Het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet in verband met aanpassing van het saneringskader voor woningcorporaties is door beide kamers der Staten Generaal aangenomen en staat daarmee in de startblokken. Het wetsvoorstel treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Tot op heden is nog dat Koninklijk besluit nog niet genomen. Vooruitlopend op de inwerkingtreding geven wij alvast een korte analyse van de wijzigingen die met de inwerkingtreding zullen worden doorgevoerd.

Het saneringskader voor woningcorporaties gaat over de vraag in welke situaties een noodlijdende woningcorporatie saneringssteun kan krijgen om haar noodzakelijke DAEB-activiteiten voort te kunnen zetten. Saneringssteun is een subsidie die door de minister van BZK kan worden verleend (zie artikel 57 van de Woningwet) en DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (zie artikel 47 van de Woningwet).

Het wetsvoorstel beoogt het huidige saneringskader uit de in de Woningwet te verbeteren door:

1. Een adviescommissie in te schakelen, genaamd ‘Adviescommissie noodzakelijk daeb’;
2. Eerder duidelijkheid te bieden over welke activiteiten een woningcorporatie in de financiële problemen voortgezet moet worden; en
3. Een objectivering van de hoogte van de saneringsbijdrage vast te leggen in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: Btiv).

 

De adviescommissie noodzakelijk daeb

De Adviescommissie noodzakelijke daeb (hierna: adviescommissie) wordt bij een nieuwe wetsartikel in het leven geroepen. De adviescommissie zal bestaan uit vaste leden die maximaal drie keer voor vier jaar zijn benoemd door de minister van BZK. Nadere regels over de inrichting en werkwijze van de adviescommissie zullen worden uitgewerkt in het Btiv. Ook de partijen aan wie de adviescommissie haar advies uitbrengt en welke aspecten betrokken zullen worden bij het opstellen van het advies zullen in lagere regelgeving worden uitgewerkt. De lagere regels hebben tot doel te waarborgen dat de adviescommissie alle belangen afweegt en de omvang van de noodzakelijke DAEB-activiteiten adequaat vaststelt.

Het is de bedoeling dat de adviezen betrekking hebben op de noodzakelijke DEAB-activiteiten en de financiële draagkracht van de regio van de noodlijdende woningcorporatie. Deze adviezen zullen binnen drie maanden worden uitgebracht en zullen voor de Autoriteit woningcorporaties (hierna: Aw) de basis vormen om een aanwijzing te geven. Hiernaast vormt het advies ook de basis voor het vaststellen van de omvang van het noodzakelijk DAEB bij een saneringsaanvraag.

Eerder duidelijkheid over noodzakelijke DAEB-activiteiten

Het wetsvoorstel beoogt eerder duidelijkheid te bieden over welke activiteiten van een woningcorporatie in de financiële problemen moeten worden voortgezet. Hierom is in het wetsvoorstel opgenomen dat zo’n woningcorporatie voorafgaand aan een saneringsaanvraag om een advies moet vragen over de noodzakelijke DAEB-activiteiten.

De Aw en het WSW hanteren een beoordelingskader voor financiële ratio’s voor de continuïteit van woningcorporaties; ‘de door de Aw kenbaar gemaakte normen inzake de financiële continuïteit van toegelaten instellingen’. Als een woningcorporatie niet binnen een termijn van tien jaar voldoet aan deze ratio’s moet deze een adviesaanvraag doen bij de adviescommissie. Hierdoor wordt in een vroeg stadium gezocht naar oplossingen voor de acute financiële problemen. Als de woningcorporatie niet uit eigen beweging een advies van de adviescommissie vraagt, kan de Aw hiertoe een aanwijzing geven.

Het advies geeft duidelijkheid over welk DAEB-bezit van de noodlijdende woningcorporatie voortgezet moet worden nog voordat sprake is van sanering. Deze duidelijkheid is niet alleen van belang voor de noodlijdende woningcorporatie zelf, maar ook voor andere betrokken partijen.

Alternatieven voorafgaand aan saneringssteun 

Als de noodlijdende partij niet zelf tot een acceptabele en houdbare oplossing kan komen, kunnen collega-corporaties uit dezelfde woningmarktregio eventueel bijdragen aan een oplossing. Binnen het saneringskader is het om het even of de noodlijdende woningcorporatie wordt voortgezet of niet. Het is slechts van belang dat de noodzakelijke DAEB-activiteiten van die corporatie worden voortgezet.

Eventueel kan de Aw woningcorporaties uit de regio een aanwijzing geven om de noodlijdende corporatie te helpen. In het meest vergaande geval kan die aanwijzing inhouden dat de noodlijdende woningcorporatie wordt overgenomen of dat een fusie met de noodlijdende woningcorporatie moet worden aangegaan. Volgens de wetgever moet een voorstel tot overname of fusie gebaseerd zijn op het advies van de adviescommissie, moet de niet-noodlijdende corporatie beschikken over voldoende (financiële) capaciteit en moet het in redelijkheid van de betreffende corporaties kunnen worden verlangd.

Pas als het noodzakelijke DAEB-bezit van een woningcorporatie niet kan worden overgenomen door een of meer woningcorporaties uit de regio (en een fusie of overname ook niet mogelijk is) kan, als ultimum remedium, saneringssteun worden verleend aan een noodlijdende woningcorporatie.

Objectivering van de hoogte van de saneringssteun

Het geven van meer zekerheid over de hoogte van de saneringssteun en wijze waarop deze tot stand komt is met het wetsvoorstel ook beoogd. Het uitgangspunt voor het bepalen van de hoogte van de saneringssteun is enerzijds dat de woningcorporatie weer over voldoende financiële middelen beschikt om de noodzakelijke werkzaamheden te verrichten of voort te zetten. Anderzijds mag de saneringssteun niet hoger zijn dan de noodzakelijke kosten voor om die activiteiten voort te zetten. Bovendien kan na een termijn van tien jaar eventueel te veel uitgekeerde subsidie worden teruggevorderd.

De woningcorporatie moet na het ontvangen van saneringssteun weer voldoen aan de financiële ratio’s die de Aw kenbaar heeft gemaakt. De werkzaamheden moeten bovendien verricht kunnen worden op een niveau dat zal worden vastgelegd in het Btiv. Dit niveau zal, volgens de toelichting bij de wetswijziging, minstens gelijk zijn aan de bovenkant van het onderste kwintiel van een benchmark met andere woningcorporaties.

Tot slot

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor.