Tagarchief: onvoorziene omstandigheden

Rechtspraak over corona – vervolg; uitspraak in een bodemprocedure

In een vorige nieuwsbrief heeft Marjolein Scheeper een overzicht gegeven van rechtspraak over huur en corona. Dat artikel is hier terug te lezen. In de zaken die in dat stuk worden behandeld, ging het veelal om kort geding procedures, waarin niet meer dan een voorlopig oordeel kan worden gegeven door de rechtbank.

Inmiddels zijn er ook al zaken die hebben geleid tot een vonnis in bodemprocedures. Een voorbeeld daarvan is een zaak die speelde bij de Rotterdamse kantonrechter en die ging over het volgende. Partijen hebben op 3 februari 2020 een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte  voor de duur van 5 jaar. De huurovereenkomst gaat in per 1 april 2020. De huurder heeft het gehuurde niet in gebruik genomen, heeft de overeengekomen bankgarantie niet gesteld en is ook de huur niet gaan betalen.

Procedure

De huurder heeft wel een procedure gestart tegen de verhuurder en vorderde daarin onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er een onvoorziene omstandigheid was. Als de rechter dat te ver zou vinden gaan, wilde de huurder de overeenkomst laten wijzigen door de rechter, zodanig dat de huurprijs 50% lager wordt dan oorspronkelijk was overeengekomen. De huurder stelde ter onderbouwing dat ze een groot deel van het gehuurde onder wilde verhuren aan een aan haar gelieerde bv. Door de coronapandemie is niet alleen de huurder maar ook de beoogde onderhuurder flink getroffen; de omzet was met meer dan 95% gedaald. Partijen konden niet voorzien – toen zij de overeenkomst sloten – wat de gevolgen waren van de uitbraak van het coronavirus en dat was een onvoorziene omstandigheid. Er is geen normaal ondernemersrisico, zo stelde de huurder, dus het was niet meer dan redelijk om de huurprijs te verlagen.

De verhuurder stelde een aantal tegeneisen in en wilde onder andere dat de huurder de overeengekomen bankgarantie zou stellen, dat de huurder het gehuurde in gebruik zou gaan nemen en dat de huurachterstand wordt ingelopen. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er wel een ondernemersrisico is en dat er geen onvoorziene omstandigheden zijn. Er was tenslotte al in januari 2020 bekend dat Covid-19 gevolgen zou hebben in de sector waarin de huurder actief is. De huurovereenkomst moet dus worden nagekomen, zo vond de huurder.

Uitspraak

De rechter moest de vorderingen beoordelen en oordeelde dat er in februari nog niet voorzien was wat er in maart 2020 allemaal gebeurde in Nederland met betrekking tot corona. Dat is dus wel een onvoorziene omstandigheid in de zin van dit wetsartikel. Toch oordeelde de rechter dat dit desondanks voor het risico van de huurder komt. De verhuurder mag verlangen dat de huurovereenkomst wordt nagekomen. Hier speelde mee dat de huurder ter zitting had verklaard het gehuurde te kunnen gebruiken en dat er geen (overheids)maatregelen zijn die het gebruik belemmeren. De huurder had verklaard dat het gehuurde nog niet in gebruik was genomen omdat de omzet zo ver was teruggevallen. Omzetverlies wordt door de rechter gezien als vallend onder het ondernemersrisico van de huurder. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de beoogde onderhuurder niet zou kunnen betalen.

Het gaat ook om twee commerciële partijen (huurder en verhuurder) die een langdurige huurovereenkomst hebben gesloten en daarin niets hebben afgesproken over bijvoorbeeld omzetgerelateerde huur. Het huurgenot is niet beperkt door corona en de huurder wordt veroordeeld om het gehuurde in gebruik te nemen, de overeengekomen zekerheid moet stellen (bankgarantie of waarborgsom) en de huurpenningen moet betalen. Die was ten tijde van het vonnis opgelopen tot meer dan € 20.000,-.

Conclusies

Voor de huurder zal dit een bittere pil zijn geweest. Het bedrijf heeft last gehad van corona, maar het gehuurde kon wel worden gebruikt. De afgelopen zes maanden heeft het gehuurde leeg gestaan, is er geen omzet gemaakt (in het gehuurde) maar moet de huurder snel alsnog het gehuurde betrekken en betalen. Daar had de huurder vast niet op gerekend, als wordt gekeken naar de eerdere uitspraken die zijn gewezen.

In veel uitspraken werd de huurder een huurkorting toegekend (bij wijze van voorlopige voorziening). Deze huurder kreeg dat niet en ook dat zal een bittere pil zijn geweest. De huurder had wel een groot risico genomen door niets te betalen – terwijl subsidiair wordt gesteld dat de huurprijs met 50% zou moeten worden verlaagd – en het gehuurde niet in gebruik te nemen. De les lijkt dat het beter is eerst te bezinnen, voordat men begint.

In deze tijd is het van belang om in gesprek te blijven als huurder en verhuurder. Wanneer partijen in overleg tot een oplossing kunnen komen, verdient dat de voorkeur. Ons kantoor kan natuurlijk advies geven over uw rechtspositie en ook begeleiding bieden wanneer er coronagerelateerde kwesties spelen.

Alle rechtspraak over huur en corona op een rij

Sinds het begin van de coronacrisis medio maart 2020 zijn tal van huurders en verhuurders in de problemen gekomen. Huurders van woonruimte verloren hun inkomen en konden de huur niet meer betalen en huurders van horecapanden moesten ineens voor langere tijd dicht. Ondanks de oproep van de overheid en de brancheorganisaties om samen tot een oplossing te komen omdat de crisis ons allemaal raakt, zijn er toch de nodige zaken voor de rechter gekomen. Het was dan aan de rechter om met maatwerk de zaak te beslechten.

In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de rechtspraak in de afgelopen maanden en de lijn die daarin valt te ontwaren.

Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten

Bij bedrijfsruimten zijn de grootste problemen ontstaan door de verplichte sluiting van de horeca met ingang van 15 maart 2020 om 18:00 uur. De omzet viel hierdoor bij veel ondernemers weg met vaak financiële problemen tot gevolg. In de gevallen waarin de ondernemers en de verhuurders niet tot overeenstemming kwamen, leidde dit tot rechtszaken waarin de uitkomst allerminst zeker was. Op 20 juni jl. verscheen op de website van de NOS het artikel: ‘Huurstrijd in de rechtszaal: wie betaalt de lasten van de horecasluiting?’ Bij bestudering van de rechtspraak over dit onderwerp ontwikkelt zich zo langzamerhand een steeds een duidelijker lijn.

Standpunt huurders

In de kort gedingen die zijn gestart (doorgaans door verhuurders om betaling van de huur te vorderen) komen twee verweren van de huurder steeds terug:

  1. De sluiting van de horeca door de overheid is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dus is huurvermindering op zijn plaats.
  2. De coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid. Het is daarom niet redelijk onverkort aanspraak te maken op betaling van de (volledige) huurpenningen.

 

Deze verweren zijn door de meeste rechtbanken op dezelfde wijze beoordeeld. De rechtbanken Limburg, Rotterdam, Noord-Nederland, Gelderland en Amsterdam hebben geoordeeld dat de sluiting van de horeca een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW.[1] Een gebrek is een omstandigheid waardoor de huurder het gehuurde niet kan gebruiken zoals hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Ook overheidsmaatregelen kunnen zulke omstandigheden zijn en daarmee een gebrek opleveren. Indien er sprake is van een gebrek kan de huurder huurvermindering vorderen. In veel huurcontracten is de mogelijkheid van huurvermindering echter uitgesloten, wat bij bedrijfsruimte is toegestaan.

Onvoorziene omstandigheden

In die gevallen wordt de oplossing gezocht in de regeling van de onvoorziene omstandigheden. Indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid mag de rechter op vordering van een partij de overeenkomst aanpassen. De rechter kan dan dus bijvoorbeeld bepalen dat de huurder minder huur verschuldigd is. De hiervoor genoemde rechtbanken hebben geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, omdat het niet aannemelijk is dat de contractspartijen bij de aanvang van de huurovereenkomst een crisis van deze omvang en met deze gevolgen hadden voorzien. Ook via die weg wordt er dus gezocht naar een oplossing voor de betalingsproblemen van de huurders.

Pijn gelijk delen

In voornoemde zaken had de huurder doorgaans al een voorstel gedaan voor een betalingsregeling of een oplossing. In de gevallen waarin huurvermindering mogelijk was of via onvoorziene omstandigheden een oplossing werd gezocht is vaak geoordeeld dat de door de huurder voorgestelde oplossing redelijk was. Deze oplossing kwam er meestal op neer dat de verhuurder en de huurder de financiële last gelijk zouden verdelen.

Afwijkende rechtspraak

Een vreemde eend in de bijt is het vonnis van de rechtbank Overijssel van 3 juni 2020.[2] De rechter in Overijssel heeft geoordeeld dat de sluiting van de horeca geen gebrek oplevert. De reden hiervoor was dat in de overeenkomst de verplichting voor het verkrijgen van alle noodzakelijke vergunningen bij de huurder was gelegd. Deze sluiting door de overheid viel volgens de rechter onder dat artikel. De rechter heeft wel benadrukt dat partijen zich als redelijke contractspartijen moeten opstellen en heeft aangestuurd op overleg, maar wel werd de vordering tot betaling van de huurpenningen toegewezen.

Deze uitspraak is een opvallende afwijking van de lijn die de andere vijf rechtbanken hebben gevolgd. De bepaling dat de huurder voor de vergunningen verantwoordelijk is, is gebruikelijk bij de huur van bedrijfsruimte en is onderdeel van de model-huurcontracten van Vastgoedbelang en die van de ROZ. Het verkrijgen van een vergunningen is mijns inziens een wezenlijk andere verantwoordelijkheid dan waar het in het geval van een overheidssluiting als gevolg van een pandemie om gaat. Vergunningen beogen immers toestemming te verlenen voor het verrichten van bepaalde handelingen die anders verboden zouden zijn, maar waar dus uitzonderingen op mogelijk zijn. Tegen de overheidsmaatregelen waren geen uitzonderingen mogelijk. De huurder kon geen vergunning aanvragen om alsnog zijn horecaonderneming te mogen exploiteren. De overheidsmaatregelen vallen mijns inziens dan ook niet onder voornoemde bepaling en zijn daarmee mijns inziens dus ook niet volledig de verantwoordelijkheid van de huurder. De lijn van de andere rechtbanken lijkt mij meer in overeenstemming met de wet.

Inzicht in de financiële situatie van de huurder

Overigens is in de rechtspraak ook gebleken dat je als huurder niet kan volstaan met de stelling dat de omzet is weggevallen door de overheidssluiting. In meerdere zaken wordt van de huurder verwacht dat hij inzicht geeft in zijn financiële situatie en de gevolgen van de overheidsmaatregelen voor de onderneming. Pas als de huurder aantoont dat hij daardoor in alle redelijkheid zijn verplichtingen niet kan nakomen, is aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden mogelijk. Doordat de huurder geen inzicht had gegeven in zijn financiële situatie trok hij in de zaak van de rechtbank Gelderland (Vitesse vs. Gelredome) toch aan het kortste eind, ondanks dat de rechter had geoordeeld dat de verplichte sluiting van de horeca een gebrek was en de coronacrisis bovendien een onvoorziene omstandigheid. Datzelfde gold voor de huurder in een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 19 juni 2020.[3]

Overmacht

In de rechtspraak is ook gebleken dat een beroep op overmacht niet zal slagen. Huurders zouden daar ook weinig aan hebben. Overmacht staat namelijk niet in de weg aan de mogelijkheid van de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden als de schending van de overeenkomst dat rechtvaardigt. In de rechtspraak, waaronder de laatste genoemde van de rechtbank Den Haag, wordt over het beroep van de huurder op overmacht doorgaans overwogen dat dat beroep niet slaagt, omdat de overmacht daadwerkelijk betrekking moet hebben op de uit te voeren prestatie. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen op zich beletten de huurder niet betalingen te verrichten aan de verhuurder.

Conclusie

Kortom, in de rechtspraak ten aanzien van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten wordt door de meeste rechtbanken geoordeeld dat de verplichte sluiting als gevolg van de overheidsmaatregelen een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW en dat de huurder dus in beginsel aanspraak kan maken op huurvermindering op grond van artikel 7:207 BW. Indien huurvermindering contractueel is uitgesloten, kan worden geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat in redelijkheid niet van de huurder gevergd kan worden dat hij zijn verplichtingen onverkort nakomt. De huurder moet dan wel onderbouwen waarom dat in redelijkheid niet van hem gevergd kan worden door middel van het geven van inzicht in zijn financiële situatie en de gevolgen van de sluiting voor zijn onderneming.

Huurovereenkomsten voor woonruimte

Ook bij huurders en verhuurders van woonruimte zijn problemen ontstaan. Huurders zijn financieel in de problemen gekomen, maar door de coronacrisis zijn ook overlastklachten toegenomen, zijn minder ontruimingen uitgevoerd en is er voor tijdelijke huurovereenkomsten een verlengingsmogelijkheid in het leven geroepen. Allemaal voer voor procedures.

Ontruimingen vanwege schendingen van de huurovereenkomst

In geval van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (huurschulden, illegale onderverhuur, overlast, hennepkwekerijen, etc.) heeft de verhuurder (in beginsel) het recht de huurovereenkomst te laten ontbinden en ontruiming van de woning te vorderen. Op 26 maart 2020 werd in verband met de coronacrisis door verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen afgesproken geen huisuitzettingen/ontruimingen te doen. De vraag was vervolgens hoe daar in de praktijk mee omgegaan zou worden.

In de praktijk is gebleken dat verhuurders nog steeds ontruiming van het gehuurde hebben gevorderd bij de rechter en dat rechters daar verschillend mee om zijn gegaan. In geval van ernstige tekortkomingen en spoedeisende gevallen zijn ontruimingen, ook tijdens de lockdown, toegewezen. Soms met een langere ontruimingstermijn. Andere rechters hebben de beslissing uitgesteld tot een later moment.

Een paar voorbeelden

  • Rechtbank Gelderland, 8 juni 2020: een huurder die een huurschuld had laten ontstaan van zeven maanden moet de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen met dien verstande dat de ontruiming niet eerder dan op 1 september 2020 mag plaatsvinden.[4]
  • Rechtbank Amsterdam, 18 mei 2020: een huurder moet de woning binnen twee maanden na betekening van het vonnis verlaten in verband met ernstige overlast.[5]
  • Rechtbank Overijssel, 7 april 2020: de huurders moeten de woning in verband met een forse huurschuld binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen met dien verstande dat de ontruiming pas plaatsvindt als dat volgens de Koninklijke beroepsgroep van Gerechtsdeurwaarders mogelijk en verantwoord is.[6]
  • Rechtbank Amsterdam, 29 april 2020: de huurder moet de woning binnen acht dagen na betekening van het vonnis ontruimen in verband met een aangetroffen hennepkwekerij. Er worden geen verdere voorwaarden aan de ontruiming gesteld.[7]
  • Rechtbank Gelderland, 6 mei 2020: de echtgenoot van de overleden huurder moet de woning uiterlijk op 1 augustus 2020 verlaten.[8]
  • Rechtbank Gelderland, 20 april 2020: de rechtbank wijst de vordering tot betaling toe en houdt verdere beslissingen over de ontbinding en ontruiming aan.[9]
  • Rechtbank Amsterdam, 4 mei 2020: huurder moet de woning binnen een maand na het einde van de intelligente lockdown (althans het samenscholingsverbod geldend tot 1 juni 2020) ontruimen.[10]

 

Al met al is in gevallen waarin sprake is van een ernstige tekortkoming doorgaans wel een ontruiming uitgesproken, maar op langere termijn of afhankelijk van de toestemming van de deurwaarders. Huurschulden dateerden doorgaans al van vóór de coronacrisis en liepen tussentijds op. In dat geval was ook ontbinding gerechtvaardigd en volgde de ontruiming vaak na enkele maanden. In ernstige gevallen, onder andere bij hennepkwekerijen, is de ontruiming wel op korte termijn bevolen.

In de praktijk hebben huurders die al veroordeeld waren tot ontruiming nog een poging gedaan om de executie van het vonnis te laten schorsen door een beroep te doen op de coronacrisis en met succes. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft bijvoorbeeld in haar arrest van 19 mei 2020 overwogen:

Waar enerzijds het woonbelang van [huurder] duidelijk is en anderzijds de belangen van [verhuurder] c.s. bij ontruiming van het gehuurde per 1 juni 2020 evident zijn, kent het hof doorslaggevende betekenis toe aan de uitzonderlijke omstandigheden die de Coronacrisis teweeg heeft gebracht. In deze tijd waarin iedereen zoveel mogelijk thuis moet blijven en de overheid de nodige maatregelen treft ter voorkoming van de verdere verspreiding van het virus, is het niet verantwoord om mensen tot een verhuizing te dwingen.[11]

Ook een huurder die vermoedde dat hij corona had opgelopen, kreeg uitstel van executie van de rechtbank Midden-Nederland.[12]

Inmiddels zijn de deurwaarders sinds juni 2020 weer begonnen met het uitvoeren van gedwongen ontruimingen en is het niveau van handhaving weer bijna op het niveau van voor de lockdown.

Spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

De spoedwet die op 25 april 2020 van kracht werd heeft nog niet tot veel rechtspraak geleid. Op 30 juni 2020 is de eerste uitspraak waarin de spoedwet een rol speelt gepubliceerd. Een verhuurder had vóór de coronacrisis de huurder de aanzegging einde huurovereenkomst toegestuurd. De overeenkomst zou op 13 mei 2020 eindigen en de huurder had een huurschuld laten ontstaan. De huurder deed een beroep op verlenging van de overeenkomst op grond van de Spoedwet. De verhuurder heeft het verzoek van de huurder tot verlenging afgewezen in verband met het slechte huurderschap van de huurder. De huurder weigerde te vertrekken, zodat de verhuurder een vordering tot ontruiming moest instellen bij de rechtbank. De rechtbank Overijssel heeft op 23 juni 2020 een vonnis gewezen waarin zij heeft bepaald dat de verhuurder het verzoek van de huurder tot verlenging van de huurovereenkomst inderdaad mocht weigeren en heeft de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde (binnen zeven dagen na betekening van het vonnis).[13]

Tot zover het overzicht van rechtspraak in de coronacrisis. Mocht u vragen hebben over uw rechtspositie (ten gevolge van corona of in het algemeen) neemt u dan gerust contact met ons op.

[1] Rechtbank Limburg 19-06-2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:4399; Rechtbank Rotterdam 18-06-2020, ECLI:NL:RBROT:220:5583; Rechtbank Noord-Nederland 27-05-2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979; Rechtbank Gelderland 29-05-2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768; Rechtbank Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:RBAMS:2020:2914.
[2] Rechtbank Overijssel 03-06-2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1906.
[3] Rechtbank Den Haag, 19-06-2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661.
[4] Rechtbank Gelderland, 8 juni 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:3016.
[5] Rechtbank Amsterdam, 18 mei 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2610.
[6] Rechtbank Overijssel, 7 april 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1504.
[7] Rechtbank Amsterdam, 29 april 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2414.
[8] Rechtbank Gelderland, 6 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2482.
[9] Rechtbank Gelderland, 20 april 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2310.
[10] Rechtbank Amsterdam, 4 mei 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2445.
[11] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3919.
[12] Rechtbank Midden-Nederland, 29 april 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:1698.
[13] Rechtbank Overijssel, 23 juni 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:2193.

Pandemieregelingen in huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte

De coronapandemie heeft wereldwijd geleid tot enorme maatschappelijke en economische ontregeling. Voornamelijk doordat vrijwel niemand was voorbereid op een pandemie, (dus) ook niet in contractuele relaties. Ondernemers die getroffen werden door de coronacrisis en het financiële hoofd niet meer boven water konden houden, moesten daarom teruggrijpen op algemene leerstukken uit het wettelijke contractenrecht. Die leerstukken, zoals de regeling voor de onvoorziene omstandigheden, zijn echter zo algemeen geformuleerd, dat zij weinig aanknopingspunten bieden voor concrete oplossingen. Daaruit moeten wij lering trekken, temeer daar deskundigen zeggen dat we in de toekomst rekening moeten houden met nieuwe pandemieën.

Tijd dus om eens kritisch te kijken naar bestaande contracten. Hielkema & co heeft met het oog hierop een set van pandemiebepalingen ontwikkeld die kunnen worden opgenomen in huurcontracten voor bedrijfsruimte (kantoorruimte en winkels/horeca). Deze set voorziet onder meer in een uitgebreide aansprakelijkheidsbeperking van de verhuurder voor de gevolgen van pandemieën en overheidsmaatregelen als reactie daarop. Daarnaast is vastgelegd dat het de huurder bij een pandemie niet is toegestaan eenzijdig maatregelen te nemen (zoals het niet betalen van de huur), maar dat de huurder gehouden is in overleg te treden met zijn verhuurder om in voorkomende gevallen te komen tot een maatwerkoplossing.

Hielkema & co stelt deze pandemiebepalingen kosteloos aan ieder die er belangstelling voor heeft ter beschikking en zal deze later dit jaar verwerken in haar model-huurcontracten.