Inleiding
Hoewel veel van de bestuursrechtspraak over vastgoed verbonden is met de regio Amsterdam, is het deze keer een uitspraak uit het Hoge Noorden die de aandacht trekt.
Op 24 september 2019 deed de rechtbank Noord-Nederland uitspraak in het beroep dat een cliënt van ons kantoor in had gesteld (ECLI:NL:RBNNE:2019:4053).
De feiten
Cliënt was sinds 2013 verhuurder en eigenaar van een woning in de stad Groningen, en verhuurde deze woning aan drie huurders.
Tot 1 juli 2015 was er, op grond van de toen geldende Huisvestingsverordening in de gemeente Groningen, een vergunningplicht voor het onttrekken van woningen aan de zelfstandige woonvoorraad ten behoeve van bewoning door vier of meer bewoners . Bij de inwerkingtreding van de daarop volgende Huisvestingsverordening 2015 breidde de gemeente vanaf 1 juli 2015 die vergunningplicht uit. Vanaf dat moment werd een onttrekkingsvergunning verplicht voor de bewoning door minimaal drie bewoners.
Het overgangsrecht maakte het mogelijk voor bestaande situaties van bewoning door drie bewoners een (beperkte) onttrekkingsvergunning aan te vragen. Dat moest dan wel uiterlijk op 1 juli 2017 gebeuren.
De Verhuurder deed op 13 november 2017, dus na 1 juli 2017, een aanvraag voor de beperkte onttrekkingsvergunning. De gemeente Groningen oordeelde dat dit te laat was en wees de aanvraag af. Het door de verhuurder ingediende bezwaar bracht de gemeente niet tot inkeer. De verhuurder stelde vervolgens beroep in bij de rechtbank.
De rechtbank begint in zijn uitspraak met de vraag of er wel sprake is van een vergunningplicht. Daarbij stelt de rechtbank vast dat de Huisvestingswet 2014 een onderscheid heeft aangebracht tussen het onttrekken van woonruimte en het omzetten van woonruimte.
Bij het omzetten van woonruimte is een vergunning nodig als een zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten. En voor het verkrijgen van een onttrekkingsvergunning is het nodig dat een woonruimte wordt onttrokken aan de woonruimtevoorraad bij een functiewijziging van het gebruik. Zoals bijvoorbeeld het geval is als het gebruik wijzigt van wonen naar een kantoorfunctie.
De gemeente Groningen maakte in haar Huisvestingsverordening 2015 geen nadrukkelijk onderscheid tussen het onttrekken van woonruimte en het omzetten van woonruimte. De gemeente had wel die intentie, zoals ook bleek uit de titel van het artikel, waarin het woord ‘omzetting’ wel voor kwam, naast het begrip ‘onttrekking’. De rechtbank volgt mede daarom de gemeente en stelt vast dat er op grond van de Huisvestingsverordening 2015 (ook) een vergunningplicht geldt voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte in het geval er ten minste drie bewoners in ten minste drie onzelfstandige woonruimten verblijven.
Hoewel dit in beginsel slecht nieuws leek voor de verhuurder, liep het toch goed af. De rechtbank oordeelde namelijk vervolgens dat de verhuurder, onder de gegeven omstandigheden, toch geen vergunning aan hoefde te vragen.
Er stond immers vast dat de verhuurder de woning al voor de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2015 verhuurde aan drie huurders. Daarmee was de woning feitelijk al voor de inwerkingtreding op 1 juli 2015 omgezet, waardoor er nog slechts sprake kon zijn van omgezet houden. En omdat het omgezet houden naar het oordeel van de rechtbank niet was geregeld in de Huisvestingsverordening 2015 van de gemeente Groningen, hoefde de verhuurder dan ook niet na de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2015 een omzettingsvergunning aan te vragen.
De rechtbank neemt bij dat oordeel mee dat uit de wetsgeschiedenis bij de totstandkoming van de Huisvestingswet 2014 blijkt dat de gemeenteraad bij een verandering van de woningvoorraad nadrukkelijk moet bepalen in welke situaties een vergunningplicht geldt en onder welke voorwaarden die vergunning nodig is. Zeker ook omdat het ingrijpen in de woonruimteverdeling ten behoeve van de leefbaarheid vergaande consequenties kan hebben voor burgers en het een zware inperking van de vrijheid van vestiging met zich mee brengt.
Relevantie van de uitspraak voor de bestaande verhuurpraktijk
Voordat alle vlaggen kunnen worden uitgestoken, moet worden opgemerkt dat er nog hoger beroep kan worden ingesteld tegen de uitspraak. Als dat gebeurt moet het eindoordeel van de Raad van State worden afgewacht.
Ervan uitgaand dat er geen hoger beroep wordt ingesteld is duidelijk dat alle verhuurders die al voor 1 juli 2015 een woning in Groningen aan maximaal drie huurders verhuurden, geen vergunning hoefden te hebben voor het omzetten van een woning.
Ook voor verhuurders die geen omzettingsvergunning hebben gekregen of aangevraagd voor het omzetten van woonruimte en die al voor 1 juli 2015 een woning aan maximaal drie huurders verhuurden kan de uitspraak relevant zijn.
Tot slot wordt opgemerkt dat de uitspraak ook van belang is voor de verhuur van vastgoed in andere gemeenten. Het lijkt immers altijd van groot belang om bij het bestuderen van de regelgeving ook de situatie van het omgezet houden op de juiste wijze is meegenomen.
