Per 1 januari 2021: nieuwe methode voor bepaling energieprestatie en meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Sinds 2011 is de energieprestatie van een woning een item in het woningwaarderingsstelsel. Daardoor is de hoogte van de huurprijzen van sociale huurwoningen afhankelijk van de energieprestatie van de woning en loont het daarin te investeren. Per 1 januari 2021 zal de wijze waarop de energieprestatie wordt vastgesteld en uitgedrukt in woningwaarderingspunten worden gewijzigd. Niet valt uit te sluiten dat woningen daardoor minder snel punten krijgen voor de energieprestatie. Verhuurders die hierop niet bedacht zijn lopen het risico te worden geconfronteerd met huurverlagingsprocedures. Wat is er aan de hand en wat is eraan te doen?

Energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel

Sinds 1 juli 2011 maakt de energieprestatie deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Toen werd het energielabel ingevoerd, dat de energieprestatie uitdrukt in een letter (A t/m G). Hoe beter de energieprestatie hoe hoger de maximaal wettelijke huurprijs. Indien er geen energielabel is, bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie. Omdat het bouwjaar meestal leidt tot lagere huurrijzen, zeker bij oudere woningen, deden (en doen) verhuurders er verstandig aan om een energielabel aan te vragen. Energielabels zijn 10 jaar geldig.

Dat systeem wijzigde per 1 januari 2015. Toen werd de Energie-index (EI) ingevoerd, die de energieprestatie uitdrukt in een cijfer, soms leidend tot een lager puntental en dus een lagere maximaal wettelijke huurprijs dan bij toepassing van het energielabel. Ook de EI is, vanaf de afmelding aan de overheid, tien jaar geldig.

Nieuwe energieprestatie indicator

Vanaf 1 juli 2020 zal voor de bepaling van de energieprestatie van sociale huurwoningen weer een nieuwe methode gelden, de zogenaamde NTA 8800-norm. Het valt niet uit te sluiten dat deze nieuwe methode leidt tot verschuivingen in het aantal punten dat de woning scoort voor de energieprestatie, bijvoorbeeld leidend tot lagere maximale wettelijke huurprijzen. Dat zal van geval tot geval moeten worden vastgesteld. Voor nadere informatie over de nieuwe methode verwijzen wij naar de website van de RVO.

Meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Het is daarnaast de bedoeling om bij de invoering van de NTA 8800 het aantal punten voor de energieprestatie te laten afhangen van de grootte van de woning. Kleine woningen krijgen daardoor meer energiepunten dan grotere woningen: het gaat om twee categorieën: woningen kleiner dan 25 m2 en woningen kleiner dan 40 m2. De maximale huurprijzen van kleine woningen zullen daardoor hoger uitkomen.

Ons advies

Of en zo ja, in welke mate de nieuwe methode gevolgen heeft voor de energiepunten van een woning is niet in zijn algemeenheid te zeggen. Dan moeten eerst voor de betreffende woning de energiepunten op basis van de NTA 8800-norm berekend worden en vergeleken worden met de huidige punten voor de energieprestatie. De minister zegt dat meer dan de helft van de woningen hetzelfde labelletter behoudt, en dat de rest verschuift naar één labelklasse beter en of naar één labelklasse slechter. Maar voor kleine woningen kan dat dus heel anders liggen.

Is er een geldig energielabel of EI-index (die voor 10 jaar geldt), dan mag die gebruikt blijven worden tijdens de gehele geldigsheidsduur. Indien u vermoedt dat of wil weten of de NTA 8800-norm tot meer punten leidt is het verstandig een nieuwe berekening te laten vaststellen op basis van de nieuwe norm en daarna een keuze te maken.