In een vorige nieuwsbrief heeft Marjolein Scheeper een overzicht gegeven van rechtspraak over huur en corona. Dat artikel is hier terug te lezen. In de zaken die in dat stuk worden behandeld, ging het veelal om kort geding procedures, waarin niet meer dan een voorlopig oordeel kan worden gegeven door de rechtbank.

Inmiddels zijn er ook al zaken die hebben geleid tot een vonnis in bodemprocedures. Een voorbeeld daarvan is een zaak die speelde bij de Rotterdamse kantonrechter en die ging over het volgende. Partijen hebben op 3 februari 2020 een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte  voor de duur van 5 jaar. De huurovereenkomst gaat in per 1 april 2020. De huurder heeft het gehuurde niet in gebruik genomen, heeft de overeengekomen bankgarantie niet gesteld en is ook de huur niet gaan betalen.

Procedure

De huurder heeft wel een procedure gestart tegen de verhuurder en vorderde daarin onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er een onvoorziene omstandigheid was. Als de rechter dat te ver zou vinden gaan, wilde de huurder de overeenkomst laten wijzigen door de rechter, zodanig dat de huurprijs 50% lager wordt dan oorspronkelijk was overeengekomen. De huurder stelde ter onderbouwing dat ze een groot deel van het gehuurde onder wilde verhuren aan een aan haar gelieerde bv. Door de coronapandemie is niet alleen de huurder maar ook de beoogde onderhuurder flink getroffen; de omzet was met meer dan 95% gedaald. Partijen konden niet voorzien – toen zij de overeenkomst sloten – wat de gevolgen waren van de uitbraak van het coronavirus en dat was een onvoorziene omstandigheid. Er is geen normaal ondernemersrisico, zo stelde de huurder, dus het was niet meer dan redelijk om de huurprijs te verlagen.

De verhuurder stelde een aantal tegeneisen in en wilde onder andere dat de huurder de overeengekomen bankgarantie zou stellen, dat de huurder het gehuurde in gebruik zou gaan nemen en dat de huurachterstand wordt ingelopen. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er wel een ondernemersrisico is en dat er geen onvoorziene omstandigheden zijn. Er was tenslotte al in januari 2020 bekend dat Covid-19 gevolgen zou hebben in de sector waarin de huurder actief is. De huurovereenkomst moet dus worden nagekomen, zo vond de huurder.

Uitspraak

De rechter moest de vorderingen beoordelen en oordeelde dat er in februari nog niet voorzien was wat er in maart 2020 allemaal gebeurde in Nederland met betrekking tot corona. Dat is dus wel een onvoorziene omstandigheid in de zin van dit wetsartikel. Toch oordeelde de rechter dat dit desondanks voor het risico van de huurder komt. De verhuurder mag verlangen dat de huurovereenkomst wordt nagekomen. Hier speelde mee dat de huurder ter zitting had verklaard het gehuurde te kunnen gebruiken en dat er geen (overheids)maatregelen zijn die het gebruik belemmeren. De huurder had verklaard dat het gehuurde nog niet in gebruik was genomen omdat de omzet zo ver was teruggevallen. Omzetverlies wordt door de rechter gezien als vallend onder het ondernemersrisico van de huurder. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de beoogde onderhuurder niet zou kunnen betalen.

Het gaat ook om twee commerciële partijen (huurder en verhuurder) die een langdurige huurovereenkomst hebben gesloten en daarin niets hebben afgesproken over bijvoorbeeld omzetgerelateerde huur. Het huurgenot is niet beperkt door corona en de huurder wordt veroordeeld om het gehuurde in gebruik te nemen, de overeengekomen zekerheid moet stellen (bankgarantie of waarborgsom) en de huurpenningen moet betalen. Die was ten tijde van het vonnis opgelopen tot meer dan € 20.000,-.

Conclusies

Voor de huurder zal dit een bittere pil zijn geweest. Het bedrijf heeft last gehad van corona, maar het gehuurde kon wel worden gebruikt. De afgelopen zes maanden heeft het gehuurde leeg gestaan, is er geen omzet gemaakt (in het gehuurde) maar moet de huurder snel alsnog het gehuurde betrekken en betalen. Daar had de huurder vast niet op gerekend, als wordt gekeken naar de eerdere uitspraken die zijn gewezen.

In veel uitspraken werd de huurder een huurkorting toegekend (bij wijze van voorlopige voorziening). Deze huurder kreeg dat niet en ook dat zal een bittere pil zijn geweest. De huurder had wel een groot risico genomen door niets te betalen – terwijl subsidiair wordt gesteld dat de huurprijs met 50% zou moeten worden verlaagd – en het gehuurde niet in gebruik te nemen. De les lijkt dat het beter is eerst te bezinnen, voordat men begint.

In deze tijd is het van belang om in gesprek te blijven als huurder en verhuurder. Wanneer partijen in overleg tot een oplossing kunnen komen, verdient dat de voorkeur. Ons kantoor kan natuurlijk advies geven over uw rechtspositie en ook begeleiding bieden wanneer er coronagerelateerde kwesties spelen.