Tegen een uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie kan de huurder of verhuurder binnen drie weken na de verzending daarvan in verzet bij de Huurcommissie. Dit volgt uit artikel 20 lid 6 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Het is de vraag of het mogelijk is om deze termijn te laten verlopen en rechtstreeks een vordering in te stellen bij de kantonrechter. In de uitspraak van 8 februari 2023 meent de Rechtbank Midden-Nederland van niet en werd de betreffende huurder daarom niet-ontvankelijk verklaard.

In dit artikel zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

Wat was er aan de hand?

De huurder in deze zaak huurt van de verhuurder een zelfstandige woonruimte. De kale aanvangshuurprijs bedraagt € 680,-. De huurder heeft zich tijdig tot de Huurcommissie gewend met een verzoek tot toetsing van deze huurprijs.

In de daaropvolgende procedure heeft de voorzitter van de Huurcommissie een uitspraak gedaan. In die uitspraak is geoordeeld dat het verzoek van de huurder niet redelijk is.

De huurder heeft tegen die uitspraak geen verzet ingesteld. Hij heeft zich rechtstreeks tot de kantonrechter gewend met een vordering tot vaststelling van de huurprijs op een bedrag van € 395,06.

De verhuurder heeft zich in die procedure onder andere verweerd met de stelling dat de huurder niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De huurder is het daar niet mee eens. Volgens de huurder geeft artikel 20 lid 8 Uhw hem de mogelijkheid zich rechtstreeks tot de kantonrechter te wenden, omdat daarin is bepaald dat wat in artikel 7:262 BW is opgenomen in het geheel ook geldt voor een voorzittersuitspraak. De huurder maakt daarbij geen onderscheid tussen de in dit laatste artikel vastgelegde fictieve wilsovereenstemming en de daarin opgenomen mogelijkheid om de kantonrechter om een beslissing te vragen.

Wat staat er in artikel 20 Uhw en artikel 7:262 BW?

Aangezien de stellingen van de huurder vrij technisch zijn, is het goed om eerst even stil te staan bij de door hem genoemde artikelen. In artikel 20 Uhw staat – voor zover relevant – het volgende:

“6.  Tegen de [voorzitters]uitspraak (…) kan de huurder, verhuurder, huurdersorganisatie of bewonerscommissie binnen drie weken na verzending van het afschrift van die uitspraak schriftelijk en gemotiveerd in verzet gaan bij de huurcommissie. (…).

8.  Indien geen van de in het zesde lid genoemde partijen binnen de in dat lid genoemde termijn in verzet is gegaan, is hetgeen in artikel 7:262 van het Burgerlijk     Wetboek (…)  is bepaald met betrekking tot een uitspraak van de huurcommissie,         van overeenkomstige toepassing op de uitspraak van de voorzitter.”

En in artikel 7:262 BW staat – voor zover relevant – het volgende:

“1. Wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als    bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden zij geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een       uitspraak was verzocht. (…)”

De huurder meent aldus dat uit deze artikelen voortvloeit dat wanneer de verzettermijn ter zake een voorzittersuitspraak is verlopen, het een procespartij vrijstaat om alsnog binnen de termijn van artikel 7:262 BW een vordering in te stellen bij de kantonrechter.

Wat vindt de rechter?

De rechter is het niet eens met de huurder. De rechter meent dat wanneer niet in verzet wordt gegaan tegen een voorzittersuitspraak, dat tot gevolg heeft dat – op grond van artikel 7:262 BW – partijen “worden (…) geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld“.

Volgens de rechter kan in dit wetsartikel niet worden gelezen dat de huurder tevens de mogelijkheid had om – in plaats van het indienen van verzet – de gang naar de kantonrechter te maken. Volgens de rechter past deze uitleg bij dit specifieke stelsel van rechtsmiddelen: partijen hebben namelijk na de uitspraak van de Huurcommissie op het verzet steeds de mogelijkheid om die uitspraak op grond van artikel 7:262 BW alsnog voor te leggen aan de kantonrechter. Dat betekent dat met het instellen van het verzet, de mogelijkheid om de zaak opnieuw door de kantonrechter te laten beoordelen, niet verloren gaat.

Kortom, de huurder wordt niet-ontvankelijk verklaard. De overeengekomen aanvangshuurprijs zal dan ook niet worden verlaagd.

Afsluitend

Het anker waarvoor de huurder is gaan liggen, is begrijpelijk. In zekere zin biedt de tekst van de wet daarvoor ook de ruimte. Echter, de overwegingen van de rechter zijn overtuigend. Met name de overweging dat in de wettelijke regeling niet kan worden gelezen dat de huurder een keuzemogelijkheid is gegeven om ofwel in verzet te gaan ofwel de gang naar de kantonrechter te maken.