Tag archieven: huurverhoging

Verkorting verjaringstermijn als onderdeel van wetsvoorstel ter zake maximering jaarlijkse huurprijsverhoging

Op 4 maart 2024 heeft minister Hugo de Jonge het wetsvoorstel “Verlenging, wijziging en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen” ingediend. Met dit wetsvoorstel wordt met name getracht om wederom voor een periode van drie jaar een maximum te stellen aan de jaarlijkse huurprijsverhoging bij de verhuur van woningen in de vrije sector.

Een interessant onderdeel van het wetsvoorstel is de daarin opgenomen regeling dat de verjaringstermijn waarbinnen verhuurders een huurverhoging kunnen opeisen wordt teruggebracht van vijf naar één jaar.

Huidige situatie

Het komt met enige regelmaat voor dat verhuurders vergeten de huurder op te hoogte te stellen van de jaarlijkse huurprijsverhoging. En soms vergeten verhuurders dit zelfs meerdere jaren achter elkaar. Als gevolg daarvan blijft de huurder in dat geval de ‘oude’ huurprijs betalen in plaats van de  verhoogde huurprijs. In beginsel kan een verhuurder met terugwerkende kracht de huurder aanspreken voor de daardoor ontstane huurachterstand, bestaande uit het verhoogde deel van de huurprijs. Daarvoor dient echter wel aan de volgende vereisten te zijn voldaan: 1) op grond van het huurcontract wordt de huurprijs jaarlijks automatisch verhoogd, 2) de gevorderde huurachterstand gaat niet verder terug dan vijf jaar en 3) er is – kort gezegd – niet bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat de verhuurder zou afzien van deze vordering.

Wetsvoorstel

In het wetsvoorstel staat – in afwijking van het voorgaande – de volgende regeling:

“Indien de verhuurder de huurder in enig jaar niet schriftelijk informeert over het in dat jaar opeisbaar worden van een vordering tot betaling van een huurprijsverhoging verjaart die vordering, (…), door verloop van één jaar na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden.”

Kortom, de verjaringstermijn van vijf jaar wordt teruggebracht tot één jaar. Dat is een vergaande beperking. Het wordt daarom voor verhuurders – die elk jaar een huurprijsverhoging willen doorvoeren – extra belangrijk om alert te blijven en de huurder daarover steeds tijdig te informeren.

Vervolg

Naar verwachting zal in april van dit jaar duidelijk worden of dit wetsvoorstel het gaat halen en zo ja, of de verkorte verjaringstermijn daarvan onderdeel zal uitmaken.

 

 

 

De rechtbank Rotterdam beoordeelt huurverhogingsbedingen heel anders dan de rechtbank Amsterdam

De rechtbank Rotterdam heeft op 9 februari 2024 een uitgebreid gemotiveerd vonnis gegeven over een huurverhogingsbeding zoals dat standaard in de markt wordt gebruikt: inflatie (CPI) plus een opslagpercentage van (in dit geval) maximaal 3%. De rechtbank Amsterdam oordeelt sinds vorig jaar dat dergelijke bedingen oneerlijk zijn op grond van een Europese richtlijn over oneerlijke consumentenbedingen. Er zijn inmiddels vele vonnissen door de rechtbank Amsterdam over deze materie gewezen en geen enkel argument dat verhuurders daartegen inbrengen is tot nu toe door de rechtbank Amsterdam gehonoreerd. De rechtbank Rotterdam doet dat anders en veel genuanceerder.

CPI plus 1% is niet oneerlijk en meer kan soms ook

De rechtbank Rotterdam toetst dergelijke huurverhogingsbedingen ook aan de Richtlijn, want ziet deze niet als een kernbeding. Maar, anders dan de Amsterdamse collega’s, vinden de Rotterdammers een beding waarmee de huur wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI) +1% niet oneerlijk. Ook indien de opslag meer is dan 1%, is het beding ‘niet per definitie’ oneerlijk. Maar dan moet de verhuurder kunnen aantonen dat het opslagpercentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. Ook andere omstandigheden kunnen zo’n hogere opslag rechtvaardigen. Welke omstandigheden dat kunnen zijn zegt de rechtbank er niet bij.

De rechtbank voegt eraan toe dat, omdat er een groot tekort is aan woonruimte, daarbij moet worden voorkomen dat de huurprijs te hoog wordt en dat de verhuurder bij de vaststelling van de hoogte van de opslag rekening houdt met de belangen van de huurder.

Relevantie wettelijk gemaximeerde huurverhoging vrije sector

De rechtbank stelt vast dat de vrije sector tot 1 mei 2021 geen regeling kende die de huurverhoging maximeert. Verhuurders konden daar dus geen rekening mee houden bij voordien gesloten huurcontracten. Het gaat daarom volgens rechtbank te ver om, indien het beding in strijd is met die recente regelgeving, dat beding dan oneerlijk te achten. Het ligt dan meer voor de hand het beding nietig te verklaren voor zover er een grotere huurverhoging uit voortvloeit dan de wet toestaat, aldus de rechtbank.

Afschrikwekkende werking

De rechtbank Rotterdam vindt, net als de rechtbank Amsterdam, wel dat indien het opslagpercentage als oneerlijk moet worden beschouwd, zowel het inflatiebeding als het opslagbeding nietig is. Van splitsing is dus geen sprake. De rechtbank onderkent dat het volledig buiten toepassing verklaren van de gehele huurverhogingsregeling in het huurcontract grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt. Maar de rechtbank ziet geen andere mogelijke uitkomst, want volgens de rechtspraak van het Hof van Justitie in Luxemburg moet de sanctie op een oneerlijk beding afschrikwekkend zijn.

Toch ontbinding en ontruiming

De rechtbank vernietigt in dit geval het gehele huurverhogingsbeding, waardoor de aanvangshuurprijs van € 1800,- nooit is gewijzigd. Dat heeft niet zo grote gevolgen als in de bekende Bouwinvest-zaak, want daardoor wordt de huurachterstand ongeveer € 1000,- minder (op een totaal van ongeveer € 15.000,-). De rechtbank vindt dat voldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden.

Doekje voor het bloeden

Bijzonder is dat de rechtbank nog een soort doekje voor het bloeden geeft. De rechtbank wijst erop dat, indien gedurende minimaal drie jaren structureel wordt afgeweken van het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst, door de toepassing van een lager percentage dan waarop het huurcontract recht geeft, er sprake is van een stilzwijgende nieuwe afspraak tussen partijen. In dat geval moet de nieuwe afspraak worden getoetst en kan het huurverhogingsbeding in het huurcontract genegeerd worden.

Commentaar

Duidelijk is dat de toetsing van huurverhogingsbedingen aan de Europese richtlijn oneerlijke consumentenbedingen inmiddels niet meer alleen het ‘speeltje’ is van de Amsterdamse rechtbank. Duidelijk is ook dat de gerechten in ons land er verschillend over oordelen. De onzekerheid die hiervan het resultaat is fnuikend voor de vastgoedbranche. Het wachten is op antwoorden van de Hoge Raad op prejudiciële vragen over deze materie. Laten we hopen dat de Hoge Raad bij de beantwoording daarvan oog heeft voor de ongekende (maatschappelijke) gevolgen van de rigoureuze Amsterdamse lijn.

Bijzonder in het Rotterdamse vonnis is dat een opslag van meer dan 1% niet oneerlijk is als de verhuurder maar kan aantonen dat het gekozen percentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. De rechtbank lijkt hiermee te zeggen dat als de verhuurder de toekomst goed kan voorspellen hij meer mag vragen. Om welke toekomst gaat het dan? De ontwikkeling van de inflatie? De ontwikkeling van de kosten van de aannemerij? De ontwikkeling van de vastgoedprijzen? De ontwikkeling van de eigen exploitatiekosten? En over welke periode? Huurovereenkomsten kunnen erg lang duren. En wat moet de verhuurder als bewijs produceren? De voorspelling van een gezaghebbend economisch instituut? En wat als de huurder aantoont dat dat instituut in het verleden lang niet altijd goed zat? Het vonnis roept meer vragen op dan het beantwoordt, zodat de markt er niets mee opschiet bij het ontwerp van een nieuw huurverhogingsbeding.

Bijzonder is ook het door de rechtbank bedachte doekje voor het bloeden. Het heeft er alle schijn van dat rechters zelf ook in hun maag zitten met de rigoureuze afschrikwekkende rechtspraak uit Luxemburg en een way-out bedenken voor verhuurders. Dat is eerder ook in Amsterdam gebeurd.

Het verdere proces bij de Hoge Raad over de prejudiciële vragen zal op het scherpst van de snede (en mogelijk met de inbreng van meer betrokken partijen) worden gevoerd. We zijn er nog lang niet klaar mee.

Maximale huurprijsstijging huurwoningen in 2024

Onlangs heeft minister De Jonge bekendgemaakt met welke percentages de huren in 2024 mogen stijgen.

Vrije huursector

Voor de vrije huursector is het percentage gemaximeerd op 5,5%. De wet die dit regelt geldt nog tot 1 mei 2024. De minister wil de wet vanaf die datum met nog eens drie jaar verlengen (dus tot 1 mei 2027), maar nog niet duidelijk is of in de huidige Tweede Kamer, in de nieuwe samenstelling sinds de verkiezingen op 22 november 2023, daarvoor een meerderheid is te vinden. Het gaat om een maximum percentage. Dat betekent dat, indien op grond van de huurovereenkomst de maximale huurverhoging uitkomt op een lager percentage, dat lagere percentage geldt.

Sociale huursector

In de sociale huursector bedraagt de maximale huurprijsstijging 5,8%. Het lijkt merkwaardig dat de stijging in sociale huursector groter is dan die in de vrije huursector. Dat komt doordat de huurstijging in beide sectoren is gekoppeld aan verschillende grootheden. De 5,5% in de vrije huursector is op grond van de wet gelijk aan de inflatie van december 2022 tot december 2023 +1 procentpunt.

De 5,8% van de sociale huursector is gebaseerd op de Nationale Prestatieafspraken tussen de minister en Aedes. Daarin staat de huurstijging is gekoppeld aan de gemiddelde loonstijging van december 2022 tot december 2023.

De minister realiseert zich dat het merkwaardig is dat de huren in de sociale huursector meer mogen stijgen dan de huren in de vrije huursector. Hij haast zich daarom op te merken dat de huren in de sociale huursector stijgen  “…  nadat de meeste huurders ook hun inkomen hebben zien stijgen”, zodat, zo lijkt de minister te redeneren, dit geen pijn doet voor sociale huurders. Maar die gemiddelde loonstijging geldt natuurlijk ook voor huurders in de vrije huursector.

Grote onzekerheid over huurverhogingsregelingen voor de vrije sector

Of huurverhogingsregelingen in huurcontracten voor de vrije sector nu wel of niet door de beugel kunnen houdt vrijwel geheel verhurend Nederland sinds vorig jaar flink bezig. De rechtbank Amsterdam heeft daarin, als eerste rechtbank in Nederland, een buitengewoon strenge nieuwe opvatting over gepresenteerd in zijn vonnissen in 2023. Een enkele rechtbank lijkt de rechtbank Amsterdam daarin te volgen, maar er zijn ook rechtbanken die dat niet doen. We weten wel wat volgens de Amsterdamse rechtbank niet door de beugel kan. Maar wat dan wel? Moeten standaard huurcontracten aangepast worden? En zo ja, hoe dan? Het is onzekerheid troef. Hoe nu verder?

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

De rechtbank Amsterdam heeft in een tussenvonnis van 11 januari 2024 prejudiciële vragen geformuleerd voor de Hoge Raad. Het voornemen daartoe had de rechtbank al in oktober 2023 geuit. Huurder en verhuurder mochten daar hun zegje over doen met het tussenvonnis van 11 januari 2024 als resultaat. Dat heeft in elk geval opgeleverd dat er één zeer belangrijke extra vraag is toegevoegd aan het eerdere voornemen. Die vraag raakt zelfs de kern van de problematiek en luidt kort gezegd als volgt: Is het in strijd met Europees recht, indien in de huurovereenkomst staat dat de huur jaarlijks wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI-index) plus een opslag van maximaal 3%. Eigenlijk onbegrijpelijk dat de rechtbank deze vraag niet al in haar voornemen had geformuleerd.

Twijfels bij de rechtbank Amsterdam?

Weliswaar houdt de rechtbank vast aan haar standpunt in eerdere vonnissen maar het was dan ook niet te verwachten dat de rechtbank dat standpunt ineens zou loslaten. Enerzijds overweegt de rechtbank dat elke opslag met een zeker gemaximeerd percentage in strijd is met de Europese richtlijn, maar anderzijds realiseert de rechtbank zich kennelijk dat haar standpunt wel erg rigide is en dat daarmee elke (noodzakelijke) flexibiliteit uit de huurontwikkeling wordt gehaald, want de rechtbank voegt eraan toe dat “…het denkbaar zou zijn dat een geringe forfaitaire opslag niet zonder meer oneerlijk is.” Krabbelt de rechtbank hier terug van haar beleid, zoals zij eerder heeft gedaan bij het beding over de incassokosten?

Dubbele moraal bij de rechtbank?

De rechtbank herhaalt haar standpunt dat, indien in het contract een CPI-beding staat en een opslagpercentage, je die twee bedingen gezamenlijk moet beoordelen en dus niet afzonderlijk. En dat betekent volgens de rechtbank dat indien het opslagbeding als oneerlijk wordt gekwalificeerd, ook het CPI-beding oneerlijk en dus ongeldig is, onder meer omdat: “…in de praktijk wordt bij de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging geen onderscheid gemaakt tussen het indexdeel en het opslagdeel. Alleen daarom al is niet relevant of aan de indexverhoging een andere ratio ten grondslag zou liggen dan aan de opslag of dat er verschillende rechtsgevolgen aan verbonden zouden zijn. ….

Wat merkwaardig is aan deze redenering is dat de rechtbank de wijze waarop de verhuurder in de praktijk omgaat met de jaarlijkse huurverhoging hier als relevant oordeelt, terwijl de rechtbank tegelijk in alle uitspraken tot nu toe heeft geoordeeld dat niet relevant is hoe de verhuurder omgaat met het huurverhogingsbeding, omdat volgens de Europese regelgeving het beding sec moet worden beoordeeld op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst. Het lijkt erop dat de rechtbank argumenten zoekt die hem uitkomen,

De overige vragen die de rechtbank gaat voorleggen aan de Hoge Raad had zij ook al in het tussenvonnis van 5 oktober 2023 geformuleerd en gaan vooral over de gevolgen van een beding dat oneerlijk is geoordeeld.

Hoe lang gaat deze onzekerheid nog duren?

We zullen moeten afwachten hoe de Hoge Raad hierover oordeelt. En dat afwachten kan nog wel eens poos duren, omdat niet kan worden uitgesloten dat de Hoge Raad de vragen op zijn beurt doorspeelt naar de Europese rechter, het Europese Hof van Justitie in Luxemburg. Dan kan het zomaar nog twee jaar duren.

Gevolgen van de onzekerheid

Dat is buitengewoon schadelijk, omdat geen enkele verhuurder nu weet waar hij/zij aan toe is. In de eerste plaats: hoe moet worden omgegaan met huurders die een huurachterstand hebben? De rechtbank Amsterdam schort nu al zaken op totdat de prejudiciële vragen zijn beantwoord. En misschien is er wel een huurvoorstand zoals in de Bouwinvestzaak.

En wat moet nu worden opgenomen in nieuw te sluiten huurcontracten? Moet gekozen worden voor de veilige weg: een huurverhoging die uitsluitend gebaseerd is op de geldontwaarding (CPI). Of kan daarbij een opslag worden toegepast? Zo ja, welk percentage? En moet die opslag dan worden onderbouwd in het huurcontract? En, als een opslagpercentage  niet als maximaal percentage wordt opgenomen, maar als een vast percentage: gaat het dan om een kernbeding dat niet op grond van de Europese richtlijn kan worden getoetst? Deze laatste vraag gaat de Amsterdamse rechtbank overigens volledig uit de weg.

Wij merken in onze contacten met verhuurders dat de onzekerheid die het gevolg is van de nieuwe lijn van de Amsterdamse rechtbank velen erger vinden dan die nieuwe lijn zelf. De rechtbank realiseert zich mogelijk niet half wat zij heeft aangericht in ons land.

Huurverhogingsbedingen sociale huur ook nietig?

Sinds het voorjaar van 2023 hanteert de rechtbank Amsterdam, tot nu toe als enige rechtbank in Nederland, nieuw beleid met betrekking tot de toetsing van huurverhogingsbedingen aan de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten.

De rechtbank Amsterdam toetst huurverhogingsbedingen sindsdien aan deze Richtlijn en doet dat ambtshalve (dus ook indien de huurder er geen beroep op doet en in verstekzaken). Tot voor kort ging het hierbij alleen om huurverhogingsbedingen in huurcontracten voor vrije sectorwoningen. Men ging ervan uit dat toetsing bij sociale huur niet aan de orde is, omdat de wet sinds jaar en dag voorziet in gedetailleerde regelgeving over de jaarlijkse huurverhoging bij sociale huur.

Echter in juli 2023 oordeelde de rechtbank Amsterdam over een huurverhogingsbeding in een huurcontract van woningcorporatie Stadgenoot voor een sociale huurwoning. Stadgenoot lijkt door het oog van de naald te kruipen. Wat kunnen we leren van deze zaak?

 

Achtergrond

Al sinds 1993 kennen we Europese regelgeving die consumenten beschermt tegen oneerlijk algemene voorwaarden: de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten. Bij deze richtlijn zit een bijlage met voorbeelden van oneerlijke voorwaarden: de blauwe lijst. Pas sinds enkele jaren is in de rechtspraak duidelijk geworden dat deze Richtlijn ook van toepassing is op huurcontracten. Een beding dat voorkomt op de blauwe lijst mag daarom niet in een huurovereenkomst worden opgenomen. Voor een toelichting over wanneer de Richtlijn van toepassing is en wanneer niet: zie onze blog van juli 2023.

 

Uitspraak rechtbank Amsterdam inzake Stadgenoot

De rechtbank Amsterdam oordeelde op 21 juli 2023 over een huurverhogingsbeding in een huurcontract voor een sociale huurwoning van woningcorporatie Stadgenoot.

Dat beding luidt als volgt:

‘Artikel 8 Wijziging van de huur
Wij verhogen jaarlijks uw huur. Wij sturen u schriftelijk ons voorstel tot verhoging. Dit gebeurt minimaal twee maanden voordat de wijziging ingaat of in ieder geval binnen de wettelijke            termijn. In ons voorstel vindt u:

  • uw op dat moment geldende huurprijs;
  • het percentage waarmee wij uw huurprijs wijzigen;
  • de voorgestelde huurprijs;
  • de datum van ingang van de voorgestelde huurprijs.’

Opvallend is dat het beding de huurder in het ongewisse laat over hoe de omvang van de huurverhoging wordt bepaald. Het beding meldt zelfs niet dat de huurverhoging wettelijk is gemaximeerd.

Toch laat de rechtbank het beding in stand. De rechtbank verwijst daartoe naar een uitspraak van 6 juli 2023 van het Hof van Justitie (over een geldleningsovereenkomst) en toetst het beding aan de daarin door het HvJ gegeven regels. Volgens de rechtbank komt deze rechtspraak op het volgende neer (vertaald naar een huurovereenkomst):

Indien het huurverhogingsbeding een dwingendrechtelijke regeling overneemt is het beding niet aan toetsing aan de Richtlijn onderworpen. Daarvoor gelden een aantal voorwaarden:

  1. de wettelijke regeling behoeft niet letterlijk te worden overgenomen. Het is voldoende dat het beding gelijkwaardig is aan de wettelijke regeling. Dat betekent dat het beding de normatieve inhoud moet overnemen, zodat het beding dezelfde rechtsregel tot uiting brengt;
  2. de rechter moet beoordelen of dat geval is, waarbij hij met name rekening moet houden met:
  • de aard, de algemene opzet en de overige bepalingen van de huurovereenkomst;
  • de juridische en feitelijk context van de huurovereenkomst;
  • het is niet relevant of de huurder weet dat het beding relateert aan een dwingendrechtelijke regeling;
  • het is niet relevent of de verhuurder zijn informatie- en transparantieverplichting is nagekomen.

Hoewel de rechtbank vaststelt dat het beding niet vermeldt de mogelijkheid om bezwaar te maken en hoe de verdere wettelijke procedure verloopt na de huurverhogingsbrief, oordeelt de rechtbank oordeelt dat het beding van Stadsgenot dezelfde rechtsregel als de wettelijke regeling weergeeft en dat het beding dus niet getoetst hoeft te worden aan de blauwe lijst.

 

Commentaar op de uitspraak van de rechtbank Amsterdam

De rechtbank zegt vreemd genoeg niets over het ontbreken van een regeling over de wettelijk gemaximeerde omvang van de huurverhoging (wat in artikel 10 Uitvoeringwet huurprijzen woonruimte is vastgelegd). Het ontbreken van helderheid over de omvang van huurverhoging is in zaken die gaan over huurverhogingsbedingen in de vrije sector volgens dezelfde rechtbank juist essentieel, leidend tot strijd met het transparantiebeginsel van de Richtlijn en nietigheid van het beding.

Ik hoop op grond hiervan te mogen concluderen dat de rechtbank Amsterdam een beetje in z’n maag zit met zijn eigen nieuwe in april 2023 geïntroduceerde toetsingsbeleid, nu dat ook een toetsing blijkt te vergen van bedingen in de sociale huursector, waar de wet de huurder goed beschermt tegen te grote huursprongen. Als de rechtbank had geoordeeld dat het beding van Stadgenoot de wettelijke regeling niet (voldoende) overneemt, zou de inhoudelijke toetsing nog wel eens negatief hebben kunnen uitvallen. Niet alleen om bovenstaande redenen, maar ook vanwege het ontbreken van een reële opzegmogelijkheid voor de huurder en omdat het beding geen huurverlaging mogelijk maakt bij deflatie.

 

Nadere beschouwing van de uitspraak van de rechtbank Amsterdam

De Amsterdamse rechter baseert zijn oordeel op de genoemde recente uitspraak van het HvJ. Laten we die uitspraak nader bekijken.

Aan de rechter wordt door het HvJ behoorlijk wat beoordelingsvrijheid gelaten voor de vraag of een beding moet worden getoetst aan de Richtlijn, als deze relateert aan een wettelijke regeling. Het beding moet gelijkwaardig zijn aan die wettelijke regeling. Het criterium gelijkwaardigheid is een ruim criterium. Datzelfde geldt voor het criterium dat het beding dezelfde rechtsregel tot uiting moet brengen.

Dat het om ruime criteria gaat blijkt ook wel uit de uitspraak over het beding van Stadgenoot. Immers, gelet op de wettelijke regeling, ontbreekt een belangrijk element in het beding: tot hoever de huur maximaal verhoogd mag worden.

Maar er blijkt meer uit de uitspraak van het HvJ, want bij de toetsing moeten meegewogen worden de aard, de algemene opzet en de overige bepalingen van de huurovereenkomst en de juridische en feitelijk context ervan. In voorkomende zaken zou in dat verband gewezen kunnen worden op de volgende feiten en omstandigheden:

  • De wettelijke regeling, waar het hier om gaat is, een regeling specifiek voor de sociale huursector die beoogt de huurder te beschermen tegen te grote huursprongen en die op grond van de wet zelfs kan worden toegepast indien er geen huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen.
  • Het wettelijke systeem, waarin de huurverhoging gemaximeerd is, bestaat al sinds de invoering van de Huurwet in 1950. De huidige regeling bestaat al sinds 1 juli 1979. Dat de huur in de sociale huursector gereguleerd is is (mede daardoor) een algemeen bekend feit dat diep is doorgedrongen onder alle lagen van de bevolking.
  • Datzelfde geldt voor de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de huurverhoging en voor het gegeven dat zolang de verhuurder geen huurverhogingsaanzegging stuurt, een huurverhoging niet aan de orde is.
  • Elk jaar wordt in allerlei publicaties en andere publieke uitingen ruim aandacht besteed aan het door de minister (meestal in februari) voor de betreffende huurronde (die altijd aanvangt op 1 juli) vastgestelde huurverhogingspercentage. Huurders blijken daar in het algemeen goed van op de hoogte te zijn.
  • De wet beschermt de huurder in artikel 7:252 BW niet alleen door een huurverhogingsaanzegging te eisen, die aan allerlei eisen moet voldoen, maar in lid 4 ook tegen een onjuiste aanzegging > dan blijft de oude huurprijs van kracht.
  • Indien de verhuurder een toegelaten instelling is, kan erop worden gewezen dat de verhuurder een sociale doelstelling heeft, met name sociale huurwoningen verhuurt, gebonden is aan gedetailleerde regelgeving en door de Autoriteit Woningcorporaties kan worden gecorrigeerd door middel bestuursrechtelijke handhaving indien deze die regelgeving schendt.

 

Aanpassing huurverhogingsbeding in de standaard huurcontracten voor sociale huur

Ondertussen doen ook verhuurders die sociale huurwoningen verhuren er verstandig aan het huurverhogingsbeding in hun model huurcontracten onder de loep te nemen, om te bezien of zij een ‘blauwe lijst-risico’ lopen.

Hielkema & co kan hen daarbij behulpzaam zijn en heeft de nodige teksten ontwikkeld die ‘blauwe lijst-proof’ zijn.

Huurovereenkomsten en de blauwe lijst: wat zijn de risico’s en waar zitten die?

Huurovereenkomsten zijn net als andere overeenkomsten gebonden aan verschillende regels. Uit recente rechtspraak is gebleken dat de regels die gelden voor bedingen in huurovereenkomsten strenger zijn dan tot nu toe werd gedacht. De toepassing van de zogenaamde blauwe lijst uit een Europese richtlijn doet veel stof opwaaien en het is nog afwachten waar het stof neerdaalt.

De zwarte, de grijze en de blauwe lijst

In het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) zijn lijsten opgenomen met bedingen die helemaal niet of waarschijnlijk niet in de algemene voorwaarden mogen worden opgenomen, omdat deze bepalingen oneerlijk (kunnen) zijn. De lijst met bedingen die helemaal niet in de algemene bepalingen mogen worden opgenomen wordt ‘de zwarte lijst’ genoemd. De lijst met bedingen die niet per definitie verboden zijn, maar oneerlijk zouden kunnen zijn, wordt ‘de grijze lijst’ genoemd. Het gaat hier om algemene voorwaarden (de ‘kleine lettertjes’) die bedrijven eenzijdig opleggen aan consumenten als zij iets kopen (bv. op het internet) of een dienst afnemen.

Naast de zwarte en de grijze lijst is er ook een ‘blauwe lijst’. De blauwe lijst is opgenomen in de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten. Deze richtlijn is al in 1993 vastgesteld, maar heeft de afgelopen jaren aandacht gekregen in het kader boetebedingen in huurovereenkomsten. De blauwe lijst is een indicatieve en niet limitatieve lijst van bedingen waarbij ‘het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de [huurder] aanzienlijk verstoort‘. Een beding dat voorkomt op de blauwe lijst mag daarom niet in een huurovereenkomst worden opgenomen.

Toepassingsbereik van de blauwe lijst

De blauwe lijst is niet op iedere huurovereenkomst van toepassing. Voor de toepassing van de blauwe lijst gelden een aantal voorwaarden. Ten eerste moet het gaan om standaardbedingen, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Dit zijn bedingen die zijn opgenomen in de algemene voorwaarden of bedingen die zijn opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, terwijl het beding niet de kern van de huurovereenkomst aangeeft.

Ten tweede moet het gaan om een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een niet-professionele natuurlijke persoon als huurder. Op huurovereenkomsten tussen twee professionele partijen is de blauwe lijst dus niet van toepassing. Op huurovereenkomsten tussen een huurder en niet professionele verhuurder is de blauwe lijst ook niet van toepassing. Waar hierbij de grens ligt tussen een professioneel verhuurder en een niet-professionele belegger/verhuurder is nog niet helemaal uitgekristalliseerd in de rechtspraak.

Een derde voorwaarde is dat het moet gaan om een huurovereenkomst die is gesloten na 31 december 1994. Op oudere huurovereenkomsten is de blauwe lijst dus niet van toepassing.

Toetsing aan de blauwe lijst door de rechter

Omdat het bij de blauwe lijst gaat om Europese regelgeving is de nationale rechter verplicht bedingen uit huurovereenkomsten ambtshalve aan die lijst te toetsen. Dit betekent dat de rechter in een geschil over een huurovereenkomst altijd verplicht is om uit eigen beweging te kijken of de bedingen waarop het geschil betrekking heeft mogelijk in strijd zijn met de blauwe lijst. De rechter toetst dit ook als een huurder geen beroep doet op mogelijke strijd van een beding met de blauwe lijst.

Onverbindend wegens strijd met de blauwe lijst

In het geval dat de rechter oordeelt dat een beding in strijd is met de blauwe lijst is de rechter verplicht het beding in het geheel onverbindend te verklaren. Dat betekent dat het beding nooit heeft bestaan en dat partijen (in beginsel) alles moeten terugdraaien wat sinds de aanvang van de overeenkomst is gebeurd ter uitvoering van dat beding. Of een beding daadwerkelijk op een oneerlijke wijze is uitgepakt, is voor de toetsing aan de blauwe lijst niet relevant. Het is dus een theoretische.

In het algemeen kan worden gesteld dat een beding sneller in strijd is met de blauwe lijst naarmate het rechten toekent aan de verhuurder of verplichtingen oplegt aan de huurder in meer absolute bewoordingen. Een absoluut recht van verhuurder om ‘in alle gevallen’ ‘alle kosten’ op een huurder te verhalen is bijvoorbeeld eerder in strijd met de blauwe lijst dan een recht om ‘kosten die een verhuurder redelijkerwijs maakt voor het opruimen van door verhuurder achtergelaten spullen’ op de huurder te kunnen verhalen ‘voor zover deze kosten niet op andere wijze zijn vergoed’.

Boetebedingen

Een beding dat tot doel of gevolg heeft een huurder, die een verplichting niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen is in strijd met de blauwe lijst. Een boetebeding mag daarom niet onevenredig toegepast kunnen worden, anders wordt dit beding door de rechter onverbindend verklaard.

Bij boetebedingen is het volgens de rechter noodzakelijk om voor overtredingen die verschillen in zwaarte ook verschillende boetes op te leggen. Bij een ernstigere overtreding mag een hogere boete worden opgelegd. Ook is het van belang om boetes te maximeren. Boetes die per dag worden opgelegd, zonder dat een maximum boetebedrag is opgenomen, kunnen in beginsel oneindig hoog oplopen en zullen door de rechter doorgaans in strijd geacht worden met de blauwe lijst.

Wanneer geen boetemaximum is opgenomen of wanneer voor meerdere overtredingen die (sterk) in aard of ernst van elkaar verschillen dezelfde boete kan worden opgelegd, kan een boetebeding voor al die overtredingen onverbindend verklaard worden. Ook op ernstige overtredingen, waarvoor de boete wel evenredig zou zijn, is het boetebeding dan niet van toepassing.

Huurverhogingsbedingen

Een ander type beding dat in strijd kan zijn met de blauwe lijst is een huurverhogingsbeding. De blauwe lijst sluit niet uit dat een huurverhogingsbeding wordt opgenomen, maar beperkt wel de mogelijkheden van een dergelijk beding. Een huurprijsverhogingsbeding dat is beperkt tot een jaarlijkse prijsindexering (om de geldontwaarding bij te houden), op een duidelijk voorgeschreven wijze, is in ieder geval toegestaan.

Indien bovenop het huurprijsverhogingsbeding ook aan aanvullend verhogingspercentage wordt afgesproken kan het beding in strijd zijn met de blauwe lijst. Van strijd met de blauwe lijst is eerder sprake naarmate de huurder in een zwakkere positie wordt gebracht ten opzichte van de verhuurder. In welke gevallen een huurverhogingsbeding in strijd is met de blauwe lijst moet nog verder in de rechtspraak worden uitgekristalliseerd.

De huurverhogingsbedingen die tot nu toe zijn gesneuveld wegens strijd met de blauwe lijst bevatte telkens een aantal elementen op grond waarvan ze in strijd met de blauwe lijst werden geacht. Deze elementen zijn de volgende:

  • de exacte hoogte van de aanvullende huurverhoging staat op voorhand niet vast omdat alleen een maximumpercentage wordt genoemd;
  • het is niet transparant vastgelegd in welke omstandigheden de aanvullende huurverhoging kan worden doorgevoerd;
  • de huurverhoging kan ook worden doorgevoerd als dit niet op voorhand aan de huurder is medegedeeld;
  • de huurder heeft geen reële mogelijkheid de huur op te zeggen naar aanleiding van de aanvullende huurverhoging en voordat deze wordt doorgevoerd; en
  • de huurprijs kan in geen enkel geval naar beneden worden aangepast.

Een huurprijsbeding waarin een toegestane prijsindexering is opgenomen én een met de blauwe lijst strijdig aanvullend percentage wordt in het geheel onverbindend verklaard door de rechter. Dit leidt ertoe dat dus ook de, in beginsel toegestane, prijsindexering niet van toepassing is. De door de huurder verschuldigde huurprijs is dan gelijk aan de aanvangshuurprijs en wordt geacht nooit, rechtsgeldig, te zijn verhoogd. In het meest extreme geval kan een huurder daardoor flinke bedragen terugvorderen aan te veel betaalde huur door de jaren heen. Gelet op de meest recente rechtspraak is het opnemen van een mogelijkheid tot aanvullende huurverhoging niet zonder risico, maar lijkt een aanvullende huurverhoging ook niet geheel uit te worden gesloten binnen de kaders van de rechtspraak.

Het ROZ-model

Voor boetebedingen heeft het ROZ-model ‘Huurovereenkomst Woonruimte’ (hierna: ROZ-model) al wel rekening gehouden met de blauwe lijst, door voor verschillende overtredingen ook verschillende boetes op te leggen en de op te leggen boetes te maximeren. Of alle boetebedingen, gelet om de meest recente rechtspraak over dit onderwerp, nog steeds standhouden in het licht van de blauwe lijst is nog onzeker.

Het huurprijsverhogingsbeding uit het ROZ-model lijkt op het eerste oog de toetsing aan de blauwe lijst niet te kunnen doorstaan. In het ROZ-model is de huurprijsindexering opgenomen in hetzelfde beding als de mogelijkheid tot aanvullende huurprijsverhogingsbeding en is voor de aanvullende huurprijsverhoging een maximum opgenomen in plaats van een vast bedrag. Het opnemen van dit beding lijkt, gelet op de meest recente rechtspraak over dit onderwerp, zeer risicovol.

Mogelijkheid van terugvallen op nationale regelgeving

In het geval dat een beding in strijd wordt geacht met de blauwe lijst moet het beding geacht worden nooit te hebben bestaan. In dit kader heeft de Europese rechter  in de ‘Dexia NL’ uitspraak (ECLI:EU:2021:68) bepaalt dat het niet mogelijk is een nationale bepaling van aanvullend recht voor het strijdige beding in de plaats te stellen. Deze uitspraak is vervolgens door een aantal Nederlandse rechters geïnterpreteerd. De Nederlandse rechter gaat er nu vanuit dat als sprake is van een oneerlijk beding ’terugvallen op een wettelijke regeling op dit punt niet mogelijk is’ (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBAMS:2023:3229, r.o. 17). Dit is een vergaande interpretatie waarvoor geen grond bestaat in enig wettelijk voorschrift of in de Europese rechtspraak.

Deze interpretatie van een aantal Nederlandse rechters is zelfs niet in lijn met de ‘Caixa’ uitspraak (ECLI:EU:C:2020:578, r.o. 49 t/m 55) van de Europese rechter. Uit de ‘Caixa’ uitspraak vloeit voort dat het wel mogelijk is om terug te vallen op nationaal regelend recht in het geval dat een beding achterwege gelaten moet worden wegens strijd met de blauwe lijst. Als een beding geacht moet worden nooit te hebben bestaan, doet dit immers niet af aan het nationale recht; dat blijft immers gewoon bestaan.

Tussen Dexia-uitspraak en de Caixa-uitspraak bestaat een nuance die door de Nederlandse rechter (nog) niet is erkend. Het gaat erom dat het achterwege laten van een beding geen (rechts)gevolgen mag hebben, zoals een wettelijk recht op schadevergoeding voor de professionele partij ten overstaan van de niet-professionele partij. In de Dexia-uitspraak werd om die schadevergoeding gevraagd en deze werd afgewezen. Echter volgt uit de Caixa-uitspraak dat dit niet betekent dat het niet mogelijk is om terug te vallen op een wettelijke regeling over de verdeling van bepaalde kosten, in het geval dat een kostenverdelingsbeding is vernietigd wegens strijd met de blauwe lijst.

Tot slot

De blauwe lijst met oneerlijke bedingen is van toepassing op huurovereenkomsten van professionele verhuurders en kan voor hen vergaande gevolgen hebben. Dat de rechtspraak met betrekking tot de toepassing van de blauwe lijst nog volop in ontwikkeling is brengt risico’s met zich mee, maar biedt ook kansen voor verhuurders.

Enerzijds is goed mogelijk dat meer bedingen in strijd met de blauwe lijst geacht gaan worden. Het is voor verhuurders daarom van groot belang om zorgvuldig opgestelde bedingen in hun huurovereenkomsten op te nemen.

Anderzijds kunnen de huidige uitspraken genuanceerd worden en is het goed mogelijk dat een enkele Nederlandse rechter de richtlijn overijverig heeft toegepast. Wij vermoeden dat enkele Nederlandse rechters daarmee voorbij zijn geschoten aan het doel dat de Europese regelgever heeft beoogd te bewerkstelligen. Wij zien daarom nog kansen op de Nederlandse rechtspraak over de blauwe lijst aan te vechten.

Bij Hielkema & co zijn wij aan de slag gegaan met een analyse van diverse modelhuurovereenkomsten, mede in het licht van de blauwe lijst. Hielkema & co heeft haar eigen Model huurovereenkomsten ook grondig getoetst aan (onder meer) de blauwe lijst en de Wet goed verhuurderschap. Dat heeft een geheel nieuwe set volledig geactualiseerde Model huurovereenkomsten voor verschillende situaties opgeleverd. U kunt onze Modellen bestellen door een mail te sturen naar info@hielkemaco.nl

Voor vragen over de blauwe lijst of over de toelaatbaarheid van bedingen in uw huurovereenkomst kunt u contact opnemen met ons kantoor.

Maximale huurverhoging vrije sector woningen in het jaar 2023 bekend

Op 20 december 2022 heeft de Eerste Kamer, in navolging van de Tweede Kamer, ingestemd met een wetswijziging die de maximaal toegestane huurverhoging wijzigt. Kern van de wijziging is dat indien de loonontwikkeling lager is dan de inflatie, er wordt afgeweken van de systematiek waarin de maximaal toegestane jaarlijkse huurprijsverhoging gelijk is aan inflatie + 1 procentpunt. In plaats daarvan geldt dan dat de maximaal toegestane jaarlijkse huurprijsverhoging gelijk is aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt.

Door de instemming van de Eerste Kamer is vanaf 1 januari 2023 een huurverhoging van maximaal 4,1% toegestaan (bestaande uit 3,1% CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt).

Wat betekent dit voor de praktijk?

Verhuurders die de geliberaliseerde huur in het jaar 2023 willen verhogen, dienen eerst na te gaan wat er in het huurcontract staat. Als het contractuele huurverhogingspercentage voor dat jaar 4,1 of lager is, dan ben je als verhuurder gerechtigd om het contractuele percentage door te berekenen.

Komt echter het contractuele huurverhogingspercentage uit boven het wettelijke maximum, dan ben je als verhuurder in 2023 gebonden aan het maximum van 4,1%.

Huurverhoging in de vrije sector in 2022

Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. Vanaf die datum geldt dat er een maximum zit aan de jaarlijkse huurverhoging voor een woning in de vrije sector. Dit wettelijke maximum geldt voor drie jaar, dus tot 1 mei 2024. Over deze wet schreven wij reeds twee blogs (blog 1 en blog 2).

Op grond van deze wet is de maximale huurverhoging inflatie+1%. In het jaar 2021 is de inflatie 1,4%, zodat de huurverhoging in dit jaar maximaal 2,4% mag zijn. Maar wat geldt er nu voor het jaar 2022?

Maximale huurverhoging 2022

Voor het berekenen van de maximale huurverhoging in het jaar 2022 dient eerst te worden berekend wat de inflatie is.

Het wettelijke criterium hiervoor staat in artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en luidt als volgt:

“Het maximale huurverhogingspercentage voor huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek in enig jaar is gelijk aan (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november t-1) / (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-3 tot en met november t-2) vermeerderd met één procentpunt, waarbij de prijsindexcijfers de cijfers uit de «Consumentenprijsindex Alle Huishoudens» van het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn en de gemiddelde prijsindexcijfers worden berekend uit de prijsindexcijfers vermeld in het nummer van het Statistisch Bulletin, waarin het indexcijfer van november t-1 respectievelijk november t-2, al dan niet voorlopig, wordt gepubliceerd.”

Het is een ingewikkeld criterium. Blijkens de toelichting in de parlementaire geschiedenis gaat het bij dit criterium om de ontwikkeling van de inflatie van december in het tweede jaar voorafgaand aan het huurverhogingsjaar tot en met november in het jaar direct voorafgaand aan het huurverhogingsjaar.

Dit betekent dat de inflatie voor de huurverhogingen in 2022 volgens deze definitie als volgt dient te worden berekend: het gemiddelde van de prijsindexcijfers van 1 december 2020 tot 1 december 2021 (= 109,8733) gedeeld door het gemiddelde van de prijsindexcijfers van 1 december 2019 tot 1 december 2020 (= 107,4225). Dat komt uit op een getal van 1,0228145873, met andere woorden 2,28145873%. Afgerond op één cijfer achter de komma: 2,3%.

Vermeerderd met 1 procentpunt is de maximaal toegestane huurverhoging voor het kalenderjaar 2022 dus 3,3%.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Verhuurders die de huur in het jaar 2022 willen verhogen, dienen eerst na te gaan wat er in het huurcontract staat. Als het contractuele huurverhogingspercentage voor dat jaar 3,3% of lager is, dan ben je als verhuurder gerechtigd om het contractuele percentage door te berekenen.

Komt echter het contractuele huurverhogingspercentage uit boven het wettelijke maximum, dan ben je als verhuurder in 2022 gebonden aan het maximum van 3,3%.

Nb. Voor sociale huurwoningen geldt een huurbevriezing tot 1 juli 2022.

Ollongren bezwijkt: huurverhoging van alle woningen wordt gemaximeerd

Het potje vrijworstelen dat minister Ollongren sinds dit voorjaar uitvecht met de Eerste en Tweede Kamer lijkt beslecht: de minister bezwijkt voor de druk van de oppositie en heeft in een brief aan de Kamer vorige week aangekondigd generieke maatregelen te nemen die ertoe moeten leiden dat de jaarlijkse huurverhogingen van alle huurwoningen in ons land worden beperkt tot inflatie +1%.

Coronacrisis en huurwoningmarkt

De coronacrisis heeft ernstige economische gevolgen. Dat is inmiddels wel duidelijk. De coronacrisis raakt bedrijven die hun omzet zien verdampen en particulieren die werkloos worden. Maar de coronacrisis raakt lang niet iedereen. Er zijn ook partijen die er juist garen bij spinnen. Dat is de reden waarom minister Ollongren dit voorjaar haar rug recht hield toen de oppositie vroeg om een bevriezing van alle woninghuren in ons land. Het kwam haar zelfs op een motie van afkeuring in de Eerste Kamer te staan. Wij schreven er al eerder over. Zij meldde de Kamer toen na de zomer de ‘koopkrachtplaatjes’ te willen  afwachten en dan te bezien of generieke maatregelen, die dus alle huurwoningen betreffen, wel noodzakelijk zijn.

Opgevoerde druk door de oppositie in de Tweede Kamer

Tweede Kamerlid Nijboer (PvdA) bleef niet stilzitten en diende onlangs een initiatief wetsontwerp in met als doel de huurverhogingen in de vrije sector te beperken tot inflatie +1%. Daarnaast nam de Kamer bij de algemene politieke beschouwingen een motie aan van de oppositie die in algemene bewoordingen oproept ‘wonen weer betaalbaar te maken’. Het kabinet ondersteunde de motie. Maar aan de zijde van de minister bleef het stil. Tot haar brief van afgelopen vrijdag.

Kamerbrief van 6 november 2020

De minister kondigt in haar brief, die als titel heeft “Maatregelen woningmarkt voor betaalbaarheid en investeren in leefbaarheid“, een aantal maatregelen aan. Zo mogen woningcorporaties hun woningen straks toewijzen aan mensen met een hoger inkomen dan nu, zodat ook een deel van de middengroepen door de corporaties kunnen worden bediend. Verder wil de minister investeren in de leefbaarheid van kwetsbare wijken en wil zij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters beperken tot woningen tot een koopsom van € 400.000. Daarboven bedraagt het belastingtarief 2%, maar beleggers gaan, zoals eerder aangekondigd, 8% overdrachtsbelasting betalen.

Maar de minister begint haar brief met haar voornemen om de huurverhoging van alle huurwoningen, dus zowel sociale huurwoningen als vrije sector woningen, te beperken tot inflatie +1%. De minister zegt het wetsontwerp van Nijboer te omarmen, maar ze gaat in haar brief verder door de wettelijke maximering van de huurverhogingen ook voor de sociale huursector te laten gelden.

Reacties in de markt

Vastgoedbelang en IVBN zijn blijkens hun persberichten van afgelopen week verbijsterd. Zij wijzen de minister erop dat deze maatregel samen met andere aangekondigde maatregelen (zoals de maximering van het aantal WWS-punten voor de WOZ-waarde en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers) desastreuze gevolgen zal hebben voor een belangrijk en breed gedragen maatschappelijk doel: vergroting van het middenhuursegment. Dat is broodnodig om de doorstroming op gang te brengen. Er is dan ook geen andere Europees land waar het middenhuursegment zo klein is.

Commentaar

De minister licht niet toe wat haar heeft gebracht tot deze generieke maatregel, waarom zij als criterium de inflatie + 1% voorstelt en waarom zij verder wil gaan dan het wetsontwerp van Nijboer. De door haar voor de zomer nog genoemde doorslaggevende ‘koopkrachtplaatjes’ ontbreken in haar brief. Het lijkt erop dat de minister simpelweg gezwicht is voor de politieke druk van de oppositie. Dat kan en mag in een democratisch bestel, maar het overtuigt niet.

Het is de tragiek van elke minister van wonen: huurprijsregulering door de overheid klinkt goed en maakt huurders blij. Maar nooit voor lang, want daardoor wordt er niet of onvoldoende bijgebouwd. Dat leidt steevast tot nieuwe schaarste op de woningmarkt en vervolgens tot (te) hoge huren, met een nieuwe roep om regulering tot gevolg. Helaas wint het korte termijngeluk het te vaak van de noodzakelijke lange termijnoplossing. Zo gaat dat al tientallen jaren in ons land. Zou dat komen doordat ministers maar vier jaar aan het roer zitten? Kijkt minister Ollongren al reikhalzend uit naar de verkiezingen in maart 2021?

Ophef over huurverhoging bij woonruimte tijdens de coronacrisis

Op 1 juli verhogen de meeste verhuurders traditioneel de huren. De afgelopen week stonden de kranten en andere media bol van berichten over huurders die verontwaardigd zijn dat hun verhuurders de huur in deze tijden van crisis verhogen, gemiddeld met zo’n 2,5%.

Een van de partijen die vindt dat de huren dit jaar bevroren moeten worden is de Woonbond. Dat is te begrijpen, want de Woonbond maakt zich hard voor de belangen van huurders. Verontwaardiging is ook invoelbaar bij mensen die vanwege de crisis ineens te kampen hebben met aanmerkelijk minder inkomsten. Zij hebben het financieel moeilijk en zullen een huurverhoging er waarschijnlijk niet bij kunnen hebben. Maar het gaat natuurlijk te ver om te beweren dat een huurverhoging in deze tijd per definitie “not done” is. Niet alle huurders zijn immers geraakt door de gevolgen van de crisis. Er is een grote (grotere?) groep huurders die de huurverhoging zonder problemen kunnen dragen en daar ook geen bezwaar tegen hebben. De Woonbond lijkt bovendien uit het oog te verliezen dat de huurverhoging er niet voor niets is. Allereerst wordt daarmee de inflatie gecompenseerd. Die bedroeg in 2019 2,63 %. Verder gebruikt de verhuurder de huurverhoging onder meer voor investeringen in zijn bezit zoals (verplichte) duurzaamheidsmaatregelen. De situatie ligt dus wat genuanceerder dan gepresenteerd in sommige media. Soms werd zelfs de suggestie gewekt dat het asociaal is om dit jaar de huur te verhogen. Deze geluiden hebben vorige maand bij de behandeling van de Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten ook de Tweede Kamer bereikt in de vorm van een amendement. Dat amendement werd ontraden door minister Van Veldhoven. In haar brief van 13 april 2020 laat zij weten niets te voelen voor een generieke huurbevriezing. Zij wijst op nieuwe mogelijkheden voor maatwerk, zoals een tijdelijke huurkorting bij sociale huur, en op initiatieven van verhuurders en verhuurdersorganisaties tot matiging van de huurverhoging.

Indien een huurder aantoonbaar vanwege de coronacrisis in een financieel lastige positie is gekomen, ligt het voor de hand dat hij in gesprek gaat met zijn verhuurder om te bezien of er een (tijdelijke) oplossing mogelijk is.

Huurverhoging 2020

April is al sinds jaar en dag de maand waarin de jaarlijkse huurverhoging (voor sociale woonruimte vooral) wordt aangezegd, zodat de huurprijs voor de woonruimte per 1 juli 2020 wordt verhoogd. Dat is ook in 2020 weer het geval. In deze onzekere tijden vanwege het coronavirus, hebben de oppositiepartijen uit de Tweede Kamer een amendement ingediend waarin wordt voorgesteld dat er geen huisuitzettingen mogen zijn (vooral wegens betalingsachterstanden) en ook dat de huurprijzen worden bevroren. Er zou een maximale aanpassing van de huurprijs mogen zijn van het inflatiepercentage.

Het amendement is ingediend op de Spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten. Huib Hielkema schreef eerder al een uitgebreid stuk over deze Spoedwet, dat hier te lezen is. Het is niet aangenomen, wel is een amendement van SP-senator Kox aangenomen waarin een tijdelijke huurstop wordt mogelijk gemaakt. Dit geldt voor zowel de sociale huur- als de geliberaliseerde huursector en het is een noodmaatregel. De Minister was tegen, maar de Senaat besliste anders. Dit alles zal nog nader uitgewerkt moeten worden en we zullen u op de hoogte stellen wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Op het moment van het schrijven van deze bijdrage was er nog geen nadere informatie bekend.

Wijziging huursombenadering

In juli 2019 heeft de Minister van BZK een wijziging van de Woningwet voorgesteld, waarin de uitwerking van het eerder door AEDES en de Woonbond gesloten Sociaal huurakkoord 2018 is opgenomen.

De Eerste Kamer heeft onlangs ingestemd met het wetsvoorstel, zodat de nieuwe regels voor 1 april 2020 in werking kunnen treden. Daarvan uitgaande bedraagt de huursomstijging over 2020 maximaal 2,6%. De wet biedt de minister daarnaast de mogelijkheid de huursomstijging hoger te laten uitvallen. Dat kan indien op voorstel van de woningcorporatie – bij de totstandkoming van prestatieafspraken – over een hogere stijging van de huursom een afspraak is gemaakt. Die extra stijging bedraagt in elk geval niet meer dan 1%. Het exacte percentage van de extra stijging moet nog vastgesteld worden. De wet wijzigt ook de wijze waarop de stijging van de huursom berekend wordt. De nieuwe regels zijn van belang bij bepaling van de hoogte van het jaarlijkse huurverhogingspercentage.

Wijziging positie chronisch zieken en gehandicapten bij de inkomensafhankelijke huurverhoging

Chronisch zieken en gehandicapten hebben meer mogelijkheden om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze mensen kunnen vaak niet verhuizen en dat is meestal ook niet gewenst als voorzieningen die verband houden met hun handicap zijn aangebracht in de woning. Aangezien de inkomensafhankelijke huurverhoging tot doel heeft huurders met een hoger inkomen te stimuleren te verhuizen (als maatregel tegen scheefwonen), kunnen sommige groepen gehandicapten en chronisch zieken bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, zodat voor hen alleen de gewone huurverhoging geldt.

Per 1 juli 2015 wordt de regeling zodanig aangepast dat ook meerpersoonshuishoudens, waarvan één van de leden voor een periode van meer dan een jaar 10 of meer uur per week extramurale verpleging of verzorging ontvangt, bezwaar kunnen maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hiermee wordt een omissie in de regeling rechtgezet.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging