Verzwaarde bewijslast gemeente functioneel daderschap
Wanneer kan een vastgoedeigenaar verantwoordelijk worden gehouden voor de overtredingen van zijn huurders?
Op 31 mei 2023 heeft de Raad van State als hoogste rechter daarover al een richtinggevende uitspraak gedaan. Anders dan voorheen door rechters werd gedaan, moet deze vraag worden beantwoord aan de hand van de strafrechtelijke criteria.
Een overtreding van de huurder kan aan de verhuurder worden toegerekend “indien deze erover vermocht te beschikken of de gedraging al dan niet zou plaatsvinden en indien zodanig of vergelijkbaar gedrag blijkens de feitelijke gang van zaken door de verdachte werd aanvaard of placht te worden aanvaard. Onder bedoeld aanvaarden is mede begrepen het niet betrachten van de zorg die in redelijkheid van de verdachte kon worden gevergd met het oog op de voorkoming van de gedraging”.
Een hele mond vol. Maar in de praktijk is de juridische discussie vaak of de verhuurder de overtreding van de huurder heeft aanvaard (als hiervoor bedoeld). Aanvaarden komt erop neer dat je van de overtreding wist, althans kon weten, maar verwijtbaar niets of onvoldoende hebt gedaan om die overtreding te beëindigen.
Ook na de richtinggevende uitspraak van 31 mei 2023 leken – net zoals voorheen – verhuurders bijna altijd aan het kortste eind te trekken. Veelal kwamen rechters tot het oordeel dat de verhuurder niet de zorg had betracht die redelijkerwijs van hem kon worden verwacht om de overtreding van de huurder te voorkomen. De huurder had zodoende de overtreding aanvaard.
Anders gezegd: als je beter had onderzocht had je het kunnen weten en de overtreding kunnen beëindigen. Dat klinkt heel kordaat. Maar recente jurisprudentie van de Raad van State laat zien dat deze kordate redenering niet te snel (meer) mag worden aangenomen. En dat is goed nieuws voor vastgoedeigenaren.
Op 24 januari jl. heeft de Raad van State 5 uitspraken gedaan, waarbij werd aangenomen dat de verhuurder de overtreding niet had aanvaard. Onder welke omstandigheden een verhuurder een overtreding niet heeft aanvaard blijft – hoe kan het ook anders – met name afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Maar recente de uitspraken van de Raad van State geven welk wat praktische gezichtspunten mee. De volgende omstandigheden leidden volgens de hoogste bestuursrechter niet tot de conclusie dat een verhuurder de overtreding van de huurder heeft aanvaard.
- De contractuele afspraak dat de woning één keer per half jaar wordt gecontroleerd;
- Het niet controleren of de huurder staat ingeschreven in de Basisregistratie personen (BRP);
- Een professionele vastgoedbeheerder heeft de verhuurder abusievelijk niet op de hoogte gebracht van een bij een inspectie geconstateerde overtreding;
- De verhuurder heeft niet op websites gekeken of de woning illegaal als vakantieverhuur werd aangeboden;
Met name het oordeel dat de verhuurder de BRP niet hoeft te checken is opmerkelijk, omdat dat in de gemeentepraktijk vaak werd aangehaald om aanvaarding aan te nemen.
De Raad van State heeft deze uitspraken niet als een koerswijziging of revolutie gepresenteerd. Opvallend detail is wel dat de Raad van State het wel waard vond om de uitspraken met begeleidend bericht op LinkedIn te publiceren. De echte duiding is dus lastig te geven. Maar het lijkt erop dat gemeenten minder snel kunnen betogen dat de verhuurder een overtreding van zijn huurder heeft aanvaard.
De uitspraken en het LinkedIn bericht van de Raad van State zijn hier te raadplegen.