Tag archieven: onzelfstandige woonruimte

Nieuws

Het wetsvoorstel betaalbare huur: verborgen drastisch gevolgen voor woningdelen

Het centrale doel van het wetsvoorstel betaalbare huur is sinds het aantreden in december 2021 van het (demissionaire) kabinet Rutte IV bekend: het reguleren van een flink deel van de vrije sector. Dat deel van de woningmarkt wordt dan voortaan middenhuur genoemd. Dat de minister ook het woningwaarderingsstelsel (WWS) wil moderniseren weten we ook al geruime tijd. Ideeën daarover had hij her en der al genoemd. Maar het officiële voorstel voor het gemoderniseerde woningwaardringstelsel kregen we pas in februari 2024 te zien. Daarin zaten de nodige verrassingen. Maar één nieuwigheid is ronduit spectaculair: bij de verhuur aan woningdelers moet voortaan het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte worden toegepast. Dat moet ook als een zelfstandige woning op één huurcontact aan een woongroep is verhuurd. Dit is een ingrijpende nogal verborgen verrassing waar de minister op geen enkele wijze ruchtbaarheid aan heeft gegeven. Hoe zit dit precies?

Definitie zelfstandige woonruimte

De huidige definitie staat in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek en luidt als volgt:

‘Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.’

De voorgestelde nieuwe definitie luidt als volgt:

‘Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben.’

Waarom wil de minister deze wijziging?

De minister noemt dit een verduidelijking van het begrip zelfstandigheid.

‘Er is doorgaans sprake van een duurzaam gemeenschappelijke huishouden indien sprake is van een koppel met een relatie of een gezin. In dit geval is zonder meer geen sprake van kamerverhuur en wordt dus een zelfstandige woonruimte verhuurd. Daarnaast kan het voorkomen dat – ook al vormen huurders geen gezin of hebben zij geen affectieve relatie – toch sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouden. Hier zal echter slechts bij uitzondering sprake van zijn, zoals bij een duurzame (bijvoorbeeld religieuze) woongroep.

(…)

Om te zorgen voor een simpele en eenduidige toepassing van het WWS, wordt voor situaties met minder dan drie huurders dus bepaald dat geen sprake kan zijn van een onzelfstandige woonruimte.’

Het blijkt niet zozeer een verduidelijking maar een fundamentele wijziging te zijn die uitsluitend tot doel heeft bij woningdelen de huurprijzen te reguleren op het niveau van de wettelijk gemaximeerde kamerhuurprijzen. Dit werkelijke doel wordt verpakt in een andere boodschap: verduidelijking. Terwijl er niets mis is met de huidige definitie. Die is bovendien duidelijker dan de nieuwe definitie en leidt niet tot ongerijmde gevolgen, waarover hierna meer.

Gevolgen van de nieuwe definitie

De nieuwe regeling komt erop neer dat bij geschillen over de huurprijs de huurcommissie de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte moet hanteren. Dat kan verstrekkende gevolgen hebben voor de woningdeelpraktijk indien een gehele woning aan een groep van tenminste drie bewoners wordt verhuurd op één huurcontract. De huurcommissie kan dan het huurcontract negeren indien vastgesteld wordt dat de bewoners geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. De huurcommissie zal vervolgens de huur van de individuele kamers vaststellen op basis van het WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWSO). Het WWSO wordt weliswaar ook gemoderniseerd, maar de verwachting is dat de huurprijzen die daaruit voortvloeien doorgaans een stuk lager zullen zijn dan de overeengekomen totale huurprijs voor de gehele woning in het huurcontract (die meestal in de vrije sector valt).

Duurzame gemeenschappelijke huishouding (DGH)

Over dit begrip is veel fijnmazige rechtspraak. Het komt er kort gezegd op neer dat er sprake is van een DGH als de woningdelers erop gericht zijn voor onbepaalde tijd samen te blijven wonen. Zoals doorgaans de bedoeling is van een samenwonend stel. Zo is in de rechtspraak bijvoorbeeld uitgemaakt dat kinderen met hun ouders geen DGH vormen, omdat hun samenleving van nature aflopend is: kinderen vliegen op zekere leeftijd doorgaans uit. Dat kan weer anders zijn als het gaat om oudere kinderen die hun hele leven bij hun ouders hebben gewoond. Het is zeer casuïstische rechtspraak.

Het eerste probleem dat zich aandient is dat de huurcommissie niet alleen niet geëquipeerd is om te bepalen of er sprake is van een DGH, maar daartoe ook niet bevoegd is. Daar zal dus eerst de kantonrechter aan te pas moeten komen. De nieuwe regeling gaat daarmee leiden tot extra juridische procedures over voorvragen.

Ongerijmdheden

Vaak worden zelfstandige woningen verhuurd aan een groep, waarbij de groep de vrijheid heeft zelf te bepalen hoe zij de woning bewonen en hoe de verschuldigde huurprijs onderling wordt verdeeld. De nieuwe regeling lijkt ook in dat geval tot gevolg te hebben dat de individuele bewoners kamerhuurprijzen volgens het WWSO kunnen gaan betalen. Dat gaat leiden tot aanmerkelijke complicaties.

Stel dat een woning is verhuurd aan drie woningdelers die zelf mogen bepalen hoe zij de woning bewonen en dat de kamers in die woning zeer verschillend van grootte zijn. Hoe kan de huurcommissie dan de wettelijke kamerhuurprijzen koppelen aan elk van de drie bewoners? En hoe kan de verhuurder vervolgens bepalen welke bewoner bij welke kamerhuurprijs hoort en hem aanspreken op de betaling daarvan? En hoe zit het met de hoofdelijke aansprakelijkheid die meestal bij woningdelen wordt overeengekomen: kan de verhuurder alle bewoners aanspreken als één bewoner de huur niet betaalt?

Stel dat een woning is verhuurd aan drie woningdelers voor € 1.500 per maand. Als alle bewoners tegelijk een huurprijsprocedure beginnen, kunnen zij bereiken dat deze huurprijs wordt gesplitst in drie kamerhuurprijzen van bijvoorbeeld € 350 per maand. Daarmee wordt de totale huurprijs verlaagd tot (3 x € 350 = ) € 1.150 per maand. Maar als slechts één bewoner een huurprijsprocedure begint en alleen zijn kamerhuurprijs wordt vastgesteld op € 350. Moeten dan de andere twee bewoners voortaan tezamen het verschil van (€ 1.500 – € 350 = ) € 1.150 per maand ophoesten?

In de praktijk zullen er meer complicaties optreden, leidend tot allerlei juridische procedures. Duidelijk mag zijn dat het voorstel ook om deze reden slecht doordacht is.

Zijn er uitwijkmogelijkheden?

De eerste uitwijkmogelijk die zich laat raden is grote woningen, die bedoeld zijn voor de bewoning door drie of meer woningdelers, voortaan verhuren aan maximaal twee  bewoners, zonder de onderverhuur van kamers te verbieden. De minister lijkt aan die mogelijkheid te hebben gedacht, want hij schrijft in zijn toelichting:

‘Dit betekent dat huurders die zonder toestemming van de verhuurder de huurwoning onderverhuren of iemand anders laten intrekken, niet eenzijdig kunnen zorgen voor een andere classificatie van de huurwoning. Indien de verhuurder echter instemt met de wijziging van het gebruik, kan dit wel een effect hebben op de classificatie en dus de toepassing van het WWS.’

Maar er is een verschil tussen niet verbieden van onderverhuur en daarvoor toestemming geven. De wet gaat ervan uit dat indien onderverhuur van kamers niet contractueel is verboden, de huurder daartoe bevoegd is. Ook hier zal rechtspraak over komen. Hoezo verduidelijking van het begrip zelfstandige woonruimte.

Een andere uitwijkmogelijkheid is de verhuur naar zijn aard van korte duur, omdat dan de wettelijke huurprijsregulering niet van toepassing is. Maar deze vorm van verhuur is in veel gevallen niet toe te passen.

Onmiddellijke toepassing op bestaande gevallen?

In het Wetsvoorstel betaalbare huur staat dat het voorstel niet van toepassing is op bestaande huurcontracten. Dat betekent dat de wet niet van toepassing is op lopende huurcontracten voor vrije sectorwoningen die door deze wet gereguleerde middenhuurwoningen worden. De wet gaat pas gelden voor nieuwe huurcontracten voor deze woningen.

De vraag is of dat ook geldt voor de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte. Die staat namelijk niet in het Wetsvoorstel betaalbare huur, maar in het voorstel tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Dat is een andere regeling. Deze regeling bevat overgangsrecht voor verschillende onderdelen, maar bevat geen overgangsrecht voor de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte. Daarvan uitgaande betekent dat dat de nieuwe regeling bij inwerkingtreding onmiddellijk geldt, dus ook voor bestaande huurcontracten.

Dat is ongewenst, omdat dat de rechtszekerheid onaanvaardbaar aantast. Verhuurders hebben hierop immers niet kunnen anticiperen en zouden anders vast andere keuzes hebben gemaakt toen zij op het punt stonden woningen te verhuren. Te verwachten valt dat ook daar de nodige rechtspraak over gaat komen, als dit echt zo ongenuanceerd wordt ingevoerd. Laten we hopen dat de wetgever bij de invoering van de regeling alsnog duidelijk bepaalt dat deze alleen geldt voor nieuwe huurcontracten.

Handhaving door de gemeente

Het Wetsvoorstel betaalbare huur voorziet in handhaving door de gemeente, indien een te hoge huurprijs is overeengekomen, door het opleggen van flinke boetes aan de verhuurder. Woningdelers hoeven dus niet naar de huurcommissie als zij vinden dat zij te veel betalen omdat zij geen DGH vormen. De gemeente moet dan bepalen of er sprake is van een DGH. Ook de gemeente is daartoe niet geëquipeerd, zodat ook dit zal leiden tot juridische procedures.

Conclusie

De minister zegt de definitie van zelfstandige woonruimte te verduidelijken, maar wil in werkelijkheid de woonlasten van woningdelers verlagen. De regeling die hij daarvoor heeft bedacht is gedrochtelijk en onvoldoende doordacht. En, zoals het er naar uitziet, wil hij de nieuwe regeling in strijd met de rechtszekerheid al laten gelden voor bestaande huurcontracten. Duidelijk is dat dit zal leiden tot allerlei complicaties en juridische procedures. Het is te hopen dat de minister tot inkeer komt of dat de Kamer hem terugfluit.

Nieuws

Nieuw woningwaarderingsstelsel voor kamers

Het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers)(WWSO) is in 1979 ingevoerd en sindsdien niet noemenswaardig aangepast. Al geruime tijd wordt opgeroepen tot modernisering. De minister publiceerde vorig jaar een rapport over de noodzaak tot modernisering en hoe die kan worden vormgegeven. Wij schreven daar eerder over. Op 25 juli 2023 heeft de minister de daad bij het woord gevoegd en heeft hij het ontwerp van een nieuw woningwaarderingsstelsel voor kamers ter consultatie aangeboden. Wat staat daarin?

Modernisering puntenstelsel voor kamers

Het nieuwe puntenstelsel lijkt veel op het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. De belangrijkste elementen daarin zijn de volgende:

  • Elke m2 van de eigen kamer krijgt 1 punt;
  • Elke verwarmde eigen kamer krijgt 2 punten;
  • De punten per m2 voor gezamenlijke ruimten worden gedeeld door het aantal verhuurde kamers;
  • De energieprestatie wordt gewaardeerd met punten per m2;
  • Indien er geen energielabel is bepaald het bouwjaar het aantal punten (en krijgen woningen die ouder zijn dan 1977 geen punten);
  • De keuken wordt gewaardeerd op basis van de lengte van het aanrecht;
  • De keuken kan, net als bij zelfstandige woonruimte, extra punten krijgen voor extra kwaliteit, bv. voor inbouwapparatuur;
  • De badkamer en wc scoren punten op basis van de aanwezige sanitaire voorzieningen;
  • Ook de badkamer kan extra punten krijgen voor extra kwaliteit;
  • Er worden punten toegekend aan een privé en gezamenlijke buitenruimten;
  • De WOZ-waarde wordt gewaardeerd, maar op een andere manier dan bij zelfstandige woonruimte. Het aantal WOZ-punten is mede afhankelijk van de ligging van de kamer: meer punten in duurdere gebieden en minder punten in goedkopere gebieden;
  • Een kamer in een Rijksmonument krijgt 50 punten;
  • Er is een stelsel van aftrekpunten voor onder meer kamers kleiner dan 10 m2, voor kamers op 5e verdieping of hoger zonder lift, bij het ontbreken van een buitenruimte, bij kleine of hooggelegen ramen, wanneer de temperatuur niet in de kamer is te regelen.

De volgende rubrieken zijn niet overgenomen uit het WWS voor zelfstandige woonruimte: de renovatiepunten en de extra punten voor zorgwoningen en voorzieningen voor gehandicapten.

20% hogere puntprijzen

De maximale huurprijsgrenzen van kamers worden met 20% worden verhoogd. Omdat het puntenstelsel fundamenteel wijzigt, kan hiermee niet worden gezegd dat de maximale huurprijzen van alle kamers precies 20% hoger worden. Dat zal per kamer moeten worden uitgerekend.

De verhoging van de puntprijs met 20% is bedoeld om de nieuwbouw van kamers te stimuleren. Er is immers een groot tekort aan (studenten)kamers. De punten voor de energieprestatie zullen daar ook aan bijdragen, alsmede aan de verduurzaming van kamers.

Of die 20% voldoende is valt te betwijfelen. Stec Groep had namelijk in de aanloop naar het nieuwe stelsel, in een onderzoek in opdracht van het ministerie van BZK, geconcludeerd dat de wettelijke maximale huren van kamers gemiddeld 33% omhoog moeten om tot een voldoende rendement te komen.

Of de het nieuwe systeem ertoe zal leiden dat de huren van kamers op een zodanig niveau komen dat dat het woningdelen zal stimuleren valt ook nog te bezien. Het huurprijsniveau van huidige systeem schiet daarin tekort.

Overgangsrecht

Hoewel dat nog niet duidelijk is, sluiten wij niet uit dat het nieuwe systeem bij invoering directe werking zal hebben. Dat zou betekenen dat huurders van kamers, die in het nieuwe systeem een lagere maximale huurprijs krijgen, meteen aanspraak kunnen maken op huurverlaging. Maar dat verhuurders van kamers, die in het nieuwe systeem een hogere maximale huurprijs krijgen, geen aanspraak kunnen maken op dat hogere niveau.

Wanneer invoering?

De consultatiefase is voorbij. Er zijn 39 reacties binnengekomen, waaronder van de bekende belangenclubs, zoals Kences, Aedes, Vastgoed Belang en de Woonbond,.

Niet duidelijk is wanneer het nieuwe stelsel wordt ingevoerd en of dat ongewijzigd zal gebeuren. Wellicht leiden de reacties nog tot wijzigingen.

Nieuws

Jurisprudentie woningdelen

Inleiding

Hoewel veel van de bestuursrechtspraak over vastgoed verbonden is met de regio Amsterdam, is het deze keer een uitspraak uit het Hoge Noorden die de aandacht trekt.

Op 24 september 2019 deed de rechtbank Noord-Nederland uitspraak in het beroep dat een cliënt van ons kantoor in had gesteld (ECLI:NL:RBNNE:2019:4053).

De feiten

Cliënt was sinds 2013 verhuurder en eigenaar van een woning in de stad Groningen, en verhuurde deze woning aan drie huurders.

Tot 1 juli 2015 was er, op grond van de toen geldende Huisvestingsverordening in de gemeente Groningen, een vergunningplicht voor het onttrekken van woningen aan de zelfstandige woonvoorraad ten behoeve van bewoning door vier of meer bewoners . Bij de inwerkingtreding van de daarop volgende Huisvestingsverordening 2015 breidde de gemeente vanaf 1 juli 2015 die vergunningplicht uit. Vanaf dat moment werd een  onttrekkingsvergunning verplicht voor de bewoning door minimaal drie bewoners.

Het overgangsrecht maakte het mogelijk voor bestaande situaties van bewoning door drie bewoners een (beperkte) onttrekkingsvergunning aan te vragen. Dat moest dan wel uiterlijk op 1 juli 2017 gebeuren.

De Verhuurder deed op 13 november 2017, dus na 1 juli 2017, een aanvraag voor de beperkte onttrekkingsvergunning. De gemeente Groningen oordeelde dat dit te laat was en wees de aanvraag af. Het door de verhuurder ingediende bezwaar bracht de gemeente niet tot inkeer. De verhuurder stelde vervolgens beroep in bij de rechtbank.

De rechtbank begint in zijn uitspraak met de vraag of er wel sprake is van een vergunningplicht. Daarbij stelt de rechtbank vast dat de Huisvestingswet 2014  een onderscheid heeft aangebracht tussen het onttrekken van woonruimte en het omzetten van woonruimte.

Bij het omzetten van woonruimte is een vergunning nodig als een zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten. En voor het verkrijgen van een onttrekkingsvergunning is het nodig dat een woonruimte wordt onttrokken aan de woonruimtevoorraad bij een functiewijziging van het gebruik. Zoals bijvoorbeeld het geval is als het gebruik wijzigt van wonen naar een kantoorfunctie.

De gemeente Groningen maakte in haar Huisvestingsverordening 2015 geen nadrukkelijk onderscheid tussen het onttrekken van woonruimte en het omzetten van woonruimte. De gemeente had wel die intentie, zoals ook bleek uit de titel van het artikel, waarin het woord ‘omzetting’ wel voor kwam, naast het begrip ‘onttrekking’. De rechtbank volgt mede daarom de gemeente en stelt vast dat er op grond van de Huisvestingsverordening 2015 (ook) een vergunningplicht geldt voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte in het geval er ten minste drie bewoners in ten minste drie onzelfstandige woonruimten verblijven.

Hoewel dit in beginsel slecht nieuws leek voor de verhuurder, liep het toch goed af. De rechtbank oordeelde namelijk vervolgens dat de verhuurder, onder de gegeven omstandigheden, toch geen vergunning aan hoefde te vragen.

Er stond immers vast dat de verhuurder de woning al voor de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2015 verhuurde aan drie huurders. Daarmee was de woning feitelijk al voor de inwerkingtreding op 1 juli 2015 omgezet, waardoor er nog slechts sprake kon zijn van omgezet houden. En omdat het omgezet houden naar het oordeel van de rechtbank niet was geregeld in de Huisvestingsverordening 2015 van de gemeente Groningen, hoefde de verhuurder dan ook niet na de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2015 een omzettingsvergunning aan te vragen.

De rechtbank neemt bij dat oordeel mee dat uit de wetsgeschiedenis bij de totstandkoming van de Huisvestingswet 2014 blijkt dat de gemeenteraad bij een verandering van de woningvoorraad nadrukkelijk moet bepalen in welke situaties een vergunningplicht geldt en onder welke voorwaarden die vergunning nodig is. Zeker ook omdat het ingrijpen in de woonruimteverdeling ten behoeve van de leefbaarheid vergaande consequenties kan hebben voor burgers en het een zware inperking van de vrijheid van vestiging met zich mee brengt.

Relevantie van de uitspraak voor de bestaande verhuurpraktijk

Voordat alle vlaggen kunnen worden uitgestoken, moet worden opgemerkt dat er nog hoger beroep kan worden ingesteld tegen de uitspraak. Als dat gebeurt moet het eindoordeel van de Raad van State worden afgewacht.

Ervan uitgaand dat er geen hoger beroep wordt ingesteld is duidelijk dat alle verhuurders die al voor 1 juli 2015 een woning in Groningen aan maximaal drie huurders verhuurden, geen vergunning hoefden te hebben voor het omzetten van een woning.

Ook voor verhuurders die geen omzettingsvergunning hebben gekregen of aangevraagd voor het omzetten van woonruimte en die al voor 1 juli 2015 een woning aan maximaal drie huurders verhuurden kan de uitspraak relevant zijn.

Tot slot wordt opgemerkt dat de uitspraak ook van belang is voor de verhuur van vastgoed in andere gemeenten. Het lijkt immers altijd van groot belang om bij het bestuderen van de regelgeving ook de situatie van het omgezet houden op de juiste wijze is meegenomen.