Tag archieven: warmtewet

Nieuws

Opvolger van de Warmtewet: de Wet collectieve warmtevoorzieningen

De Minister van Economische Zaken en Klimaat heeft in 2020 de internetconsultatie gestart van de beoogde opvolger van de Warmtewet, de Wet collectieve warmtevoorziening (veelal genoemd de “Warmtewet 2”).

Waar de huidige Warmtewet met name ziet op consumentenbescherming, herziet de Warmtewet 2 deze regels gedeeltelijk en streeft deze wet andere en meer doelen na dan de huidige Warmtewet. Met de Warmtewet 2 tracht de Minister in het bijzonder om uitvoering te geven aan de afspraken die zijn gemaakt in het Klimaatakkoord (28 juni 2019).

Voor de toepasselijkheid van de Warmtewet 2 wordt onderscheid gemaakt tussen warmtebedrijven op basis van de schaal waarop en hoedanigheid waarin warmte wordt geleverd. Eén van de nieuwe categorieën betreft de warmtelevering door verhuurders of een vereniging van eigenaars (VvE).

Verplichtingen omtrent facturering en meetverplichtingen zijn van toepassing op de levering van warmte door een verhuurder of VvE. Verhuurders en VvE’s moeten hun activiteiten melden bij burgemeester en wethouder, die kunnen bepalen dat een ontheffing van het warmteleveringsverbod zonder aanwijzing vereist is. Een ontheffing, voor minimaal 20 en maximaal 30 jaar, kan ook op aanvraag van een verhuurder of VvE worden verleend. Voor de doorlevering van warmte door een verhuurder of VvE zijn regels omtrent tariefregulering door de ACM van overeenkomstige toepassing verklaard. Nog onvoldoende duidelijk is of de Warmtewet 2, anders dan de huidige Warmtewet, wel goed aansluit op het huurrecht.

Nieuws

Rechtspraak na ‘Acantus’

Sinds het Acantusarrest van de Hoge Raad lijkt het niet meer mogelijk om moderne energiezuinige maar dure verwarmingsinstallaties, zoals WKO’s, rendabel toe te passen in wooncomplexen. Vooral als het gaat om sociale huurwoningen. Uit de na Acantus verschenen lagere rechtspraak blijkt dat rechters in ons land de Acantusdoctrine verschillend uitleggen en toepassen. Dat leidt tot onduidelijkheid en dus onzekerheid. Het arrest staat daarmee de noodzakelijke energietransitie van veel huurwoningen in de weg. Ingrijpen door de wetgever lijkt noodzakelijk.

De Acantus-casus

Waar ging het ook al weer om. In woongebouw ‘Stoker’ wordt de warmte voor de verwarming van de woningen door middel van een warmte-koudeopslag-installatie (WKO-installatie) opgewekt en aan de verhuurder geleverd door een externe warmteleverancier (BTES). De woninghuurders hebben geen warmteleveringsovereenkomst (WLO) met BTES. Hun verhuurder levert zelf de warmte aan de huurders en rekent de warmtekosten (inclusief het vastrecht) zelf af met de huurders.

De woninghuurders weigeren het vastrecht te betalen. Doorbelasting van het vastrecht kan volgens de woninghuurders alleen via de kale huurprijs, omdat het vastrecht betrekking heeft op de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie en de WKO-installatie een onroerende voorziening is. De verhuurder stelt dat de WKO-installatie niet tot het gehuurde behoort, want deze is via een opstalrecht eigendom van de warmteleverancier.

De Hoge Raad oordeelt dat de WKO-installatie een zogenaamde onroerende aanhorigheid is, omdat de WKO-installatie fysiek verbonden is met het woongebouw. Ook naar verkeersopvattingen moet de WKO-installatie volgens de Hoge Raad als onroerend worden gekwalificeerd. Dat de eigendom van de WKO-installatie is afgescheiden van de eigendom van het woongebouw maakt in de huurrelatie met de woninghuurders niet uit. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder via de servicekosten niet de kapitaals- en onderhoudslasten van de (onroerende) WKO-installatie aan de woninghuurders in rekening mag brengen. Die kosten moeten worden bestreden uit de kale huurprijs. De op 1 januari 2014 ingevoerde Warmtewet maakt dat niet anders. De Hoge Raad vindt dat de desbetreffende regeling in het huurrecht prevaleert boven de Warmtewet, omdat het huurrecht de huurder beoogt te beschermen en de Warmtewet niet beoogt aan die bescherming afbreuk te doen. De Hoge Raad erkent wel dat dit een probleem kan opleveren voor de verhuurder omdat de huurprijs van een sociale huurwoning wettelijk gemaximeerd is. Maar daar moet de wetgever maar een oplossing voor vinden, aldus de Hoge Raad.

Kamervragen

Minister de Jonge schreef naar aanleiding van kamervragen in juni 2022 dat ingrijpen door de wetgever niet nodig is. Betwijfeld kan worden of hij dat thans nog steeds vindt, want de omvang van het probleem is groter dan waarvan hij toen uitging en de onduidelijkheid is alleen maar toegenomen.

Lagere rechtspraak sinds Acantus: rechtbank Gelderland

De rechtbank Gelderland oordeelde in juli 2023 over de volgende casus. Ook hier was een WKO aan de orde. Volgens de huurovereenkomst met de woninghuurder was deze expliciet geen onderdeel van het gehuurde. De woninghuurder had met een energiebedrijf, die niet aan het huurrecht is gebonden, een warmteleveringsovereenkomst (WLO) gesloten. Deze rekent de warmtekosten met de woninghuurder af op basis van de tarieven van de Warmtewet. Daarin zit een component voor de kosten van afschrijving en onderhoud van de WKO. De rechtbank oordeelt dat in dat geval de WKO geen onroerende aanhorigheid is en dat de huurder de aldus in rekening gebrachte warmtekosten verschuldigd is aan de energieleverancier.

Er zitten twee adders onder het gras, waarvan de rechtbank Gelderland er één noemt. De huurder had wel gesteld dat het contractuele beding, dat de WKO buiten het gehuurde houdt, in strijd is met de wet (artikel 7:233 BW), maar hij had geen vernietiging van dat beding gevorderd. Volgens de rechtbank had de huurder dat wel kunnen doen. Daarmee komt de vraag op of de rechtbank identiek zou hebben geoordeeld indien de huurder wel vernietiging had gevorderd.

De tweede adder heeft te maken met de woningwaardering. In het woningwaarderingsstelsel (WWS) staat dat er alleen punten toegekend kunnen worden aan verwarmde vertrekken ‘voorzover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoort.’. Bij de constructie, waarbij de warmtelevering aan de woninghuurders door een derde partij wordt verzorgd, met wie de woninghuurders een warmteleveringsovereenkomst op basis van de Warmtewet aangaan is het, gelet op het Acantus-arrest, noodzakelijk in de huurovereenkomst vast te leggen dat de verwarmingsinstallatie geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde (en dus ook geen onroerende aanhorigheid is). Op grond hiervan zou je kunnen concluderen dat er geen punten toegekend kunnen worden aan de verwarmde vertrekken. Echter, doorgaans wordt niet de gehele verwarmingsinstallatie (via een opstalrecht) aan de derde partij overgedragen, want alles na de afleverset in de meterkast van de woningen blijft vaak van de verhuurder: het leidingwerk in de woningen en de radiatoren in de (verwarmde) vertrekken. Dat betekent dat een gedeelte van ‘de verwarming’ van de verhuurder blijft. Het WWS biedt geen antwoord op de vraag hoe in dat geval de verwarmde vertrekken moeten worden gewaardeerd. Het ligt voor de hand om voor verwarmde vertrekken bij een dergelijke constructie wel punten toe te kennen, maar minder dan het maximum van 2 punten per verwarmd vertrek. Hier is nog geen rechtspraak over.

Lagere rechtspraak sinds Acantus: rechtbank Gelderland

Onlangs is ook een oudere uitspraak uit oktober 2020 van de rechtbank Midden-Nederland gepubliceerd op rechtspraak.nl, die vergelijkbaar is met de uitspraak van de rechtbank Gelderland. De uitspraak dateert van voor de Acantus-uitspraak van de Hoge Raad maar ná de daaraan voorafgaande uitspraken van het Hof Arnhem-Leeuwarden (die de Hoge Raad sanctioneerde). De huurder in deze zaak betaalde jarenlang aan zijn verhuurder de huur voor zijn woning en daarnaast aan een derde partij, een Energie B.V., een vergoeding voor zonnepanelen en een warmtepomp. De huurder vond dat dit niet mocht en vorderde ruim € 5.000 terug van zowel de verhuurder als de Energie B.V. Hij kreeg nul op het rekest, omdat de verwarmingsinstallatie contractueel geen deel uitmaakt van het gehuurde en de huurder voor de energielevering een overeenkomst had met een derde partij. De rechter oordeelde dus (ook) hier dat een verwarmingsinstallatie contractueel kan worden uitgesloten en dan dus geen onroerende aanhorigheid is.

Lagere rechtspraak sinds Acantus: rechtbank Midden-Nederland

De rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 10 mei 2013 over een casus waarin de huurder (van een vrije sector woning) voor de levering van warmte door een WKO een leveringsovereenkomst had gesloten met een energiebedrijf, maar in de huurovereenkomst was niet bepaald dat de WKO geen onderdeel is van het gehuurde. De rechtbank oordeelde in lijn met Acantus-uitspraak dat de verhuurder de door de huurder aan het energiebedrijf betaalde kosten van afschrijving en onderhoud aan de huurder moest (terug)betalen.

Als gezegd, de Acantus-uitspraak heeft de energietransitie van met name sociale huurwoningen onder druk gezet, doordat onverkorte toepassing daarvan ertoe leidt dat verhuurders, die investeren in dure WKO-installaties opdat de huurders lage energiekosten hebben, de investering niet kunnen terugverdienen. Zie ook Merosch over deze materie.

Het ligt voor de hand dat de wetgever ingrijpt en duidelijkheid gaat verschaffen.

Nieuws

Webinar warmtewet

Op 28 mei 2021 heeft Huib Hielkema bij de Academie voor de Rechtspraktijk een webinar gegeven over de warmtewet, en meer specifiek over de toepassing van correctiefactoren. Zie hieronder de link om het webinar kosteloos te bekijken:

https://www.avdr.nl/legalflix/avdr-tv/zoeken/Legalflix-21-348/.

Om het webinar te bekijken kan er een gratis account aangemaakt worden op de AvdR website.

Zie tevens het bijgevoegde artikel dat Huib Hielkema schreef over dit onderwerp.

Nieuws

Signaleringen

Webinar Warmtewet

Hielkema & co geeft het hele jaar door diverse cursussen bij verschillende opleidingsinstituten. In de afgelopen periode hebben wij les gegeven aan juristen op het gebied van huurrecht bedrijfsruimte, bij de Academie voor de Rechtspraktijd (AvdR) en bij de Sdu.

In dit webinar zullen Huib Hielkema  en advocaat Jan Rube onder leiding van journalist Wouter Kurpershoek van gedachten wisselen over een recent door de Hoge Raad gewezen arrest over de toepassing van correctiefactoren.  Zie nader over dit onderwerp het artikel van Huib Hielkema

Op 28 mei 2021 geeft Huib Hielkema voor de AVDR een webinar over de Warmtewet. U kunt zich inschrijven via deze link.

______________________________________________________________________

 

Cursus toeristische verhuur

Op 8 juli 2021 organiseren wij een cursus over toeristische verhuur, waarbij de juridische problematiek rondom vakantieverhuur uitvoerig behandeld wordt.  Klik voor meer informatie en inschrijven op de link.

Nieuws

Hoge Raad: correctiefactoren zijn in overeenstemming met de Warmtewet

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 12 maart 2021 bepaald dat de toepassing van correctiefactoren bij de verdeling van de warmtekosten in overeenstemming is met de Warmtewet. De uitspraak is een kroon op het werk van Hielkema & co advocaten, dat in deze zaak de wind lang flink tegen had.

Blokverwarming

Deze kwestie ging over de wijze waarop woningcorporatie Elan Wonen de totale kosten van de levering van warmte onder de bewoners van een wooncomplex verdeelt. De woningen in dat complex worden verwarmd en van warm water voorzien door één grote centrale gasgestookte cv-ketel (een zogenaamde blokverwarmingsinstallatie). Vanuit die cv-ketel lopen allerlei transportleidingen door het gehele complex naar de radiatoren in alle woningen. Elan Wonen verdeelt de kosten van de warmtelevering sinds jaar en dag met toepassing van correctiefactoren. De reden daarvan is de volgende. In wooncomplexen met blokverwarming wordt de individuele afname van warmte bij benadering gemeten door metertjes op de radiatoren in de woningen. Bij benadering, omdat de warmte in de transportleidingen, die kriskras door het complex én door de woningen lopen, ook warmte afgeven, zonder dat die warmteafgifte kan worden gemeten. De cv-ketel staat in koudere perioden altijd aan, zodat de transportleidingen dan altijd warm zijn en altijd warmte afgeven. Sommige woningen profiteren meer van deze warmteafgifte van de transportleidingen dan andere woningen. Dat komt doordat er meer transportleidingen door die woningen lopen; het gaat meestal om woningen die dichter bij de cv-ketel zijn gelegen. Bewoners van die woningen hoeven hun woningen daardoor minder te verwarmen via hun radiatoren dan de bewoners van andere woningen.

Correctiefactor voor verwarming via transportleidingen

Daarom past Elan Wonen al sinds jaar en dag een correctiefactor toe bij de verdeling van de totale warmtekosten. Dat gaat als volgt. Een beperkt deel van de totale warmtekosten wordt gecorrigeerd op basis van de warmteafgifte door de transportleidingen. Bewoners die in hun woning geen voordeel hebben van die warmteafgifte worden zodoende gecompenseerd door de bewoners die daar wel profijt van hebben. Op die manier worden de totale warmtekosten op een eerlijke en rechtvaardige wijze onder alle bewoners verdeeld. Het gaat dus om de verdeling van de warmtekosten. Elan Wonen heeft zelf helemaal geen profijt van de toepassing van correctiefactoren. Voor wat betreft het systeem waarop Elan Wonen de warmtekosten verdeelt, heeft de uitspraak van de Hoge Raad dan ook geen enkel financieel gevolg voor Elan Wonen. Elan Wonen probeert met dat systeem immers alleen maar de kosten eerlijk en rechtvaardig te verdelen onder de bewoners.

Moeizame juridische strijd

Dat een bewoner in een wooncomplex van Elan Wonen toch geprobeerd heeft dat systeem in een juridische procedure ter discussie te stellen heeft met het volgende maken. Elan Wonen verdeelde de warmtekosten in het complex altijd al met toepassing van correctiefactoren. Dat leverde (terecht) nooit enig protest op van de bewoners. Deze wijze van verdelen is dan ook in overeenstemming met het beleid van de huurcommissie. Maar in 2014 werd een nieuwe wet van kracht: de Warmtewet. Volgens sommigen was het vanaf dat moment niet meer toegestaan om correctiefactoren toe te passen, zoals dat daarvoor op basis van het huurrecht werd gedaan. Elan Wonen heeft dat standpunt altijd bestreden, maar kreeg geen gelijk bij de rechtbank en verloor de zaak ook in hoger beroep. Ook de Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad was het in zijn advies over de zaak niet eens met Elan Wonen.

Uitspraak Hoge Raad

Maar de Hoge Raad ging, zoals dat heet, contrair in een uitgebreid gemotiveerde uitspraak. De Hoge Raad overweegt met zoveel woorden dat de toepassing van correctiefactoren niet alleen in overeenstemming is met de Warmtewet maar ook met de Europese regelgeving waar die wet op is gebaseerd, juist omdat daarmee het individuele verbruik van warmte nauwkeuriger wordt benaderd dan zonder correctiefactoren en omdat de verdeling van de warmtekosten zo rechtvaardiger is. Precies wat Elan Wonen en Hielkema & co altijd hebben gezegd. Sjef van Swaaij heeft Elan Wonen in de cassatiefase bijgestaan en heeft over deze zaak een ook uitgebreid artikel geschreven.

Gevolgen

Uit de uitspraak van de Hoge Raad volgt dat ook correctiefactoren mogen worden toegepast voor de ligging van woningen. Daarmee wordt het nadeel bij woningen, waarin harder moet worden gestookt vanwege hun ligging aan de buitenkant van het complex, opgeheven via een correctie van de kostenverdeling bij woningen waarin minder hard kan worden gestookt omdat die omringd worden door andere woningen.

De Warmtewet is per 1 juli 2019 gewijzigd, waardoor deze wet voor de kostenverdelingssystematiek niet meer van toepassing is in huurverhoudingen. Het huurrecht is nu weer van toepassing (zoals voor de inwerkingtreding van de Warmtewet in 2014). Omdat volgens het huurrecht correctiefactoren altijd al toegestaan waren, zijn we weer teruggekeerd naar de situatie van voor 2014. Maar toch niet helemaal, want de Warmtewet blijft voor de periode 1 januari 2014 tot 1 juli 2019 gewoon van toepassing en blijft ook nadien op grond van het overgangsrecht van toepassing, indien de verhuurder dat wenst. In de Warmtewetswijziging van 1 juli 2019 is, om elk misverstand uit de weg te ruimen, (dan ook) uitdrukkelijk bepaald dat correctiefactoren zijn toegestaan.

Nieuws

Kantonrechter Haarlem: Warmtewet niet van toepassing in huurrelatie

In 2014 is de Warmtewet ingevoerd. Die is van toepassing op huurrelaties, zoals in flatcomplexen met blokverwarming. Volgens de Warmtewet worden warmtekosten niet afgerekend op basis van de werkelijke kosten, maar op basis van een door de overheid (de Autoriteit Consument en Markt) jaarlijks vastgesteld maximumtarief. Veel woningcorporaties passen sindsdien de Warmtewet toe en hanteren daarbij veelal tarieven die onder de wettelijke maximumtarieven liggen. Zo proberen zij de daadwerkelijke kosten te middelen over hun bezit. Zo ook woningcorporatie Pré Wonen. Maar een van haar huurders is het daar niet mee eens en vindt dat aan hem de werkelijke kosten in rekening moeten worden gebracht zonder de Warmtewet toe te passen. De kantonrechter te Haarlem heeft hierover op 5 augustus 2020 een uitspraak gedaan.

Huurcommissie

Pré Wonen hanteert voor al haar flatcomplexen met blokverwarming hetzelfde Warmtewettarief en dat ligt onder het wettelijke maximum. De huurder in deze zaak, die gaat over de boekjaren 2015 en 2016,  vindt dat onjuist. Hij stelt zich op het standpunt dat de Warmtewet niet van toepassing is, omdat volgens het huurrecht de werkelijke kosten moeten worden afgerekend. Het gaat om de boekjaren 2015 en 2016. Bij de Huurcommissie heeft hij gelijk gekregen. Daardoor zijn de warmtekosten voor 2015 ongeveer 20% lager dan de afrekening vastgesteld en die voor 2016 ongeveer 40% lager. Pré Wonen is het daar niet mee eens en vraagt daarom vaststelling van de warmtekosten van de kantonrechter te Haarlem.

Kantonrechter

De kantonrechter gaat echter mee in de redenering van de Huurcommissie. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. In de eerste plaats stelt de kantonrechter vast dat de Warmtewet wel degelijk van toepassing is, omdat het hier gaat om dwingende regelgeving. Vervolgens constateert de kantonrechter dat de Warmtewet in strijd is met het huurrecht en dat het huurrecht ook van toepassing is. De kantonrechter verwijst naar de zeer verschillende rechtspraak die het gevolg is van deze tegenstrijdige wetgeving. De kantonrechter wijst erop dat de Warmtewet per 1 juli 2019 is gewijzigd en dat sindsdien het huurrecht weer van toepassing, zodat sindsdien de tegenstrijdigheid is opgeheven. Sindsdien moeten alle servicekosten, dus ook warmtekosten, weer worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten en niet op basis van een tarief. Maar hoewel het hier gaat om de servicekosten over de jaren 2015 en 2016, waarop de wetswijziging niet van toepassing is, anticipeert de kantonrechter op de wetswijziging en stelt hij de warmtekosten vast conform de uitspraak van de Huurcommissie.

Tegenstrijdige wetgeving

De Warmtewet is inderdaad in strijd met het huurrecht. De wetgever heeft zich dat, toen de Warmtewet in 2014 werd ingevoerd, niet gerealiseerd. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de Warmtewet een product is van het Ministerie van Economische Zaken en dat het huurrecht onder een ander ministerie valt. Hoe dan ook, sinds 2014 worstelen huurders en verhuurders met deze wettelijke tegenstrijdigheid. Hoewel de wetgever de tegenstrijdigheid al een half jaar na invoering van de Warmtewet ontdekte en wijziging van de wet toezegde, heeft het nog tot 2019 geduurd voordat de wet werd aangepast en in het huurrecht (vrijwel) alles weer terugkeerde naar de situatie die gold voor invoering van de Warmtewet.

Onbillijke gevolgen van anticipatie

Het lijkt voor de hand te liggen wat de rechter hier heeft gedaan: anticiperen op die wetswijziging. Echter anticipatie kan voor verhuurders uitermate vervelend uitpakken. Pré Wonen had namelijk het tarief vastgesteld op een gemiddelde van de warmtekosten van alle flatcomplexen. Dit beleid leidt ertoe dat de corporatie bij het ene complex meer ontvangt dan de werkelijke kosten, maar bij het andere complex minder ontvangt dan de werkelijke kosten. Dat heeft doorgaans te maken met de ouderdom van de verwarmingsinstallatie of met de ouderdom van het complex (nog geen duurzaamheidsmaatregelen getroffen). Uiteraard zullen huurders die in een complex wonen waar de werkelijke kosten hoger zijn dan het tarief niet naar de Huurcommissie stappen, maar bewoners van complexen waar de kosten lager zijn wel. Hierdoor kunnen dit soort procedures voor de corporatie nogal nadelig uitpakken.

Het is de wetgever aan te rekenen dat zij welwillende en goedbedoelende marktpartijen opzadelt met het prutswerk. Het is de wetgever ook aan te rekenen dat zij zo lang gewacht heeft met aanpassing van de Warmtewet, waardoor zij ruim vijf jaar lang een onduidelijke en onzekere situatie heeft laten voortbestaan.

Nieuws

Warmtewet wordt weer gewijzigd

De Warmtewet is net ingrijpend gewijzigd (waardoor deze in huurrelaties grotendeels niet meer van toepassing is), maar nu staan er weer nieuwe verstrekkende wijzigingen op stapel. Vlak voor de kerst stuurde minister Wiebes daar een uitgebreide brief over naar de Tweede Kamer. Doel is verder stimulering van een duurzame warmtelevering. Wat kunnen we verwachten?

De minister wil dat gemeenten een belangrijke rol gaan vervullen bij warmteprojecten, zodat deze beter van de grond komen. Daarnaast zal het Niet- Meer- Dan- Anders-principe verdwijnen. De minister wil naar een tariefsysteem gebaseerd op de efficiënte kosten van de warmteleverancier in plaats van het huidige systeem dat de kosten van een traditionele gasgestookte cv-ketel tot uitgangspunt heeft. De minister zal als referentiepunt nemen een objectief geacht redelijk rendement van de warmteleverancier. Daarbij zal de efficiëntie van het verwarmingssysteem worden gestimuleerd. Dat zal leiden tot een gedifferentieerde tariefstelling. In de huidige situatie is het (maximum) tarief in alle gevallen hetzelfde, zodat de energieleverancier met een modern en efficiënt verwarmingssysteem meestal een beter rendement heeft dan de leverancier met een verouderd systeem.

Verder zal worden vastgelegd dat in 2050 nog slechts CO2-neutrale warmte mag worden geleverd. De warmteleverancier moet daartoe een plan tot verduurzaming opstellen. Warmteleveranciers krijgen hiermee een publieke taak met bijbehorende verplichtingen met als doel de warmtetransitie in Nederland mogelijk te maken. De minister acht dit nodig, omdat, als dit wordt overgelaten aan de markt, de energietransitie onvoldoende van de grond komt.

De minister en de Tweede Kamer willen vaart maken met de wijzigingen van de Warmtewet. In de eerste helft van 2020 zal al een concept van de wet via internetconsultatie worden gepresenteerd. Het streven is de wet in 2022 te gaan invoeren.