Recent hebben wij in een procedure met succes een cliënt bijgestaan om de huurovereenkomst te beëindigen op basis van ‘dringend eigen gebruik’. Het bijzondere hieraan was dat de ontruiming is toegewezen in kort geding. Dit leverde de verhuurder een forse tijdbesparing op.

In de praktijk komt het regelmatig voor dat een eigenaar van een woning een relatie krijgt en op enig moment bij zijn/haar partner intrekt. In zulke gevallen kan de woningeigenaar ervoor kiezen om zijn woning te verhuren. Wanneer een dergelijke relatie eindigt, zal de woningeigenaar zijn eigen woning zelf weer nodig hebben omdat hij in de regel geen andere woning heeft waar hij naar toe kan verhuizen. De eigenaar heeft op dat moment wel een probleem, omdat zijn eigen woning wordt bewoond door degene aan wie hij de woning heeft verhuurd.

Onder andere in zulke gevallen kan een beroep worden gedaan op ‘dringend eigen gebruik’. Dit houdt in dat de woningeigenaar de huurovereenkomst met zijn huurder kan opzeggen omdat hij de woning zelf nodig heeft. Bij de opzegging moeten de wettelijke opzegtermijnen in acht worden genomen. Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van dringend eigen gebruik, is hij verplicht om de woning daarna zelf te gaan gebruiken. Hij mag de woning niet gelijk verhuren aan iemand anders. Als een huurder niet met de opzegging instemt en weigert om de woning te verlaten, dan kan de verhuurder een procedure starten bij de kantonrechter. In deze procedure vordert de verhuurder een beslissing van de kantonrechter dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat de huurder de woning moet ontruimen.

Zulke procedures zijn in de praktijk lastig, omdat de bewijslast bij de verhuurder ligt. De verhuurder moet namelijk aantonen dat hij de woning zelf nodig heeft, dat er spoed bij is en dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.  Als de rechter vindt dat dit voldoende is bewezen, weegt de kantonrechter de belangen van de verhuurder. Bij deze belangenafweging betrekt hij alle belangen en op basis daarvan beoordeelt hij of de belangen van de verhuurder bij ontruiming van de woning zwaarder wegen van de belangen van de huurder bij het behoud van de woning. Omdat de verhuurder bij een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ veel bewijs moet leveren en de rechter een strenge toets toepast, wordt in de praktijk meestal gekozen voor een volledige procedure die zo’n 9-12 maanden kan duren. Bij een kort geding doet de rechter meestal binnen 4-6 weken uitspraak.

Een andere belangrijke reden is dat als de huurder na het vonnis in hoger beroep gaat, de verhuurder het hoger beroep moet afwachten. Gedurende het hoger beroep mag hij de woning niet ontruimen. In kort geding geldt dit verbod in beginsel niet en mag de verhuurder na een succesvolle uitspraak de woning wel gelijk ontruimen. Hij hoeft een hoger beroep dan niet af te wachten. Dit levert verhuurders veel tijdwinst op, omdat de woning gedurende een eventueel hoger beroep gewoon moet worden ontruimd. Om die reden zijn rechters (en advocaten) heel terughoudend met een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ in kort geding.

In de zaak waar wij recent een cliënt met succes hebben bijgestaan, is er om die reden gekozen voor een kort geding. In die zaak waren cliënten gehuwd en hadden zij een gezamenlijke woning. De andere woning was door hen verhuurd. Op enig moment zijn cliënten gescheiden, zodat beide cliënten behoefte kregen aan een eigen woning. Daarnaast had de familierechter een omgangsregeling met de kinderen van cliënten vastgesteld. De familierechter vond dat cliënten de omgangsregeling alleen goed kon nakomen als zij allebei beschikking hadden over een eigen woning. Zij had hiervoor een termijn gegeven waarop beide cliënten een eigen woning moesten hebben. Cliënten hadden daarom op zeer korte termijn een eigen woning nodig voor het nakomen van de omgangsregeling met hun kinderen. Omdat de nood drong, kon niet worden gewacht op een bodemprocedure en een eventueel hoger beroep. Dit zou namelijk een jaar en wellicht jaren kunnen duren. Om die reden is er in deze zaak gekozen voor een kort geding.

Conclusie

In dit kort geding heeft de kantonrechter de gevorderde ontruiming toegewezen. Hij vond dat in deze zaak voldoende spoed aanwezig was om de woning direct te mogen ontruimen.  Hieruit blijkt als een huurder niet instemt met een opzegging op grond van ‘dringend eigen gebruik’, dat de verhuurder ontruiming kan vorderen in kort geding. Dit is goed nieuws voor verhuurders die hun woning om uiteenlopende redenen op korte termijn zelf nodig hebben en die een uitgebreide procedure niet kunnen afwachten.