Minister De Jonge heeft in juli 2023 zijn Wetsontwerp betaalbare huur naar de Raad van State gestuurd voor het wettelijk verplichte advies over dat ontwerp. Kort daarna viel het kabinet. Maar dat verhinderde de advisering door de Raad van State niet. Dat advies kwam op 15 november 2023 en werd vijf dagen later gepubliceerd. Er werd lang naar uitgekeken, omdat het wetsontwerp controversiële elementen bevat. Dat was al gebleken bij de consultatiefase. Hielkema & co heeft haar uitgebreide inbreng in die fase ook aan de Raad van State gestuurd.
Wetsontwerp betaalbare huur voldoet niet aan doel
Raad van State blijkt buitengewoon kritisch te zijn over het Wetsontwerp en heeft haar kritiek, zoals gebruikelijk, verpakt in enigszins verbloemend taalgebruik. Maar wie gewend is aan de wijze waarop de Raad van State haar adviezen formuleert, weet na lezing van het advies, dat het Wetsontwerp in de ogen van het hoogste nationale adviescollege niet deugt.
De Raad van State erkent dat een voldoende grote vrije huursector van belang is voor een goede doorstroming tussen de segmenten op de woningmarkt, maar stelt vast dat een dragende onderbouwing voor de effecten van de wet ontbreekt, want ‘daarmee wordt de doorstroming op de woningmarkt verder beperkt’. De Raad van State stelt vast dat de wet hooguit leidt tot een zeer beperkte groei van het middenhuuraanbod en concludeert dan: ‘Uit de toelichting blijkt niet of met deze, zeer beperkte, groei van het middenhuuraanbod en de voorziene krimp van de vrije huursector als geheel wordt voldaan aan de doelstelling ‘voorzien in voldoende aanbod betaalbare huur’.
Alleen de kant van de huurder kiezen
Waar minister De Jonge de afgelopen tijd is blijven herhalen dat hij met deze wet eenzijdig de kant kiest van de huurder, merkt de Raad van State op: ‘Huurders en verhuurders hebben elkaar nodig. Zonder huurders is er geen vraag naar huurwoningen en zonder verhuurders (of investeerders) geen aanbod.’ Om vervolgens te concluderen: ‘… dat de toelichting onvoldoende blijk geeft van een adequate analyse van de investeringsbereidheid en van de beheersing van de risico’s ten aanzien van voldoende betaalbaar aanbod.’
Gevolgen uitponding
Vervolgens wijst de Raad van State op de gevolgen van uitponding van bestaande huurwoningen, nu uit onderzoek blijkt dat dat voor beleggers vaak de hoogste opbrengst oplevert: ‘De regering gaat echter niet in op de gevolgen van dit krimpende aanbod in de vrije huursector als gevolg van de uitponding. Door deze krimp neemt de in punt 2 geschetste disbalans tussen vraag en aanbod verder toe, alsmede de disbalans tussen de segmenten.’ Ook hier mist de Raad van State een dragende motivering. Datzelfde geldt voor het risico dat de schaarste in het middenhuursegment door de wet wordt vergroot.
Disproportionele inbreuk eigendomsrecht
Tenslotte wijst de Raad van State op het risico dat de wet een disproportionele inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de verhuurder, nu de toelichting bij het wetsontwerp de kernvraag niet beantwoordt: is de wet wel geschikt is voor het gestelde doel? De minister dient dit nader te onderbouwen in het licht van de inbreuk op het eigendomsrecht.
Conclusie Raad van State: dien dit wetsontwerp niet in!
De conclusie van het advies is vernietigend:
’Het wetsvoorstel leidt tot structureel minder huurinkomsten en zet de waarde van het vastgoedbezit onder druk, mede gelet op eerder genomen maatregelen. Hierdoor wordt bij bestaande huurwoningen uitponden (nog) aantrekkelijker dan doorexploitatie en zal bij nieuwbouw naar verwachting minimaal uitstel optreden, waarbij ook breed het risico van afstel van nieuwbouwprojecten wordt genoemd. Hierdoor bestaat de kans dat met de maatregel het aanbod aan huurwoningen kleiner zal worden, waardoor een al kleine sector van de woningmarkt mogelijk nog meer zal krimpen.
De Afdeling adviseert het voorstel ten aanzien van de regulering van de middenhuur nader te bezien op de gevolgen voor het volkshuisvestingsbeleid als geheel. De uitkomst van deze afweging is ook essentieel voor de beoordeling van de effectiviteit en daarmee geschiktheid en noodzakelijkheid van de maatregel. Dit laatste is een voorwaarde om de inmenging in het eigendomsrecht van verhuurders en investeerders te kunnen rechtvaardigen.
De Afdeling advisering van de Raad van State heeft een aantal bezwaren bij het voorstel en adviseert het voorstel niet bij de Tweede Kamer der Staten-Generaal in te dienen, tenzij het is aangepast.’
Reactie van minister De Jonge
Je zou verwachten dat de minister zich rot is geschrokken van dit advies en zich gaat beraden op de fundamenten van zijn wetsontwerp. Maar zo blijkt minister De Jonge niet in elkaar te zitten. Hij gaat stug door. Zijn woordvoerder reageerde met de woorden: ‘Het waarom van de wet, de bescherming van de huurder, is de Raad van State volkomen duidelijk. Dat zien we als een compliment. Alleen de uitvoering zal nader moeten worden onderbouwd.’ Indien de minister werkelijk denkt dat hij weg kan komen met slechts een aanpassing van de toelichting op de wet, heeft hij het advies van de Raad van State niet begrepen (en evenmin de vele analyses en onderzoeken van gerenommeerde partijen die alle tot exact dezelfde bevindingen kwamen).
De minister heeft aangekondigd de wet op 1 juli 2024 te willen invoeren. Het lijkt erop dat hij daarmee niet alleen het advies van de Raad van State negeert, maar ook de nieuwe machtsverhoudingen in de Tweede Kamer.
