Tag archieven: retail

Gratis Model Allonge coronaregeling huurovereenkomst bedrijfsruimte

Huurders en verhuurders worstelen met de gevolgen van de coronacrisis voor hun onderlinge relatie. Verhuurders blijken best bereid om huurders die in grote problemen zijn geraakt doordat inkomsten wegvallen de helpende hand te bieden. Daartoe hebben hun belangenorganisaties, Vastgoed Belang en IVBN een steunakkoord gesloten met marktpartijen uit de detailhandel, de Nederlandse Vereniging van Banken en het Ministerie van Economische Zaken. Sommige huurders trekken zich daar niets van aan en kondigen eenzijdige maatregelen af, zoals het in het geheel niet betalen van de huur. Duidelijk is dat dat niet kan en dat in situaties als deze constructief overleg en maatwerk geboden is.

Hielkema & co komt de markt tegemoet met een Model voor een Allonge bij de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte, waarin partijen hun afspraken in het kader van de coronacrisis kunnen vastleggen. Het model bevat een uitwerking van de meest voorkomende regelingen die partijen in de praktijk treffen. Het Model is voorzien van een uitgebreide Toelichting. Hielkema & co biedt het Model en de Toelichting kosteloos aan. Deze zijn te downloaden via de bovenstaande links.

Voor huurovereenkomsten voor woonruimte heeft Hielkema & co een apart model allonge coronaregeling ontwikkeld met een daarbij behorende toelichting, deze vindt u hier.

Steunakkoord retailsector: wat houdt het in?

Op 10 april jl. hebben verschillende partijen richtlijnen opgesteld voor de retailsector over hoe om te gaan met de coronacrisis. Reeds eerder hebben een aantal belangenorganisaties een advies hierover uitgebracht, maar nu zijn de richtlijnen vastgelegd in een zogenaamd ‘Steunakkoord voor en door de Nederlandse retailsector’. De betrokken partijen zijn IVBN, INretail, Vastgoed Belang, Detailhandel Nederland, EZK, NVB en VGO.

Het akkoord dient verschillende doelen. Het is onder andere gericht op het gezamenlijk oplossen van het gezamenlijke probleem dat de coronacrisis is. Dit is ook al in de eerdere adviezen uiteengezet. Er wordt stilgestaan bij de liquiditeitsproblemen, maar ook bij het toekomstperspectief. Winkels moeten zo spoedig mogelijk weer veilig open kunnen. Het steunakkoord moet daarnaast als basis dienen voor maatwerkoplossingen per retailer en bovendien goed gedrag stimuleren.

Wat houdt het akkoord in?

Het akkoord bevat verschillende maatregelen op verschillende vlakken.

Opschorting van de huur
Om de korte termijn gevolgen van de crisis te verlichten is in het akkoord onder andere besloten dat huurders met ingang van april 2020 een deel van de huurpenningen op mogen schorten. Ze moeten alsnog betalen, maar op een later moment. Het gaat om minimaal 50% van de huurprijs en indien dat nodig is (en wanneer het ook voor de verhuurder haalbaar is) zelfs een nog groter deel: 75% tot 100%. Daarnaast is afgesproken dat verhuurders en financiers huurders niet uitzetten, behalve als dat absoluut noodzakelijk is. Een voorwaarde om aanspraak te kunnen maken op opschorting is dat er sprake moet zijn van direct aantoonbaar omzetverlies ten gevolge van de coronacrisis.

Heropening winkels
Winkels moeten zich daarnaast gaan voorbereiden en maximaal inspannen om op een veilige manier open te kunnen gaan op een nog nader te bepalen datum. De overheid bepaalt wanneer de winkels weer open mogen, maar de winkels moeten er dan klaar voor zijn om ook veilig open te gaan. Retailers moeten zich bovendien inspannen om huurbetalingen te doen die binnen hun mogelijkheden liggen.

Transparantie
Aangezien de crisis een gezamenlijk probleem is en gezamenlijk moet worden opgelost, roepen de belangenorganisaties op tot overleg en maatwerkoplossingen. Om dit te kunnen bereiken is transparantie nodig. Er is dan ook afgesproken in het steunakkoord dat een retailer alleen aanspraak kan maken op deelname aan het steunakkoord als hij volledig transparant is over zijn omzetverlies, zowel offline als online.

Om aanspraak te kunnen maken op huuropschorting moet het omzetverlies corona-gerelateerd zijn. In het geval van offline-omzetverlies is daar sowieso sprake van volgens het akkoord. Bij online-omzetverlies zal per geval bekeken moeten worden of dat verlies ook het gevolg is van de crisis.

Kwijtschelding van huurbetalingen
Pas als de daadwekelijke impact van de crisis na drie maanden duidelijk is, komt per retailer, verhuurder en locatie mogelijk zelfs kwijtschelding van betalingsverplichtingen aan de orde. In mei zal nader worden besproken welke berekeningsmethodiek voor de eventuele kwijtschelding gebruikt kan gaan worden. Het staat verhuurders vrij om nu al afspraken te maken daarover met hun huurders.

Eventuele kwijtschelding ziet op het verlichten van de gevolgen van de crisis op de langere termijn. Voor de lange termijn is het daarnaast van belang dat partijen redelijk met elkaar blijven omgaan en ook nadenken over andere lange termijn oplossingen, zoals verlenging van de huurtermijn of bepaalde garanties.

Ondersteuning door de overheid en financiers
De overheid heeft al maatregelen genomen ter ondersteuning van de bedrijven en de banken hebben verklaard deze maatregelen te steunen en zullen zich waar dat mogelijk is flexibel opstellen. Er is voortdurend overleg tussen de banken en het ministerie van Economische zaken. Dat heeft onder andere geresulteerd in ruimere mogelijkheden voor tijdelijke liquiditeitssteun voor bedrijven (die in de kern gezond zijn). Banken geven retailers en verhuurders een uitstel van aflossing van zes maanden en het ministerie heeft andere financiers opgeroepen dit voorbeeld te volgen.

Al met al is het steunakkoord een nadere uitwerking van het advies van eind maart 2020 en is het uitgebreid met de bijdrage van de banken. Nog altijd staat de oproep centraal om samen tot een oplossing te komen. Het akkoord is geldig voor drie maanden, namelijk april tot en met juni 2020. Afdwingbaar is het niet.[1] Het volledige steunakkoord kunt u hier lezen.

[1] https://www.vastgoedmarkt.nl/financieel/nieuws/2020/04/afspraken-tussen-retail-en-vastgoed-huur-winkels-opschorten-101153240

Ontwikkelingen tussen huurders en verhuurders naar aanleiding van de coronamaatregelen

De kranten staan er inmiddels ook vol van. Diverse huurders, vooral grotere winkelhuurders, nemen het recht in eigen hand en delen aan hun verhuurders mee dat zij de huur voorlopig niet of niet geheel zullen betalen, omdat zij door de coronacrisis minder of geen omzet meer hebben. Verhuurders zijn niet gediend van dergelijke eenzijdige acties. Het is goed te begrijpen dat dat kwaad bloed bij hen zet, temeer omdat de crisis vers is en zo al meteen de pijn bij een ander wordt gelegd. En het zet nog meer kwaad bloed als het gaat om retailers waar het vermogen van privaty equity achter zit.

Ici Paris

AS Watson, de Chinese eigenaar van parfumerieketen Ici Paris en een van de grootste retailbedrijven ter wereld, ging wel heel ver door in een algemene brief aan al zijn verhuurders mee te delen vanaf 1 april helemaal geen huur meer te zullen betalen. In juridische zin kondigde AS Watson daarmee aan de huurovereenkomsten structureel en in ernstige mate te schenden. Een van de verhuurders liet het daar niet bij zitten en heeft meteen het faillissement van AS Watson aangevraagd. En meer verhuurders hebben zich inmiddels bij dat faillissementsverzoek aangesloten, want ook zij voelen zich geschoffeerd door de opstelling van AS Watson. AS Watson is niet de enige. HEMA, Action, Holland & Barrett, Rituals en vele andere winkelbedrijven hebben eenzijdige maatregelen meegedeeld aan hun verhuurders.

Juridisch drijfzand

Wat deze huurders doen rust niet alleen op juridisch drijfzand, maar is ook uiterst riskant. Zo vraag ik me af wat AS Watson gaat doen om faillissement te voorkomen. Vast niet het stellen van een bankgarantie voor de achterstallige huur.

Dialoog en maatwerk

Hiermee is niet gezegd dat huurders, die door de coronacrisis in problemen zijn geraakt, geen consideratie van hun verhuurder mogen verwachten. Integendeel, dat mogen zij wel. En de wet biedt hen daarvoor ook mogelijkheden, daar schreven we al eerder over.

Maar wat huurders niet moeten doen is eenzijdige stappen zetten. Ze moeten in dialoog gaan met hun verhuurder zodat zij gezamenlijk een maatwerkoplossing kunnen treffen. Immers, niet elke verhuurder heeft dezelfde (financiële) positie. En hetzelfde geldt voor de huurders.

Veel mogelijke oplossingen

Zoals ook al werd geopperd in het corona-akkoord van 24 maart tussen vastgoed- en retailorganisaties, zijn er de nodige oplossingen. Zo kan de huur geheel of gedeeltelijk worden opgeschort totdat er betere tijden komen, kan de (later weer aan te vullen) bankgarantie eenmalig worden aangesproken en kan worden afgesproken dat voorlopig geen rente, boetes en kosten moeten worden betaald. Verder kan worden gedacht aan maandbetalingen in plaats van kwartaalbetalingen of het afkopen van de huurovereenkomst dan wel het openbreken daarvan, waarbij bijvoorbeeld een langere huurtermijn wordt afgesproken tegen een andere huurprijs. Of een combinatie van dergelijke oplossingen, die, omdat niemand in de toekomst kan kijken, na enkele maanden opnieuw zouden moeten worden bekeken.

Het komt aan op souplesse en inschikkelijkheid van beide partijen en dus een dialoog. Eenzijdige maatregelen opleggen aan de verhuurder is de verkeerde weg en zal door de rechter niet snel worden goedgekeurd.