Een belangrijke stap richting maatwerk: omzet huurder uit online-verkoop telt mee bij vaststelling huurkorting

26 juli 2021 Rob Nederveen

Op 9 juli 2021 heeft de Rechtbank Rotterdam een belangrijke tussenuitspraak gedaan in een geschil tussen Scotch & Soda en haar verhuurder. Dit geschil heeft betrekking op de vraag of Scotch & Soda in verband met de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie aanspraak kan maken op huurkorting. Hoewel de lijn in de rechtspraak helder is over de vraag óf een bedrijfsmatige huurder tijdens de coronapandemie recht heeft op huurkorting, geldt dat niet voor de wijze waarop aan die korting vorm moet worden gegeven. In veel gerechtelijke uitspraken is te lezen dat daarbij als uitgangspunt geldt dat ‘de pijn gelijkelijk moet worden verdeeld’. Een dergelijk uitgangspunt vereist maatwerk, waarbij rekening wordt gehouden met alle relevante omstandigheden, maar dat ontbreekt nog wel eens.

De uitspraak van de Rechtbank Rotterdam

Blijkens de uitspraak lijkt de Rechtbank Rotterdam daadwerkelijk rekening te willen houden met alle relevante omstandigheden bij het vaststellen van de omvang van de huurkorting. Voor deze zaak is onder andere van belang dat Scotch en Soda niet alleen inkomsten genereert via haar fysieke winkels, maar ook via online-verkoop. In de literatuur is hierover al meerdere malen opgemerkt dat rechters niet alleen de omzet uit deze fysieke winkels in acht dienen te nemen, maar ook die uit online-verkopen via een webshop. Het is immers aannemelijk dat huurders de omzetdaling uit de fysieke winkels in zekere mate hebben kunnen compenseren met een hogere omzet uit online-verkopen. Met name tijdens de periode dat de fysieke winkels op last van de overheid volledig gesloten waren, was de consument namelijk op de webshop aangewezen. De rechtbank heeft dit uitgangspunt in haar uitspraak bevestigd.

Daarbij is met name ook van belang dat de rechtbank het niet relevant acht wanneer deze online-verkopen zijn ondergebracht in een andere vennootschap wanneer de huurder en die andere vennootschap onderdeel uitmaken van hetzelfde concern. Dat oordeel is vanuit maatschappelijk oogpunt zeer begrijpelijk, maar mogelijk had de rechtbank wel iets meer aandacht kunnen besteden aan de ondernemingsrechtelijke aspecten daarvan.

In navolging hiervan is de huurder in de tussenuitspraak opgedragen om inzicht te verschaffen in de omzet uit de webshop.

Een belangrijk – en vooralsnog wat onderbelicht – aspect is verder dat de rechtbank ook bereid is om bij haar oordeel over de omvang van de huurkorting te kijken naar de schade die de verhuurder door de coronapandemie heeft geleden. In dit kader had de verhuurder onder andere gesteld dat zij was geconfronteerd lagere huurinkomsten doordat meerdere van haar huurders de huur niet meer konden betalen. De rechtbank heeft deze stellingen serieus genomen en de verhuurder in de gelegenheid gesteld om deze schade nader te onderbouwen.

Afsluitende opmerking

Hoewel dit nog slechts een tussenuitspraak is, en dus geen eindbeslissing, lijkt het erop dat de rechtbank ernaar streeft om tussen partijen daadwerkelijk een oordeel te vellen waarin rekening wordt gehouden met alle relevante omstandigheden. De uitspraak is daarmee een stap in de goede richting teneinde bij dergelijke geschillen daadwerkelijk het vereiste maatwerk te kunnen leveren. Wordt vervolgd!

Nieuws

Maximering huurverhoging vrije sector ook in lopende procedures?

26 juli 2021 Huib Hielkema

Zoals bekend is op 1 mei 2021 een nieuwe wet in werking getreden die de huurverhogingen in de geliberaliseerde sector voor een periode van drie jaren maximeert. Met deze wet is aanpassing van een huurprijs die onder het marktniveau ligt ook niet mogelijk. Maar hoe zit dat met juridische procedures die vóór deze wet zijn aangevangen: vallen die wel of niet onder deze wet? De rechtbank Amsterdam heeft over deze vraag op 15 juni 2021 een vonnis gewezen.

Huurverhogingsvoorstel van voor 1 mei 2021

In deze zaak had de verhuurder van een vrije sectorhuurwoning in 2020 aan de huurder voorgesteld de huur vanaf 1 mei 2021 in drie stappen te verhogen van € 1.217 naar € 2.100 per maand. Omdat de huurder daar niet mee instemde, was de verhuurder daarover in februari 2021 een juridische procedure begonnen.

Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten

Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. De wet maximeert met ingang van 1 mei 2021 voor een periode van drie jaar de huurverhogingen in de vrije sector. De huren van deze woningen mogen niet worden verhoogd met meer dan het inflatiepercentage plus 1%. In 2021 is dat maximaal 2,4%. Dat betekent dat, indien in de huurovereenkomst staat dat de huur met een hoger percentage wordt verhoogd, de huurovereenkomst op dat punt niet geldig is en de verhuurder het maximale percentage moet aanhouden. In de nieuwe wet is ook bepaald dat aanpassing van een huurprijs die onder het marktniveau ligt, door daartoe een ‘redelijke voorstel’ te doen, ook niet mogelijk is.

Vonnis kantonrechter

De huurder stelde in deze procedure dat de wet onmiddellijke werking heeft en dus ook betrekking heeft op lopende procedures. De verhuurder betwiste dat. Probleem voor de kantonrechter was dat in de wet hierover niets geregeld is. Daarom betrok de kantonrechter de bedoeling van de wetgever in zijn oordeel. Daaruit bleek volgens de rechter dat de wetgever de huurverhogingsmaximering in verband met het oplopende woningtekort en de daardoor sterk gestegen huurprijzen dringend nodig acht. Daarom stelde de kantonrechter de huurder in het gelijk, zodat de huurverhoging niet doorging.

Vonnis ‘knaagt’

Bij de invoering van nieuwe wetten is er meestal ook een overgangsregeling, zodat duidelijk is of de wet ook van toepassing is op oude gevallen. Daarin is meestal bepaald dat de nieuwe wet niet van toepassing is op lopende procedures. En dat is ook logisch, want onmiddellijke werking voor lopende procedures staat op gespannen met de rechtszekerheid. De verhuurder had daar dan ook terecht op gewezen. Omdat deze wet geen overgangsregeling had, is het te begrijpen dat de kantonrechter aan de hand van de wetsgeschiedenis probeerde na te gaan wat de wetgever heeft beoogd en vervolgens tot deze uitspraak kwam. Maar toch blijft de uitspraak ‘knagen’, want de verhuurder kon, toen hij de procedure startte, niet weten dat de wetgever er later een stokje voor zou steken. Het is daarom niet gezegd dat alle rechters zo over deze materie denken.

Nieuws

Consultatie van het wetsvoorstel “Goed verhuurderschap” van start gegaan

19 juli 2021 Rob Nederveen

Op 5 juli jl. is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ in consultatie gegaan. Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten de mogelijkheid om landelijk geüniformeerde algemene regels in te stellen ter bevordering van goed verhuurderschap. Daarnaast krijgen gemeenten onder andere de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren teneinde malafide verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan.

In dit artikel zal worden ingegaan op de totstandkoming, de achtergrond en de inhoud van het wetsvoorstel. Zie ook onze eerdere artikelen over dit onderwerp.

Totstandkoming en achtergrond wetsvoorstel

In mei 2018 is de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gestart met de aanpak ter bevordering van goed verhuurderschap. De aanleiding daarvan waren verschillende excessen en misstanden in de huursector, waaronder verhuurders die discrimineerden en bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij huurders in rekening brachten.

De aanpak bestond onder andere uit het onderzoeken van dit goed verhuurderschap en het ontwikkelen van handhavingsinstrumenten. Daarbij is tevens aandacht besteed aan informatiecampagnes en het maken van afspraken met branchepartijen. Verder is in 2019 ook gestart met verscheidene pilots om discriminatie op de woningmarkt te voorkomen en tegen te gaan. Tijdens de pilots onderzochten de betreffende gemeenten de verschillende handhavingsmogelijkheden op basis van bestaande bevoegdheden. Zo experimenteerde bijvoorbeeld de gemeente Groningen als eerste gemeente in Nederland met een vergunningsstelsel om ongewenst verhuurgedrag aan te pakken.

Blijkens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel heeft het proces tot de conclusie geleid dat het huidige gemeentelijke instrumentarium om te sturen op de woningmarkt of in te grijpen bij excessen onvoldoende mogelijkheden biedt. Dit instrumentarium zou tekortschieten bij het effectief voorkomen en tegengaan van misstanden zoals intimidatie, discriminatie, slecht onderhoud, te hoge huurprijzen en overbewoning. Het zou volgens de memorie ontbreken aan een integraal wettelijk kader. Met zo’n wettelijk kader zou gestuurd en gehandhaafd kunnen worden op het gedrag dat van de verhuurder, de verhuurbemiddelaar of de aanbieder van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten verwacht mag worden. Ook zou met een dergelijk kader rekening kunnen worden gehouden met de omstandigheid dat de situatie rondom de bescherming van huurders en het effect op de leefbaarheid per gemeente kan verschillen. Een en ander heeft geleid tot het wetsvoorstel dat nu ter consultatie voorligt.

Inhoud wetsvoorstel

Op hoofdlijnen bevat het wetsvoorstel de volgende regelingen:

De gemeenteraad krijgt de mogelijkheid om in een verordening door middel van algemene regels een werkwijze voor te schrijven voor alle verhuurders (inclusief corporaties) en verhuurbemiddelaars waaraan zij zich moeten houden indien ze een woon- of verblijfruimte verhuren of hierbij bemiddelen. Deze werkwijze is gericht op het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie en heeft betrekking op alle fases die te onderscheiden zijn in het verhuurproces. In aanvulling daarop wordt het mogelijk om ook andere regels vast te leggen die zien op het bevorderen van goed verhuurderschap. In deze ‘categorie’ wordt voorgesteld om vast te leggen welke informatie een verhuurder verplicht dient te verstrekken aan een huurder. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het hebben van één aanspreekpunt voor de huurder in het contact met de verhuurder, zodat bij problemen met het gehuurde altijd helder is wie daarvoor bereikbaar is. Ook kan voorgeschreven worden dat het verplicht is bij een verhuring te vermelden dat een huurder het recht heeft om naar de Huurcommissie te gaan. Daarnaast valt ook te denken aan het voorschrijven van de specifieke informatie die een verhuurder moet verstrekken in het geval van verhuur aan arbeidsmigranten (in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal). Bij algemene maatregel van bestuur en in samenwerking met alle betrokken partijen zal de precieze uitwerking van de regels en werkwijzen worden vastgelegd.
Verder krijgt de gemeenteraad de bevoegdheid om, indien ze de verplichting tot het hebben en naleven van de werkwijze invoert in de verordening, ook een verbod in te stellen op de verhuur van woon- en verblijfsruimte zonder verhuurdervergunning. De gemeenteraad is gehouden om in de verordening dit verbod te beperken tot bepaalde categorieën van woonruimten die zijn gelegen in bepaalde gebieden in de gemeente. De voorwaarden die een gemeenteraad kan stellen aan deze vergunning worden via deze wet landelijk geüniformeerd.
Het college van burgemeester en wethouders krijgt de bevoegdheid de vergunning in bepaalde gevallen te weigeren en in te trekken. Aangezien intrekking van een vergunning echter een zwaar middel met grote effecten voor de verhuurder is, kan een gemeente dit instrument niet lichtvaardig inzetten. Een grond voor intrekking doet zich bijvoorbeeld voor wanneer blijkt dat de vergunning is verleend op grond van door de verhuurder verstrekte gegevens waarvan deze wist (of redelijkerwijs moest vermoeden) dat deze onjuist of onvolledig waren.
Het college is tevens bevoegd om zowel de algemene regels omtrent het hebben en toepassen van een werkwijze als het verbod om zonder vergunning een woon- of verblijfsruimte te verhuren te handhaven. Dit betekent dat het college bij overtreding van de regelgeving bevoegd is om een sanctie op te leggen, bijvoorbeeld een last onder dwangsom, bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Als ultimum remedium krijgt het college zelfs de bevoegdheid om beheerovername toe te passen. Bij een beheerovername verplicht de gemeente de eigenaar om de woonruimte tijdelijk aan haar of een derde (bijvoorbeeld een woningcorporatie) in beheer te geven. Het besluit om daartoe over te gaan kan uitsluitend door burgemeester en wethouders genomen worden en slechts in een beperkt aantal gevallen. Zo’n geval doet zich bijvoorbeeld voor wanneer een verhuurder een verhuurvergunning wordt geweigerd terwijl de betreffende woonruimte al in gebruik is door een huurder.
Daarnaast kan het college besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders aan wie een bestuurlijke boete is opgelegd of indien besloten is tot beheerovername.
Zodra de instrumenten uit deze wet worden ingezet, dient de gemeente te voorzien in een laagdrempelig meldpunt voor woningzoekenden en huurders.

Onze visie

Het voorschrijven van een werkwijze voor verhuurders en bemiddelaars om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan, het instellen van een verhuurdervergunning en de bevoegdheid van de gemeente tot beheerovername vormen beperkingen van het eigendomsrecht van verhuurders. Gemeenten zullen er daarom voor moeten waken dat deze beperkingen een legitiem doel dienen, noodzakelijk geacht kunnen worden en dat daarmee het beoogde effect wordt bereikt. Verder zal er sprake moeten zijn van een “fair balance” tussen het nagestreefde doel en de belangen van de woningeigenaren.

In hoeverre in de praktijk zal worden voldaan aan deze vereisten als het wetsvoorstel in de huidige vorm van kracht zou worden, is de vraag. Op het eerste gezicht verbaast het namelijk dat gemeenten straks al deze bevoegdheden verkrijgen, aangezien huurders op basis van de huidige regelgeving zelf goede mogelijkheden hebben om tegen verhuurders op te treden (behalve dan als het gaat om discriminatie door bemiddelaars). En huurders die niet van de regelgeving op de hoogte zijn, kunnen bijvoorbeeld (in ieder geval in de grote steden) terecht bij huurteams. Huurteams informeren huurders over hun rechten en plichten en ondersteunen hen wanneer zij teveel huur betalen of een verhuurder anderszins de regels niet naleeft.

Uiteraard staat daar tegenover dat wanneer ook de gemeente kan optreden tegen verhuurders, dat vanuit de positie van de huurder gezien effectiever is. Als huurder hoef je in die situatie namelijk niet zelf actie te ondernemen. Een handhavingstraject van de gemeente (waarbij bijvoorbeeld een dwangsom of boete wordt opgelegd) kan (soms) sneller worden ingezet en legt de druk bij de verhuurder. Ook komt daardoor het procesinitiatief bij de verhuurder te liggen, aangezien de verhuurder bezwaar zal moeten maken tegen de handhaving en aantonen dat die niet terecht is.

Toch is er reden voor zorg, want de ervaring leert dat gemeenten bij hun handhaving op andere (woon)gebieden bepaald niet subtiel te werk gaan en torenhoge boetes opleggen. Geregeld is daarbij de evenredigheid ver te zoeken. Het is bovendien de vraag hoe de gemeenten dit nieuwe instrumentarium gaan gebruiken: voor elk wissewasje of om echte misstanden aan te pakken. Hierbij moet ook worden bedacht dat handhaving door een gemeente via de Wet Bibob eveneens gevolgen kan hebben voor andere vergunningen die een verhuurder nodig kan hebben, bijvoorbeeld omgevingsvergunningen voor (ver)nieuwbouw.

Vervolg

De einddatum van de consultatie is 1 september 2021. Tot die datum kunnen partijen dus op het wetsvoorstel reageren. Uiteraard houden we u op de hoogte van de ontwikkelingen die zich nadien zullen voordoen.

Nieuws

De verhuiskostenvergoeding bij renovaties, het blijft de gemoederen bezighouden

8 juli 2021 Rob Nederveen

In een recente bijdrage schreven wij over de verhuiskostenvergoeding die een verhuurder dient te betalen wanneer een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden genoodzaakt is om tijdelijk te verhuizen. Meer specifiek ging het om de situatie waarin de huurder gedurende die werkzaamheden gebruik mag maken van een volledig ingerichte logeerwoning. De reden van de bijdrage was een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2021. In dat arrest oordeelde het gerechtshof dat de betreffende huurder in de voornoemde situatie geen aanspraak kon maken op een verhuiskostenvergoeding. Daardoor leek een einde te komen aan de wisselende rechtspraak over dit onderwerp. Desondanks heeft ditzelfde gerechtshof in een arrest van 22 juni 2021 aanleiding gezien om hierover prejudiciële vragen te gaan stellen aan de Hoge Raad.

In dit artikel zal nader worden ingegaan op het arrest van het gerechtshof en de prejudiciële vragen die door dit gerechtshof zijn geformuleerd.

Het arrest van 22 juni 2021

Het arrest betrof een zaak waarin de verhuurder, een woningcorporatie, groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden had uitgevoerd, onder andere aan de woning van de huurder. Tijdens de werkzaamheden heeft de huurder gedurende een periode van 6 weken in een volledig ingerichte logeerwoning verbleven, die door de verhuurder ter beschikking was gesteld. De huurder meende op grond van de wettelijke regeling aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding en is daarover een gerechtelijke procedure gestart. Bij de kantonrechter werd haar vordering afgewezen, waarna zij in hoger beroep is gegaan.

In het zeer lezenswaardige arrest gaat het gerechtshof uitgebreid in op de wettelijke regeling waarin de verhuiskostenvergoeding is neergelegd (artikel 7:220 BW). Het gerechtshof besteedt daarbij aandacht aan de rechtspraak van de Hoge Raad, de vakliteratuur en (met name) de parlementaire geschiedenis. Ook gaat het gerechtshof in op het grote maatschappelijke belang van het antwoord op vraag of een huurder in deze situatie recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Dat belang is erin gelegen dat er – mede door de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen – nog veel renovatiewerkzaamheden in woningcomplexen zullen gaan plaatsvinden. Indien de huurders die gedurende de werkzaamheden gebruik kunnen maken van een volledig ingerichte logeerwoning per definitie aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dat maakt niet alleen het gebruik van logeerwoningen onaantrekkelijk, maar het kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van een renovatieproject. Hierdoor zou volgens het gerechtshof voor verhuurders bovendien een prikkel kunnen ontstaan om huurders ter besparing van kosten zoveel mogelijk in hun eigen woning te laten verblijven tijdens renovatiewerkzaamheden, ondanks een mogelijke noodzaak tot tijdelijke verhuizing.

De prejudiciële vragen

In navolging hiervan meent het gerechtshof dat er aanleiding bestaat om over dit onderwerp prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Hoewel de verhuurder en huurder zich over dit voornemen nog mogen uitlaten, heeft het gerechtshof in ieder geval alvast de volgende vragen geformuleerd:

Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?

Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?

Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?

En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?

Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.

Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?

Onze visie

Uit de praktijk blijkt dat er behoefte is aan duidelijkheid en rechtseenheid ten aanzien van de verschuldigdheid van verhuiskosten bij renovaties. De praktische formulering van de vragen van het gerechtshof zal er hopelijk toe leiden dat die behoefte wordt vervuld. Het gerechtshof heeft beoogd het onderwerp zo volledig mogelijk aan de Hoge Raad voor te leggen. Het gerechtshof heeft zich, zo blijkt uit de formulering van de vragen, mede laten inspireren door de problematiek die speelde bij eerdere rechtszaken over dit onderwerp. Het zal nog wel even duren voordat de Hoge Raad de vragen zal hebben beantwoord, maar mocht het zo ver zijn, dan houden we u uiteraard op de hoogte.