Maandelijks archief: april 2023

Nieuws

Raad van State bevestigt: geen betaalplanologie

Het is niet ongewoon, en ook niet onredelijk dat een bouwer/ontwikkelaar via een privaatrechtelijke overeenkomst de gemeentelijke kosten dient te vergoeden, indien de gemeente meewerkt aan zijn bouwinitiatief.  In de overeenkomst (soms een anterieure overeenkomst genoemd, dan weer een samenwerkingsovereenkomst) wordt dan geregeld dat de initiatiefnemer een omgevingsvergunning verkrijgt onder de  voorwaarde dat hij bepaalde gemeentelijke kosten vergoed.

De gemeente mag het verlenen van de vergunning echter niet zonder meer afhankelijk stellen van het betalen van een financiële vergoeding. Een dergelijke houding wordt in de praktijk “betaalplanologie” genoemd. Dit wordt weer eens bevestigd in een recente uitspraak van de Raad van State.

Kostenverhaal ook bij een niet aangewezen bouwplan

In de casus die zich voordeed wilde een vastgoedontwikkelaar een parkeerterrein aanleggen in strijd met het bestemmingsplan en vroeg daartoe een omgevingsvergunning aan. De gemeente wilde aan vergunningverlening best meewerken, mits de ontwikkelaar de apparaatskosten (lees: de kosten van de ambtenaren) via een overeenkomst zou vergoeden.

De ontwikkelaar weigerde dat. Als eerste argument droeg de ontwikkelaar aan dat het wettelijk systeem eraan in de weg stond dat ingeval van een parkeerterrein een dergelijke financiële vergoeding wordt verlangd. De wet (art. 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) wijst namelijk bepaalde bouwplannen aan, waarbij de gemeente haar kosten verplicht is te verhalen op de initiatiefnemer. De aangewezen bouwplannen betreffen met name gebouwen voor woondoeleinden. Een parkeerterrein valt daar niet onder.

De Raad van State volgt de ontwikkelaar daar niet in. Bij elke bouwplan (wettelijk aangewezen of niet) staat het de gemeente vrij om financiële afspraken te maken. Dat valt gewoon binnen de contractsvrijheid van de gemeente.

Kosten moeten wel in relatie staan tot ruimtelijke bezwaren

De Raad van State oordeelt wel dat de gemeente de vergunningverlening niet (zonder meer) afhankelijk mag stellen van een financiële vergoeding.  Dat kan en mag alleen als de vergoeding ook echt verband houdt met ruimtelijke bezwaren. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat het parkeerterrein alleen ruimtelijk aanvaardbaar is, als de gemeente rotondes plaatst op de aan- en uitrijroutes van het parkeerterrein. De vergunning mag in zo’n geval wel worden geweigerd, als de ontwikkelaar de  kosten van de rotondes niet wil vergoeden.

In dit geval was het parkeerterrein ruimtelijk akkoord, maar wilde de gemeente de ambtelijke kosten van haar eigen organisatie vergoed hebben. Onder die omstandigheden mag de vergunning niet worden geweigerd. Als de gemeente dergelijke kosten vergoed wil zien, kan dat uitsluitend via de leges voor de vergunning.

Nieuws

Nieuwe koers functioneel daderschap in verhuursituaties?

De Raad van State vaart als hoogste bestuursrechter een strenge koers voor verhuurders als het gaat om overtredingen van hun huurders. Deze strenge rechtspraak komt erop neer dat een verhuurder (in beginsel) aansprakelijk is voor overtredingen die zijn huurders begaan. Staatsraad Advocaat-Generaal Wattel heeft op verzoek van de Raad van State een conclusie genomen die een belangrijke koerswijzigingen zou kunnen inluiden, ten gunste van verhuurders.

Wie is de overtreder?

Op grond van artikel 5:1 (tweede lid) Algemene wet bestuursrecht wordt onder het begrip “overtreder” verstaan: degene die de overtreding pleegt of medepleegt. De Raad van State verstaat onder het plegen van een overtreding ook het functioneel plegen van een overtreding. Dat wil zeggen dat niet alleen degene die de verboden handeling fysiek verricht overtreder is, maar ook degene die de overtreding niet zelf feitelijk begaat, maar aan wie de handeling is toe te rekenen.

Verhuurder (bijna) altijd overtreder

Vooral in verhuursituaties pakt deze benadering van de Raad van State zeer ongunstig uit voor verhuurders. Indien een huurder bijvoorbeeld in strijd handelt met de Huisvestingsverordening (illegale kamerverhuur, of illegale vakantieverhuur), zonder dat de verhuurder dat weet, is die verhuurder toch aansprakelijk. De overtreding van de huurder is aan de verhuurder toe te rekenen, zo is de redenering. Een last onder dwangsom, of een bestuurlijke boete wordt dan ook aan de verhuurder opgelegd.

De Raad van State oordeelt al jaren dat van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand, dient de eigenaar aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt, aldus de Raad van State.

De drempel ligt dus (zeer) hoog. De overtreding van de huurder is alleen dan niet toe te rekenen aan de verhuurder, indien de verhuurder bewijst dat hij echt niet kon weten dat er iets illegaals gebeurde in de huurwoning. Dat wordt in de praktijk nagenoeg nooit aangenomen.

Conclusie Wattel

In zijn conclusie stelt Wattel dat deze benadering van de Raad van State veel te streng is. Volgens Wattel draait de hoogste bestuursrechter eigenlijk de bewijslast om. Een verhuurder wordt als uitgangspunt aangemerkt als overtreder, tenzij hij bewijst dat hij geen dader is, omdat hij er alles aan heeft gedaan om dat te voorkomen. Het zou eigenlijk aan het overheidsorgaan moeten zij om te bewijzen dat de verhuurder (naast de huurder ook) als overtreder kan worden aangemerkt. Dat is – kort gezegd – alleen het geval als kan worden bewezen dat de verhuurder afwist van de illegale praktijken van zijn huurder(s) en verwijtbaar niets heeft gedaan om dat tegen te gaan. Wattel stelt dus een voor verhuurders veel mildere koers voor.

Waarde voor de praktijk

Het is nu nog onduidelijk of de Raad van State de conclusie van Wattel zal overnemen, dat hoeft namelijk niet. Maar het is in ieder geval wel een veilige conclusie dat in de toekomst de rechtspraak van de Raad van State vriendelijker wordt voor de verhuurder.

Nieuws

De stand van zaken: Wet vaste huurcontracten

Initiatiefvoorstel

Op 16 september 2022 hebben Kamerleden van GroenLinks en ChristenUnie een initiatiefwetsvoorstel ingediend (Wet vaste huurcontracten) waarmee zij de sinds 1 juli 2016 geïntroduceerde tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten weer willen afschaffen.

Aanleiding en doel

Met de Wet doorstroming huurmarkt is de mogelijkheid ingevoerd om tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar aan te bieden voor de huur van zelfstandige woonruimten. De tijdelijke contracten moesten leiden tot meer aanbod van huurwoningen en het aanbod van huurwoningen ‘naar zijn aard van korte duur’, zonder enige vorm van huurbescherming, terugdringen. Tegelijkertijd zou het vaste huurcontract de norm moeten blijven. Volgens de initiatiefnemers blijkt uit een evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt dat er geen sprake is van een groter huuraanbod en dat de rechtspositie van de huurders eerder is verslechterd dan verbeterd.

Het initiatiefwetsvoorstel heeft als doel de huurders beter te beschermen door de sinds 1 juli 2016 bestaande mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten (van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte) terug te draaien. Tijdelijke contracten zorgen volgens de initiatiefnemers voor onzekere situaties voor huurders en ongelijke machtsposities. Met het wetsvoorstel wordt beoogd de positie van de huurders te verstevigen. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet weer de norm worden.

Uitzonderingen

Tijdelijke verhuur blijft volgens het wetsontwerp mogelijk onder specifieke voorwaarden. Dan gaat het om:

  • het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
  • doelgroepencontracten van vijf jaar, op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;
  • verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantie-verhuur;
  • verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet;
  • generieke tijdelijke verhuur van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

 

Stand van zaken en vervolg

Het was de bedoeling dat de Tweede Kamer op 18 april 2023 over het voorstel en bijbehorende amendementen zou stemmen. Er leek een meerderheid voor het wetsontwerp te zijn, maar de amendementen hebben voorlopig roet in het eten gegooid. De amendementen moeten het voor verhuurders die niet meer dan één woning verhuren, mogelijk maken om huurcontracten makkelijker te kunnen opzeggen in het geval zij een familielid in het verhuurde huis willen laten wonen of wanneer zij het huis willen verkopen. Er is inmiddels een extra debat over de amendementen verzocht en de stemming is uitgesteld. Het blijft vooralsnog afwachten wanneer de Tweede Kamer over het voorstel zal stemmen.

Mocht de Tweede Kamer het voorstel aannemen dan zal het voorstel naar de Eerste Kamer worden gestuurd. Indien het voorstel ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen, zal de wet op een nader te bepalen datum in werking treden. Vanaf deze datum mogen er geen tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte meer worden gesloten. De nieuwe wet geldt niet voor bestaande tijdelijke contracten. De tijdelijke contracten zullen twee jaar na inwerkingtreding van de wet dus vanzelf uitsterven.

Gevolgen

De vraag is of en in hoeverre deze wet de positie van huurders zal verstevigen. De verwachting is dat deze wet zal leiden tot minder aanbod van huurwoningen. Veel verhuurders willen hun woningen slechts tijdelijk verhuren. De kans is groot dat deze verhuurders hun woningen van de markt zullen halen waardoor het aantal woningen dat beschikbaar is voor verhuur zal afnemen.

Woningcorporaties mogen hun sociale huurwoningen slechts in een aantal gevallen tijdelijk verhuren (studenten/werkenden die kort in een andere stad verblijven, tijdelijke woonsituaties bij renovatie/nieuwbouw, huurders uit de maatschappelijk opvang, tweede of laatste kans huurders en wezen). Indien het initiatiefwetsvoorstel wordt aangenomen zullen ook woningcorporaties geen gebruik meer mogen maken van de mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke contracten. Dit lijkt mij een ongewenst effect.

Hoe de wet – als deze wordt aangenomen – uiteindelijk zal uitpakken, zal moeten blijken. Het wetsvoorstel voorziet in een evaluatiemoment. De minister zal de wet binnen vijf jaar na inwerkingtreding moeten evalueren.

Nieuws

Dringend eigen gebruik bij art. 7:290 BW bedrijfsruimte

De mogelijkheden om een huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte (zoals een winkel, restaurant of hotel) op te zeggen zijn beperkt. Bij de huur van 290-bedrijfsruimte gelden – anders dan bij de huur van kantoorruimte – bijzondere huurbeschermingsregels.

Zo kan de huurovereenkomst slechts op grond van de limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden worden opgezegd. Eén van die opzeggingsgronden is dringend eigen gebruik.

Dringend eigen gebruik

Voor dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) is vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij (dan wel iemand die in nauwe relatie tot hem staat) het verhuurde (1) persoonlijk) in (2) duurzaam gebruik wil nemen en hij het verhuurde daartoe (3) dringend nodig heeft. Verdergaande eisen dan het aannemelijk maken worden niet gesteld.

Bepalend is of het gewenste eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Daarbij moet worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval. De wil tot persoonlijk gebruik moet zowel ten tijde van de opzegging als op de datum van uitspraak bestaan. Het eigen belang mag geen louter financieel belang zijn in de zin van een andere huurder die bereid is om een hogere huurprijs te betalen. Het verkopen van de bedrijfsruimte valt niet onder duurzaam gebruik.

Met ‘dringend’ wordt niet bedoeld dat de verhuurder haast heeft het pand zelf weer in gebruik te nemen. Financiële belangen kunnen wel een rol spelen bij de vraag of het voorgenomen eigen gebruik dringend nodig is. Algemene bedrijfseconomische redenen, zoals het behalen van meer rendement, kunnen voldoende zijn voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik. Dat de verhuurder ook andere mogelijkheden heeft om meer rendement te behalen, hoeft niet in de weg te staan aan een succesvol beroep op dringend eigen gebruik. Zelfs als de verhuurder het dringend nodig hebben aan eigen handelen te wijten heeft of als er alternatieven bestaan, kan voldoende zijn om dringend eigen gebruik aan te nemen.

Het voorgenomen gebruik hoeft geen gebruik als 290-bedrijfsruimte te zijn. Ook ander gebruik – bijvoorbeeld als kantoor of woonruimte – komt in aanmerking. Hierbij is het wel van belang dat het voorgenomen gebruik op grond van het bestemmingsplan is toegestaan.

Ook de wens om het gehuurde te renoveren kan als dringend eigen gebruik worden aangemerkt. Het moet dan gaan om een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Als de rechter tot het oordeel komt dat er sprake is van dringend eigen gebruik moet hij de beëindigingsvordering toewijzen. Er is dan geen plaats voor een belangenafweging.

Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten

Staat de huurder dan met lege handen? Niet helemaal. De rechter kan in zijn beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder namelijk een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen. In de praktijk beslist de rechter veelal in een tussenvonnis over de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Vervolgens wordt de huurder na toewijzing van die vordering in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de hoogte van de door hem te maken kosten. Het moet hierbij gaan om kosten die samenhangen met de verhuizing en inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte. Het betreft een tegemoetkoming en geen integrale vergoeding van de volledige kosten. In de rechtspraak is nader uitgewerkt welke kosten in aanmerking komen voor het berekenen van de tegemoetkoming.

Schadevergoeding

Om te voorkomen dat oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van deze opzeggingsgrond kan een huurder in sommige gevallen aanspraak maken op een schadevergoeding. Bijvoorbeeld indien blijkt dat het gehuurde na de beëindiging wegens dringend eigen gebruik toch niet door de verhuurder in gebruik wordt genomen. Dit wordt bijvoorbeeld verondersteld als de verhuurder niet binnen een jaar na het einde van de huur het gehuurde zelf in gebruik neemt.

Dit artikel is geschreven door Suzanne Faber en Zwanet Massink. Neemt u bij vragen gerust contact met één van beiden op.

Nieuws

Gelijkwaardigheid onder de Omgevingswet: de mogelijkheid om van regels af te wijken met eigen alternatieven

Vanaf 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Over de gevolgen van de inwerkingtreding van de Omgevingswet is al veel geschreven. Vaak wordt (terecht) gesteld dat de Omgevingswet, naast vele uitdagingen, ook veel kansen gaat bieden. Een van die kansen is ‘gelijkwaardigheid’.

Wat is gelijkwaardigheid

Vanaf 1 januari 2023 dienen nieuwe initiatieven in het fysieke domein, zoals bouwprojecten, in beginsel te voldoen aan de regels die zijn gesteld op grond van de Omgevingswet. ‘In beginsel’ omdat in de Omgevingswet de mogelijkheid is opgenomen om een gelijkwaardige alternatieve maatregel voor te stellen. Met deze ‘gelijkwaardige maatregelen’ wordt dan afgeweken van algemene regels voor activiteiten. Dat kan nuttig zijn in gevallen waarin de uitvoering van regels erg duur is. Wanneer voor bijvoorbeeld een bouwproject regels gelden die zware uitvoeringslasten met zich meebrengen, kan het verstandig zijn om uit te zoeken of het treffen van een gelijkwaardige maatregel mogelijk en wenselijk is.

In artikel 4.7 van de Omgevingswet is de mogelijkheid opgenomen om, door middel van het treffen van gelijkwaardige (alternatieve) maatregelen op een andere wijze te voldoen aan algemene regels op grond van de Omgevingswet. Hiervoor geldt op de eerste plaats de voorwaarde dat het moet gaan om een algemene regel. Daarnaast geldt ook de voorwaarde dat de voorgestelde maatregel dezelfde mate van bescherming van de fysieke leefomgeving realiseert als de regel waarvoor de maatregel in de plaats treedt.

Voorbeeld

Wanneer een omgevingsplan bijvoorbeeld voorschrijft dat woningen alleen zijn toegestaan als naast de aangrenzende weg een geluidswal wordt geplaatst, dan kan de ontwikkelaar van de woningen een alternatieve maatregel voorstellen. Als hij kan onderbouwen dat met een geluidswerende gevel net zoveel geluid wordt geweerd als met een geluidswal, dan kan de gemeente daar toestemming voor verlenen. In dat geval wordt ‘het voldoende geluidswerend maken van de gevel’ toegestaan als alternatieve maatregel voor het plaatsen van een geluidswal.

Gelijkwaardigheid bewijzen

Degene die met een gelijkwaardige maatregel wenst af te wijken van een algemene regel zal moeten bewijzen dat die maatregel gelijkwaardige bescherming biedt als de regel waarvan wordt afgeweken. Of de toestemming wordt verleend hangt af van de vraag of het beslissende overheidsorgaan de maatregel echt gelijkwaardig vindt. Een verbod op het de kap van bomen kan bijvoorbeeld zien op het behoud van voldoende groen in de stad. Als het planten van evenveel bomen op locatie B als dat er worden gekapt op locatie A als alternatieve maatregel wordt voorgesteld, dan moet de aanvrager onderbouwen dat deze maatregel resulteert in een gelijkwaardig behoud van groen in de stad.

Toestemming voor een gelijkwaardige maatregel

De gemeente, het waterschap of de provincie is bevoegd om te beoordelen of een alternatieve maatregel gelijkwaardige bescherming van de fysieke leefomgeving biedt als de algemene regel waarvan wordt afgeweken. Dit is afhankelijk van welke overheidsinstantie de algemene regels heeft gesteld, dit is bijvoorbeeld de gemeente bij afwijking van een omgevingsplan. Om een gelijkwaardige maatregel toe te kunnen passen is daarom in de meeste gevallen toestemming vereist van de gemeente, het waterschap of de provincie. Die toestemming kan expliciet gegeven worden in reactie op een aanvraag, dat gebeurt dan in de vorm van een beschikking (een besluit van het overheidsorgaan dat specifiek is gericht aan de aanvrager).

Het is ook mogelijk dat een overheidsorgaan in haar regelgeving heeft bepaald dat een gelijkwaardige maatregel is toegestaan onder de voorwaarde dat een melding wordt gedaan. Daarnaast kan ook dat in regelgeving is bepaald dat een gelijkwaardige maatregel juist helemaal niet is toegestaan. overheidsorgaan

Beperking voor het afwijken van regels

De bevoegdheid om met gelijkwaardige maatregelen af te wijken van bepaalde regels is nooit een carte blanche. De bevoegdheid ziet alleen op de regel waarvoor de maatregel is aangevraagd. De toestemming om van een regel af te wijken met een gelijkwaardige maatregel is geen toestemming om ook af te wijken van andere regels, die zien op andere belangen. Andere regels zijn onverkort van toepassing. Wanneer bijvoorbeeld toestemming wordt gegeven voor (alternatieve) gelijkwaardige maatregelen voor milieuregels, dan blijven de regels voor bouwen gewoon van kracht.

Afweging voor het aanvragen van een gelijkwaardige maatregel

Of het toepassen van een gelijkwaardige maatregel ook echt wenselijk is hangt van afweging ten grondslag:

  1. Er moet sprake zijn van een algemene regel die hoge uitvoeringslasten met zich meebrengt;
  2. Het is niet in regelgeving uitgesloten dat voor deze regel een gelijkwaardige maatregel in de plaatst kan treden; en
  3. Het aanvragen, onderbouwen en uitvoeren van de gelijkwaardige maatregel moet goedkoper zijn dan het uitvoeren van de voorschriften uit de regel waarvoor de maatregel in de plaats moet treden.

Waarde voor de praktijk

De Omgevingswet beoogt meer flexibiliteit te bieden voor ruimtelijke ingrepen. De mogelijkheid om een alternatieve (efficiëntere) maatregel toe te passen, mits die een gelijkwaardig beschermingsniveau heeft, is daarvan een mooi voorbeeld. Dit geeft kansen voor de ontwikkelingspraktijk.

Nieuws

Lachgas op Lijst II van de Opiumwet: gevolgen voor het huurrecht?

Distikstofmonoxide, beter bekend onder de naam lachgas, is met ingang van 1 januari 2023 toegevoegd aan Lijst II van de Opiumwet. Dat betekent dat het onder andere strafrechtelijk verboden is om dit middel te hebben en te verkopen, tenzij sprake is van gebruik voor medische/technische doeleinden of als voedingsadditief. Wanneer een huurder het verbod overtreedt, kan dat ook gevolgen hebben voor de huurrelatie. In dit artikel zal nader worden ingegaan op deze gevolgen.

 Waarom toegevoegd aan Lijst II?

Lachgas wordt steeds meer recreatief als roesmiddel gebruikt. Dat wil zeggen dat het lachgas wordt geconsumeerd teneinde het bewustzijn van de gebruiker te beïnvloeden. Het gebruik van lachgas op deze recreatieve wijze levert een gevaar op voor de gezondheid en de samenleving. Uit onderzoek is gebleken dat onder omstandigheden zelfs na eenmalig gebruik al (ernstige) neurologische schade kan intreden. Ook is gesignaleerd dat lachgasgebruik tijdens verkeersdeelname een groot probleem is, door zowel de vermindering van reactievermogen na het gebruik, als afleidende handelingen met ballonnen tijdens het gebruik. Aangezien de regering heeft geconstateerd dat het met slechts preventiemaatregelen en goede voorlichting niet is gelukt om het gebruik van lachgas terug te dringen, is het middel toegevoegd aan Lijst II van de Opiumwet.

Lachgas in het huurrecht tot aan 1 januari 2023

Al vóór de toevoeging aan Lijst II speelde lachgas met enige regelmaat een rol in het huurrecht. Zo heeft bijvoorbeeld de Rechtbank Gelderland op 15 januari 2021 een vonnis gewezen waarin een huurder een grote hoeveelheid lachgas in gasflessen had opgeslagen in de berging bij zijn huurwoning. De rechter veroordeelde de huurder tot ontruiming van zijn woning wegens het grote ontploffings- en brandgevaar. Hierover heeft Huib Hielkema eerder een blog geschreven.

Ook kan worden gewezen op het vonnis van de Rechtbank Midden-Nederland van 9 oktober 2019. In die zaak veroordeelde de rechter de huurder eveneens tot ontruiming van de woning. Ditmaal vanwege 11 gasflessen met in totaal 251 liter lachgas, maar tevens in verband met de overlast door de verkoop van het lachgas vanuit de huurwoning. Interessant is daarbij dat de kantonrechter ook nog oordeelde dat de aanwezigheid van deze hoeveelheid lachgas in strijd is met het Bouwbesluit, dat de opslag verbiedt van brandbare stoffen boven een bepaalde hoeveelheid.

Uit deze uitspraken volgt dat reeds vóór 1 januari 2023 onder omstandigheden het bezit en het verhandelen van lachgas en de daarmee gepaard gaande overlast vanuit een huurwoning kon leiden tot het einde van een huurovereenkomst.

Lachgas in het huurrecht vanaf 1 januari 2023

Ook na 1 januari 2023 is blijven gelden dat de huurder zijn huurwoning op het spel kan zetten door zich in te laten met lachgas. Het verschil is nu echter dat een verhuurder zich jegens de huurder aanvullend erop kan beroepen dat deze de Opiumwet heeft overtreden. Dat levert volgens de rechtspraak reeds op zichzelf een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Naar alle waarschijnlijkheid zal dit in de praktijk betekenen dat eerder sprake is van een situatie waarin het gerechtvaardigd is om de huurrelatie te beëindigen.

En het voornoemde geldt te meer wanneer in de huurovereenkomst een beding is opgenomen op grond waarvan het de huurder is verboden om in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Zo’n beding staat bijvoorbeeld opgenomen in het veelgebruikte ROZ-model voor woonruimte uit 2017.

Een interessant gevolg is verder dat de burgemeester onder omstandigheden bij een schending van het lachgasverbod de huurwoning kan sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Door die sluiting is de verhuurder bevoegd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Dat betekent dat de verhuurder – in tegenstelling tot de ‘reguliere’ situatie – niet verplicht is om naar de rechter te stappen teneinde de huurovereenkomst te beëindigen. Ook dit vormt een omstandigheid als gevolg waarvan lachgasproblematiek eerder tot een einde van de huurrelatie zal leiden.

Praktijktip voor (grotere) verhuurders

Voor verhuurders, met name woningcorporaties, valt het aan te raden om op hun website en via hun (digitale) nieuwsbrief aan de huurders kenbaar te maken dat lachgas op Lijst II van de Opiumwet is geplaatst en daarbij uitdrukkelijk aan te geven dat onder andere het hebben, gebruiken en verhandelen van lachgas in, vanuit en in de directe nabijheid van de huurwoning niet wordt getolereerd.

Nieuws

Even voorstellen: Jan van der Sommen

Waar heb je hiervoor gewerkt?

Nog voordat ik mijn masteropleiding Staats- en bestuursrecht aan de Universiteit Leiden had afgerond ben ik gestart als wetgevingsjurist bij een wetgevingskantoor in Rotterdam. Hier heb ik drieënhalf jaar gewerkt. In deze periode ben ik voor zowel de centrale overheid als voor decentrale overheden gedoken in de haarvaten van wet- en regelgeving op meerdere terreinen. Ik ben gespecialiseerd op het terrein van het omgevingsrecht. Mijn tijd als wetgevingsjurist was een leerzame periode, maar ik merkte dat ik toe was aan een nieuwe uitdaging. Vanaf 1 maart 2023 ben ik daarom gestart bij Hielkema & co.

Wat trekt je aan in de advocatuur?

Het werk in de advocatuur biedt zowel juridische diepgang als ruimte voor creativiteit. Iedere zaak is anders en vraagt om een op maat gemaakte oplossing. Eerst moeten de relevante omstandigheden en belangen in beeld worden gebracht en vervolgens kan je als advocaat de voor de cliënt meest geëigende oplossing vinden.

Waarom koos je voor Hielkema & co?

Vanwege de professionaliteit en de mensen. De specialisatie van het kantoor in vastgoed, met name het huurrecht en overheidsrecht, maakt dat het kantoor veel kennis en ervaring heeft op die rechtsgebieden. Het kantoor kan daardoor altijd kwaliteit leveren en hier wil ik graag aan bijdragen. Wat me verder heeft overtuigd om te kiezen voor Hielkema & co is de mogelijkheid om bestuursrecht én civielrecht te beoefenen, zonder dat op de juridische diepgang moet worden ingeleverd. Dat mijn collega’s ook nog eens een leuk en hecht team vormen heeft ertoe geleid dat ik meteen een mooie toekomst voor me zag bij Hielkema & co.

Wat zijn je hoogtepunten van de eerste weken?

Mijn collega’s hebben me vanaf het begin een warm welkom gegeven. Ik voel me meteen thuis en voel me ook serieus genomen doordat ik gelijk aan de slag kon met leuke nieuwe zaken. Een mooi begin, waarop ongetwijfeld nog veel mooie weken zullen volgen!