Tag archieven: huurprijs

Maximale indexering huurprijzen per 1 juli 2024

Door de meeste verhuurders wordt per 1 juli 2024 weer de maandelijkse huurprijs geïndexeerd. Sinds 2021 geldt dat de jaarlijkse huurverhoging is gemaximeerd. Deze maximering liep oorspronkelijk af per 1 mei 2024, maar op 23 april 2024 heeft de Eerste Kamer ingestemd met een verlenging van de maximering tot 1 mei 2027. Dit betekent dat de huurprijsindexatie ook dit jaar weer is gemaximeerd.

Indexatiebeding

In verreweg de meeste huurovereenkomsten staat een bepaling aan de hand waarvan de jaarlijkse huurprijsindexatie moet worden berekend. Dit is het zogeheten indexatiebeding en bij de indexatie moet hiervan gebruik worden gemaakt. Nadat de berekening is uitgevoerd, zal er een percentage uitkomen waarmee de huurprijs volgens de berekening mag worden geïndexeerd.  Als uit de berekening een lager percentage volgt dan de maximale huurverhoging, dan geldt de uitkomst van de berekening. De huurprijs mag in dat geval dus niet met het maximale percentage worden verhoogd. Let op, in sommige huurovereenkomsten staat ook nog een ‘opslag’.  Dit is een percentage bovenop het percentage dat uit de berekening volgt. Sinds mei 2023 oordelen rechters dat deze opslag (dit extra percentage dus) niet is toegestaan. Het is daarom niet verstandig om een lager indexatiepercentage ‘aan te vullen’ tot aan het maximum percentage door middel van het gebruik van de opslag.

Als het percentage uit de berekening gelijk is aan of hoger is dan het maximale indexeringspercentage, dan geldt het maximum. Een huurverhoging kan dus nooit hoger zijn dan het maximale percentage. Daar staat tegenover dat de toegestane huurverhoging volgens de huurovereenkomst wel lager kan zijn dan de maximale huurverhoging. Dit laatste geldt als de berekening van het indexatiecijfer lager uitvalt dan de maximale huurverhoging.

Maximale huurverhoging

 De maximale huurverhoging is dit jaar lastiger dan anders omdat per 1 juli 2024 mogelijk ook de Wet betaalbare huur in werking zal treden. In de Wet betaalbare huur is een andere maximale huurverhoging opgenomen, dan in de huidige wetgeving. Kort gezegd komen de maximale huurverhogingen neer op het volgende:

Sociale/gereguleerde huurprijs

Een woning valt op dit moment in de sociale sector als de huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst lager was dan de toen geldende liberalisatiegrens. Bij een sociale huurwoning mag de huurprijs dit jaar met maximaal 5,8% worden verhoogd.

 Voor huurovereenkomsten met een huidige huurprijs van onder de € 300,– per maand geldt nog een andere mogelijkheid om de huurprijs te verhogen. In deze gevallen mag de huurprijs dit jaar in een keer met € 25,– worden verhoogd. Het maakt daarvoor niet uit of de huurprijs daardoor in de praktijk met meer dan 5,5% wordt verhoogd. De huurprijs voor een sociale huurwoning mag niet met én 5,8% én € 25,– worden verhoogd. De verhuurder moet een keuze maken tussen een van deze twee. Met deze hogere maximale huurverhoging voor zeer lage huren en een maximum in de vorm van een bedrag in plaats van een percentage, kunnen verhuurders zeer lage huurprijzen versneld meer in overeenstemming brengen met de kwaliteit van de woning.

De Wet betaalbare huur wijzigt de maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen niet.

Middenhuur

Op dit moment zijn de huurovereenkomsten voor woningen sociaal of geliberaliseerd. Met de mogelijke inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 zal dit veranderen omdat met deze wet ook een middenhuursegment wordt gecreëerd. Het middensegment bestaat uit de woningen die een woningkwaliteit hebben van tussen de 143 en 186 WWS-punten. Het uitgangspunt is dat bestaande huurovereenkomsten door de wetgever worden gerespecteerd en dat de Wet betaalbare huur dus niet van toepassing is op lopende huurovereenkomsten. Daar zijn uitzonderingen op, maar in beginsel is de Wet betaalbare huur niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten voor middenhuurwoningen. Als de woning bij een lopende huurovereenkomst op de ingangsdatum van de Wet betaalbare huur een woningkwaliteit heeft van meer dan 143 WWS-punten, dan mag de huurprijs maximaal worden verhoogd met het percentage dat geldt voor de vrije sector (zie hierna).

Bij een nieuwe huurovereenkomst geldt de Wet betaalbare huur wel voor woningen die in het middensegment vallen. Vanaf 1 juli 2024 – als de Wet betaalbare huur dan in werking treedt – mag de huurprijs voor middenhuurwoningen waarop de Wet betaalbare huur van toepassing is, met maximaal 6,8% worden verhoogd.

Vrije sector/geliberaliseerd

Onder de huidige wetgeving is een woning geliberaliseerd als de huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens lag. Dit geldt ook voor woningen die onder de Wet betaalbare huur als middenhuurwoningen worden aangemerkt. Bij een geliberaliseerde woonruimte mag de huurprijs bij lopende huurovereenkomsten dit jaar met 5,5% worden verhoogd.

Als de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking treedt, dan mag de huurprijs bij geliberaliseerde huurovereenkomsten die na 1 juli 2024 worden gesloten worden geïndexeerd met maximaal 6,8%. Let dus op, als de huurovereenkomst al voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst is gesloten dan mag de huurprijs met maximaal 5,5% worden verhoogd. Alleen bij nieuwe huurovereenkomsten die na 1 juli 2024 worden gesloten mag de huurprijs met maximaal 6,8% worden verhoogd.

Let op, met de mogelijke invoering van de Wet betaalbare huur kan het zijn dat de huurprijs eerst (terecht) geliberaliseerd was, maar dat dit per de invoeringsdatum van de nieuwe wet niet meer het geval is. Dit komt door het overgangsrecht dat in de Wet betaalbare huur is opgenomen omdat woningen kunnen ’terugvallen’ van de vrije sector naar sociale huur. Als deze situatie op uw huurovereenkomst van toepassing is, dan geldt het maximale percentage dat behoort bij het nieuwe segment. Bijvoorbeeld, als de huurprijs nu geliberaliseerd is maar met de invoering van de Wet betaalbare huur een sociale huurwoning wordt, dan moet in dat geval het maximale percentage van het sociale segment worden aangehouden.

Indexering huurprijs bedrijfsruimte 14,5% houdt stand bij de rechtbank

Op 4 mei 2023 heeft de rechtbank Den Haag in kort geding uitspraak gedaan over de (on)redelijkheid van een indexering van de huurprijs van 14,5% (ECLI:NL:RBDHA:2023:8786). De huurder vindt de indexatie te hoog en vecht deze aan. De kort gedingrechter vindt echter dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. Interessant is dat de kort gedingrechter oordeelde dat onder omstandigheden een huurder soms toch niet gehouden kan worden aan de contractuele indexatie die dit jaar zo hoog uitvalt. De kort gedingrechter oordeelt:

“… het niet onaannemelijk is dat de situatie zich voordoet waarin de verhuurder de huurder in redelijkheid niet aan een onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan houden”.

Een relevant feit dat meespeelt bij dit oordeel van de rechter is dat het CBS eind oktober 2022 heeft aangegeven dat zij haar berekeningsmethode zal aanpassen, hetgeen effect zal hebben op inflatiecijfers (waarop de huurindexatie is gestoeld). De kort gedingrechter stuurde in de uitspraak van 4 mei 2023 partijen naar de onderhandelingstafel. Een echt oordeel over de vraag over de houdbaarheid van de doorgevoerde indexatie is dus niet gegeven (behoudens dat er geen sprake was van een onvoorziene omstandigheid voor de huurder).

Inmiddels is er op 25 oktober 2023 een uitspraak gedaan in een bodemprocedure (ECLI:NL:RBGEL:2023:5905). Ook in deze procedure probeerde de huurder met een beroep op onvoorziene omstandigheden de huurindexatie van 14.5 % aan te vechten. De huurder is door de rechter in het ongelijk gesteld. De rechter oordeelt dat uit de inhoud van de huurovereenkomst juist volgt dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijke verhoging voorzien hebben, zodoende kan een beroep op onvoorziene omstandigheden niet slagen. De kantonrechter ziet, gegeven de omstandigheden, ook geen grond om te oordelen dat het verhogen van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechter stelt daartoe:

Niet in geschil is dat het CPI-cijfer overeenkomstig het bepaalde in artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden is berekend. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de CPI een samengesteld en gewogen indexcijfer is en dat elke productgroep meetelt. Dat door de oorlog in Oekraïne de CPI hoger is uitgevallen, maakt niet per definitie dat het hanteren daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Immers, er moet naar alle omstandigheden gekeken worden. Happy Italy verliest hierbij, zoals DJL heeft betoogd, uit het oog dat ook DJL te maken heeft gehad met dezelfde hoge kosten en dat partijen voor de CPI- methodiek hebben gekozen zonder daaraan een maximum te verbinden. Gelet op al het voorgaande kan dan ook niet worden gezegd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat DJL Happy Italy aan de verhoging van de huur, berekend aan de hand van artikel 18.1 van de algemene huurvoorwaarden, heeft gehouden. Hierbij betrekt de kantonrechter ook, nu dit onvoldoende gemotiveerd door Happy Italy is weersproken, dat het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft aangeraden de CPI te blijven gebruiken.”

 Het gevolg is aldus dat de huurverhoging van 14.5%, die de verhuurder op grond van de (ROZ)huurovereenkomst mocht doorvoeren, stand houdt. Voorlopig is dit dus gunstig nieuws voor de verhuurders.

Overgangsrecht Wet goed verhuurderschap

Per 1 juli 2023 is de Wet, houdende regels ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken in werking getreden. In de praktijk staat deze wet bekend als de Wet goed verhuurderschap.

Verhuurvergunning

Een van de voornaamste instrumenten om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan is de nieuwe “verhuurvergunning”. Gemeenten kunnen grondgebieden en/of categorieën van woonruimte aanwijzen die alleen verhuurd mogen worden na verkrijging van een verhuurvergunning van burgemeester en wethouders.

Huurprijsregulatie

De verhuurvergunning is een ingrijpend nieuw instrument, omdat burgemeester en wethouders in de vorm van een vergunningvoorschrift een sociale huurprijs kunnen afdwingen. Indien een zelfstandige woning conform het woningwaarderingsstelsel kwalificeert als een sociale huurwoning, dan moet (overeenkomstig het puntenstelsel) een huurprijs onder de huurprijsgrens door de verhuurder worden gevraagd.

Bestaande situaties

De vraag die zich voordoet is hoe de nieuwe wetgeving omgaat met bestaande situaties. Wat is de status van sociale huurwoningen die al voor 1 juli 2023 op basis van vrijwilligheid worden gehuurd boven de huurprijsgrens?

Wel een overgangsregeling; geen eerbiedigend overgangsrecht voor de vergunningplicht

De Wet goed verhuurderschap kent slechts een overgangsregeling wat betreft de vergunningplicht. Woningen waarvoor een huurvergunningplicht is gaan gelden hoeven niet meteen te beschikken over een verhuurvergunning. Eigenaars krijgen tot en met 31 december de tijd om de vergunning aan te vragen. Het is dus niet zo dat bestaande huurcontracten, die al (ruim) voor 1 juli 2023 zijn afgesloten buiten de vergunningplicht vallen.

Geen overgangsrecht voor de huurprijs!

Maar wat nu ten aanzien van de overeengekomen huurprijs? Mogen huurprijzen die boven de huurprijsgrens liggen worden gehandhaafd. Daarvoor kent de wet in zijn geheel geen overgangsrecht. Ook de model verhuurverordening van de Vereniging Nederlandse Gemeenten voorziet op dit punt niet in overgangsrecht.  Kort en goed: gemeenten kunnen te hoge huurprijzen gaan handhaven. Ook als de huurders niet meer de mogelijkheid hebben om een wellicht te hoge huur aan te vechten bij de Huurcommissie.

Conclusie

Vastgoedbeleggers dienen hun bestaande huurcontracten weer kritisch onder de loep te nemen. Een huurprijs boven de huurprijsgrens, terwijl de kwaliteit van de woning is aan te merken als sociale huur, kan door gemeenten worden afgedwongen. Dit door middel van boetes. Dit kan de vastgoedexploitatie op losse schroeven zetten.

Reactie Hielkema & co op het Wetsontwerp betaalbare huur

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Hielkema & co heeft daarnaast een update van een recente blog over de inhoud van het wetsvoorstel gepubliceerd.

Hielkema & co advocaten heeft een uitgebreide analyse gemaakt voor het antwoord op de vraag of het Wetsontwerp betaalbare huur strijdig is met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Hielkema & co advocaten komt daarin tot de volgende conclusie.

Dat de Minister de huurprijzen wil beteugelen, omdat deze door de schaarste van middenhuurwoningen te hoog zijn voor sommige groepen huishoudens, is niet alleen goed te begrijpen maar is ook zijn goede recht als hoeder van het algemeen belang en is zijn plicht in het kader van artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Maar de Minister slaat door in zijn streven naar huurverlaging. Daardoor verliest hij niet alleen de belangen van de verhuurder uit het oog, maar zelfs ook de belangen van de huurder/woningzoekende. Woningzoekenden zijn gebaat bij een woningmarkt waar vraag en aanbod voldoende in evenwicht zijn, omdat dan de huurprijzen vanzelf tot een aanvaardbaar niveau komen. De Minister erkent dat en streeft naar dat evenwicht door de bouw van een groot aantal (midden)huurwoningen. De gedwongen huurverlaging is daarom volgens Minister een tijdelijke maatregel, die weer afgeschaft kan worden zodra er voldoende evenwicht is op de markt. Maar alle daarnaar verrichte onderzoeken, inclusief de onderzoeken waar de Minister zelf om heeft gevraagd, laten zien dat de Wbh de gewenste toename van het aantal middenhuurwoningen juist in de weg zit, omdat bij de gedwongen huurverlaging onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder. Dat komt doordat de huren in veel gevallen te laag uitpakken tot zelfs verlieslatende exploitaties. De Minister heeft daar niet alleen geen oog voor maar biedt er ook geen enkele remedie voor. Het gevolg daarvan is dat veel verhuurders gedwongen worden hun woningen te verkopen en dat het heel lastig zal zijn om nieuwbouw rendabel te realiseren.

Anders gezegd: de Minister heeft wel oog voor de ‘aaibare’ en maatschappelijk ongetwijfeld breed gedragen wens tot lagere huren op de korte termijn, maar heeft veel te weinig oog voor de veel minder ‘aaibare’ belangen van de verhuurder en de ongewenste maatschappelijke gevolgen daarvan op de langere termijn: een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen.

De Wbh staat daardoor in zijn huidige vorm op gespannen voet met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Er zijn goede oplossingen voorhanden om dat te voorkomen. De Minister doet er verstandig zijn wetsontwerp te voorzien van dergelijke oplossingen.

Doet hij dat niet, dan loopt de Staat niet alleen het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard, maar ook dat de Staat jegens gedupeerde woningverhuurders schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving. De financiële gevolgen daarvan zullen dan worden afgewenteld op alle belastingplichtigen in ons land. Ook dat is ongewenst.

Wetsontwerp betaalbare huur van Minister de Jonge gepubliceerd

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Veel was sinds zijn Kamerbrief van 9 december 2022 al wel duidelijk. Maar toch zitten er enkele nieuwigheden in het wetsontwerp. Die belichten wij in deze blog. Maar more to come. Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co zal de plannen van de minister uitgebreid becommentariëren. Daarbij zal de nadruk liggen op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. De minister wil de spelregels van het spel zodanig wijzigen dat veel verhuurders hun rendement bij de verhuur van hun woningen plotseling zien verdampen.

De belangrijkste nieuwigheden in het wetsontwerp zijn de volgende:

1.  Er komen in de huurmarkt drie segmenten, waarvan de grenzen elk jaar worden afgebakend per 1 januari. En omdat de maximale huurprijsgrenzen (bepalend voor de jaarlijkse huurverhoging) voortaan ook worden aangepast per 1 januari (en niet meer per 1 juli) verdwijnt het vermaledijde jojo-effect ):

  • Laagsegment (tot de liberalisatiegrens die thans € 808,06 bedraagt), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0%. Omdat de liberalisatiegrens per 1 januari 2024 nog niet bekend is, is nog niet te zeggen tot hoeveel WWS-punten dit segment gaat).
  • Middensegment (vanaf de liberalisatiegrens tot 187 punten (thans € 1.123,13), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0,5%.
  • Hoogsegment (vrije sector: vanaf 187 punten > vanaf (thans) € 1.129,39), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 1%. Indien de inflatie lager is dan de gemiddelde CAO loonstijging wordt de inflatie als uitgangspunt genomen.

 

2. Een woning die meer dan 186 punten heeft en in de vrije sector is verhuurd, kan tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet terugvallen in het gereguleerde middenhuursegment, indien de puntenwaarde van die woning uitkomt op 186 of minder als gevolg van een daling van de WOZ-waarde van die woning. Die regel geldt niet indien (dezelfde) woning bij een volgende huurder bij aanvang van de huur (als gevolg van een WOZ-waardedaling) een puntenwaarde heeft van 186 of minder.

3. Verhuurders worden verplicht bij elke nieuwe verhuring een WWS-puntentelling over te leggen en in de huurovereenkomst te vermelden a) dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie en b) de contactgegevens van het huurprijsmeldpunt van de gemeente.

4. De extra WOZ-punten voor de zogenaamde kleine Corop-woningen (2018-2022) vervallen per 2042.

5. De andere berekening van de WOZ-punten voor nieuwbouwwoningen (gerealiseerd in 2015-2019) vervalt per 2039.

6. Het WWS wordt dwingend, maar de gemeentelijke handhaving vindt alleen plaats bij nieuwe huurovereenkomsten. Daarop bestaat een uitzondering. De huurder, die huurt in vrije sector (aanvangshuurprijs hoger dan de liberalisatiegrens), kan na 1 jaar na inwerkingtreding van de nieuwe wet huurverlaging verkrijgen (niet met terugwerkende kracht) in een procedure bij de huurcommissie, indien zijn woning voor de inwerkingtreding van de wet in het gereguleerde segment viel.

7.  De extra energieprestatiepunten voor kleine woningen (kleiner dan 40 m2) vervallen.

8. De eis dat de breedte en de diepte van de buitenruimte minimaal 1,5 meter moeten zijn vervalt.

9. Bij middenhuurwoningen kan de huurprijs uitsluitend worden verhoogd op basis van een huurprijsverhogingsbeding in de huurovereenkomst en is het niet mogelijk om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen.

10. Huurprijsverhogingsbedingen die een grotere huurverhoging mogelijk maken dan de gemaximeerde wettelijke huurverhoging worden verboden. De gemeente kan ook daarop handhaven.

11. De huurcommissie kan de verhuurder een grotere kostenveroordeling opleggen indien hij vaker een te hoge huurprijs heeft bedongen. In plaats van € 300 kan deze oplopen van € 700 tot € 1.400.

12. Voortaan betalen alleen woningcorporaties een verhuurderbijdrage aan de huurcommissie. Daarbij vervalt de minimumgrens van 50 woningen.

13. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in hun huisvestingsverordening te bepalen dat middenhuurwoningen uitsluitend mogen worden verhuurd aan huishoudens met een middeninkomen. Daarbij geldt geen minimum inkomensgrens.

Het wetsontwerp roept vele vragen op en staat op gespannen voet met basale internationale verdragen. Het is dus nog maar de vraag of het wetsontwerp ongeschonden de eindstreep zal halen. Als gezegd, Hielkema & co zal de minister wijzen op de gebrekkigheid van zijn plannen.

 

 

 

Rechtspraak over corona – vervolg; uitspraak in een bodemprocedure

In een vorige nieuwsbrief heeft Marjolein Scheeper een overzicht gegeven van rechtspraak over huur en corona. Dat artikel is hier terug te lezen. In de zaken die in dat stuk worden behandeld, ging het veelal om kort geding procedures, waarin niet meer dan een voorlopig oordeel kan worden gegeven door de rechtbank.

Inmiddels zijn er ook al zaken die hebben geleid tot een vonnis in bodemprocedures. Een voorbeeld daarvan is een zaak die speelde bij de Rotterdamse kantonrechter en die ging over het volgende. Partijen hebben op 3 februari 2020 een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte  voor de duur van 5 jaar. De huurovereenkomst gaat in per 1 april 2020. De huurder heeft het gehuurde niet in gebruik genomen, heeft de overeengekomen bankgarantie niet gesteld en is ook de huur niet gaan betalen.

Procedure

De huurder heeft wel een procedure gestart tegen de verhuurder en vorderde daarin onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er een onvoorziene omstandigheid was. Als de rechter dat te ver zou vinden gaan, wilde de huurder de overeenkomst laten wijzigen door de rechter, zodanig dat de huurprijs 50% lager wordt dan oorspronkelijk was overeengekomen. De huurder stelde ter onderbouwing dat ze een groot deel van het gehuurde onder wilde verhuren aan een aan haar gelieerde bv. Door de coronapandemie is niet alleen de huurder maar ook de beoogde onderhuurder flink getroffen; de omzet was met meer dan 95% gedaald. Partijen konden niet voorzien – toen zij de overeenkomst sloten – wat de gevolgen waren van de uitbraak van het coronavirus en dat was een onvoorziene omstandigheid. Er is geen normaal ondernemersrisico, zo stelde de huurder, dus het was niet meer dan redelijk om de huurprijs te verlagen.

De verhuurder stelde een aantal tegeneisen in en wilde onder andere dat de huurder de overeengekomen bankgarantie zou stellen, dat de huurder het gehuurde in gebruik zou gaan nemen en dat de huurachterstand wordt ingelopen. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er wel een ondernemersrisico is en dat er geen onvoorziene omstandigheden zijn. Er was tenslotte al in januari 2020 bekend dat Covid-19 gevolgen zou hebben in de sector waarin de huurder actief is. De huurovereenkomst moet dus worden nagekomen, zo vond de huurder.

Uitspraak

De rechter moest de vorderingen beoordelen en oordeelde dat er in februari nog niet voorzien was wat er in maart 2020 allemaal gebeurde in Nederland met betrekking tot corona. Dat is dus wel een onvoorziene omstandigheid in de zin van dit wetsartikel. Toch oordeelde de rechter dat dit desondanks voor het risico van de huurder komt. De verhuurder mag verlangen dat de huurovereenkomst wordt nagekomen. Hier speelde mee dat de huurder ter zitting had verklaard het gehuurde te kunnen gebruiken en dat er geen (overheids)maatregelen zijn die het gebruik belemmeren. De huurder had verklaard dat het gehuurde nog niet in gebruik was genomen omdat de omzet zo ver was teruggevallen. Omzetverlies wordt door de rechter gezien als vallend onder het ondernemersrisico van de huurder. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de beoogde onderhuurder niet zou kunnen betalen.

Het gaat ook om twee commerciële partijen (huurder en verhuurder) die een langdurige huurovereenkomst hebben gesloten en daarin niets hebben afgesproken over bijvoorbeeld omzetgerelateerde huur. Het huurgenot is niet beperkt door corona en de huurder wordt veroordeeld om het gehuurde in gebruik te nemen, de overeengekomen zekerheid moet stellen (bankgarantie of waarborgsom) en de huurpenningen moet betalen. Die was ten tijde van het vonnis opgelopen tot meer dan € 20.000,-.

Conclusies

Voor de huurder zal dit een bittere pil zijn geweest. Het bedrijf heeft last gehad van corona, maar het gehuurde kon wel worden gebruikt. De afgelopen zes maanden heeft het gehuurde leeg gestaan, is er geen omzet gemaakt (in het gehuurde) maar moet de huurder snel alsnog het gehuurde betrekken en betalen. Daar had de huurder vast niet op gerekend, als wordt gekeken naar de eerdere uitspraken die zijn gewezen.

In veel uitspraken werd de huurder een huurkorting toegekend (bij wijze van voorlopige voorziening). Deze huurder kreeg dat niet en ook dat zal een bittere pil zijn geweest. De huurder had wel een groot risico genomen door niets te betalen – terwijl subsidiair wordt gesteld dat de huurprijs met 50% zou moeten worden verlaagd – en het gehuurde niet in gebruik te nemen. De les lijkt dat het beter is eerst te bezinnen, voordat men begint.

In deze tijd is het van belang om in gesprek te blijven als huurder en verhuurder. Wanneer partijen in overleg tot een oplossing kunnen komen, verdient dat de voorkeur. Ons kantoor kan natuurlijk advies geven over uw rechtspositie en ook begeleiding bieden wanneer er coronagerelateerde kwesties spelen.

Gratis Model Allonge coronaregeling huurovereenkomst bedrijfsruimte

Huurders en verhuurders worstelen met de gevolgen van de coronacrisis voor hun onderlinge relatie. Verhuurders blijken best bereid om huurders die in grote problemen zijn geraakt doordat inkomsten wegvallen de helpende hand te bieden. Daartoe hebben hun belangenorganisaties, Vastgoed Belang en IVBN een steunakkoord gesloten met marktpartijen uit de detailhandel, de Nederlandse Vereniging van Banken en het Ministerie van Economische Zaken. Sommige huurders trekken zich daar niets van aan en kondigen eenzijdige maatregelen af, zoals het in het geheel niet betalen van de huur. Duidelijk is dat dat niet kan en dat in situaties als deze constructief overleg en maatwerk geboden is.

Hielkema & co komt de markt tegemoet met een Model voor een Allonge bij de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte, waarin partijen hun afspraken in het kader van de coronacrisis kunnen vastleggen. Het model bevat een uitwerking van de meest voorkomende regelingen die partijen in de praktijk treffen. Het Model is voorzien van een uitgebreide Toelichting. Hielkema & co biedt het Model en de Toelichting kosteloos aan. Deze zijn te downloaden via de bovenstaande links.

Voor huurovereenkomsten voor woonruimte heeft Hielkema & co een apart model allonge coronaregeling ontwikkeld met een daarbij behorende toelichting, deze vindt u hier.

Goed verhuurderschap

Al eerder schreven wij over de plannen van de minister om goed verhuurderschap te bevorderen door misstanden op de woningmarkt, zoals discriminatie en huisjesmelkerij, tegen te gaan. Lees hierover deze bijdrage: Aanpak goed verhuurderschap. Vorige week, op 29 mei 2019, is een nieuwe kamerbrief verschenen over goed huurderschap.

In deze brief staat onder meer dat een deel van de aangekondigde acties al gewenst effect heeft, zoals dat de ACM heeft aangekondigd onterechte bemiddelingskosten aan te gaan pakken. De ACM roept consumenten op een melding te doen bij ConsuWijzer als zij onterechte bemiddelingskosten hebben moeten betalen.
De aanpak van discriminatie heeft nog niet voldoende effect. De minister gaat bekijken hoe die problematiek verder kan worden aangepakt.
Uit de brief blijkt verder dat de campagne “Wegwijs met je huurprijs”, waarmee studenten over de mogelijkheden van de huurcommissie worden geïnformeerd, effect heeft in die zin dat tussen oktober 2018 en mei 2019 bijna 25.000 bezoekers hebben doorgeklikt naar de website van de Huurcommissie – die inmiddels ook in het Engels is vertaald.
Ook heeft de Huurcommissie zelf actie ondernomen voor een verbeterde informatievoorziening.

De kamerbrief van 29 mei 2019 kunt hier lezen.