Misverstanden over de ‘uitpondgolf’
Minister De Jonge bestrijdt cijfers van onder andere Pararius waaruit blijkt dat het Wetsvoorstel betaalbare huur nu al leidt tot een ‘uitpondgolf’. Hoe zit het eigenlijk met die uitpondgolf? Is daar sprake van? En, als de minister gelijk zou hebben dat daarvan geen sprake is, bewijst dat dan zijn gelijk dat zijn wetsvoorstel niet leidt tot de massale verkoop van (potentiële) middenhuurwoningen? Ik denk dat de minister zich schuldig maakt aan wensdenken.
Verhuurders/beleggers zijn niet gek en zullen hun huurwoningen echt niet aanhouden als de verhuur geen (redelijk) rendement oplevert. De wijzigingen in de box 3-belasting tasten het rendement al aan en maken al enige tijd noodzakelijk dat rekensommen worden gemaakt. Maar velen rekenen erop dat de Hoge Raad op korte termijn korte metten maakt met deze interim belastingmaatregel.
Het is om verschillende redenen lastiger om rekensommen te maken en beslissingen te nemen op basis van het Wetsvoorstel betaalbare huur. In de eerste plaats omdat eerst nog maar moet blijken dat het wetsvoorstel wet gaat worden en vervolgens wanneer dat het geval zal zijn (haalt Hugo de Jonge zijn zelf bedachte datum van 1 juli 2024 wel?). Ook is nog niet duidelijk hoe het woningwaarderingsstelsel (WWS) na de komende debatten in de Tweede en Eerste Kamer en eventuele amendementen er uiteindelijk uit zal gaan zien. Daarna kan pas vastgesteld worden a) of een huurwoning gedwongen verhuist van de vrije sector naar gereguleerde sector, b) of dat valt te voorkomen met investeringen die WWS-punten opleveren en dus c) of die woning nog rendement oplevert. Staat na dit alles vast dat de verhuur van een woning onvoldoende (redelijk) rendement oplevert dan zal een goed geïnformeerde belegger die woning verkopen. Maar hij heeft daarbij geen haast, want de wet geldt niet voor de zittende huurder.
Wat betekent dit alles voor de eventuele beslissing om een woning uit te ponden?
Er zijn verhuurders die de bui niet willen afwachten en nu al besloten hebben om hun huurwoningen, die naar verwachting onrendabel worden, te verkopen zodra de zittende huurder vertrekt. De woningen die na het vertrek van de zittende huurder qua WWS-punten zijn op te plussen naar de vrije sector kunnen zij aanhouden.
Er zijn ook verhuurders die afwachten. Die eerst maar eens willen zien dat de minister de wet door het Parlement sleept en hoe de wet en vooral het WWS er dan uiteindelijk uitziet. Want zij weten: er is geen haast geboden.
Ten slotte is er een groeiende categorie verhuurders die het niet pikt dat zij door middel van een wet gedwongen worden hun eigendom te verkopen. Deze categorie gaat de strijd aan: ofwel zij houden de beslissing om uit te ponden aan ofwel zij gaan wel uitponden en claimen vervolgens van de staat vergoeding van hun schade, bestaande uit het misgelopen verhuurrendement.
Het fenomeen uitponding zal dus geen plotselinge golf zijn maar geleidelijk maar een onmiskenbaar gestaag proces. Want nogmaals: beleggers zijn niet gek. Zij kopen ook geen aandelen als van te voren vaststaat dat die niets opleveren.
Hoeveel woningen er nu al uitgepond zijn zegt dus niet zo veel. De minister kan zijn energie daarom beter besteden aan het voorkomen dat wordt uitgepond want duidelijk is dat ook hij niet wil dat dat op serieuze schaal gebeurt. Maar dan had hij zijn wetsontwerp moeten aanpassen. Dan had hij de resultaten van zijn eigen onderzoeken serieus moeten nemen. Dan had hij de resultaten van talloze andere studies serieus moeten nemen. Dan had hij vooral moeten luisteren naar het belangrijkste adviesorgaan van de staat: de Raad van State. Hij had dan moeten concluderen dat hoogstwaarschijnlijk maar een kleine groep woningzoekenden als gevolg van zijn wetsvoorstel een lagere huur gaat betalen dan nu en er dus bij gebaat is. Hij had dan moeten concluderen dat er geen enkel gremium is dat niet heeft gewaarschuwd voor het op flinke schaal verloren gaan van huurwoningen. En dus had hij moeten concluderen dat de overgrote meerderheid van de woningzoekenden weinig opschiet met zijn wetsvoorstel. Zijn belangrijkste conclusie had moeten zijn dat er als gevolg van structurele uitponding minder huurwoningen komen in plaats van meer. Dat valt niet te compenseren met nieuwbouw. Nieuwbouw duurt lang, maar uitponding is zo gedaan.
De enige hoop die resteert voor de minister is dat de uitgeponde woningen gekocht worden door politieagenten, verple(e)g(st)ers en leraren. Maar algemeen is de verwachting dat deze op middenhuurwoningen aangewezen groepen in vooral de grote steden de hoge prijzen veelal niet kunnen opbrengen. Zij zijn volledig overgeleverd aan de koopwoningmarkt, want de koopsommen zijn niet gereguleerd.
Alle goede bedoelingen ten spijt, loopt Minister De Jonge het flinke risico over enige tijd te worden herinnerd als de minister die de woningnood niet heeft verlicht maar verergerd. Maar dan is hij allang vertrokken uit Den Haag en heeft hij er politiek geen last van.