juli 2023 - Hielkemaco

Huurovereenkomsten zijn net als andere overeenkomsten gebonden aan verschillende regels. Uit recente rechtspraak is gebleken dat de regels die gelden voor bedingen in huurovereenkomsten strenger zijn dan tot nu toe werd gedacht. De toepassing van de zogenaamde blauwe lijst uit een Europese richtlijn doet veel stof opwaaien en het is nog afwachten waar het stof neerdaalt.

De zwarte, de grijze en de blauwe lijst

In het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) zijn lijsten opgenomen met bedingen die helemaal niet of waarschijnlijk niet in de algemene voorwaarden mogen worden opgenomen, omdat deze bepalingen oneerlijk (kunnen) zijn. De lijst met bedingen die helemaal niet in de algemene bepalingen mogen worden opgenomen wordt ‘de zwarte lijst’ genoemd. De lijst met bedingen die niet per definitie verboden zijn, maar oneerlijk zouden kunnen zijn, wordt ‘de grijze lijst’ genoemd. Het gaat hier om algemene voorwaarden (de ‘kleine lettertjes’) die bedrijven eenzijdig opleggen aan consumenten als zij iets kopen (bv. op het internet) of een dienst afnemen.

Naast de zwarte en de grijze lijst is er ook een ‘blauwe lijst’. De blauwe lijst is opgenomen in de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten. Deze richtlijn is al in 1993 vastgesteld, maar heeft de afgelopen jaren aandacht gekregen in het kader boetebedingen in huurovereenkomsten. De blauwe lijst is een indicatieve en niet limitatieve lijst van bedingen waarbij ‘het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de [huurder] aanzienlijk verstoort‘. Een beding dat voorkomt op de blauwe lijst mag daarom niet in een huurovereenkomst worden opgenomen.

Toepassingsbereik van de blauwe lijst

De blauwe lijst is niet op iedere huurovereenkomst van toepassing. Voor de toepassing van de blauwe lijst gelden een aantal voorwaarden. Ten eerste moet het gaan om standaardbedingen, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Dit zijn bedingen die zijn opgenomen in de algemene voorwaarden of bedingen die zijn opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, terwijl het beding niet de kern van de huurovereenkomst aangeeft.

Ten tweede moet het gaan om een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een niet-professionele natuurlijke persoon als huurder. Op huurovereenkomsten tussen twee professionele partijen is de blauwe lijst dus niet van toepassing. Op huurovereenkomsten tussen een huurder en niet professionele verhuurder is de blauwe lijst ook niet van toepassing. Waar hierbij de grens ligt tussen een professioneel verhuurder en een niet-professionele belegger/verhuurder is nog niet helemaal uitgekristalliseerd in de rechtspraak.

Een derde voorwaarde is dat het moet gaan om een huurovereenkomst die is gesloten na 31 december 1994. Op oudere huurovereenkomsten is de blauwe lijst dus niet van toepassing.

Toetsing aan de blauwe lijst door de rechter

Omdat het bij de blauwe lijst gaat om Europese regelgeving is de nationale rechter verplicht bedingen uit huurovereenkomsten ambtshalve aan die lijst te toetsen. Dit betekent dat de rechter in een geschil over een huurovereenkomst altijd verplicht is om uit eigen beweging te kijken of de bedingen waarop het geschil betrekking heeft mogelijk in strijd zijn met de blauwe lijst. De rechter toetst dit ook als een huurder geen beroep doet op mogelijke strijd van een beding met de blauwe lijst.

Onverbindend wegens strijd met de blauwe lijst

In het geval dat de rechter oordeelt dat een beding in strijd is met de blauwe lijst is de rechter verplicht het beding in het geheel onverbindend te verklaren. Dat betekent dat het beding nooit heeft bestaan en dat partijen (in beginsel) alles moeten terugdraaien wat sinds de aanvang van de overeenkomst is gebeurd ter uitvoering van dat beding. Of een beding daadwerkelijk op een oneerlijke wijze is uitgepakt, is voor de toetsing aan de blauwe lijst niet relevant. Het is dus een theoretische.

In het algemeen kan worden gesteld dat een beding sneller in strijd is met de blauwe lijst naarmate het rechten toekent aan de verhuurder of verplichtingen oplegt aan de huurder in meer absolute bewoordingen. Een absoluut recht van verhuurder om ‘in alle gevallen’ ‘alle kosten’ op een huurder te verhalen is bijvoorbeeld eerder in strijd met de blauwe lijst dan een recht om ‘kosten die een verhuurder redelijkerwijs maakt voor het opruimen van door verhuurder achtergelaten spullen’ op de huurder te kunnen verhalen ‘voor zover deze kosten niet op andere wijze zijn vergoed’.

Boetebedingen

Een beding dat tot doel of gevolg heeft een huurder, die een verplichting niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen is in strijd met de blauwe lijst. Een boetebeding mag daarom niet onevenredig toegepast kunnen worden, anders wordt dit beding door de rechter onverbindend verklaard.

Bij boetebedingen is het volgens de rechter noodzakelijk om voor overtredingen die verschillen in zwaarte ook verschillende boetes op te leggen. Bij een ernstigere overtreding mag een hogere boete worden opgelegd. Ook is het van belang om boetes te maximeren. Boetes die per dag worden opgelegd, zonder dat een maximum boetebedrag is opgenomen, kunnen in beginsel oneindig hoog oplopen en zullen door de rechter doorgaans in strijd geacht worden met de blauwe lijst.

Wanneer geen boetemaximum is opgenomen of wanneer voor meerdere overtredingen die (sterk) in aard of ernst van elkaar verschillen dezelfde boete kan worden opgelegd, kan een boetebeding voor al die overtredingen onverbindend verklaard worden. Ook op ernstige overtredingen, waarvoor de boete wel evenredig zou zijn, is het boetebeding dan niet van toepassing.

Huurverhogingsbedingen

Een ander type beding dat in strijd kan zijn met de blauwe lijst is een huurverhogingsbeding. De blauwe lijst sluit niet uit dat een huurverhogingsbeding wordt opgenomen, maar beperkt wel de mogelijkheden van een dergelijk beding. Een huurprijsverhogingsbeding dat is beperkt tot een jaarlijkse prijsindexering (om de geldontwaarding bij te houden), op een duidelijk voorgeschreven wijze, is in ieder geval toegestaan.

Indien bovenop het huurprijsverhogingsbeding ook aan aanvullend verhogingspercentage wordt afgesproken kan het beding in strijd zijn met de blauwe lijst. Van strijd met de blauwe lijst is eerder sprake naarmate de huurder in een zwakkere positie wordt gebracht ten opzichte van de verhuurder. In welke gevallen een huurverhogingsbeding in strijd is met de blauwe lijst moet nog verder in de rechtspraak worden uitgekristalliseerd.

De huurverhogingsbedingen die tot nu toe zijn gesneuveld wegens strijd met de blauwe lijst bevatte telkens een aantal elementen op grond waarvan ze in strijd met de blauwe lijst werden geacht. Deze elementen zijn de volgende:

de exacte hoogte van de aanvullende huurverhoging staat op voorhand niet vast omdat alleen een maximumpercentage wordt genoemd;
het is niet transparant vastgelegd in welke omstandigheden de aanvullende huurverhoging kan worden doorgevoerd;
de huurverhoging kan ook worden doorgevoerd als dit niet op voorhand aan de huurder is medegedeeld;
de huurder heeft geen reële mogelijkheid de huur op te zeggen naar aanleiding van de aanvullende huurverhoging en voordat deze wordt doorgevoerd; en
de huurprijs kan in geen enkel geval naar beneden worden aangepast.

Een huurprijsbeding waarin een toegestane prijsindexering is opgenomen én een met de blauwe lijst strijdig aanvullend percentage wordt in het geheel onverbindend verklaard door de rechter. Dit leidt ertoe dat dus ook de, in beginsel toegestane, prijsindexering niet van toepassing is. De door de huurder verschuldigde huurprijs is dan gelijk aan de aanvangshuurprijs en wordt geacht nooit, rechtsgeldig, te zijn verhoogd. In het meest extreme geval kan een huurder daardoor flinke bedragen terugvorderen aan te veel betaalde huur door de jaren heen. Gelet op de meest recente rechtspraak is het opnemen van een mogelijkheid tot aanvullende huurverhoging niet zonder risico, maar lijkt een aanvullende huurverhoging ook niet geheel uit te worden gesloten binnen de kaders van de rechtspraak.

Het ROZ-model

Voor boetebedingen heeft het ROZ-model ‘Huurovereenkomst Woonruimte’ (hierna: ROZ-model) al wel rekening gehouden met de blauwe lijst, door voor verschillende overtredingen ook verschillende boetes op te leggen en de op te leggen boetes te maximeren. Of alle boetebedingen, gelet om de meest recente rechtspraak over dit onderwerp, nog steeds standhouden in het licht van de blauwe lijst is nog onzeker.

Het huurprijsverhogingsbeding uit het ROZ-model lijkt op het eerste oog de toetsing aan de blauwe lijst niet te kunnen doorstaan. In het ROZ-model is de huurprijsindexering opgenomen in hetzelfde beding als de mogelijkheid tot aanvullende huurprijsverhogingsbeding en is voor de aanvullende huurprijsverhoging een maximum opgenomen in plaats van een vast bedrag. Het opnemen van dit beding lijkt, gelet op de meest recente rechtspraak over dit onderwerp, zeer risicovol.

Mogelijkheid van terugvallen op nationale regelgeving

In het geval dat een beding in strijd wordt geacht met de blauwe lijst moet het beding geacht worden nooit te hebben bestaan. In dit kader heeft de Europese rechter in de ‘Dexia NL’ uitspraak (ECLI:EU:2021:68) bepaalt dat het niet mogelijk is een nationale bepaling van aanvullend recht voor het strijdige beding in de plaats te stellen. Deze uitspraak is vervolgens door een aantal Nederlandse rechters geïnterpreteerd. De Nederlandse rechter gaat er nu vanuit dat als sprake is van een oneerlijk beding ’terugvallen op een wettelijke regeling op dit punt niet mogelijk is’ (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBAMS:2023:3229, r.o. 17). Dit is een vergaande interpretatie waarvoor geen grond bestaat in enig wettelijk voorschrift of in de Europese rechtspraak.

Deze interpretatie van een aantal Nederlandse rechters is zelfs niet in lijn met de ‘Caixa’ uitspraak (ECLI:EU:C:2020:578, r.o. 49 t/m 55) van de Europese rechter. Uit de ‘Caixa’ uitspraak vloeit voort dat het wel mogelijk is om terug te vallen op nationaal regelend recht in het geval dat een beding achterwege gelaten moet worden wegens strijd met de blauwe lijst. Als een beding geacht moet worden nooit te hebben bestaan, doet dit immers niet af aan het nationale recht; dat blijft immers gewoon bestaan.

Tussen Dexia-uitspraak en de Caixa-uitspraak bestaat een nuance die door de Nederlandse rechter (nog) niet is erkend. Het gaat erom dat het achterwege laten van een beding geen (rechts)gevolgen mag hebben, zoals een wettelijk recht op schadevergoeding voor de professionele partij ten overstaan van de niet-professionele partij. In de Dexia-uitspraak werd om die schadevergoeding gevraagd en deze werd afgewezen. Echter volgt uit de Caixa-uitspraak dat dit niet betekent dat het niet mogelijk is om terug te vallen op een wettelijke regeling over de verdeling van bepaalde kosten, in het geval dat een kostenverdelingsbeding is vernietigd wegens strijd met de blauwe lijst.

Tot slot

De blauwe lijst met oneerlijke bedingen is van toepassing op huurovereenkomsten van professionele verhuurders en kan voor hen vergaande gevolgen hebben. Dat de rechtspraak met betrekking tot de toepassing van de blauwe lijst nog volop in ontwikkeling is brengt risico’s met zich mee, maar biedt ook kansen voor verhuurders.

Enerzijds is goed mogelijk dat meer bedingen in strijd met de blauwe lijst geacht gaan worden. Het is voor verhuurders daarom van groot belang om zorgvuldig opgestelde bedingen in hun huurovereenkomsten op te nemen.

Anderzijds kunnen de huidige uitspraken genuanceerd worden en is het goed mogelijk dat een enkele Nederlandse rechter de richtlijn overijverig heeft toegepast. Wij vermoeden dat enkele Nederlandse rechters daarmee voorbij zijn geschoten aan het doel dat de Europese regelgever heeft beoogd te bewerkstelligen. Wij zien daarom nog kansen op de Nederlandse rechtspraak over de blauwe lijst aan te vechten.

Bij Hielkema & co zijn wij aan de slag gegaan met een analyse van diverse modelhuurovereenkomsten, mede in het licht van de blauwe lijst. Hielkema & co heeft haar eigen Model huurovereenkomsten ook grondig getoetst aan (onder meer) de blauwe lijst en de Wet goed verhuurderschap. Dat heeft een geheel nieuwe set volledig geactualiseerde Model huurovereenkomsten voor verschillende situaties opgeleverd. U kunt onze Modellen bestellen door een mail te sturen naar info@hielkemaco.nl

Voor vragen over de blauwe lijst of over de toelaatbaarheid van bedingen in uw huurovereenkomst kunt u contact opnemen met ons kantoor.

Meteen na de val van het kabinet Rutte IV, vrijdagavond 7 juli 2023, werd ik al door diverse relaties benaderd met de (hoopvolle) vraag of dit het einde betekent van de Wet betaalbare huur. Oftewel de door (nu demissionair) minister Hugo de Jonge zo vurig gewenste regulering van de middenhuur. De vraag is interessant en nodigt uit te analyseren hoe dat zit met aanhangige wetsontwerpen wanneer een kabinet is gevallen. En hoe daarmee in het recente verleden is omgegaan.

Zodra een kabinet valt is dat kabinet demissionair. De democratische legitimering van het kabinet is dan een stuk dunner geworden. Het uitgangspunt is dan ook dat een demissionair kabinet alleen ‘lopende zaken’ afhandelt en dat omstreden (controversiële) kwesties niet aan de orde komen. Het is aan de beide Kamers om te bepalen welke wetsontwerpen te omstreden om nog voor het aantreden van een nieuw kabinet af te handelen. Die wetsontwerpen worden controversieel verklaard. Omdat dat een politiek besluit is zullen politiek gevoelige onderwerpen niet snel afgewikkeld worden door een demissionair kabinet. Die worden dan overgelaten aan het volgende kabinet dat wel een volwaardige democratische grondslag heeft.

Mark Rutte heeft de nodigde ervaring met kabinetten die de eindstreep niet halen en dus met controversieel verklaarde wetsontwerpen. Rutte I viel op 23 april 2012, na ruim een jaar, vanwege een conflict met gedoogpartner PVV. Rutte III viel op 15 januari 2021 in verband met de toeslagenaffaire en Rutte IV is nu dus gevallen over de asielproblematiek.

Toen Rutte III viel waren er vier wetsontwerpen die gerelateerd waren aan huren en wonen. Die werden alle op één na op 27 januari 2021 niet-controversieel verklaard: de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, de Wet tot verbetering van de huurbescherming van huurders van ligplaatsen en de Wet toeristische verhuur van woningen. Alleen de WOZ-cap haalde het niet. Die werd controversieel verklaard. Maar nog geen week later stelde D66 voor om de WOZ-cap van de lijst van controversiële onderwerpen te halen. Daar bleek een meerderheid voor te zijn (SP, PvdA, Krol, GroenLinks, PvdD, 50PLUS, Van KootenArissen, DENK, D66, ChristenUnie en PVV). Toch duurde het, tegen alle verwachting in, tot mei 2022 voordat de WOZ-cap werd ingevoerd.

Wat kunnen we nu leren van de geschiedenis? Zoals al opgemerkt is het besluit om een wetsontwerp controversieel te verklaren een puur politiek besluit, dat grotendeels samenhangt met de vraag of er voor het wetsvoorstel zelf een meerderheid in de Kamer is. Dus gaat het voornamelijk om de vraag of er voor het Wetsvoorstel betaalbare huur een politieke meerderheid is. We kunnen daar op korte termijn een besluit over verwachten. Al is het maar omdat de Raad van State wil weten wat de politiek van haar verwacht. Het wetsontwerp is immers nog maar twee weken geleden naar de afdeling Advisering van de Raad van State gestuurd, en daar is men vast al begonnen met de bestudering ervan. Ik ben evenwel bang dat er voor de regulering van de middenhuur wel een meerderheid is in de Tweede Kamer, zodat we er rekening mee moeten houden dat de behandeling van de wet gewoon doorgaat. Dat zou dan betekenen dat demissionair minister De Jonge het wetsontwerp, na advisering door de Raad van State, gaat verdedigen in Tweede en vervolgens Eerste Kamer.

Toch zijn de wonderen nog niet de wereld uit. Want stel nu dat de Raad van State het wetsontwerp ontraadt, bijvoorbeeld vanwege de onevenredige aantasting van het eigendomsrecht. Durft de politiek er dan nog wel mee door te gaan? Zeker als de signalen de komende tijd nog sterker worden dat de middenhuur helemaal niet van de grond komt, omdat projectontwikkelaars niet bouwen en verhuurders hun bestaande woningen uitponden. Omdat de Wet betaalbare huur voor te lage huren zorgt.

Bedenk hierbij dat, als de Kamer nu vindt dat de behandeling van een wetsontwerp gewoon door kan gaan, de Kamer daarna datzelfde wetsontwerp alsnog controversieel kan verklaren.

De Kamer is op vrijdag 5 juli 2023 met zomerreces gegaan, maar komt op maandag 11 juli 2023 terug in verband met de val van het kabinet. Het is te verwachten dat de Kamer snel zal beslissen over een lijst van controversieel te verklaren onderwerpen. We moeten dat afwachten.

Maandelijks archief: juli 2023

Huurovereenkomsten en de blauwe lijst: wat zijn de risico’s en waar zitten die?

Val Rutte IV: regulering middenhuur van de baan?

Hielkema & co benadert Raad van State over Wetsontwerp betaalbare huur