Op 5 juli jl. is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ in consultatie gegaan. Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten de mogelijkheid om landelijk geüniformeerde algemene regels in te stellen ter bevordering van goed verhuurderschap. Daarnaast krijgen gemeenten onder andere de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren teneinde malafide verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan.

In dit artikel zal worden ingegaan op de totstandkoming, de achtergrond en de inhoud van het wetsvoorstel. Zie ook onze eerdere artikelen over dit onderwerp.

Totstandkoming en achtergrond wetsvoorstel

In mei 2018 is de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gestart met de aanpak ter bevordering van goed verhuurderschap. De aanleiding daarvan waren verschillende excessen en misstanden in de huursector, waaronder verhuurders die discrimineerden en bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij huurders in rekening brachten.

De aanpak bestond onder andere uit het onderzoeken van dit goed verhuurderschap en het ontwikkelen van handhavingsinstrumenten. Daarbij is tevens aandacht besteed aan informatiecampagnes en het maken van afspraken met branchepartijen. Verder is in 2019 ook gestart met verscheidene pilots om discriminatie op de woningmarkt te voorkomen en tegen te gaan. Tijdens de pilots onderzochten de betreffende gemeenten de verschillende handhavingsmogelijkheden op basis van bestaande bevoegdheden. Zo experimenteerde bijvoorbeeld de gemeente Groningen als eerste gemeente in Nederland met een vergunningsstelsel om ongewenst verhuurgedrag aan te pakken.

Blijkens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel heeft het proces tot de conclusie geleid dat het huidige gemeentelijke instrumentarium om te sturen op de woningmarkt of in te grijpen bij excessen onvoldoende mogelijkheden biedt. Dit instrumentarium zou tekortschieten bij het effectief voorkomen en tegengaan van misstanden zoals intimidatie, discriminatie, slecht onderhoud, te hoge huurprijzen en overbewoning. Het zou volgens de memorie ontbreken aan een integraal wettelijk kader. Met zo’n wettelijk kader zou gestuurd en gehandhaafd kunnen worden op het gedrag dat van de verhuurder, de verhuurbemiddelaar of de aanbieder van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten verwacht mag worden. Ook zou met een dergelijk kader rekening kunnen worden gehouden met de omstandigheid dat de situatie rondom de bescherming van huurders en het effect op de leefbaarheid per gemeente kan verschillen. Een en ander heeft geleid tot het wetsvoorstel dat nu ter consultatie voorligt.

 Inhoud wetsvoorstel

 Op hoofdlijnen bevat het wetsvoorstel de volgende regelingen:

• De gemeenteraad krijgt de mogelijkheid om in een verordening door middel van algemene regels een werkwijze voor te schrijven voor alle verhuurders (inclusief corporaties) en verhuurbemiddelaars waaraan zij zich moeten houden indien ze een woon- of verblijfruimte verhuren of hierbij bemiddelen. Deze werkwijze is gericht op het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie en heeft betrekking op alle fases die te onderscheiden zijn in het verhuurproces. In aanvulling daarop wordt het mogelijk om ook andere regels vast te leggen die zien op het bevorderen van goed verhuurderschap. In deze ‘categorie’ wordt voorgesteld om vast te leggen welke informatie een verhuurder verplicht dient te verstrekken aan een huurder. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het hebben van één aanspreekpunt voor de huurder in het contact met de verhuurder, zodat bij problemen met het gehuurde altijd helder is wie daarvoor bereikbaar is. Ook kan voorgeschreven worden dat het verplicht is bij een verhuring te vermelden dat een huurder het recht heeft om naar de Huurcommissie te gaan. Daarnaast valt ook te denken aan het voorschrijven van de specifieke informatie die een verhuurder moet verstrekken in het geval van verhuur aan arbeidsmigranten (in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal). Bij algemene maatregel van bestuur en in samenwerking met alle betrokken partijen zal de precieze uitwerking van de regels en werkwijzen worden vastgelegd.
• Verder krijgt de gemeenteraad de bevoegdheid om, indien ze de verplichting tot het hebben en naleven van de werkwijze invoert in de verordening, ook een verbod in te stellen op de verhuur van woon- en verblijfsruimte zonder verhuurdervergunning. De gemeenteraad is gehouden om in de verordening dit verbod te beperken tot bepaalde categorieën van woonruimten die zijn gelegen in bepaalde gebieden in de gemeente. De voorwaarden die een gemeenteraad kan stellen aan deze vergunning worden via deze wet landelijk geüniformeerd.
• Het college van burgemeester en wethouders krijgt de bevoegdheid de vergunning in bepaalde gevallen te weigeren en in te trekken. Aangezien intrekking van een vergunning echter een zwaar middel met grote effecten voor de verhuurder is, kan een gemeente dit instrument niet lichtvaardig inzetten. Een grond voor intrekking doet zich bijvoorbeeld voor wanneer blijkt dat de vergunning is verleend op grond van door de verhuurder verstrekte gegevens waarvan deze wist (of redelijkerwijs moest vermoeden) dat deze onjuist of onvolledig waren.
• Het college is tevens bevoegd om zowel de algemene regels omtrent het hebben en toepassen van een werkwijze als het verbod om zonder vergunning een woon- of verblijfsruimte te verhuren te handhaven. Dit betekent dat het college bij overtreding van de regelgeving bevoegd is om een sanctie op te leggen, bijvoorbeeld een last onder dwangsom, bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Als ultimum remedium krijgt het college zelfs de bevoegdheid om beheerovername toe te passen. Bij een beheerovername verplicht de gemeente de eigenaar om de woonruimte tijdelijk aan haar of een derde (bijvoorbeeld een woningcorporatie) in beheer te geven. Het besluit om daartoe over te gaan kan uitsluitend door burgemeester en wethouders genomen worden en slechts in een beperkt aantal gevallen. Zo’n geval doet zich bijvoorbeeld voor wanneer een verhuurder een verhuurvergunning wordt geweigerd terwijl de betreffende woonruimte al in gebruik is door een huurder.
• Daarnaast kan het college besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders aan wie een bestuurlijke boete is opgelegd of indien besloten is tot beheerovername.
• Zodra de instrumenten uit deze wet worden ingezet, dient de gemeente te voorzien in een laagdrempelig meldpunt voor woningzoekenden en huurders.

Onze visie

 Het voorschrijven van een werkwijze voor verhuurders en bemiddelaars om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan, het instellen van een verhuurdervergunning en de bevoegdheid van de gemeente tot beheerovername vormen beperkingen van het eigendomsrecht van verhuurders. Gemeenten zullen er daarom voor moeten waken dat deze beperkingen een legitiem doel dienen, noodzakelijk geacht kunnen worden en dat daarmee het beoogde effect wordt bereikt. Verder zal er sprake moeten zijn van een “fair balance” tussen het nagestreefde doel en de belangen van de woningeigenaren.

In hoeverre in de praktijk zal worden voldaan aan deze vereisten als het wetsvoorstel in de huidige vorm van kracht zou worden, is de vraag. Op het eerste gezicht verbaast het namelijk dat gemeenten straks al deze bevoegdheden verkrijgen, aangezien huurders op basis van de huidige regelgeving zelf goede mogelijkheden hebben om tegen verhuurders op te treden (behalve dan als het gaat om discriminatie door bemiddelaars). En huurders die niet van de regelgeving op de hoogte zijn, kunnen bijvoorbeeld (in ieder geval in de grote steden) terecht bij huurteams. Huurteams informeren huurders over hun rechten en plichten en ondersteunen hen wanneer zij teveel huur betalen of een verhuurder anderszins de regels niet naleeft.

Uiteraard staat daar tegenover dat wanneer ook de gemeente kan optreden tegen verhuurders, dat vanuit de positie van de huurder gezien effectiever is. Als huurder hoef je in die situatie namelijk niet zelf actie te ondernemen. Een handhavingstraject van de gemeente (waarbij bijvoorbeeld een dwangsom of boete wordt opgelegd) kan (soms) sneller worden ingezet en legt de druk bij de verhuurder. Ook komt daardoor het procesinitiatief bij de verhuurder te liggen, aangezien de verhuurder bezwaar zal moeten maken tegen de handhaving en aantonen dat die niet terecht is.

Toch is er reden voor zorg, want de ervaring leert dat gemeenten bij hun handhaving op andere (woon)gebieden bepaald niet subtiel te werk gaan en torenhoge boetes opleggen. Geregeld is daarbij de evenredigheid ver te zoeken. Het is bovendien de vraag hoe de gemeenten dit nieuwe instrumentarium gaan gebruiken: voor elk wissewasje of om echte misstanden aan te pakken. Hierbij moet ook worden bedacht dat handhaving door een gemeente via de Wet Bibob eveneens gevolgen kan hebben voor andere vergunningen die een verhuurder nodig kan hebben, bijvoorbeeld omgevingsvergunningen voor (ver)nieuwbouw.

Vervolg

De einddatum van de consultatie is 1 september 2021. Tot die datum kunnen partijen dus op het wetsvoorstel reageren. Uiteraard houden we u op de hoogte van de ontwikkelingen die zich nadien zullen voordoen.