Maandelijks archief: februari 2024

Nieuws

Misverstanden over de ‘uitpondgolf’

Minister De Jonge bestrijdt cijfers van onder andere Pararius waaruit blijkt dat het Wetsvoorstel betaalbare huur nu al leidt tot een ‘uitpondgolf’. Hoe zit het eigenlijk met die uitpondgolf? Is daar sprake van? En, als de minister gelijk zou hebben dat daarvan geen sprake is, bewijst dat dan zijn gelijk dat zijn wetsvoorstel niet leidt tot de massale verkoop van (potentiële) middenhuurwoningen? Ik denk dat de minister zich schuldig maakt aan wensdenken.

Verhuurders/beleggers zijn niet gek en zullen hun huurwoningen echt niet aanhouden als de verhuur geen (redelijk)  rendement oplevert. De wijzigingen in de box 3-belasting tasten het rendement al aan en maken al enige tijd noodzakelijk dat rekensommen worden gemaakt. Maar velen rekenen erop dat de Hoge Raad op korte termijn korte metten maakt met deze interim belastingmaatregel.

Het is om verschillende redenen lastiger om rekensommen te maken en beslissingen te nemen op basis van het Wetsvoorstel betaalbare huur. In de eerste plaats omdat eerst nog maar moet blijken dat het wetsvoorstel wet gaat worden en vervolgens wanneer dat het geval zal zijn (haalt Hugo de Jonge zijn zelf bedachte datum van 1 juli 2024 wel?). Ook is nog niet duidelijk hoe het woningwaarderingsstelsel (WWS) na de komende debatten in de Tweede en Eerste Kamer en eventuele amendementen er uiteindelijk uit zal gaan zien. Daarna kan pas vastgesteld worden a) of een huurwoning gedwongen verhuist van de vrije sector naar gereguleerde sector, b) of dat valt te voorkomen met investeringen die WWS-punten opleveren en dus c) of die woning nog rendement oplevert. Staat na dit alles vast dat de verhuur van een woning onvoldoende (redelijk) rendement oplevert dan zal een goed geïnformeerde belegger die woning verkopen. Maar hij heeft daarbij geen haast, want de wet geldt niet voor de zittende huurder.

Wat betekent dit alles voor de eventuele beslissing om een woning uit te ponden?

Er zijn verhuurders die de bui niet willen afwachten en nu al besloten hebben om hun huurwoningen,  die naar verwachting onrendabel worden, te verkopen zodra de zittende huurder vertrekt.  De woningen die na het vertrek van de zittende huurder qua WWS-punten zijn op te plussen naar de vrije sector kunnen zij aanhouden.

Er zijn ook verhuurders die afwachten.  Die eerst maar eens willen zien dat de minister de wet door het Parlement sleept en hoe de wet en vooral het WWS er dan uiteindelijk uitziet. Want zij weten: er is geen haast geboden.

Ten slotte is er een groeiende categorie verhuurders die het niet pikt dat zij door middel van een wet gedwongen worden hun eigendom te verkopen. Deze categorie gaat de strijd aan: ofwel zij houden de beslissing om uit te ponden aan ofwel zij gaan wel uitponden en claimen vervolgens van de staat vergoeding van hun schade, bestaande uit het misgelopen verhuurrendement.

Het fenomeen uitponding zal dus geen plotselinge golf zijn maar geleidelijk maar een onmiskenbaar gestaag proces. Want nogmaals:  beleggers zijn niet gek. Zij kopen ook geen aandelen als van te voren vaststaat dat die niets opleveren.

Hoeveel woningen er nu al uitgepond zijn zegt dus niet zo veel. De minister kan zijn energie daarom beter besteden aan het voorkomen dat wordt uitgepond want duidelijk is dat ook hij niet wil dat dat op serieuze schaal gebeurt. Maar dan had hij zijn wetsontwerp moeten aanpassen. Dan had hij de resultaten van zijn eigen onderzoeken serieus moeten nemen. Dan had hij de resultaten van talloze andere studies serieus moeten nemen. Dan had hij vooral moeten luisteren naar het belangrijkste adviesorgaan van de staat: de Raad van State. Hij had dan moeten concluderen dat hoogstwaarschijnlijk maar een kleine groep woningzoekenden als gevolg van zijn wetsvoorstel een lagere huur gaat betalen dan nu en er dus bij gebaat is. Hij had dan moeten concluderen dat er geen enkel gremium is dat niet heeft gewaarschuwd voor het op flinke schaal verloren gaan van huurwoningen. En dus had hij moeten concluderen dat de overgrote meerderheid van de woningzoekenden weinig opschiet met zijn wetsvoorstel. Zijn belangrijkste conclusie had moeten zijn dat er als gevolg van structurele uitponding minder huurwoningen komen in plaats van meer. Dat valt niet te compenseren met nieuwbouw. Nieuwbouw duurt lang, maar uitponding is zo gedaan.

De enige hoop die resteert voor de minister is dat de uitgeponde woningen gekocht worden door politieagenten, verple(e)g(st)ers en leraren. Maar algemeen is de verwachting dat deze op middenhuurwoningen aangewezen groepen in vooral de grote steden de hoge prijzen veelal niet kunnen opbrengen. Zij zijn volledig overgeleverd aan de koopwoningmarkt, want de koopsommen zijn niet gereguleerd.

Alle goede bedoelingen ten spijt, loopt Minister De Jonge het flinke risico over enige tijd te worden herinnerd als de minister die de woningnood niet heeft verlicht maar verergerd. Maar dan is hij allang vertrokken uit Den Haag en heeft hij er politiek geen last van.

Nieuws

De rechtbank Rotterdam beoordeelt huurverhogingsbedingen heel anders dan de rechtbank Amsterdam

De rechtbank Rotterdam heeft op 9 februari 2024 een uitgebreid gemotiveerd vonnis gegeven over een huurverhogingsbeding zoals dat standaard in de markt wordt gebruikt: inflatie (CPI) plus een opslagpercentage van (in dit geval) maximaal 3%. De rechtbank Amsterdam oordeelt sinds vorig jaar dat dergelijke bedingen oneerlijk zijn op grond van een Europese richtlijn over oneerlijke consumentenbedingen. Er zijn inmiddels vele vonnissen door de rechtbank Amsterdam over deze materie gewezen en geen enkel argument dat verhuurders daartegen inbrengen is tot nu toe door de rechtbank Amsterdam gehonoreerd. De rechtbank Rotterdam doet dat anders en veel genuanceerder.

CPI plus 1% is niet oneerlijk en meer kan soms ook

De rechtbank Rotterdam toetst dergelijke huurverhogingsbedingen ook aan de Richtlijn, want ziet deze niet als een kernbeding. Maar, anders dan de Amsterdamse collega’s, vinden de Rotterdammers een beding waarmee de huur wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI) +1% niet oneerlijk. Ook indien de opslag meer is dan 1%, is het beding ‘niet per definitie’ oneerlijk. Maar dan moet de verhuurder kunnen aantonen dat het opslagpercentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. Ook andere omstandigheden kunnen zo’n hogere opslag rechtvaardigen. Welke omstandigheden dat kunnen zijn zegt de rechtbank er niet bij.

De rechtbank voegt eraan toe dat, omdat er een groot tekort is aan woonruimte, daarbij moet worden voorkomen dat de huurprijs te hoog wordt en dat de verhuurder bij de vaststelling van de hoogte van de opslag rekening houdt met de belangen van de huurder.

Relevantie wettelijk gemaximeerde huurverhoging vrije sector

De rechtbank stelt vast dat de vrije sector tot 1 mei 2021 geen regeling kende die de huurverhoging maximeert. Verhuurders konden daar dus geen rekening mee houden bij voordien gesloten huurcontracten. Het gaat daarom volgens rechtbank te ver om, indien het beding in strijd is met die recente regelgeving, dat beding dan oneerlijk te achten. Het ligt dan meer voor de hand het beding nietig te verklaren voor zover er een grotere huurverhoging uit voortvloeit dan de wet toestaat, aldus de rechtbank.

Afschrikwekkende werking

De rechtbank Rotterdam vindt, net als de rechtbank Amsterdam, wel dat indien het opslagpercentage als oneerlijk moet worden beschouwd, zowel het inflatiebeding als het opslagbeding nietig is. Van splitsing is dus geen sprake. De rechtbank onderkent dat het volledig buiten toepassing verklaren van de gehele huurverhogingsregeling in het huurcontract grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt. Maar de rechtbank ziet geen andere mogelijke uitkomst, want volgens de rechtspraak van het Hof van Justitie in Luxemburg moet de sanctie op een oneerlijk beding afschrikwekkend zijn.

Toch ontbinding en ontruiming

De rechtbank vernietigt in dit geval het gehele huurverhogingsbeding, waardoor de aanvangshuurprijs van € 1800,- nooit is gewijzigd. Dat heeft niet zo grote gevolgen als in de bekende Bouwinvest-zaak, want daardoor wordt de huurachterstand ongeveer € 1000,- minder (op een totaal van ongeveer € 15.000,-). De rechtbank vindt dat voldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden.

Doekje voor het bloeden

Bijzonder is dat de rechtbank nog een soort doekje voor het bloeden geeft. De rechtbank wijst erop dat, indien gedurende minimaal drie jaren structureel wordt afgeweken van het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst, door de toepassing van een lager percentage dan waarop het huurcontract recht geeft, er sprake is van een stilzwijgende nieuwe afspraak tussen partijen. In dat geval moet de nieuwe afspraak worden getoetst en kan het huurverhogingsbeding in het huurcontract genegeerd worden.

Commentaar

Duidelijk is dat de toetsing van huurverhogingsbedingen aan de Europese richtlijn oneerlijke consumentenbedingen inmiddels niet meer alleen het ‘speeltje’ is van de Amsterdamse rechtbank. Duidelijk is ook dat de gerechten in ons land er verschillend over oordelen. De onzekerheid die hiervan het resultaat is fnuikend voor de vastgoedbranche. Het wachten is op antwoorden van de Hoge Raad op prejudiciële vragen over deze materie. Laten we hopen dat de Hoge Raad bij de beantwoording daarvan oog heeft voor de ongekende (maatschappelijke) gevolgen van de rigoureuze Amsterdamse lijn.

Bijzonder in het Rotterdamse vonnis is dat een opslag van meer dan 1% niet oneerlijk is als de verhuurder maar kan aantonen dat het gekozen percentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. De rechtbank lijkt hiermee te zeggen dat als de verhuurder de toekomst goed kan voorspellen hij meer mag vragen. Om welke toekomst gaat het dan? De ontwikkeling van de inflatie? De ontwikkeling van de kosten van de aannemerij? De ontwikkeling van de vastgoedprijzen? De ontwikkeling van de eigen exploitatiekosten? En over welke periode? Huurovereenkomsten kunnen erg lang duren. En wat moet de verhuurder als bewijs produceren? De voorspelling van een gezaghebbend economisch instituut? En wat als de huurder aantoont dat dat instituut in het verleden lang niet altijd goed zat? Het vonnis roept meer vragen op dan het beantwoordt, zodat de markt er niets mee opschiet bij het ontwerp van een nieuw huurverhogingsbeding.

Bijzonder is ook het door de rechtbank bedachte doekje voor het bloeden. Het heeft er alle schijn van dat rechters zelf ook in hun maag zitten met de rigoureuze afschrikwekkende rechtspraak uit Luxemburg en een way-out bedenken voor verhuurders. Dat is eerder ook in Amsterdam gebeurd.

Het verdere proces bij de Hoge Raad over de prejudiciële vragen zal op het scherpst van de snede (en mogelijk met de inbreng van meer betrokken partijen) worden gevoerd. We zijn er nog lang niet klaar mee.

Nieuws

Radiodebat tussen Huib Hielkema en Stichting Woon! op Radio Vastgoedjournaal.nl over het Wetsvoorstel betaalbare huur

Minister De Jonge heeft het Wetsvoorstel betaalbare huur op 6 februari 2024 naar de Tweede Kamer gestuurd. En op 8 februari 2024 heeft de Tweede Kamer het wetsontwerp niet controversieel verklaard. De minister heeft de kritiek van de Raad van State (en van inmiddels een groot aantal onderzoeksinstituten) helaas naast zich neergelegd.  Hij zegt te willen kiezen voor het belang van de woningzoekenden en het stimuleren van de bouw van nieuwe woningen. Hij lijkt het belang van de verhuurders van bestaande bouw te negeren. Met alle negatieve gevolgen op de lange termijn voor de woningmarkt als geheel en voor woningzoekenden met een middeninkomen van dien. Wij gaan het Wetsontwerp de komende tijd bestuderen en er bij u op terugkomen.

 Het radioprogramma van het Vastgoedjournaal heeft hier op 8 februari 2024 aandacht aan besteed in een debat tussen Gert-Jan Bakker van de Stichting Woon! en Huib Hielkema. U kunt het programma hier terugluisteren.

Nieuws

Verzwaarde bewijslast gemeente functioneel daderschap

Wanneer kan een vastgoedeigenaar verantwoordelijk worden gehouden voor de overtredingen van zijn huurders?

Op 31 mei 2023 heeft de Raad van State als hoogste rechter daarover al een richtinggevende uitspraak gedaan. Anders dan voorheen door rechters werd gedaan, moet deze vraag worden beantwoord aan de hand van de strafrechtelijke criteria.

Een overtreding van de huurder kan aan de verhuurder worden toegerekend “indien deze erover vermocht te beschikken of de gedraging al dan niet zou plaatsvinden en indien zodanig of vergelijkbaar gedrag blijkens de feitelijke gang van zaken door de verdachte werd aanvaard of placht te worden aanvaard. Onder bedoeld aanvaarden is mede begrepen het niet betrachten van de zorg die in redelijkheid van de verdachte kon worden gevergd met het oog op de voorkoming van de gedraging”.

Een hele mond vol. Maar in de praktijk is de juridische discussie vaak of de verhuurder de overtreding van de huurder heeft aanvaard (als hiervoor bedoeld).  Aanvaarden komt erop neer dat je van de overtreding wist, althans kon weten, maar verwijtbaar niets of onvoldoende hebt gedaan om die overtreding te beëindigen.

Ook na de richtinggevende uitspraak van 31 mei 2023 leken – net zoals voorheen – verhuurders bijna altijd aan het kortste eind te trekken. Veelal kwamen rechters tot het oordeel dat de verhuurder niet de zorg had betracht die redelijkerwijs van hem kon worden verwacht om de overtreding van de huurder te voorkomen. De huurder had zodoende de overtreding aanvaard.

Anders gezegd: als je beter had onderzocht had je het kunnen weten en de overtreding kunnen beëindigen. Dat klinkt heel kordaat. Maar recente jurisprudentie van de Raad van State laat zien dat deze kordate redenering niet te snel (meer) mag worden aangenomen. En dat is goed nieuws voor vastgoedeigenaren.

Op 24 januari jl. heeft de Raad van State 5 uitspraken gedaan, waarbij werd aangenomen dat de verhuurder de overtreding niet had aanvaard. Onder welke omstandigheden een verhuurder een overtreding niet heeft aanvaard blijft – hoe kan het ook anders – met name afhankelijk van de omstandigheden van het geval.  Maar recente de uitspraken van de Raad van State geven welk wat praktische gezichtspunten mee. De volgende omstandigheden leidden volgens de hoogste bestuursrechter niet tot de conclusie dat een verhuurder de overtreding van de huurder heeft aanvaard.

  • De contractuele afspraak dat de woning één keer per half jaar wordt gecontroleerd;
  • Het niet controleren of de huurder staat ingeschreven in de Basisregistratie personen (BRP);
  • Een professionele vastgoedbeheerder heeft de verhuurder abusievelijk niet op de hoogte gebracht van een bij een inspectie geconstateerde overtreding;
  • De verhuurder heeft niet op websites gekeken of de woning illegaal als vakantieverhuur werd aangeboden;

Met name het oordeel dat de verhuurder de BRP niet hoeft te checken is opmerkelijk, omdat dat in de gemeentepraktijk vaak werd aangehaald om aanvaarding aan te nemen.

De Raad van State heeft deze uitspraken niet als een koerswijziging of revolutie gepresenteerd. Opvallend detail is wel dat de Raad van State het wel waard vond om de uitspraken met begeleidend bericht op LinkedIn te publiceren. De echte duiding is dus lastig te geven. Maar het lijkt erop dat gemeenten minder snel kunnen betogen dat de verhuurder een overtreding van zijn huurder heeft aanvaard.

De uitspraken en het LinkedIn bericht van de Raad van State zijn hier te raadplegen.

Nieuws

Een succesvol beroep op ‘dringend eigen gebruik’ in kort geding

Recent hebben wij in een procedure met succes een cliënt bijgestaan om de huurovereenkomst te beëindigen op basis van ‘dringend eigen gebruik’. Het bijzondere hieraan was dat de ontruiming is toegewezen in kort geding. Dit leverde de verhuurder een forse tijdbesparing op.

In de praktijk komt het regelmatig voor dat een eigenaar van een woning een relatie krijgt en op enig moment bij zijn/haar partner intrekt. In zulke gevallen kan de woningeigenaar ervoor kiezen om zijn woning te verhuren. Wanneer een dergelijke relatie eindigt, zal de woningeigenaar zijn eigen woning zelf weer nodig hebben omdat hij in de regel geen andere woning heeft waar hij naar toe kan verhuizen. De eigenaar heeft op dat moment wel een probleem, omdat zijn eigen woning wordt bewoond door degene aan wie hij de woning heeft verhuurd.

Onder andere in zulke gevallen kan een beroep worden gedaan op ‘dringend eigen gebruik’. Dit houdt in dat de woningeigenaar de huurovereenkomst met zijn huurder kan opzeggen omdat hij de woning zelf nodig heeft. Bij de opzegging moeten de wettelijke opzegtermijnen in acht worden genomen. Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van dringend eigen gebruik, is hij verplicht om de woning daarna zelf te gaan gebruiken. Hij mag de woning niet gelijk verhuren aan iemand anders. Als een huurder niet met de opzegging instemt en weigert om de woning te verlaten, dan kan de verhuurder een procedure starten bij de kantonrechter. In deze procedure vordert de verhuurder een beslissing van de kantonrechter dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat de huurder de woning moet ontruimen.

Zulke procedures zijn in de praktijk lastig, omdat de bewijslast bij de verhuurder ligt. De verhuurder moet namelijk aantonen dat hij de woning zelf nodig heeft, dat er spoed bij is en dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.  Als de rechter vindt dat dit voldoende is bewezen, weegt de kantonrechter de belangen van de verhuurder. Bij deze belangenafweging betrekt hij alle belangen en op basis daarvan beoordeelt hij of de belangen van de verhuurder bij ontruiming van de woning zwaarder wegen van de belangen van de huurder bij het behoud van de woning. Omdat de verhuurder bij een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ veel bewijs moet leveren en de rechter een strenge toets toepast, wordt in de praktijk meestal gekozen voor een volledige procedure die zo’n 9-12 maanden kan duren. Bij een kort geding doet de rechter meestal binnen 4-6 weken uitspraak.

Een andere belangrijke reden is dat als de huurder na het vonnis in hoger beroep gaat, de verhuurder het hoger beroep moet afwachten. Gedurende het hoger beroep mag hij de woning niet ontruimen. In kort geding geldt dit verbod in beginsel niet en mag de verhuurder na een succesvolle uitspraak de woning wel gelijk ontruimen. Hij hoeft een hoger beroep dan niet af te wachten. Dit levert verhuurders veel tijdwinst op, omdat de woning gedurende een eventueel hoger beroep gewoon moet worden ontruimd. Om die reden zijn rechters (en advocaten) heel terughoudend met een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ in kort geding.

In de zaak waar wij recent een cliënt met succes hebben bijgestaan, is er om die reden gekozen voor een kort geding. In die zaak waren cliënten gehuwd en hadden zij een gezamenlijke woning. De andere woning was door hen verhuurd. Op enig moment zijn cliënten gescheiden, zodat beide cliënten behoefte kregen aan een eigen woning. Daarnaast had de familierechter een omgangsregeling met de kinderen van cliënten vastgesteld. De familierechter vond dat cliënten de omgangsregeling alleen goed kon nakomen als zij allebei beschikking hadden over een eigen woning. Zij had hiervoor een termijn gegeven waarop beide cliënten een eigen woning moesten hebben. Cliënten hadden daarom op zeer korte termijn een eigen woning nodig voor het nakomen van de omgangsregeling met hun kinderen. Omdat de nood drong, kon niet worden gewacht op een bodemprocedure en een eventueel hoger beroep. Dit zou namelijk een jaar en wellicht jaren kunnen duren. Om die reden is er in deze zaak gekozen voor een kort geding.

Conclusie

In dit kort geding heeft de kantonrechter de gevorderde ontruiming toegewezen. Hij vond dat in deze zaak voldoende spoed aanwezig was om de woning direct te mogen ontruimen.  Hieruit blijkt als een huurder niet instemt met een opzegging op grond van ‘dringend eigen gebruik’, dat de verhuurder ontruiming kan vorderen in kort geding. Dit is goed nieuws voor verhuurders die hun woning om uiteenlopende redenen op korte termijn zelf nodig hebben en die een uitgebreide procedure niet kunnen afwachten.

Nieuws

Artikel 8 EVRM kan rechter verplichten tot een detailonderzoek en afdoende gemotiveerde beslissing

Op 12 januari 2024 heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen over artikel 8 EVRM. In dit artikel zal het arrest worden toegelicht.

Wat waren de feiten?

In 2005 heeft de gemeente Haarlem aan de huurder een standplaats verhuurd. Het was de huurder toegestaan om op deze standplaats een woonwagen te plaatsen. De huurder is daartoe overgegaan en is de woonwagen gaan bewonen met haar toenmalige partner. Enkele jaren later is de huurder verhuisd naar een ander adres in Haarlem, waarna haar ex-partner in zijn eentje de woonwagen is blijven bewonen.

In december 2019 heeft de gemeente de huurovereenkomst met de huurder opgezegd. Als grond voor de opzegging heeft de gemeente aangevoerd dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt door het gehuurde niet zelf te bewonen. De gemeente heeft verder vermeld dat het bestemmingsplan wonen op de locatie van de woonwagenstandplaats niet langer toestaat. De gemeente heeft de huurder en ex-partner dan ook verzocht de standplaats leeg en ontruimd op te leveren. De huurder en de ex-partner zijn niet tot oplevering overgegaan.

De gemeente is vervolgens een gerechtelijke procedure gestart waarin jegens de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst is gevorderd en jegens de ex-partner de ontruiming van de standplaats.

Wat vinden de kantonrechter en het gerechtshof?

De vorderingen van de gemeente zijn door de kantonrechter toegewezen. Het gerechtshof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

Met betrekking tot de procedure bij het gerechtshof is relevant dat de ex-partner daarin een beroep had gedaan op artikel 8 EVRM. Dat artikel omvat het recht op – kort gezegd – eerbiediging van het privé-, familie- en gezinsleven. Over dat beroep overwoog het gerechtshof het volgende:

“3.9 Met grief IV voert [de ex-partner] aan dat het beroep op artikel 8 EVRM ertoe moet leiden dat hem het huurgenot van de standplaats wordt verschaft althans het gebruik daarvan wordt gedoogd. Voor [de ex-partner] is van belang dat hij op zijn huidige standplaats in familieverband kan blijven wonen. Voorts moet rekening worden gehouden met zijn gezondheid; hij loopt erg slecht, lijdt aan suikerziekte en heeft beginnende Parkinson en hartritmestoornissen.

3.9.1 Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, kan het beroep van [de ex-partner] op de bescherming van artikel 8 EVRM er niet toe leiden dat de Gemeente hem het huurgenot van de standplaats verschaft of zijn gebruik daarvan gedoogt. Illegale huisvesting, in dit geval het gebruik van de standplaats door [de ex-partner], moet immers worden tegengegaan. Aangezien voor het woonwagencentrum (…) een afbouwscenario geldt, hebben huurders (…)  het eerste recht op een vrijkomende standplaats elders in de stad. [De ex-partner] is evenwel       geen huurder en hem komt dan ook geen eerste recht toe op een vrijkomende standplaats.  [De ex-partner] heeft overigens onvoldoende onderbouwd dat het voor hem op medische gronden noodzakelijk is in het gehuurde te blijven.”

Wat vindt de Hoge Raad?

De ex-partner is tegen het arrest van het gerechtshof in cassatie gegaan. En meer specifiek: tegen de hiervoor geciteerde overwegingen ter zake het beroep op artikel 8 EVRM. In cassatie heeft de ex-partner betoogd dat als een bewoner die uit zijn woning ontruimd dreigt te worden een ‘artikel-8-verweer’ opwerpt, de rechter dat verweer gedetailleerd dient te onderzoeken en zijn oordeel over het verweer adequaat dient te motiveren. Volgens de ex-partner heeft het gerechtshof deze verplichting geschonden.

De Hoge Raad geeft in zijn arrest van 12 januari 2024 de ex-partner gelijk. Dit onderbouwt de Hoge Raad als volgt:

“Bij de boordeling of de inmenging op de in art. 8 lid 2 EVRM vermelde gronden is toegestaan, diende het hof de aangevoerde relevante argumenten betreffende de evenredigheid van de inmenging in detail te onderzoeken en zijn beslissing afdoende te motiveren. (…) Het hof heeft (…) niet voldaan aan de verplichting om alle door [de ex-partner] aangevoerde relevante argumenten betreffende de evenredigheid van de inmenging in detail te onderzoeken en zijn beslissing afdoende te motiveren.”

In navolging hiervan vernietigt de Hoge Raad het arrest van het gerechtshof en wordt de zaak verwezen naar een ander gerechtshof ter verdere behandeling en beslissing.

Lessen voor de praktijk?

Je zou kunnen zeggen dat de les van dit arrest van de Hoge Raad in eerste instantie is gericht aan kantonrechters en gerechtshoven. Het gaat immers over de wijze waarop die instanties hun uitspraken dienen te motiveren. Echter, het arrest is ook wel degelijk relevant voor de procespartijen zelf. Zo is het arrest voor verhuurders relevant omdat zij er verstandig aan doen om in een procedure waarin sprake is van een inmenging in het kader van artikel 8 EVRM alle aangevoerde relevante argumenten van een wederpartij afdoende gemotiveerd en onderbouwd te weerleggen. En voor huurders die worden geconfronteerd met een dergelijke inmenging is het verstandig om in een gerechtelijke procedure expliciet een beroep te doen op de bescherming van artikel 8 EVRM en dat beroep zoveel mogelijk te motiveren en onderbouwen met alle relevante argumenten.

Nieuws

Opvolger van de Warmtewet: de Wet collectieve warmtevoorzieningen

De Minister van Economische Zaken en Klimaat heeft in 2020 de internetconsultatie gestart van de beoogde opvolger van de Warmtewet, de Wet collectieve warmtevoorziening (veelal genoemd de “Warmtewet 2”).

Waar de huidige Warmtewet met name ziet op consumentenbescherming, herziet de Warmtewet 2 deze regels gedeeltelijk en streeft deze wet andere en meer doelen na dan de huidige Warmtewet. Met de Warmtewet 2 tracht de Minister in het bijzonder om uitvoering te geven aan de afspraken die zijn gemaakt in het Klimaatakkoord (28 juni 2019).

Voor de toepasselijkheid van de Warmtewet 2 wordt onderscheid gemaakt tussen warmtebedrijven op basis van de schaal waarop en hoedanigheid waarin warmte wordt geleverd. Eén van de nieuwe categorieën betreft de warmtelevering door verhuurders of een vereniging van eigenaars (VvE).

Verplichtingen omtrent facturering en meetverplichtingen zijn van toepassing op de levering van warmte door een verhuurder of VvE. Verhuurders en VvE’s moeten hun activiteiten melden bij burgemeester en wethouder, die kunnen bepalen dat een ontheffing van het warmteleveringsverbod zonder aanwijzing vereist is. Een ontheffing, voor minimaal 20 en maximaal 30 jaar, kan ook op aanvraag van een verhuurder of VvE worden verleend. Voor de doorlevering van warmte door een verhuurder of VvE zijn regels omtrent tariefregulering door de ACM van overeenkomstige toepassing verklaard. Nog onvoldoende duidelijk is of de Warmtewet 2, anders dan de huidige Warmtewet, wel goed aansluit op het huurrecht.