren voor langere tijd, waardoor Airbnb aan banden is gelegd. Dat mag namelijk alleen als je als verhuurder ook zelf in de woning verblijft en in de kleine appartementen in New York is dat praktisch onmogelijk.

Huurovereenkomst en Airbnb

De regels die de gemeente stelt staan los van de huurovereenkomst die een huurder van de woning heeft met zijn verhuurder. In de meeste huurovereenkomsten is onderverhuur, geheel of gedeeltelijk en voor lange of korte tijd, verboden. Meestal is er geen expliciet verbod op korte vakantieverhuur zoals via Airbnb. Dat komt natuurlijk omdat de meeste (model)overeenkomsten al enkele jaren oud zijn en Airbnb een redelijk nieuw fenomeen is. Het is al gebeurd dat huurders in procedures bij de rechtbank met succes hebben betoogd dat het algemene onderverhuurverbod in hun huurovereenkomst geen betrekking heeft op kortlopende verhuur via Airbnb. Die kwamen er dus mee weg. De rechtspraak over deze vorm van onderverhuur ontwikkelde zich steeds meer in een voor de huurder gunstige richting. Als de huurder maar een paar keer had onderverhuurd, en zelf ook nog eens in de woning verbleef – wat altijd werd gesteld – dan vonden de meeste kantonrechters dat de huurovereenkomst niet hoeft te worden ontbonden.

Bewijs

Het is voor de verhuurder vaak lastig te bewijzen dat zijn huurder onderverhuurt. Op Airbnb staan de adressen van de woning niet vermeld. De verhuurder kan onmogelijk alle appartementen die te huur worden aangeboden op internet controleren en zien of het om zijn woning gaat. Het is zoeken naar een speld in een hooiberg. Daarom is het lastig bewijs rond te krijgen. En als je al een advertentie hebt gevonden, is het nog maar de vraag hoeveel keer er is onderverhuurd. Airbnb wil die informatie in verband met privacy niet geven. En dat maakt dat de verhuurder een bewijsprobleem heeft. Huurders zullen stellen dat er wel een advertentie was, maar dat er nooit was verhuurd. Of dat hij zelf in zijn woning bleef en logees had. Als de verhuurder niet anders kan bewijzen, zal de kantonrechter de vordering waarschijnlijk afwijzen en mag de huurder in zijn woning blijven.

Hof Amsterdam maakt korte metten

Het Gerechtshof Amsterdam heeft begin 2017 een uitspraak gedaan waarin anders wordt geoordeeld. Dit is een belangrijke uitspraak, die mogelijk navolging zal gaan vinden bij lagere rechters. In de zaak die voorlag, ging het om een huurder van een sociale huurwoning (huurprijs € 600,- per maand) die zijn woning op Airbnb heeft aangeboden. Vast stond dat er 4 recensies waren achtergelaten op Airbnb. Het Hof was met de verhuurder van oordeel dat dit betekent dat er ongetwijfeld meer keer was verhuurd, want niet elke huurder laat een recensie achter.

En ook vond het Hof het argument van de huurder dat hij altijd gewoon thuis was wanneer er gasten kwamen, niet relevant. Want ook onderverhuur van een deel van de woning is in strijd met de huurovereenkomst. De huurder heeft ook nog gesteld dat hij niet wist dat hij niet mocht onderverhuren, omdat hij nooit was gewaarschuwd. Volgens het Gerechtshof had het de huurder bekend moeten zijn dat het niet mocht, want het stond in de huurovereenkomst dat onderverhuur niet was toegestaan. En het Hof heeft vervolgens de ontruiming van de woning uitgesproken. Deze huurder raakte zijn woning kwijt. De uitspraak is hier na te lezen.

En wat nu?

Deze huurder was tegen de lamp gelopen. En hij kwam er niet mee weg. Mogelijk leidt het arrest tot meer van dergelijke uitspraken, ook van lagere rechters. Het moet duidelijk zijn dat vakantieverhuur veel overlast en onrust met zich meebrengt. Het is een ernstige schending van het woongenot van omwonenden. Je zou maar naast een woning wonen die (permanent of tijdelijk) wordt verhuurd aan toeristen. Die houden er een ander leefpatroon op na: zij gaan overdag de stad in en komen ’s avonds laat (of zelfs ’s nachts) pas thuis. Met al het lawaai dat zij daarbij maken.

En wat te denken van commerciële verhuur van sociale huurwoningen? Die woningen worden gesubsidieerd (met een kunstmatig lage huurprijs) terwijl de onderverhuurder flinke bedragen kan verdienen. Bedragen tussen de € 70,- en € 100,- per gast per nacht zijn, zeker in Amsterdam, niet ongebruikelijk.

Het televisieprogramma Zondag met Lubach heeft op 26 maart 2017 een item besteed aan Airbnb. Hier is dat terug te zien. Ook hieruit blijkt dat er veel overlast is en dat het eigenlijk onacceptabel is om woningen op deze wijze te verhuren. Het doel van de deeleconomie wordt volledig voorbij geschoten door de (over)last die wordt ondervonden.

De ogen van rechters worden nu hopelijk geopend. Waarschijnlijk zullen meer ontruimingsvonnissen volgen. Als u vragen hebt kunt u contact opnemen met ons kantoor. Wij hebben ruime ervaring met Airbnb dossiers.

Signaleringen

Minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten

Een huurder van een zelfstandige woning, woonwagen of standplaats heeft recht op een minimumbijdrage in de verhuis- inrichtingskosten als hij wegens renovatie moet verhuizen of als zijn huurovereenkomst wegens renovatie of verwezenlijking van een op het gehuurde liggende bestemming wordt beëindigd. Die minimumbijdrage wordt elk jaar opnieuw door de minister vastgesteld. Het wijzigt telkens met het percentage van de inflatie over het vorige jaar (consumentenprijsindex). Per 28 februari 2017 geldt een minimumbijdrage van € 5.910,-.

Stand op beurs Vastgoedjournaal

Op 8 februari jl. vond in het Novotel het congres “starterswoningen – een gat in de markt” van Vastgoedjournaal plaats. Hielkema & co was daarbij aanwezig met  een stand waar deelnemers terecht konden voor juridische informatie over onder andere het onderwerp van het congres.

Business Meeting over woningdelen op 4 en 12 april 2017

Op 4 en 12 april 2017 organiseert het Vastgoedjournaal in samenwerking met Medici Living en Hielkema & co een bijzondere bijeenkomst over het fenomeen Woningdelen en de wijze waarop gemeentebesturen in ons land daarop reageren met regelgeving. Directe aanleiding is het plotseling per 1 januari 2017 gewijzigde beleid van de gemeente Amsterdam.

Deze Business Meeting gaat enerzijds over de praktische punten van woningdelen. Wat zijn de internationale trends en welke trends zien we in Nederland terug. Op welke wijze zal het woningdelen zich verder ontwikkelen in Nederland en hoe kunnen vastgoedeigenaren of hun intermediairs daarop in springen? Waarom is woningdelen interessant voor beleggers? Wat is het juridische kader van woningdelen? Wat zijn de verplichtingen van de vastgoedeigenaar of zijn intermediair en hoe ziet het te hanteren huurcontract eruit?

U krijgt een persoonlijke uitleg over woningdelen in Nederland van Fred Tromp, managing partner van Medici Living, een bedrijf dat ruim 4 jaar ervaring heeft opgebouwd als specialist in woningdelen. In het tweede deel zal Huib Hielkema ingaan op de juridische aspecten van het woningdelen. Daarbij zal naast de recent gewijzigde regelgeving in Amsterdam, ook het beleid in de andere grote steden van de Randstad aan de orde komen. De groep zal beperkt gehouden worden om ervoor te zorgen dat er ingegaan kan worden op vragen uit de groep.
U kunt zich hier opgeven voor deze Business Meeting.

Blokhokken: Ivens negeert de wetgever

Het zal u niet ontgaan zijn, dat per 1 oktober 2015 de WOZ-waarde onderdeel is gaan uitmaken van het Woningwaarderingstelsel (WWS), ook wel het puntensysteem genoemd. Daarmee zijn de schaarstepunten, de punten voor woonomgeving en woonvorm, en voor hinderlijke situaties komen te vervallen.

Per 1 oktober 2016 is er door voormalig minister van Wonen, Stef Blok, nóg een wijziging doorgevoerd in het WWS: bepaalde woningen in en om Amsterdam en Utrecht krijgen meer punten voor de WOZ-waarde. Het gaat om woningen kleiner dan 40 m2, die worden gebouwd (of ‘omgebouwd’ in voormalige kantoorpanden) in 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022. In de volksmond hebben deze woningen de (ten onrechte niet positief bedoelde) naam “Blokhokken” gekregen. De regeling geldt alleen voor de zogenaamde COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht, en strekt zich uit van Veenendaal, Wijk bij Duurstede, Vianen, tot Woerden, Aalsmeer, Purmerend en Eemnes. Voor een volledige opsomming, klik hier.

De bedoeling van de wijziging van het WWS is het stimuleren van de bouw van woningen die in het middensegment worden verhuurd (dat wil zeggen: boven de liberalisatiegrens van € 710,68, tot plusminus € 950,-). In de aangewezen gebieden is er een groot tekort aan betaalbare woningen in de vrije sector. Het gat tussen de sociale huur en de vrije sector is groot. Voor projectontwikkelaars en investeerders is het een stuk aantrekkelijker nieuwe woningen te realiseren als deze in de vrije sector kunnen worden verhuurd. Voor veel scheefwoners, die best zouden willen vertrekken uit hun sociale huurwoning, en starters zijn de huurprijzen in de vrije sector te hoog. Maar wel betaalbare woningen met huurprijzen in het middensegment zijn er veel te weinig. Huurprijsregulering in dit segment ontbreekt, waardoor de vraag de huurprijzen kan opstuwen. Een mooi voorbeeld van kleine huurwoningen voor starters in het middensegment is het project “De Lofts” in Amsterdam, waar 212 appartementen tussen 31m2 en 43m2, met een huurprijs tot € 950,- worden verhuurd. De oplevering is in 2018.

Aangezien de maatregel van Blok niet alleen in Utrecht en Amsterdam, maar ook in de directe omgeving van deze steden geldt, hoopt men dat ook in die gebieden meer van dergelijke woningen zullen ontwikkeld, waardoor de druk op de stad vermindert: een positieve ontwikkeling. Om te voorkomen dat de huurprijzen van deze woningen onder de druk van de vraag in de markt toch te hoog worden, dringt de wetgever er bij deze gemeenten op aan om de huurprijzen te maximeren via voorwaarden in erfpachtcontracten of via bestemmingsplannen. Voor die laatste mogelijkheid is een wetsvoorstel in aantocht.

Wethouder Wonen Laurens Ivens van Amsterdam (SP) is echter niet zo blij met deze aanpassing van het WWS. Hij vreest dat kleine woningen voor te hoge prijzen zullen worden verhuurd. Door drie leden van de Amsterdamse gemeenteraad is vorig jaar een motie ingediend met de titel “Stop de Blokhokken”. In de motie wordt het college verzocht om zich maximaal in te zetten om te voorkomen dat nieuwe, kleine woningen geliberaliseerd kunnen worden verhuurd. Zij vinden huurprijzen boven € 710 te hoog voor de ‘Blokhokken’.

De motie is op 31 januari 2017 aangenomen en de volgende uitvoeringsregels zijn vastgesteld door het college van B&W van Amsterdam:

  1. Voor nieuwe woningen kleiner dan 40m2 wordt in de erfpachtvoorwaarden een maximale huur onder de liberalisatiegrens vastgesteld;
  2. Bij de transformatie van kantoor naar wonen stelt de gemeente bij de vergunningverlening de voorwaarde dat woningen kleiner dan 40m2 een huurprijs onder de liberalisatiegrens moet hebben.

Het college hoopt dat het gevolg van de uitvoeringsregels is, dat projectontwikkelaars ervoor kiezen om grotere woningen in het middensegment te realiseren, omdat die wel boven de € 710 verhuurd kunnen worden. Het college heeft de directeur van de RVE Grond en Ontwikkelingen mandaat gegeven om in bepaalde gevallen een uitzondering op de uitvoeringsregels te maken. Daarvoor zullen nog criteria worden vastgesteld, zo staat in de brief van het college aan de gemeenteraad van 31 januari 2017 waarin de motie is aangenomen.

Ook de gemeente Utrecht heeft bezwaren geuit tegen de regeling, maar heeft, voor zover ons bekend, geen uitvoeringsregels bekend gemaakt om de wijziging in het WWS te omzeilen.

De gemeente Amsterdam blijkt een geheel andere visie op de woningmarkt te hebben dan de wetgever in Den Haag en kiest er willen en wetens voor in strijd met (de bedoeling van) de wetgever te handelen.

De huurprijs vaststellen: tips & valkuilen

Hoe stel je een goede huurovereenkomst op? Als verhuurder wil je natuurlijk een goede prijs voor jouw mooie huurwoning afspreken. Met dit verzoek ga je naar een makelaar en die regelt de rest. Het kan echter geen kwaad om je goed te laten informeren over de manier waarop een huurprijs wordt vastgesteld.

De huurprijs bestaat uit meerdere onderdelen, namelijk een deel kale huur, een deel voor servicekosten en nutsvoorzieningen (indien van toepassing) en een deel voor stoffering en meubilering (indien van toepassing). Al deze onderdelen kennen eigen regels op grond waarvan de hoogte van de bedragen vastgesteld moeten worden.

Kale huurprijs

De kale huurprijs hangt af van het woningwaarderingsstelsel. Bij de vaststelling van het aantal punten spelen verschillende aspecten van de woning een rol, zoals oppervlakte, verwarming, energie-index en de WOZ-waarde. U kunt heel eenvoudig een indicatie krijgen van het puntenaantal van uw woning via de website van de huurcommissie.

Indien het puntenaantal van uw zelfstandige woning een huurprijs aangeeft van meer dan € 710,68 dan is de huurovereenkomst geliberaliseerd en geldt contractsvrijheid. U mag dan met de huurder vrijelijk een huurprijs boven de € 710,68 afspreken. Geeft het puntenaantal een lagere huurprijs aan dan valt uw huurwoning binnen het gereguleerde segment en bent u gebonden aan de huurprijs die het puntensysteem als maximum aangeeft.

Nutsvoorzieningen en servicekosten

Naast een kale huurprijs voor het gebruik van de woning op zich betaalt de verhuurder voor de huurder vaak de rekeningen voor gas, licht en water en soms ook nog andere kosten, zoals belastingen. Met de huurder wordt dan afgesproken dat de huurder maandelijks een voorschot voor deze kosten betaalt. De regel is dat bij de huurder alleen de door de verhuurder werkelijk gemaakte kosten in rekening gebracht mogen worden. De verhuurder moet het voorschot daarom aan het einde van een jaar afrekenen. Zijn de door de verhuurder betaalde kosten hoger dan de voorschotten van de huurder? Dan moet de huurder bijbetalen en mag voor het komende jaar worden afgesproken dat de voorschotten worden verhoogd. Zijn de voorschotten echter hoger dan de werkelijke kosten van de verhuurder? Dan heeft de huurder recht op terugbetaling van het te veel betaalde.

Stoffering en meubilering

Indien een woning gestoffeerd en gemeubileerd wordt verhuurd, wordt doorgaans een vergoeding voor de ter beschikking gestelde inrichting overeengekomen.

In de praktijk blijkt dat deze post vaak als correctiemechanisme wordt gebruikt. Bijvoorbeeld: De verhuurder wil voor zijn woning een bedrag van € 1.500,00 per maand ontvangen. Op grond van het woningwaarderingsstelsel mag echter maar € 700,00 voor de woning worden gevraagd. In de praktijk wordt het gat tussen de gewenste huurprijs en de toegestane huurprijs nog wel eens gevuld met een bijdrage voor stoffering en meubilering. Dit kan voor de verhuurder grote nadelige gevolgen hebben. De huurder kan namelijk naar de huurcommissie of naar de rechter gaan met een verzoek tot toetsing van de servicekosten (waar deze kosten ook onder vallen). De rechter of de huurcommissie gaan dan na of de gevraagde vergoeding redelijk is.

Voor het vaststellen van de vergoeding voor stoffering en meubilering (en dus ook de toetsing van de redelijkheid daarvan) geldt een uitgebreide berekening op basis van de waarde van de inboedel. Om de vergoeding te berekenen moet de waarde van de inboedel en stoffering worden vastgesteld door middel van bonnen of een taxatierapport. Vervolgens moet de afschrijvingstermijn worden bepaald. Dit is doorgaans 5 jaar, tenzij het om meubilering gaat die sowieso langer meegaat zoals bijvoorbeeld een laminaatvloer. Daarvoor kan een afschrijvingstermijn van 10 jaar worden gehanteerd. De waarde van de inboedel moet vervolgens worden gedeeld door 5 jaar om tot de waarde van de inboedel per jaar te komen en vervolgens weer door 12 maanden om tot de waarde van de inboedel per maand te komen. Deze waarde van de inboedel per maand is het bedrag dat maandelijks bij de huurder in rekening gebracht mag worden.

Stel: De waarde van de inboedel van de woning bedraagt € 12.000,00 en de afschrijvingstermijn is 5 jaar (dit kan dus per meubelstuk verschillen). Dan is de waarde van de inboedel per jaar (€ 12.000,00 : 5 =) € 2.400,00. De waarde van de inboedel per maand is dan (€ 2.400,00 : 12 =) € 200,00.

Indien de huurder een procedure tot toetsing van de servicekosten start, is het van belang dat de verhuurder de waarde van de inboedel kan onderbouwen door middel van een taxatierapport of aankoopbewijzen. Indien de meubilering al 5 jaar oud is bij aanvang van de huur zijn de aankoopbewijzen alweer achterhaald en zou officieel een taxatie nodig zijn. Als de verhuurder er niet in slaagt om de waarde te onderbouwen, loopt hij het risico dat hij wordt veroordeeld tot terugbetaling van (een deel van) de betaalde vergoeding voor stoffering en meubilering. Dat kan aardig oplopen.

Kortom: laat u goed informeren en adviseren voordat u uw woning verhuurt. Uiteraard kunnen wij u helpen bij het opstellen van de huurovereenkomst.

Veegwet wonen

Op 25 januari 2017 heeft de Eerste Kamer de “Veegwet wonen” aangenomen. De Veegwet wonen repareert met name omissies en tekortkomingen in de Woningwet, waar het gaat om de activiteiten die woningcorporaties mogen verrichten. Tegelijkertijd zijn er ook enkele (technische) wijzigingen aangebracht in andere wetten op het gebied van wonen, zoals het Burgerlijk Wetboek, de Huisvestingswet, de Leegstandwet en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Hier zitten ook correcties bij op de onlangs ingevoerde Wet Doorstroming Huurmarkt 2015.

Zo heeft de Wet Doorstroming Huurmarkt willen regelen dat huurders die tijdelijk een woning huren (voor een periode van twee jaar of korter) hun inschrijfduur ten behoeve van de woonruimteverdeling gedurende de looptijd van de tijdelijke huurovereenkomst behouden. Op die wijze wordt het de huurders makkelijker gemaakt om na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst door te stromen naar een andere woning. Het behoud van de inschrijfduur had geregeld moeten worden in artikel 11b van de Huisvestingswet, maar door een fout in de samenloop van twee wetvoorstellen is dit artikel per ongeluk niet ingevoerd. Dat is in de Veegwet wonen nu alsnog rechtgezet.

Het overgangsrecht dat van toepassing is op de bij de Wet Doorstroming Huurmarkt ingevoerde artikelen over tijdelijke verhuur ondergaat een redactionele wijziging. In veel eenvoudigere bewoordingen wordt in artikel 208ha van de Overgangswet nieuw BW geregeld dat de artikelen 7:271, 274, 274a tot en met 274f, 275 en 277 BW zoals die sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt luiden niet van toepassing zijn op huurovereenkomsten die voor 1 juli 2016 zijn gesloten. Dat betekent bijvoorbeeld dat een tijdelijke huurovereenkomst voor twee jaar of korter of een jongerencontract niet eerder dan 1 juli 2016 kan zijn aangegaan.

De Wet Doorstroming Huurmarkt heeft de Leegstandwet aangepast: er is een extra categorie leegstaande woonruimte toegevoegd. De Veegwet wonen voert een paar wetstechnische correcties in de artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet door. Daarnaast wordt artikel 18 aangepast. Dat artikel bepaalt dat er een bestuurlijke boete kan worden opgelegd als de eigenaar van een leegstaand gebouw bij de aanvraag om een vergunning onjuiste gegevens verstrekt of als hij geen leegstandmelding doet. Door de wijzigingen wordt dit artikel leesbaarder en consistenter.

De Veegwet wonen zal op 1 juli 2017 in werking treden.

Huurprijsbeleid woonruimte 2017/2018

Onlangs publiceerde minister Blok zijn jaarlijkse circulaire over het huurprijsbeleid. Toen wist hij nog niet dat het zo ongeveer zijn laatste daad als minister van Wonen en Rijksdienst zou zijn. Enkele dagen nadien volgde hij de afgetreden minister van Justitie Van der Steur op. De circulaire bevat alle wijzigingen met betrekking tot de huurprijzen vanaf 1 januari 2017. In dit artikel zetten wij deze voor u op een rij.

Jaarlijkse huurverhoging

2017 is het eerste huurjaar, waarin de huurprijsregelingen in de vorig jaar aangenomen Wet Doorstroming Huurmarkt van toepassing zijn. We zien in de eerste plaats een verschillende benadering voor woningcorporaties enerzijds en alle andere verhuurders anderzijds. Woningcorporaties zijn aan meer regels gebonden dan de andere verhuurders. Voor woningcorporaties geldt namelijk de zogenaamde huursombenadering.

Alle verhuurders behalve woningcorporaties

De huurverhoging van 1 juli 2017 is gemaximeerd tot de inflatie over 2016 (0,3%) plus 2,5 %, dus totaal 2,8%.

Dit jaar geldt voor het eerst de zogenaamde ‘inkomenstoets’. Voor huishoudens met een inkomen boven € 40.349,- mag een grotere huurverhoging worden voorgesteld, namelijk van inflatie over 2016 plus 4%, dus 4,3%. In feite is de inkomenstoets een voortzetting van de inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013 is geïntroduceerd. Er is wel een verschil. Voor 2017 waren er twee verschillende inkomensgrenzen en twee verschillende huurverhogingspercentages. Sinds dit jaar is dat nog maar één inkomensgrens en één huurverhogingspercentage. De periode om via een special webportal van de belastingdienst een verklaring over het inkomen van de huurder te verkrijgen is aanzienlijk verruimd. Er kan nu in de periode 1 februari 2017 tot 12 december 2017 een account worden aangevraagd door verhuurders.

Er zijn vier groepen die zijn uitgezonderd van de inkomenstoets: pensioengerechtigden (AOW’ers), grote gezinnen van vier of meer personen, chronisch zieken en gehandicapten. Voor hen geldt de gewone maximale huurverhoging van 2,8%.

Woningcorporaties

Voor woningcorporaties gelden bovenstaande regels ook, maar er zijn enkele beperkingen.

De belangrijkste beperking is dat woningcorporaties gebonden zijn aan de huursombenadering: de totale door corporaties te ontvangen huursom van alle huurders mag met niet meer worden verhoogd dan het inflatiepercentage over 2016 plus 1%, dus 1,3%. Harmonisatieverhogingen (een hogere huurprijs voor nieuwe huurders) tellen hierbij mee. Dit maakt de manoeuvreerruimte voor corporaties een stuk kleiner dan die voor andere verhuurders.

Maximale huurprijsgrenzen en liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens blijft op 1 juli 2017 gelijk aan de voordien geldende liberalisatiegrens: € 710,68 per maand. Dat komt overeen met 145 punten of meer. Sinds 2016 wordt de liberalisatiegrens bevroren. Ook in 2018 zal de liberalisatiegrens worden bevroren. Het is de vraag of het na 15 maart 2017 te formeren kabinet dit handhaaft.

De maximale huurprijsgrenzen volgens het woningwaarderingsstelsel worden per 1 juli 2017 verhoogd met het inflatiepercentage (0,3%). Dat betekent dat de huurprijzen van woningen die al op het maximum zitten met niet meer dan 0,3% kunnen worden verhoogd.

Onzelfstandige woonruimte

Voor onzelfstandige woonruimte gelden andere percentages. De maximale huurverhoging bedraagt 1,8% (inflatie over 2016 plus 1,5 %). Er geldt geen huursombenadering. Ook bij onzelfstandige woonruimte worden de maximale huurprijsgrenzen met het inflatiepercentage aangepast.

WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel

Elk jaar worden de bedragen waarmee de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel is versleuteld aangepast. Houdt daar rekening mee. Wij verwijzen voor de meest actuele bedragen naar een tweetal handige overzichten van het ministerie.

Amsterdam heeft het woongroepenbeleid afgeschaft. Wat nu?

Marjolein Scheeper schreef voor VastgoedJournaal een column over dit onderwerp, dat op 13 februari 2017 is gepubliceerd:

De woningmarkt staat onder druk. Men name in Amsterdam. Er zijn meer woningzoekenden dan beschikbare huurwoningen. Het is een bekend fenomeen. En het speelt overal in de wereld in de grote steden. Een van de goede oplossingen die wereldwijd de kop opsteekt is woningdelen. Een groep van meestal jonge mensen huren samen een woning. De groep deelt de woning en de faciliteiten daarin. Op die manier zijn er voor drie of vier personen geen drie of vier aparte woningen nodig, maar slechts één woning. En passant kan de woningeigenaar een mooi rendement maken, omdat 3 of 4 mensen meer kunnen en willen betalen. In Nederland is door de recente wijzigingen van het woningwaarderingsstelsel de huurwaarde van veel woningen gestegen tot boven de liberalisatiegrens, waardoor de markt de hoogte van de huurprijs bepaalt en niet meer de wettelijke gemaximeerde huurprijs. Dat biedt kansen.
In Amsterdam werd vorig jaar het aantal woningen dat op deze wijze wordt bewoond geschat op ongeveer 12.700.

Achtergrond van de houding van de gemeente Amsterdam
Een ideale oplossing zou je denken, maar de gemeente Amsterdam is er toch niet blij mee. Sinds 2011 zijn de maximale huurprijzen in het woningwaarderingsstelsel door maatregelen van het kabinet Rutte flink verhoogd. Onder andere doordat in 2015 de WOZ-waarde een onderdeel van het woningwaarderingssysteem is geworden. Mede doordat de WOZ-waarde in Amsterdam hoog ligt, is het betrekkelijk eenvoudig geworden om zelfs kleine woningen, soms na wat investeringen in de energieprestatie, geliberaliseerd te verhuren. Daarmee worden deze woningen, die voorheen vaak huurprijzen hadden die ver onder de liberalisatiegrens lagen, onbereikbaar voor mensen met lagere inkomens. Hoewel er in Amsterdam een schreeuwend tekort is aan middeldure huurwoningen, ziet de gemeente Amsterdam die ontwikkeling met lede ogen aan, maar kan ze er weinig aan doen. Het woningwaarderingsstelsel is een landelijke regeling, waar de gemeente buiten staat en aan gebonden is.
Als deze woningen op grote schaal aan een groep, veelal jonge, mensen worden verhuurd (voor veel hogere, geliberaliseerde, huurprijzen) kan dat volgens de gemeente gepaard gaan met ongewenste randverschijnselen, zoals overlast, overbewoning, te hoge huurprijzen en brandonveiligheid.

Beleid sinds 2014 en evaluatie daarvan in 2016
Voor woongroepen werden er in 2014 verschillende regels en voorwaarden opgesteld. Zo moest de woongroep worden gemeld bij de gemeente, moesten de kamers een bepaalde oppervlakte hebben, moesten de bewoners een recht van coöptatie hebben (het recht zelf nieuwe bewoners aan te wijzen) en was een gemeenschappelijke bankrekening verplicht. Begin 2016 is het beleid omtrent woongroepen geëvalueerd.1 Conclusie: het beleid werkt slecht, is niet uniform en de regels zijn te complex. Er werden maar 52 woongroepen gemeld bij de gemeente. Handhaving van het beleid was nauwelijks uitvoerbaar. Er werd in september 2016 een voorstel geformuleerd voor aanpassing van het beleid, dat in een aantal opzichten zou moeten worden versoepeld. Volkomen onverwacht werd dat voorstel eind 2016 door het gemeentebestuur naar de prullenbak verwezen. Het gemeentebestuur besloot het beleid per 1 januari 2017 radicaal om te gooien door woongroepen af te schaffen en een vergunningplicht met strenge voorwaarden te introduceren.

Daartoe is op 1 januari 2017 de Amsterdamse Huisvestingsverordening gewijzigd.2 Woongroepen die uiterlijk op 31 december 2016 aan de toenmalige voorwaarden voldeden en bij de gemeente als woongroep waren aangemeld, mogen blijven bestaan. Voor hen geldt de oude regelgeving nog.3 Deze regelgeving kunt u vinden op de website van de gemeente.4 Maar nieuwe woongroepen kunnen sinds 1 januari 2017 niet meer worden opgericht, hoewel het niet de bedoeling van de gemeente is om woningdelen onmogelijk te maken.

Woningdelen anno 2017: nog twee mogelijkheden
Van woningdelen is volgens de gemeente Amsterdam sprake als een woning wordt bewoond door meer dan één huishouden. Een huishouden is volgens de gemeente een alleenstaande dan wel twee (volwassen) personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. Indien een woning wordt bewoond door twee personen (ongeacht hun onderlinge relatie of juist de afwezigheid daarvan) is dus sprake gewone bewoning. Woningdelen is dan niet aan de orde. Vanaf drie personen (niet zijnde ouder(s) met kind(eren)) is wel sprake van woningdelen. De gemeente biedt in dat geval twee mogelijkheden: inwoning/hospitaverhuur, waarbij geen vergunning nodig is, en verhuur op basis van een omzettingsvergunning naar onzelfstandige woonruimte. Er gelden verschillende eisen voor deze varianten.

Variant 1: inwoning of hospitaverhuur
Bij deze vorm van woningdelen is het vereist dat de hoofdbewoner van de woning zijn hoofdverblijf in de woning heeft én het grootste deel van de woning voor zichzelf heeft. Minder dan de helft van de woning mag worden (onder)verhuurd aan één of maximaal twee huishoudens (kamerbewoners).

De eisen voor inwoning/hospitaverhuur zijn:

  1. De verhuurder heeft zijn hoofdverblijf in de woning;
    Als de eigenaar zelf in de woning woont, mag hij één of twee huishoudens bij hem laten inwonen. Hij moet zelf ook in de woning blijven wonen. Indien de eigenaar de woning heeft verhuurd, mag de hoofdhuurder (na toestemming van zijn verhuurder) kamers onderverhuren aan één of twee andere huishoudens mits hij zelf zijn hoofdverblijf blijft houden in de woning.
  2. Er is sprake van onderverhuur aan of inwoning door één of maximaal twee huishoudens;
    De eigenaar of de hoofdhuurder mag kamers verhuren aan één of twee huishoudens. Hierbij geldt als huishouden de eerder genoemde definitie, dus ook als een deel van de woning wordt onderverhuurd aan een gezin kan sprake zijn van inwoning. Een huishouden kan dus bestaan uit twee personen/inwoners, die inwonen bij de hoofdhuurder of eigenaar.
  3. De verhuurder heeft het exclusieve gebruiksrecht op minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van de woning;
    De derde eis is dat de verhuurder ten minste 50% van de woning exclusief voor zichzelf heeft en niet deelt met de inwoners. Het gaat hier om 50% van het gebruiksoppervlak van de gehele woning (inclusief de gedeelte of onderverhuurde ruimtes). Ruimtes die gedeeld worden met de inwoners, zoals de badkamer of de keuken, tellen niet mee voor de 50%-norm, want die ruimtes heeft de verhuurder niet exclusief voor zichzelf.
  4. Binnen het deel van de woonruimte dat in gebruik wordt gegeven aan de inwoner(s) is per inwoner gemiddeld 12 m2 aan gebruiksoppervlakte beschikbaar.5
    De vierde eis voorkomt dat de inwoners met te veel personen in een te kleine ruimte moeten verblijven. Voor deze eis wordt dus gekeken naar het aantal inwoners, niet naar het aantal huishoudens dat inwoont. Als er dus twee huishoudens inwonen, die beide bestaan uit twee personen, gaat het om vier inwoners. Die vier inwoners moeten gemiddeld 12 m2 per inwoner tot hun beschikking hebben. Als dus het ene huishouden, bestaande uit één persoon, de beschikking heeft over 10 m2, moet het andere huishouden, bestaande uit één persoon, minimaal 14 m2 woonoppervlak hebben. Gaat het om huishoudens bestaande uit twee personen, dan moet er weer meer oppervlakte beschikbaar zijn.

 

De voormalige woongroepen (als bedoeld in het beleid van voor 1 januari 2017) voldoen niet aan de eisen van inwoning, omdat de leden van de woongroep allemaal gelijk zijn ten opzichte van elkaar. Er is dus geen persoon die aanspraak maakt op een groter deel van de woning en de rest bij hem laat inwonen. Bovendien blijkt uit de beleidsregels van de gemeente voor wijziging van de woningvoorraad dat de hoofdbewoner(s) en de inwoner(s) de woning niet tegelijk mogen betrekken. De gemeente prikt dan als het ware door de constructie heen en oordeelt dan dat er feitelijk sprake is van onttrekking van een woning aan de woningvoorraad.

Huurcontract en huurprijs bij inwoning/hospitaverhuur
Bij inwoning gelden speciale regels voor de bescherming van de kamerhuurder. Die zijn minder vergaand dan bij gewone verhuur. De gedachte daarbij is dat, omdat de verhuurder en inwoner onder hetzelfde dak leven, aan de samenleving gemakkelijker een einde moet kunnen worden gemaakt om te voorkomen dat vervelende situaties ontstaan.
Het is wel verstandig dit contractueel goed te regelen in een speciaal huurcontract.

Omdat het hier gaat om kamerverhuur, waarbij voorzieningen in de woning worden gedeeld met de verhuurder, is het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte van toepassing. En omdat er bij onzelfstandige woonruimte geen liberalisatiegrens is, kan de huurder altijd naar de huurcommissie om de huurprijs te laten toetsen.

Daarnaast moet nog rekening worden gehouden met het volgende. In de beleidsregels van de gemeente Amsterdam6 voor het wijzigen van de woonruimtevoorraad (beleidsregel 12) staat dat de hoofdhuurder van de zelfstandige woning de huurprijs zelfstandig moeten kunnen opbrengen. De hoofdhuurder mag niet afhankelijk zijn van de huur die de onderhuurder betaalt. De gemeente wil hiermee bereiken dat de mogelijkheid van onderverhuur voor de eigenaar geen reden mag zijn om een hogere huurprijs te vragen. Het zal in de praktijk lastig zijn dit te toetsen. Hoe bepaalt de eigenaar of de huurder de huur zelfstandig kan betalen? Welke norm geldt hierbij?

Variant 2: verhuur op basis van een omzettingsvergunning naar onzelfstandige woonruimte
Bij deze vorm van woningdelen wordt een zelfstandige woning door meerdere mensen bewoond, die (volgens de definitie van de gemeente) geen huishouden vormen en waarbij geen inwoning plaatsvindt. In feite is deze woonvorm wat in het beleid van voor 1 januari 2017 de woongroep heette. Voor deze vorm van verhuur is een vergunning nodig: een omzettingsvergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Er zijn voorwaarden verbonden aan het verkrijgen van de vergunning. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het omzetten van een woning naar 3 of 4 onzelfstandige woonruimten en het omzetten van een woning naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten. De verschillende voorwaarden zijn:

 

Voorwaarden voor het omzetten van een woning naar 3 of 4 onzelfstandige woonruimten7

  1. De woning beschikt over een gemeenschappelijke verblijfsruimte van ten minste 11 m2 met een minimale breedte van 3 meter (art. 4.3 lid 4 Bouwbesluit).
    Er moet een gemeenschappelijke ruimte voor de bewoners zijn. Deze ruimte moet een ruimte zijn die bestemd is voor het ‘verblijven’ van personen. Het mag dus geen bad- of slaapkamer zijn; het moet een verblijfsruimte, zoals een woonkamer of een woonkeuken, zijn.
  2. Er wordt voldaan aan de eisen voor geluidsisolatie. Deze eisen zijn op de website van de gemeente Amsterdam te vinden.8 Oudere woningen met houten vloeren/plafonds voldoen in de regel niet aan deze eisen. Deze woningen vergen dus bouwkundige maatregelen om aan de eisen te voldoen.

 

Voorwaarden voor het omzetten van een woning naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten. 9

Naast de twee eisen die gelden voor omzetting naar 3 of 4 onzelfstandige woonruimte, geleden de volgende aanvullende eisen:

  1. De te realiseren onzelfstandige woonruimtes worden beheerd door een instelling die zich krachtens haar statuten richt op de verhuur en het beheer van onzelfstandige woonruimte (bijv. voor jongeren, studenten, of huishoudens met een specifieke zorgbehoefte). De instelling is tevens als zodanig ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Het beheer dient dus uitbesteed te zijn aan een professionele beheerder en mag de verhuurder niet in eigen hand houden.
  2. Van het totaal aantal woningen dat door eenzelfde trappenhuis of galerij wordt ontsloten, of onderdeel uit maakt van hetzelfde bouwblok bij eengezinswoningen, kan maximaal 25% van het totaal aantal woningen worden omgezet in woningen met 5 of meer onzelfstandige woonruimten. Wordt een woning door meerdere trappenhuizen ontsloten, dan geldt een maximum van 25% van het totaal aantal woningen per verdieping. Voor wooncomplexen waarop de gegeven omschrijving niet van toepassing is, omdat sprake is van een afwijkende ontsluitingssystematiek, interne indeling of complexplattegrond, maakt het Dagelijks Bestuur een individuele afweging, waarbij de uitgangspunten van bovenstaande regeling zoveel mogelijk analoog worden toegepast.
    De gemeente wil met deze voorwaarde kennelijk overbewoning in een woningcomplex tegengaan.
  3. Het percentage woningen met 5 of meer kamers is, in het stadsdeel waar de om te zetten woning zich bevindt, niet hoger dan of gelijk aan het stedelijk gemiddelde (op basis van het meest recente onderzoek Wonen in Amsterdam)10.
    Ook heeft de gemeente kennelijk willen voorkomen dat in de stadsdelen geen wanverhouding ontstaat tussen zelfstandige woningen met 5 kamers of meer en woningen die zijn omgezet naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten. Of dat in een stadsdeel bijna geen grote zelfstandige woningen meer over zijn. Onduidelijk is hoe de gemeente dit toetst en hoe kan worden geverifieerd of die toetsing correct is uitgevoerd.

Aan het aanvragen van een vergunning zijn kosten verbonden: € 533,50 per woning of gedeelte daarvan (prijspeil 2017). Dit zijn eenmalige kosten.

Een omzettingsvergunning is niet vereist voor studentenwoningen die door de gemeente als studentenwoning zijn erkend 11.

Woongroepen die niet voldeden aan de eisen die daaraan werden gesteld voor 1 januari 2017 zullen nu in veel gevallen onder het beleid voor de omzettingsvergunning vallen. Hier kleven verschillende voor- en nadelen aan. Enerzijds gelden er nu minder eisen (bij omzetting naar 3 of 4 onzelfstandige woonruimte) dan voorheen bij het woongroepenbeleid. Dat is voor de gemiddelde belegger zonder meer positief. Anderzijds zullen bij oudere woningen soms dure maatregelen nodig zijn om te voldoen aan de geluidseisen.

Huurcontract en huurprijs bij een omzettingsvergunning
Anders dan wel wordt verondersteld12, is het wel mogelijk om een woning met een omzettingsvergunning te verhuren aan de groep bewoners op basis van één huurcontract voor zelfstandige woonruimte. Dat komt doordat het bestuursrecht (de regels van de gemeente) niets bepaalt over de wijze waarop de woning contractueel in gebruik wordt gegeven. Dat betekent dat, indien de woning qua puntenwaardering geliberaliseerd kan worden verhuurd, de huurprijs vrij is overeen te komen en het puntenstelsel niet van toepassing is (niet dat van zelfstandige woonruimte noch dat onzelfstandige woonruimte).

Ook hier is het van het grootste belang een speciaal huurcontract te gebruiken.

Handhaving
Welk risico lopen eigenaren en verhuurders als de gemeente erachter komt dat een woning wordt gedeeld, maar niet op een juiste manier? De gemeente heeft boetes gesteld op het omzetten van een woning zonder vergunning. De boetes zijn:

  • €6.000,- (en bij herhaalde overtreding €20.500) voor het omzetten een zelfstandige woning in maximaal 4 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning;
  • €18.000,- (en bij herhaalde overtreding €20.500) voor het omzetten een zelfstandige woning in minimaal 5 onzelfstandige woonruimten zonder vergunning.13

 

Ook onder het oude beleid kon de gemeente al handhaven en golden er (lagere) boetes, maar dat werd slechts sporadisch gedaan. De gemeente kan op basis van het Basisregistratie Personen (BRP) eenvoudig vaststellen wie er op welk adres staan ingeschreven, maar om de daadwerkelijke woonsituatie te kunnen vaststellen is nader onderzoek, waaronder een huisbezoek, vereist en dat is tijdrovend. Handhaving is met de nieuwe regels niet gemakkelijk geworden. Weliswaar is op basis van het BRP nog steeds gemakkelijk vast te stellen welke woningen worden bewoond door meer dan 2 volwassen, maar daarmee is de gemeente er nog niet. Vervolgens zal op basis van een onderzoek in de woning en interviews met de bewoners vastgesteld moeten worden, of er sprake is van inwoning, waarvoor geen vergunning nodig is, dan wel kamerbewoning waarvoor ten onrechte geen omzettingsvergunning is aangevraagd. Daarbij moeten ook de maten van de woning worden vastgesteld. Ook onder de sinds 1 januari 2017 geldende regels voor woningdelen. Hierbij moet bedacht worden dat ingezetenen, als zij verhuizen en zich op het nieuwe adres willen inschrijven, hun huurcontract moeten overleggen bij de Basisregistratie van de gemeente (voorheen GBA).14 Dat is voor de gemeente een effectief aanknopingspunt voor de controle op de naleving van het woningdelenbeleid.

Als de gemeente een overtreding vaststelt, kan zij handhaven. In de eerste plaats zal zij dat doen door een boete op te leggen. Doorgaans legt de gemeente de boetes op aan de eigenaar van de woning. Ook als de woning is verhuurd. Maar de gemeente kan er ook voor kiezen om de boete op te leggen aan de huurder. Het opleggen van een boete door de gemeente is altijd een besluit waar bezwaar en beroep tegen openstaat.

Bezwaar en beroep tegen handhaving
Bezwaar- en beroepsprocedures tegen boetes van de gemeente zijn weinig gepubliceerd, maar in de zaken die gepubliceerd zijn liep het slecht af voor de huurder en de eigenaar. Er is gemeentelijke regelgeving op grond waarvan het hebben van een hennepplantage verboden is op straffe van een boete. In een uitspraak van de Raad van State van 4 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:288) legde een gemeente een boete op aan de eigenaar van een woning, omdat daarin een hennepplantage was aangetroffen. Die was aangelegd door de huurder van de woning. De eigenaar maakte bezwaar tegen de boete en voerde aan dat hij de woning had verhuurd, niet wist van de kwekerij, de buurvrouw had gevraagd om bij hem melding te maken van calamiteiten, zij niets had gemeld en dat de huur pas drie maanden eerder was ingegaan, zodat dat hij nog niet had gecontroleerd. Het mocht niet baten. De Raad van State overweegt dat de eigenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij niet wist en niet kon weten dat de woning werd gebruikt als hennepkwekerij. Overigens was een onderverhuurder in een andere zaak (ECLI:NL:RVS:2015:241) hetzelfde lot toebedeeld. Hij kon niet aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat de woning als hennepkwekerij werd gebruikt.

Uit deze twee uitspraken blijkt als de verhuurder wordt aangesproken, hij zal moeten aantonen dat hij niet wist of niet kon weten dat de woning door zijn huurder als hennepkwekerij werd gebruikt. De eisen die aan het bewijs daarvan worden gesteld zijn nogal hoog.

Wat te doen?
De veranderingen in het beleid overvallen veel verhuurders. Zij weten niet wat zij moeten doen. Er zijn drie mogelijkheden:

  • Niets doen en hopen dat de gemeente het adres niet traceert.
  • Verhuur op basis van inwoning/hospitaverhuur. Dit is afhankelijk van de grootte en indeling van de woning. Vaak zal in bestaande situaties bovendien het huurcontract aangepast moeten worden en daar hoeft de zittende huurder niet per se aan mee te werken. En bedacht moet worden dat de huurprijzen van de kamers van de inwoners gemaximeerd zijn op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte.
  • Verhuur op basis van een omzettingsvergunning. Ook hier geldt dat goed moet worden gekeken naar de omvang en indeling van de woning. In oudere woningen zullen vaak investeringen voor geluidsisolatie nodig zijn. Als de woning groot genoeg is, is het wel mogelijk om de woning op één huurcontract te verhuren voor een geliberaliseerde huurprijs. En bij 5 bewoners of meer moet er een professionele beheerder zijn en gelden er quota.

 

Ten slotte
Het nieuwe beleid maakt woningdelen zeker niet onmogelijk. Maar het is lastig te beoordelen of woningdelen door het nieuwe beleid moeilijker is geworden. Dat zal van geval tot geval bekeken moeten worden. Laat u daarom in concrete situaties goed adviseren over de mogelijkheden en over de wijze waarop u dat contractueel het beste kunt regelen.
Vastgoedjournaal organiseert op 4 april 2017 een businessmeeting15 over dit onderwerp, waarin gelegenheid is om in te gaan op uw eventuele vragen.

Voetnoten

  1. https://www.amsterdam.nl/publish/pages/524959/eindrapport_woningdelen_in_amsterdam_februari_2016.pdf
  2. Voordracht voor de raadsvergadering van 21 en 22 december 2016, pagina 8: wijziging van artikel 5.1 van de Huisvestingsverordening
  3. Hierbij grepen woongroepen, die nog voor 1 januari 2017 wilden opteren voor het oude beleid, vaak mis, omdat de link naar het aanmeldingsformulier op de website van de gemeente vanaf 29 december 2016, vlak na de bekendmaking van het nieuwe beleid, niet meer werkte. Geen fraai staaltje van gemeentebestuur.
  4. https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-.situaties/woningdelen/woongroepen/#hb2ec8de2-757e-41dd-9fb3-82f37f6c8e4f. Onjuist is dat de gemeente al op 29 december 2016 de mogelijkheid om woongroepen te melden bleek te hebben afgesloten op haar website. Dit gaat nog een juridisch staartje hebben.
  5. Beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Amsterdam 2017, pagina 58 (https://www.amsterdam.nl/publish/pages/822202/12_beleidsregel_wijzigen_van_de_woonruimtevoorraad.pdf).
  6. https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/organisatie/ruimte-economie/wonen/woonbeleid/regels-verordeningen/beleidsregels-2017/; Beleidsregel 12: https://www.amsterdam.nl/publish/pages/822202/12_beleidsregel_wijzigen_van_de_woonruimtevoorraad.pdf, p. 58.
  7. Beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Amsterdam 2017, pagina 59 (https://www.amsterdam.nl/publish/pages/822202/12_beleidsregel_wijzigen_van_de_woonruimtevoorraad.pdf).
  8. https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/woningdelen/voorwaarden/
  9. Beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Amsterdam 2017, pagina 59 – 60 (https://www.amsterdam.nl/publish/pages/822202/12_beleidsregel_wijzigen_van_de_woonruimtevoorraad.pdf).
  10. https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/organisatie/ruimte-economie/wonen/onderz-woningmarkt/wia/
  11. Beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Amsterdam 2017, pagina 58 (https://www.amsterdam.nl/publish/pages/822202/12_beleidsregel_wijzigen_van_de_woonruimtevoorraad.pdf).
  12. Door bijvoorbeeld Vastgoedbelang. Zie haar persbericht over het nieuwe woningdelenbeleid.
  13. https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bijzondere-situaties/meldpunt-zoeklicht/bestuurlijke-boete/
  14. https://www.amsterdam.nl/burgerzaken/verhuizing-doorgeven/
  15. https://vastgoedjournaal.nl/vastgoedkalender/182/business-meeting-woningdelen.

Lees ook: update woningdelen, 28 februari 2018

Wet Doorstroming Huurmarkt: aangekondigde wetswijziging overbodig

Jeroen Groenewoud schreef voor VastgoedJournaal een column over dit onderwerp, dat op 9 februari 2017 is gepubliceerd:

In een eerdere column in Vastgoedjournaal stond dat er onduidelijkheid is over de vraag of het ook na invoering van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016 nog mogelijk was om huurcontracten aan te gaan voor een minimum-periode.

Klik hier om de rest van het artikel te lezen

 

Signaleringen

Elsje op BNR

Op 10 november was Elsje de Bie voor de tweede keer te horen op BNR Nieuwsradio. Zij beantwoordde een vraag over kamerverhuur. De link naar het fragment vindt u hier.

De rechtspraak gaat digitaal

Advocaten worden binnenkort verplicht om digitaal te procederen. Digitaal procederen maakt onderdeel uit van het programma KEI (Kwaliteit en Innovatie Rechtspraak). Met de vereenvoudiging en digitalisering van het procesrecht wil de wetgever de juridische procedures sneller, efficiënter en toegankelijker maken. En door te digitaliseren wordt de rechtspraak aangepast aan de eisen van deze tijd. Dat betekent dat we afscheid nemen van de dikke papieren procesdossiers en van het hoogbejaarde faxapparaat waarmee de rechtbank nu nog communiceert. De nieuwe regelgeving zal gefaseerd worden ingevoerd. Bij de rechtbank Gelderland en de rechtbank Midden-Nederland loopt momenteel een vrijwillige pilot, waarin partijen digitaal kunnen procederen op basis van de nieuwe KEI-wetgeving voor civiele zaken. De bedoeling was de KEI-wetgeving bij deze twee rechtbanken per 1 februari 2017 definitief in werking zou treden en digitaal procederen verplicht zou worden, maar onlangs is besloten om dit met in elk geval twee maanden uit te stellen.

Nu ook: modelhuurovereenkomsten onzelfstandige woonruimte

Dit najaar presenteerde Hielkema & co spiksplinternieuwe modelhuurcontracten voor zelfstandige woonruimte. Daarin zijn de nieuwe mogelijkheden van de op 1 juli 2016 ingevoerde Wet Doorstroming Huurmarkt volledig verwerkt.
Hielkema & co is vervolgens aan de slag gegaan met modelcontracten voor onzelfstandige woonruimte. Want ook voor de verhuur van kamers heeft de Wet Doorstroming Huurmarkt het nodige versoepeld. Hielkema & co heeft twee modellen ontwikkeld:

  • Tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal 5 jaar;
  • Huurovereenkomst voor hospitaverhuur.

Neemt u contact met ons op voor meer informatie.

Conferentie ‘Balans in het huurrecht’ – Ministerie van BZK

Op 6 december 2016 vond in het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in Den Haag de conferentie ‘Balans in het huurrecht’ plaats. Wonen en Rijksdienst van minister Stef Blok maakt deel uit van dit ministerie. De conferentie werd georganiseerd om de balans op te maken van het nieuwe huurrecht en om te onderzoeken wat er nog meer zou moeten veranderen in het huurrecht voor woonruimte.
Huib Hielkema heeft op deze conferentie op uitnodiging van het Ministerie een kritische inleiding verzorgd over het huurprijsbeleid en heeft verschillende suggesties gedaan voor de aanpak van de nog altijd op slot zittende (huur)woningmarkt. Indien u geïnteresseerd bent kunt u hier zijn PowerPointpresentatie vinden.

Inkomensafhankelijke huurverhoging; leuker kunnen we het niet maken

Sinds juli 2013 bestaat de mogelijkheid om een extra huurverhoging door te voeren bij huurders boven een bepaald inkomen. Dat heet de inkomensafhankelijke huurverhoging. Verhuurders moeten zich registreren en kunnen vervolgens inloggen op een speciale website van de Belastingdienst. Daar kan informatie worden opgevraagd over het (gezamenlijke) inkomen van een bepaald adres. Natuurlijk kan niet iedereen inloggen en deze privacygevoelige informatie opvragen. Alleen de eigenaar/verhuurder van het adres kan dat.

Inkomensverklaring

De Belastingdienst geeft vervolgens een verklaring, waarin alleen maar wordt vermeld in welke inkomenscategorie het huishouden valt, en door hoeveel personen het inkomen wordt verkregen. Het peiljaar ligt twee jaar voor het jaar waarin de informatie wordt opgevraagd. Voor de huurverhoging over 2016, was het peiljaar dus 2014. De verhuurder kan de huur met een hoger percentage verhogen als het huishoudinkomen van de huurder boven een, door de Minister bepaald, bedrag lag. Als de huurder minder verdient dan die grens, komt deze niet in aanmerking voor de extra verhoging. Als er in de afgelopen twee jaar een substantiële wijziging heeft plaatsgehad in het inkomen van de huurder (deze is bijvoorbeeld veel minder gaan verdienen, is alleenstaand geworden, of is zijn of haar baan kwijtgeraakt), kan de huurder om verlegging van het peiljaar vragen. Dat moet natuurlijk gemotiveerd worden gedaan.
Met de verklaring van de Belastingdienst kan de verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel doen. De verklaring moet bij het voorstel worden gevoegd en daarna is het aan de huurder om ofwel in te stemmen (stilzwijgend, door de verhoging te betalen) of om bezwaar te maken bij de huurcommissie. In sommige gevallen moet de verhuurder dat doen. Dit alles volgens het normale systeem van de huurverhoging.

Raad van State; gegevens mogen niet worden verstrekt

Begin 2016 heeft de Raad van State bepaald dat er geen wettelijke basis was voor het verstrekken van de informatie over het huishoudinkomen aan verhuurders. Dit was dus op papier niet goed geregeld, het verstrekken was in strijd met de wet bescherming persoonsgegevens. Hier schreven we in februari 2016 al over (zie hier). De Minister heeft dit alsnog snel rechtgezet met een reparatiewet. Die stond waarschijnlijk al klaar, omdat de uitspraak van de Raad van State werd verwacht.

Veel huurders hebben gedacht dat zij, als gevolg van de uitspraak van de Raad van State, ten onrechte extra huurverhogingen hebben gekregen. En dat deze dus teruggedraaid zal moeten worden. De Woonbond heeft dat ook verkondigd en heeft in september zelfs laten weten dat er een procedure wordt voorbereid tegen verhuurdersorganisaties als Vastgoed Belang, IVBN en Aedes. Deze procedure loopt inmiddels. In ons artikel uit februari 2016 hebben we al geschreven dat volgens ons huurders geen kans maken om de (al betaalde) huurverhoging terug te vorderen. Dat zal naar verwachting ook de uitkomst zijn van de procedure die de Woonbond heeft aangespannen.

Kantonrechter: huurder krijgt inkomensafhankelijke huurverhoging niet terug

De kantonrechter Utrecht heeft onlangs moeten beslissen over een zaak waarbij een huurder de volgens hem onterecht betaalde inkomensafhankelijke huurverhoging terug vorderde van de verhuurder. De huurder vond dat hij deze ten onrechte had betaald, omdat de Belastingdienst zijn inkomensgegevens nooit had mogen geven. De huurder heeft bezwaar gemaakt tegen een voorstel van zijn verhuurder de huur te verhogen per 1 juli 2015 met 5%. Dat was de maximale huurverhoging, voor huishoudens met een inkomen boven (ruim) € 43.000,- per jaar. De verhuurder heeft het bezwaar van de huurder afgewezen en de voorzitter van de huurcommissie heeft het verhogingsvoorstel redelijk geacht. De huurder heeft ook nog verzet ingesteld tegen de uitspraak van de huurcommissie, maar ook daar trok hij aan het kortste eind. De huurcommissie heeft in een uitspraak van eind januari 2016 geoordeeld dat er geen gronden zijn voor deze huurder om bezwaar aan te tekenen tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Ongeveer in dezelfde periode als waar de uitspraak van de huurcommissie is gewezen, heeft de Raad van State bepaald dat de Belastingdienst geen inkomensgegevens had mogen verstrekken aan verhuurders. Dat is voor de huurder mogelijk de aanleiding geweest om een procedure bij de kantonrechter te starten. De huurder wees in die procedure op de uitspraak van de Raad van State en stelde dat er geen wettelijke basis was om gebruik te maken van de inkomensgegevens. Die waren tenslotte onrechtmatig verstrekt. Dat zou er volgens de huurder toe moeten leiden dat de huurverhoging moet worden teruggedraaid en dat de oude huurprijs zou moeten blijven gelden tot het moment dat er wel een rechtsgeldige huurverhoging werd aangezegd.

Uitspraak

Daar ging de kantonrechter niet in mee. De kantonrechter heeft overwogen dat de uitspraak van de Raad van State heeft bepaald dat de Belastingdienst geen informatie had mogen verstrekken over het inkomen van de huurder. Maar dat stond niet in de weg aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door de verhuurder.

Het voorstel was niet in strijd met de wet. Een voorstel moet worden voorzien van een inkomensverklaring. De huurprijswetgeving bepaalt dat een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel alleen niet mogelijk is, als de huurder is benadeeld door het niet verstrekken van een inkomensverklaring. En, zo heeft de kantonrechter overwogen, ook als er geen verklaring bij is gevoegd, zou een huurverhogingsvoorstel mogelijk (en redelijk) zijn.

Het doel van de extra huurverhoging is om huurders met een hoger inkomen een hogere verhoging in rekening te brengen dan huurders met een lager inkomen. En dat is nog steeds zo, ook nu de gegevensverstrekking door de Belastingdienst onrechtmatig is gebleken. De huurder had niet gesteld dat zijn inkomen onder de inkomensgrens lag, dus de verhoging paste bij zijn inkomen. Deze huurder zou dus zelfs niet worden benadeeld door het ontbreken van een verklaring.

Kortom; deze huurder moest de huurverhoging gewoon betalen. Zijn procedures hebben geen succes gehad. Het gaat natuurlijk om relatief kleine bedragen, maar over vele jaren kan dat aardig oplopen (huurverhoging op huurverhoging). En voor grotere verhuurders kan dit helemaal groot verschil maken. Stelt u zich voor dat een verhuurder alle huurders die een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gekregen, zou moeten terugbetalen. Dat is dus niet aan de orde.

Met inachtneming van de uitspraak van de kantonrechter, verwacht ik dat ook de procedure van de Woonbond tegen de verhuurdersorganisaties geen kans van slagen zal hebben. Het lijkt op een procedure voor de bühne, om te laten zien dat er wordt opgekomen voor de huurders. Maar die worden waarschijnlijk blij gemaakt met een dode mus. De uitkomst van de hierboven genoemde zaak hadden we in februari al juist voorspeld. Zodra er een uitspaak is in de zaak van de Woonbond, laten we u dat natuurlijk ook weten.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging

 

Passend toewijzen

Bij de toewijzing van sociale huurwoningen aan woningzoekenden zijn woningcorporaties gebonden aan de passendheidscriteria die sinds 1 juli 2016 gelden op grond van de Woningwet en de Wet op de Huurtoeslag. Het doel van deze criteria is dat een huurder gehuisvest wordt in een woning die aansluit bij zijn inkomen en dat een huurder dus niet in de betalingsproblemen kan komen omdat hij in een te dure woning woont. Bovendien kan het Rijk hiermee de kosten van de huurtoeslag binnen de perken houden. In 95% van de gevallen moeten woningcorporaties zich aan deze passendheidscriteria houden. Zij hebben een marge van 5% voor uitzonderingssituaties.

Nieuwe regelgeving leidt vaak ook tot nieuwe rechtspraak. Zo heeft de voorzieningenrechter van Amsterdam zich nog niet zo lang geleden uitgelaten over de toepassing van deze nieuwe passendheidseisen door een woningcorporatie (Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 22 augustus 2016 ECLI:NL:RBAMS:2016:5269). Uit deze uitspraak wordt duidelijk hoe een woningcorporatie de 5% marge mag invullen.

In deze zaak had een woningzoekende zich ingeschreven bij Woningnet en daarbij een jaarinkomen van € 26.000,- opgegeven. Hij had vervolgens gereageerd op een woning met een huurprijs van € 630,- per maand en kreeg deze woning voorlopig toegewezen. Maar na het verstrekken van de opgevraagde gegevens bleek dat de woningzoekende niet voor deze woning in aanmerking kwam. Het door hem opgegeven inkomen was namelijk niet juist, hij leefde van een bijstandsuitkering voor een alleenstaande. Hij zou slechts in aanmerking komen voor een woning met een maximale huurprijs van € 586,68 per maand. De woningzoekende verzocht de woningcorporatie daarop om voor hem een uitzondering te maken op het beleid van passend toewijzen, maar de woningcorporatie wilde dit niet. De woningzoekende stapte naar de rechter en vorderde dat de woningcorporatie zou worden veroordeeld om hem de woning toe te wijzen of hem anders urgentie of voorrang te verlenen zodat hij binnen een maand een woning zou kunnen betrekken.

De voorzieningenrechter constateert in zijn vonnis dat de woningcorporatie zich moet houden aan de passendheidscriteria en dat deze woningzoekende op grond van zijn inkomen niet voor deze woning in aanmerking komt. Vervolgens oordeelt de rechter dat hij ook niet in aanmerking komt voor een uitzondering op dit ‘passend toewijzen bel

Nieuwe bevoegdheid voor gemeenten: geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment in bestemmingsplannen vastleggen

De vraag naar geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment is enorm gestegen de afgelopen jaren. Het gaat om ‘goedkope’ geliberaliseerde huurwoningen. Huurwoningen waarvan de huurprijs wel boven de liberalisatiegrens van € 710,68 (prijspeil 2016) ligt, maar niet ver daarboven. Deze woningen zijn vooral in trek bij huishoudens die niet in aanmerking komen voor sociale huurwoningen en niet willen of kunnen kopen. Door de aanscherping van de leennormen bij hypotheken en de dynamische economie en arbeidsmarkt is de verwachting dat de vraag naar de huurwoningen in het middensegment nog meer zal toenemen. Het aanbod van deze woningen is nu nog beperkt en het gat tussen de sociale huurwoningen en beschikbare geliberaliseerde huurwoningen is te groot.

Vergroten aanbod huurwoningen in het middensegment: de plannen van Blok

Minister Blok wil het aanbod van de huurwoningen in het middensegment vergroten. Om dit te bereiken heeft de minister verschillende maatregelen voor ogen. Zo worden bijvoorbeeld de regels voor verkoop van huurwoningen van toegelaten instellingen, zoals woningcorporaties, vergroot. Belangrijke maatregelen zijn de aanpassing van het Besluit Ruimtelijke Ordening en het instellen van een samenwerkingstafel.

Wijziging van het Besluit Ruimtelijke Ordening

Op grond van de Wet Ruimtelijke Ordening en het Besluit Ruimtelijke Ordening kan de gemeente momenteel regels opnemen over sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en percelen voor particulier opdrachtgeverschap. Deze regels kunnen gaan over de situering en het aantal van deze woningen en percelen dat beschikbaar moet zijn. Minister Blok wil deze bevoegdheid van de gemeente uitbreiden en ook van toepassing laten zijn voor geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment.

Vastleggen woningen voor het middensegment in het bestemmingsplan

De voorgenomen wijziging houdt in dat de gemeenten de bevoegdheid krijgen om in het bestemmingsplan op te nemen hoeveel geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment beschikbaar moeten zijn, waar die gelegen moeten zijn en hoe lang die woningen als geliberaliseerde huurwoning in het middensegment beschikbaar moeten blijven.

Huurprijzen woningen in het middensegment

De ondergrens van de huurprijzen voor deze woningen is de liberalisatiegrens van € 710,68 (prijspeil 2016). De bovengrens van de huurprijzen voor deze woningen mag de gemeente eveneens vastleggen. Deze maximale huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd op basis van de Consumentenprijsindex van het CBS. De minister kiest er bewust voor om geen maximale huurprijs aan de gemeenten op te leggen. Door de vrijheid aan de gemeente te laten, kan per gemeente rekening worden gehouden met de ontwikkelingen van de markt en de markthuurprijzen.

Duur van de aanwijzing als geliberaliseerde huurwoning in het middensegment

De woningen die zijn aangewezen als geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment moeten minimaal 10 jaar als een dergelijke woning verhuurd worden. Gedurende die 10 jaar mag de woning dus niet worden uitgepond. Op deze manier hoopt de minister het aanbod van deze woningen in het middensegment structureel te vergroten.

Het gaat hier om een bevoegdheid van de gemeente, niet om een verplichting. De vraag naar deze woningen verschilt per gemeente, dus de gemeente moet maatwerk kunnen verrichten.

Instelling van een samenwerkingstafel

In het wetsvoorstel en in de kamerbrief van minister Blok van 3 november 2016 wordt vaak benadrukt dat het vergroten van het aanbod van huurwoningen in het middensegment een taak is van lokale partijen. Het gaat om een samenwerking tussen de gemeenten, projectontwikkelaars, corporaties en marktpartijen. Gezamenlijk moeten zij voor een vergroting van het aanbod zorgen. Om de samenwerking tussen de lokale partijen te vergemakkelijken wil de minister een samenwerkingstafel instellen. Aan deze tafel zullen vertegenwoordigers van de betrokken partijen en de overheid plaatsnemen zodat knelpunten die nu optreden in de samenwerking kunnen worden besproken en opgelost. Minister Blok wil de samenwerkingstafel per 1 januari 2017 van start laten gaan.

Stand van zaken van wijziging van het Besluit Ruimtelijke Ordening

Het voorstel om het Besluit Ruimtelijke Ordening te wijzigen is momenteel in de consultatiefase. Via de website https://www.internetconsultatie.nl/huurwoningen kunnen de doelgroepen van de wetswijziging, waaronder huidige en toekomstige huurders van middensegmentwoningen, hun mening geven over de wijziging. Het indienen van een zienswijze kan tot 2 december 2016. Wij houden u uiteraard op de hoogte over de ontwikkelingen.

De deeleconomie van woonruimte: vloek of (de) zegen (voorbij)?

De deeleconomie bestaat nog maar enkele jaren en werd aanvankelijk door vrijwel iedereen omhelsd. Want wat is erop tegen om zaken die je zelf even niet nodig hebt tegen een redelijke vergoeding ter beschikking te stellen aan mensen die er dan juist wel behoefte aan hebben. Wat kan er mis zijn met het tegen een kleine vergoeding uitlenen van de werkloze boormachine of de op zolder opgeslagen partytent aan buurtgenoten die erom zitten te springen? Ook nog goed voor het milieu. En niemand vindt het een probleem als de virtuele partij, die de vraag en het aanbod bij elkaar brengt, iets verdient aan de economische waarde die hij daarmee toevoegt.

De eerste problemen ontstaan als bij dit soort diensten, van veelal bedenkelijk niveau, concurrentie wordt aangedaan aan al jaren bestaande partijen, die forse investeringen hebben gepleegd om vergelijkbare diensten op professioneel niveau aan te bieden. De ondermaatse chauffeurs van Uberpop versus de professionele taxibranche bijvoorbeeld. Dit initiatief stierf een jaar geleden in Nederland een vroege dood, nadat de autoriteiten er korte metten mee hadden gemaakt, maar is elders in de wereld nog springlevend.

En als de verhuur van gewone woningen aan toeristen een steeds grotere omvang krijgt, ontstaat er een veelheid aan knelpunten. Dat de hotelbranche daarvan concurrentie ondervindt is misschien nog tot daar aan toe. Maar in populaire toeristenlocaties, zoals Amsterdam, leidt de verhuur van gewone woonruimte via websites als Airbnb, Booking en Wimdu, inmiddels tot vrijwel onbeheersbare problemen. In Amsterdam zijn er alleen al bij Airbnb 14.000 adressen geregistreerd. Steeds duidelijker komen de negatieve effecten aan het licht. Een greep:

  • Verscheidene vormen van overlast. Toeristen die maar kort in een woning verblijven zorgen regelmatig voor overlast. Door hun herrie makende rolkoffers op straat. Doordat zij zich niet bewust zijn van de gehorigheid van de woning. Doordat zij zich flink uitleven en geen boodschap hebben aan de buren waar zij niets mee te maken hebben.
  • Gevoel van onveiligheid bij de buren, als zij op de gemeenschappelijke trap steeds wisselende onbekende vaak buitenlandse personen tegenkomen, die blijken te beschikken over de sleutel van de gemeenschappelijke voordeur.
  • Ontwrichting van de (sociale) woningmarkt en de cohesie in buurten, doordat woningen op forse schaal niet meer (uitsluitend) worden gebruikt voor de huisvesting van inwoners, maar voor tijdelijk verblijf van toeristen. De eerste protestacties zijn ook al gesignaleerd: de bekladding van deuren met de tekst: ‘no mass tourism’.
  • Huurders van woonruimte die de verleiding om op deze wijze geld te verdienen niet kunnen weerstaan en het risico nemen, ondanks een onderverhuurverbod in de huurovereenkomst. Hetzelfde speelt in appartementencomplexen, waar de eigenaren volgens de splitsingsakte hun woning als woonruimte moeten gebruiken, maar er door stelselmatige verhuur aan toeristen een bedrijfsmatige bestemming aan geven.

De rechtspraak lijkt zich de aard en de omvang van het probleem steeds meer te realiseren. Vaker dan voorheen krijgen huurders die hun woning aan toeristen onderverhuren een ontruimingsvonnis aan hun broek. En ook appartementseigenaren mogen hun als woning bestemde woning volgens inmiddels vaste jurisprudentie niet meer in gebruik geven aan toeristen. Aardige bijkomstigheid is dat het bewijs van verhuur aan toeristen via (recensies op) de websites zelf vaak gemakkelijk is te leveren.

De woningdeelsites lijken ervan uit te gaan dat de regelgeving en de economie zich aanpassen aan hen in plaats van andersom. En hun strategie lijkt daarop ook gericht te zijn, door hun streven naar grootschaligheid te combineren met hun ongrijpbaarheid als de partij die niet zelf handelt maar slechts vraag en aanbod bijeen brengt.

De gemeente Amsterdam was in 2014 de eerste gemeente in de wereld die afspraken maakte met Airbnb, waarbij onder bepaalde voorwaarden woningverhuur aan toeristen werd toegestaan (zie ook het artikel hierover op onze site). De gemeente leek te denken: if you can’t beat them, join them. De gemeente is er inmiddels achter dat deze afspraken op grote schaal worden ontdoken en niet te handhaven zijn. Eind november 2016 maakte de gemeente bekend nieuwe afspraken met Airbnb te hebben gemaakt: Airbnb gaat zelf toezien op de naleving van de regels en Airbnb zal illegaal aanbod van de site halen. De vraag is of dit gaat helpen. Er zijn voldoende andere websites om naar uit te wijken.

Inmiddels is er een hele economie ontstaan rond deze verhuurpraktijken. In de eerste plaats de websites zelf. Dat zijn enorme wereldwijd opererende bedrijven geworden, die miljoenen overnachtingen per jaar verwerken en voor elke overnachting commissie ontvangen. Verder drijft de mogelijkheid van verhuur aan toeristen de woningprijzen op. Daarnaast zijn er inmiddels nogal wat partijen die in deze markt een graantje proberen mee te pikken. Dat neemt allerlei vormen aan, variërend van de exploitatie van illegale hotels tot illegale onderverhuur en het op grote schaal uit handen nemen van de handling rond de opvang van gasten (schoonmaak, onderhoud, in-/uitcheck e.d.).

In toenemende mate nemen ook andere wereldsteden, zoals Berlijn en New York, meer of minder drastische maatregelen. Bij mijn weten is het echter nog nergens gekomen tot een volledig verbod, zoals min of meer gebeurde bij Uberpop. De Minister vindt de regeldruk te groot en wil vooralsnog niet ingrijpen. De vraag is of de wetgever kan blijven wegkijken. De woningmarkt staat al lange tijd fors onder spanning, terwijl tegelijkertijd gewone woningen op grote schaal aan toeristen worden verhuurd en de exploitanten van de internetdeeleconomie geen serieus oog lijken te hebben voor de negatieve gevolgen van hun verdienmodel.

Lees ook: Airbnb huurwoning mag niet, 17 maart 2017

Minister Blok eens met Hielkema & co

Op 23 september 2016 plaatsten wij een artikel op onze website over de vraag of het sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt op 1 juli 2016 nog mogelijk is om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn te sluiten. Wij constateerden in dit artikel dat veel professionele verhuurders gebruik maken van zo’n huurovereenkomst, omdat hen dit de garantie geeft dat de huurder in ieder geval een bepaalde periode blijft huren en de huur betaalt. Deze verhuurders verkeerden in de onzekerheid of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn sinds 1 juli 2016 gekwalificeerd wordt als een tijdelijk huurcontract (een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW). Want als dat zo zou zijn, dan betekent dit dat de huurder de huurovereenkomst toch tussentijds kan opzeggen.

In het artikel hebben wij aan de hand van verschillende argumenten uiteengezet dat verhuurders nog steeds gebruik kunnen maken van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode van bijvoorbeeld één of twee jaar. De argumenten daarvoor zijn onder meer te vinden in de wetsgeschiedenis, het doel van de huurwetgeving (huurbescherming) en de betekenis van het begrip ‘bepaalde tijd’.

De VVD heeft naar aanleiding van ons artikel Kamervragen gesteld. Het Kamerlid de heer Van der Linde heeft minister Blok gevraagd of hij bekend is met de onrust die onder professionele verhuurders is ontstaan over deze mogelijke implicatie van tijdelijke huurcontracten en of hij met de invoering van deze tijdelijke huurcontracten heeft beoogd om de mogelijkheid van een minimumhuurtermijn in huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te doorkruizen. De antwoorden van de minister zijn geheel in lijn met de conclusie die wij in ons artikel hebben getrokken en de daarvoor aangedragen argumenten. Minister Blok schrijft:

“Ik heb met de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur. Ik heb hiermee slechts beoogd een nieuwe vorm van tijdelijke verhuur van woonruimte te introduceren. De mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten, zoals geïntroduceerd met de Wet doorstroming huurmarkt, is bedoeld als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur.”

Zie ook de Kamerstukken.

Nogmaals willen wij benadrukken dat het van belang is en blijft om hiervoor goede huurovereenkomsten af te sluiten en daarin duidelijk te vermelden om welke huurovereenkomst het gaat: een tijdelijke huurovereenkomst of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hielkema & co heeft hiervoor modellen ontwikkeld die gebaseerd zijn op de nieuwe wetgeving.

Signaleringen

Aangepast modelcontract tijdelijke verhuur

Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Deze wet introduceerde onder meer nieuwe mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Hielkema & co heeft daarop haar modelcontracten aangepast. Wij raden u aan om gebruik te maken van deze aangepaste modellen. Neem contact op met ons kantoor voor meer informatie!

Felicitaties aan Elsje de Bie

Elsje de Bie heeft in juni 2016 met succes de specialisatieopleiding van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA) afgerond. Zij is met vlag en wimpel geslaagd voor haar examen en is nu toegelaten als lid van de vereniging. Het doel van de VHA is het bevorderen van de deskundige beroepsuitoefening door advocaten op het gebied van het huurrecht. Advocaten kunnen alleen lid worden van de vereniging als zij over voldoende ervaring en deskundigheid beschikken op het gebied van het huurrecht. Daarvoor moeten zij een zware specialisatieopleiding met goed gevolg afleggen. Elsje mag zich nu met recht specialist noemen. Wij zijn heel trots op haar en willen haar alsnog van harte feliciteren!

Wet op de energieprestatievergoeding van kracht

Op 1 september 2016 is de Wet op de energieprestatievergoeding in werking getreden. De wet maakt het mogelijk om voor nul-op-de-meter woningen een vergoeding van huurders te vragen. In onze vorige nieuwsbrief hebben wij aandacht besteed aan deze energieprestatievergoeding.

Aankondiging conferentie Ministerie BZK Wet Doorstroming Huurmarkt

Het Ministerie van BZK organiseert op 6 december 2016 een conferentie over de Wet Doorstroming Huurmarkt. Het doel van de conferentie is de balans op te maken van het nieuwe huurrecht. Vooral de verhouding tussen de posities van huurder en verhuurder staan centraal. Daarnaast worden beleidsopties voor het huurrecht in de toekomst verkend.

Drie sprekers zullen een inleiding verzorgen: Prof. Mr. Ton Jongbloed over de huurbescherming, mr. Frank van der Hoek, rechter in de rechtbank Amsterdam over de geschillenbeslechting en Huib Hielkema over de huurprijsregelingen.
Daarna vindt een discussie plaats met de zaal aan de hand van een aantal stellingen.

Cursussen

De advocaten van Hielkema & co doceren regelmatig cursussen voor verschillende opdrachtgevers. In het najaar staan er veel cursussen gepland.

Jeroen Groenewoud, Anne Maren Langeloo en Elsje de Bie verzorgen meerdere cursussen voor makelaars over Actualiteiten Huurrecht Woonruimte in opdracht van Vastgoed Business School. Huib Hielkema en Anne Maren Langeloo herhalen voor Vastgoedjournaal binnenkort hun cursus over de Wet Doorstroming Huurmarkt en Jeroen Groenewoud geeft een tweetal lezingen voor het IVJO over Overlast en Woonfraude en over het huurprijzenrecht. Ook in opdracht van Nestas Communicatie worden meerdere cursussen gegeven: Anne Maren Langeloo en Jeroen Groenewoud doceren woningcorporatiemedewerkers over Tijdelijke Verhuur, de Wet Doorstroming Huurmarkt, Overlast en Huurrecht bedrijfsruimte. En in november staat Huib Hielkema en Anne Maren Langeloo voor een klas van vastgoedjuristen die deelnemen aan de meerdaagse specialisatieopleiding voor vastgoedjuristen van OSR. Tot slot hebben de Academie voor de Rechtspraktijk en SDU Huib Hielkema gestrikt om te doceren over het huurprijzenrecht.

Voor meer informatie verwijzen we u naar onze agenda op de website.

Elsje de Bie op BNR

Elsje de Bie is onlangs geïnterviewd voor BNR Nieuwsradio over de vraag of een eigenaar van een garagebox in een appartementencomplex moet meebetalen aan kosten voor de lift waarvan hij zelf geen gebruik maakt. Beluister hier het fragment.

Spiksplinternieuwe en geheel geactualiseerde huurcontracten voor woonruimte voor de commerciële markt

Op 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt ingevoerd. Deze wet zorgt voor een aardverschuiving in het huurrecht voor woonruimte. Wij publiceerden hier de afgelopen maanden al herhaaldelijk over (zie het artikel ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015: uitbreiding mogelijkheden tijdelijke verhuur’ en de column ‘Wet doorstroming huurmarkt: cruciale vernieuwingen in huurwoningmarkt’).

Het is sinds 1 juli 2016 mogelijk om bij zelfstandige woonruimte tijdelijke huurcontracten te sluiten voor maximaal 2 jaar. En bij onzelfstandige woonruimte voor maximaal 5 jaar. En dat zonder enige vorm van huurbescherming voor de huurder: die moet vertrekken als de afgesproken termijn is verstreken.

Ook andere vormen van tijdelijke huurcontracten zijn uitgebreid. Zoals de verhuur op grond van de Leegstandwet. Het is voortaan mogelijk om voormalige huurwoningen, die te koop staan, op basis van een Leegstandwetvergunning te verhuren. Ook dan heeft de huurder geen huurbescherming: hij moet vertrekken zodra de woning is verkocht.

Ten slotte is het veel gemakkelijker geworden om tijdelijke contracten te sluiten als de verhuurder de woning na verloop van tijd (weer) zelf wenst te betrekken (in de praktijk ook wel de diplomatenclausule genoemd).

Voor al deze nieuwe mogelijkheden van tijdelijke verhuur zijn aangepaste huurcontracten nodig. Het is niet aan te raden om met bestaande modellen te werken. Hielkema & co heeft voor al deze situaties nieuwe modellen vervaardigd, speciaal voor beleggers. Compleet met een uitgebreide instructie en toelichting, die u ook helpt bij het maken van een keuze tussen de verschillende modellen.

De modellen zijn tot stand gekomen in samenwerking met Pararius, de grootste huurwoningenwebsite van Nederland. De modellen die we u aanbieden zijn bedoeld voor beleggers. Via Pararius zijn modellen verkrijgbaar die speciaal zijn toegespitst op de praktijk van verhuurmakelaars.

Hielkema & co heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt om daarnaast een geheel nieuwe set Algemene Huurvoorwaarden (Algemene Bepalingen Huurovereenkomst geheten) te maken, die bij al deze modellen kunnen worden gebruikt. Dat was niet alleen nodig vanwege de nieuwe wetgeving, maar ook omdat de bestaande modellen flink verouderd zijn. Zo zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) voor laatst in 2003 (!) geactualiseerd. De ontwikkelingen in de regelgeving en rechtspraak sindsdien zijn daarin niet verwerkt. De modellen van Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties, zijn wel up-to-date, maar deze zijn niet heel uitgebreid en voorzien bovendien niet in alle situaties waarin tijdelijke huurcontracten kunnen worden gesloten.

In deze leemte is nu dus voorzien. Hielkema & co biedt onder andere de volgende modelhuurovereenkomsten aan:

• De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
• De huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar;
• De huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule;
• De tijdelijke huurovereenkomst volgens de Leegstandwet.

Zoals gezegd, compleet met een set Algemene Huurvoorwaarden en een uitgebreide toelichting. De modellen zijn geschikt voor zowel woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 710,68 per maand) als voor woningen in de vrije sector. De modellen zijn ook beschikbaar in de Engelse taal.

Verder kunnen we, als u dat wenst, uw modellen ‘in een handomdraai’ ombouwen op basis van de nieuwe wetgeving.

Wilt u meer weten, neemt u dan gerust contact met ons op.

Het team van Hielkema & co

De vervuiler betaalt: rioolheffing voor rekening van huurder?

De VVD wil een wetsvoorstel indienen waardoor het mogelijk wordt dat huurders net als huiseigenaren rioolheffing gaan betalen. Op dit moment verschilt het per gemeente of alleen de eigenaar, of zowel de eigenaar als de huurder rioolheffing verschuldigd zijn. De VVD vindt dat huurders net zoveel profijt van het riool hebben als eigenaren, zodat het redelijk is dat zowel de eigenaar van het pand als de feitelijke gebruiker van het riool (de huurder) bijdragen aan de heffing. Het voorstel zal mede inhouden dat gemeenten zelf mogen bepalen op basis van welke grondslag de rioolheffing moet worden betaald. Dat kan bijvoorbeeld het waterverbruik per woning zijn, of de waarde van de woning. Gemeenten mogen ook kiezen of ze al dan niet de rioolheffing voor de laagste inkomens kwijtschelden, zoals met de ozb al vaak het geval is. De Woonbond heeft gereageerd op het plan van de VVD, en is het er niet mee eens. De Woonbond stelt dat de rioolheffing al in de huur verdisconteerd zit, en dat het rechtstreeks heffen een vestzak-broekzak effect heeft. Dit standpunt lijkt ons niet correct, aangezien er in het puntenstelsel geen rekening wordt gehouden met de rioolheffing. Het wetsvoorstel is voor zover ons bekend nog niet ingediend. Wij houden u op de hoogte.

Uitbreiding Rotterdamwet per 1 januari 2017

In december 2015 informeerden wij u over het wetsvoorstel tot uitbreiding van de “Rotterdamwet”. Ter opfrissing: de Rotterdamwet geeft gemeenten de mogelijkheid om in buurten waar veel sociale en economische problemen zijn, tijdelijk geen woningen aan te bieden aan mensen zonder inkomen uit arbeid. Ook mogen gemeenten ervoor kiezen specifieke groepen zoals hoger opgeleiden voorrang te geven. In tegenstelling tot wat de naam van de wet doet vermoeden, geldt de wet niet alleen in Rotterdam, maar in heel Nederland. Rotterdam is de eerste gemeente die al dergelijke regelgeving heeft ingevoerd.

Op 12 juli 2016 stemde de Eerste Kamer in met het wetsvoorstel tot uitbreiding van de Rotterdamwet. Het wetsvoorstel houdt in dat gemeenten de bevoegdheid krijgen overlastgevers, ex-criminelen en mensen die extremistisch gedrag vertonen, een woning te weigeren. Screening van potentiële buurtbewoners kan gebeuren op basis van politiegegevens. De Raad van Staat heeft daar forse kritiek op geuit en sprak over een “ernstige inbreuk op het recht van de vrijheid van vestiging en de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer”. Volgens de Raad gaat het te ver om potentiële buurtbewoners te weren op basis van niet-geverifieerde politiemeldingen. Er gaan zelfs stemmen op die zeggen dat de nieuwe werkwijze strijdig is met het EVRM. Minister Blok aan de andere kant, stelt dat het in de praktijk al veelvuldig gebeurt dat de gemeente aan de politie vraagt of potentiële bewoners een “woonrisico” vormen. Deze wet geeft die praktijk een wettelijke basis, aldus Blok. Aedes, de belangenvereniging van verhuurders, is ook verheugd over de wetsuitbreiding.

De planning is dat de wet ingaat op 1 januari 2017.

Uitspraak Hoge Raad over box 3-heffing

Advocaat-generaal mr. E Niessen schreef op 4 februari 2016 een opmerkelijk advies in een belastingkwestie die is voorgelegd aan de Hoge Raad. Het advies werd op 16 februari 2016 gepubliceerd en haalde alle landelijke bladen. Hielkema & co publiceerde hierover op haar website.

Aan de orde was de vraag of de forfaitaire vermogensrendementsheffing van box 3 in strijd is met de fundamentele rechten van eigenaar die gewaarborgd zijn in het Europees verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). In het geval waarover de HR moest oordelen stelde een woningeigenaar dat de 4% forfaitaire vermogensrendementheffing, die hij in box 3 moest betalen over de waarde van zijn woning, ertoe leidde dat hij inteerde op zijn vermogen, omdat zijn woning in werkelijkheid niet met 4% in waarde was toegenomen.

Advocaat-generaal Niessen, die de Hoge Raad moest adviseren in deze zaak, was het met de eigenaar eens. A-G Niessen vond het niet eerlijk dat mensen die zeer verschillende resultaten behalen op hun vermogen, hetzelfde percentage belasting betalen. Als dat er toe leidt dat de belastingplichtige moet interen op zijn vermogen is dat in strijd met de mensenrechten, aldus A-G Niessen in februari 2016.

De Hoge Raad is het daarmee niet eens blijkens een uitspraak 10 juni 2016. Volgens de Hoge Raad kan van de heffing ‘niet worden gezegd dat het elke redelijke grond ontbeert’. Wel oordeelt de hoogste rechter dat wanneer het fictieve rendement in werkelijkheid onhaalbaar is, dat dan ‘van de wetgever mag worden verlangd dat hij de regeling aanpast teneinde de beoogde benadering van de werkelijkheid te herstellen’.

Zou de Hoge Raad het advies van de advocaat-generaal hebben gevolgd, dan dreigde een miljardenclaim doordat belastingbetalers hun te veel betaalde belasting zouden kunnen terugeisen. Ruim 3 miljoen mensen betalen de vermogensheffing die de schatkist jaarlijks circa 4 miljard euro oplevert. Bovendien zou dat de Stichting Fair Huur (SFH) in haar class action tegen de Staat een geweldige duw in de rug hebben gegeven. In deze zaak betoogt de SFH dat de wettelijk huurregulering in strijd is met het EVRM, indien dat leidt tot huurprijzen waarmee de verhuurder geen redelijk rendement kan behalen. Het laatste woord daarover is nog niet gezegd.

Weg met de Warmtewet?

In 2014 is met veel bombarie de Warmtewet ingevoerd, samen met het Warmtebesluit en de Warmteregeling. De Warmtewet vormde het sluitstuk van de liberalisering van de energiemarkt die vele jaren geleden werd ingezet en had tot doel de afnemers van warmte te beschermen tegen de leverancier van warmte, bijvoorbeeld bij stadsverwarming. Een vorm van consumentenbescherming dus. Eerder schreven we daar al eens over (zie hier). Verhuurders werden door de invoering van de Warmtewet ineens ook leverancier van warmte en werden verplicht met hun huurders een warmteleveringsovereenkomst te sluiten, als die hun warmte geleverd krijgen via hun verhuurder. Bijvoorbeeld bij centrale verwarmingsinstallaties, zoals blokverwarming. Dit allemaal naast een al lopende huurovereenkomst. En dit gold niet alleen voor verhuurders van woonruimte, maar ook voor verhuurders van veel bedrijfsruimte.

De invoering van de Warmtewet zorgde voor veel – extra – administratieve rompslomp. Verhuurders waren er niet blij mee. Daar kwam bij dat niet naleving van voorschriften uit de wet kon leiden tot forse boetes van de Autoriteit Consument en Markt (ACM). Als een verhuurder/warmteleverancier bijvoorbeeld een te hoge prijs berekent, kan er een boete tussen € 50.000,- en 75 promille van de omzet worden opgelegd. Dat kan aardig oplopen, zeker bij grotere verhuurders.

De Warmtewet heeft veel kritiek gekregen. Minister Kamp van Economische Zaken (verantwoordelijk voor de Warmtewet) kondigde daarom aan de geplande evaluatie van de wet fors te vervroegen en met verbeteringen te komen (zie ook dit eerder verschenen artikel). Kamp heeft woord gehouden. In februari 2016 verscheen een lijvig evaluatierapport. Daarin stond een groot aantal suggesties tot verbetering van de wet. Voorgesteld werd bijvoorbeeld dat verhuurders grotendeels worden vrijgesteld van de verplichtingen uit de Warmtewet.

Wetsvoorstel wijzigingen Warmtewet

Kamp ging meteen aan de slag en presenteerde al in juli 2016 een wetsontwerp tot (ingrijpende) wijziging van de Warmtewet. De consultatiefase liep tot medio augustus jl. Er zijn 48 reacties op het ontwerp gekomen, veel van energiemaatschappijen maar ook bijvoorbeeld van Aedes en de Woonbond. In het wetsvoorstel staat dat wanneer de warmtelevering deel uitmaakt van de huurovereenkomst, de Warmtewet niet (meer) van toepassing is. Dat betekent onder meer dat er geen aparte warmteleveringsovereenkomst hoeft te worden gesloten en dat er dus gewoon op de oude, gebruikelijke, manier mag worden omgegaan met de levering van warmtekosten, dus gewoon via de servicekosten. De regeling rondom de bemetering en afrekening van warmtekosten blijft wel gelden.

De verhuurder hoeft zich volgens het voorstel ook niet meer te houden aan de voorgeschreven (maximale) prijzen voor warmtelevering. Er kan dus weer gewoon op basis van het werkelijk verbruik en de werkelijke kosten worden afgerekend. Er hoeft ook geen aparte geschillencommissie te worden opgericht, de Huurcommissie wordt weer de bevoegde instantie. Een ander belangrijk punt is dat verhuurders niet meer verplicht zijn een compensatie te betalen aan huurders bij uitval van de warmtelevering.

Gevolgen warmtewet

Wat nu als het wetsvoorstel wet wordt? Als de wet wordt ingevoerd, er wordt gemikt op 1 januari 2017, betekent dit dat er voor die tijd nog warmteleveringsovereenkomsten moeten worden gesloten. Maar bij verhuringen na de datum van invoering hoeft er geen aparte overeenkomst voor warmtelevering meer te worden gesloten naast de huurovereenkomst. Het wordt er daardoor in grotere complexen, bijvoorbeeld met blokverwarming, niet overzichtelijker op voor de verhuurder. Het kan dan voorkomen dat een deel van de bewoners wel een warmteleveringsovereenkomst heeft, en andere bewoners (die op een later datum zijn gaan huren – na wijziging van de wet) niet. En wat nu als de verhuurder, in weerwil van de Warmtewet, de afgelopen tijd helemaal geen warmteleveringsovereenkomsten met zijn zittende huurders heeft gesloten? Dat komt op grote schaal voor. Dat leidt alleen maar tot onduidelijkheid en nóg meer administratie. Aedes heeft al gepleit voor een overgangsregeling. Dat is inderdaad een verstandig advies.

Het is nog onduidelijk hoe er moet worden omgegaan met al afgesloten warmteleveringsovereenkomsten. Gelden dan de vrijstellingen uit het wetsvoorstel niet? Alle tijd en energie die verhuurders hebben gestoken in het sluiten van warmteleveringsovereenkomsten, blijkt dan voor niets te zijn geweest. Het is goed dat er uitzonderingen komen, maar het zou wellicht zelfs beter zijn de hele Warmtewet af te schaffen. Maar dat zal gezichtsverlies betekenen voor de Minister, dus dat ligt niet voor de hand.

Leestip: Herziening Warmtewet 7 maart 2018

Wet Doorstroming Huurmarkt: De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn, kan dat nog?

In de markt worden vaak huurovereenkomsten voor woningen gesloten, waarbij verhuurder en huurder afspreken dat er voor een bepaalde periode niet tussentijds kan worden opgezegd. De huurovereenkomsten komen in verschillende varianten voor. Meestal gaat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurtermijn van bijvoorbeeld één of twee jaar. De verhuurder heeft hiermee de zekerheid dat de huurder in ieder geval een jaar of twee jaar blijft huren en huur betaalt. Met name voor woningen met hogere huurprijzen worden dit soort huurovereenkomsten veel gebruikt.

Wij krijgen regelmatig de vraag of dit soort contracten sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt op 1 juli 2016 nog wel mogelijk zijn. En wij signaleren dat de meningen hierover verschillen. Hoe zit het nu?

Wet Doorstroming Huurmarkt: tijdelijke contracten toegestaan

Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten, waarbij de huurder na afloop moet vertrekken en geen huurbescherming heeft. Verhuurder en huurder kunnen bij zelfstandige woonruimte een periode van maximaal twee jaar afspreken. Na afloop van de afgesproken tijd eindigt de huurovereenkomst automatisch (‘van rechtswege’). Een opzegging is niet nodig. De verhuurder moet de huurder wel schriftelijk over de einddatum informeren, uiterlijk drie maanden tot één maand voor die einddatum. Wordt de kennisgeving niet verstuurd, dan ontstaat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De verhuurder is gebonden aan de overeengekomen bepaalde tijd, maar de huurder mag deze tijdelijke huurovereenkomst altijd tussentijds opzeggen. Van deze tussentijdse opzegmogelijkheid kan bij dit type contract niet contractueel worden afgeweken.

Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een initiële minimale duur

Is het met de invoering van deze tijdelijke huurovereenkomst nu nog mogelijk om gewone huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode te sluiten? Deze contracten worden sinds jaar en dag gesloten. Er is veel behoefte aan in de markt, omdat het gedurende een bepaalde periode zekerheid geeft.

Er zijn adviseurs die vinden dat deze huurovereenkomsten sinds 1 juli 2016 niet meer gesloten kunnen worden, omdat deze vallen onder het regime van de tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar. Als dat juist zou zijn, betekent dit dat de huurder de huurovereenkomst op grond van de wet toch op elk moment tussentijds mag opzeggen. Dat kan nadelig uitpakken voor de verhuurder. De verhuurder moet opnieuw op zoek gaan naar een huurder met het risico van (korte) leegstand en hij maakt vaak kosten rond de huurderswisseling (bijvoorbeeld makelaarskosten).

Deze adviseurs raden af om huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode af te sluiten, als de verhuurder zeker wil weten dat de huurder niet tussentijds kan opzeggen. Zij adviseren om, als dat mogelijk en gewenst is, een initiële minimale huurtermijn van langer dan twee jaar af te spreken, omdat het contract dan niet gekwalificeerd kan worden als een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter. Dat laatste is natuurlijk juist.

De verhuurder heeft een keuze

Wij menen dat de verhuurder de keuze heeft tussen deze twee huurovereenkomsten en dus nog steeds gebruik kan maken van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode van bijvoorbeeld één of twee jaar. Deze huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verandert volgens ons niet in een tijdelijke huurovereenkomst. Wij hebben daar verschillende argumenten voor.

Eén van de argumenten is dat de sinds 1 juli 2016 bestaande mogelijkheid voor tijdelijke verhuur volgens de wetsgeschiedenis expliciet bedoeld is als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur. Aan de bestaande mogelijkheden verandert er niets. Het uitgangspunt is en blijft een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, de tijdelijke huurovereenkomst is aan het lijstje van uitzonderingen op dat uitgangspunt toegevoegd.

In de tweede plaats is er een belangrijk verschil tussen beide huurovereenkomsten. De initiële huurperiode in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is een minimale periode, de huurder kan niet eerder weg. Maar de bepaalde tijd in een tijdelijke huurovereenkomst is een maximale periode, de huurder kan in principe niet langer blijven. Het doel van de ‘bepaalde tijd’ is in beide gevallen dus tegenovergesteld. De initiële minimale huurperiode is niet de ‘bepaalde tijd’ zoals die wordt bedoeld in de regeling die gaat over de tijdelijke huurovereenkomsten.

Ook het onderliggende doel van deze huurwetgeving sluit aan bij deze analyse. Dat doel is de bescherming van de huurder. De tijdelijke huurovereenkomst beperkt deze huurbescherming in vergaande mate. De huurder heeft immers geen opzegbescherming, hij moet weg na de afgesproken huurperiode. Met dit doel in het achterhoofd zou het vreemd zijn als een rechter een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode kwalificeert als een tijdelijke huurovereenkomst, omdat de huurder dan qua huurbescherming slechter af is. Hij zou dan wel tussentijds kunnen opzeggen, maar hij moet aan het einde van de overeengekomen termijn (na de kennisgeving) vertrekken.
De verhuurder die het belangrijk vindt dat de huurder voor een bepaalde minimale periode gebonden is en de huurbescherming van de huurder daarbij voor lief neemt, kiest voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurtermijn. De verhuurder die zeker wil weten dat zijn huurder vertrekt na de afgesproken tijd en daarbij voor lief neemt de mogelijkheid dat de huurder eerder vertrekt, kiest voor een tijdelijke huurovereenkomst.

Goed regelen

Wij raden met klem aan om dit goed te regelen, onder meer door in de huurovereenkomst duidelijk te vermelden om welke huurovereenkomst het gaat: een tijdelijke huurovereenkomst of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarnaast is aan te raden om in de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geen ‘bepaalde tijd’ of een initiële huurperiode vast te leggen, maar alleen een datum te vermelden tot welke de huurder de huurovereenkomst niet mag opzeggen. Zo kan er minder snel verwarring ontstaan over de vraag of dit misschien als een ‘bepaalde tijd’ moet worden gezien. Wij hebben naar aanleiding van de wetswijzigingen per 1 juli 2016 nieuwe model huurovereenkomsten opgesteld, waarin dit is verwerkt.

Diplomatenclausule en diplomatenclausule: welke van de twee?

Er blijkt een hardnekkige spraakverwarring te bestaan over het begrip diplomatenclausule. In de huurrechtpraktijk wordt dit begrip op verschillende manieren uitgelegd en dat kan onduidelijkheid opleveren. Als een huurovereenkomst voor woonruimte een diplomatenclausule bevat, wat houdt dat dan in?

Een verhuurder die een woning voor onbepaalde tijd verhuurt, kan met de huurder afspreken dat er een aanvangsperiode van bijvoorbeeld een jaar geldt. Gedurende deze aanvangsperiode kan de huurovereenkomst dan niet worden opgezegd. Dat geeft de verhuurder de zekerheid dat de huurder in ieder geval een jaar blijft zitten.

Als een woning op deze wijze wordt verhuurd aan een expat, wil deze huurder vaak dat er een zogenaamde ‘diplomatenclausule’ in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Daarmee wordt bedoeld dat er een afspraak wordt vastgelegd dat de huurder de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen als hij voor zijn werk wordt overgeplaatst en genoodzaakt is te verhuizen naar een andere stad of een ander land. Zo’n diplomatenclausule is dan de uitzondering op het tussentijdse opzegverbod dat gedurende de aanvangsperiode geldt. Dit is de betekenis die in de praktijk vaak aan het begrip diplomatenclausule wordt gegeven.

Tussenhuursituatie diplomatenclausule

Maar de term wordt ook gebruikt voor de zogenaamde ‘tussenhuur’. Dat is een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW. Als een eigenaar van een woning voor een bepaalde periode elders moet zijn, bijvoorbeeld in het buitenland voor studie of werk, dan kan hij zijn woning tijdelijk verhuren. De huurovereenkomst moet dan worden aangegaan voor bepaalde tijd en in de huurovereenkomst moet een ontruimingsbeding worden opgenomen, waarin staat dat de huurder de woning moet verlaten als de verhuurder na de overeengekomen periode weer terugkeert. In zo’n tussenhuursituatie kan de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van de afgesproken termijn (en niet eerder) opzeggen. Hij heeft een wettelijke opzeggingsgrond. Dat betekent dat als de huurder weigert te vertrekken, de verhuurder de beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning bij de rechter kan afdwingen. Deze tussenhuur wordt, verwarrend genoeg, ook wel een huurovereenkomst met diplomatenclausule genoemd.

Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is de wet per 1 juli 2016 in verschillende opzichten ingrijpend gewijzigd. Onder meer de mogelijkheden voor tussenhuur zijn verruimd. Een verhuurder mag nu meerdere tussenhuren achter elkaar aangaan en verhuurder en huurder mogen onderling afspreken dat de oorspronkelijk overeengekomen bepaalde tijd wordt verlengd. De te gebruiken modelhuurovereenkomsten voor tussenhuursituaties moeten vanwege deze wijziging worden aangepast. Bovenaan zo’n modelhuurovereenkomst staat vaak ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule’.

Tussenhuurovereenkomst

Twee keer de term diplomatenclausule dus, maar twee geheel verschillende betekenissen. Als een diplomatenclausule ter sprake komt, vraag dan goed door wat daarmee wordt bedoeld. Wil iemand een zogenaamde tussenhuurovereenkomst sluiten, of wil hij enkel een tussentijdse opzegmogelijkheid opnemen?

Het woningwaarderingsstelsel is op 1 oktober 2016 weer aangepast: Wat verandert er?

Minister Blok zit bepaald niet stil. Op 1 oktober 2016 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) weer gewijzigd. Vorig jaar is het WWS al ingrijpend aangepast door de introductie daarin van de WOZ-waarde. Waar moet u rekening mee houden?

Berekening van het aantal punten voor de WOZ-waarde vanaf 1 juli 2016

Het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen wordt sinds 1 oktober 2015 mede bepaald door de WOZ-waarde. In de berekening voor de punten voor de WOZ-waarde komen een tweetal bedragen voor die jaarlijks per 1 juli worden geïndexeerd. Op 1 juli 2016 zijn die bedragen dus aangepast en wel als volgt. Het aantal punten voor de WOZ in het WWS moet worden berekend volgens de volgende berekening. Er wordt één punt wordt toegekend voor:

  • elke € 7.995,00 (tot 1 juli 2016 € 7.900,00) van de WOZ-waarde; en
  • elke € 122,00 (tot 1 juli 2016 € 120,00) van de WOZ-waarde per m2.

Om het aantal punten voor de WOZ-waarde te berekenen, moet dus de volgende berekening worden toegepast:

  1. WOZ-waarde : € 7.995,00 = aantal punten X
  2. WOZ-waarde : oppervlakte van de woning : € 122,00 = aantal punten Y
  3. Aantal punten X + aantal punten Y = totaal aantal punten voor de WOZ-waarde

Uitgangspunten bij het berekenen van de punten voor de WOZ-waarde

Er is een aantal uitgangspunten bij het berekenen van het puntenaantal voor de WOZ-waarde:

  • Er zal altijd worden gerekend met een WOZ-waarde van minimaal € 40.480,00 (tot 1 juli 2016 € 40.000,00). Dus als de WOZ-waarde van de woning onder dit bedrag ligt, wordt gerekend met een WOZ-waarde van € 40.480,00;
  • Bij nieuwbouw zal worden uitgegaan van de waarde die na oplevering kan worden vastgesteld op grond van het taxatieverslag van de gemeente;
  • Aan nieuwbouwwoningen die worden opgeleverd in 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en die voor de onderdelen 1 tot en met 8 (en 12 bij zorgwoningen) van het WWS minimaal 110 punten hebben, worden voor de WOZ-waarde minimaal 40 punten toegekend. En dat blijft zo voor deze woningen, dus ook na 2019. Deze regeling is tijdelijk. Voor nieuwbouwwoningen die na 2019 worden opgeleverd geldt de regeling niet.

Wijzigingen woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2016: vergroting middensegment

Minister Blok vindt dat het middensegment vergroot moet worden. Dat is het segment vlak boven de liberalisatiegrens. Blok gaat ervan uit dat als er meer woningen in dat segment verhuurd kunnen worden, de doorstroming wordt bevorderd. Blok gaat dat middensegment nu vergroten door bepaalde woningen meer punten te geven, zodat deze boven de liberalisatiegrens (146 punten en meer) uitkomen. En Blok introduceert bijzondere maatregelen in de regio’s Utrecht en Amsterdam. Daar wordt het tekort aan middensegmentwoningen het sterkst gevoeld. Daarom is het WWS op 1 oktober 2016 als volgt aangevuld.

Punten voor kleine nieuwbouwwoningen in de regio’s Utrecht en Amsterdam

Voor woningen in de regio’s Utrecht en Amsterdam kleiner dan 40 m2 die worden opgeleverd in 2017, 2018, 2019, 2020 en 2021 in de schaarste gebieden zal één punt worden toegekend voor:

  • elke € 7.995,00 van de WOZ-waarde; en
  • elke € 51,00 van de WOZ-waarde per m2.

In het ontwerpbesluit (bijlage III) treft u een lijst aan van de gemeenten die onder deze regio’s vallen.

Punten voor gerenoveerde woningen

Gerenoveerde woningen moeten na oplevering in aanmerking komen voor meer punten, aldus de minister. De oude WOZ-waarde doet dan immers geen recht meer aan het niveau van de woning. Vanaf 1 oktober 2016 wordt er onderscheid gemaakt tussen:
1. Renovatie waarbij de energieprestatie op niveau van een nieuwbouwwoning is gebracht conform het Bouwbesluit 2012 (hierna ‘hoogniveaurenovatie’);
2. Renovatie waarbij de energieprestatie niet het niveau van een nieuwbouwwoning bereikt of waarvan de oplevering plaatsvindt na 2020 voor gewone woningen en na 2021 voor kleine nieuwbouwwoningen in de regio’s Utrecht en Amsterdam (hierna ‘overige renovaties’).

Ad 1 Hoogniveaurenovatie

Voor hoogniveaurenovatie zal dezelfde regeling gaan gelden als momenteel voor nieuwbouwwoningen geldt. Dat betekent dat woningen die worden opgeleverd in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020 nadat ze tot hoog niveau zijn gerenoveerd minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde moeten krijgen mits de woningen voor de andere onderdelen minimaal 110 punten waard zijn. Bij hoogniveaurenovatie mag ook functiewijziging plaatsvinden, dus ombouw van kantoorruimte naar woonruimte valt ook onder deze regeling mits de renovatie resulteert in een energieprestatie op nieuwbouwniveau.
Renoveert u in de regio’s Utrecht of Amsterdam een kleine woning (tot 40 m2) op hoog niveau en gaat u opleveren in 2017, 2018, 2019, 2020 of 2021? Dan moet u de berekening voor kleine nieuwbouwwoningen toepassen (zie hiervoor).

Ad 2 Overige renovaties

Voor overige renovaties geldt vanaf 1 oktober a.s. het volgende. Als minimaal een bedrag van € 10.000,00 in de woning is geïnvesteerd kan in het jaar van oplevering en in de vijf daarop volgende jaren 0,2 punten per € 1.000,00 per kalenderjaar worden berekend. Na afloop van die vijf jaar vervallen deze punten weer. Indien u dus in 2016 een bedrag van € 15.000,00 investeert in een woning, mag u in de jaren 2016 tot en met 2021 (€ 15.000,00 : € 1.000,00 x 0,2 =) 3 punten optellen bij het huidige puntenaantal van de woning. Dit is een tijdelijke maatregel, zodat die extra punten vanaf 2022 weer vervallen.

In de bijlage bij dit artikel vindt u een schema aan de hand waarvan u gemakkelijk kunt bepalen of de nieuwe regels op u van toepassing zijn. Uiteraard blijven naast de punten voor de WOZ-waarde ook de punten voor de andere onderdelen, waaronder oppervlakte, energieprestatie, kwaliteit van de keuken en kwaliteit van de badkamer van belang. Hebt u vragen over het WWS? Onze advocaten helpen u graag verder. Neem gerust contact met ons op!

Prejudiciële vragen renovatie/dringende werkzaamheden beantwoord: krijgt uw huurder een verhuisvergoeding of niet?

In de praktijk van (ver)huurders is veel onduidelijkheid over de vraag of een huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding bij het uitvoeren van (renovatie)werkzaamheden. En welk bedrag dan? Want wat geldt als er wordt gerenoveerd in bewoonde staat, waarbij de huurder dus niet hoeft te verhuizen? Heeft de huurder dan ook recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding van bijna € 6.000,-[1]? Hierover verschillen de meningen. Dat maakt het voor verhuurders natuurlijk moeilijk om beleid te maken en om verzoeken van huurders te kunnen beantwoorden.

Volgens de wet is het zo dat een huurder die gedwongen wordt tijdelijk te verhuizen om een renovatie mogelijk te maken, recht heeft op de wettelijk vastgestelde verhuiskostenvergoeding. Het kwam echter vaak voor dat verhuurders en huurders afspraken maakten met elkaar, waarbij een tijdelijke woning ter beschikking werd gesteld, en er een lager bedrag werd afgesproken tussen partijen dan het wettelijk vastgestelde bedrag. Als er alleen dringende werkzaamheden uit worden gevoerd, kan een huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, maar mogelijk wel op huurverlaging of schadevergoeding. Dat is echter iets anders.

In een eerder artikel dat ik schreef over het onderscheid tussen  dringende werkzaamheden en renovatie, schreef ik al dat hierover door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden aan de Hoge Raad prejudiciële vragen zijn gesteld. Het Gerechtshof worstelde met een zaak waarin het de vraag was of er een verhuiskostenvergoeding verschuldigd was of niet. Het gebeurt in de praktijk vaak dat een verhuurder onderhoudswerkzaamheden uit moet voeren (dringende werkzaamheden), maar aan de huurder de mogelijkheid biedt om verbeteringen te krijgen. De huurder heeft dan de keus. En dan kunnen de dringende werkzaamheden die de huurder moet gedogen, ineens ‘omklappen’ naar een door de huurder gewenste renovatie. Het lijkt niet de bedoeling van de wet te zijn dat de huurder dan ook aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding.

Om voor eens en voor altijd duidelijkheid te krijgen, zijn er vier vragen gesteld aan de Hoge Raad, die op 22 april jl. zijn beantwoord. Ik zal de belangrijkste onderdelen van de uitspraak doorlopen.

Combinatie renovatie / dringende werkzaamheden

Wanneer er een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden wordt uitgevoerd, is de verhuurder de vergoeding verschuldigd als de verhuizing noodzakelijk is als gevolg van de werkzaamheden in het kader van de renovatie. Er zal dan dus een splitsing moeten worden gemaakt tussen dringende werkzaamheden (denk aan funderingsherstel) en de verbeteringen (de nieuwe badkamer of het isolatieglas in de nieuwe kunststof kozijnen). Als de verbeteringen er toe leiden dat er (tijdelijk) verhuisd moet worden, moet de verhuurder betalen. Als de dringende werkzaamheden nopen tot verhuizing, dan niet.

Verhuiskostenregeling dwingend

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat er niet afgeweken mag worden van de wettelijke bepalingen rondom de verhuiskostenvergoeding. Dat betekent dat als het gaat om een renovatie waarbij een verhuizing noodzakelijk is, de huurder aanspraak kan maken op het voorgeschreven bedrag. De verhuurder kan dat niet contractueel uitsluiten.

Wie het initiatief tot deze renovatie heeft genomen, doet volgens de Hoge Raad niet ter zake: een renovatie op verzoek van een huurder (zoals in de hiervoor beschreven situatie) is ook een renovatie. En dus moet de verhuurder ook dan de verhuiskostenvergoeding betalen. Het is niet toegestaan om contractueel andere afspraken te maken. Dat is een bittere pil voor veel verhuurders.

Tot slot heeft de Hoge Raad bepaald dat renovatie gepaard gaat met een genotsverbetering voor de huurder. De woning moet beter worden (er wordt bijvoorbeeld een nieuwe keuken geplaatst, terwijl de oude nog niet aan vervanging toe was). Een uitbreiding van (bestaande) service valt daar niet onder, zoals bijvoorbeeld het vervangen van een standleiding. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Beoogde geriefverbetering is dan niet aan de orde.

Hoe verder?

De antwoorden van de Hoge Raad zullen er in de toekomst waarschijnlijk toe gaan leiden dat verhuurders er niet happig op zijn om op verzoek van huurders extra werkzaamheden ter verbetering van de woning uit te voeren, waarbij het gaat om een ingrijpende renovatie die leidt tot een verhuizing. Ook dan moet er immers een verhuiskostenvergoeding worden betaald. Renovaties zullen soberder worden uitgevoerd, minder ingrijpend. Het kan er natuurlijk ook toe leiden dat verhuurders en hun aannemers op zoek gaan naar mogelijkheden om zodanig te renoveren, dat er niet verhuisd hoeft te worden. Want bij gedwongen verhuizing lopen verhuurders het risico dat zij extra moeten betalen. Dit kan verhuurders, zeker als het gaat om het uitvoeren van werkzaamheden aan complexen (flatgebouwen) veel geld gaan kosten. Als elke bewoner moet verhuizen en aanspraak kan maken op € 5.892,-, lopen de kosten van het project enorm op.

In de gevallen waarin de werkzaamheden niet zo ingrijpend zijn dat er moet worden verhuisd, kan men natuurlijk gewoon doorgaan met de praktijk die tot nu toe werd gehanteerd (werken in bewoonde staat), maar in gevallen waarin een verhuizing wel noodzakelijk is, kun je met het arrest van de Hoge Raad tegen deze huurders niet meer zeggen dat ze geen recht hebben op een verhuiskostenvergoeding.

De uitspraak van de Hoge Raad heeft niet alle (bestaande) vragen beantwoord, zoals wanneer de noodzaak tot verhuizing ontstaat? Is dat al het geval als de douche twee dagen niet kan worden gebruikt, of moet er meer aan de hand zijn? Als de corporatie bijvoorbeeld een douchegelegenheid in de buurt beschikbaar stelt, moet dan worden vastgesteld dat de noodzaak tot verhuizen aanwezig is? En dat de huurder dan dus recht heeft op de verhuiskostenvergoeding? Kortom, er blijft nog wel wat onduidelijkheid. De praktijk zal dit uit moeten gaan kristalliseren en het is aan (kanton)rechters in het land om met inachtneming van de uitgangspunten die de Hoge Raad meer duidelijkheid te geven. Elke zaak zal op zich moeten worden bekeken.

In procedures zal aan bod komen wanneer verhuizing noodzakelijk is. Verhuurders zullen in bewoonde staat aan de slag willen, terwijl het voor (de portemonnee van) huurders gunstiger is om tijdelijk te verhuizen en de vergoeding op te strijken. Wel is er eindelijk duidelijkheid over de aard van de verhuiskostenregeling: die is van dwingend recht, ongeacht wie het initiatief tot de verhuizing heeft genomen. En iedereen weet nu ook dat je daar dus niet contractueel van af mag wijken.

De uitspraak van de Hoge Raad heeft helaas niet de duidelijkheid verschaft waar de markt aan toe is. De discussie gaat zich verschuiven, maar is zeker nog niet ten einde. Een gemiste kans. Het is in elk geval verstandig voor de start van een project advies in te winnen. Dat kan problemen achteraf voorkomen.

[1] Per 1 maart 2016 bedraagt de verhuiskostenvergoeding € 5.892,-. Dit geldt alleen voor zelfstandige woonruimte.

Een dag uit het leven van… Anne Maren Langeloo

Mijn werkdagen beginnen tegenwoordig vroeg. Waar ik vroeger relatief lang kon uitslapen en op mijn gemak naar kantoor kon fietsen, gaat mijn “wekker” nu om 06:30 uur. Dan staat mijn zoontje van anderhalf namelijk blij in zijn bedje te springen. Nadat ik hem heb afgezet bij het kinderdagverblijf, zit ik rond 08:30 uur achter mijn computer op kantoor. Of in de auto op weg naar een zitting, zoals afgelopen woensdag.

Die ochtend had ik een getuigenverhoor bij de rechtbank in Zaandam. Dat ging om een overlastzaak. Huurders van een woningcorporatie hebben al een paar jaar lang last van een andere huurder die vanuit zijn woning in drugs dealt, bij wie allerlei (vage) personen komen aanlopen die drugs komen halen en rondom wiens woning een constante wietgeur hangt. De woningcorporatie wil van deze overlastgevende huurder af en heeft bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wegens slecht huurderschap. De kantonrechter heeft de woningcorporatie in de gelegenheid gesteld om bewijs te leveren van de overlast die wordt veroorzaakt en om die reden had de woningcorporatie twee bewoners gevraagd om als getuigen een verklaring af te leggen. Die woensdag moesten deze twee bewoners getuigen. Zij waren zenuwachtig, maar het is heel goed gegaan. Zij hebben hun verhaal goed kunnen vertellen en hebben de vragen van de rechter en van de advocaten duidelijk kunnen beantwoorden. De wederpartij is nu aan zet en mag op zijn beurt ook getuigen laten horen. Dat kan betekenen dat de uitkomst van deze zaak nog even op zich laat wachten.

Terug op kantoor ben ik achter de computer gekropen om in lopende zaken e-mails te beantwoorden en om telefoontjes te plegen met cliënten en advocaten van wederpartijen. Ik heb zaken lopen waarin ik onder meer moet adviseren over de Warmtewet, over de Wet op het overleg huurders verhuurders, over het beëindigen van huurovereenkomsten, over huurverhogingen en over geschillen binnen een VVE. En ik heb zittingen voor te bereiden, zoals een kort geding in verband met de sluiting van een gehuurde winkelruimte door de gemeente op grond van de Opiumwet en een comparitie van partijen over een vordering tot voortzetting van een huurovereenkomst na het overlijden van een huurder.

Direct na de lunch had ik een bespreking in een nieuwe zaak. Mijn cliënten verhuren een woning aan twee huurders, maar deze huurders betalen de huur voortdurend te laat of soms helemaal niet. Daarnaast houden de huurders tegen de afspraken in huisdieren, die ook nog eens niet worden uitgelaten en hun behoefte doen op het balkon. Buren klagen over geluids- en stankoverlast. En er is een vermoeden van onderhuur. Mijn cliënten willen van deze huurders af. Samen hebben we de situatie besproken en een plan van aanpak opgesteld. Ik ga eerst een ‘boze advocatenbrief’ sturen en zo nodig gaan we daarna procederen.

Na de bespreking heb ik de laatste hand gelegd aan het artikel dat ik heb geschreven voor het Tijdschrift voor Huurrecht (WR). Dat artikel gaat over de Wet doorstroming huurmarkt 2015 en de uitbreiding van de mogelijkheden om woningen tijdelijk te verhuren. De redactie van WR had het artikel goedgekeurd en stuurde mij nog een paar vragen en opmerkingen door. Deze vragen en opmerkingen heb ik in het stuk verwerkt en de definitieve versie is nu toegestuurd. Het artikel zal in het juni-nummer van WR worden geplaatst.

Toen zat mijn dag er al weer op. Ik heb nog een paar laatste dingetjes afgerond en ben daarna op de fiets gestapt en via het kinderdagverblijf naar huis gefietst. ’s Avonds heb ik nog even mijn laptop opengeslagen om mij voor te bereiden op de cursus Actualiteiten huurrecht woonruimte voor Vastgoed Business School. Deze cursus moest ik de volgende ochtend geven aan circa dertig makelaars. Dat was een prima vooruitzicht, want doceren vind ik leuk om te doen, zeker als er een actieve groep is met veel interactie.

Versoepeling beleid woningdelen gemeente Amsterdam

In januari 2014 heeft de gemeente Amsterdam beleid voor het zogenaamde woningdelen vastgesteld. De gemeente probeert daarmee meer grip te krijgen op de woningvoorraad en overlast en onveilige situaties tegen te gaan. Verder was het de gemeente Amsterdam een doorn in het oog dat woningen in de geliberaliseerde sector kamergewijs voor torenhoge bedragen werden verhuurd. Het beleid voor woningdelen moest dat aan banden leggen. In de praktijk blijken de regels echter niet goed te werken.

Waarom beleid voor woningdelen?

Laten we eerst teruggaan in de geschiedenis. Waarom wilde de gemeente ook alweer een beleid voor woningdelen?

In 2011 veranderden er twee belangrijke dingen in het woningwaarderingsstelsel voor woningen. In de eerste plaats werd het energielabel ingevoerd: woningen met een goede energieprestatie konden er flink wat punten bij krijgen. Het werd daarmee voor eigenaren lonend investeringen te doen in isolatie en dergelijke. Zeker als daarmee de huurprijs voor de woning uitkwam boven de liberalisatiegrens. De tweede verandering was de invoering van de zogenaamde Donnerpunten (ook wel schaarstepunten genoemd): alle woningen in Amsterdam kregen er op 1 oktober 2011 15 of 25 punten bij. Kortom: in 2011 ging de maximaal wettelijke huurprijs van alle woningen in Amsterdam omhoog en als je investeerde in de energieprestatie kon deze nóg hoger uitkomen. Dat was vooral interessant bij mutaties. Enkele woningeigenaren grepen toen hun kans. Zij slaagden er in kleine woningen van rond de 40 m2 boven de liberalisatiegrens te krijgen. Woningen waarvan voordien de maximale huurprijs vaak nog geen € 500 per maand bedroeg. En zij gingen die woningen voor huurprijzen tot wel € 1500 tot € 2000 aan een groep van veelal jonge mensen verhuren. Zij deelden de woning: ieder had een eigen kamer en gemeenschappelijk gebruik van de keuken/wc/douche. En zij kregen samen één huurcontract, zodat het geen kamersgewijze verhuur was.

De gemeente zag deze ‘verkamering’ van gewone woningen met lede ogen aan. Niet alleen omdat het risico op overlast door deze intensieve vorm van bewoning toenam en de brandveiligheid in het geding was, maar ook en vooral omdat de gemeente vreesde dat zij (door de prijsopdrijving) op den duur haar greep zou kwijtraken op een groot deel van de woningvoorraad. Omdat het geen kamersgewijze verhuur was (waarvoor een vergunning vereist is), leek de gemeente geen instrumenten te hebben om ertegen op te treden. Totdat de gemeente op het idee kwam deze vorm van wonen te kwalificeren als woningonttrekking. Daarvoor is een vergunning nodig, ook voor geliberaliseerde woningen, en dus kunnen regels worden vastgesteld waaraan moet zijn voldaan. Zo ontstond, in een politiek compromis, het beleid voor woningdelen.

Huidige beleid voor woningdelen

Van woningdelen is sprake als drie of meer volwassenen als een woongroep in een woning wonen, zonder dat zij een gezin vormen. Er zijn ook twee andere al veel langer bestaande vormen van woningdelen. Ten eerste de inwoning, ook wel hospitaverhuur genaamd. De bewoner van een woning verhuurt dan een deel van die woning (maximaal 50%) aan een ander. Ten tweede de kamerverhuur. Daarvoor is (ook) een vergunning tot woningonttrekking vereist. Om te spreken over een woongroep moet volgens het huidige beleid voor woningdelen aan een aantal vereisten zijn voldaan:

  • De woning moet in de geliberaliseerde sector zitten (aanvangshuurprijs boven € 710,68);
  • Alle bewoners moeten op het huurcontract staan;
  • Er is sprake van onderlinge gelijkwaardigheid van de huurders;
  • De woongroep moet bij de gemeente zijn aangemeld door de huurders;
  • Als een van de huurders vertrekt wijzen de overgebleven huurders gezamenlijk een nieuwe medehuurder aan (coöptatie);
  • Er moet een gezamenlijke bankrekening zijn;
  • Ieder bewoner moet gemiddeld 15m2 ter beschikking hebben voor eigen gebruik, en de kamer moet voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit;
  • Er dient een gezamenlijke ruimte (woonkamer/eetkeuken) te zijn
  • De woning moet aan de eisen voor geluidsreducerende maatregelen voldoen (de 62 dB-regel)
  • Bij 5 of meer bewoners moet een gebruiksmelding gedaan worden met het oog op de brandveiligheid.

 

Als aan deze eisen is voldaan mag een woning aan een woongroep worden verhuurd.

Evaluatie van het beleid

De gemeente Amsterdam heeft onderzocht hoe in de praktijk met woningdelen wordt omgegaan en wat de knelpunten zijn bij het huidige beleid. Gebleken is dat slechts een klein deel van de woningdeelgevallen bij de gemeente zijn gemeld. De gemeente beschikt bij lange na niet over de capaciteit om daar tegen op te treden. Bovendien is gebleken dat niet altijd eenduidig kan worden vastgesteld of sprake is van een woongroep, inwoning of kamersgewijze verhuur. Het is daarom lastig het beleid toe te passen en te handhaven. Het doel prijsopdrijving tegen te gaan is ook niet gehaald. Op dat punt staat de gemeente met lege handen. Het woningwaarderingsstelsel is gebaseerd op landelijke wetgeving. Het huidige kabinet heeft als doelstelling dat het gereguleerde deel van de woningmarkt meer moet toegroeien naar het geliberaliseerde deel van de woningmarkt. Het kabinet hoopt daarmee de doorstroming op gang te brengen, iets dat vooral ook in Amsterdam broodnodig is. Het woningwaarderingsstelsel is daarom de laatste jaren herhaaldelijk gewijzigd en biedt daardoor meer mogelijkheden dan vroeger om woningen geliberaliseerd te verhuren. De gemeente Amsterdam zal zich daarbij moeten neerleggen (maar doet dat niet graag).

Aanpassing van het beleid

Het college van B&W is voornemens een voorstel te doen tot aanpassing van het beleid voor woningdelen, in die zin dat voor de woongroep enkel nog de eisen van een gemeenschappelijke ruimte en geluidsreducerende maatregelen tegen overlast gelden. Als het volgens plan verloopt treedt het nieuwe beleid eind 2016 in werking. Zodra er nieuws is, komen we bij u terug!

Lees ook: update woningdelen, 28 februari 2018

Airbnb: de ongewenste effecten

Het oorspronkelijke idee achter de website van Airbnb was een sympathieke, namelijk om toeristen te laten ervaren hoe het is om in een ander land midden in de stad tussen de inwoners te verblijven. Om dat te bewerkstelligen kan de bewoner, die er dan zelf niet is of ruimte over heeft, zijn woning, die anders ongebruikt zou zijn, ter beschikking stellen, zo was de gedachte. Inmiddels is dat uitgangspunt al lang verlaten en is verhuur via Airbnb verworden tot een lucratieve business voor zowel de eigenaren van Airbnb zelf als voor de verhuurders van woningen. Veel grote steden in de wereld worstelen ermee. Ook de gemeente Amsterdam maakt zich zorgen over de enorme omvang die deze vorm van deeleconomie heeft aangenomen en de negatieve effecten ervan op de woningmarkt. In een poging tot beteugeling heeft de gemeente als eerste gemeente in de wereld in juni 2013 beleidsregels opgesteld.

Beleidsregels toeristische verhuur

Volgens deze beleidsregels is het toegestaan je eigen woning voor maximaal 60 dagen per jaar aan maximaal vier personen per overnachting te verhuren. Die regels worden echter op grote schaal met voeten getreden. Zo zijn er woningeigenaren die, vanwege de hoge opbrengsten van verhuur via Airbnb, zelf elders zijn gaan wonen en hun woning permanent (onder)verhuren via Airbnb en van de vele vergelijkbare websites. Verder zijn er natuurlijk de huisjesmelkers. Zij kopen panden op puur met het doel via Airbnb te verhuren: de illegale hotels. Om als hotel te fungeren is een vergunning vereist en dient er aan een aantal strenge vereisten met betrekking tot onder meer brandveiligheid te worden voldaan. De gemeente treedt er hard tegenop, maar het lijkt wel dweilen met de kraan open. Commerciële doe-het-zelf woningexploitatie via het internet leidt tot een explosieve toestroom van toeristen en heeft allerlei andere negatieve gevolgen.

Gevolgen Airbnb

Naast overlast en onveilige situaties leidt verhuur via Airbnb tot stijging van de huizenprijzen. En dat in een stad waar de huizenprijzen al substantieel hoger liggen dan het landelijk gemiddelde. ING heeft een rapport uitgebracht, waaruit blijkt dat dit vooral nadelig is voor starters op de woningmarkt, voor degenen die hun woning verkopen om in Amsterdam door te stromen naar een grotere woning, en voor degenen die overlast ondervinden van verhuur via Airbnb.

Toekomstige plannen

De discussie over Airbnb gaat door. Er wordt gekeken of de regels moeten worden aangescherpt om het prijsopdrijvend effect tegen te gaan, bijvoorbeeld door het aantal dagen dat verhuur via Airbnb is toegestaan te verlagen. In Berlijn is Airbnb al aan banden gelegd. Daar moet sinds kort een vergunning voor verhuur van de gehele woning aangevraagd. Daarop staat een boete van € 100.000,-. Zonder vergunning mag nog slechts één kamer in een woning worden verhuurd, mits de woningeigenaar er zelf ook woont.

De gemeente Amsterdam is met Airbnb in gesprek getreden over een gezamenlijke aanpak om permanente verhuur via Airbnb tegen te gaan. Het lijkt erop dat Airbnb is begonnen met het weren van woningen die te vaak worden verhuurd, althans een illegaal hotel lijken te zijn. Verder heeft de gemeente Amsterdam budget vrijgemaakt voor handhaving van verhuurders die de regels aan hun laars lappen. Op dit moment is het nog niet mogelijk via de website van Airbnb precies te zien waar de aangeboden woning zich bevindt: er wordt geen adres genoemd, alleen de buurt. De gemeente moet dus afgaan op meldingen van buurtbewoners. Wellicht dat hier in de toekomst verandering in komt. We houden u op de hoogte!

Lees ook: Airbnb huurwoning mag niet, 17 maart 2017

Energieprestatievergoeding voor energiezuinige woningen

Op 17 mei 2016 is het wetsvoorstel Energieprestatievergoeding  aangenomen in de Eerste Kamer.

Op dit moment kunnen verhuurders (naast de kale huurprijs) servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter bij de huurder in rekening brengen. De nieuwe wet biedt verhuurders de mogelijkheid om met huurders daarnaast een energieprestatievergoeding (EPV) overeen te komen in geval sprake is van een (bijna) energie-neutrale woning. De bedoeling van het wetsvoorstel is om verhuurders te stimuleren te investeren in energiebesparende en energieleverende voorzieningen (bijv. zonnepanelen, lokaal opgewekte zonne- en windenergie, isolatie etc.). De huurder gaat dus meer betalen aan de verhuurder, maar daar staat tegenover dat het de bedoeling is dat zijn energierekening (evenveel) naar beneden gaat.

In het met het wetsvoorstel samenhangende Besluit energieprestatievergoeding is een systematiek gegeven voor het berekenen van de hoogte van de EPV. De EPV is een vast bedrag dat jaarlijks wordt geïndexeerd.

Met een EPV-afspraak garandeert de verhuurder bepaalde energievoorzieningen jegens de huurder. Afwezigheid daarvan kan dan worden gezien als een gebrek, wat de huurder de mogelijkheid geeft nakoming, huurvermindering en/of schadevergoeding te vorderen.

Er is de nodige kritiek op de invoering van de EPV, voornamelijk omdat niet duidelijk is in welke gevallen en onder welke voorwaarden een dergelijke vergoeding mag worden overeengekomen. Een andere kanttekening is dat onder de bestaande regelgeving investeringen in energiebesparende maatregelen extra woningwaarderingspunten, en dus een hogere huurprijs, opleveren vanwege een lage energie-index en een hogere WOZ-waarde (beide onderdelen uit het woningwaarderingstelsel). De vraag die rijst is dus of de EPV wel nodig is. Verder lijkt de invoering van de EPV in strijd met de systematiek van het huurprijzenrecht, die erop neer komt dat het niet is toegestaan apart kosten in rekening te brengen bij de huurder die samenhangen met onroerende voorzieningen. Die kosten worden namelijk geacht in de kale huurprijs te zijn verdisconteerd. Een overeen te komen energieprestatievergoeding is daarmee in strijd.

De Tweede Kamer stemde op 17 mei 2016 in met een motie waarin de minister wordt opgeroepen een zogeheten ”woonlastenwaarborg” op te nemen in een Algemene Maatregel van Bestuur. De bedoeling daarvan is te voorkomen dat huurders door invoering van de EPV per saldo meer gaan betalen dan daarvoor. Als zij kunnen aantonen dat hun woonlasten door de EPV zijn gestegen, terwijl hun woongedrag ongewijzigd is gebleven, kunnen zij beroep doen op de woonlastenwaarborg. Een soortgelijke motie is ook in de Eerste Kamer ingediend. Of de minister de motie zal overnemen, moet nog blijken.

De verwachting is dat het wetsvoorstel per 1 augustus 2016 in werking zal treden. Hoe verhuurders de EPV in de praktijk zullen gaan toepassen moet nog blijken.

Signaleringen / Kort nieuws

Seminar Wet Doorstroming Huurmarkt in april 2016

In deze nieuwsbrief hebben we in twee artikelen aandacht besteed aan de plannen uit het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt. Er staan een boel veranderingen op stapel, zowel op het gebied van tijdelijke verhuur als op het gebied van huurprijsaanpassingen. De bedoeling is dat de nieuwe maatregelen op 1 juli 2016 in werking treden.

Een goed moment dus om u alvast bij te praten over de wijzigingen die naar alle waarschijnlijkheid straks doorgevoerd zullen worden. In april 2016 zullen wij een seminar organiseren over de nieuwe wet Doorstroming Huurmarkt. De uitnodigingen voor dit seminar zullen binnenkort aan u worden verstuurd. We hopen u dan te zien!

Leading Lawyer in het huurrecht


Lees hier de bijdrage van Huib Hielkema over het zogenaamde Herenhuis-arrest in het Magna Charta Magazine ‘Leading Lawyers in het Huurrecht’ van de Academie voor de Rechtspraktijk. De foto’s zijn geschoten in het Allard Pierson Museum in Amsterdam.

Wijzigingen in het WWS en de afwijkingsbevoegdheid van de huurcommissie

Lees hier de bijdrage van Elsje de Bie over ‘Wijzigingen in het WWS en de afwijkingsbevoegdheid van de huurcommissie’ in het Tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) dat in december 2015 is verschenen (HIP 2015, 8).

Nieuwe tijdelijke medewerkster Jacobien Quint

Sinds eind januari hebben wij een nieuwe collega: Jacobien Quint. Zij vervangt onze secretaresse Marloes Boumnir-Berends tijdens haar zwangerschapsverlof. Ze werkt op maandag, dinsdag, donderdag en vrijdag.

Een dag uit het leven van Elsje de Bie

Om een representatief beeld te geven van wat mij zoal bezig houdt en heeft gehouden zal ik, in tegenstelling tot wat de titel van dit artikel doet vermoeden, niet een dag beschrijven, maar de afgelopen periode.

Ook al is het al februari, graag sta ik toch even stil bij de aftrap van 2016 – dit is tenslotte de eerste nieuwsbrief van het jaar. We begonnen de maand januari met een Nieuwjaarsdiner. Dat werd gehouden thuis bij kantoorgenoot Jeroen Groenewoud. Er was een kok ingehuurd die het zich gemakkelijk maakte in de keuken van Jeroen en de heerlijkste dingen op tafel zette. Een geslaagde avond! Verder is kantoor begin januari te zien geweest in het RTL-programma Woontips. Ik mocht figureren op de achtergrond.

Het is prettig om te merken dat we niet stil zitten en dat mijn agenda meestal wekelijks gevuld is met diverse afspraken met cliënten, zowel ‘oude’ als ‘nieuwe’. Ook voer ik met regelmaat juridische procedures. Binnenkort heb ik bijvoorbeeld een zitting waarin illegale onderhuur van woonruimte aan de orde is. Recentelijk kreeg ik een voor de cliënt positief vonnis binnen, waarin de huurovereenkomst ten aanzien van de huur van een bedrijfsruimte (restaurant) werd beëindigd, en de ontruiming van het pand is toegewezen – de huurder weigerde mee te werken aan renovatie.

Sinds november 2015 volg ik de specialisatieopleiding van de Vereniging voor Huurrecht Advocaten (VHA). Na afronding van die opleiding worden alle facetten van het huurrecht van zowel woon- als bedrijfsruimte bekend verondersteld. Ik zit in een groep met een stuk of 25 andere advocaten uit het hele land die zich voornamelijk bezig houden met het huurrecht. Ik heb begrepen dat onze groep het stempel ‘leuk’ heeft, en daar ben ik het mee eens. Eens per drie weken is er aan de Nieuwegracht in Utrecht een dag cursus over een bepaald onderwerp, bijvoorbeeld renovatie en dringende werkzaamheden, of de diverse huuropzeggingsgronden. Telkens voorafgaand aan de cursusdag worden we geacht ‘huiswerk’ te maken in de vorm van het beantwoorden van vragen. Die vragen dienen maximaal rond de 6 A4-tjes in beslag te nemen. Menig cursist neemt die richtlijn niet al te serieus en pent rustig 10 kantjes vol – tot irritatie van sommige docenten. Tijdens de cursusdag krijgen we meestal de cijfers van de opdrachten terug. Dat is, net als op de middelbare school, een spannend moment. In juni 2016 is het examen. Afgelopen woensdag stond mijn collega Huib Hielkema als docent voor de groep met een gevreesd, ingewikkeld onderwerp: het huurprijzenrecht.

Verder heb ik recentelijk het becommentariëren van uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven weer opgepakt. Voorheen deed ik dat, samen met kantoorgenoot Marjolein Scheeper, voor het Journaal Huur Verhuur. Dat tijdschrift is van naam veranderd en heet nu Jurisprudentie Huur Verhuur.

Wat ons hier op kantoor de laatste tijd nogal bezig houdt zijn de voorgenomen ingrijpende wetswijzigingen neergelegd in het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt. Tijdens het kantooroverleg (dat tweewekelijks op maandag tijdens de lunch plaatsvindt), besloten we binnenkort een seminar te organiseren waarin het wetsvoorstel aan de orde komt. Ik verwacht tijdens het seminar ook te zullen spreken, net als een jaar geleden. Wat gaat de tijd toch vlug!

Vermogensrendementsheffing in strijd met Europees recht

Advocaat-generaal Niessen schreef op 4 februari 2016 een opmerkelijk advies in een belastingkwestie, die is voorgelegd aan de Hoge Raad. Het advies werd op 16 februari 2016 gepubliceerd en haalde alle landelijke bladen. En daar is alle reden toe. Wat is er aan de hand?

Belastingheffing die leidt tot interen op vermogen

Het gaat als gezegd, om een belastingzaak. De in Noorwegen wonende eigenaar van een woning in Nederland (waar hij verblijft als hij niet in Noorwegen zit) moet belasting betalen in box 3, de zogenaamde vermogensrendementsheffing. Bij deze belastingheffing wordt ervan uitgegaan dat het rendement 4% bedraagt, ook als het daadwerkelijk behaalde rendement hoger of lager is. Over die 4% wordt belasting geheven. De eigenaar is het daar niet mee eens, omdat zijn daadwerkelijk behaalde rendement lager is en hij door de belastingheffing inteert op zijn vermogen. De eigenaar stelt dat dit in strijd is met artikel 1 van het eerste protocol (EP) bij het Europees verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Hierin wordt het eigendomsrecht beschermd. De eigenaar van deze woning vindt dat, als hij moet interen op zijn vermogen door deze belastingheffing, er een disproportionele inbreuk op zijn eigendomsrecht wordt gepleegd.
Advocaat-Generaal Niessen is het met hem eens. Onze belastingwetgeving gaat uit van individuele draagkracht. Belastingheffing die daarentegen uitgaat van een fictief gemiddelde en niet gebaseerd is op de werkelijke individuele situatie is daarmee volgens hem in tegenspraak. Belastingheffing in box 3 leidt daardoor tot een willekeurige en onvoorspelbare belastingdruk en mogelijk zelfs tot een buitensporige belastingdruk, bijvoorbeeld in het geval de eigenaar moet interen op zijn vermogen. A-G Niessen vindt het niet eerlijk dat mensen die zeer verschillende resultaten behalen op hun vermogen, hetzelfde percentage belasting betalen en acht deze fiscale regelgeving daarom in strijd met artikel 1 EP.

Hoe nu verder?

Staatssecretaris Wiebes is het niet eens met het advies van Niessen. En de Hoge Raad zelf moet zich er ook nog over uitlaten. Niettemin weegt het advies zwaar en is het goed gemotiveerd.

Gevolgen van dit advies voor de class action tegen de Nederlandse Staat

Het advies reikt verder dan alleen deze belastingzaak. Ook in de zogenaamde class action tegen de Nederlandse Staat, waarin Huib Hielkema de Stichting Fair Huur voor Verhuurders (SFH) bijstaat, speelt artikel 1 EP een centrale rol. In deze class action stelt de SFH dat het Nederlandse stelsel van huur(prijs)bescherming in strijd is met artikel 1 EP, met name in het geval de verhuurder met de wettelijke gereguleerde maximale huurprijs onvoldoende rendement behaalt of zelfs verlies leidt bij de exploitatie van zijn huurwoning. Dat de wettelijke huurregulering kan leiden tot een verliesgevende exploitatie komt doordat de exploitatiekosten van de eigenaar op geen enkele manier relevant zijn voor de bepaling van de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Daarbij komt dat een eenmaal overeengekomen huurprijs maximaal kan worden verhoogd met het jaarlijkse door de minister vast te stellen percentage. Deze wettelijke regeling, die al vele tientallen jaren bestaat, leidt er in een fiks aantal gevallen toe dat eigenaren verlies lijden bij de exploitatie van hun huurwoningen. Dat gebeurt vooral als de huurovereenkomst al lang bestaat. In die gevallen is de huurprijs meestal sterk achtergebleven bij de huurprijsontwikkeling, zelfs die op de markt van sociale huurwoningen.
De wettelijke huur(prijs)regulering kan dus er dus toe leiden dat de eigenaar moet interen op zijn vermogen, zodat ook deze regelgeving willekeurig en disproportioneel kan uitpakken. In de class action vindt in april 2016 het pleidooi plaats in het hoger beroep bij het Gerechtshof in Den Haag. We houden u op de hoogte.

Afwijkende bedingen in huurovereenkomsten bij 290-bedrijfsruimte

Partijen zijn vrij om af te spreken wat zij willen. Deze contractsvrijheid is het uitgangspunt van de wet.  Maar er zijn partijen die door de wet extra beschermd worden. Voor die partijen heeft de wet bepaald dat sommige afspraken eerst door de rechter goedgekeurd moeten worden of dat sommige afspraken zelfs helemaal niet gemaakt mogen worden. Beschermde partijen zijn onder andere huurder van 290-bedrijfsruimte, zoals restaurants en winkels.

De wetgever heeft de huurders van deze ruimtes willen beschermen omdat er voor deze huurders vaak grote belangen op het spel staan. De huurders hebben vaak een minder sterke positie in de onderhandelingen dan de verhuurder en zijn daardoor misschien geneigd om eerder in te stemmen met voorwaarden van de verhuurder. Om te voorkomen dat de verhuurder misbruik maakt van de zwakkere positie van de huurder heeft de wetgever voorzorgsmaatregelen genomen.

Wettelijke bescherming van de huurder van 290-bedrijfsruimte

Eén van de voorzorgsmaatregelen die de wetgever heeft genomen is de invoering van huurbescherming. Zo kan een huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder alleen eindigen als de huurder instemt met de opzegging of als de rechter heeft bepaald dat de overeenkomst zal eindigen. Bovendien moet de verhuurder de gronden van de opzegging aan de huurder melden zodat de huurder kan bepalen of het zin heeft om een procedure te voeren. Bij opzegging door de huurder hoeft de verhuurder niet in te stemmen en hoeft de rechter er ook niet aan te pas te komen. En zo zijn  er in de artikelen 7:290 – 7:308 BW nog meer bepalingen opgenomen ter bescherming van de huurder.

Afwijking van artikel 7:290 – 7:308 BW

Op grond van de wet mag er niet ten nadele van de huurder van de artikelen 7:290 – 7:308 BW worden afgeweken. Partijen mogen onderling dus geen afspraken maken die afwijken van de wet en die voor de huurder nadelig zijn. De huurder wordt zo altijd beschermd.

Maar er is een uitzondering. Afspraken die ten nadele van de huurder afwijken van de wettelijke regels kunnen goedgekeurd worden door de rechter. Zowel de huurder als de verhuurder (of allebei) kunnen een verzoek indienen bij de rechter tot goedkeuring van een specifieke afspraak. De rechter gaat vervolgens aan de hand van criteria toetsen of de afspraak goedgekeurd kan worden. De rechter zal de afspraak alleen goedkeuren als:

  • de afspraak de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast; of
  • de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de bescherming van de wet in alle redelijkheid niet nodig heeft.

Voor het indienen van een verzoek tot goedkeuring van de afspraak stelt de wet geen termijn. Dit kan voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst worden gedaan, maar ook daarna.

Wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder

De  rechten van de huurder mogen door de afwijkende afspraak  niet ernstig worden aangetast . Hierbij speelt onder andere mee om welke rechten het gaat en of de huurder gecompenseerd wordt voor de inbreuk op zijn rechten. De rechter beoordeelt dit. Inmiddels zijn in de rechtspraak aanknopingspunten te vinden waaruit kan worden afgeleid welke inbreuken als wezenlijk worden gezien. Dit zijn bijvoorbeeld de volgende:
De afspraak dat de huurovereenkomst na 10 jaar van rechtswege eindigt. Deze afspraak ontneemt de huurder de mogelijkheid om de beëindiging van de huurovereenkomst te laten toetsen door de rechter. Nu de omstandigheden ten tijde van het einde van de huurovereenkomst vaak onbekend zijn, leidt deze afspraak tot grote onzekerheid voor de huurder.
De afspraak dat de verhuurder de huurovereenkomst onmiddellijk kan opzeggen. Ook deze afspraak leidt tot veel onzekerheid voor de huurder en maakt het voor de verhuurder (te) makkelijk om de huurovereenkomst te beëindigen.

Uit de rechtspraak blijkt dat de verzoeken vaak zien op afspraken over beëindiging van de huurovereenkomst. Aangezien de huurder bij de beëindiging van de overeenkomst het pand en daarmee zijn winkel of restaurant (en bron van inkomsten) verliest, zijn rechters terughoudend bij afspraken die afwijken van de huurbescherming van de huurder.

Artikel 7:291 lid 3 BW: De maatschappelijke positie van de huurder

Als een afspraak een wezenlijke aantasting is van de rechten van de huurder houdt dat nog niet per definitie in dat het verzoek zal worden afgewezen. Als de positie van de huurder zodanig is dat hij de bescherming van de wet niet behoeft, kan de rechter de afspraak alsnog goedkeuren.

Bij de maatschappelijke positie van de huurder gaat het om het verschil tussen de positie van de verhuurder en de huurder. Zijn zowel de huurder als de verhuurder grote bedrijven met verschillende vestigingen en zijn er  juristen die naar de afspraak hebben gekeken? Dan acht de rechter de professionele huurder doorgaans in staat om voor zichzelf op te komen en zal de afspraak eerder worden goedgekeurd. Als de huurder echter een kleine ondernemer is die voor zijn inkomen afhankelijk is van het gehuurde, dan neemt de rechter de huurder tegen de verhuurder (en tegen zichzelf) in bescherming en zal zeer kritisch naar de afspraak worden gekeken.

Gezichtspunten bij beoordeling van de maatschappelijke positie van de huurder

Bij de beoordeling van de maatschappelijke positie spelen, zoals blijkt uit de rechtspraak, een aantal gezichtspunten een rol:

  • omzet en omvang van de bedrijven van huurder en verhuurder;
  • incasseringsvermogen van de huurder om financiële tegenslagen (bijvoorbeeld nog niet afgeschreven investeringen) te kunnen dragen;
  • juridische bijstand van huurder en verhuurder.

 

Als een huurder een kleine ondernemer is, houdt dat niet in dat het verzoek tot goedkeuring van de afspraak altijd afgewezen zal worden. Een voorbeeld van een uitspraak waarin een verzoek van een professionele verhuurder en een kleine huurder werd goedgekeurd is de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 8 september 2009. In deze uitspraak hebben verhuurder BP en haar huurder (een exploitant van één tankstation) een verzoek ingediend voor goedkeuring van de afspraak dat de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter zou eindigen na drie jaar. De huurder heeft in de procedure verklaard dat hij bij afwijzing van het verzoek helemaal niets zou hebben, want dan werd de huurovereenkomst niet gesloten tussen BP en de huurder. De huurder gaf in de procedure aan dat hij zijn rechten goed had afgewogen. Het gerechtshof heeft daarom geoordeeld dat geen sprake was van uitholling van de rechten van de huurder en dat de huurder de bescherming van de wet niet nodig had.

Een ander voorbeeld is de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 1 september 2014. In deze zaak ging het ook om een verzoek van een grote professionele verhuurder en een kleine huurder tot goedkeuring van de afspraak dat de huurovereenkomst na vijf jaar zou eindigen zonder tussenkomst van de rechter. Het ging hier om de verhuur van een marktkraam in de nieuwe markthal in Rotterdam. De rechter heeft in deze zaak geoordeeld dat er sprake was van een bijzonder en nieuw concept. Hierdoor was het voor de huurder en de verhuurder onzeker wat de toekomst zou brengen. Bovendien was afgesproken dat de verhuurder de huurder een nieuwe overeenkomst zou aanbieden als het bedrijf van de huurder nog steeds aan bepaalde eisen zou voldoen. Dit leidde ertoe dat de rechter vond dat de huurder de wettelijke bescherming niet nodig had.

Er zijn echter ook genoeg uitspraken waarin de rechter een verzoek afwijst, omdat de positie van de huurder daarom vraagt. Ook als de huurder het verzoek zelf of samen met de verhuurder indient, zal de rechter toetsen aan de hiervoor genoemde criteria en zo nodig het verzoek afwijzen. Het is wel handig als de huurder en de verhuurder het verzoek samen indienen. Op die manier kan het beste betoogd worden dat beide partijen zich bewust zijn van de inbreuk op de rechten en kan de huurder op de zitting ook toelichten waarom hij afstand wenst te doen van zijn rechten. Uit de hiervoor genoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam blijkt dat de verklaring van de huurder het verschil kan maken tussen afwijzing en toewijzing van het verzoek.

Voornoemde criteria dienen in onderlinge samenhang te worden beoordeeld door de rechter. Als een afspraak de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, zal de rechter het beding niet zonder meer goedkeuren. De rechter zal eerst beoordelen of de maatschappelijke positie van de huurder niet toch meebrengt dat het verzoek in dat specifieke geval afgewezen moet worden. Als de rechter de afspraak goedkeurt, heeft deze goedkeuring in beginsel bindende kracht. De rechter zal niet telkens opnieuw toetsen of de afspraak nog steeds goedkeuring verdient.

Artikel 7:307 BW: Het recht op indeplaatsstelling van de huurder


Er is één bepaling in de wet waarvan nooit mag worden afgeweken, ook niet met goedkeuring door de rechter. En dat is artikel 7:307 BW. Op grond van dit artikel heeft de huurder het recht om voor de rechter te vorderen dat hij een derde als huurder in zijn plaats mag stellen, bijvoorbeeld als de huurder zijn zaak verkoopt. De rechter wijst zo’n vordering toe als  de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatsstelling en de potentiele nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Indeplaatsstelling kan  contractueel dus niet worden uitgesloten.

Afwijkende afspraken zonder goedkeuring van de rechter


Als in een huurovereenkomst wordt afgeweken van de wettelijke bescherming zonder goedkeuring van de rechter dan is deze afspraak vernietigbaar. De huurder kan in dat geval de afspraak buiten werking stellen door aan de verhuurder mee te delen dat hij de afspraak vernietigd.

Als partijen het niet eens worden over de vernietiging van de afspraak zal de huurder voor de rechter moeten vorderen dat wordt vastgesteld dat de afspraak is vernietigd. De verhuurder kan in diezelfde procedure vorderen dat de afspraak alsnog wordt goedgekeurd, zo heeft de Hoge Raad bepaald op 3 april 2015.

Om discussies en procedures tijdens een lopende huurovereenkomst te voorkomen, verdient het de aanbeveling om de goedkeuring voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst te vragen.

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat het afwijken van de wettelijke regels en het indienen van een verzoek tot goedkeuring maatwerk is. Het is afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval of goedkeuring verkregen zal worden. Deze specifieke omstandigheden zullen in het verzoekschrift goed uiteengezet en onderbouwd moeten worden. Laat u voorafgaand aan het indienen van een dergelijk verzoek daarom goed adviseren.

De gedragsaanwijzing

Het zal u vast niet ontgaan zijn dat er veel te doen is om de zogenaamde ‘gedragsaanwijzing’. Deze term, die sinds enkele jaren wordt gebruikt, wordt vaak genoemd in overlastkwesties. De overlastveroorzaker moet dan een gedragsaanwijzing opgelegd krijgen. Maar wat is dat nu precies? In november hebben we in een seminar al aandacht besteed aan dit onderwerp. Voor de mensen die daar niet bij waren, zal ik in dit artikel aan de hand van een voorbeeld een uitleg geven.

Een voorbeeld

Stelt u zich het volgende eens voor. U hebt een woning op de begane grond van een pand verhuurd. Ook de appartementen op de eerste, tweede en derde etage worden door u verhuurd. De huurder van de begane grond heeft huisdieren: een hond, enkele kippen en een haan en twee poezen. Deze huurder houdt erg van muziek en speelt vrijwel elke dag luid muziek af. Hij is graag buiten in de tuin die bij het gehuurde hoort en ook buiten wil hij van zijn muziek kunnen genieten. Als het mooi weer is eet hij buiten en zet hij gezellig de barbecue aan. Als het minder mooi weer is heeft hij ook een oplossing, dan steekt hij de vuurkorf aan. Het is vaak gezellig en er komt veel bezoek over de vloer, dat altijd mee kan eten of kan blijven slapen.

De (boven)buren vinden het minder gezellig. Zij hebben last van de rook van de vuurkorf. De kippen en de haan zijn al vroeg uit de veren en zorgen er voor dat de hele buurt vroeg wordt gewekt. De hond blaft de hele dag door en wordt in de tuin uitgelaten. En ook het bezoek van de buurman wordt volgens de bovenburen naarmate de avond vordert steeds luidruchtiger. De bovenburen wenden zich tot u als verhuurder en vragen of u er wat aan wilt doen. Zij hebben zelf al gesproken met hun buur, maar die zegt dat er niets aan de hand is. “Het is toch gezellig als ik wat mensen over de vloer heb?”. En zijn dieren wil hij absoluut niet kwijt. Die zijn ‘z’n alles’.

U besluit met de bewuste huurder een gesprek aan te gaan. Maar ook het gesprek met u lost niets op. De huurder weigert zijn gedrag aan te passen, want hij vindt dat hij niets verkeerd doet. Dus wat moet u als verhuurder nu doen? Drie huurders klagen over (het gedrag van) een andere huurder. En u wilt dat al uw huurders het naar de zin hebben. En eigenlijk wil niemand dat de benedenbuurman wordt ontruimd, want het is een aardige vent. Maar ze willen wel dat de overlast ophoudt.

Gedragsaanwijzing door de rechter

Voor gevallen als dit kan een gedragsaanwijzing uitkomst bieden. Een ontruiming is hier wellicht een te verstrekkend middel, terwijl er wel wat moet gebeuren. De huurder zal zijn gedrag aan moeten passen en doet dat niet na verzoeken van de verhuurder. Dus moet de rechter zich over de zaak buigen. Het werkt als volgt. In een gerechtelijke procedure kunt u eisen dat de rechtbank de huurder bepaalde geboden of verboden oplegt. Zo kunt u vorderen dat het de huurder wordt verboden om de vuurkorf aan te steken of dat het wordt verboden om de muziek na een bepaald tijdstip ’s avonds (hard) aan te zetten. Of een gebod om de tuin eens in de paar weken op te ruimen. En op deze geboden of verboden wordt dan een dwangsom gezet. Dus als de huurder zich niet houdt aan wat hem wordt opgelegd, moet hij een dwangsom betalen. Op deze manier moet het gedrag van de huurder worden aangepast, zodat de omwonenden geen overlast meer ondervinden.

En als de huurder uiteindelijk zijn gedrag toch niet aanpast, kan er alsnog een ontruimingsprocedure worden gestart. De huurder zal dan minder sterk staan, want hij heeft al eerder een kans gekregen. Maar die heeft hij verspeeld.

In feite is een gedragsaanwijzing niets meer dan een vordering tot nakoming van de huurovereenkomst. Dat bestond al, maar heeft nu een nieuwe naam gekregen: de gedragsaanwijzing. De huurder moet zich houden aan wat in het contract staat, waaronder een verbod op het veroorzaken van overlast. Vaak wordt primair ontruiming gevorderd, bij wijze van stok achter de deur, terwijl subsidiair de gedragsaanwijzing wordt gevorderd. De verhuurder moet dan concreet vorderen op welke gedragingen van de huurder een gebod of verbod moet worden gesteld. En vervolgens is het aan de huurder om zich te houden aan een veroordelend vonnis. Hij heeft dus zelf in de hand of hij dwangsommen verschuldigd is. En hij hoeft zijn woning (nog) niet uit. Als de huurder zijn gedrag aanpast, zijn alle partijen tevreden. Het biedt dus mogelijkheden voor (minder zware) overlastzaken.

In de praktijk

Gedragsaanwijzingen worden steeds vaker gevorderd en opgelegd. Wij hebben er ook al enkele malen in de praktijk mee te maken gehad en hebben procedures gevoerd waarin gedragsaanwijzingen zijn gevorderd.

Huib Hielkema heeft in de begeleidingscommissie gezeten van het Wetenschappelijk Onderzoeks- en Documentatie Centrum (onder auspiciën van Ministerie van Justitie) van het onderzoek ‘Evaluatie gedragsaanwijzing woonoverlast’. Hierover hebben we in eerdere nieuwsbrieven al geschreven. Het onderzoek is afgerond en onlangs gepubliceerd. U kunt het rapport hier nalezen. Er zijn door verschillende corporaties in totaal 53 casussen onderzocht waarbij er in 10 gevallen een gedragsaanwijzing is gevorderd. De gedragsaanwijzing wordt positief ervaren, zowel door de verschillende verhuurders als ook de huurders die overlast ondervinden. De aandacht die er is voor het onderwerp, maken dat het instrument steeds vaker wordt gebruikt. Dus ook in overlastzaken die nog niet zodanig ernstig zijn dat er een ontruiming moet volgen kan de verhuurder al actie ondernemen. En dat kan er voor zorgen dat de situatie niet escaleert. Het is verstandig er op tijd bij te zijn.

Als u meer wilt weten over het onderwerp en over hoe het werkt, neemt u dan gerust contact met ons op.

Geen wettelijke basis voor inkomensverklaring huurder belastingdienst

Op 3 februari 2016 deed de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State (AR) een opmerkelijke uitspraak.

De AR oordeelde dat er geen wettelijke basis is voor de verstrekking van inkomensgegevens van de huurder door de belastingdienst aan de verhuurder. Aangezien de belastingdienst sinds 2013 in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging dergelijke informatie aan verhuurders verstrekt, heeft de belastingdienst sindsdien in strijd met de wet bescherming persoonsgegevens gehandeld.

De uitspraak is opmerkelijk, omdat het ministerie van diverse zijden was gewaarschuwd voor haar omissie in de wetgeving en ook de rechtbank in deze zaak al een dergelijk oordeel had geveld. Desondanks heeft de minister niet al in 2013 het zekere voor het onzekere genomen door de wet aan te passen en daarin een deugdelijke wettelijke basis voor de gegevensverstrekking door de belastingdienst op te nemen. Moeilijk was dat niet, getuige het wetsontwerp dat de minister daartoe (pas) in december 2015 indiende.

Gevolgen voor huurders en verhuurders?

De uitspraak heeft naar verwachting geen gevolgen voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen die de afgelopen 3 jaren op basis van de gegevensverstrekking door de belastingdienst tot stand zijn gekomen. Weliswaar kan achteraf worden gezegd dat de verhuurder de gegevens over het inkomen van de huurder heeft verkregen op basis van onrechtmatig handelen van de belastingdienst, maar de gegevens waren op zichzelf niet onjuist, terwijl ook de op basis daarvan voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging niet onjuist was. Bovendien hebben de meeste huurders de extra huurverhoging gewoon betaald, zodat zij geacht moeten worden daarmee te hebben ingestemd. De Woonbond lijkt dit anders te zien. Dit zal daarom ongetwijfeld nog een staartje krijgen. We houden u op de hoogte.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging

 

Liberalisering kleine woningen in Amsterdam en Utrecht

Een van de belangrijkste doelstellingen die minister Blok bij het aantreden van het tweede kabinet Rutte formuleerde was het weer op gang helpen van de doorstroming op de woningmarkt en, in het kielzog daarvan, de bestrijding van het scheefwonen. Sindsdien heeft de minister allerlei, al dan niet tijdelijke, maatregelen genomen. Zijn ambitie is groot en hij zit bepaald niet stil.

Nog geen twee weken nadat de Tweede Kamer had ingestemd met zijn wetsvoorstel doorstroming huurmarkt, lanceert Blok weer een nieuw plannetje. Ditmaal, en dat is ook nieuw, een plan dat alleen geldt voor de twee woningmarkten in ons land waar de woning schaarste en dus het scheefwonen het grootst is: Utrecht en Amsterdam. Wat houdt zijn nieuwe plan in. Blok stelt drie maatregelen voor.

Meer punten voor kleine nieuwe woningen

De minister wil in de eerste plaats in het woningwaarderingsstelsel extra punten toekennen aan kleinere nieuwbouw huurwoningen (tot 40 m²), zodat deze huurwoningen boven de liberalisatiegrens van € 710,- per maand (meer dan 145 punten) uitkomen en deze woningen dus in de vrije sector komen. Het gaat, zo blijkt uit de brief van 19 februari 2016 van Blok, om een tijdelijke maatregel van vijf jaren. De minister hoopt hiermee een groter contingent woningen te verkrijgen dat net boven de liberalisatiegrens van € 710,- ligt, zodat de doorstroming verder op gang wordt gebracht. Om te voorkomen dat de huur te hoog wordt, kan de gemeente voorwaarden stellen bij de gronduitgifte. Deze maatregel geldt ook voor zogenaamde ‘ombouw’-woningen. Daarmee wordt de verbouwing van kantoorruimte en zorgvastgoed naar woonruimte bedoeld.

Meer punten na renovatie op hoog niveau

De tweede maatregel die Blok voorstelt is om de nieuwbouwregeling van het nieuwe woningwaarderingsstelsel ook te laten gelden voor woningen die op hoog niveau worden gerenoveerd. Deze regeling houdt in dat voor deze categorie woningen voor het woningwaarderingsaspect WOZ-waarde tenminste 40 punten worden toegekend. Deze maatregel moet gaan gelden voor het gehele land.

Meer punten na gewone renovatie

De derde maatregel houdt in woningen bij een gewone (niet hoog niveau) renovatie extra punten gaan krijgen, gedurende 5 jaren na de renovatie. Het gaat om 0,2 punt per geïnvesteerde € 1.000,-, mits er tenminste € 10.000,- is geïnvesteerd. Ook deze maatregel moet gaan gelden voor het gehele land.

Kritische reacties

De Volkskrant tekende op 22 februari 2016 de eerste reacties van de betrokken wethouders uit Utrecht en Amsterdam op. Zij zien niets in het plan voor meer punten voor kleine nieuwe woningen. Volgens hen zijn er voldoende kleine appartementen en worden er binnenkort ook veel meer van bij gebouwd. Volgens de wethouders leidt dit er alleen maar toe dat verhuurders hogere huren kunnen vragen. De wethouders zeggen juist behoefte te hebben aan grotere woningen voor lagere huurprijzen. Blijkens hun reacties zouden die vooral gebouwd moeten worden door woningcorporaties.

Een stuk verder gingen 21 wethouders van de 35 grootste gemeente eind 2015 met hun kritiek op Blok. Zij geloven er niets van dat, als de scheefwoners doorverhuizen naar duurdere woningen, er voldoende sociale huurwoningen vrijkomen voor de lage inkomensgroepen. Zij vinden dat er vooral sociale huurwoningen moeten worden bijgebouwd in plaats van dat huurders met hogere inkomens uit hun sociale huurwoningen worden weggejaagd.

Korte analyse van de woningmarkt

De situatie op de Nederlandse woningmarkt is volstrekt uniek. Nergens ter wereld zijn er zoveel sociale huurwoningen die ook nog in bezit zijn van niet commerciële beleggers. Er zijn in Nederland bijna 3 miljoen huurwoningen. Daarvan zijn er ongeveer 2,4 miljoen in eigendom bij woningcorporaties. Tot voor kort was het aandeel sociale huurwoningen (woningen tot en met 145 punten) circa 95%, maar dit percentage is aan het dalen door de maatregelen van Blok.

Volgens verscheidene onderzoeken worden ongeveer 420.000 woningen (15% van het totaal van de sociale huurwoningen) bewoond door scheefwoners. Dat zijn huishoudens die, omdat zij een hoger inkomen hebben, niet zijn aangewezen op de voorraad van sociale huurwoningen. Minister Blok wil deze mensen stimuleren te verhuizen naar een duurdere huurwoning of naar een koopwoning. Dat doet hij door de huren voor deze groep huurders iets meer te verhogen dan voor huurders met een laag inkomen.

Breng dit de doorstroming op gang?

De Woonbond is, net als de 21 wethouders van grotere steden, daarop tegen. De Woonbond stelt dat er veel te weinig duurdere huurwoningen zijn om door te kunnen doorstromen. Vooral in gebieden waar de druk op de woningmarkt het grootst is, zoals in Utrecht en Amsterdam, is dat juist. In die steden kunnen huurders, zodra het puntenstelsel niet van toepassing is, veel hogere huurprijzen vragen voor woningen die net boven de 145 punten uitkomen. Overigens, ook woningen die qua puntentotaal daaronder uitkomen, doen op de vrije markt (van bijvoorbeeld illegale onderverhuur) veel hogere huurprijzen.
Er is met andere woorden een “gat ” tussen de € 710,- en, pak ‘m beet, € 1000,- per maand. In dat gat worden in die steden nauwelijks huurwoningen aangeboden. Minister Blok wil daar dus iets aan doen. Hij hoopt, door kleine woningen boven de 145 punten te brengen, dat deze woningen voor huurprijzen vlak boven de € 710,- worden aangeboden. Dit gaat de doorstroming echt niet op gang brengen. Veelal wonen die scheefwoners namelijk in veel grotere woningen tegen veel lagere prijzen. Waarom zouden zij gaan verhuizen naar een kleinere woning voor een hogere prijs?

Hoe dan wel?

Het is op zichzelf verheugend dat de minister nu voor het eerst sinds de jaren 70 weer onderscheid maakt tussen de verschillende woningmarkten. Utrecht en Amsterdam zijn immers niet vergelijkbaar met noordoost Groningen, maar ook niet met Rotterdam en Den Haag. Het heeft daarom niet veel zin om landelijke regelingen te bedenken voor problemen als scheefwonen en een stokkende woningmarkt, die zich slechts voordoen in bepaalde steden. Blok doet er beter aan de woningmarkt op die krappe markten te analyseren, vast te stellen tot welk huurprijsniveau die krapte zich voordoet en op dat deel van de woningmarkt een fijnmazig stelsel van huurregulering toe te passen, dat meer dan het huidige woningwaarderingsstelsel gebaseerd is op het marktniveau. Op die manier kunnen de gereguleerde markt en vrije markt naar elkaar toe groeien en wordt het gat tussen die markten geslecht. Verder zullen scheefwoners een substantieel hogere huurverhoging moeten kunnen krijgen. Dan pas zullen zij pas echt gedwongen worden op basis van prijs en kwaliteit te kiezen: blijven zitten of doorstromen.

Wet doorstroming huurmarkt: nieuwe ingewikkelde huurprijsregelingen

Op 22 december 2015 stuurde minister Blok zijn langverwachte wetsontwerp doorstroming huurmarkt naar de Tweede Kamer. Na een korte maar levendige discussie, met nogal wat aangenomen amendementen, heeft de Tweede Kamer op 9 februari 2016 ingestemd met het wetsontwerp. Het wetsvoorstel bevat een allegaartje van onderwerpen. Het varieert van ruimere mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en eenvoudiger huuropzegging bij verhuur aan bepaalde doelgroepen, tot ingewikkelde nieuwe regelingen voor huurprijsaanpassing. In dit artikel wordt aandacht besteed aan het laatste onderwerp. De andere twee onderwerpen worden elders in deze nieuwsbrief behandeld.

Wet doorstroming huurmarkt

Het kabinet stelde zich al bij het regeerakkoord in 2012 tot doel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Daartoe waren al eerder maatregelen genomen, zoals de Donnerpunten, de inkomensafhankelijke huurverhoging en de recente aanpassing van het woningwaarderingsstelsel. Daarnaast stond de zogenaamde huursombenadering al langere tijd op het verlanglijstje van de minister. Aedes en de Woonbond liepen daarop in juni 2015 vooruit door hun zogenaamde huurakkoord te presenteren. Zij vroegen de minister dat akkoord over te nemen. Daar heeft de minister blijkens zijn wetsontwerp slechts gedeeltelijk gehoor aan gegeven. Onder meer omdat hij het niet juist vond dat het huurakkoord zich uitstrekte over de gehele sociale huurwoningmarkt, terwijl de overige verhuurders in dit segment door Aedes en de Woonbond niet waren uitgenodigd daarover mee te praten.

Wat houdt de door de Tweede Kamer aangenomen wet precies in?

Huurverhoging vanaf 2017 voor woningcorporaties (huursombenadering)

In de eerste plaats introduceert Blok de huursombenadering, maar alleen voor woningcorporaties. De huursombenadering houdt in dat woningcorporaties binnen zekere grenzen zelf mogen bepalen welke huurverhoging zij doorvoeren:

  • Mits de gemiddelde huursom van hun sociale woningbezit niet meer stijgt dan het inflatiepercentage van het jaar ervoor plus 1%.
  • Hierbij tellen de harmonisatieverhogingen mee. Dat zijn de huurverhogingen bij de komst van een nieuwe huurder. De huurverhogingen vanwege renovatie/verduurzaming tellen niet mee.
  • De huurverhoging op woningniveau is ook gemaximeerd: inflatiepercentage plus 2,5%.

 

De huursombenadering gaat in vanaf de huurverhoging per 1 juli 2017 en wordt berekend over het desbetreffende kalenderjaar.

Huurverhoging vanaf 2017 alle andere verhuurders

De huursombenadering geldt, zoals gezegd, alleen voor woningcorporaties en dus niet voor alle overige verhuurders. Voor hen geldt een eenvoudiger regeling:

Vanaf 1 juli 2017 is voor hen de maximale huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage (van het voorafgaande jaar) plus 2,5%.

Huurverhoging per 1 juli 2016

Het huurverhogingspercentage per 1 juli 2016 is ook bekend. De maximale huurverhoging voor alle niet geliberaliseerde woningen is voor alle inkomens tot € 34.678 gelijk aan het inflatiepercentage van 2015 (0,6%) plus 1,5%, oftewel 2,1%.

Daarnaast is het dit jaar voor het laatst mogelijk een inkomensafhankelijke huurverhoging aan te zeggen. De nieuwe bedragen en percentages per 1 juli 2016 luiden als volgt:

  • Huishoudens met een inkomen in 2014 van meer dan € 34.678: inflatiepercentage plus 2,0%, dus totaal 2,6%;
  • Huishoudens met een inkomen in 2014 van meer dan € 44.360: inflatiepercentage plus 4%, dus totaal 4,6%.

 

Jaarlijkse inkomenstoets

Minister Blok had het in zijn brief van 3 juli 2015 al aangekondigd: er komt een periodieke inkomenstoets. Deze komt in 2017 in de plaats van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De minister wil verhuurders de mogelijkheid bieden om op basis van een jaarlijkse inkomenstoets de huur te verhogen met het inflatiepercentage plus 4%, indien het inkomen van de huurder meer dan € 38.950 bedraagt (niveau 2015). Pensioengerechtigden en grote gezinnen (4 of meer personen) worden ontzien: voor hen geldt de gewone maximale huurverhoging, gelijk aan het inflatiepercentage plus 2,5%.

Haast

Het wetsvoorstel is inmiddels naar de Eerste Kamer gestuurd. Wij gaan ervan uit dat ook de Eerste Kamer ermee zal instemmen. We houden u op de hoogte.

Wet doorstroming huurmarkt: uitbreiding mogelijkheden tijdelijke verhuur

Op 22 december 2015 heeft minister Blok het langverwachte Wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt bij de Tweede Kamer ingediend. Het wetsvoorstel rust op twee pijlers. De gemiddelde huurstijgingen die een woningcorporatie mag doorvoeren worden gelimiteerd en de mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten worden uitgebreid. Op deze wijze probeert minister Blok een belangrijke impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en het bestrijden van scheefheid. Het voorstel is op 9 februari 2016 met grote meerderheid aangenomen door de Tweede Kamer en gaat nu ter behandeling naar de Eerste Kamer. Het streven is dat de wet op 1 juli 2016 in werking treedt.

Tijdelijke huurovereenkomsten

Huurcontracten voor onbepaalde tijd zijn in Nederland de standaard. Slechts in een beperkt aantal gevallen kan een woning tijdelijk worden verhuurd, bijvoorbeeld als het gaat om huur bij gebruik van woonruimte naar zijn aard van korte duur (bijvoorbeeld een vakantiewoning) of verhuur op grond van de Leegstandwet. Ook zijn er enkele opzeggingsgronden die dienen voor een situatie waarin sprake is van tijdelijk gebruik, waaronder de zogenaamde tussenhuur en het dringend eigen gebruik (gehandicapten- of ouderenwoning of studentenwoning). Maar het huidige stelsel voorziet niet in alle situaties waarin tijdelijke verhuur wenselijk is.

Zoals vermeld zal de nieuwe wet de mogelijkheden van tijdelijke verhuur in vergaande mate uitbreiden. Er zal daarnaast een herschikking plaatsvinden van verschillende wetsartikelen, zodat een inzichtelijk stelsel van de mogelijkheden ontstaat. Hieronder zal een opsomming worden gegeven van de wijzigingen ten aanzien van tijdelijke verhuur. De aanstaande wijzigingen in het huurprijzenrecht blijven in dit artikel buiten beschouwing.

De huurovereenkomst voor korte tijd voor zelfstandige woningen

Ten eerste maakt de nieuwe wet het mogelijk om korte huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor woonruimte te sluiten, net zoals dat nu bij bedrijfsruimte al het geval is. De wet regelt dat er tijdelijke huurovereenkomsten voor een relatief korte (overbruggings)periode van maximaal twee jaar kunnen worden gesloten. In de huurovereenkomst wordt opgenomen hoe lang de huur zal duren. Tijdens de huurperiode is de gewone huurprijsbescherming van kracht.

Een huurovereenkomst voor twee jaar of korter hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan is verstreken. Wel moet de verhuurder voor afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Die kennisgeving dient uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn aan de huurder te worden verstuurd, maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Wordt die kennisgeving niet of niet tijdig verstuurd, dan ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan volledige huurbescherming. Als de kennisgeving wel (tijdig) is verstuurd, dan eindigt de huurovereenkomst en heeft de huurder geen recht op voortzetting.

Om het de huurder makkelijker te maken om tijdig andere woonruimte te vinden, mag de huurder de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. De huurder hoeft het tijdelijke contract dus niet helemaal uit te dienen. Daarnaast geldt dat in de Huisvestingswet wordt geregeld dat de inschrijfduur ten behoeve van de woonruimteverdeling voor de huurder gedurende de tijdelijke huurovereenkomst behouden blijft. Ook dat maakt het voor de huurder makkelijker om na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst door te stromen naar een andere woning.

De verhuurder mag een zelfde huurder niet een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten aanbieden. Doet hij dat toch, dan geldt de tweede overeenkomst als aangegaan voor onbepaalde tijd. Hetzelfde geldt als de verhuurder toestaat dat de huurder na het verstrijken van de overeengekomen termijn in de woning blijft zitten.

Er geldt een belangrijke uitzondering. Voor toegelaten instellingen in de Woningwet is het verboden om voor hun zelfstandige DAEB-woningen contracten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar af te sluiten. Het kabinet meent dat gewaarborgd moet blijven dat zelfstandige woningen in het gereguleerde segment voor onbepaalde tijd verhuurd worden. Voor bepaalde groepen mogen dergelijke tijdelijke huurovereenkomsten wel gesloten worden, zoals bijvoorbeeld:

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of ander land werken of studeren;
  • huurders die in verband met renovatie of sloop hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
  • huurders in de noodopvang;
  • huurders met wie een tweede of laatste kans huurovereenkomst is aangegaan of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.

 

Voor de hierboven genoemde situaties mogen geen huurovereenkomsten worden gesloten welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is, maar moet dus gebruik worden gemaakt van een tijdelijke huurovereenkomst voor twee jaar of korter.

De tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woningen

Ook voor onzelfstandige woningen kunnen straks tijdelijke huurovereenkomsten gesloten worden. Op die manier kunnen onder meer personen met een (tijdelijke) verblijfsvergunning gehuisvest worden, waarbij de verhuurder na afloop van de bepaalde tijd kan bezien of hij de huur wil voortzetten. Voor onzelfstandige woningen kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 5 jaar overeen gekomen worden. De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de afgesproken termijn, mits de verhuurder uiterlijk één maand voor het einde een kennisgeving aan de huurder stuurt. Doet hij dat niet (tijdig), dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Ook bij verlenging van de huurovereenkomst ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder kan de huurovereenkomst tussentijds opzeggen en zijn inschrijfduur blijft bij dit vijfjaarscontract behouden.

Uitbreiding opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ voor specifieke doelgroepen


Als een woning specifiek bestemd is voor een bepaalde doelgroep, dan moet het mogelijk zijn om de huur op te zeggen wanneer de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. Deze opzegmogelijkheid bestaat er al voor woningen die bestemd zijn voor ouderen of gehandicapten en ook voor woningen die bestemd zijn voor studenten, de zogenaamde campuscontracten. De verhuurder kan gebruik maken van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Deze doelgroepen worden uitgebreid.

Jongeren (artikel 7:274c BW)
Straks zal gelden dat ook de huur ter zake een woning die is bestemd als jongerenwoning door de verhuurder kan worden opgezegd ten behoeve van een nieuwe jongere op het moment dat de jongere de woning 5 jaar heeft bewoond. Een jongere is een persoon van minimaal 18 en maximaal 27 jaar oud. Voor schrijnende gevallen kan de termijn van 5 jaar met 2 jaar worden verlengd. Om het de jongere makkelijker te maken om na 5 jaar door te stromen naar een andere woning, wordt in de Huisvestingswet geregeld dat de inschrijfduur ten behoeve van de woonruimteverdeling tijdens de periode van de tijdelijke huur doorloopt.

Promovendi (artikel 7:274e BW)
Aan de doelgroepen worden de promovendi toegevoegd, dat wil zeggen de personen die op grond van een promotieplaats aan een instelling voor hoger onderwijs verbonden zijn. Voor promovendi gelden verglijkbare regels als voor studenten: de woonruimte moet bestemd zijn voor promovendi, in de huurovereenkomst moet staan dat de woning na beëindiging van de huur opnieuw aan een promovendus zal worden verhuurd en de promovendus zal door middel van een door de onderwijsinstelling te verstrekken verklaring moeten aantonen dat hij promovendus is. Als hij dat niet meer kan aantonen, dan kan de verhuurder de huur opzeggen. Jongeren, studenten en promovendi zijn uitwisselbaar, hetgeen betekent dat een woning die aan een promovendus was verhuurd ook opnieuw aan een jongere of student mag worden verhuurd.

Grote gezinnen (artikel 7:274f BW)
In de derde plaats wordt geregeld dat de huur met betrekking tot grote (sociale) huurwoningen die specifiek zijn toegewezen aan grote gezinnen opgezegd kan worden als het betreffende gezin kleiner is geworden, bijvoorbeeld omdat de kinderen het huis uit zijn gegaan. Grote woningen zijn schaars en op die manier kan de woning toegewezen worden aan een ander groot gezin. Een groot gezin is een gezin met 8 of meer personen. De verhuurder kan pas gebruik maken van deze opzeggingsgrond als de omvang van het huishouden is teruggevallen naar minder dan 5 personen.

Andere passende woonruimte en vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten
Als een verhuurder gebruik maakt van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ om de woning te behouden voor de specifieke doelgroep, dan zal hij moeten aantonen dat de huurder met wie hij de huurovereenkomst opzegt andere passende woonruimte kan verkrijgen. Deze eis geldt nu ook al voor gehandicapten- en ouderenwoningen. Alleen voor studenten en promovendi geldt dit niet. Voor alle doelgroepen geldt verder dat de rechter bij toewijzing van de beëindigingsvordering bevoegd, maar niet verplicht, is om een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Als voor een huurder duidelijk voorzienbaar is dat hij niet langer tot de doelgroep zal behoren en dat opzegging zal volgen, zal de rechter een dergelijke vergoeding naar verwachting niet toekennen.

Uitbreiding opzeggingsgrond ‘tussenhuur’


In de huidige wet is geregeld dat een woning bij afwezigheid van de eigenaar of huurder tussentijds verhuurd kan worden totdat de eigenaar of eerdere huurder weer terugkeert naar de woning. Zo’n afspraak wordt ook wel tussenhuur of een diplomatenclausule genoemd. Er wordt dan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten met een uitdrukkelijk beding dat de woonruimte na afloop van de overeengekomen tijd moet worden ontruimd. Zo’n tussenhuur is nu slechts eenmaal mogelijk. Als de tussenhuurder vertrekt, dan kan de woning niet nog een keer aan een andere tussenhuurder verhuurd worden tot het moment van terugkeer van de eigenaar of eerdere huurder. De nieuwe wet maakt dat wel mogelijk. Meerdere achtereenvolgende tussenhuren zijn straks toegestaan. Bovendien kan een met een huurder aanvankelijk overeengekomen termijn voor de ontruiming tussentijds met wederzijds goedvinden worden verlengd. Dat doet aan de opzegbevoegdheid niets af.

Uitbreiding Leegstandwet

Op grond van de Leegstandwet kan een eigenaar zijn leegstaande woning tijdelijk verhuren in afwachting van verkoop, sloop of renovatie. Tijdelijke verhuur is alleen mogelijk als het gaat om drie in de wet omschreven categorieën woningen: woonruimte in een gebouw, woonruimte in te koop staande koopwoningen en woonruimte in huurwoningen bestemd voor afbraak of vernieuwbouw. De gemeente toetst of aan de voorwaarden voor vergunningverlening is voldaan en verleent vervolgens de vergunning voor deze vorm van tijdelijke verhuur. De eigenaar kan de huur opzeggen als de woning bijvoorbeeld verkocht wordt of als de renovatie gaat beginnen. En als de vergunning afloopt, eindigt de huurovereenkomst ook.

Aan de drie hiervoor genoemde categorieën woningen wordt een categorie toegevoegd: de te koop staande huurwoningen. Die uitbreiding is wenselijk, omdat er soms hoge kosten gemaakt moeten worden om een huurwoning ‘verkoopklaar’ te maken (bijvoorbeeld door het kadastraal splitsen van panden). Als de woning dan niet direct wordt verkocht, ligt het niet voor de hand deze weer regulier te gaan verhuren. Dergelijke woningen kunnen in het vervolg met een Leegstandwetvergunning tijdelijk verhuurd worden. Voor deze nieuwe categorie gelden de reguliere termijnen voor vergunningverlening en de gemeente bepaalt de hoogte van de huurprijs aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. De minimum verhuurduur en de opzegtermijn voor de verhuurder zijn wel korter. De huurovereenkomst duurt van rechtswege drie maanden en de opzegtermijn is twee maanden.

Conclusie wet tijdelijke verhuur

Na invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt bestaat het stelsel van tijdelijke verhuurmogelijkheden voor woonruimte uit de volgende vormen van tijdelijke verhuur:

  • de huurovereenkomst voor (bepaalde) korte tijd voor zelfstandige woonruimte met een maximumduur van twee jaar;
  • de tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte met een maximumduur van vijf jaar;
  • enkele specifieke vormen van dringend eigen gebruik: studenten, promovendi, jongeren, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen (de zogenaamde doelgroepcontracten);
  • de tussenhuur/diplomatenclausule;
  • verhuur op grond van de Leegstandwet.

Daaraan kunnen eventueel nog toegevoegd worden de huur die ziet op een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW) en hospitaverhuur (artikel 7:232 lid 3 BW).

Als de Eerste Kamer het wetsvoorstel aanneemt, zal de nieuwe wet naar verwachting op 1 juli 2016 in werking treden. De nieuwe wet zal niet ingrijpen in bestaande huurcontracten. Dus voor nog lopende huurcontracten blijft de bestaande regelgeving gelden.

Signaleringen

  1. Op 8 december was Jeroen Groenewoud te horen op BNR Nieuwsradio. Hij beantwoordde een vraag over aansprakelijkheid van VvE-bestuurders. U kunt het fragment hier beluisteren.

 

  1. Binnenkort is Jeroen Groenewoud te zien in het programma RTL Woontips, met een item over het huurrecht.

 

  1. Het seminar in november was een groot succes! Klik hier en hier voor de foto’s

Een dag uit het leven van Marjolein Scheeper

Een werkdag begint voor mij meestal niet op het moment dat ik op kantoor aankom. Vreemd genoeg komen de beste ideeën op andere momenten, zoals ’s ochtends onder de douche of op de fiets naar kantoor toe. Vrijdag 20 november 2015 was ook zo’n dag.

Spannende week

Vorige week was voor mij een spannende week. Naast het gewone werk stonden er die week namelijk twee bijzondere evenementen gepland: een seminar en een tentamen.

Op dinsdag 24 november 2015 heeft Hielkema & co een seminar georganiseerd voor cliënten. Tijdens dat seminar zijn drie verschillende actuele onderwerpen besproken en het was aan mij om één van die onderwerpen te presenteren: het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Het begin van de week heb ik veel tijd besteed aan het voorbereiden van de PowerPoint presentatie voor het seminar en heb ik overleg gehad met mijn kantoorgenoten over de inhoud en de wijze van presentatie. Ik was wat gespannen voor deze presentatie, maar het is heel goed gegaan. Het seminar was een succes. Er waren veel deelnemers die actief mee deden en veel vragen stelden en die na het seminar gezellig bleven borrelen.

Op donderdag 26 november 2015 had ik mijn eerste tentamen voor de Beroepsopleiding Advocatuur over Burgerlijk Procesrecht. Sinds september van dit jaar ben ik met de opleiding begonnen. Naast een behoorlijke hoeveelheid huiswerk die elke keer gemaakt moet worden en meerdere opleidingsdagen die we moeten volgen, moeten er dus ook nog tentamens gemaakt en gehaald worden. Ik had het tentamen de weken ervoor al goed voorbereid en de woensdag heb ik vrij genomen om te besteden aan het oefenen van oude tentamens. Het was een lang en lastig tentamen, maar ik heb er vertrouwen in dat ik het heb gehaald. Maar de echte uitslag krijg ik pas over tien weken.

‘Gewone werk’

Naast deze twee evenementen ging het ‘gewone werk’ natuurlijk door. In een aantal zaken moesten er op vrijdag brieven verstuurd worden. In één van die zaken sta ik de verhuurder bij die een conflict heeft met zijn voormalig huurders over de terugbetaling van een waarborgsom. Voor deze verhuurder heb ik een brief opgesteld waarin wordt toegelicht waarom deze huurders geen recht op terugbetaling hebben, met als doel dat de huurders eieren voor hun geld kiezen en geen procedure zullen gaan starten. In een andere zaak heb ik een sommatiebrief opgesteld voor een cliënt die opdracht had gegeven voor het bezorgen en monteren van een schutting, maar die na betaling uiteindelijk niet geleverd heeft gekregen. In overleg met de cliënt is de brief nog wat aangepast en vervolgens verstuurd.

Naast het schrijven van brieven zijn er lopende procedures waarin om de zoveel tijd werk verricht moet worden. Begin december staat er een aantal zittingen gepland die voorbereid moeten worden. Voor een procedure bij het gerechtshof in Amsterdam heb ik deze week gewerkt aan een pleidooi. Dat vind ik erg leuk om te doen. Door mijn werk als griffier bij de rechtbank Amsterdam weet ik hoe het is om aan de andere kan te staan en hoe belangrijk het is om het betoog zo boeiend en helder mogelijk voor de rechter neer te zetten. Die ervaring probeer ik in de pleitnota te stoppen. Naast het pleidooi heb ik gewerkt aan een verzoekschrift voor een voorlopig deskundigenbericht in een andere zaak. Dat stuk is nu afgerond en ingediend.

En voor de rest heb ik mijn kantoorgenoot nog geholpen met het opstellen van aantekeningen voor een kort geding zitting die hij deze week zal hebben en heb ik een advies geschreven in opdracht van een andere kantoorgenoot over de haalbaarheid van eventuele procedure in een onderhuurzaak.

Eind van de dag

Om half 6 is onze werkdag officieel afgelopen, maar vaker zit ik nog wel langer op kantoor om wat dingen af te ronden. Op de fiets naar huis kan ik met mijn koptelefoon op de werkdag van mij afzetten.

Evaluatie en wijziging van de Rotterdamwet

De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) biedt gemeenten de mogelijkheid in aangewezen gebieden, waar sprake is van een opeenstapeling van sociale, economische en fysieke problemen, geen huurwoningen toe te wijzen aan bepaalde woningzoekenden.

Huisvestingseisen

In principe kan elke gemeente gebiedsaanwijzing op basis van de Wbmgp vragen, als sprake is van een opeenstapeling van leefbaarheidsproblemen. De Wbmgp wordt sinds 2006 toegepast in verscheidene wijken in Rotterdam Zuid . Daarom wordt de Wbmgp ook wel de “Rotterdamwet” genoemd.

Op basis van de Wbmgp kunnen gemeenten bepalen dat woningzoekenden alleen in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning als zij over inkomen beschikken. Dit geldt alleen voor woningzoekenden die minder dan zes jaar in de regio wonen. Deze maatregel heeft dus geen effect voor bewoners die al lange tijd in de regio wonen. Het gevolg hiervan is dat  “werkloze nieuwkomers” worden geweerd.

Daarnaast biedt de Wbmgp de mogelijkheid om woningzoekenden met bepaalde sociaaleconomische kenmerken (o.a. opleiding, inkomen en samenstelling van het huishouden) met voorrang te huisvesten. Gemeenten die daarvan gebruik willen maken moeten daarin hebben voorzien in de huisvestingsverordening.

Na een aanvraag van de gemeente tot gebiedsaanwijzing, beoordeelt de minister of een dergelijke maatregel noodzakelijk en geschikt is. De gebiedsaanwijzing geldt voor de duur van ten hoogste vier jaar. Deze termijn kan op aanvraag van de gemeenteraad vier maal met telkens ten hoogste vier jaar worden verlengd

Evaluatie

De wet is in oktober 2015 in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken geëvalueerd door de Universiteit van Amsterdam. Centraal in dat onderzoek staat het analyseren van de woningmarktpositie en verhuisgedrag van huishoudens, die uitgesloten worden op basis van hun inkomensbron en woonduur. Dit zijn de zogenaamde “potentieel geweigerden”: bewoners die niet in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning.

De onderzoekers constateren in hun evaluatie dat in de aangewezen Rotterdamse wijken werkenden met een laag inkomen de plek innemen van niet-werkenden. De bevolkingssamenstelling verandert dus. De geweigerde groepen worden niet vervangen door werklozen met een lange woonduur maar door werkenden met een korte woonduur. Volgens de onderzoekers is het grotere aandeel van werkenden in die buurten echter geen bewijs dat de wet haar doel bereikt heeft, want de leefbaarheid en veiligheid verbeteren (nog) niet aantoonbaar.

Aanbevelingen

Er wordt een aantal aanbevelingen gedaan in het evaluatierapport. Allereerst wordt erop gewezen dat men ervoor moet waken om het middel (de uitsluiting van bepaalde groepen) niet te verwarren met het doel (de verbetering van de leefbaarheid en veiligheid). Daarnaast benadrukken de onderzoekers dat de Wbmgp een zekere mate van willekeur kent, omdat zich tussen de huishoudens die op een zeker moment geweerd worden zowel langdurig werklozen als huishoudens die aanzienlijke sociale stijging meemaken bevinden. Het is dus van belang continu te evalueren wie wordt uitgesloten en in hoeverre dat wenselijk is met het oog op de doelen van de wet. Voorts is van belang niet alleen de aangewezen gebieden te analyseren, maar ook de wijken met instroom van potentieel geweigerden: geweerde huishoudens verhuizen in toenemende mate naar andere buurten. Veel niet-werkenden zijn aan de randen van de stad gaan wonen in buurten die nu nog niet bekend staan als achterstandswijken maar die wel een relatief negatieve ontwikkeling doormaken. Zulke effecten geven de noodzaak om de gevolgen van de Wbmgp ook op stads- en regioniveau in overweging te nemen.

Wetsvoorstel

Op dit moment is het “slechts” mogelijk woningzoekenden in aangewezen gebieden te weren op basis van inkomen (en woonduur) en sociaaleconomische positie. Door gemeenten is verzocht om meer mogelijkheden voor maatwerk bij het woningtoewijzingsbeleid in kwetsbare wijken, in het bijzonder waar het gaat om het weren van probleemhuishoudens met antecedenten ten aanzien van overlastgevende of criminele activiteiten

Op 12 oktober 2015 heeft minister Blok een wetsvoorstel tot wijziging van de Wbmgp ingediend, om het mogelijk te maken woningzoekenden met crimineel of overlastgevend gedrag te kunnen weren uit bepaalde complexen, straten of gebieden, die kampen met ernstige leefbaarheidsproblemen. Dat geldt ook voor woningzoekenden die zijn gerekruteerd voor extremistische organisaties.

Gemeenten kunnen de woningzoekende “screenen” door inzage in politiegegevens te verzoeken en/of woningzoekenden te verzoeken een verklaring omtrent gedrag (VOG) over te leggen. Ook kan de gemeente een huisvestingsvergunning verstrekken met voorschriften in de vorm van een gedragsaanwijzing die in relatie staan tot de feiten die uit de politiegegevens naar voren zijn gekomen. .

In de praktijk zal de gemeente, om een verzoek tot aanwijzing in te dienen bij de minister, overleg plegen met onder meer woningcorporaties die goed zicht hebben op de situatie in bepaalde complexen / buurten. Dat kan ertoe leiden dat een hogere werkdruk ontstaat bij de woningcorporaties. Ook kan de screening van woningzoekenden tot gevolg hebben dat huurwoningen langer leeg staan, waardoor inkomstenderving voor de woningcorporaties kan ontstaan.

De vraag is of deze gebiedsaanwijzing uiteindelijk effectief zal zijn. Immers, personen of huishoudens die uit bepaalde worden geweerd vanwege crimineel gedrag, zullen elders hun toevlucht zoeken, waar de Wbmgp niet geldt. Wordt het probleem dan niet slechts verplaatst?

Aanpak van scheefwonen via bestaande regelgeving

Scheefwonen is een bekend fenomeen. Scheefwoners zijn huurders die ten opzichte van hun inkomen een lage huur betalen (goedkope scheefwoners) of huurders die juist een te hoge huur in relatie tot hun inkomen betalen (dure scheefwoners). Minister Blok heeft de afgelopen drie jaar geprobeerd deze problematiek tegen te gaan door de toepassing van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Huurders die een lage huur betalen worden op die manier geprikkeld om meer te betalen of om door te stromen naar een vrije sector huurwoning of een koopwoning. En door het nieuwe beleid van het passend toewijzen wil de minister bewerkstelligen dat woningcorporaties nog slechts mensen huisvesten met een kleine beurs. Zo wordt tegengegaan dat deze huurders met een kleine beurs een te hoge huur betalen. De minister hoopt met deze maatregelen dus zowel het goedkoop scheefwonen als het duur scheefwonen aan te pakken.

Het is alleen spijtig dat de minister daar niet in zal slagen. In deze bijdrage zullen wij dat toelichten. Maar we zullen ook een echte oplossing presenteren om scheefwonen tegen te gaan. Waar de minister tekortschiet kunt u als (sociale) verhuurder zelf aan de slag, zonder dat u op wetswijzigingen hoeft te wachten.

Plan minister tot invoering 5-jaarlijkse inkomenstoets

In een brief van 3 juli 2015 schrijft minister Blok aan de Tweede Kamer dat de doorstroming van huurders naar de vrije sector of de koopmarkt niet stil mag komen te vallen. [link naar brief] Hij zal daarom met een voorstel komen en denkt daarbij aan een 5-jaarlijkse inkomenstoets voor huurders van sociale huurwoningen. Als tijdens dit toetsmoment blijkt dat het inkomen van de huurder boven de toewijzingsgrens van € 38.950,- is gestegen, dan kan de huur jaarlijks met maximaal 4% boven inflatie worden verhoogd tot maximaal het niveau van de maximale huur die voor die woning geldt. In geval van een inkomensdaling zal dan een terugvalregeling worden gehanteerd analoog aan die van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Minister Blok is voornemens dit voorstel te betrekken bij het wetsvoorstel tijdelijke huur, dat volgens hem op 1 februari 2016 in werking zou kunnen treden. Dit lijkt inmiddels wat kort dag.

Hoewel het initiatief om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst te controleren of het inkomen van de huurders nog overeenstemt met de hoogte van de huur toe te juichen is, lijken de maatregelen die vervolgens getroffen kunnen worden volgens de plannen van de minister beperkt. De huur kan niet in één keer omhoog getrokken worden tot het maximaal redelijke huurniveau volgens het puntenstelsel en kan daar ook niet bovenuit komen. Ook niet als de huurder zich bijvoorbeeld heeft ontwikkeld van student tot goed verdienende young professional die eenvoudig een geliberaliseerde huurprijs kan betalen of een woning kan kopen. Deze huurder woont lekker goedkoop en vertrekt niet, zodat de woning niet beschikbaar komt voor iemand met een laag inkomen.

Dat probleem heeft enorme proporties aangenomen. De schattingen lopen uiteen tussen 400.000 en 800.000 woningen. Dit zijn allemaal sociale huurwoningen met door de wet gereguleerde lage huurprijzen, die worden bewoond door mensen met hogere inkomens. En precies dit probleem heeft geleid tot de bijna stilgevallen doorstroming op de woningmarkt.

Scheefheidsbestrijding via bestaande regelgeving

Al in 2008 heeft Huib Hielkema in het tijdschrift Journaal Huur & Verhuur in een tweetal artikelen aandacht besteed aan de problematiek van scheefwonen (JHV januari 2008, nr. 1 “Scheefheidsbestrijding via bestaande regelgeving, kan dat?” en JHV mei 2008, nr. 4 “Scheefheidsbestrijding: inkomensstijging, huur omhoog!”). In deze artikelen heeft hij uiteengezet hoe de scheefheid via de bestaande regelgeving bestreden kan worden. Dit kan door de huur te verhogen bij een inkomensstijging of door, en dat is een meer drastische maatregel, de huurovereenkomst met een scheefwoner te beëindigen. Hieronder zal uiteengezet worden hoe dit in z’n werk gaat.

Huurverhoging bij inkomensstijging

Verhuurders van sociale huurwoningen hebben te maken met strikte regelgeving, waaruit onder meer volgt dat de huur maar één keer per jaar mag worden verhoogd en niet met meer dan het jaarlijks door de minister vast te stellen percentage. Een beding dat hiervan afwijkt is nietig. Dit betekent dat het niet mogelijk is om de huurprijs ineens fors te verhogen of de huur ineens op te trekken naar het maximale niveau als het inkomen van de huurder stijgt.

Maar er is een alternatief dat met name door woningcorporaties toegepast kan worden. Woningcorporaties vragen namelijk meestal niet de maximale huurprijs aan hun huurders, maar nemen daar een bepaald percentage van (“streefhuren”). En op grond van de Herzieningswet moeten corporaties sinds 1 juli 2015 vrijwel al hun sociale huurwoningen toewijzen aan mensen die recht hebben op huurtoeslag en mogen zij aan hen niet meer huur vragen dan de maxima die de wet op de Huurtoeslag stelt. Die maxima (ook wel aftoppingsgrenzen genoemd) liggen vaak een stuk onder de maximaal wettelijke huurprijzen. Deze woningcorporaties moeten genoegen nemen met lagere huren, het zijn als het ware door de wetgever afgedwongen streefhuren.

Het zijn deze verhuurders die met hun huurders kunnen afspreken dat de huurprijs bepaald wordt op het wettelijk maximum, maar dat de huurder daarop een korting krijgt zolang zijn inkomen onder een bepaalde grens blijft. De huurders betalen dan dus minder. Stijgt het inkomen, dan vervalt de korting en betaalt de huurder de maximale huurprijs. Er kan ook worden gekozen voor een staffel, waarbij de korting in stapjes vervalt afhankelijk van de mate van inkomensstijging.

In de huurovereenkomst moet dan vastgelegd worden dat:

  • de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst gelijk is aan het maximale huurprijsniveau;
  • de huurprijs elk jaar automatisch wordt verhoogd met het percentage dat de minister jaarlijks vaststelt;
  • de huurder een korting op de huurprijs krijgt, omdat hij onder een bepaalde inkomensgrens zit;
  • de betalingsverplichting van de huurder na aftrek van de korting jaarlijks automatisch wordt verhoogd met het percentage dat de minister elk jaar vaststelt;
  • de huurkorting (gedeeltelijk) vervalt zodra de huurder boven een van te voren afgesproken en jaarlijks te indexeren inkomensgrens komt;
  • de huurder verplicht is jaarlijks zijn inkomensgegevens over te leggen, waaronder een recente loonstrook, de laatste belastingaangifte en de daarbij behorende aanslag;
  • de korting komt te vervallen als de huurder deze gegevens niet overlegt;
  • het inkomen van alle tot het huishouden van de huurder behorende personen meetelt;
  • de korting op de huurprijs op verzoek van de huurder weer herleeft als de huurder met stukken kan aantonen dat het inkomen weer onder de inkomensgrens ligt.

 

Een dergelijke constructie lijkt niet in strijd met de wet. De afspraken worden van te voren duidelijk vastgelegd en de huurder wordt niet benadeeld. Hij hoeft immers minder te betalen dan de afgesproken huurprijs, hij krijgt een korting zolang zijn inkomen gelijk blijft. Stijgt zijn inkomen, dan vervalt zijn voordeel en moet hij de afgesproken maximale huurprijs betalen. Bijkomend voordeel is dat de verhuurder de huurprijs niet jaarlijks hoeft aan te zeggen, maar dat de huurverhogingen automatisch worden doorgevoerd.

Op grond van de Herzieningswet wordt alleen bij aanvang van de huurovereenkomst een inkomenstoets gedaan waarop de huurprijs wordt afgestemd. Bij voornoemde constructie wordt het inkomen gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst getoetst. Dit leidt ertoe dat de verhuurder de huurder niet langer door middel van een lage huurprijs subsidieert. De huurder gaat immers meer betalen als hij meer gaat verdienen. Scheefwonen voor de toekomst wordt zo veel beter bestreden.

Huur-Op-Maat


Dertien woningcorporaties hebben sinds 1 oktober 2008 geëxperimenteerd met deze nieuwe vorm van inkomensafhankelijk huurbeleid (Huur-Op-Maat). Dit experiment vond plaats in samenspraak met het ministerie. Het was erg succesvol. De betaalbaarheid en keuzevrijheid voor de huurders nam toe, de volkshuisvestinggelden werden doelmatiger besteed en de relatie tussen prijs en kwaliteit van de woningen werd versterkt. De doelstellingen die door de deelnemende corporaties waren gesteld werden met deze effecten gehaald. Het draagvlak voor Huur-Op-Maat onder de deelnemende huurders was groot. En ook onder de woningcorporaties was er veel steun voor een jaarlijkse inkomenstoets voor huurders. Maar ondanks de goede kritieken heeft de minister na drie jaar besloten om het experiment te stoppen. Het heeft geen vervolg gekregen.

Beëindiging huur bij inkomensstijging

Naast het verhogen van de huur bij het stijgen van het inkomen kan de scheefheid ook bestreden worden door de huurovereenkomst met een scheefwoner te beëindigen. De mogelijkheid geldt met name weer voor woningcorporaties. Dat werkt als volgt.

In de eerste plaats zal de verhuurder zijn algemene huurvoorwaarden moeten aanpassen, in die zin dat daarin opgenomen wordt dat:

  • de verhuurder een woningcorporatie is die uitsluitend werkt in het belang van de volkshuisvesting zoals vastgelegd in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting;
  • de verhuurder vooral woningen in het goedkopere huursegment exploiteert;
  • de verhuurder ernaar streeft en wettelijk verplicht is deze woningen blijvend te verhuren aan mensen tot een bepaald maximum inkomen;
  • de verhuurder om die reden werkt met een periodiek aan te passen huurprijs/inkomenstabel, die bepaalt welke huurprijs passend is bij welk inkomen;
  • de verhuurder de passendheid niet alleen bij aanvang van de huurovereenkomst toetst, maar ook tijdens de huurovereenkomst, bijvoorbeeld één keer per drie jaar;
  • indien bij een dergelijke toetsing blijkt dat de woning niet meer passend is omdat het inkomen van de huurder uitstijgt boven de inkomensgrens in de tabel, de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst te doen beëindigen zodat de woning daarna kan worden verhuurd aan een huurder die wel aan de passendheidseis voldoet.

 

Ten tweede zal de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder, die niet langer aan de passendheidseis voldoet, opzeggen wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Het eigen gebruik bestaat uit de verhuur van de woning aan een huurder die binnen de doelgroep van de woningcorporatie valt en dus gelet op zijn inkomen voor de betreffende woning in aanmerking komt. De Hoge Raad heeft zich in 1983 al uitgesproken over de mogelijkheid om een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik op te zeggen om de doelstelling van de verhuurder te bereiken (HR 9 december 1983, NJ 1984, 307). En sinds 2003 is opzegging van de huur van andere ‘gelabelde’ woningen, die geschikt zijn gemaakt en bestemd zijn voor ouderen en gehandicapten, al in de wet geregeld (artikel 7:274 lid 3 BW). Voor studentenhuisvesting is dat sinds 2006 vastgelegd (artikel 7:274 lid 4 BW). In die gevallen is de beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik ook mogelijk, omdat de huurder na verloop van tijd niet meer tot de doelgroep behoort.

In geval van opzegging wegens dringend eigen gebruik zal de verhuurder moeten aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte aanwezig is. De verhuurder zal via websites als www.funda.nl of www.pararius.nl kunnen bekijken of daar passend aanbod voor de huurder bij zit. Dat kunnen huurwoningen, maar ook koopwoningen zijn.

Ten behoeve van een effectieve opzegging van de huurovereenkomst zal de verhuurder in de derde plaats een aantal extra regelingen in de huurovereenkomst moeten opnemen, waaronder:

  • de verplichting van de huurder om op verzoek van de verhuurder bewijsstukken over te leggen over de hoogte van zijn inkomen;
  • de verplichting van de huurder om actief op zoek te gaan naar andere woonruimte als blijkt dat zijn inkomen te hoog is en de verhuurder hem dit heeft medegedeeld, en om de verhuurder desgevraagd over zijn inspanningen schriftelijk op de hoogte te stellen;
  • de verplichting van de huurder om ook naar koopwoningen te zoeken, voor zover dat gezien zijn inkomen in de rede ligt;
  • de regeling dat de verhuurder in beginsel geen tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting aan de huurder verschuldigd is.

 

Deze laatste regeling biedt geen garantie dat de rechter ook echt geen tegemoetkoming toewijst. De rechter heeft die bevoegdheid (maar niet de plicht) op grond van artikel 7:275 BW. Maar omdat de huurder met een dergelijk contract van te voren weet waar hij aan toe is en hij ook meer geld te besteden heeft, is bij de rechter zeker te verdedigen dat deze huurder geen tegemoetkoming zou hoeven te krijgen.

Conclusie

De huidige wetgeving biedt met name woningcorporaties mogelijkheden om scheefwonen tegen te gaan. Een wetswijziging is daarvoor niet per se nodig. Het verhogen van de huurprijs bij het stijgen van het inkomen is onder bepaalde voorwaarden toegestaan en ook het beëindigen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik behoort tot de mogelijkheden. Wel is het dan van essentieel belang dat de huurovereenkomsten hierop worden ingericht. Hielkema & co heeft daar ervaring mee en zal u hierover graag adviseren.

Desalniettemin is het een goede zaak dat de problematiek van scheefwonen op de agenda van de minister staat en dat er naast voornoemde constructies mogelijk nog andere alternatieven in de wet worden opgenomen. We zullen de ontwikkelingen blijven volgen en u op de hoogte houden.

Passend toewijzen: wat is er veranderd sinds 1 januari 2016?

De nieuwe Woningwet die op 1 juli 2015 is ingevoerd werpt woningcorporaties terug op hun kerntaak: het huisvesten van mensen tot een zekere inkomensgrens. De wetgever heeft daarvoor een aantal maatregelen bedacht. Een van die maatregelen is het zogenaamd passend toewijzen. Deze maatregel dwingt woningcorporaties hun woningen niet alleen toe te wijzen aan huishoudens die huurtoeslag ontvangen, maar ook om hun woningen te verhuren voor huurprijzen die veelal een stuk lager zijn dan zij nu gewend zijn. De nieuwe wet zal voor een flink aantal woningcorporaties leiden tot verminderde huurinkomsten. Waarom bestaat deze regeling? En wat houdt passend toewijzen in?

Kerntaak

In december 2009 vaardigde toenmalig eurocommissaris mededinging Neelie Kroes haar zogenaamde WoCo-beschikking uit. Daarin stond dat Nederland moest regelen dat woningcorporaties uitsluitend werkzaam zijn in het algemeen belang, dat wil zeggen in dat gedeelte van de woningmarkt waar niet of nauwelijks concurrentie is: het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Europa wilde hiermee oneerlijke concurrentie voorkomen tussen woningcorporaties, die staatssteun ontvangen, een andere verhuurders, die geen staatssteun ontvangen. Woningcorporaties mogen van Europa daarom wat zij verdienen in de niet-sociale huursector niet gebruiken om de sociale huursector in stand te houden.

Scheiding DAEB/niet-DAEB

De nieuwe Woningwet dwingt woningcorporaties daarom in de eerste plaats om hun sociale huurwoningen (in het jargon DAEB geheten: Dienst van Algemeen Economisch Belang) te scheiden van al hun overige, commerciële, bezit (niet-DAEB). De grens ligt bij een kale huurprijs van € 710,68. Deze grens geldt sinds 1 januari 2015 en zal tot en met 2018 niet wijzigen. Woningcorporaties moeten tenminste 80% van al hun sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens tot een inkomen van € 34.911 per jaar (prijspeil 1 juli 2015). Hierop gelden twee uitzonderingen:

  1. Gedurende vijf jaar mag 10% van de sociale huurwoningen worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.911 en € 38.950 per jaar.
  2. 10% van de sociale huurwoningen mag worden verhuurd aan huurders met een psychische of lichamelijke beperking, zonder dat inkomensgrens gelden.


Passend toewijzen

Vanaf 1 januari 2016 geldt daarnaast de regel dat huishoudens met recht op Huurtoeslag alleen woningen krijgen toegewezen tot de zogenaamde aftoppingsgrenzen (huren van rond € 600 per maand). Corporaties zijn daartoe verplicht in ten minste 95% van de gevallen. Ze hebben een marge van 5 procent voor uitzonderingssituaties. Omdat het maximale inkomen voor de Huurtoeslag een stuk lager ligt dan de inkomensgrens van € 34.911, betekent dit dat woningcorporaties in feite het leeuwendeel van hun huurwoningen moeten toewijzen aan mensen met een veel lager inkomen. De minister wil met deze maatregel twee dingen bereiken:

  1. Ervoor zorgen, ter bescherming van huurders met lage inkomens, dat zij geen woningen toegewezen krijgen met te hoge huurprijzen. Hiermee wordt geprobeerd de zogenaamde ‘dure scheefheid’ in het wonen te bestrijden: geen mensen met lage inkomens meer in dure huurwoningen.
  2. Het beperken van de overheidsuitgaven aan huurtoeslag.

 

Corporaties die zich niet aan de regels houden kunnen door de nieuwe Autoriteit Woningcorporaties worden beboet.

Effecten van deze maatregelen

Doordat woningcorporaties voor hun woningen veelal lagere huurprijzen zullen krijgen dan voorheen, zal nieuwbouw soberder en kleiner worden. Daarnaast is er minder geld voor investeringen in energiezuinige maatregelen, waar wel afspraken over zijn gemaakt. Ook wordt het lastiger om (grotere en dus duurdere) woningen aan grotere gezinnen met lage inkomens toe te wijzen.

Hoe wapenen tegen de nieuwe situatie?

Corporaties zijn genoodzaakt hun woningbezit grondig te herinventariseren. Dat is toch al nodig vanwege de ingrijpende wijzigingen van het woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015. Toen deed de WOZ-waarde zijn intrede in dat stelsel, leidend tot andere maximale huurprijsgrenzen voor verreweg de meeste woningen. Vervolgens zullen woningcorporaties moeten nadenken welke woningen zij aan welke huishoudens zullen toewijzen. Daarbij komt de vraag op of zij hun woningen, voor zover zij die niet hoeven toe te wijzen aan huurtoeslagontvangers, voor een hogere huurprijs gaan verhuren of niet.

Hierbij speelt ook nog dat vanaf 1 juli 2016 de huursombenadering wordt ingevoerd. Die maakt het enerzijds mogelijk voor woningcorporaties om zelf te bepalen welke woning/huishouden welke huurverhoging krijgt, maar anderzijds moet ervoor worden gezorgd dat de stijging van de totale huursom die de corporatie ontvangt niet meer bedraagt dan de inflatie +1%. En dat inclusief de harmonisatieverhogingen.

Bestrijding goedkope scheefheid

Er bestaat niet alleen dure scheefheid in het wonen, maar ook goedkope scheefheid in het wonen. Dat is het fenomeen dat huishoudens met hogere inkomens wonen in goedkope sociale huurwoningen. Volgens de minister gaat het hierbij om circa 400.000 woningen. Meestal zijn deze huishoudens ooit in hun huurwoning komen wonen, toen zij nog een laag inkomen hadden. Minister Blok heeft van de bestrijding van deze scheefheid een belangrijke doelstelling van zijn beleid gemaakt. Het is daarom niet goed te begrijpen dat woningcorporaties wel bij de verwelkoming van de nieuwe huurder het inkomen moeten toetsen, maar daarna nooit meer. Zo komt er niets terecht van de scheefheidsbestrijding. Anne Maren Langeloo gaat in haar bijdrage  in deze nieuwsbrief nader in op deze problematiek. Zij formuleert ook oplossingen.

Dringende werkzaamheden of renovatie?

In de praktijk komen veel geschillen voor tussen huurders en verhuurders over uit te voeren werkzaamheden. De verhuurder wil aan de slag en de huurder wil niet meewerken. Of de verhuurder wil verbeteringen aanbrengen maar de huurder wil daar niet voor betalen. Het is van belang om voorafgaand aan de start van de werkzaamheden te weten hoe de werkzaamheden (juridisch) moeten worden gekwalificeerd. Want pas als je dat weet, weet je hoe je met de huurder moet gaan communiceren.

Dringende werkzaamheden

Als een verhuurder over wil gaan tot uitvoering van werkzaamheden, kan het zo zijn dat de huurder dat moet gedogen. Een huurder is namelijk op grond van de huurwetgeving verplicht de verhuurder zogenaamde ‘dringende werkzaamheden’ uit te laten voeren. Het gaat dan om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Denk aan reparaties (bijvoorbeeld van een lekkage), maar ook preventief onderhoud kan dringend zijn: juist om te voorkomen dat er gebreken ontstaan, moet de verhuurder onderhoud plegen. En de huurder heeft dat te gedogen. Ook funderingsherstel kan worden genoemd als dringende werkzaamheid. Als dat niet (of te laat) wordt uitgevoerd, dan loopt het pand schade op. De verhuurder moet dus aan de slag. Als er erg veel ongemak wordt ervaren tijdens uitvoering van deze werkzaamheden, kan de huurder eventueel aanspraak maken op bijvoorbeeld huurvermindering.

Renovatie

Veel verhuurders, met name de grotere partijen zoals corporaties, willen vaak een heel complex tegelijk aanpakken. Als er onderhoud uitgevoerd moet worden, ligt het voor de hand om dan in gesprek te gaan met alle huurders. Mogelijk hebben de huurders – naast het te gedogen onderhoud – wel wensen voor verbeteringen. Dat is voor de verhuurder vaak ook prettig: die is dan al in de woning aanwezig en kan dan direct in één keer door om bijvoorbeeld een nieuwe keuken te plaatsen op verzoek van de huurder. Maar dat kan in juridische zin riskant zijn. Want de wet bepaalt dat wanneer er verbeteringen worden aangebracht, het dan gaat om een renovatie. En dat kan vergaande consequenties hebben.

In geval van renovatie, waaronder sloop met vervangende nieuwbouw en verbetering door vernieuwing of toevoeging wordt verstaan, kan een huurder namelijk aanspraak maken op de wettelijk voorgeschreven verhuiskostenvergoeding van € 5.857,- (per 1 maart 2015, jaarlijks geïndexeerd). Een huurder kan aanspraak maken op dit bedrag, als de noodzaak er is om (al dan niet tijdelijk) te verhuizen tijdens de renovatiewerkzaamheden. Om deze problemen (en deze extra kostenpost) te voorkomen, omzeilen veel verhuurders in hun communicatie de term ‘renovatie’. Dat zal in een procedure niet helpen, want de rechter zal zelf gaan toetsen of er wordt gerenoveerd. De naam die aan de werkzaamheden wordt gegeven maakt dan niet uit. En als er als gevolg van de werkzaamheden moet worden verhuisd, is de verhuurder de vergoeding verschuldigd.

Redelijk voorstel

Er zijn wel mogelijkheden gevonden om niet de verhuiskostenvergoeding te hoeven betalen. Er kan worden gerenoveerd met instandhouding van de huurovereenkomst. Als er met de huurders afspraken gemaakt kunnen worden over de uit te voeren werkzaamheden en zij instemmen met een voorstel van de verhuurder, dan gelden die afspraken. De verhuurder moet een voorstel doen, dat redelijk moet zijn. In het voorstel moet onder meer worden opgenomen wat er precies gaat gebeuren, met welke planning en hoe de woning na afloop opgeleverd zal worden en of er een huurverhoging wordt doorgevoerd. In het voorstel kan ook een (verhuiskosten)vergoeding worden opgenomen en bij acceptatie daarvan door de huurder(s), hebben partijen overeenstemming. Dan hoeft de wettelijke verhuiskostenvergoeding niet betaald te worden, maar de vergoeding die is afgesproken. Die ligt over het algemeen veel lager. Stel dat de werkzaamheden in de woning drie weken duren. Het ligt dan voor de hand aan te knopen bij de duur van deze werkzaamheden en afhankelijk daarvan een tegemoetkoming te geven. Die wordt dan veelal gebaseerd op de te betalen huurprijs. In het voorstel kan ook iets worden opgenomen over een logeerwoning of een verblijfswoning, waar huurders ten tijde van de werkzaamheden kunnen verblijven. De rechter heeft het eindoordeel over de redelijkheid van het voorstel, maar in overleg met huurders(verenigingen) is veel mogelijk. Het kan overigens voorkomen dat een voorstel meermaals wordt aangepast, voordat het definitief is. Afhankelijk van het overleg met de bewoners.

Bij complexgewijze renovatie (een bouwkundige eenheid van 10 gebouwen of meer) geldt bovendien dat wanneer 70% van de huurders in heeft gestemd, het voorstel voor de niet-instemmende huurders redelijk wordt geacht. Die huurders moeten nadat zij te horen hebben gekregen dat er al een meerderheid van 70% is behaald, zelf naar de rechter.

Opzegging

Renovatie kan tot slot leiden tot opzegging van de huurovereenkomst. Dan gaat het om een renovatie waarbij de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. De opzeggingsgrond is dan ‘dringend eigen gebruik’. Dit is mogelijk iets voor een volgend artikel om over uit te wijden.

Combinatie: dringende werkzaamheden en renovatie

Wat er in de praktijk vaak gebeurt, is dat er wordt begonnen met het plan om dringende werkzaamheden uit te voeren. En vervolgens wordt er besloten om meer dan dat te doen. Bijvoorbeeld door de huurder opties te geven. Denk aan een nieuwe badkamer (met keuzes voor de huurder: wel of geen bad, hangend toilet of niet?) of keuken. Dan zou het niet fair zijn als de verhuurder een verhuiskostenvergoeding moet betalen. Want als het aan de verhuurder had gelegen, had hij er ook voor kunnen kiezen alleen de dringende werkzaamheden te doen. En omdat er meer wordt gedaan – waar de huurder profijt van heeft want die krijgt een mooiere woning – kan de verhuurder € 6.000,- betalen (als er een tijdelijke verhuizing noodzakelijk is). Dat lijkt niet terecht. Over dit onderwerp is veel discussie. Maar daar komt hopelijk binnenkort een eind aan. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in juni 2015 (zie hier) namelijk zogenaamde prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over dit onderwerp. Het Hof heeft gevraagd of de Hoge Raad zich uit kan laten over de vraag of de huurder recht heeft op de verhuiskostenvergoeding als er:

  1. Op verzoek van de huurder wordt gerenoveerd;
  2. Op verzoek van de huurder extra werkzaamheden worden gedaan, bovenop de geplande dringende werkzaamheden;
  3. Naast de renovatie ook groot onderhoud wordt gepleegd;
  4. Alternatieven zijn om een regeling te treffen.

De procespartijen mogen zich uitlaten over deze vragen en vervolgens mag de Hoge Raad zich er over buigen. Wij zullen u natuurlijk informeren als de Hoge Raad zich heeft uitgelaten. Dat kan nog wel enkele maanden duren.

Toekomst

Als de Hoge Raad de vragen heeft beantwoord, zal er eindelijk meer duidelijkheid zijn. Dat zal voor lopende projecten niet uitmaken, maar wel voor de toekomst. Mogelijk wachten verhuurders met het opstarten van projecten tot de Hoge Raad antwoorden heeft gegeven. In elk geval is er altijd de mogelijkheid om draagvlak te creëren onder de huurders en het via de weg van het (redelijk) voorstel te gaan doen. De les die ik mee wil geven is: bezint eer ge begint. Denk goed na wat voor werkzaamheden je wilt uit gaan voeren. En pas als dat duidelijk in kaart is gebracht, kan de aanvliegroute worden bepaald.

Voor overleg kunt u natuurlijk altijd contact met ons opnemen. Wij kunnen u adviseren over de meest verstandige route.

Duidelijkheid over bemiddelingskosten

Op vrijdag 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de prejudiciële vragen die zijn gesteld over bemiddelingskosten bij verhuur van woningen. De Hoge Raad heeft hiermee een einde gemaakt aan de onzekerheid over de vraag of het online presenteren van huurwoningen door huurbemiddelaars moet worden gezien als bemiddeling.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de huurbemiddelaar, bijvoorbeeld een makelaar, die woonruimte online presenteert op zijn eigen website of elders geacht wordt te bemiddelen in opdracht van de woningeigenaar (verhuurder). Er is in dat geval dus sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen de huurbemiddelaar en de woningeigenaar. Het maakt daarbij geen verschil of de huurbemiddelaar de woningeigenaar actief benadert of dat de woningeigenaar de huurbemiddelaar actief benadert.

Het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst tussen de huurbemiddelaar en de woningeigenaar (verhuurder) brengt met zich dat het de huurbemiddelaar niet is toegestaan courtage / bemiddelingskosten in rekening te brengen bij de woningzoekende (huurder) die op het aanbod afkomt. Doet hij dit wel, dan kan de huurder deze kosten als onverschuldigd betaald terug vorderen.

Het voorgaande is anders als in de advertentie op de website van de huurbemiddelaar de contactgegevens van de verhuurder staan vermeld, zodat de huurder rechtstreeks contact met de verhuurder op kan nemen. Huurder en verhuurder zijn dan niet van elkaar afgeschermd en kunnen rechtstreeks met elkaar onderhandelen over de totstandkoming van een huurovereenkomst. De website fungeert in dat geval slechts als “elektronisch prikbord”. Een dergelijke presentatie van woningen wordt niet gezien als een bemiddelingsopdracht van de woningeigenaar aan de huurbemiddelaar.

Wat betekent dit voor de praktijk? De huurbemiddelaar mag geen courtage bij de huurder in rekening brengen op het moment dat hij woningen op zijn  website presenteert zonder de contactgegevens van de woningeigenaar daarbij te vermelden. De uitspraak betekent niet, dat een makelaar niet meer tegen betaling van courtage in opdracht van een huurder kan bemiddelen. Dat kan, als hij maar niet op hetzelfde moment ook voor de woningeigenaar bemiddelt.

Het is zonder meer toe te juichen dat er nu eindelijk duidelijk bestaat. De rechtsonzekerheid van de afgelopen jaren heeft geleid tot veel kostbare juridische procedures.

Maar er is ook een keerzijde. Indien als gevolg van deze rechtspraak makelaars tegen betaling van courtage verhuurders gaan bedienen, zal deze exploitatiekostenverhogende factor waar mogelijk in de huurprijs verdisconteerd worden. Zeker in de geliberaliseerde sector. En als huurders ervoor kiezen de kosten van de makelaar uit te sparen en zelf gaan onderhandelen is het nog maar de vraag of zij beter uit zijn als niemand hun belangen behartigt. Het huurrecht is immers een ingewikkeld mijnenveld.

De tijd zal het leren.

Voor meer informatie over bemiddelingskosten weet u ons te vinden!

Een dag uit het leven van Jeroen Groenewoud

Vaak wordt mij gevraagd: wat doe jij, als advocaat, als je op je werk bent? Het is niet altijd eenvoudig daarop te antwoorden omdat geen dag hetzelfde is. Dat is natuurlijk juist het leuke van ons vak. Maar als ik een willekeurige dag prik in mijn agenda en dan na ga wat ik allemaal gedaan heb, geeft dat meestal wel een representatief beeld. Als voorbeeld neem ik afgelopen maandag.

Maandag

Elke maandagochtend beginnen we op kantoor met een teamoverleg, waarbij niet alleen de advocaten maar ook de ondersteuning aanschuift. Dan worden belangrijke wetenswaardigheden in de markt en in de (juridische) wereld doorgenomen, wordt besproken wie waarmee bezig is en overleggen we over ieders programma van de aankomende week. Zo blijven we op de hoogte van de laatste ontwikkelingen en weten we van elkaar waar we mee bezig zijn. Dat komt de dienstverlening ten goede. Na het overleg gaan we aan de slag. Ik had afgelopen maandag een kort geding, dat ik voordat ik naar de rechtbank ging nog eens grondig door heb genomen. Ik heb de pleitnota nog een keer gelezen, zodat ik deze goed kan voordragen op de zitting. Met mijn cliënt heb ik ruim voor aanvang van de zitting afgesproken op de rechtbank om de laatste punten op de i te zetten. Het ging over een huurder die zijn woning had onderverhuurd. Ik stond de verhuurder bij en vorderde ontruiming van de woning. De huurder ontkende te hebben onderverhuurd. Het ging om een kennis die in zijn woning verbleef, toen de huurder op vakantie was, zo werd gesteld. De mondelinge behandeling van een kort geding duurt ongeveer een uur. De rechter zal over twee weken vonnis wijzen. Na afloop van de zitting heb ik de zaak nabesproken met mijn klant onder het genot van een kop koffie op de rechtbank. Ik heb er vertrouwen in dat de zaak goed af is gelopen.

Faxen?!

Na de zitting ben ik weer naar kantoor gegaan en heb ik de post doorgenomen die inmiddels binnen was. De meeste correspondentie verloopt via de mail, maar processtukken worden bijvoorbeeld nog altijd per post verstuurd. De meeste rechtbanken werken (nog) niet digitaal. En – geloof het of niet – advocaten en rechtbanken faxen zelfs ook nog. Weliswaar faxen wij niet meer via een ouderwets faxapparaat maar via onze copier, toch gebruiken we de fax nog steeds.

Telefoon

Natuurlijk gaat tussendoor de telefoon regelmatig. Zo sprak ik maandag een nieuwe cliënt met een interessant probleem. Hij heeft een bedrijfsruimte verhuurd en de huurder wil de huurprijs verlagen, omdat de marktprijzen volgens de huurder zijn gedaald. Er bestaat een wettelijke procedure om dit te kunnen bewerkstelligen, maar meestal is het de verhuurder die een procedure (tot huurverhoging) initieert. Dit keer was het dus andersom. De verhuurder was gerustgesteld toen bleek dat de markthuurprijzen over een periode van 5 jaar bekeken moeten worden en dat het geen momentopname is. Dat zou in de buurt waar de winkel ligt namelijk nogal uitmaken. Het lijkt er op dat dit geen procedure wordt.

Schrijven

Tot slot is een belangrijke (dagelijkse) bezigheid het schrijven van brieven en processtukken. De praktijken van de advocaten op ons kantoor zijn zeer divers: we adviseren veel maar er wordt ook veel geprocedeerd. Dat is soms onvermijdelijk. De meeste rechters in en om Amsterdam kennen ons inmiddels omdat we regelmatig op de rechtbank zijn. Elke procedure is weer anders, ook al is het onderwerp hetzelfde. Elke rechter is weer anders en dat vereist dus maatwerk. Juist dat maakt ons vak zo leuk. We doen regelmatig dezelfde dingen, maar de feiten zijn telkens verschillend. Ook is het verweer nooit hetzelfde, zodat je altijd scherp moet blijven. Daarom houden we de vakliteratuur en recente jurisprudentie ook goed bij zodat we niet voor verrassingen komen te staan.

Dit was mijn maandag, zonder verrassingen dit keer. Dinsdag verliep weer helemaal anders dan verwacht, maar daarover misschien een volgende keer.

VVE en verhuur

Meerdere klanten hebben ons de laatste tijd gevraagd hoe het nu zit met de verhuur van een appartementsrecht. Deze klanten waren voornemens om een woning te kopen met het doel om deze (tijdelijk) te verhuren, bijvoorbeeld omdat zij de woning als pied-à-terre willen gebruiken of omdat ze voor een bepaalde periode naar het buitenland gaan. Zij wilden weten of verhuur van hun toekomstige woning mogelijk is of dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) verhuur kan verbieden. Het zit zo.

Voorwaarde voor verhuur

In principe ben je als woningeigenaar vrij om de woning te verhuren. Maar als de woning een aandeel is in een in appartementsrechten gesplitst gebouw, dus een appartementsrecht, dan heb je te maken met de VvE. Een eigenaar van een appartementsrecht is automatisch lid van de VvE en hij heeft zich bij de koop van zijn appartementsrecht verplicht om de VvE-regels na te leven. Deze regels zijn opgenomen in de splitsingsakte, het splitsingsreglement (vaak een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) en een eventueel huishoudelijk reglement. In het splitsingsreglement zijn de zogenaamde gedragsregels voor appartementseigenaren en gebruikers opgenomen.

In het splitsingsreglement[1] is veelal bepaald dat een appartementseigenaar zijn woning aan iemand anders in gebruik mag geven en dus mag verhuren, mits hij ervoor zorg draagt dat deze gebruiker zich voorafgaande aan het gebruik akkoord verklaart met de geldende VvE-regels en het bestuur een kopie van die verklaring ontvangt. In de praktijk wordt er meestal een bepaling in de huurovereenkomst opgenomen waarin staat dat de huurder zich aan de wettelijke bepalingen over VvE, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement moet houden. Dat kan volstaan. De appartementseigenaar blijft wel steeds aansprakelijk voor de verplichtingen die uit de VvE-regels voortvloeien en voor de gedragingen van de huurder.

Bedrijfsmatige activiteiten

Dit kan anders liggen bij commerciële verhuur. Als de woning bijvoorbeeld steeds voor korte perioden wordt verhuurd aan toeristen of expats (short stay), dan kan dat gebruik in strijd zijn met de VvE-regels. In de splitsingsakte is namelijk een bestemming aan het appartementsrecht gegeven en in het splitsingsreglement is bepaald dat het appartementsrecht volgens die bestemming moet worden gebruikt. Een gebruik dat afwijkt van de bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de VvE. Dat betekent dat als de bestemming van het appartementsrecht ‘woning’ is, dat dit appartementsrecht niet zonder toestemming van de VvE bedrijfsmatig mag worden gebruikt. Tijdelijke verhuur van een woning aan toeristen of expats bijvoorbeeld via websites als airbnb wordt al snel als commerciële exploitatie gezien. De VvE kan deze activiteiten dus op die grond tegen gaan. De appartementseigenaar riskeert bovendien boetes. Het is daarbij niet relevant of de appartementseigenaar toestemming van de gemeente heeft voor de exploitatie van zijn appartement voor short stay.

Verbod op tijdelijke verhuur via airbnb

Ook is in sommige huishoudelijke reglementen specifiek opgenomen dat tijdelijke verhuur van het appartementsrecht in de vorm van short stay, bed and breakfast, airbnb, en/of andere vormen van tijdelijke verhuur verboden is. VvE’s kunnen tot zo’n verbod besluiten in verband met de (geluids)overlast die commerciële verhuur met zich mee kan brengen. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 31 januari 2013, waarin de rechter kort gezegd oordeelde dat een verbod op short stay of de weigering van de VvE om daar toestemming voor te geven niet onredelijk is.

Conclusie

Verhuur van het appartementsrecht is dus mogelijk, maar er kunnen restricties gelden. Toekomstige appartementseigenaren doen er dus goed aan om voor de verkoop alle documenten van de VvE goed door te nemen en te controleren op mogelijke beperkingen ten aanzien van het voorgenomen gebruik.

[1] In ieder geval in de modelreglementen van 1983, 1992 en 2006

Lees ook: Airbnb huurwoning mag niet, 17 maart 2017

Interview voor het Advocatenblad

Iedere maand komt het Advocatenblad uit, een tijdschrift waar advocaten automatisch een abonnement op hebben. Voor de opleidingsspecial van het Advocatenblad was de redactie op zoek naar jonge advocaten, die onlangs hun eerste zitting hebben gehad. Marjolein Scheeper is op 8 juli beëdigd en heeft op 6 augustus 2015 staan pleiten voor het hof Amsterdam. Marjolein is door het Advocatenblad geïnterviewd over deze ervaring, waarbij vragen aan de orde kwamen als ‘Hoe heb je je voorbereid op de zitting?’ en ‘Zou je voor de volgende zitting dingen anders doen?’ Kortom een kijkje achter de schermen en in de belevingswereld van een jonge advocaat. Wij houden u op de hoogte van de publicatie van het interview met Marjolein.

Nieuwe docentschappen

De zomervakantie is voorbij. Dat betekent dat het nieuwe seizoen voor opleidingen en cursussen weer is begonnen. Huib Hielkema verzorgt dit najaar in opdracht van de Academie voor de Rechtspraktijk onderwijs in de zogenaamde Eerste Huurrechtdag en voor BONG, het opleidingsbureau voor de rechtbanken en gerechtshoven in de Noordelijke provincies.

Huurrecht Woonruimte (SDU)

Deze maand verscheen alweer de zevende geheel herziene druk van dit boek.

Acht ervaren juristen, waaronder Huib Hielkema, bespreken in dit boek de inhoud en strekking van het huurrecht voor woonruimte. Het boek is zeer toegankelijk, compleet en actueel. ‘Huurrecht Woonruimte’ is geschreven voor juristen en niet-juristen, die in hun dagelijkse praktijk uiteenlopende vragen op het gebied van huurrecht tegenkomen.

Het boek is te bestellen via de uitgever.

Wetsvoorstel energieprestatievergoeding

Op 16 juni 2015 heeft minister Blok een wetsvoorstel bij de Tweede kamer ingediend tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.[1] Het wetsvoorstel maakt het voor verhuurder en huurder mogelijk om in het kader van het energiezuinig maken van de woonruimte een energieprestatievergoeding overeen te komen voor een gegarandeerde energieprestatie van de woning.

Dit wetsvoorstel vloeit voort uit het Energieakkoord uit 2013 en het streven om uiteindelijk tot een volledig energie neutrale gebouwde omgeving te komen. Er moeten nul-op-de-meter woningen gerealiseerd kunnen worden. Dat zijn woningen waarbij de verhuurder door middel van de woning energie levert aan de huurder. Door een combinatie van energiebesparende voorzieningen en energieopwekkende voorzieningen is het netto verbruik van de woning nul. Denk bijvoorbeeld aan voorzieningen als hoge isolatiewaarden, zonne-energie, koude warmte opslag, windenergie, (geïntegreerde) zonnepanelen, et cetera. De verhuurder garandeert een minimale energieopwekking bij een maximale netto warmtevraag van de woning. Deze minimale energieopwekking is zodanig van omvang dat daarmee gegarandeerd in de energiebehoefte kan worden voorzien van een huishouden met een profiel dat past bij de betreffende woning.

Energieprestatievergoeding

De huidige wettelijke regeling voor servicekosten en/of kosten voor een nutsvoorziening zijn niet goed toe te passen op deze praktijk. Het wetsvoorstel voorziet daarom in eigen regels voor dit soort woningen. Verhuurder en huurder kunnen een energieprestatievergoeding overeen komen. Dit is een vergoeding voor de kosten van de energielevering aan de huurder, waarvoor een berekeningsmethodiek kan worden gehanteerd die afwijkt van de regeling voor de kosten van een nutsvoorziening of servicekosten. Verhuurder en huurder zijn in beginsel vrij in het bepalen van de hoogte van de vergoeding, maar ter bescherming van de huurder zullen er bij algemene maatregel van bestuur nadere regels worden gesteld voor de energieprestatievergoedingen. Er zal een maximum bedrag worden bepaald, die wordt gebaseerd op de warmtevraag van de woning en de energetische opwerkcapaciteit van die woning. Dus geen variabel bedrag aan de hand van een individuele meter. Gekeken wordt naar het structureel aanwezige vermogen om energie op te wekken. Het doel is om de netto warmtevraag te beperken en om de woonlasten voor de huurder gelijk te houden.

Het wetvoorstel regelt dat de huurder die geen overeenstemming met zijn verhuurder kan bereiken over de te betalen energieprestatievergoeding de huurcommissie kan vragen om te toetsen of de verhuurder meer in rekening brengt dan het bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen bedrag. De procedure zal verglijkbaar zijn met de procedure waarin de huurder de servicekosten of nutsvoorziening voorlegt aan de huurcommissie.

Het woningwaarderingstelsel zal worden aangepast in die zin dat er een correctiefactor op het aantal punten wordt toegepast. De energielevering aan de huurder wordt bij nul-energie woningen daardoor niet langer verdisconteerd in punten die gerelateerd zijn aan het energielabel en dus in de maximale huurprijs. De energieprestatievergoeding maakt geen onderdeel uit van de kale huur.

Het kan zijn dat in bepaalde gevallen ook sprake is van warmtelevering in de zin van de Warmtewet. Het wetsvoorstel laat de Warmtewet onverlet. In een algemene maatregel van bestuur zal worden geregeld dat een dubbele rekening voor geleverde energie op basis van de Warmtewet en in de vorm van een energieprestatievergoeding niet mogelijk is.

Toestemming huurder

Voor het renoveren van een woning tot een energiezuinige woning heeft de verhuurder toestemming nodig van de zittende huurder. De wetgever gaat er vanuit dat deze huurder zal instemmen met het plan van de verhuurder om de woning te renoveren tot een energiezuinige woning. Uit experimenten is namelijk gebleken dat de investeringen die nodig zijn voor de nul-op-de-meter woning gemiddeld gelijk kunnen zijn aan de uitgespaarde energiekosten op termijn. Een huurder heeft dus voordeel van de energiebesparing, omdat hij van een relatief slechte woning met een hoge energierekening gaat naar een comfortabele en duurzame woning tegen dezelfde woonlasten. Het voordeel bestaat uit het saldo van enerzijds een hogere huurprijs als gevolg van de woningverbetering en anderzijds de lagere energierekening.

Het doel van de invoering van de energieprestatievergoeding is niet om renovatie (tot besparing van energie) mogelijk te maken, maar om duidelijkheid te creëren tussen huurder en verhuurder over de redelijkheid van de in rekening te brengen vergoeding. De wetgever verwacht dan ook niet dat het wetsvoorstel leidt tot een verhoging van de uitvoeringslasten van de huurcommissie.

Kritiek op plannen

Voordat dit wetsvoorstel bij de Tweede Kamer is ingediend, is er een consultatiefase geweest. De Adviescommissie Huurrecht van de Orde van Advocaten, bestaande uit zes in het huurrecht gespecialiseerde advocaten, onder wie Huib Hielkema, heeft in deze consultatiefase haar kritiek op het wetsvoorstel geuit. Eén van de kritiekpunten is dat het wetsvoorstel het vaststellen van huurprijzen en de vaststelling van de (eind-)afrekening servicekosten bij verhuur van woonruimte nog ingewikkelder maakt dan het al is. De werkgroep meent verder dat de energieprestatievergoeding in de kale huurprijs verdisconteerd zou moeten zijn, omdat het om een vergoeding gaat voor onroerende voorzieningen van de woning. Het zijn geen servicekosten. Voorgesteld is derhalve om de extra kwaliteit van de zeer energiezuinige woning tot uitdrukking te laten komen in het woningwaarderingsstelsel, bijvoorbeeld door aanpassing van het aantal woningwaarderingspunten voor een bepaald label of door het separaat toekennen van punten aan de desbetreffende energiebesparende (onroerende) voorzieningen in de woonruimte. En in geval van nieuwbouw zou de aanvangshuurprijs kunnen stijgen. Dat is een veel minder ingrijpende wijziging van de regelgeving dan het wetsvoorstel nu voorstaat. En om de nul-op-de-meter woningen binnen de sector sociale huurwoningen te kunnen houden, zou overwogen kunnen worden om de huurliberalisatiegrens voor dit soort woningen te verhogen. Energievoorzieningen kunnen op die manier in de kale huurprijs worden opgenomen zonder dat de wetssystematiek voor huurprijzen woonruimten geweld wordt aangedaan.

De commissie vindt het wetsvoorstel dus onvoldoende doordacht en niet goed afgestemd op de bestaande huurwetgeving. De minister heeft deze kritiek helaas niet (geheel) ter harte genomen. Ook na het indienen van het wetsvoorstel staat deze kritiek dus nog overeind. Het is nu afwachten hoe de politiek erover denkt.

[1] Kamerstukken 2014/2015, 34 228 nr. 2, 3 en 4

Wetsvoorstel modernisering regels voor Vereniging van Eigenaars

Op 31 juli 2015 heeft de minister een wetsvoorstel ingediend ter aanpassing van de juridische regeling rond de Vereniging van Eigenaren. Tot 30 september 2015 kunnen belangstellenden via internetconsultatie hun input te geven op het wetsvoorstel via deze link.

Het doel van de wetswijziging is de verbetering van het functioneren van VvE’s op lange termijn. Nu komt het regelmatig voor dat appartementencomplexen niet goed worden onderhouden, omdat er geen geld in de VvE-pot (reservefonds) zit. Het wetsvoorstel schrijft een minimumbedrag voor onderhoud en herstel voor, te weten het bedrag dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren, of 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Alle VvE’s moeten daar binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet aan voldoen.

Verder zijn financiële instellingen terughoudend met verstrekken van financiering aan VvE’s, omdat ieder individueel lid van de VvE aansprakelijk is voor de totale schuld die door de lening is ontstaan. Die schuld is ondeelbaar. Het wetsvoorstel ondervangt dat probleem: alle schulden worden als deelbaar gezien, zodat ieder VvE-lid aansprakelijk is voor zijn eigen deel. In het voorstel staat dat de VvE’s de bevoegdheid hebben een lening aan te gaan ter financiering van i) de verbetering van de energieprestatie van het gebouw, ii) onvoorziene onderhoudskosten, of iii) andere dan “gewone” jaarlijkse kosten indien er niet genoeg in het reservefonds zit.

Ook is opgenomen dat, zodra een VvE-lid zijn woning verkoopt, de lening over gaat op de nieuwe eigenaar. Daarvoor is vereist dat aan de verkrijger opgave van de schuld wordt gedaan. Dat gebeurt door middel van een verklaring van het bestuur van de VvE waarin niet alleen de door de vervreemder verschuldigde VvE-bijdrage staat, maar ook de schulden van de VvE en het gedeelte waarvoor de vervreemder aansprakelijk was.

De verwachting is dat VvE’s door de wetswijzigingen meer financiële middelen zullen hebben om zorg te dragen voor onderhoud en verduurzaming van appartementencomplexen. Als alles volgens plan verloopt zal het wetsvoorstel op 1 juli 2016 in werking treden.

Het nieuwe woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015: Wat gaat er veranderen?

Het is bijna zo ver: de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS). Met ingang van 1 oktober 2015 zal de manier waarop de huurprijs voor zelfstandige woningen wordt berekend ingrijpend veranderen. Op 14 juli 2015 heeft minister Blok de MG-circulaire gepubliceerd met betrekking tot de verschillende aanpassingen van het WWS. In deze MG-circulaire staat op welke wijze de WOZ-waarde van woningen meegenomen zal worden in de puntentelling en wordt er een nieuwe definitie van de ‘serviceflatwoning’ gegeven. Voor de volledige circulaire klikt u hier.

De WOZ-waarde

De WOZ-waarde van de zelfstandige woonruimte wordt vanaf 1 oktober 2015 onderdeel van de berekening van het aantal punten van een woning. Een aantal andere onderdelen van het WWS komt te vervallen, namelijk:

  • Woonomgeving (en de bijbehorende aftoppingsregeling bij kleine woningen). Het ging hierbij een om een waardering van voorzieningen in de omgeving, zoals de aanwezigheid van groenvoorzieningen, speelgelegenheden, parkeergelegenheden, scholen, winkels en openbaar vervoer. Dit speelt vanaf 1 oktober 2015 dus geen rol meer in het WWS.
  • Hinderlijke situaties. Ook dit onderdeel komt te vervallen. Onder hinderlijke situaties wordt geluidsoverlast, verval van de buurt, bodem- & luchtverontreiniging en stadsvernieuwingsactiviteiten verstaan.
  • Woonvorm. Dit had betrekking op het soort woning, dus of sprake was van een vrijstaande woning, een tussenwoning of een appartement bijvoorbeeld. Dit zal niet meer worden meegewogen in het WWS.
  • Ook de zogenaamde Donner-punten, 15 of 25 extra punten voor woningen in schaarstegebieden (aangewezen door het ministerie) komen te vervallen.

 

In ruil voor deze onderdelen zal de WOZ-waarde dus een rol gaan spelen. Op deze manier wordt geprobeerd de marktwaarde van een woning mee te laten wegen in de bepaling van de hoogte van de huurprijs.

Berekening van het aantal punten voor de WOZ-waarde

Het aantal punten voor de WOZ in het WWS moet worden berekend volgens de volgende methode. Er wordt één punt wordt toegekend voor:

  • elke € 7.900,00 van de WOZ-waarde; en
  • elke € 120,00 van de WOZ-waarde per m2.

Voor een woning van 70 m2 met een WOZ-waarde van € 150.000,00 levert dat de volgende berekening op:

WOZ-waarde € 150.000 : € 7.900,00 = 18,99 punten
WOZ-waarde € 150.000 : oppervlakte 70 m2 =
€ 2.142,86 per m2
WOZ-waarde per m2 € 2.142,86 : € 120,00 = 17,86 punten
Totaal                                                                        = 36, 85 punten
  Na afronding: 37 punten

 

De kengetallen (€ 7.900,00 en € 120,00) zullen jaarlijks worden aangepast aan de hand van de algemene wijziging van de WOZ-waarde en zullen telkens op 1 juli opnieuw worden vastgesteld.

Er is een aantal uitgangspunten bij het berekenen van het puntenaantal voor de WOZ-waarde. Dit zijn de volgende:

  • Er zal altijd worden gerekend met een WOZ-waarde van minimaal € 40.000,00. Dus als de WOZ-waarde van de woning onder dit bedrag ligt, wordt alsnog gerekend met een WOZ-waarde van € 40.000,00;
  • Bij nieuwbouw zal worden uitgegaan van de waarde die na oplevering kan worden vastgesteld op grond van het taxatieverslag van de gemeente;
  • Aan nieuwbouwwoningen die worden opgeleverd in 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en die voor de onderdelen 1 tot en met 8 van het WWS minimaal 110 punten hebben, worden voor de WOZ-waarde minimaal 40 punten toegekend.

 

Onderdelen van het WWS vanaf 1 oktober 2015

Het woningwaarderingsstelsel zal vanaf 1 oktober 2015 bestaan uit de volgende onderdelen:

  1. Oppervlakte van vertrekken
  2. Oppervlakte overige ruimten
  3. Verwarming
  4. Energieprestatie
  5. Keuken
  6. Sanitair
  7. Woonvoorzieningen voor gehandicapten
  8. Privé-buitenruimten
  9. Punten voor de WOZ-waarde
  10. Bijzondere voorzieningen.

 

Eenmalige verlaging van de maximale huurprijs

Het is de bedoeling dat de WOZ-waarde uiteindelijk ongeveer 25% van de maximale huurprijs zal bepalen. Om dit te kunnen bewerkstelligen zullen de maximale huurprijzen met ingang van 1 oktober 2015 eenmalig worden verlaagd met 3,8%. De maximale huurprijzen per 1 oktober 2015 zijn weergegeven in bijlage 2 van de circulaire.

Gevolgen voor lopende huurovereenkomsten

In beginsel heeft de invoering van het nieuwe WWS geen gevolgen voor de geldende huurprijzen van lopende huurovereenkomsten, tenzij de maximale huurprijs lager uitvalt dan de overeengekomen huurprijs. In dat geval kan de huurder een verzoek tot huurverlaging doen. Huurverhogingen (bijvoorbeeld als de woning volgens de methodiek van na 1 oktober 2015 qua puntental geliberaliseerd blijkt te zijn, en dat voor 1 oktober niet was en ook niet als zodanig was verhuurd) kunnen niet zomaar worden doorgevoerd door verhuurders.

De wijziging van het WWS en het beleid van de verhuurders zullen onderdeel moeten worden van de overleggen tussen de verhuurders en de huurdersverenigingen en bewonerscommissies in het kader van de Overlegwet. De minister heeft voor de verhuurders als aanbeveling dat zij hun huurders het beste op tijd kunnen informeren over de invloed die de WOZ-waarde op de maximale huurprijs heeft. Ook is het volgens de minister verstandig de huurders op het hart te drukken dat de wijziging van het WWS niet direct van invloed is op de jaarlijkse huurverhogingen die zij ontvangen. Dit om onnodige bezwaren van huurders te voorkomen.

Bezwaar tegen de WOZ-waarde

Huurders kunnen door deze wijziging van het WWS een eigen inhoudelijk belang hebben bij de vaststelling van de WOZ-waarde (WOZ-beschikking) door de gemeente. De huurder zal ook bezwaar kunnen aantekenen tegen de WOZ-beschikking. Om de huurder deze mogelijkheid te geven, heeft de Waarderingskamer bepaald dat de gemeente in de eerste 8 weken van het kalenderjaar de WOZ-beschikkingen ook aan de huurders moet toesturen. Ook beslissingen op bezwaar tegen de WOZ-beschikking zal de gemeente in het vervolg zowel aan de huurders als de verhuurder moeten toesturen.

Al in juli 2015 kunnen huurders zich tot de gemeente wenden met het verzoek de laatste WOZ-beschikking toe te sturen. De huurders kunnen aan de hand van de beschikking bepalen of zij in oktober 2015 een verzoek tot huurverlaging kunnen doen.

Serviceflatwoning

Naast het onderdeel over de WOZ-waarde als onderdeel van het WWS wordt in de circulaire ook ingegaan op het begrip ‘serviceflatwoning’. Voor een serviceflatwoning dient een toeslag van 35% op de punten te worden toegepast. De voorwaarden voor een serviceflatwoning (hierna: zorgwoning) zijn aangepast aan de huidige praktijk. Een zorgwoning is een:

  • in een woongebouw gelegen
  • zelfstandige woonruimte,
  • geschikt en bestemd voor mensen met een fysieke beperking.

De huurovereenkomst voor deze woningen moet in ieder geval ook zien op de aanwezigheid ban een noodoproepinstallatie het gebruik van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden en/of recreatie.

Hebt u vragen over het nieuwe WWS? Onze advocaten helpen u graag verder. In het najaar organiseren we een seminar waarin het nieuwe WWS nader wordt toegelicht. Houd de WOZ-beschikking goed in de gaten en maak eventueel alvast een berekening van de nieuwe huurprijs. Zo komt u niet voor verrassingen te staan. Staat uw woning momenteel leeg en wilt u opnieuw verhuren? Denk er dan over na of u voor of na 1 oktober 2015 gaat verhuren. Heeft u vragen of wilt u advies? Neem gerust contact met ons op!

Veranderingen in de wetgeving per 1 juli 2015: een overzicht

Per 1 juli 2015 is er het een en ander veranderd op de vastgoedmarkt. Door middel van verschillende updates op onze website hebben wij u op de hoogte gehouden van de laatste ontwikkelingen en wetwijzigingen. Nu sommigen eenmaal ingevoerd zijn, willen wij graag een overzicht geven van de veranderingen.

Invoering van de Herzieningswet

Voor woningcorporaties verandert er veel per 1 juli 2015. Op deze datum is namelijk de Herzieningswet van kracht geworden. Deze wet heeft onder andere tot gevolg dat corporaties minder vrijheid krijgen om de hoogte van de huurprijzen te bepalen. Het (zelfstandig) handelen van de corporaties wordt aan banden gelegd. Dit alles met het oog op het houden van verscherpt toezicht.

Een aantal belangrijke wijzigingen is:

  • Er is een autoriteit Woningcorporaties opgericht. Deze autoriteit is belast met het toezicht op de woningcorporaties en kan handhavend optreden. De autoriteit zal onder andere een ‘fit and proper test’ uitvoeren bij de benoeming en herbenoeming van bestuurders en commissarissen.
  • De nieuwe wet bevat een aantal regels over de juridische inrichting van woningcorporaties, onder andere over de benoeming en taken van de bestuurders van de corporaties.
  • De woningcorporaties moeten een juridische of administratieve scheiding maken tussen hun diensten van algemeen en economisch belang (daeb) en hun niet-daeb werkzaamheden.
  • De 90% toewijzingsgrens is gewijzigd. 80% van de sociale huurwoningen dient toegewezen te worden aan huurders met een inkomen tot € 34.911,00. Vanaf 1 juli 2015 kan 10% van de woningen worden toegewezen aan inkomens tot € 38.950,00. De overige 10% van de woningen kan vrij worden toegewezen, maar hierbij moet voorrang worden gegeven aan bepaalde groepen, zoals personen met een fysieke handicap.

Voor een volledig overzicht van de wijzigingen en veel gestelde vragen over de nieuwe wet kunt u hier klikken. Daarnaast is er sinds 1 juli 2015 een webportaal over de woningwet toegankelijk: http://www.woningwet2015.nl/. Hierop kunt u veel informatie vinden.

Huurverhogingen per 1 juli 2015

Per 1 juli 2015 hebben de meeste huurders weer een huurverhoging ontvangen. Dit jaar is het laatste jaar dat verhuurders gebruik kunnen maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het is de bedoeling dat de inkomensafhankelijke huurverhoging vanaf volgend jaar wordt vervangen door de huursombenadering. Minister Blok heeft in een brief van 3 juni 2015 een wetsvoorstel hieromtrent toegelicht. Op onze website hebben wij al een artikel geplaatst over de kamerbrief van minister Blok. Om dit artikel te lezen, klikt u hier.

Per 1 juli 2015 is het bovendien voor kwetsbare groepen huurders mogelijk bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. De inkomensafhankelijke huurverhoging is bedoeld om scheefwonen tegen te gaan door huurders met een hoger inkomen te stimuleren te verhuizen naar een andere (duurdere) woning, zodat de goedkopere woning weer vrijkomt voor mensen die daarvoor in aanmerking komen. Bepaalde groepen huurders kunnen echter niet makkelijk een andere woning vinden, zoals chronisch zieken en gehandicapten. Deze personen hebben meer mogelijkheden om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurder dan andere huurders. Per 1 juli 2015 zijn de mogelijkheden om bezwaar te maken ook voor meerpersoonshuishoudens, waarvan één van de leden voor een periode van meer dan een haar 10 of meer uur per week extramurale verpleging of verzorging ontvangt, verruimd.

Hypotheeknormen verscherpt en NHG-grens omlaag

Niet alleen voor huurders en verhuurders verandert er het een en ander. Ook voor kopers van vastgoed zijn er wijzigingen op de vastgoedmarkt, met name ten aanzien van de hypotheken. Per 1 juli 2015 gaat het bedrag dat kopers maximaal kunnen lenen weer omlaag. De meeste woningkopers zullen ongeveer 5% minder kunnen lenen dan in de eerste zes maanden van het jaar. Daarnaast gaat de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omlaag. Het hypotheekbedrag voor de NHG mocht begin dit jaar niet hoger zijn dan € 265.000,00. Met ingang van 1 juli 2015 mag het hypotheekbedrag niet hoger zijn dan € 245.000,00. Een verlaging van ruim 8% dus.

Toekomst: Nieuwe woningwaarderingstelsel

Op korte termijn staan er nog meer veranderingen op stapel. Zo is de invoering van het nieuwe Woningwaarderingstelsel gepland op 1 oktober 2015. Hierbij zal bij de vaststelling van de maximale huurprijs voortaan rekening worden gehouden met de WOZ-waarde van de woning. Wij houden u uiteraard op de hoogte van alle ontwikkelingen. We zullen nog voor 1 oktober 2015 een seminar organiseren over de wijzigingen in het WWS. Houd uw mailbox in de gaten voor de uitnodiging.

Nieuwe regeling jaarlijkse huurverhoging

In zijn brief van 3 juli 2015 aan de Tweede Kamer schrijft minister Blok dat hij een wetsvoorstel zal indienen voor een nieuwe regeling voor de jaarlijkse huurverhoging. De regeling moet ingaan op 1 juli 2016.

Huursom voor woningcorporaties

Blok opteert voor de huursombenadering langs de lijnen van het sociaal huurakkoord van Aedes en de Woonbond. De huursombenadering houdt in dat de gemiddelde huurstijging per  woningcorporatie maximaal 1% bovenop de inflatie mag zijn. Aan huurders die weinig betalen in verhouding tot de kwaliteit van de woning, kan een huurstijging van maximaal 2,5% bovenop de inflatie worden opgelegd. De huursombenadering komt in de plaats van de inkomensafhankelijke huurverhoging die we de afgelopen 3 jaren hebben gehad.

Boven inflatoire huurverhoging voor alle overige verhuurders

Bijzonder is dat de huursombenadering alleen geldt voor woningcorporaties. Voor alle overige verhuurders geldt iets anders. Zij mogen voor elke huurder een maximale huurverhoging aanzeggen gelijk aan het inflatiepercentage + 2.5%.  Het is in de geschiedenis van ons huurbeleid nog nooit vertoond dat er onderscheid wordt gemaakt tussen woningcorporaties en overige verhuurders. Het maakt vanaf 2016 dus uit wie de verhuurder is.

Scheefheidbestrijding

Daarnaast wil de minister, in tegenstelling tot Aedes en de Woonbond, dat aan huurders van een woning met een sociale huur die een hoog inkomen hebben een extra huurverhoging kan worden berekend. De minister zal daartoe een voorstel voorbereiden met daarin als uitgangspunt een vijfjaarlijkse inkomenstoets. Komt het inkomen van de huurder boven de toewijzingsgrens voor sociale huur (sinds 1 juli: 38.950 euro), dan kan de huur met maximaal 4% boven de inflatie stijgen tot ten hoogste de maximale huurprijsgrens voor de betreffende woning. Deze regeling gaat gelden voor alle verhuurders.

Het is maar zeer de vraag of deze maatregel voldoende is om scheefwoners te stimuleren te verhuizen naar een duurdere (maar betere) huurwoning of een koopwoning.

De minister zal zijn wetsvoorstel voorleggen aan de Tweede Kamer. Het is de bedoeling dat de nieuwe regels op 1 juli 2016 in werking treden.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging

 

Advies “Wonen in verandering”

Op 26 juni 2015 heeft de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur een advies uitgebracht aan het kabinet in antwoord op twee vragen van minister Blok over de omvang van de woningbehoefte en de rol van de overheid daar in.

Uit het rapport blijkt, en dat is geen verrassing, dat de woningbehoefte per woongebied sterk verschilt en dat er niet voor iedere woningzoekende een passende woning te vinden is. De Raad stelt voor het beleid allereerst te richten op regionale differentiatie, onder meer door verhoging van de liberalisatiegrens in populaire woongebieden en de invoering van woontoeslag voor zowel huurders als woningeigenaren met lage inkomens. Daarnaast adviseert de minister om te streven naar een “eigendomsneutrale woningmarkt”. De keuzevrijheid tussen huren en kopen zal het uitgangspunt van het nieuwe beleid moeten worden, waarbij de voorkeur voor kopen of huren niet gestuurd wordt door huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek, aldus de Raad. Tot slot stelt de Raad een grotere flexibiliteit in gebruik voor, waardoor de consument een woning meer naar eigen gebruiksbehoefte in kan vullen. Dit kan door al bij de bouw rekening te houden met flexibel toekomstig gebruik.

In een reactie geeft minister Blok aan dat hij niet voornemens is het advies uit te voeren voor wat betreft eigendomsneutraliteit. Wel erkent hij de grote vraag naar betaalbare huurwoningen in de geliberaliseerde sector.

Huurverhoging in de vrije sector

Het is bijna weer 1 juli, de datum waarop de jaarlijkse huurverhogingen worden doorgevoerd. Als het om sociale huurwoningen gaat moeten verhuurders hun huurders tijdig een huurverhogingsvoorstel doen. Huurders kunnen daar bezwaar tegen maken en zich tot de Huurcommissie wenden, bijvoorbeeld omdat er onjuiste huurverhogingspercentages worden gehanteerd, inkomensverklaringen ontbreken of het voorstel anderszins niet deugt. In de vrije sector is dit anders. Hoe werkt de jaarlijkse huurverhoging bij geliberaliseerde huurovereenkomsten?

Vaak bevatten geliberaliseerde huurovereenkomsten een zogenaamde indexeringsclausule. Dit is een bepaling waarin is vastgelegd dat de huur jaarlijks per 1 juli (of een andere datum) zal worden verhoogd met een bepaald percentage of met een bepaald bedrag. Ook komt wel voor dat de huurverhoging wordt gekoppeld aan de consumentenprijsindex van het CBS. Als een dergelijke indexeringsclausule is overeengekomen, dan betekent dit dat de huur elk jaar automatisch wordt verhoogd. De verhuurder hoeft dus geen huurverhogingsvoorstel te doen en hoeft de huurverhoging ook niet aan te kondigen. De huurder kan ook geen bezwaar maken tegen deze huurverhoging, hij heeft er immers bij het aangaan van de huurovereenkomst mee ingestemd. De route naar de Huurcommissie staat niet voor hem open. Wel zal de verhuurder de huurder moeten laten weten wat de nieuwe huurprijs gaat worden en hoe die is berekend. Tegen een onjuiste berekening kan natuurlijk wel bezwaar gemaakt worden.

Stel dat de huurovereenkomst geen indexeringsclausule omvat. Dan moet de verhuurder een andere route volgen. Hij zal overeenstemming met de huurder moeten bereiken over een verhoging. Doet de verhuurder een voorstel tot het verhogen van de huurprijs en de huurder weigert dit te aanvaarden, dan levert die weigering een opzeggingsgrond op. De huurder stemt dan niet in met ‘een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst’ als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW. De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen en een beëindigingsprocedure starten bij de rechter. Als de rechter vindt dat het aanbod redelijk was, dan kan hij de huurovereenkomst beëindigen. Maar vaak zal de rechter de huurder alsnog in de gelegenheid stellen het aanbod te accepteren. Bij de beoordeling wat redelijk is, wordt vaak gekeken naar de huurprijzen van verglijkbare geliberaliseerde woonruimte ter plaatse.

Wat geldt er als de indexeringsclausule niet duidelijk is? In een zaak die ik onlangs behandelde was in een geliberaliseerde huurovereenkomst wel een bepaling opgenomen dat de huurprijs jaarlijks zou worden verhoogd, maar was vreemd genoeg niet bepaald met welk percentage of bedrag. De huurverhogingspercentages werden jaarlijks door de verhuurder vastgesteld aan de hand van de maximaal toegestane huurprijsstijgingen voor sociale huurwoningen, de marktontwikkelingen en de lokale omstandigheden, met inachtneming van alle redelijkheid. De percentages varieerden tussen de 0% en 3,2%. Dat was de afgelopen tien jaar zo gebeurd en de huurder had hier nooit bezwaar tegen gemaakt. Tot 2103. Toen werd de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd en kwam het huurverhogingspercentage ineens op 6,5% uit. De huurder trok aan de bel en betoogde dat de huur überhaupt niet verhoogd kon worden, omdat er geen indexeringsclausule was overeengekomen en er nooit een voorstel tot het verhogen van de huurprijs was gedaan. Hij vorderde de door hem betaalde huurverhogingen over de afgelopen jaren als onverschuldigd betaald terug. De kantonrechter kon de huurder hierin geen gelijk geven. De wijze van vaststelling van het jaarlijkse huurverhogingspercentage kwam de kantonrechter niet onredelijk voor en de huurder had horen te begrijpen dat er jaarlijks huurprijsaanpassingen zouden volgen. Hij had dit ook jarenlang zonder protest betaald. De verhuurder kwam met deze uitspraak goed weg. Aan te raden is natuurlijk om een duidelijke bepaling in de huurovereenkomst op te nemen, waarin staat met welk bedrag of met welk percentage de huur jaarlijks wordt verhoogd.

Kort nieuws

BNR Nieuwsradio
Op 12 mei 2015 was Huib Hielkema weer te gast bij het programma Juridische Zaken van BNR Nieuwsradio. Aan de orde was een vraag van een luisteraar over bemiddelingskosten. De luisteraar had woonruimte gehuurd en daarvoor aan de bij de transactie betrokken makelaar bemiddelingskosten betaald. Zij vroeg zich af of die betaling terecht was. Huib Hielkema beantwoordt deze vraag. Het radiofragment is te beluisteren via deze link

Huib Hielkema

Seminar goed bezocht
Op 9 april 2015 vond ons seminar over de Warmtewet en de scheiding van Wonen en Zorg plaats. De opkomst en de sfeer waren zeer goed en er was, zoals het hoort, veel interactie tussen de sprekers en de aanwezigen. Wij zullen spoedig weer een seminar over actuele onderwerpen organiseren en zijn benieuwd welke onderwerpen u als lezer van deze nieuwsbrief zouden interesseren. Suggesties kunt u per e-mail versturen aan Elsje de Bie: [email protected]

Elsje de Bie

Doe de huurrecht test: wat weet u al?
In samenwerking met CorporatieNL hebben wij een huurrecht quiz gemaakt. U kunt deze hier online doen. Wat weet u over de opzegtermijn van de verhuurder? En hoe moet verhuur van een parkeerplaats in een garage worden gekwalificeerd? Deze en meer vragen in de test.

Wat is uw score? Laat het ons weten, we zijn benieuwd!

Jeroen Groenewoud

Nieuwe druk van het boek SDU Commentaar Huurrecht (2015)
Op 22 mei 2015 verscheen de nieuwe geheel geactualiseerde druk van het boek SDU Commentaar Huurrecht. Huib Hielkema zit in de hoofdredactie van deze uitgave en Anne Maren Langeloo en Jeroen Groenewoud maken deel uit van het auteurkorps.

SDU Commentaar Huurrecht behandelt artikelsgewijs het gehele huurrecht voor zowel bedrijfsruimte als woonruimte. Het is een handzaam boek dat voor abonnees ook digitaal is te raadplegen. Als u geïnteresseerd bent kunt u het boek hier bestellen

SDU

Binnenkort verschijnen ook nieuwe geheel geactualiseerde drukken van het Huurrechtmemo (2015/2016) (Kluwer) en het boek Huurrecht Woonruimte (SDU). Zodra deze uitgaven beschikbaar zijn zullen wij dat bekendmaken.

Huib Hielkema

Rechtspraak

Regelmatig schrijven wij noten bij interessante uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven in diverse juridische vakbladen. De noten zijn lezen te op onze website onder “publicaties” via onderstaande link:

http://hielkemaco.nl/nieuws-huur-en-vastgoedrecht/#7

Elsje de Bie

Herzieningswet woningcorporaties: smallere marges huurprijsbeleid

Op 1 juli 2015 wordt de Herzieningswet ingevoerd. De wet zal in verscheidene opzichten zorgen voor een aardverschuiving voor woningcorporaties. Een gevolg zal zijn dat corporaties minder vrijheid hebben om de hoogte van de (aanvangs)huurprijzen van hun woningen te bepalen. Dat zit zo.

Corporaties worden in een strak keurslijf geperst bij de keuze van hun huurders. Er zijn twee soorten beperkingen (het zogenaamde passend toewijzen): – woningcorporaties mogen hun woningen uitsluitend toewijzen aan huishoudens tot een zekere inkomensgrens (€ 34.911,- prijspeil 2015); – woningcorporaties dienen de hoogte van de huurprijs af te stemmen op het inkomensniveau van het huishouden in het kader van de huurtoeslag.

De eerste maatregel bestaat al enkele jaren, maar in minder vergaande vorm. Het doel is beteugeling van oneerlijke concurrentie op de woningmarkt. De gedachte is dat corporaties door middel van verschillende vormen van staatssteun, die niet beschikbaar is voor particuliere verhuurders en institutionele beleggers, woningen hebben kunnen bouwen en exploiteren. De wet reguleert dat die staatssteun alleen wordt ingezet op markten waar commerciële partijen niet of minder actief zijn. Om die reden worden corporaties gedwongen alleen mensen te huisvesten aan de onderkant van de woningmarkt. Ze dienen daarmee niet zozeer een commercieel maar veeleer een algemeen belang (dienst van algemeen economisch belang – DAEB).

De tweede maatregel heeft tot doel huurders met lage inkomens te beschermen tegen te hoge huurprijzen. En passant zal deze maatregel ook effect hebben voor de overheidsuitgaven in het kader van de huurtoeslag. De maatregel dwingt corporaties sociale huurwoningen te verhuren tegen een huurprijs tot maximaal de aftoppingsgrens. Naarmate een woning groter is, kan deze grens flink onder de huurprijsgrens volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) liggen.

Deze ontwikkelingen beperken corporaties bij het bepalen van de hoogte van de huurprijs van de woningen die zij verhuren. Corporaties zullen hun aanvangshuren in veel gevallen naar beneden moeten bijstellen.

Maar dit is nog niet alles. Er zijn meer maatregelen waar corporaties rekening mee moeten houden als zij hun nieuwe huurprijsbeleid bepalen..

Een van die maatregelen is de verhuurderheffing. Deze wordt alleen berekend over woningen die onder de liberalisatiegrens (€ 710,68 per maand) worden verhuurd, ook al zou de woning in het geliberaliseerde segment kunnen worden verhuurd. Daarnaast zal op 1 oktober 2015 een nieuw WWS worden ingevoerd, waarin de WOZ-waarde van de woning wordt meegerekend. Voor verreweg de meeste woningen zal het nieuwe WWS leiden tot een andere maximale huurprijs (hoger of lager). Tenslotte denkt de regering al sinds haar aantreden in 2012 na over de zogenaamde huursombenadering (zie ook elders in deze nieuwsbrief). Het is de bedoeling dat de inkomensafhankelijke huurverhoging die we de afgelopen drie jaar hebben gehad, op 1 juli 2016 zal worden vervangen door de huursombenadering. Daarbij krijgen verhuurders ruimte om zelf te bepalen welke huurverhoging zij toepassen. Zij kunnen die bijvoorbeeld laten afhangen van de ligging of de grootte van de woning of van het inkomen of de gezinssamenstelling van de huurder. Als zij er maar voor zorgen dat de totale huurinkomsten die zij ontvangen (de huursom) niet meer worden verhoogd dan met een zeker percentage dat de minister jaarlijks vaststelt. Hoe de regeling er precies uit zal zien is nog onbekend.

Al deze nieuwe regelgeving dwingt corporaties nieuwe keuzes te maken waar het betreft de keuze van hun huurders en de hoogte van de huurprijzen bij aanvang van de huurovereenkomst. Dat kunnen lastige keuzes zijn, zeker als dat leidt tot vermindering van de huurinkomsten. En daar komt het op 3 juni 2015 tussen Aedes en de Woonbond gesloten huurakkoord over de jaarlijkse huurstijging in de periode 2016-2018 nog bij.

De Herzieningswet zorgt en passant voor scheefheidsbestrijding: sociale huurwoningen zijn alleen bestemd voor huishoudens tot een zekere inkomensgrens. De Herzieningswet bevat echter slechts regels voor de aanvangshuurprijs, maar niet voor de huurontwikkeling na de totstandkoming van de huurovereenkomst. De nieuwe wet dwingt corporaties dus niet om huurders die ineens meer gaan verdienen anders te behandelen, bijvoorbeeld door aan hen een hogere prijs te vragen of, drastischer, de huur op te zeggen. Aedes en de Woonbond hebben in het huurakkoord van 3 juni 2015, dat geen betrekking heeft op scheefwoners, afgesproken nader onderzoek te doen naar dit fenomeen.

Maar dat betekent nog niet dat corporaties niet nu al zelf maatregelen kunnen nemen tegen scheefwonen. Corporaties, die dat zouden willen, kunnen binnen de bestaande wettelijke kaders afspraken met hun huurders over de situatie dat het inkomen van de huurder in de loop van de huur (fors) stijgt. Die afspraken kunnen leiden tot aanpassing van de huurprijs naar boven of zelfs tot beëindiging van de huur. Hielkema & co heeft ervaring met dergelijke contractuele arrangementen.

Wijziging positie chronisch zieken en gehandicapten bij de inkomensafhankelijke huurverhoging

Chronisch zieken en gehandicapten hebben meer mogelijkheden om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze mensen kunnen vaak niet verhuizen en dat is meestal ook niet gewenst als voorzieningen die verband houden met hun handicap zijn aangebracht in de woning. Aangezien de inkomensafhankelijke huurverhoging tot doel heeft huurders met een hoger inkomen te stimuleren te verhuizen (als maatregel tegen scheefwonen), kunnen sommige groepen gehandicapten en chronisch zieken bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, zodat voor hen alleen de gewone huurverhoging geldt.

Per 1 juli 2015 wordt de regeling zodanig aangepast dat ook meerpersoonshuishoudens, waarvan één van de leden voor een periode van meer dan een jaar 10 of meer uur per week extramurale verpleging of verzorging ontvangt, bezwaar kunnen maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hiermee wordt een omissie in de regeling rechtgezet.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging

 

 

Huurcommissie bevoegd bij geschillen over warmtekosten?

De Warmtewet is op 1 januari 2014 in werking getreden. Deze wet ziet op levering van warmte door middel van een warm water dat wordt getransporteerd via een warmtenet, zoals een blokverwarmingsinstallatie. De leverancier is degene die zich bezig houdt met de levering van warmte aan (klein)verbruikers. Dat kan de verhuurder zijn. Op grond van de Warmtewet kunnen verbruikers geschillen die voortvloeien uit de warmtelevering voorleggen aan een “onafhankelijke geschillencommissie, middels een procedure die snel, transparant, eenvoudig en goedkoop” is. Een interessante vraag waar tijdens het wetgevingsproces niet over na is gedacht en die de gemoederen van zowel politici als juristen bezig houdt is wie bevoegd is als geschillencommissie op te treden in geschillen over kosten voor de levering van warmte op grond van de Warmtewet (hierna ‘warmtekosten’).

Een ambtenaar van het ministerie van Economische Zaken heeft per brief van 24 november 20214 aan de Huurcommissie, de Woonbond en Aedes laten weten dat geschillen over warmtekosten kunnen worden voorgelegd aan de huurcommissie. Dat is nog maar de vraag.

In de eerste plaats heeft de verhuurder die warmte levert niet de hoedanigheid van verhuurder, maar van leverancier in de zin van de warmtewet. De relatie tussen de huurder (verbruiker) en de verhuurder (leverancier) wordt volgens de Warmtewet bovendien beheerst door de warmteleveringsovereenkomst. En niet door de huuroverkomst. Zo bezien komt aan de huurcommissie geen bevoegdheid toe, omdat deze alleen over huurverhoudingen en huurgeschillen gaat.

Maar er is meer. Ook als dit geen belemmering zou zijn voor de huurcommissie om geschillen over de warmtekosten te beslechten, is het nog steeds de vraag of de huurcommissie wel een rol heeft.

Voor het bestaan van bevoegdheid van de huurcommissie moeten de warmtekosten onder de definitie van het begrip “servicekosten” vallen. Tot 1 juli 2014 was de huurcommissie bevoegd kennis te nemen van geschillen over alle woonservicekosten. Vanaf 1 juli 2014 wordt in artikel 7:237 lid 3 BW onderscheid gemaakt tussen “servicekosten” en “nutsvoorzieningen met een individuele meter”. Kunnen de warmtekosten onder het servicekosten-begrip worden geschaard?

In het Besluit servicekosten (“BSK”) worden kosten voor verwarming van het woonruimtegedeelte niet genoemd als servicekosten. De huurcommissie is dus op het eerste gezicht niet bevoegd. Echter het BSK bevat geen uitputtende lijst. De huurcommissie kan bepalen dat de levering van warm water ten behoeve van verwarming van woonruimte ook servicekosten zijn. Dat is echter nog niet gebeurd, zodat onzes inziens op dit moment de huurcommissie niet bevoegd is kennis te nemen van geschillen over warmtekosten.

Het is afwachten hoe dit zich in de praktijk zal gaan ontwikkelen. Daarover zal hoogstwaarschijnlijk binnenkort duidelijkheid komen, aangezien de termijn waarbinnen de verhuurders de afrekening van de servicekosten aan de huurders moesten verzenden, per 1 juli zal verstrijken.

 

Kamerbrief: Is de woningmarkt overbelast door woningzoekenden met een urgentie?

Op 12 januari 2015 heeft de NOS bericht dat huurwoningen in Nederland schaarser worden doordat er steeds meer vluchtelingen naar Nederland komen. Het gevolg is volgens de NOS dat de wachttijden voor woningzoekenden, die op een sociale huurwoningen wachten, langer worden. Naar aanleiding van deze berichten van de NOS heeft kamerlid Karabulut van de SP aan de minister uitleg gevraagd. In een kamerbrief van 11 mei 2015 gaat minister Blok in op de vraag of de urgente woningzoekers veel druk op de woningmarkt leggen.

Huisvestingswet en huisvestingsverordeningen

In de huisvestingswet worden drie groepen woningzoekenden als urgent aangemerkt. Dit zijn: mantelzorgers en –ontvangers, personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven en verblijfsgerechtigden. Als deze groepen voor de eerste keer een woning zoeken hebben zij voorrang op reguliere woningzoekenden. Op grond van de huisvestingswet kunnen gemeenten invloed uitoefenen op de verdeling en samenstelling van de woningvoorraad. Zij kunnen in huisvestingsverordeningen regels opnemen. Zo kunnen gemeenten bepalen dat er naast de drie genoemde urgente groepen meer mensen voorrang hebben bij het zoeken naar een woning, zoals woningzoekenden die economisch gebonden zijn aan een bepaalde plaats.

Verhouding urgente en reguliere woningzoekenden

Volgens de minister ligt het voor de hand dat hoe meer urgente woningzoekenden er zijn hoe minder reguliere woningzoekenden er zijn. Het signaal dat steeds meer woningen aan urgente groepen worden toegewezen, is dus mede veroorzaakt door het beleid van de gemeenten en hoeveel groepen zij als urgent aanwijzen. De minister wijst erop dat het de verantwoordelijkheid is van de gemeenten om ervoor te zorgen dat het woningaanbod rechtvaardig verdeeld wordt. Dit geldt te meer voor gemeenten waar de druk op de woningmarkt hoog is, zoals in de grote steden. De gemeenten moeten de belangen van alle groepen woningzoekenden afwegen en zorgen dat er geen groepen tussen wal en schip vallen.

Volgens de minister bestaat er geen overzicht van het aantal woningzoekenden. Woningzoekenden hebben tegenwoordig veel verschillende mogelijkheden om een woning te zoeken (internet, dagbladen, informeren bij verhuurders), waardoor de klassieke wachtlijst niet langer bestaat. Hierdoor bestaat er ook geen overzicht van het aantal urgente woningzoekenden. Uit een enquête van de NOS onder de gemeenten is gebleken dat bij een kwart van de gemeenten de wachttijd voor een sociale woning toeneemt. Dit komt volgens de gemeenten onder andere door de toename van urgente woningzoekenden. De minister concludeert dat bij de meerderheid van de gemeenten (driekwart) er geen sprake is van druk op de woningmarkt door urgente woningzoekenden.

Scheefwonen

De minister wijst erop dat de sociale huurwoningen bedoeld zijn voor mensen met een laag inkomen en specifieke doelgroepen zoals de verblijfsgerechtigden. De woningvoorraad in Nederland zou in beginsel groot genoeg zijn om iedereen te huisvesten. Veel van de woningen worden echter nog bewoond door mensen die (inmiddels) een hoog inkomen hebben (scheefwoners). Deze groep mensen zou moeten ‘doorschuiven’ naar de duurdere woningen. De overheid probeert deze doorstroming te bevorderen.

Conclusie

Volgens de minister is niet duidelijk vast te stellen hoeveel urgente woningzoekenden er zijn. Bij het merendeel van de gemeenten zouden de urgente woningzoekenden in ieder geval niet voor meer druk op de woningmarkt zorgen. In de grote steden, zoals Amsterdam, is de druk op de woningmarkt wel degelijk hoog. Dat wordt wellicht niet uitsluitend veroorzaakt door de urgente woningzoekenden, maar dit speelt waarschijnlijk wel een rol. De combinatie van scheefwoners en het toenemende aantal (urgente) woningzoekenden zorgt ervoor dat de wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam voor een reguliere woningzoekende inmiddels gemiddeld acht jaar is. Het bevorderen van de doorstroming van scheefwoners stuit ook op problemen. Zo zit er doorgaans een groot gat tussen de sociale huurgrens (€ 710,68) en de huurprijzen in de sociale sector. Een huurder die zou moeten doorstromen wordt dan geconfronteerd met een (te) grote huurverhoging en zal niet doorstromen.

Kortom het aantal woningzoekenden neemt toe. In de media wordt vooral aandacht besteed aan het aantal vluchtelingen dat naar Nederland komt en hier een urgente woningzoekende is. Hierdoor is wellicht het enigszins vertekende beeld ontstaan dat alleen door deze groep woningzoekenden een grote druk op de woningmarkt is komen te liggen. De oorzaak van de druk op de woningmarkt zal niet uitsluitend gelegen zijn in de toename van het aantal vluchtelingen dat in Nederland gehuisvest moet worden, maar het zal wel een rol spelen.

U kunt het hele artikel van de NOS hier lezen. Voor de volledige kamerbrief van minister Blok klikt u hier.

De huren voor woonruimte gaan omhoog per 1 juli

Per 1 juli aanstaande vindt de jaarlijkse huurverhogingsronde weer plaats. De aanzeggingen zijn (als het goed is) voor 1 mei verstuurd, zodat er tijdig is aangezegd. Omdat het de laatste jaren telkens niet eenvoudig was om te weten welke verhogingen er mochten worden aangezegd, zullen wij hieronder nog eens de verschillende mogelijkheden uiteenzetten.

De maximale toegestane huurverhoging bedraagt per 1 juli 2015:

  • 2,5% voor huishoudens met een inkomen onder of gelijk aan 34.229 euro
  • 3% voor huishoudens met een inkomen boven 34.229 euro maar onder of gelijk aan 43.786 euro
  • 5% voor huishoudens met een inkomen boven 43.786 euro

Om te weten te komen of uw huurder in aanmerking komt voor een extra (inkomensafhankelijke) verhoging, konden de inkomensgegevens van het betreffende adres (het huishouden) worden opgevraagd via een speciaal daarvoor geopend portal bij de Belastingdienst. Dat is nu niet meer mogelijk, het portaal is gesloten.

Verhuurders die geen gebruik maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging mogen alleen de basishuurverhoging van maximaal 2,5% toepassen.

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is maximaal 2,5% huurverhoging toegestaan.

De tabellen met maximale huurprijsgrenzen stijgen per 1 juli aanstaande ook met 2,5%. Dat betekent dat er per 1 juli minder punten nodig zijn om geliberaliseerd te kunnen verhuren. De liberalisatiegrens blijft namelijk gelijk: € 710,68 per 1 januari 2015. Per 1 januari waren er 142 punten nodig en per 1 juli één minder, namelijk 141. Dat puntenaantal leidt tot een (aanvangs)huurprijs van € 715,19 en dat ligt boven de liberalisatiegrens.

Per 1 oktober 2015 staan er verschillende wijzigingen in het Woningwaarderingssysteem (het WWS) op stapel. Hier schreven we in een vorige nieuwsbrief al over (zie hier). Dat zal dan ook kunnen leiden tot een gewijzigd puntenaantal van een woning. En dan kan het zo zijn dat een woning die per bijvoorbeeld 1 mei 2015 geliberaliseerd zou kunnen worden verhuurd, per 1 oktober daar niet meer voor in aanmerking komt.

Voor verhuurders is het dus van belang om te beschikken over een actuele en goede puntentelling. En laat u goed informeren voordat u gaat verhuren. Soms kan het verstandiger zijn de huurovereenkomst (iets) later in te laten gaan, zodat u kunt profiteren van bijvoorbeeld een stijgende puntsprijs. Door oplettend te zijn, kunt u dus voor een scherpe prijs verhuren.

Huursombenadering per 1 juli 2016?

Al jaren geleden heeft minister Blok aangekondigd dat hij verhuurders meer ruimte gaat geven om beleid te voeren ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging. Het is de bedoeling dat verhuurders zelf binnen zekere grenzen kunnen bepalen welke huurverhoging voor welk type woning en/of voor welk type huurder wordt doorgevoerd. Deze benadering heet de huursombenadering. De maximale huurverhoging die de minister sinds ruim 30 jaar jaarlijks vaststelt zou daarmee komen te vervallen. Met de huursom wordt bedoeld het totale bedrag dat (grotere) verhuurders aan huur ontvangen. De gedachte is dat de minister de jaarlijkse stijging van de huursommen wel maximeert, maar dat de verhuurder daarbinnen ruimte heeft om binnen haar bestand de huurverhoging te variëren.

Het is van meet af aan de bedoeling geweest dat de huursombenadering in de plaats komt van de inkomensafhankelijke huurverhoging die we de afgelopen drie jaren hebben gezien. Dat was dus een tijdelijke maatregel. Echter, die maatregel is dit jaar met een jaar verlengd. Kennelijk heeft de minister moeite om een goed voorstel voor de huursombenadering te formuleren.

In zijn brief van 11 maart 2015 aan de kamer kondigt minister Blok aan dit voorjaar met zijn voorstel te zullen komen. Dit naar aanleiding van het rapport “Verkenning huursombenadering: varianten van de huursombenadering doorgerekend” van Platform 31. In deze verkenning heeft Platform 31 samen met 18 woningcorporaties twee varianten voor de huursombenadering doorgerekend op de mogelijkheden en effecten daarvan.

De tijd begint te dringen voor de minister. We wachten het af.

Onderverhuur via Airbnb – een gat in de markt. Ook voor verhuurders

Airbnb is hot. Niet alleen bij toeristen, maar ook in (ver)huurdersland. En de media maken vaak melding van de problemen die rijzen bij (onder)verhuur via Airbnb. Het lijkt een nieuwe trend, terwijl het dat in feite niet is. Hoe zit het nu precies in elkaar? Wat mag nu wel en wat mag niet?

Vele huurders verhuren hun woning via deze website aan toeristen. Het is de verhuurders daarentegen een doorn in het oog. Die kunnen natuurlijk zelf ook een woning tijdelijk verhuren, tegen vaak zeer forse bedragen (per nacht). Dat levert vermoedelijk meer op dan ‘reguliere’ verhuur. Voor de huurder is het een prettige bijverdienste. Maar mag de huurder zomaar een kamer verhuren aan een ander?

Onderverhuur toegestaan?

In de wet staat dat een huurder van woonruimte niet bevoegd is zijn woning geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Maar, wordt daar aan toegevoegd, een huurder van een zelfstandige woning die daar zelf zijn hoofdverblijf heeft, mag wel een deel van deze woning in gebruik geven aan een ander. Dus: die mag op grond van de wet wel een kamer onderverhuren. Om deze wettelijke bevoegdheid van de huurder te beperken, staat in de meeste huurovereenkomsten een onderverhuurverbod. Huurders met een dergelijk verbod (vaak zelfs op straffe van een boete) mogen niet onderverhuren of aan een derde in gebruik geven. Deze huurders mogen dus ook geen toeristen via Airbnb in hun huis laten verblijven.

Gemeente

Er zijn ook regels die van overheidswege worden opgelegd. De gemeente Amsterdam staat bijvoorbeeld wel toe dat er wordt verhuurd via Airbnb (voor eigenaren en huurders), maar heeft daar wel restricties aan verbonden. Zo mag er niet meer dan twee maanden per jaar worden verhuurd, moet er (toeristen)belasting worden betaald en moet er toestemming van de verhuurder of de VVE zijn. De gemeente heeft dit met Airbnb afgesproken. Het blijkt in de praktijk echter lastig om te controleren.

Middelen voor de verhuurder

Verhuurders die er achter komen dat hun huurder onderverhuurt, kunnen dus de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden en vooruitlopend daarop in kort geding ontruiming vorderen. Bij ontdekking van Airbnb-verhuur gebeurt dat steeds vaker. Verschillende rechters hebben al ontruimingen uitgesproken van huurders die onderverhuurden. Het doet er niet toe of er een sociale woning of een niet-sociale woning wordt onderverhuurd. De verhuurders in die zaken beschikten over voldoende bewijs, bijvoorbeeld bestaande uit de advertentie op de site, foto’s, recensies van voormalige bezoekers, en zo voort. De verhuurder moet het bewijs verzamelen en kan vervolgens een procedure starten. Op het internet is er veel (belastende) openbare informatie te vinden die in procedures kan worden gebruikt.

Verschillende vorderingen

De huurder die tegen de lamp loopt, kan dus worden geconfronteerd met een ontruiming, maar er zijn meer vorderingen die een verhuurder in kan stellen. Zo kan de verhuurder betaling van (in geval van een kort geding) een voorschot op een contractueel overeengekomen boete vorderen. Als er in de huurovereenkomst staat dat onderverhuur is verboden op straffe van een boete, dan kan de verhuurder deze boete vorderen. Sinds enige tijd zijn rechters meer terughoudend bij toewijzing van dergelijke boetes, maar het kan nog steeds worden gevorderd en worden toegewezen. Verhuurders kunnen ook gemaakte (onderzoeks)kosten vorderen. Als de verhuurder kosten heeft moeten maken om de onderhuur op te sporen, bijvoorbeeld door een daar in gespecialiseerd onderzoeksbureau, dan kunnen deze kosten bij de huurder worden neergelegd. Daarnaast kunnen de kosten van de ontruiming ook bij de huurder worden gevorderd en zal de rechter ook een veroordeling in de kosten van de procedure uitspreken. De verliezer betaalt.

Kortom, de huurder die zonder toestemming onderverhuurt, loopt een groot risico. Hij verspeelt mogelijk niet alleen zijn woning, maar kan ook worden geconfronteerd met betaling van flinke bedragen. En de verhuurder heeft de woning daarna weer tot zijn beschikking om opnieuw te kunnen verhuren. De verhuurder doet er dan verstandig aan een goed dichtgetimmerde huurovereenkomst te sluiten met de nieuwe huurder.

Lees ook: Airbnb huurwoning mag niet, 17 maart 2017

Is de huurprijs gereguleerd bij verhuur volgens de Leegstandwet?

De Leegstandwet is in juli 2013 gewijzigd. Vóór juli 2013 gold de regel dat de gemeente, bij afgifte van de vergunning voor verhuur volgens de Leegstandwet, de maximale huurprijs volgens het puntensysteem vaststelt. In juli 2013 is dat gewijzigd. Sindsdien stelt de gemeente de maximale huurprijs bij Leegstandwetverhuur niet meer vast. De huurprijs kan door de verhuurder in alle vrijheid worden bepaald, zonder dat de huurder de gemeente of de huurcommissie kan inschakelen als hij de huur te hoog vindt.

Deze nieuwe regel geldt voor vergunningen die vanaf 1 juli 2013 zijn verleend. Voor vergunningen die vóór juli 2013 zijn verleend ligt dat anders. Indien de vergunning voor 1 juli 2013 verleend is (en de gemeente dus in de vergunning de maximale huurprijs heeft vermeld), blijven de oude regeling en dus de maximale huurprijs van kracht.

Per 1 juli 2013 is er nog iets veranderd. Voordien gold een maximale verhuurtermijn van 2 jaar, met de mogelijkheid van verlenging met drie keer een jaar. Sinds 1 juli 2013 geldt een maximale verhuurtermijn van 5 jaar. Deze nieuwe termijnenregeling is wel van toepassing op voor 1 juli 2013 verleende Leegstandwetvergunningen. Voor 1 juli 2013 afgegeven vergunning gelden automatisch voor 5 jaar. De verhuurder hoeft in beginsel dus geen verlenging te vragen. Om discussie met de huurder hierover te voorkomen, kan de verhuurder de gemeente wel vragen een nieuwe einddatum vast te stellen.

Let er bovendien op dat bij de verhuur op basis van de Leegstandwet in de huurovereenkomst melding is gemaakt van de vergunning, het kenmerk van de vergunning, de termijn waarvoor de vergunning is verleend en de (eventuele) maximale huurprijs die is vastgesteld.

Wetsontwerp bemiddelingskosten kamerbewoning

De wet beschermt huurders tegen belangenverstrengeling van de woningbemiddelaar (makelaar, verhuurkantoor etc.). Wanneer een bemiddelaar bij de verhuur van zelfstandige woonruimte optreedt voor zowel verhuurder als huurder (“dienen van twee heren”) mag hij daarvoor alleen bij de verhuurder bemiddelingskosten in rekening brengen. Bij bemiddeling voor kamerverhuur – denk aan studentenhuisvesting – mogen nu nog zowel bij de kamerhuurder als de kamerverhuurder bemiddelingskosten in rekening worden gebracht.

De uitzondering voor kamerverhuur is destijds (25 jaar geleden) opgenomen omdat de vrees bestond dat bemiddelaars zonder winstoogmerk, zoals studentenbemiddelingsbureaus, financieel niet konden rondkomen wanneer zij niet meer aan beide partijen bemiddelingskosten konden vragen. De verwachting was dat zonder de inschakeling van dergelijke bemiddelingsbureaus, verhuurders zelf hun kamers zouden gaan verhuren, waardoor het aanbod van geschikte woonruimte versnipperd zou raken en het voor de huurder lastig zou zijn een geschikte kamer te vinden. Door gebruik van internet voor het aanbieden en zoeken van woonruimte is deze situatie veranderd.

Op 20 mei 2014 is een wetsvoorstel tot wijziging van artikel 417 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ingediend ter consultatie. Daarin staat dat het dienen van twee heren ook bij kamerverhuur niet meer is toegestaan. Op 27 maart 2015 stemde de ministerraad in met het wetsontwerp dat vervolgens ter advisering naar de Raad van State is gestuurd. Daarna zal de Tweede Kamer zich over het wetsontwerp buigen.

Hoe de toelichting luidt bij het wetsontwerp dat nu naar de Raad van State is gestuurd is nog onbekend. De – zeer summiere – toelichting bij het wetsontwerp in de consultatiefase is wel bekend. Daarin stond onder meer dat het presenteren van woningaanbod op het internet een daad van bemiddeling is, zodat de makelaar geen courtage mag vragen van de woningzoekende die later op dat internet-aanbod reageert.

Wij hebben ons er vorig jaar al over verbaasd dat het wetsontwerp zelf op dit punt geen duidelijkheid verschaft. Immers hierover worden de laatste twee jaar talloze, veel geld kostende, procedures gevoerd tussen huurders en makelaars, zonder dat er een lijn in de rechtspraak is te zien.

Wij denken dat het onjuist is om in een onlinepresentatie van woonruimte een opdracht tot bemiddeling te lezen (zeker als wordt aangetoond dat die opdracht er niet is). In onze vorige nieuwsbrief wezen wij op een recente uitspraak van de Haagse rechtbank die over deze kwestie prejudiciële vragen aan de Hoge Raad heeft gesteld. Hopelijk krijgen we hier binnenkort eindelijk duidelijkheid over.

Wij houden u op de hoogte.

Kan een verhuurder strafbaar worden door de aangepaste Opiumwet?

Op 1 maart 2015 is de nieuwe Opiumwet van kracht geworden. In de wet is het voorbereiden en bevorderen van hennepteelt strafbaar gesteld. Op voorbereidingshandelingen staat een maximale gevangenisstraf van 3 jaar of een geldboete van maximaal € 81.000,00. Een flinke straf dus voor het voorbereiden van hennepteelt. Maar wat valt daar nu precies onder? Is verhuur van een woonruimte waarin later een hennepkwekerij wordt aangetroffen ineens een strafbare voorbereidingshandeling? Met andere woorden: heeft een verhuurder dan strafrechtelijke vervolging te vrezen?

Waarom een nieuwe wet?

Voor de inwerkingtreding van de nieuwe wet had het Openbaar Ministerie weinig middelen om voorbereiders van hennepteelt te vervolgen. In de Memorie van Toelichting van de nieuwe wet staat het volgende:

Ten aanzien van het verhuren van ruimten waarin later hennepkwekerijen zijn aangetroffen, blijkt slechts in een enkel geval een vervolging wegens poging tot hennepteelt succesvol.”;

Tegelijkertijd vormen de bedoelde en andere voorbereidende gedragingen duidelijk onderdeel van de keten van de illegale hennepteelt.

Verhuur van ruimtes en woningen wordt dus – in elk geval op grond van de toelichting – wel beschouwd als een mogelijke voorbereidende handeling. Dit is nogal wat. De wetgever verwacht dat van de nieuwe Opiumwet een preventief effect uit zal gaan: “namelijk dat mensen kritischer zijn bij het aannemen van opdrachten tot levering van goederen en het verstrekken van diensten of het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van ruimten in gevallen dat daartoe aanleiding bestaat”. Er wordt dus extra oplettendheid en zorgvuldigheid verwacht van verhuurders. Toch blijkt uit dit citaat niet dat het niet kritisch zijn altijd tot strafbaarheid leidt. Er moet eerst aanleiding zijn voor de verhuurder om extra oplettend te zijn.

Wanneer ontstaat dan wel strafbaarheid? Volgens de memorie van toelichting is de voorbereider (dus de verhuurder in dit verband) strafbaar als hij weet dat een en ander bestemd is om de overtredingen van de Opiumwet te plegen of indien hij ernstige redenen heeft om dit te vermoeden. De overtredingen van de Opiumwet waar op wordt gedoeld zijn bedrijfsmatige teelt en het in grote hoeveelheden telen, aanwezig hebben of vervaardigen van verboden middelen. Er is dus een opzet-variant (die er bij de goedwillende verhuurder niet zal zijn) en een schuld-variant. Als er sterke vermoedens zijn dat het pand door de (beoogd) huurder gebruikt gaat worden voor (bijvoorbeeld) het kweken van hennep of als XTC-lab, en de verhuurder het pand toch verhuurt zonder nader onderzoek (of nadere vragen te stellen) aan de betreffende partij, dan kan de verhuurder strafbaar zijn. Dit betekent niet dat de verhuurder direct strafbaar is zodra er een hennepkwekerij in het gehuurde wordt aangetroffen, want er moet dus wel sprake zijn van schuld (onzorgvuldigheid) of opzet bij de verhuurder.

Wat kan dit betekenen voor verhuurders van woon- en bedrijfsruimte?

Voor verhuurders is zorgvuldigheid geboden. Indien het vermoeden bestaat dat een woning of een bedrijfsruimte mogelijk voor een hennepkwekerij gebruikt gaat worden, zal de verhuurder in elk geval nader onderzoek moeten doen naar de bedoelingen van de potentiële huurder met het pand door bijvoorbeeld een huurderscheck te laten uitvoeren en nadere vragen te stellen aan de huurder.

Zogenaamde growshops zijn vanaf de inwerkingtreding van de wetswijziging ook verboden. Een growshop is een bedrijf die alle materialen verkoopt die nodig zijn voor het inrichten en exploiteren van een hennepkwekerij. Gemeentes mogen geen vergunningen meer afgeven en verleende vergunningen mogen niet worden voortgezet. Volgens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten vervallen de verleende vergunningen van rechtswege. Reeds bestaande growshops zullen dus hun werkzaamheden moeten staken. Dit neemt niet weg dat de controle op de naleving van deze regels moeilijk is. Growshops verkopen doorgaans artikelen die ook voor andere doeleinden dan voor het kweken van hennep geschikt zijn. De Raad voor de Rechtspraak heeft in haar advies aan de Minister van Justitie geschreven dat zij verwacht dat bestaande growshops hun naam zullen veranderen en hun assortiment zo zullen aanpassen dat zij kunnen doorgaan voor een andersoortige winkel, zoals een tuincentrum.

Wat kunt u als verhuurder doen?

Uit het wetsvoorstel en de toelichting blijkt dat de aanpassing van de Opiumwet met name bedoeld is voor de aanpak van georganiseerde en professionele hennepteelt. Het is in de praktijk natuurlijk lastig om vooraf al in te schatten of er een hennepkwekerij zal worden geëxploiteerd in een te verhuren pand. Bovendien is er vaak sprake van een zogenaamde ‘katvanger’, iemand die door de ‘grote bazen’ naar voren wordt geschoven om te dienen als huurder. Meestal is dat iemand zonder antecedenten dus is het voor de verhuurder lastig om te weten dat deze kandidaat kwaad van zin is. Dit neemt niet weg dat verhuurders onder het motto ‘better safe than sorry’ voorzichtig moeten zijn en bijvoorbeeld kunnen overwegen om standaard een (professionele) huurderscheck uit te voeren bij de aanvang van een huurcontract.

Daarnaast is het verstandig om in de huurovereenkomst een bepaling op te nemen die het voor de verhuurder mogelijk maakt om het gehuurde eens in de zoveel tijd te inspecteren. Het kan in geen geval kwaad zo nu en dan eens een bezoek te brengen aan verhuurde panden, onaangekondigd of na afspraak. Het is van belang de afspraken met de huurders en het door de verhuurder verrichte onderzoek naar de bedoelingen van de huurder goed te documenteren. In het geval er onverhoopt toch een procedure volgt, dan is het van belang dat de verhuurder kan aantonen dat hij aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan en hem dus niets te verwijten valt.

Als de verhuurder zijn onderzoek goed (genoeg) heeft gedaan, zal hem waarschijnlijk strafrechtelijk niet snel iets te verwijten vallen. Professionele criminelen zullen op slinkse wijze toch panden kunnen aanhuren om daarin vervolgens drugs te fabriceren. Dat is niet tegen te houden. Als de verhuurder kan aantonen dat er serieus onderzoek is gedaan naar de (persoon van de) huurder, dan verwacht ik niet dat er een veroordeling zal volgen. De wet is pas nieuw, er zijn mij nog geen gevallen bekend van veroordeelde verhuurders. We houden het nieuws in de gaten en zullen u informeren als er nieuws te melden is.

Kort nieuws

Huib Hielkema in Begeleidingscommissie Pilot Gedragsaanwijzing van het WODC

Vorig jaar is in opdracht van het Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum (WODC) van het Ministerie van Veiligheid en Justitie een onderzoek gestart naar een specifieke mogelijkheid om woonoverlast aan te pakken. Het gaat om de evaluatie van een pilot waarbij woningcorporaties overlastgevende huurders door middel van een (eventueel door een rechter bekrachtigde) gedragsaanwijzing proberen te bewegen om hun overlastgevende gedrag te staken. Dit zou de slachtoffers van woonoverlast moeten ontlasten, de doorlooptijden van procedures verkorten en mogelijk de ontruiming van de woning van overlastveroorzakers voorkomen. Het onderzoek moet inzicht geven in de werking van de gedragsmaatregel en de toepassing ervan.

Naar verwachting zal het onderzoek eind 2015 worden afgerond.

Huib Hielkema

Zonnescherm roerend of onroerend?

Servicekosten zijn kosten die de verhuurder bij de huurder in rekening mag brengen voor de levering van diensten en roerende zaken. Vergoeding voor gebruik van onroerende zaken wordt geacht bij de kale huurprijs te zijn inbegrepen. In een uitspraak van de kantonrechter in Oost-Brabant van 15 januari 2015 was de vraag aan de orde of een zonnescherm roerend dan wel onroerend is en daarmee of de verhuurder de kosten van het zonnescherm via de servicekosten mocht doorberekenen aan de huurder.

Een zonnescherm is op zichzelf een roerende zaak, maar kan door het aanbrengen aan de woning als bestanddeel van de woning worden gezien en daarmee door ‘natrekking’ deel gaan uitmaken van de woning en onroerend worden.

De kantonrechter vond in dit geval dat een zonnescherm een roerende zaak is waarvoor de verhuurder bij de huurder servicekosten in rekening kan brengen. De kantonrechter kwam tot dat oordeel omdat de woning zonder de zonwering niet incompleet is en omdat niet is gebleken dat de woning en de zonwering in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. Ook blijkt niet dat de zonwering niet zonder schade van betekenis kan worden verwijderd, aldus de kantonrechter.

Elsje de Bie

Class action woningmarkt

In 2012 zijn de Stichting Fair Huur voor verhuurders (SFH) en een aantal verhuurders een zogenaamde class action gestart tegen de Nederlandse Staat. De SFH is van mening dat de huidige Nederlandse huur- en huisvestingswetgeving in strijd is met het eigendomsrecht van verhuurders van woningen in de gereguleerde sector en voelt zich hierin gesterkt door recente uitspraken van het Europese Hof voor de rechten van de mens (EHRM)In die uitspraken lijkt het EHRM aan woningeigenaren in o.a. Polen, Tjechië, Slowakije, Malta en Kroatië het recht te hebben toegekend op een redelijk rendement (decent profit). De Rechtbank Den Haag wees de vorderingen van de SFH bij vonnis van 4 december 2013 in een uitgebreid gemotiveerd vonnis af. De SFH, die wordt bijgestaan door Huib Hielkema, is in hoger beroep gegaan en heeft onlangs gediend van memorie van grieven. Het is nu aan de Staat om hierop te reageren. Verwacht wordt dat het Gerechtshof Den Haag eind dit jaar of begin volgend jaar uitspraak zal doen. Alle processtukken (en veel meer) zijn gepubliceerd op de website van de SFH. Wij houden u uiteraard op de hoogte.

Vraag en antwoord: overlast door reparatie

Vraag: Heeft een huurder die overlast ondervindt van reparatiewerkzaamheden recht op een financiële compensatie of op een wisselwoning?

Antwoord:
In de wet is opgenomen dat een huurder moet toestaan dat zijn verhuurder dringende werkzaamheden uitvoert aan de woning. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel uitgesteld kunnen worden. Vaak zal het gaan om reparaties of noodzakelijk onderhoud. Denk bijvoorbeeld aan het herstellen van een lekkage of het brandveilig maken van een pand. De huurder moet aan dit soort werkzaamheden dus zijn medewerking verlenen. Het is niet moeilijk voor te stellen dat een huurder hier overlast van kan ondervinden. Er komen werklieden over de vloer, er is veel lawaai of voorzieningen kunnen tijdelijk niet worden gebruikt. Het kan zelfs zo zijn dat de woning in z’n geheel even niet bewoond kan worden.

Een verhuurder moet hier rekening houden. Hij zal tegemoet moeten komen aan het eventueel ongemak dat een huurder zal hebben van het verrichten van de werkzaamheden. Op welke manier hij dat moet doen, hangt van de feitelijke situatie af. En soms ook van de specifieke situatie van de huurder. Zo kunnen er allerlei praktische maatregelen genomen worden om de overlast te beperken. Zoals het verzorgen van tijdelijke voorzieningen voor toilet, douche en/of keuken. Of het zoveel mogelijk afschermen van de inboedel of het tijdelijk opslaan van goederen. Ook kan de overlast door het bundelen van werkzaamheden of door het inplannen van werkzaamheden op bepaalde tijdstippen verminderd worden.

Als een woning als gevolg van de werkzaamheden geheel niet kan worden bewoond, dan is het redelijk dat er over die periode geen huur in rekening wordt gebracht. De huurder heeft immers ook geen huurgenot. Als slechts een gedeelte van de woning niet te gebruiken is, dan zal een vermindering van de huurprijs kunnen volstaan. De verhuurder is echter niet verplicht om de huurder vervangende woonruimte aan te bieden. De huurder zal zelf voor tijdelijk onderdak elders moeten zorgen. Ook een verhuiskostenvergoeding is niet aan de orde. Wel kan een verhuurder soms gehouden zijn eventuele meerkosten van een tijdelijk verblijf elders (bijvoorbeeld een hogere huur) te vergoeden.

Kortom, de verhuurder moet bij de uitvoering van reparaties en onderhoud zoveel mogelijk rekening houden met de overlast die dit voor de huurder meebrengt en zal de huurder zo nodig financieel moeten compenseren. En zoals zo vaak is communicatie in dit soort situaties essentieel.

Modernisering huurcommissie

Op 1 juli 2014 is een aantal wijzigingen doorgevoerd in het huurprijzenrecht voor woonruimte. Die wijzigingen hebben tot doel modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie. Wat is er precies veranderd?

Een belangrijke wijziging is die van het begrip “servicekosten”. Onder het oude recht was dat de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Sinds 1 juli 2014 wordt onderscheid gemaakt tussen servicekosten en nutsvoorzieningen met een individuele meter. De bezuiniging zou volgens de minister zijn gelegen in de omstandigheid dat de huurcommissie in procedures over het voorschotbedrag nog slechts mag oordelen over de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter, en niet over de servicekosten. Als het gaat om de afrekening mag de huurcommissie wel over zowel nutsvoorzieningen met individuele meter als servicekosten oordelen.

Ook is de regeling over all-in prijzen gewijzigd. Als huurder en verhuurder een all-in huurprijs zijn overeengekomen, kan de huurder de huurcommissie verzoeken om deze huurprijs uit te splitsen in een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten. De huurder die de overeengekomen all-in prijs wil splitsen, moet eerst aan de verhuurder een splitsingsvoorstel te doen. Als de verhuurder niet instemt kan de huurder tot uiterlijk zes weken nadat het voorstel had moeten ingaan de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. De huurcommissie merkt het voorstel als redelijk aan indien het voorstel een huurprijs van niet minder dan 55% van de all-in prijs bevat, en een voorschot op de servicekosten van niet minder dan 25% daarvan. Als het voorstel niet redelijk is stelt de huurcommissie de prijzen vast aan de hand van voornoemde percentages. De wijziging is erin gelegen dat onder het oude recht de huurprijs op 55% van de maximaal redelijke huurprijs werd gesteld, zodat de huurcommissie een puntenwaardering van de woning moest opstellen. Onder het huidige recht is de uitgesplitste huurprijs een percentage van de all-in huurprijs, zodat de huurcommissie geen puntenwaardering meer hoeft te maken. De verhuurder die een all-in huurprijs is overeengekomen wordt daarvoor onder het nieuwe recht dus nog steeds voor gestraft.

De aangepaste all-inregeling is ook van betekenis in andere procedures bij de huurcommissie: bij procedures tot vaststelling van de aanvangshuurprijs, beoordeling van een huurprijswijziging (al dan niet met renovatie) of beoordeling servicekosten, zal de huurcommissie, als er een all-in huurprijs is, deze eerst splitsen.

Verder heeft de verhuurder langer de tijd gekregen de huurder te rappelleren nadat een voorstel tot huurverhoging is gedaan. Dat was zes weken en is nu drie maanden. De termijn waarbinnen de huurder bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging bij de huurcommissie moet indienen, is verlengd van drie naar vier maanden.

De huurprijsverlaging bij onderhoudsgebreken is onder het nieuwe recht gerelateerd aan de overeengekomen huurprijs, in plaats van aan de maximale huurprijsgrens. Daardoor hoeft de huurcommissie bij dergelijke procedure ook geen puntenwaardering meer te maken. Dit kan leiden tot een zwaardere sanctie voor de verhuurder dan voorheen, namelijk op het moment dat de overeengekomen huurprijs onder de maximale huurprijsgrens ligt.

Inkomensafhankelijke huurverhoging in 2015 voor het laatst

Dit jaar is het voor de laatste keer mogelijk de huur extra te verhogen bij huurders met een hoger inkomen. Het was oorspronkelijk de bedoeling dat de inkomensafhankelijke huurverhoging slechts twee jaar (2013 en 2014) zou gelden. Vanaf 2015 zou daarvoor in de plaats de zogenaamde huursombenadering komen. De huursombenadering komt er aan, maar is uitgesteld tot volgend jaar. We tasten nog in het duister over de inhoud daarvan. Het uitgangspunt is wel bekend: de minister stelt elk jaar een maximaal huurverhogingspercentage vast, maar verhuurders krijgen de mogelijkheid om binnen hun bezit voor sommige woningen een grotere huurverhoging toe te passen dan voor andere woningen. Voorwaarde is dat de huurverhoging gemiddeld voor het gehele bezit uitkomt op het maximale huurverhogingspercentage dat de minister heeft vastgesteld. Dat betekent dat grotere verhuurders meer speelruimte krijgen dan kleinere verhuurders. Die speelruimte zouden zij kunnen benutten om erg lage huurprijzen, bijvoorbeeld van huurders die hun woning al erg lang bewonen, op een beter niveau te krijgen.

Dit jaar is het dus nog behelpen met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Behelpen, omdat verhuurders afhankelijk zijn van gegevens van de belastingdienst over de inkomens van hun huurders. Daar ging de afgelopen jaren veel mis, omdat de belastingdienst gegevens niet altijd tot zijn beschikking had of onjuiste gegevens produceerde. Het is afwachten of dat dit jaar beter is.

Verhuurders hadden bovendien maar een korte periode (van 2 februari tot 1 maart 2015) om zich bij de belastingdienst aan te melden. Wie zich niet voor 1 maart had aangemeld is te laat om dit jaar nog een extra huurverhoging op grond van het hogere inkomen van de huurder aan te kunnen zeggen.

De percentages die voor dit jaar gelden zijn de volgende:

  • Basishuurverhoging voor alle woningen: 2,5%.
  • Huurverhoging voor inkomens tussen € 34.229 en € 43.786: 3%.
  • Huurverhoging voor inkomens boven € 43.786: 5%.

Ook Hof verklaart Engels recht toepasselijk op Amsterdamse huurwoning

Op 24 februari jl. heeft het Amsterdamse gerechtshof een uitspraak van de kantonrechter Amsterdam uit februari 2014 bekrachtigd, waarin Engels recht van toepassing werd verklaard op een Amsterdamse huurwoning. In een eerdere nieuwsbrief schreef ik al over die eerste uitspraak.

Waar ging de zaak ook alweer over? Verhuurder, een Engelsman en zijn vrouw, die hun eigen woning aan de Amsterdamse gracht hadden verhuurd, kregen van hun huurder een verzoek de huurprijs te splitsen. Er zou zogenaamde all-in huur zijn overeengekomen. Huurder was ook een Engelsman, een expat, wiens gezin in Londen bleef wonen terwijl huurder door de week in Amsterdam verbleef. In het weekend ging hij naar zijn gezin in Londen. De huurprijs bedroeg € 1.600,- per maand. In de huurovereenkomst stond dat Engels recht van toepassing was op eventuele geschillen.

Huurcommissie
De huurcommissie heeft op het verzoek van de huurder geoordeeld dat er een all-in huurprijs was overeengekomen. Er zouden enkele zaken in de woning staan, waar geen aparte vergoeding voor was afgesproken. De verhuurder was het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en ging naar de kantonrechter.

Kantonrechter
In de procedure bij de kantonrechter ging de discussie vooral over de vraag of Engels recht mocht worden toegepast. Dat zou namelijk betekenen dat de sanctie op all-in huur niet zou gelden (toen nog: 55 % van de puntenwaardering als kale huurprijs en 25 % daarvan als servicekosten; dat kwam neer op circa € 600,- in plaats van de overeengekomen € 1.600,- per maand). De kantonrechter kwam tot het oordeel dat de rechtskeuze was toegestaan op basis van Europees recht (het Rome I verdrag). Daardoor bleef de overeengekomen huurprijs gelden.

Gerechtshof
De huurder was het niet eens met de uitspraak van de kantonrechter en ging in hoger beroep. In die procedure ging het uitsluitend over de vraag of de keuze die partijen in de huurovereenkomst hadden gemaakt om Engels recht van toepassing te verklaren, toegestaan is. Volgens de huurder niet, omdat er geen (of niet voldoende) ‘relevante aanknopingspunten’, zoals vereist volgens Rome I, zouden zijn. Het Hof vond het feit dat beide partijen Brits zijn, voldoende aanknopingspunten bieden voor de keuze voor Engels recht.

En het Hof vond, in tegenstelling tot de huurder, niet dat de all-in sanctie van ‘bijzonder dwingend recht’ was. Deze huurder verkeerde in een min of meer gelijkwaardige positie als de verhuurder en had deze bescherming dus niet nodig. Daarin speelde een rol dat de huurprijs geliberaliseerd zou zijn op basis van de puntentelling, de huurder en verhuurder in een gelijkwaardige positie verkeerden (qua opleidingsniveau en maatschappelijke positie) en zij hebben gekozen voor toepassing van het recht waar zij het meest van weten: dat van hun thuisland. Het hoger beroep werd verworpen en de uitspraak van de kantonrechter werd bekrachtigd.

Conclusie
Wat kunnen we leren van deze bijzondere zaak? In elk geval dat het dus op basis van Europees recht mogelijk is ander recht op een huurovereenkomst van toepassing te verklaren. En dat daarmee de Nederlandse huur(prijs)bescherming kan worden ‘omzeild’. Natuurlijk kan dat niet altijd. In deze zaak waren beide partijen afkomstig uit hetzelfde land en hadden zij min of meer dezelfde maatschappelijke positie. Dat zijn relevante omstandigheden, die het voor de rechter wellicht eenvoudiger hebben gemaakt het Britse recht toe te passen.

Het is al met al een bijzondere uitkomst van een zaak met bijzondere feiten. Wellicht wordt de Hoge Raad nog gevraagd de zaak te beoordelen, in verband met de principiële kanten. Als dat gebeurt, zullen wij u daarover informeren.

N.B. Als u de uitspraak wilt teruglezen, kan dat hier

Mag een huurder een schotelantenne plaatsen of niet?

Op 24 februari 2015 zijn in verschillende media berichten verschenen over een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam over het plaatsen van een schotelantenne door een huurder.[1] Het hof heeft bepaald dat een huurder van een woningstichting zijn schotelantenne moet verwijderen. In de persberichten stond dat het de eerste keer is dat een huurder van een rechterlijk college te horen heeft gekregen dat hij zijn schotelantenne moet verwijderen. Dat is niet helemaal juist. De uitspraak van het hof Amsterdam is interessant, maar niet verrassend gelet op eerdere uitspraken van rechters door de jaren heen.

Het is namelijk zeker niet voor het eerst dat er wordt geprocedeerd over deze materie. In zaken over schotelantennes wordt door de rechter een belangenafweging gemaakt tussen het belang van de huurder – gelegen in zijn vrijheid om informatie in de vorm van beeld en geluid te ontvangen – en het belang van de verhuurder, gelegen in het voorkomen van (esthetische) overlast en schade. Hier botsen het grondrecht van vrije informatiegaring met het recht van de verhuurder om nakoming van de huurovereenkomst (waarin een schotelantenneverbod staat) te verlangen.

Het is al vele jaren vaste rechtspraak dat het beschikken over (redelijke) alternatieven van groot belang is bij deze belangenafweging. Hiermee wordt bedoeld dat indien de huurder zijn informatie in de vorm van beeld en geluid of het televisiekanaal zelf ook op een andere wijze kan ontvangen, het plaatsen van een schotelantenne niet snel zal worden toegestaan. Er zijn vele voorbeelden te vinden in de jurisprudentie.

Zo heeft het gerechtshof Den Haag bijvoorbeeld al in 2007 bepaald dat het belang van de verhuurder zwaarder moet wegen nu de huurster voldoende alternatieven had om te voorzien in haar behoefte om 8 uur per dag soapseries te bekijken.[2] De huurster keek Turkstalige televisieprogramma’s en zij kon ook via andere wegen naar haar favoriete serie(s) kijken, bijvoorbeeld via internet. Volgens het hof Amsterdam (in een uitspraak uit 2008) moet een huurder zelfs genoegen nemen met een alternatief dat minder in zijn behoefte voorziet dan via de schotel. Het hof Den Bosch heeft in 2010 overwogen dat van de huurder mag worden verwacht dat hij (redelijke) kosten maakt voor het aanwezige alternatief.[3] En ook het hoogste rechtscollege, De Hoge Raad, heeft in 2012 al eens bevestigd dat het onder omstandigheden toegestaan kan zijn om de huurder te beperken in de wijze waarop hij zijn informatie kan verkrijgen.[4] Ook de Europese rechter heeft al eens over schotelantennes moeten oordelen. Het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) heeft in 2008 in een zaak van een Irakees gezin dat in Zweden woonde, geoordeeld dat het belang van de huurders moest prevaleren.[5] Er was in die zaak namelijk niet gebleken dat het gezin redelijke alternatieven had om de tv-zenders te kunnen ontvangen en de verhuurder had de gestelde schade aan zijn pand niet genoeg onderbouwd. Ook het EHRM heeft het belang van het bestaan van alternatieven dus erkend.

Dat er alternatieven zijn betekent overigens niet dat de huurder per definitie zijn schotelantenne moet verwijderen. Het is afhankelijk van de concrete omstandigheden van de zaak of het belang van de huurder of de verhuurder zwaarder moet wegen. In de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van het Hof Amsterdam stond vast dat de huurder op grond van de huurovereenkomst geen schotelantenne mocht plaatsen en dat het internet voldoende alternatief bood voor de informatie in beeld en geluid die hij wilde ontvangen.

De uitspraak van het hof Amsterdam is een illustratief voorbeeld van een zaak waarin de belangen van de verhuurder volgens het hof zwaarder wegen dan de belangen van de huurder. De overwegingen van het hof zijn in lijn met voorgaande uitspraken van gerechtshoven en de Hoge Raad. Zo verrassend is de uitspraak dus niet. Het is daarom juist opvallend dat de uitspraak zoveel media aandacht heeft getrokken.

[1] Artikel in Het Paroolartikel in De Volkskrant

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 22 augustus 2007, NJF 2007,462.

[3] Gerechtshof Amsterdam 9 december 2008, WR 2009, 39 & Gerechtshof 16 februari 2010 (ECLI:NL:GHSHE:2010:BL4973).

[4] HR 21 december 2012, RvdW 2012, 97.

[5] EHRM 16 december 2008, NJ 2010, 149.

Straks eindelijk duidelijkheid over makelaarscourtage

Eindelijk gaat er duidelijkheid komen over de vraag of de huurder courtage kan terugvorderen als de makelaar zonder een vergoeding te vragen woningaanbod van de verhuurder online heeft geplaatst. De Rechtbank Den Haag heeft gisteren deze vraag aan ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, voorgelegd, omdat rechters daar heel verschillend over denken. Dit leidt tot grote onzekerheid op de markt, omdat niemand weet waar hij aan toe is. Zodra de Hoge Raad heeft gesproken, zullen lagere rechters zich daarnaar gedragen en weet ieder waar hij aan toe is.

Toestemming voor presentatie woonruimte

Gisteren heeft de Rechtbank Den Haag in een vonnis zogenaamde prejudiciële vragen voorgelegd aan de Hoge Raad. Dat gebeurde in een juridische procedure waarin een huurder de door hem betaalde courtage van makelaarskantoor Duinzigt terugvordert. Duinzigt had van een woningeigenaar toestemming gekregen om een te huur staande woning te plaatsen op de website van Pararius. Dit was schriftelijk vastgelegd in het model van Pararius getiteld ‘Toestemming voor presentatie woonruimte‘. Daarin staat dat de woningeigenaar aan de makelaar niet exclusieve toestemming verleent om woningaanbod online te plaatsen, zonder daarvoor een vergoeding te hoeven betalen aan de makelaar.

Tegengestelde rechterlijke uitspraken

De huurder stelde zich in de procedure op het standpunt dat de makelaar twee heren had gediend en dat hij om die reden ten onrechte aan de makelaar courtage had betaald (van bijna € 900). Kortom een vraag die sinds een paar jaar onderwerp is van een groot aantal juridische procedures. Rechters beantwoorden die vraag heel verschillend. Aan de ene kant zijn er rechters die vinden dat, indien een makelaar woningaanbod online plaatst, dat automatisch betekent dat er een opdracht tot bemiddeling is van de eigenaar van de woning. Deze rechters stellen huurders die courtage terugvorderen altijd in het gelijk. Aan de andere kant zijn er rechters die daar heel anders over denken en makelaars in het gelijk stellen. Er is inmiddels een lappendeken aan totaal verschillende uitspraken, waar geen touw aan vast te knopen is. Niemand weet waar hij aan toe is. Dat leidt tot een stortvloed van procedures, allerlei lieden die er munt uit proberen te slaan en grote onzekerheid in de branche van verhuurmakelaars.

ACM maakt het erger

De situatie is sinds eind vorig jaar nog verergerd doordat de Autoriteit Consument en Markt (ACM) zich hierin is gaan roeren. De ACM, een overheidsinstantie die waakt over de belangen van consumenten, stelt zich op het standpunt dat als een makelaar woningaanbod online plaatst, dat automatisch betekent dat er een opdracht tot bemiddeling is van de eigenaar van de woning. De ACM dreigt boetes op te leggen aan makelaars die in dat geval courtage aan de huurder in rekening brengen. De meeste makelaars die door de ACM worden benaderd gaan door de knieën uit vrees dat zij anders boetes, die enorm kunnen oplopen, moeten betalen. De ACM weet dat haar standpunt nog helemaal geen uitgemaakte zaak is en dat rechters er heel verschillend over denken. Desondanks stelt de ACM zich helaas niet terughoudend op.

Wachten op de Hoge Raad

De Haagse Rechtbank overzag in zijn vonnis van gisteren deze situatie en onderkende het belang dat er duidelijkheid komt. De Rechtbank besloot om die reden om nog geen vonnis te wijzen maar om eerst een aantal vragen voor te leggen aan de Hoge Raad. Zodra die vragen zijn beantwoord, zal de Rechtbank vonnis wijzen en mogen we aannemen dat er eindelijk duidelijkheid ontstaat.

We houden u op de hoogte.

Kort nieuws

De liberalisatiegrens is gewijzigd, maar blijft de komende drie jaar gelijk
De liberalisatiegrens is op 1 januari 2015 verhoogd van € 699,48 naar € 710,98. Dat betekent dat een woning sinds 1 januari 2015 ten minste 142 punten moet hebben wil deze geliberaliseerd verhuurd kunnen worden. Sinds 1 juli 2014 volstonden nog 140 punten. Dit jojo-effect treedt op sinds 1 januari 2011. Het is eigenlijk niet goed te begrijpen dat het afhankelijk is van de datum waarop een woning verhuurd wordt of deze wel of niet geliberaliseerd kan worden verhuurd. Zeker in gebieden waar het verschil tussen de markthuur en de maximale wettelijke huur groot is, zoals in de grotere steden, maakt dat veel uit.

De Minister heeft onlangs besloten de liberalisatiegrens vanaf 1 januari 2016 tot en met 1 januari 2018 niet te wijzigen. Omdat de maximale huurprijzen (= de prijs per WWS-punt) wel elk jaar zullen stijgen, zal het effect daarvan zijn dat meer woningen geliberaliseerd verhuurd kunnen worden.

Tijdelijke verhuur
In het voorjaar kondigde Minister Blok het al aan: er komt een wetsontwerp, waarin de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur worden verruimd. Nog geen half jaar later publiceerde de Minister al zijn wetsontwerp (in consultatiefase). Het voorstel bevat ruimere mogelijkheden voor opzegging van de huur bij verhuur aan bepaalde doelgroepen (net zoals dat nu al bestaat bij de zogenaamde campusverhuur van studentenwoningen). Maar ronduit spectaculair is de introductie van de voor alle woningen geldende mogelijkheid van tijdelijke verhuur voor maximaal twee jaar. Het voorstel houdt in dat indien een woning tot maximaal twee jaar wordt verhuurd, de huurder zich niet kan beroepen op enige vorm van huurbescherming indien de verhuurder de huur opzegt. Wel blijft het woningwaarderingsstelsel gelden, indien het om niet-geliberaliseerde huur gaat. Het zal ons benieuwen of het voorstel de eindstreep haalt. Het voorstel zal zeker leiden tot veel meer doorstroming en dat is precies de bedoeling van de Minister.

We zullen u op de hoogte houden van de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel.

Nieuw ROZ-model voor bedrijfsruimte in aantocht
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) werkt hard aan een nieuw model huurovereenkomst voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Dit model wordt in de loop van 2015 vernieuwd. De ROZ heeft eerder aangekondigd het nieuwe model al in januari 2015 op haar website (www.roz.nl) te publiceren en als dat is gebeurd een persbericht te laten uitgaan. Tot op heden staat het model nog niet online. Wij houden u van ontwikkelingen op de hoogte.

Wijziging Wet maatschappelijke ondersteuning
Op 1 januari 2015 is de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (WMO 2015) gedeeltelijk in werking getreden. Het doel van de wet is dat mensen, ondanks beperkingen, zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. In het geval van een gehandicapte huurder is dat vaak slechts mogelijk na woningaanpassing aan de handicap van die huurder, bijvoorbeeld door plaatsing van een traplift of een douchestoel.

De WMO 2015 schrijft voor dat, als het college van Burgemeester & Wethouders heeft bepaald dat het ten behoeve van de huurder noodzakelijk is om een woningaanpassing aan te brengen en het college daartoe een maatwerkvoorziening of een persoonsgebonden budget heeft toegekend, voor die woningaanpassing geen toestemming van de eigenaar van de woning vereist is.

Het is opmerkelijk dat het voorgaande niet is neergelegd in het materiële huurrecht in het Burgerlijk Wetboek. Daarin is onder meer bepaald dat de huurder niet bevoegd is grote veranderingen in het gehuurde aan te brengen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder. De bepaling in de WMO 2015 is dus een uitzondering op deze regel.

De WMO 2015 bepaalt tevens dat de eigenaar de mogelijkheid heeft te worden “gehoord” over de voorgenomen aanpassing. De verwachting is dat dit in de praktijk zal gaan betekenen dat de eigenaar slechts de gelegenheid krijgt bij uitvoeringskwesties te worden betrokken. Indien de eigenaar het niet eens is met een besluit tot woningaanpassing kan hij proberen als belanghebbende op grond van het bestuursrecht bezwaar te maken. Of dat veel zal uitmaken, valt te betwijfelen, nu het belang van de huurder met beperkingen blijkens de wet voorop staat.

Stand van zaken Herzieningswet
Zoals bekend voorziet de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting in een aantal ingrijpende wijzigingen van hoofdzakelijk de Woningwet. Op 11 december 2014 is dit wetsvoorstel in gewijzigde vorm aangenomen in de Tweede Kamer. De Eerste Kamer zal zich er vanaf 20 januari 2015 over buigen. Het wetsvoorstel beoogt de maatschappelijke functie van woningcorporaties te bevorderen, onder meer door een verbeterde samenwerking met gemeenten.

De nadruk ligt op de kerntaak van woningcorporaties: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. Zodoende wordt het taakgebied van woningcorporaties afgebakend. Zij krijgen de keuze tussen een administratieve of een juridische scheiding van DEAB- en niet-DAEB-activiteiten. Grofweg geldt dat in geval van een administratieve scheiding alle DAEB-activiteiten administratief worden gescheiden van alle niet-DAEB activiteiten en in geval van een juridische scheiding niet-DAEB-activiteiten worden ondergebracht in een zogeheten ‘woningvennootschap’. Herfinanciering van niet-DEAB-activiteiten moet binnen een redelijke termijn plaatsvinden. Dit biedt kansen voor beleggers.

Nieuwe niet-DAEB-activiteiten door woningcorporaties zijn onder omstandigheden toegestaan, mits zij bijdragen aan de uitvoering van de kerntaak, zoals herstructurering in stads-en dorpsvernieuwing. Wel moet eerst worden bekeken of er geen marktpartijen zijn die dezelfde activiteit willen uitvoeren. Het toezicht op woningcorporaties komt in handen van de “Autoriteit Woningcorporaties”, een nieuw toezichthoudend orgaan dat ressorteert onder de Minister.

Samenwerking met Nestas
Vorig jaar hebben onze advocaten verschillende cursussen gegeven voor Nestas communicatie. Zij organiseren cursussen voor medewerkers van woningcorporaties. Hun cursusaanbod is te vinden op www.corporatiecursussen.nl. We hebben onder meer gedoceerd over:

  • Huurrecht woonruimte;
  • Huurrecht bedrijfsruimte;
  • Tijdelijke verhuur;
  • Het slimmer inzetten van huurcontracten;
  • Aanpak van overlast en bevordering van woongenot.

 

Nestas heeft het cursusprogramma voor 2015 al op de website gepubliceerd. Bovenstaande cursussen zullen ook dit jaar weer door ons worden gegeven in samenwerking met Nestas communicatie. Wij zullen op onze site ook in de agenda vermelden wanneer onze advocaten optreden als docent.

Naast de verschillende cursusonderwerpen heeft Jeroen Groenewoud in november mogen spreken op een bijeenkomst van Vakwerk, een jaarlijks terugkerende dag voor directiesecretaresses van corporaties. Daar werden verschillende onderwerpen in corporatie-land besproken, waaronder de Herzieningswet en de parlementaire enquête, die toen net achter de rug was. Het was een inspirerende dag en de organisatie van de dag was zeer goed verzorgd.

Aanmelden voor deelname voor een van de corporatiecursussen kan via bovengenoemde website. De bijeenkomsten worden meestal gehouden in Utrecht. Wie weet zien wij u daar als deelnemer.

Wijzigingen WWS voor zorgwoningen
Onder het huidige WWS geldt een toeslag van 35% op het aantal punten dat de woning telt, wanneer sprake is van een serviceflat. De achtergrond van de toeslag bij serviceflatwoningen is dat deze woningen doorgaans een gering oppervlakte hebben en daardoor een gering aantal WWS-punten, zodat, gelet op de hogere investeringen en kosten, de huurprijs te laag uitvalt. Onder het nieuwe WWS, dat waarschijnlijk op 1 oktober 2015 in werking treedt, geldt die toeslag nog steeds, maar de criteria zullen veranderen.

Het begrip “serviceflatwoning” wordt vervangen door het begrip “zorgwoning”. Een woning moet onder het huidige WWS aan bepaalde vereisten voldoen om onder het begrip “serviceflat” te vallen. Zo dient de verhuurder onder meer zorg te dragen voor i) maaltijdlevering, ii) levering van medische/paramedische zorg van eenvoudige aard, en iii) logeermogelijkheden voor gasten. Deze drie criteria gaan verdwijnen, voornamelijk omdat ze niet meer van deze tijd zijn. Huurders willen zelf keuzevrijheid hebben voor wat betreft maaltijden en in de praktijk blijkt men nauwelijks gebruik te maken van de logeermogelijkheden. De nadruk komt in het nieuwe WWS te liggen op de fysieke beperkingen van bewoners: de woning moet geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid.

Evenals nu het geval is, kan de toeslag in de toekomst alleen worden toegekend bij complexen waar ook gemeenschappelijke ruimten zijn, die zijn ingericht en gebruikt kunnen worden voor het nuttigen van maaltijden en recreatie. Waarschijnlijk zullen de nieuwe criteria verhuurders meer mogelijkheden geven om de regeling toe te passen en de opslag van 35% door te berekenen in de huurprijs.

Schoenmaker, blijf bij je leest

Eigen schoenmakerij naast schoenmakerij van voormalig werkgever openen: onrechtmatig?

Onlangs heeft het gerechtshof Den Bosch een interessante uitspraak gedaan waarin het ging over de huur van bedrijfsruimte en (oneerlijke) concurrentie. De zaak ging over het volgende.

De feiten
Verhuurder exploiteerde zelf een schoenmakerij. Door een ongeval kon de verhuurder zijn zaak niet langer zelf exploiteren en daarom besloot hij het bedrijf te verhuren. De huurder heeft de zaak gedurende tien jaar voortgezet. Na deze tien jaar heeft de huurder aan de verhuurder meegedeeld dat hij zijn eigen schoenmakerij wilde gaan beginnen en dat hij daarvoor al een andere ruimte had gehuurd, die op 150 meter van de schoenmakerij van verhuurder lag. Huurder heeft vervolgens de huurovereenkomst opgezegd en is verhuisd naar zijn nieuwe bedrijfspand.

De procedure
De verhuurder vond het handelen van zijn gewezen huurder onrechtmatig. De verhuurder startte daarop een procedure, waarin hij onder meer vorderde dat het de huurder voor 48 maanden zou worden verboden zijn schoenmakerij te exploiteren binnen een straal van tien kilometer van de zaak van verhuurder. Ook vorderde de verhuurder dat het de huurder zou worden verboden werkzaamheden te verrichten voor vaste klanten van de schoenmakerij van de verhuurder. Een soort concurrentie- of relatiebeding dus. De vorderingen van de verhuurder zijn in eerste instantie door de kantonrechter afgewezen. De verhuurder was het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en is in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof.

Het oordeel van het gerechtshof
Het hof heeft in hoger beroep overwogen dat er in de huurovereenkomst geen relatiebeding is opgenomen. Dat betekent dat het de huurder in beginsel vrij staat om zijn eigen schoenmakerij in de omgeving van het bedrijf van de verhuurder te starten. Het hof heeft ook overwogen dat het niet de intentie van de huurder was om de verhuurder bewust dwars te zitten bij de exploitatie van zijn schoenmakerij. Het is volgens het hof te verwachten dat een deel van de klanten van de verhuurder in het vervolg zullen kiezen voor het bedrijf van de huurder, maar dat is volgens het hof te danken aan de goodwill en kunde van de huurder. Dat de verhuurder geconfronteerd wordt met waardedaling van zijn zaak en concurrentie, is een logisch gevolg indien een concurrent zich in de omgeving vestigt. Maar dat maakt de vestiging van de nieuwe zaak volgens het hof niet onrechtmatig. Ook het Hof gaf de verhuurder dus ongelijk. Die moest het in het vervolg doen met een concurrent vlak in de buurt van zijn zaak.

Noot
De schoenmaker had eventueel in het contract met huurder bepalingen op kunnen nemen waarin werd verboden om na afloop van de huur klanten mee te nemen of waarin een concurrentiebeding stond. Dat is kennelijk niet gebeurd. Ook in deze zaak geldt dus weer dat goede contracten veel problemen kunnen voorkomen. Voor advies en informatie over goede huurcontracten kunt u contact met ons opnemen.

Opzeggingsbrief zonder gronden soms toch rechtsgeldig

Huib Hielkema heeft in december 2014 een interessante zaak behandeld. Het ging in de zaak om de tijdelijke verhuur van een kapitale villa. De verhuurder wilde met zijn gezin weer in de villa gaan wonen zoals hij had afgesproken met de huurder, maar de huurder wilde niet weg. Deze beriep zich op huurbescherming.

De feiten
De verhuurder is eigenaar van het huis. In verband met zijn werk was de verhuurder in 2011 tijdelijk verhuisd naar het buitenland. De verhuurder heeft zijn villa in 2012 verhuurd voor de duur van twee jaar voor een huurprijs van € 5.000,00 per maand. Partijen spraken af dat, als de verhuurder eerder terugkeert uit het buitenland en weer in de villa gaat wonen, de huur tussentijds opgezegd kan worden. Na twee jaar bleek dat het verblijf van de verhuurder in het buitenland nog niet ten einde liep. Partijen kwamen daarom in 2014 overeen dat de huurovereenkomst verlengd werd met nog eens twee jaar. De huurovereenkomst zou na deze verlenging eindigen in 2016. De mogelijkheid van tussentijdse opzegging als de verhuurder eerder terugkeert bleef gehandhaafd.

Kort daarna bleek plotseling dat het buitenlandse project van de verhuurder eindigde. Hij wilde de villa daarom weer met zijn gezin gaan bewonen. De verhuurder zegde om die reden in augustus 2014 de huur op tegen 1 november 2014. De huurder weigerde daarmee in te stemmen, ging niet weg en beriep zich op huurbescherming.

De procedure
De verhuurder is vervolgens een kort geding procedure gestart, bijgestaan door Huib Hielkema, en heeft daarin gevorderd dat de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming van de villa. De verhuurder heeft gesteld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig, namelijk conform de schriftelijk tussen partijen vastgelegde afspraken, was opgezegd en dat de huurder de woning moest verlaten. De huurder voerde verweer. Zijn belangrijkste verweer was dat de huurovereenkomst in strijd was met de wet en de huur niet conform de wet was opgezegd. Strikt genomen had de huurder daar gelijk in, omdat de grond van opzegging in de opzegbrief moet worden vermeld en alleen bepaalde nauw in de wet omschreven opzeggronden kunnen leiden tot beëindiging van de huur.

De kantonrechter wees de vordering tot ontruiming toe. Hij oordeelde dat de huurovereenkomst door de verhuurder rechtsgeldig was opgezegd. Het verweer van de huurder dat in de huuropzegging geen opzeggingsgrond vermeld was en dat opzegging daarom nietig zou zijn, werd gepasseerd.

Volgens de kantonrechter moet er ook bij een huuropzegging rekening worden gehouden met de bedoeling van partijen en de informatie waarover partijen beschikken. De huurder was zich er bij het sluiten van de overeenkomst van bewust dat de woning tijdelijk werd verhuurd in verband met het tijdelijke verblijf van de verhuurder in het buitenland en dat hij zou moeten vertrekken bij terugkeer van de verhuurder. Dat de huurder de overeenkomst niet nauwkeurig had doorgelezen en daardoor niet op de hoogte zou zijn geweest van de exacte inhoud van de huurovereenkomst, zoals door hem werd gesteld, komt volgens de kantonrechter voor rekening en risico van de huurder. De huurder moest daarom vertrekken. Hij kreeg daarvoor twee maanden extra de tijd.

Noot
De rechter vond dat niet alleen de inhoud van de opzegbrief bepalend is; er moet ook worden gekeken naar de bedoeling van partijen bij aanvang van de overeenkomst en de informatie die partijen met elkaar hebben uitgewisseld. Daarbij spelen de omstandigheden van het geval een grote rol. Het ging hier om een vermogende huurder, die op korte afstand van de gehuurde woning vervangende woonruimte zou kunnen huren. Een huurder als deze heeft minder bescherming nodig. Zou het hier zijn gegaan om een niet vermogende huurder van een sociale huurwoning, dan zou de uitkomst van de procedure beslist anders geweest kunnen zijn, omdat het doorgaans veel lastiger is op korte termijn een andere sociale huurwoning te vinden

De les die we van deze zaak kunnen leren is dat, hoewel de wet huurbescherming biedt aan alle huurders van alle woningen, van geval tot geval moet worden beoordeeld of die bescherming wel op zijn plaats is. De achterliggende gedachte van de huurbescherming is dat door de schaarste aan goedkope huurwoningen mensen met een bescheiden inkomen moeilijk een vervangende woning kunnen vinden als de verhuurder de huur opzegt. Er zou geen reden zijn voor de huurbescherming, zoals wij die kennen, als er genoeg woonruimte is. Als dat het geval is mag een beroep op huurbescherming van de huurder niet al te zwaar wegen. Dat neemt niet weg dat het verstandig is ook in dergelijke gevallen de formaliteiten rond de opzegging wel goed in acht nemen, bijvoorbeeld door in de opzegbrief de grond te vermelden, onder verwijzing naar de gemaakte afspraken.

Baanbrekende uitspraak over all-in prijzen

Een all-in prijs is een tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen prijs, waarbij geen splitsing is gemaakt tussen de kale huurprijs en de servicekosten. Huurder en verhuurder zijn dus één totale prijs overeengekomen. Omdat de wetgever het belangrijk vindt dat het gebruik van all-in prijzen wordt ontmoedigd, bevat de wet een sanctie bij all-in prijzen. De huurder kan bij de huurcommissie uitsplitsing vragen tussen kale huur en servicekosten waarbij de kale huur wordt vastgesteld op een extreem laag niveau: 55% van de maximaal wettelijke huurprijs.

Deze regeling stuit al jaren op kritiek en weerstand omdat het de verhoudingen tussen huurder en verhuurder flink onder druk zet. Dat komt ook doordat een eenmaal verlaagde huurprijs nooit meer kan worden gebracht op het maximaal redelijke niveau. De verhuurder zit namelijk vast aan de jaarlijks door de Minister vast te stellen huurverhogingspercentages. En die zijn laag.

Een ander kritiekpunt is dat de verhuurder gestraft wordt zonder dat de omvang van de straf van tevoren bekend is: zolang de huurder de huur niet opzegt, duurt de straf, de extreem lage huurprijs, elke maand voort. Dat lijkt in strijd te zijn met internationaal recht, maar daar is nog geen rechtspraak over.

De Amsterdamse rechtbank heeft onlangs een baanbekende uitspraak heeft gedaan over deze all-in regeling. De rechter overwoog dat een straf op all-in prijzen op zichzelf nog wel te rechtvaardigen is, maar dat de huidige straf onevenredig zwaar is, omdat huurharmonisatie niet mogelijk is, zodat de verhuurder voor onbepaalde tijd aan de extreem lage huurprijs vastzit.

De uitspraak is zo danig geformuleerd dat het erop lijkt dat de rechtbank Amsterdam voortaan een stuk kritischer zal zijn op de straf bij all-in huren en deze niet meer zo gemakkelijk zal toepassen als voorheen.

Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de all-in regeling sinds 1 juli 2015 is gewijzigd. Sindsdien wordt de kale huurprijs bij splitsing door de huurcommissie niet meer vastgesteld op 55% van de maximale wettelijke huurprijs, maar op 55% van de overeengekomen huurprijs. De straf zal hierdoor, afhankelijk van de hoogte van overeengekomen huurprijs en het verschil met de maximale wettelijke huurprijs, meer of minder ingrijpend zijn.

Het nieuwe woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015

Het zat er sinds het regeerakkoord van 29 oktober 2012 al aan te komen: een nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS), waarin de marktwaarde van de woning een belangrijke rol gaat spelen. Oorspronkelijk zou het WWS helemaal afgeschaft worden en zou de maximale jaarhuurprijs gelijk zijn aan 4,5% van de WOZ-waarde. Dat idee sneuvelde al snel. Hoe de WOZ-waarde dan in het WWS zou worden versleuteld bleef lange tijd onbekend. Sinds het woningmarktakkoord van 13 februari 2013 wisten we alleen dat het nieuwe WWS niet zou mogen leiden tot ‘een beperking van de verdiencapaciteit van de verhuurders op macroniveau of andere schokeffecten’. Minister Blok is eerst uitgebreid gaan praten met marktpartijen en heeft door onderzoeksbureaus rekenexercities laten uitvoeren om te bekijken wat het effect op de huurprijs zou zijn van allerlei varianten.

Op 17 oktober 2014 presenteerde hij zijn plan voor een sterk gewijzigd WWS. Zijn voorstel werd op 24 december 2014 door de Tweede Kamer goedgekeurd. Daarbij werd afgesproken dat het nieuwe WWS op 1 oktober 2015 wordt ingevoerd en niet al op 1 juli 2015 wat oorspronkelijk de bedoeling was. Daarmee krijgen verhuurders meer tijd om zich op het nieuwe WWS in te stellen. In het nieuwe WWS zal de maximaal wettelijke huurprijs voor 25% worden bepaald door de WOZ-waarde van de woning. Dat effect wordt bereikt door de volgende wijzigingen van het WWS:

  • De punten voor woonvorm en woonomgeving en de schaarstepunten (ook wel de “Donnerpunten’ genoemd) vervallen.
  • Daarvoor in de plaats komt een puntenwaardering op basis van de WOZ-waarde per vierkante meter en op basis van de absolute WOZ-waarde van de woning.
  • Het WWS gaat uit van de meest actuele WOZ-waarde. Dit betekent dat voor de huurverhoging van 1 juli 2016 de WOZ-waardebeschikking van 1 januari 2016 bepalend is.
  • Voor woningen met een heel lage WOZ-waarde of woningen waarvan de WOZ-waarde ontbreekt, geldt een ondergrens van € 40.000.
  • De huurprijs per WWS-punt wordt met 3,8 procent verlaagd.

 

Het WWS geldt alleen voor zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte (zoals studentenkamers) gold al een ander WWS, waar niets aan verandert.

Uitgangspunt van het nieuwe WWS is dat de maximumhuren gemiddeld genomen gelijk blijven. Maar volgens een doorrekening van het bureau ABF Research in opdracht van de Minister blijk dat er regionaal wel degelijke verschillen zijn. In de Randstad valt op dat de maximale huurprijzen in de drie grootste steden gemiddeld met 2,5% stijgen, maar dat die in Utrecht gemiddeld met 3,5% dalen.

Nu de hoogte van de WOZ er ineens toe doet, valt te verwachten dat huurder en verhuurder de hoogte van de huurprijs voortaan niet alleen gaan uitvechten in juridische procedures bij de huurcommissie, maar ook bij de belastingrechter. Het wordt er dus bepaald niet eenvoudiger op.

Een belangrijk gevolg van het nieuwe WWS is dat de puntenwaarde en dus de maximale huurprijs van veel woningen elk jaar gaat wijzigen. Dat komt doordat de WOZ-waarde voortdurend aan wijziging onderhevig is. Daalt de WOZ-waarde, dan daalt ook de maximale huurprijs. Ligt die op of rond het niveau van de maximaal wettelijke huurprijs, dan kan de huurder huurverlaging vragen. Andersom, als de WOZ-waarde en dus de maximale huurprijs stijgt kan de verhuurder geen huurverhoging op die grond vragen. Dat is bepaald onevenwichtig te noemen in het systeem. Dit zal een dempend effect hebben op het huurprijsniveau in het algemeen.

Energielabel heet nu energie-index (EI)

Sinds 1 juli 2011 kunnen volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) punten worden verdiend (of verloren) op basis van de energieprestatie van de woning. Deze wordt vastgelegd in een energieprestatiecertificaat, in de volksmond energielabel genoemd. Het energielabel vormt een indicatie van de energiezuinigheid van een woning.  In het huidige WWS is een tabel opgenomen, waarin aan elk label een aantal waarderingspunten is toegekend. Een woning met het energielabel G is een slecht geïsoleerde woning en krijgt 0 punten voor de energieprestatie. Een energielabel A ++ betekent een zeer goed geïsoleerde woning en scoort in de woningwaardering ten minste 40. Sinds 1 januari 2015 is dit systeem gewijzigd.

Sinds 1 januari 2015 zijn er twee methoden voor de bepaling van de energieprestatie van bestaande woningen: een vereenvoudigd label en een uitgebreid label. Het uitgebreide label is met name bedoeld voor professionele verhuurders. Overige verhuurders kunnen het vereenvoudigde label gebruiken. Het uitgebreide label geeft geen letter maar een getal: de energie-index (EI). Een EI van > 2,7 staat voor een (vrijwel) niet-geïsoleerde woning en scoort 0 punten. Een EI van < 0,6 staat voor een energiezuinige woning en scoort ten minste 40 punten.

Omdat de methode waarmee de energie-index wordt berekend nu anders is dan de methode die voor 1 januari 2015 werd gebruikt (voor het energielabel), kan dat kan tot gevolg hebben dat het puntental van de woning wijzigt. Is dat het geval en ligt de huurprijs op of rond het niveau van de maximaal wettelijke huurprijs, dan kan de huurder huurverlaging vragen. Andersom, als het puntental stijgt kan de verhuurder geen huurverhoging op die grond vragen. Dat is bepaald onevenwichtig te noemen in het systeem.

Voor woningen die voor 1 januari 2015 al een energielabel hadden geldt een overgangsregeling: dat label heeft een geldigheidsduur van 10 jaar. En dat label blijft gedurende die 10 jaar bepalend voor de puntenwaardering van de woning.

Is er helemaal geen label voor de woning, dan is het aantal voor de energieprestatie van de woning te verkrijgen punten afhankelijk van het bouwjaar. Dat leidt meestal tot een lager puntental dan in de situatie dat er wel een energielabel is. En dat effect is groter naarmate de woning ouder is. Zeker voor woningen met een goede energieprestatie, zoals recent opgeleverde of ingrijpend gerenoveerde woningen, is het daarom in de meeste gevallen aan te raden een energielabel aan te vragen.

Huurder bewoont woning nauwelijks, woning ontruimd

Het komt regelmatig voor. U hebt uw woning verhuurd, maar de huurder is er vrijwel nooit. Dat kan in de praktijk problemen opleveren, omdat het beheer van de woning wordt belemmerd. Het meest extreme geval dat wij hebben behandeld was de enorme overstroming die het gevolg was van een kapotgevroren waterleiding op de derde etage van de woning van steeds afwezige huurder. De verhuurder, die eronder woonde, was een concertpianist die zijn kostbare vleugel naar de sloop kon brengen door de waterschade. Woningcorporaties willen bovendien alleen al vanwege de lange wachtlijsten dat hun woningen daadwerkelijk worden bewoond door hun huurders.

In de juridische praktijk levert dit meestal geen problemen, omdat de meeste moderne huurcontracten de huurder verplicht zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. Maar er zijn ook talloze oudere huurcontracten in omloop waarin dit niet geregeld is. Of er is geen schriftelijk huurcontract. Rechters hanteren dan als uitgangspunt dat de huurder niet verplicht is de woning te bewonen, omdat die verplichting niet in de wet staat. De huurder van een boormachine bij een verhuurbedrijf van bouwmaterialen is immers ook niet verplicht de boormachine te gebruiken. Als hij de huur maar betaalt en de boormachine op tijd terugbrengt

Vorige maand heeft de rechtbank Amsterdam de huurovereenkomst met een huurder ontbonden, omdat hij zijn woning niet of nauwelijks bewoonde, terwijl hij daartoe volgens zijn (oude) huurovereenkomst niet verplicht was. De uitspraak is in zodanig algemene bewoordingen geformuleerd, dat deze gerust baanbrekend mag worden genoemd. De rechtbank overweegt namelijk dat de verhuurder er belang bij heeft dat de woning een groot deel van de tijd wordt bewoond. Omdat het belangrijk is dat een woning regelmatig wordt verwarmd en dat, in geval van calamiteiten, op korte termijn kan worden gereageerd en toegang tot de woning kan worden verkregen. Ook het kraakrisico vindt de rechtbank een belang waar de verhuurder voor mag opkomen. Om deze redenen vindt de rechtbank dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt door de woning niet of nauwelijks te bewonen en wordt de huurovereenkomst ontbonden.

Hielkema & co is van start gegaan

Nieuwe naam, nieuw kantoor, vertrouwde expertise

U leest de eerste nieuwsbrief van Hielkema & co. We presenteren onszelf met trots. Op 1 januari zijn we van start gegaan, nadat de voorbereidingen achter de schermen al geruime tijd gaande waren. Er moest veel worden geregeld, maar het harde werk heeft resultaat gehad en heeft ons veel energie gegeven. De website staat, onze huisstijl en het logo hebt u inmiddels ook al gezien en ons team van enthousiaste mensen staat voor u klaar.

Hielkema & co is de verzelfstandiging van de vastgoedsectie van Unger Hielkema advocaten en bestaat uit advocaten Huib Hielkema en Jeroen Groenewoud, partners van het kantoor, Anne Maren Langeloo en Elsje de Bie, advocaat-medewerker en Marjolein Scheeper, juridisch medewerker. Op onze site kunt u de foto’s bij de namen zien met een korte persoonsbeschrijving. Daarnaast bestaat Hielkema & co uit secretaresses Petra Snabel-Evers en Marloes Boumnir-Berends en Erol Asik, financieel administrateur. Ook zij staan op onze site. Zo kunt u de gezichten eens zien van de mensen die u aan de telefoon krijgt.

Onze advocaten zullen u bij Hielkema & co blijven bedienen op de werkgebieden die u al kende van de vastgoedsectie van Unger Hielkema advocaten: we zijn diepgaand gespecialiseerd in de vastgoedpraktijk met een nadruk op het huurrecht van woon- en bedrijfsruimte. We blijven ons verdiepen in de vastgoed- en woningmarkt. Het gespecialiseerde karakter van het nieuwe kantoor biedt ons daar nog meer de ruimte voor. We denken met u mee over ontwikkelingen en praten u daarover graag bij.

In dat verband zullen wij op onze website regelmatig artikelen en nieuwtjes publiceren. Er staat nu al veel informatie op de site. We geven daarnaast (digitale) nieuwsbrieven uit en we zijn actief op Twitter (@Hielkemaco). Via al deze media zullen wij kennis delen, omdat we het leuk vinden om te doen en omdat we hopen dat we onze relaties hiermee van dienst zijn. In deze nieuwsbrief vindt u ook informatie over seminars die wij zullen organiseren. We hopen u van dienst te zijn met deze services.

Reacties op onze artikelen zijn van harte welkom. Deze kunt u per mail sturen naar [email protected] of natuurlijk rechtstreeks naar de auteur. We zijn benieuwd naar uw reacties op deze nieuwsbrief.

Veel leesplezier,
Namens alle medewerkers van Hielkema & co

Jeroen Groenewoud

Onderzoeksplicht bij verhuur?

Inleiding

Stelt u zich de volgende situatie voor. U bent eigenaar van een woning die u wilt gaan verhuren omdat u samen gaat wonen met uw partner. Om de woning te kunnen verhuren, hebt u een makelaar ingeschakeld die op zoek gaat naar een huurder. Of, zoals ook vaak gebeurt, zodra de woning te huur wordt aangeboden melden kandidaat-huurders zich bij u of de makelaar. U wilt natuurlijk weten wie u in uw huis haalt, dus of de huurder een goede huurder zal zijn. U vraagt een salarisstrook, een legitimatiebewijs en een werkgeversverklaring op. Al deze stukken krijgt u per kerende post toegestuurd. Met deze huurder lijkt niks mis, dus de huurovereenkomst komt tot stand. De huur en de borg worden betaald en u woont inmiddels prettig bij uw partner.

Na een paar maanden krijgt u een telefoontje van een buurman. De politie blijkt in uw woning een hennepplantage te hebben opgerold! De politie neemt ook contact met u op en u wordt zelfs gehoord als verdachte. Gelukkig kunt aantonen dat u de woning hebt verhuurd, en bent u snel geen verdachte meer. De politie gaat achter uw huurder aan, maar die blijkt niet de persoon te zijn die op het legitimatiebewijs staat. Wat nu? U hebt een woning die flink is beschadigd als gevolg van de hennepkwekerij, de huurovereenkomst loopt nog door terwijl de huur niet meer wordt betaald en wie gaat er opdraaien voor uw schade?

In dit artikel zal ik uiteenzetten hoe een verhuurder de kans op dergelijke schade zoveel als mogelijk kan voorkomen. Daarbij komt aan de orde of een verhuurder (of een verhuurmakelaar) een onderzoeksplicht en/of een informatieplicht heeft.

Onderzoek doen

Het is van belang dat een verhuurder (of verhuurmakelaar) goed onderzoek doet naar de persoon van de huurder. Voorkomen is tenslotte beter dan genezen en als je vooraf informatie over een kandidaat-huurder hebt, kun je besluiten geen overeenkomst met deze persoon aan te gaan. Een onderzoek kan eenvoudig worden gedaan. Op het internet is veel informatie over personen te vinden, onder meer op social media. Het staat daarnaast vrij om de kandidaat te vragen naar meer informatie, zoals loonstroken of een werkgeversverklaring. Een (kleine) particuliere verhuurder zal dit mogelijk niet allemaal doen. Die weet dat waarschijnlijk niet en gaat af op zijn gevoel bij een huurder. Meestal gaat dat goed, maar niet altijd. Een onderzoeksplicht kan niet zomaar worden aangenomen, maar het is wel in het (eigen) belang van de verhuurder dat de aspirant-huurder goed wordt gescreend.

Van professionals mag meer worden verwacht. Als een makelaar in opdracht van een verhuurder een woning verhuurt, mag de verhuurder er op vertrouwen dat de makelaar onderzoek doet voordat hij een huurder aandraagt. Maar hoe ver moet dat onderzoek gaan? En wat nu als de makelaar naar – achteraf – blijkt onvolledig onderzoek heeft gedaan?

Jurisprudentie

Er zijn procedures gevoerd waarbij huiseigenaren (verhuurders) een verhuurbemiddelaar hebben aangesproken op schade(vergoeding), omdat de gevonden huurder niet goed gescreend bleek te zijn. In de casus die heeft geleid tot een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit 2011[1] speelde het volgende.

Een huiseigenaar woonde en werkte in de Verenigde Staten en wilde zijn woning in Nederland (tijdelijk) verhuren. Hij heeft een bemiddelingsbureau ingeschakeld, dat voor hem op zoek ging naar een huurder. De makelaar heeft uiteindelijk een huurder voorgedragen en deze is op verzoek van de eigenaar op financiële gronden gescreend. Gebleken is dat de makelaar loonstroken en een werkgeversverklaring heeft opgevraagd, maar er werd slechts een legitimatiebewijs overgelegd. Er is een huurovereenkomst gesloten. De waarborgsom en de eerste maand huur zijn contant betaald (circa € 6.000) en de bemiddelingskosten bedroegen ongeveer € 2.000.

Na enige tijd is er een hennepplantage ontmanteld in de woning. De huurder is aangehouden en hij heeft tegen de politie verklaard dat hij een WAO-uitkering had en dat hij verslaafd was aan cocaïne en alcohol. Hij zou flink in de schulden zitten, en werd door criminelen gedwongen de woning te huren zodat er een hennepkwekerij kon worden geëxploiteerd. Hij werd (vermoedelijk) gebruikt als zogenaamde katvanger. Meestal zijn er in het geval van een hennepkwekerij dergelijke connecties met het criminele circuit.

De verhuurder werd geconfronteerd met forse schade. Niet alleen aan zijn pand, dat flink was beschadigd, maar ook moest hij proceskosten maken en was er een betalingsachterstand. De huurder bood geen verhaal; dat was een kale kip. De eigenaar heeft vervolgens de bemiddelaar aangesproken op zijn schade. Deze procedure heeft geleid tot genoemde uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit 2011. Het Hof oordeelde dat de verhuurmakelaar zijn zorgplicht heeft geschonden. Die had bij de totstandkoming van de huurovereenkomst goed onderzoek moeten doen naar de persoon van de huurder en kon niet volstaan met het vragen van een loonstrook of inkomensgegevens, terwijl die nooit zijn overhandigd door de huurder. Doordat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld, werd de bemiddelingsovereenkomst (tussen verhuurder en makelaar) ontbonden en moest de makelaar schade betalen. Het ging in totaal om een bedrag van meer dan € 50.000 dat de makelaar aan de verhuurder moest voldoen. De conclusie die uit het arrest van het Hof kan worden getrokken is dat makelaars een zorgplicht hebben tegenover hun opdrachtgever en dat zij van hen mag worden verwacht – zoals van een ‘redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in vergelijkbare omstandigheden mag worden verwacht – voor moeten zorgen dat zij deze zorgplicht in acht nemen.

Bestuursrecht

Naast de mogelijkheid van een civiele procedure, waarin de eigenaar de verhuurmakelaar (of de huurder) aanspreekt, of andersom, kan de verhuurder/eigenaar ook met de gemeente te maken krijgen. Wanneer die bij wijze van bestuursdwang een hennepplantage oprolt, kan zij op basis van de Algemene wet bestuursrecht de kosten van die bestuursdwang verhalen op de “overtreder”. Bij de directe overtreder, de huurder, is in het algemeen weinig te halen dus proberen gemeenten regelmatig, en vaak met succes, die kosten te verhalen op de verhuurder.

 

In procedures over dit kostenverhaal is vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat een verhuurder een zorgplicht heeft bij het sluiten van een huurovereenkomst. De afdeling baseert die zorgplicht hetzij op de Woningwet, hetzij op het bestemmingsplan. De standaard overwegingen van de afdeling in dit soort zaken luiden als volgt:

Van een professioneel verhuurder van een pand mag worden gevergd dat zij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt. Zij dient aannemelijk te maken dat zij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt. Tenzij een verhuurder aan de hand van concrete gegevens aannemelijk maakt dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt, dient een verhuurder als overtreder te worden aangemerkt.”

Strafrecht

Er zijn ook gevallen bekend – ik meen in (de omgeving van) Tilburg – waarbij verhuurmakelaars strafrechtelijk zijn aangepakt. Het ging daarbij om makelaars die meerdere keren panden bleken te hebben verhuurd, waarin een hennepkwekerij werd geëxploiteerd. De makelaars zijn ook veroordeeld. Natuurlijk zijn dit uitzonderingen, maar van ‘pech’ kon niet meer worden gesproken. Het leek er op – dat zal waarschijnlijk de basis zijn geweest voor de veroordeling – dat de makelaars betrokken waren in een crimineel netwerk van henneptelers.

Grenzen zorgplicht afbakenen

Wat kan een verhuurder of bemiddelaar nu doen om de grenzen van zijn zorg- of onderzoeksplicht af te bakenen? En om dus te voorkomen dat hij of zij wordt geconfronteerd met claims? Men doet er goed aan de volgende tips in acht te nemen:

  1. Maak goede contracten met opdrachtgevers. Daarin moet worden afgebakend wat de makelaar wel en wat de makelaar niet doet. En dus wat de huiseigenaar mag verwachten qua screening;
  2. Doe goed onderzoek naar de kandidaat-huurder. Vraag altijd originele documenten en neem geen genoegen met kopieën of gefaxte of gemailde documenten. Die zijn namelijk relatief eenvoudig te vervalsen. Controleer identiteitsbewijzen op echtheidskenmerken (die van de Europese Unie gewoon op internet zijn te vinden[2]), controleer cumulatieven op de loonstroken (neem geen genoegen met 1 salarisstrook), vraag een bankafschrift waarop te zien is dat het loon wordt gestort, bel de werkgever die een werkgeversverklaring heeft opgesteld, etc. Maak van al deze documenten zelf duidelijke kleurenkopieën (met vermelding “origineel voor gezien”). Ga op zoek naar de huurder op het internet. Heel veel informatie is openbaar en gratis toegankelijk. Er zijn ook steeds meer bureaus die een huurderscheck uitvoeren. Dat is ook een goede tool die kan worden gebruikt.
  • Maak goede huurcontracten. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar een goed contract voorkomt problemen achteraf.
  1. Neem liever geen contante betalingen in ontvangst.

Conclusie

Natuurlijk is het niet mogelijk alle risico’s uit te sluiten, maar deze kunnen wel zo veel als mogelijk worden beperkt. Een verhuurder of diens makelaar kan met bovenstaande tips zorgen dat hij in elk geval de kandidaat-huurder heeft onderzocht. Als dat onderzoek serieus en nauwkeurig is gedaan, ligt een claim als die in de zaak waar het Hof Arnhem uitspraak over deed, niet voor de hand. Er is dan namelijk voldaan aan de zorgplicht. Voorkomen is beter dan genezen.

Jeroen Groenewoud

[1] ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

 

[2] Zie bijvoorbeeld http://prado.consilium.europa.eu

Boetes Warmtewet

De Minister van Economische Zaken heeft In de Staatscourant van 15 juli 2014 de al enige tijd verwachte Beleidsregel met betrekking tot het opleggen van bestuurlijke boetes gepubliceerd. De Beleidsregel treedt op 1 augustus 2014 in werking en bevat de boetebedragen die door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) kunnen worden opgelegd voor overtreding van een tiental wetten, waaronder de Warmtewet.
Wij geven een overzicht van de door de ACM op te leggen boetes bij overtreding van bepalingen van de Warmtewet.

Op het berekenen van een hogere prijs dan de door de ACM vastgestelde maximumprijs staat een boete tussen € 50.000 en 75 promille van de omzet.

Een boete tussen € 25.000 en 37,5 promille van de omzet staat op:

  • overtreding van de verplichting om zorg te dragen voor betrouwbare levering met een goede kwaliteit van dienstverlening en tegen redelijke voorwaarden,
  • levering van warmte zonder vergunning, en
  • het zich niet houden aan een bindende aanwijzing van de ACM.

 

Op het niet naleven van de meldingsplicht staat een boete tussen € 15.000 en 12,5 promille van de omzet.

Het niet nakomen van de inlichtingenplicht ten slotte kan een boete opleveren tussen € 10.000 en 7,5 promille van de omzet.

In dit verband moet onder omzet worden verstaan, samengevat, de opbrengst die een overtreder heeft behaald met de levering van warmte die verband houdt met de overtreding.

De ACM kan wegens specifieke omstandigheden de boete verhogen of verlagen.

Zie ook onze nieuwsbrief over de Kamerbrief van 7 juli 2014 van de minister over de Warmtewet.

Lees ook: Herziening Warmtewet, 7 maart 2018

Kamerbrief van 7 juli van de minister over de Warmtewet

De minister van Economische Zaken heeft bij brief van 7 juli 2014 (bijgaand) gereageerd op de knelpunten die zijn ontstaan naar aanleiding van de invoering van de Warmtewet op 1 januari 2014. De praktijk zat al enige tijd met smart op de brief te wachten. Welke oplossingen biedt de minister?

Kostenontwikkeling warmtelevering

De minister beschrijft eerst de prijsontwikkeling van warmte in 2014 ten opzicht van 2013. De totale jaarkosten voor warmte in 2014 zijn volgens de minister vergelijkbaar met de jaarkosten van 2013. De vaste kosten zijn gestegen, maar de variabele kosten zijn gedaald, waardoor de totale  jaarkosten ongeveer gelijk zijn gebleven.

Verenigingen van Eigenaren

De minister kondigt aan de Warmtewet aan te passen door VvE’s met gebouw gebonden installaties (zoals blokverwarming) uit te zonderen van de verplichtingen uit de Warmtewet. De appartementseigenaren in een VvE zijn niet te vergelijken met andere verbruikers van warmte omdat zij stemrecht hebben binnen de VvE en uiteindelijk zelf alle met de warmtelevering verbonden kosten, ongeacht de wettelijke  maximumprijs, zullen moeten betalen.

VvE’s met verhuurde appartementen

Deze uitzondering geldt niet voor woningcorporaties met zogenaamd gemengd bezit. De minister zal met Aedes en De Nederlandse Woonbond overleggen over hoe de Warmtewet aangepast moet worden voor de situatie dat een woningcorporatie een deel van de woningen in een in appartementen gesplitst complex heeft verkocht  en een ander deel heeft verhuurd. Voor dit knelpunt zullen we dus nog op een definitieve oplossing moeten wachten.

Commercieel vastgoed (kantoren en winkels)

Verhuurders van commercieel vastgoed met gebouw gebonden installaties vallen onder de Warmtewet. Ondanks de bezwaren daartegen van de commerciële vastgoedorganisaties, zal de wet niet worden aangepast, omdat blokverwarming onder de reikwijdte van de Warmtewet valt en veel huurders van dergelijke kantoor- en winkelcomplexen verbruikers zijn in de zin van de Warmtewet.

Aanpassing maximumprijsformule

De Warmtewet hanteert een maximumprijsformule waarvoor parameters zijn vastgesteld en opgenomen in de Warmteregeling. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland heeft een rapportage opgesteld over de ontwikkeling van de parameters. De minister zal aan de hand van deze rapportage de Warmteregeling herzien.

Correctiefactoren

Tot nu toe werd ervan uitgegaan dat correctiefactoren niet meer mogen worden toegepast. Er zijn in de praktijk drie vormen van correctiefactoren:

  1. Correctiefactoren toegepast om het verschil in verbruik dat gerelateerd is aan de ligging van de woning binnen een appartementencomplex te compenseren (liggingscorrectie). Een woning op de bovenste etage van een complex verbruikt meer warmte dan een appartement in het midden van het complex.
  2. Correctiefactoren gebruikt om warmteverlies via transportleidingen om te slaan. Woningen worden door deze leidingen via de muren, vloeren en plafonds verwarmd zonder dat de bewoner zijn radiator hoeft aan te zetten als de buurman aan het stoken is. De leidingen geven dan warmte af aan de andere woningen.
  3. Correctiefactoren om warmteverlies bij collectieve ketelinstallaties in het ketelhuis om te slaan.

De minister kondigt aan het toch mogelijk te maken om te corrigeren op grond van de ligging van een appartement (ad 1) en op grond van warmteverlies via transportleidingen  (ad 2). Correctie voor warmteverlies in het ketelhuis (ad 3) zal niet worden toegestaan, omdat dit verlies niet herleid kan worden tot het stookgedrag van de individuele verbruikers.

Kosten van warmtekostenverdelers

De minister wil in de nieuwe warmtewet 2014 opnemen dat de kosten voor warmtekostenverdelers doorberekend kunnen worden aan de verbruikers, omdat het in de praktijk moeilijk is gebleken om de verrekening van deze kosten via de servicekosten te laten plaatsvinden. De doorberekende kosten moeten redelijk zijn en gebaseerd zijn op het ´Niet Meer Dan Anders´-principe.

Verplichte warmtemeter bij centrale installatie

De minister wil omwille van de transparantie en het voorkomen van onnauwkeurigheden een verplichting tot het installeren van een Gigajoulemeter bij de centrale installatie opnemen in de wet. Het aldaar gemeten verbruik mag niet altijd een op een aan de verbruikers worden doorberekend. Dat geldt voor bijvoorbeeld warmteverlies bij het transport naar de woningen.

Wijziging definitie warmtewisselaar en afleverset

De definitie van de termen warmtewisselaar en afleverset zullen worden verduidelijkt zodat de voor de warmtelevering  noodzakelijke onderdelen niet meer buiten het huidige begrip warmtewisselaar vallen. De wetgever heeft met de term warmtewisselaar een afleverset (warmtewisselaar inclusief buizen en aanvullende onderdelen) bedoeld, maar zonder de eventuele meter.

Ernstige storing en kwaliteitseisen

Verder zal de ACM een beleidsregel opstellen over de invulling van het begrip ‘ernstige storing’ (van belang voor het eventueel uitbetalen van een compensatievergoeding aan verbruikers) en is de minister in gesprek met de minister van Wonen en Rijksdienst over de het stellen van kwaliteitseisen aan warmte-installaties in woningen.

De minister verwacht in het voorjaar van 2015 een voorstel tot wijziging van de Warmtewet bij de Tweede kamer in te dienen.

Lees ook: Herziening Warmtewet, 7 maart 2018

Engels recht voor een Amsterdamse huurwoning

Het Nederlandse huurrecht biedt een huurder veel bescherming. Hoe zit dat in het Verenigd Koninkrijk? De Amsterdamse kantonrechter heeft recent Brits recht van toepassing verklaard op een huurovereenkomst van een woning in Amsterdam.

De feiten

Onlangs heeft de Amsterdamse kantonrechter een opmerkelijke uitspraak gedaan. Het ging om een verhuurder woning aan de Amsterdamse grachten. De woning was eigendom van een Engelse verhuurder die in Londen woont en hij had de woning verhuurd aan een Engelse huurder. De huurder werkte als expat in Nederland en zijn gezin bleef in Engeland achter. In de huurovereenkomst was opgenomen dat in geval van geschillen het recht van het Verenigd Koninkrijk van toepassing zou zijn. Dat leek logisch, nu beide partijen Brits zijn.

De huurder woonde al enige tijd in het gehuurde en is op een zeker moment via het huurteam bij de huurcommissie beland. Er werd door de huurder verzocht om een uitsplitsing van de kale huur en de servicekosten. Volgens de huurder was er een all-in huurprijs overeengekomen. De huurcommissie volgde dit standpunt en verlaagde de huur met maar liefst € 1.000,- per maand: van € 1.600,- naar € 600,-.

De procedure

Omdat de verhuurder het met deze beslissing niet eens was, heeft hij de kantonrechter gevraagd zich over de zaak te buigen. De verhuurder had verschillende argumenten waarom er geen all-in huur zou zijn en dat de uitspraak van de huurcommissie onjuist was:

  1. Er was geen all-in huur. Er werd niets aan service verleend door de verhuurder. Indien er bij aanvang van de huur meubels in het pand stonden, waren deze van een vorige huurder. En in elk geval niet meeverhuurd door de verhuurder;
  2. De huurprijs was geliberaliseerd. De woning had 142 punten en het betrof een Rijksmonument zodat de puntenhuurprijs flink boven de liberalisatiegrens lag;
  3. Er was een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur was. Dan heeft de huurcommissie geen taak;
  4. Een beroep op huurbescherming was voor deze huurder in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Hij heeft in zijn positie (expat met een fors salaris en mogelijk ook fiscale voordelen) geen huur(prijs)bescherming nodig;
  5. En tot slot: partijen hebben het recht van het Verenigd Koninkrijk van toepassing verklaard op de huurovereenkomst. De huurcommissie is dus niet bevoegd om een uitspraak te doen.

De beslissing

De discussie tussen partijen spitste zich toe op het laatste argument. Volgens de huurder was Nederlands recht van toepassing en de verhuurder stelde zich op het standpunt dat de rechtskeuze geldig is. De kantonrechter ging mee met dit argument van de verhuurder. Omdat beide partijen Brits zijn, de huurder zijn gezin in Engeland achterbleef en hij in feit daar zijn (hoofd)verblijf had, was de rechtskeuze logisch en geldig. Op basis van internationaal recht is het maken van een rechtskeuze toegestaan en hier waren in deze zaak ook meer dan genoeg aanknopingspunten voor. De uitspraak van de huurcommissie werd door de kantonrechter van tafel geveegd en de overeengekomen huurprijs van € 1.600,- per maand bleef gelden.

Het is opmerkelijk dat de kantonrechter het Nederlandse recht en de Nederlandse huur(prijs)bescherming terzijde heeft geschoven. In Limburg komt het nog wel eens voor dat Duits recht van toepassing wordt verklaard als het gaat om Duitse partijen die een pand in Nederland hebben gehuurd maar voor het overige zijn er in de jurisprudentie niet veel voorbeelden te vinden. De rechter zou vanzelfsprekend niet hebben ingestemd met Oezbeeks recht als geen van de partijen daar binding mee heeft maar in deze zaak is de beslissing te begrijpen. Beide partijen zullen meer weten van het Britse recht dan van het Nederlandse. De rechtskeuze is daarom legitiem en toegestaan.

De huurder is het niet met de uitspraak eens en heeft hoger beroep ingesteld. Wordt vervolgd en we houden u op de hoogte.

Eerste arresten Hoge Raad over het eigendomsrecht (EVRM)

De Hoge Raad heeft zich onlangs voor het eerst in een tweetal zaken tussen een huurder en een verhuurder inhoudelijk uitgelaten over de vraag of het Nederlandse stelsel van wettelijke huurprijsbeheersing voor woonruimte in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van Mens (EVRM).

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2014:826&keyword=12%2f04165

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2014:827&keyword=13%2f02738

Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens in Straatsburg heeft de afgelopen jaren de (huur)wetgeving van enkele landen, waaronder die van Polen, in strijd met het EVRM beoordeeld, bijvoorbeeld ingeval deze voor de eigenaar leidt tot een verliesgevende exploitatie. De Hoge Raad heeft de vorderingen van de verhuurders in deze zaken afgewezen. Vooral de motivering van de uitspraken is teleurstellend.

De Hoge Raad begint ermee te overwegen dat ons recht altijd een nooduitgang biedt voor apert onredelijke gevallen, zodat er op voorhand niet zo snel strijd zal zijn met internationaal recht. Vervolgens vergelijkt de Hoge Raad de situatie die in de Poolse zaak aan de orde was met die in Nederland. De Hoge Raad overweegt dat er in Polen een systemische inbreuk op het EVRM was, terwijl in Nederland niet is gebleken dat de wet leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders een zwaar verlies leiden op de exploitatie. Een verschil tussen Polen en Nederland was dat de groep verhuurders die zwaar verlies leden als gevolg van de wet in Polen gemakkelijk was te identificeren: verhuurders van alle woningen die al in de communistische tijd onder de communistische wetgeving waren verhuurd (dus voor 1989) en waarin nog steeds dezelfde huurders woonden. Bovendien was in alle gevallen de omvang van hun verlies fors. In Nederland ligt dat genuanceerder. In Nederland is de groep van verhuurders die verlies lijden moeilijker aan te wijzen en is er niet altijd sprake van een verliesgevende exploitatie. Grosso modo gaat het in Nederland (ook) om huurovereenkomsten die lange tijd geleden zijn aangegaan en nog steeds voortduren. Bij die huurcontracten is de huurprijs in alle gevallen als gevolg van wettelijke beperkingen achtergebleven bij de huurontwikkeling, zelfs die in de sociale huursector. In sommige gevallen leidt dat tot een verliesgevende exploitatie, de ene keer meer dan de andere keer. Onze wet bevat hiervoor geen remedies, omdat de wet voor de bepaling van de wettelijke huurprijs geen acht wordt geslagen op de kosten van de verhuurder. Dit kan, net als in Polen, toch moeilijk anders dan als een systematische inbreuk op het EVRM worden gezien. De Hoge Raad vindt van niet.

Voor (veel ) meer informatie over deze materie zie de website van de Stichting Fair Huur: http://www.fairhuurvoorverhuurders.nl

Aankondiging wetsontwerp verruiming van tijdelijke verhuur woonruimte

In een brief van 11 april 2014 heeft minister Blok zijn voorgenomen wijzigingen in de regelgeving voor het tijdelijk huren van woonruimte aan de Tweede Kamer voorgelegd. Met de bedoeling om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen, stelt de minister voor om de mogelijkheden van tijdelijke verhuur voor bepaalde doelgroepen te vergroten. Zo zullen er woningen moeten worden aangewezen voor jongeren, starters en grote gezinnen, die blijvend voor deze groepen beschikbaar moeten blijven, zoals dat nu ook al geldt voor gehandicapten-, ouderen- en studentenwoningen. Voorts wil de minister een huurovereenkomst voor bepaalde tijd introduceren, waarbij de huurprijsbescherming wel geldt maar de huurbescherming niet en de huur dus na de afgesproken termijn automatisch eindigt (naar analogie van verhuur van bedrijfsruimte). Met name studenten, arbeidsmigranten, werknemers in noodzakelijke sectoren en kenniswerkers zouden behoefte hebben aan deze vorm van tijdelijke huisvesting. Tot slot stelt de minister nog voor om de Leegstandwet te verruimen in die zin dat te koop staande huurwoningen als nieuwe categorie tijdelijk te verhuren woningen wordt opgenomen, om de mogelijkheden van tijdelijke verhuur bij afwezigheid van de eigenaar/huurder te verruimen en om de campuscontracten uit te breiden met de categorie promovendi. De minister kondigt aan dat het wetsvoorstel ‘tijdelijk huren’ naar verwachting het najaar van 2014 bij de Tweede Kamer wordt ingediend. Wij houden u vanzelfsprekend op de hoogte.

Pacht van een horecabedrijf

Het komt regelmatig voor dat een eigenaar van een pand de horecabedrijfsruimte in dat pand verhuurt en het daarin geëxploiteerde horecabedrijf gelijktijdig verpacht. Van belang is dan om te weten welk wettelijk regime op beide overeenkomsten van toepassing is.

Pacht van een horecabedrijf

Het komt regelmatig voor. De eigenaar van een pand verhuurt de horecabedrijfsruimte in dat pand en verpacht gelijktijdig het daarin geëxploiteerde horecabedrijf. Vaak gaat het om een horecabedrijf dat de verhuurder zelf heeft opgericht en gedurende enige tijd in het pand heeft geëxploiteerd. Voor de huur van de bedrijfsruimte moet een huurprijs worden betaald en voor de pacht van het horecabedrijf een pachtsom. Het horecabedrijf blijft hiermee in eigendom bij de eigenaar/verhuurder van het pand. In de pacht is meestal begrepen het recht om het horecabedrijf te exploiteren, inclusief de goodwill van het bedrijf en de gehele bedrijfsinventaris. Dit wordt weliswaar pacht genoemd, maar in feite wordt het bedrijf verhuurd. Het gaat dus om gelijktijdige verhuur van de bedrijfsruimte en verhuur van het bedrijf.

In dit soort constructies, gemengde overeenkomsten genoemd, komt regelmatig de vraag op welk wettelijke regime van toepassing is bij de beëindiging van de overeenkomst, bij wijziging van de huurprijs/pachtsom en bij bedrijfsopvolging. De huurder van bedrijfsruimte wordt immers goed beschermd, maar voor de huurder van een bedrijf gelden alleen de algemene regels van ons overeenkomstenrecht.

In de wet is maar één algemene regel voor de oplossing van dit soort puzzels: de wettelijke regeling voor het huren van bedrijfsruimte is uitsluitend van toepassing op de verhuur van de bedrijfsruimte en niet op de verhuur van het bedrijf. Daarop zijn de algemene regels van het overeenkomstenrecht van toepassing. Ingeval er strijd is tussen beide wettelijke regelingen zal in het algemeen het meest overheersende gedeelte van de overeenkomst de doorslag geven. Om te bepalen wat het meest overheersende gedeelte van de overeenkomst is moet in de eerste plaats worden gekeken naar de hoogte van de huurprijs enerzijds en de hoogte van de pachtsom anderzijds. Deze regel is in de praktijk lastig te hanteren. Dat blijkt dan ook uit de jurisprudentie, die een nogal verbrokkeld beeld geeft te zien.

Het tot stand brengen van een goede huur/pachtovereenkomst kan zekerheid bieden. Het verdient daarom aanbeveling in dit soort situaties goed na te denken over de inhoud van de overeenkomst. Unger Hielkema advocaten heeft hierin een ruime ervaring en dient u graag van advies.

Huurdersmutatie en asbest

Een verhuurder moet erg oplettend zijn als het gaat om asbest. Zo kan hij aansprakelijk worden gehouden voor iets wat hij niet wist, maar wel had behoren te weten.

Bij het noemen van het woord ‘asbest’ gaan vaak alle alarmbellen rinkelen. Dat is ook goed, want asbest kan (levens)gevaarlijk zijn. Verhuurders en huurders moeten dus oplettend zijn. Voor verhuurders is asbest een lastige kwestie. Verhuurders zijn lang niet altijd op de hoogte van de aanwezigheid van asbest in hun panden of van de exacte locatie ervan, maar kunnen toch geconfronteerd worden met (schade)claims van hun huurders die aan asbest blootgesteld worden. Verhuurders moeten zorgvuldig handelen, ook als het asbest door een vorige huurder in het pand is aangebracht. Maar hoe ver gaat die zorgvuldigheid en wat mag wel en wat kan niet van een verhuurder worden verwacht?

KPN / Tamminga

Voor een goed begrip van de problematiek en van de mogelijke claims van de huurder in geval van asbest kan het bekende arrest van de Hoge Raad KPN/Tamminga (Hoge Raad 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980) als voorbeeld dienen. Dat was een zaak tussen de heer Tamminga als verhuurder van een bedrijfsruimte en KPN Telecom B.V. als huurder daarvan. De ruimte was door KPN in gebruik als Primafoon winkel. In 2005 werd er ingebroken in de winkel. De inbrekers kwamen de winkel binnen door gaten in het dak te boren. Daarbij is bruin asbest vrijgekomen (amosiet). Dit asbest zat namelijk tussen het dak en het systeemplafond in een brandwerende verdiepingsvloer. De heer Tamminga heeft geweigerd om de asbest te saneren, zodat KPN dat uiteindelijk zelf heeft laten doen. De kosten daarvan waren € 37.939,58. In deze zaak vorderde KPN betaling van de herstelkosten (saneringskosten), vermindering van de huurprijs en betaling van gevolgschade van meer dan € 200.000,- onder meer in verband met de tijdelijke sluiting van de winkel.

Eén van de vragen die centraal stond was die in hoeverre asbest in het plafond van een pand een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De vraag moest eerst beantwoord worden, voordat toegekomen kon worden aan de claims van de huurder ter zake herstel, vermindering van de huurprijs en schadevergoeding. Deze vorderingen nemen namelijk het gebrek als uitgangspunt.

Het gerechtshof vond dat de enkele aanwezigheid van bruin (niet-hechtgebonden) asbest in het plafond nog geen gebrek oplevert. Maar als dit asbest (door welke oorzaak dan ook) vrijkomt en daardoor schadelijke gevolgen heeft voor de gezondheid, dan is het wel een gebrek. Dat was in deze zaak het geval geweest. Het hof oordeelde dus dat er in de gegeven situatie sprake was van een gebrek.

De Hoge Raad achtte deze overweging van het hof onbegrijpelijk. De Hoge Raad vond het vreemd dat het hof wel had vastgesteld dat het bruin asbest voor de gezondheid zeer schadelijk is, maar daar vervolgens de conclusie aan verbond dat de aanwezigheid daarvan op zichzelf geen gebrek oplevert. De Hoge Raad lijkt met deze overweging aan te geven dat als asbest een onaanvaardbaar risico oplevert, er dan sprake is van een gebrek. Dus ook als het asbest nog niet is vrijgekomen.

Of de aanwezigheid van asbest een onaanvaardbaar risico oplevert, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij speelt een rol:
– de soort asbest (hechtgebonden of niet-hechtgebonden)
– de hoeveelheid asbest
– het gebruik van het pand
– de bekendheid met de risico’s

Concluderend, de enkele aanwezigheid van asbest in een pand kán volgens de Hoge Raad een zogenoemd gebrek opleveren. En als er sprake is van een gebrek, dan kan een huurder aanspraak maken op herstel, huurprijsvermindering en schadevergoeding.

Asbesthoudend vloerzeil

De situatie uit het arrest KPN/Tamminga is nogal specifiek. Bovendien ging het om het gevaarlijke bruin asbest, terwijl het in de meeste gevallen hechtgebonden asbest betreft dat is verwerkt in bijvoorbeeld golfplaten, wanden, vensterbanken, vloerzeilen of buizen. Als hechtgebonden asbest niet beschadigd is, levert het weinig gevaar op voor de gezondheid. Hechtgebonden asbest dat goed is weggewerkt in de woning en dat bij normaal gebruik van de woning niet zal vrijkomen, zal dus niet gauw een onaanvaardbaar risico opleveren.

Een in de praktijk vaker voorkomend geval betreft de zaak waarover de rechter in Eindhoven onlangs heeft geoordeeld (Rechtbank Oost-Brabant 12 december 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:7298). In die zaak verhuurde een woningstichting een woning, waarin een huurder zelf een Novilon-vloerbedekking had aangebracht. Die vloerbedekking was asbesthoudend. Deze huurder had de huurovereenkomst op een goed moment opgezegd en nog voordat de voorinspectie plaatsvond had hij de vloerbedekking verwijderd. Er waren alleen wel lijmresten achtergebleven. De nieuwe huurders van de woning klaagden daarover bij de woningstichting. De woningstichting kwam vervolgens tot de ontdekking dat bij de verwijdering van de Novilon-vloerbedekking door de oude huurder asbest was vrijgekomen. Vanwege deze asbestbesmetting moet de woning per direct worden gesaneerd en de huurders werden tijdelijk elders ondergebracht. Huurders vorderden in een procedure een verklaring voor recht dat de woningstichting aansprakelijk was voor de asbestbesmetting en de gevolgen daarvan van, alsmede betaling van materiele en immateriële schadevergoeding. Zij stelden zich op het standpunt dat de woningstichting bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend was met de asbesthoudende vloerbedekking.

De kantonrechter stelde in de eerste plaats vast dat de asbestbesmetting een gebrek was in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De huurders waren immers twaalf dagen lang blootgesteld geweest aan asbest. Voorts overwoog de kantonrechter dat de asbestbesmetting reeds aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst met deze huurders en dat in dat geval geldt dat de woningstichting aansprakelijk is voor de gevolgschade van die asbestbesmetting als de woningstichting het gebrek toen kende of behoorde te kennen (artikel 7:208 BW).

Het oordeel van de kantonrechter luidt dat de woningstichting de asbestbesmetting bij aanvang van de huurovereenkomst had kunnen kennen. Die conclusie wordt als volgt gemotiveerd.

De kantonrechter refereert aan het Handboek Asbest van de vereniging van woningcorporaties Aedes, waarin wordt verwezen naar het Asbestverwijderingsbesluit 2005 dat op 1 maart 2006 in werking is getreden en is bedoeld om emissies van asbestvezels bij het verwijderen van asbesthoudende producten uit een bouwwerk te voorkomen. Het gevaar van asbestemissie bij verwijdering van asbesthoudende producten heeft al in 2005 erkenning van de wetgever gekregen. Voorts refereert de kantonrechter aan een informatieblad van de woningstichting van april 2010, waarin staat dat de woningstichting bij een verhuizing kritisch naar de vloerbedekking kijkt, omdat sommige oude soorten vinylzeil en vinyltegels asbesthoudend kunnen zijn. Daarnaast meent de kantonrechter dat het een feit van algemene bekendheid is dat huurders die uit een woning vertrekken (ongevraagd en/of onopgemerkt) zaken verwijderen, zoals vloerbedekking. De vertrekkende huurder woonde in dit geval als sinds 1971 in de woning, dus was de kans dat hij oude vloerbedekking in de woning had liggen aanmerkelijk.

Al deze omstandigheden tezamen maken dat de kantonrechter van mening is dat de woningstichting bij huurdersmutatie bedacht had moeten zijn op de kans van asbestbesmetting. Aangezien de woningstichting met een onderzoek had kunnen laten vaststellen of die asbestbesmetting zich daadwerkelijk voordeed, kan niet gezegd worden dat de woningstichting de asbestbesmetting bij aanvang van de huur niet kon kennen. Zij had daarvan op de hoogte kunnen en moeten zijn.

Het gevolg daarvan is dat de woningstichting aansprakelijk is voor de gevolgschade die de huurders als gevolg van deze asbestbesmetting hebben geleden. Die schade is vastgesteld op € 4.932,- aan materiële schade en € 750,- aan immateriële schade (gevoelens van onlust). De door de huurders gestelde gezondheidsschade was niet vast te stellen en/of was onvoldoende met stukken onderbouwd.

Advies

Uit de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant blijkt dat je als verhuurder niet voorzichtig genoeg kan zijn. Ook al is de verhuurder niet op de hoogte van de aanwezigheid van bepaalde asbesthoudende materialen en van een sabestbesmetting, hij kan wel geacht worden dat te zijn. In dit geval had de woningstichting moeten bedenken dat de huurder mogelijk asbesthoudende vloerbedekking had verwijderd, had de woningstichting de lijmresten moeten opmerken en had de woningstichting de woning op asbestbesmetting moeten laten onderzoeken.

Dat betekent dat een verhuurder dus erg alert moet zijn bij een voor- en eindinspectie van een woning of bedrijfsruimte. Heeft de huurder zelf werkzaamheden verricht? Heeft hij bijvoorbeeld een vloer verwijderd of heeft hij bepaalde wanden of plafonds bewerkt? Als een ruimte wordt opgeleverd nadat deze ruimte lang verhuurd is geweest, dan is de kans dat er asbest is verwerkt aanwezig. Tot de jaren tachtig werd asbest immers gebruikt. In die situaties kan een verhuurder maar beter voor de zekerheid een onderzoek laten uitvoeren.

Hoe dan ook geldt dat als er (hechtgebonden) asbesthoudende materialen in een pand, wooncomplex of bedrijfscomplex zijn verwerkt, een verhuurder er goed aan doet om een beheersplan op te stellen en om een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst nauwkeurig te informeren over de aanwezigheid van de asbesthoudende materialen, over de exacte locatie ervan (het liefste met een tekening of met foto’s) en over de manier waarop met de materialen moet worden omgegaan. Zoals bijvoorbeeld een uitdrukkelijk verbod om deze materialen te bewerken of te beschadigen. Het beste is om dit in de huurovereenkomst zelf op te nemen, dan kan over de informatie die is verstrekt later geen discussie ontstaan. Maar als er ergens in een gebouw bruin asbest is verwerkt, dan is het advies: zo snel mogelijk saneren.

 

De nieuwe Leegstandwet

De nieuwe Leegstandwet

Al in januari 2012 had de voormalig minister van Binnenlandse Zaken en Koningrijkrelaties aangekondigd dat zij het huiseigenaren gemakkelijker wilde maken om hun woonruimte tijdelijk te verhuren.[1] De mogelijkheden om een leegstaande woning op grond van de Leegstandwet te verhuren moesten volgens de minister worden verruimd. Dit omdat er veel mensen zijn die hun woning maar moeilijk kunnen verkopen en met dubbele woonlasten zitten en woningcorporaties vanwege de crisis te kampen hebben met vertraging van sloop- of renovatieprojecten. Nadat de Minsterraad op 13 juli 2012 het groene licht gaf aan de plannen van de minister, is op 15 oktober 2012 een wetsvoorstel ingediend tot wijziging van de Leegstandwet.[2] De nieuwe Leegstandwet is op 1 juli 2013 van kracht geworden.[3]

 

In dit artikel zal kort worden ingegaan op de belangrijkste bepalingen van de Leegstandwet. Daarna zullen de nieuwe bepalingen en verruimingsmaatregelen van de nieuwe Leegstandwet worden besproken. Tot slot komen de bemoeienissen van de bank bij tijdelijke verhuur aan de orde.
Leegstandwet

De Leegstandwet bevat bepalingen over de huur en verhuur van leegstaande woningen en gebouwen. Met een vergunning van de gemeente kunnen eigenaren hun leegstaande woningen tijdelijk verhuren, waarbij een belangrijk deel van de wettelijke huurbescherming voor huurders buiten toepassing is verklaard. De tijdelijke verhuur is geregeld in artikel 15 en 16 van de Leegstandwet. Artikel 15 formuleert de voorwaarden waaronder de eigenaar van leegstaande woonruimte een tijdelijke huurovereenkomst kan sluiten. Artikel 16 bevat bijzondere voorschriften die gelden voor een tijdelijke huurovereenkomst, waarvan enkele afwijken van de regels uit het Burgerlijk Wetboek.

Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is alleen mogelijk als het gaat om drie categorieën panden, namelijk:

  1. Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie of onderwijs. Dat zijn dus bijvoorbeeld woningen in bejaardentehuizen, ziekenhuizen, hotels, kantoren en scholen.
  2. Woonruimte in voor de verkoop bestemde woningen. Deze categorie is onderverdeeld in drie subcategorieën:
    1.       Woningen die nooit bewoond zijn geweest (nieuwbouwwoningen)
    2.        Bestaande koopwoningen waarin de eigenaar in het laatste jaar voordat deze leeg kwam te staan zelf heeft gewoond
    3.        Bestaande koopwoningen die de laatste twaalf maanden niet door de eigenaar bewoond zijn geweest, maar die in de afgelopen tien jaar voor een maximale periode van drie jaar verhuurd zijn geweest
  3. Woningen bestemd voor afbraak of vernieuwbouw

De eigenaar van een leegstaande woning kan een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet aanvragen bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waar de woning in is gelegen. De gemeente beoordeelt de aanvraag en kan deze alleen toewijzen als er aan een aantal vereisten is voldaan. Zo zal in de eerste plaats moeten vaststaan dat de woning leeg staat. Dat spreekt voor zich. Voorts moet aangetoond kunnen worden dat het niet van de eigenaar kan worden gevergd dat hij de woning verkoopt of op een reguliere wijze verhuurt. Met andere woorden, dat er bijzondere omstandigheden zijn die maken dat de huurbescherming grotendeels buiten werking moet worden gesteld. Dat is het geval als de eigenaar onevenredig zou worden benadeeld door een beroep van een huurder op huurbescherming op het moment dat de bestemming van de woonruimte kan worden verwezenlijkt (afbraak, vernieuwbouw of verkoop). De gemeente kan bijvoorbeeld bekijken of de vraagprijs die de eigenaar voor de woning vraagt wel redelijk is. In de derde plaats moet formeel worden gemeld wie de tijdelijke huurder is, omdat de eigenaar moet aantonen dat de woning in voldoende mate zal worden bewoond. In de praktijk mag de naam van de huurder ook later worden doorgegeven of vraagt de gemeente er niet naar. Tot slot zal de eigenaar van zogenaamde “categorie c woningen” moeten kunnen laten zien dat het om een ingrijpende verbouwing gaat en dat het voornemen daartoe gemeend is. De eigenaar moet bovendien aantonen dat de plannen binnen een redelijke termijn zullen worden uitgevoerd.

In de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet geldt zoals vermeld een belangrijk deel van de wettelijke huurbescherming voor de huurder niet. Zo zijn de opzeggingsgronden niet van toepassing. De verhuurder kan de huurovereenkomst dus opzeggen zonder daarbij een beroep te doen op één van de wettelijke gronden als genoemd in artikel 7:274 BW. Maar de verhuurder mag vanzelfsprekend geen misbruik maken van zijn opzeggingsbevoegdheid. En ook zal zijn belang bij ontruiming van de woning zwaarder moeten wegen dan het (woon)belang van de tijdelijke huurder. Daarnaast zijn de bepalingen over het beëindigen van de huurovereenkomst door de rechter buiten toepassing verklaard. De tijdelijke huurovereenkomst eindigt als de verhuurder deze rechtsgeldig heeft opgezegd. Een beëindigingsprocedure is niet nodig.
Voor de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet gelden diverse bijzondere voorschriften, welke zijn opgenomen in artikel 16 Leegstandwet. Daartoe behoren voorschriften ten aanzien van de duur van de overeenkomst en de termijnen voor opzegging.

Zo is onder meer bepaald dat de tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege tenminste zes maanden duurt. Een overeenkomst die voor een kortere periode is aangegaan, is nietig.

Voorts geldt dat de tijdelijke huurovereenkomst in elke geval eindigt op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Voor de beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst tegen dat tijdstip is in principe geen opzegging nodig. Maar deze bepaling uit de Leegstandwet is tegenstrijdig met de geldende (en niet uitgesloten) bepalingen in het Burgerlijk Wetboek en de rechtspraak lijkt daarom ook aan te nemen dat de huurovereenkomst ondanks het bepaalde in artikel 16 van de Leegstandwet toch moet worden opgezegd. Verhuurders doen er dus verstandig aan de huurovereenkomst tegen het einde van de duur van de vergunning schriftelijk op te zeggen.

De opzegging door de verhuurder moet gebeuren met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal drie maanden. De opzegtermijn voor de huurder is ten hoogste één maand. De opzegging moet geschieden bij exploit of aangetekende brief.

Voor zogenaamde “categorie a en c woningen” is de verhuurder niet vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. De gemeente stelt de maximale huurprijs vast aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en vermeldt deze huurprijs in de vergunning. Dit is de huurprijs die tussen partijen geldt, ook al hebben zij zelf een hogere huur afgesproken. Hieronder zal in worden gegaan op hetgeen geldt voor “categorie b woningen”.

Een laatste belangrijk voorschrift is dat de huurovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan en dat daarin melding moet worden gemaakt van de vergunning tot tijdelijke verhuur, het nummer van de vergunning, het tijdvak waarvoor de vergunning is verleend en de in de vergunning vermelde huurprijs. Ook dient in de huurovereenkomst vermeld te worden dat de huurovereenkomst eindigt op het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest. De huurder moet bekend zijn met het karakter van de tijdelijke huurovereenkomst. De sanctie op het niet naleven van dit voorschrift is dat er een reguliere huurovereenkomst ontstaat, zodat de verhuurder zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van de huurbeschermingsbepalingen.

Verruimingsmaatregelen
Sinds 1 juli 2013 zijn er een aantal wijzigingen doorgevoerd in de Leegstandwet. Het doel van deze wijzigingen is om de tijdelijke verhuur van woonruimten in het kader van de Leegstandwet te vergemakkelijken en de mogelijkheden om te komen tot tijdelijke verhuur te verruimen. Hierdoor kan tijdelijke verhuur vaker een oplossing vormen in situaties waarin eigen bewoning, reguliere verhuur dan wel verkoop van een woonruimte binnen afzienbare tijd niet tot de mogelijkheden behoort. De verruimingsmogelijkheden betreffen de volgende onderdelen.

Geen huurprijsbescherming bij verhuur van te koop staande woningen

Aanvankelijk was in de Leegstandwet opgenomen dat de gemeente bij de vergunningverlening altijd de maximale huurprijs moest vermelden, zoals die aan de hand van het woningwaarderingsstelsel kon worden bepaald. In 2010 werd daarop een uitzondering gemaakt voor te koop staande woningen (categorie b). Artikel 2.8 van de Crisis- en herstelwet bepaalde dat koopwoningen in de vrije sector verhuurd mochten worden, mits de woning daarvoor genoeg punten had. De verhuurder was dan vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Artikel 2.8 van de Crisis- en herstelwet is met de inwerkingtreding van de nieuwe Leegstandwet vervallen en er is een nog ruimere bepaling voor in de plaats gekomen. Thans geldt dat voor álle te koop staande woningen (en dus niet alleen de vrije sector) de huurprijs geheel vrij overeengekomen kan worden tussen verhuurder en huurder. Voor deze categorie woningen blijft de huurprijsbescherming buiten toepassing, ongeacht de hoogte van de huurprijs of de kwaliteit van de woonruimte. De gemeente neemt dus geen huurprijs meer op in de verguning. De minister verwacht dat het belang van de snelle verhuur, ter voorkoming van dubbele lasten, de verhuurder ervan zal weerhouden om onredelijk hoge huurprijzen te vragen.

Maximale termijn voor verlenging van vergunningen

Tot 1 juli 2013 was in de Leegstandwet bepaald dat een vergunning door de gemeente kon worden verleend voor een maximale periode van twee jaar en steeds met maximaal een jaar kon worden verlengd als de oorzaak van de leegstand onverwachts lager voortduurde. De maximale totaalperiode was vijf jaren. Met de nieuwe Leegstandwet zijn deze termijnen verlengd.

De maximale termijn voor tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande gebouwen die geen woonbestemming hebben (categorie a) is verdubbeld naar tien jaar. Deze tijdelijk leegstaande gebouwen in afwachting van een bepaalde andere bestemming zoals verbouwing, verkoop of sloop kunnen geschikt gemaakt worden voor bewoning, maar dat vergt vaak een substantiële investering. De minister wil met een verlenging van de maximale termijn meer mogelijkheden bieden om dit soort investeringen lonend te maken. Met de termijn van tien jaar wordt aangesloten bij de maximale termijn van een tijdelijke afwijking van een bestemmingsplan waarvoor met een reguliere procedure een omgevingsvergunning kan worden verleend.

Een vergunning voor te koop staande woningen (categorie b) wordt voor vijf jaar ineens verleend. Deze vergunning kan niet worden verlengd. Nieuw is overigens ook dat particuliere verhuurders niet meer dan twee te koop staande woningen tegelijk tijdelijk mogen verhuren.
De maximale termijn voor tijdelijke verhuur van huurwoningen die bestemd zijn voor afbraak of vernieuwbouw (categorie c) is verruimd tot zeven jaar. Daarmee wordt onnodige leegstand voorkomen wanneer herstructureringsprojecten door de huidige financiële crisis vertraging oplopen. Waarborg tegen misbruik is de beoordeling van de verlengingsaanvraag door de gemeente.

Overigens geldt nog steeds dat het verlengingsverzoek moet worden ingediend uiterlijk voordat de vergunning haar geldigheid verliest. Als een verzoek te laat wordt ingediend en de huurder de woning ook na afloop van de geldigheidsduur van de vergunning blijft bewonen, dan komt er in beginsel een reguliere huurovereenkomst tot stand. En als de vergunning wordt verlengd, moet ook de huurovereenkomst schriftelijk worden verlengd. Gebeurt dit niet, dan geldt weer diezelfde sanctie van reguliere huur.

Dezelfde woonruimte meerdere keren verhuren

Onder de oude Leegstandwet gold dat voor hetzelfde gebouw of dezelfde woning maar eenmaal een vergunning op grond van de Leegstandwet kon worden aangevraagd. Sinds 1 juli 2013 is dit gewijzigd en is het mogelijk dat eenzelfde gebouw of woning in een nieuwe situatie opnieuw tijdelijk kan worden verhuurd op grond van de Leegstandwet. Denkbaar is bijvoorbeeld dat een woning op enig moment bestemd is voor renovatie en jaren later op de nominatie staat voor sloop. Omdat het moet gaan om een nieuwe situatie is opgenomen dat tussen verschillende perioden van tijdelijke verhuur sprake moet zijn van een periode van reguliere verhuur dan wel gebruik als woonruimte door de eigenaar van tenminste vijf jaar.

Geen nadere voorwaarden aan vergunningverlening

In de praktijk bleek dat sommige gemeenten extra voorwaarden stelden aan het verlenen van een vergunning op grond van de Leegstandwet, welke voorwaarden een belemmering vormden voor het voor tijdelijke verhuur aanbieden van koopwoningen. In de Leegstandwet is thans dan ook opgenomen dat de vergunning uitsluitend aan de in de Leegstandwet genoemde voorwaarden mag worden getoetst. Gemeenten mogen geen eisen stellen die niet in de wet zijn opgenomen en mogen dus geen vergunning weigeren als aan de in de wet genoemde voorwaarden is voldaan.

Banken

Bij een hypotheekverstrekking hanteren banken vrijwel altijd een huurbeding, dat de eigenaar verbiedt om zonder toestemming van de bank de woning te verhuren. De eigenaar die een woning op grond van de Leegstandwet wil verhuren, zal dus eerst toestemming aan de bank moeten vragen.

Banken kunnen aan deze toestemming hun eigen voorwaarden stellen en doen dat ook. Zij kunnen bijvoorbeeld eisen dat de woning minimaal zes maanden in de verkoop moet staan alvorens het tijdelijk verhuurd mag worden of dat de eigenaar van de woning de opbrengsten uit de huur gebruikt om de hypotheek verder af te lossen.

Gebleken is dat een paar grote banken eigenaren verplichten om bij tijdelijke verhuur met bepaalde bemiddelingsbureaus in zee te gaan. Alleen als gebruik wordt gemaakt van deze bureaus kan toestemming voor tijdelijke verhuur worden verleend. Het staat eigenaren dan niet vrij om zelf huurders te zoeken of om een andere makelaar in te schakelen. Banken doen dit omdat zij er zeker van willen zijn dat er deugdelijke contracten tot stand worden gebracht en zij niet geconfronteerd worden met de sanctie van reguliere verhuur. De minister heeft zich daar naar aanleiding van Kamervragen over uitgelaten en meent dat banken woningeigenaren daartoe niet mogen verplichten. De woningeigenaren zijn zelf goed in staat huurders te vinden en goede contracten te sluiten. Wel zouden de banken bijvoorbeeld objectieve criteria kunnen stellen waaraan de bemiddeling zou moeten voldoen en zouden zij de eigenaar kunnen ondersteunen bij de keuze van een adviseur. De minister gaf aan hierover in overleg te treden met de banken, maar de uitkomst daarvan is mij niet bekend.
Tot slot dient een woningeigenaar er bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet op bedacht te zijn dat er geen aftrek van de hypotheekrente meer mogelijk is. Pas als de woning weer uit de verhuur komt en weer leeg komt te staan, valt de woning weer in box 1.

Conclusie

De nieuwe Leegstandwet is wat mij betreft een stapje in de goede richting om de stagnatie op de woningmarkt te verhelpen. De Leegstandwet biedt in ieder geval goede mogelijkheden voor eigenaren van woningen die “onder water staan” of eigenaren die met dubbele woonlasten zitten. Zij kunnen hun woningen tijdelijk verhuren in afwachting van betere tijden of meer spaargeld. Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet vereist wel enige oplettendheid. Contracten moeten zorgvuldig worden opgesteld en opzeggingen en verlengingsaanvragen moeten tijdig worden gedaan, anders ligt de sanctie van reguliere verhuur op de loer. Maar zoals minister Blok al aangaf, zijn woningeigenaren daar prima toe in staat. Helaas werken de banken vooralsnog niet echt mee. Door de aanvullende (en soms onredelijke) eisen belemmeren zij de tijdelijke verhuur. En dat is vreemd, omdat de bank bij kostendekkende tijdelijke verhuur toch een grotere garantie heeft op betaling van de maandelijkse hypotheekrente door de eigenaar, dan bij leegstand van de woning het geval zal zijn. En executoriale verkoop van de woning als gevolg van achterstand in de betalingen of schending van het huurbeding is in deze tijd voor de bank ook geen goed alternatief, lijkt mij. Voor het slagen van de nieuwe Leegstandwet is dus het te hopen dat er spoedig verandering in de opstelling van de banken komt.

 

[1] Brief van 17 januari 2012, kenmerk WBI/W 2011058010

[2] Kamerstukken II 2012-2013, 33 436, nr. 2

[3] Staatsblad 2013, 264

Aansprakelijkheid van bemiddelingsbureaus voor hennepplantages van huurders

Kan een bemiddelingsbureau aansprakelijk worden gesteld voor een door een huurder aangebrachte hennepplantage?

Makelaars leggen zich tegenwoordig in toenemende mate toe op de verhuur van woningen. Dat is te verklaren doordat de verkooptransacties teruglopen. Het verhuren van (eventueel te koop staande woningen) is voor de makelaar of bemiddelaar een goede manier om de dat gat op te vangen. Huur en verhuur is wel een vak apart. Er zijn valkuilen die mogelijk niet bij elke verhuurmakelaar bekend zijn.

Zembla

Op 11 april jl. heeft Zembla een uitzending gewijd aan de aansprakelijkheid voor verhuurmakelaars voor schade die het gevolg is van hennepplantages die door de huurder blijkt te zijn aangelegd (klik hier om deze uitzending te bekijken). Het is zorg dat u als verhuurmakelaar niets te verwijten valt, dat u een betrouwbare huurder zoekt en een goed huurcontract sluit. Uit de aflevering van Zembla bleek dat sommige makelaars hun zaakjes niet goed op orde hadden en dat ze de huurder niet goed hadden gescreend. Dat heeft geleid tot forse schade voor de huiseigenaar, tot negatieve reclame voor de makelaar en tot een vonnis waarin de makelaar werd veroordeeld de (forse) schade van de huiseigenaar te vergoeden, omdat hij de huurder vooraf niet goed had gescreend.

Schadevergoeding door verhuurmakelaar in verband met hennepplantage

Laten we het vonnis van de rechter analyseren. Het gaat om een uitspraak van 1 maart 2011 van het Gerechtshof Arnhem (klik hier voor de uitspraak). De casus was in het kort als volgt. Een huiseigenaar woonde en werkte als expat in de Verenigde Staten en wilde zijn woning in Nederland (tijdelijk) verhuren. Hij heeft daarvoor het bemiddelings- en adviesbureau EHR ingeschakeld dat bemiddelt in de verhuur van woonruimte op tijdelijke basis. Dit bureau heeft een huurder voorgedragen en deze is, mede op verzoek van de eigenaar, op financiële gronden gescreend. Er zijn toen geen vreemde zaken ontdekt. Door de verhuurmakelaar is gevraagd naar loonstroken en een werkgeversverklaring maar feitelijk is er alleen een legitimatiebewijs overgelegd. Er is vervolgens een huurovereenkomst gesloten. De waarborgsom en de eerste maand huur (samen ongeveer € 6.000,-) zijn contant voldaan. De bemiddelingskosten bedroegen circa € 2.000,-.

Na aanvang van de huur is een hennepplantage ontdekt in de woning. De huurder heeft tegenover de politie verklaard dat hij een WAO-uitkering had en dat hij verslaafd was aan cocaïne en alcohol. Door schulden zou hij gedwongen zijn de woning te huren en er door anderen een hennepplantage in te laten exploiteren. Veel hennepplantages worden uiteindelijk geëxploiteerd door de georganiseerde criminaliteit, die zogenaamde katvangers inhuren om woningen of bedrijfsruimtes te huren waarin hennep kan worden geteeld. Uit het arrest blijkt niet of dat hier ook het geval was, maar vaak gaat het om ‘kwetsbare’ mensen die geld nodig hebben en (dus) vatbaar zijn voor toenaderingen van criminelen.

Het Hof heeft geoordeeld dat de verhuurmakelaar onvoldoende zorg in acht heeft genomen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Het enkele vragen naar een loonstrook of inkomensgegevens, zonder daar daadwerkelijke bewijzen van te ontvangen, is volgens het Hof belangrijk. Dat de verhuurmakelaar dat heeft nagelaten wordt hem door het Hof aangerekend.

Het Gerechtshof heeft vervolgens geoordeeld dat de bemiddelingsovereenkomst wordt ontbonden. De verhuurmakelaar wordt aansprakelijk gehouden voor een heel groot deel van de schade van de eigenaar. In de bemiddelingsovereenkomst stond een beperking van de aansprakelijkheid opgenomen, maar die bepaling kon door de eigenaar worden vernietigd. Zulke bedingen kunnen namelijk niet zonder meer worden opgelegd in algemene bepalingen in contracten met particulieren. Dit heeft forse financiële consequenties voor het bemiddelingsbureau.

Schadevergoeding

De verhuurmakelaar moest op basis van het arrest van het Hof de volgende posten en (afgeronde) bedragen (terug)betalen aan de eigenaar:

  • Bemiddelingskosten €   2.000,00
  • Waarborgsom €   3.000,00
  • Schadevergoeding (o.a. aan de woning, stroom, deels huurderving) € 45.000,00
  • Proceskosten € 16.000,00 +

Totaal                                                                             € 56.000,00

Het is ons niet bekend of het bemiddelingsbureau dit bedrag daadwerkelijk heeft betaald en of het bureau nog steeds actief is.

Zorgplicht verhuurmakelaar

Uit dit arrest blijkt dat de verhuurmakelaar een zorgplicht heeft, die goed bewaakt dient te worden. Het Gerechtshof heeft de vraag beantwoord of de opdrachtnemer (de verhuurmakelaar) heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in vergelijkbare omstandigheden mag worden verwacht. In dit geval vond het Hof van niet.

Tips

Om er voor te zorgen dat een verhuurmakelaar zijn zorgplicht niet verzaakt doet hij er goed aan in elk geval de volgende regel in acht te nemen:

  1. Het begint met deugdelijke contracten, waaruit duidelijk blijkt wat de verhuurmakelaar wel en niet gaat doen en dus wat de huiseigenaar mag verwachten, ook waar het betreft de screening van de huurder.
  2. Er dient goed onderzoek te worden gedaan naar de (potentiële) huurder. Het is voor de verhuurmakelaar aan te bevelen meer dan één loonstrook op te vragen en te bekijken (originelen!). De verhuurmakelaar doet er goed aan de werkgever te bellen om na te vragen of de potentiële huurder bekend is. Als er meerdere loonstroken worden overgelegd door de kandidaat-huurder kunnen de cumulatieven (vakantiedagen, premies e.d.) worden gecontroleerd en kan worden beoordeeld of de bedragen op de loonstroken wel kloppen.
  3. Er dient geen genoegen genomen te worden met een kopie van een legitimatiebewijs. De verhuurmakelaar kan beter zelf een kopie maken van het origineel dat moet worden getoond. Kopieën kunnen eenvoudig worden vervalst. Er zijn websites waar kan worden gecontroleerd welke unieke kenmerken paspoorten van verschillende landen hebben.
  4. Een verhuurmakelaar kan beter niet (of niet al te snel) contante betalingen aannemen.
  5. De verhuurmakelaar doet er goed aan een verhuurdersverklaring op te vragen van de vorige verhuurder en referenties na te gaan.

Het is vanzelfsprekend niet mogelijk om alles uit te sluiten maar als de verhuurmakelaar aan kan tonen dat er zo veel als redelijkerwijs mogelijk (zo veel als van een redelijk handelend vakgenoot) is gedaan om ‘foute figuren’ buiten te houden, loopt hij het minste risico dat er een schadeclaim wordt ingediend zoals werd toegewezen door het Gerechtshof Arnhem. Er moet dus meer gebeuren dan twee partijen bij elkaar brengen en snel een contract sluiten. Ook daar kan de verhuurmakelaar van toegevoegde waarde zijn. .

Jeroen Groenewoud