Goed nieuws voor verhuurders en met name woningcorporaties! Op 1 april jl. heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen beantwoord over de verhuiskostenvergoeding. De prejudiciële vragen stelden aan de orde of een huurder ten laste van de verhuurder recht heeft op de wettelijke minimumbijdrage in verhuis- en inrichtingskosten, indien de huurder tijdens een renovatie van de woning verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde ‘logeerwoning’. Volgens de Hoge Raad – in tegenstelling tot de eerdere conclusie van de PG – is dat niet het geval.
In dit artikel zal eerst de achtergrond van het onderwerp worden geschetst. Vervolgens zal de beslissing van de Hoge Raad worden toegelicht en becommentarieerd.
De verhuiskostenvergoeding en de prejudiciële vragen
Indien het vanwege een renovatie van een huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Dit betreft de zogeheten verhuiskostenvergoeding en hiervoor geldt op grond van de wet een minimumbijdrage. Met ingang van 28 februari 2022 is deze minimumbijdrage € 6.505,-. De verhuiskostenvergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder moet maken voor verhuizing van de huisraad naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.
Zoals toegelicht in een eerdere bijdrage, komt het in de praktijk veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen (ook wel wisselwoning genoemd). In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst de gerenoveerde huurwoning niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer verplaatst, werd in de meeste gerechtelijke uitspraken geoordeeld dat in deze situatie geen sprake is van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daardoor kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding.
In de literatuur en rechtspraak is altijd discussie over het onderwerp blijven bestaan. Voorts is de maatschappelijke relevantie daarvan groot. Daarom heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van 22 juni 2021 aanleiding gezien om over dit onderwerp prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Voorafgaand aan de beantwoording door de Hoge Raad is op 12 januari 2022 de conclusie van de Procureur-Generaal gepubliceerd. In zijn conclusie nam de PG het standpunt in dat ook de tijdelijke ‘verplaatsing’ van de huurder naar een logeerwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling, als gevolg waarvan de verhuurder een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Vanwege deze conclusie van de PG werd door de praktijk reikhalzend uitgekeken naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad. Indien de Hoge Raad de conclusie van de PG zou volgen, dan zou dat grote maatschappelijke gevolgen kunnen hebben.
De prejudiciële beslissing van de Hoge Raad
In zijn prejudiciële beslissing wijkt de Hoge Raad af van de conclusie van de PG. Daartoe gaat de Hoge Raad eerst in op de parlementaire geschiedenis en de strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding. In navolging daarvan overweegt de Hoge Raad – samengevat – het volgende:
- Een redelijke wetsuitleg brengt mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde logeerwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage.
- Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken.
- Voor zover een tijdelijk verblijf in een logeerwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit de wet dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten. Het ligt op de weg van de verhuurder om in dit geval tijdig een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde logeerwoning en de vergoeding van eventuele kosten die daarmee gepaard kunnen gaan.
De praktijk
Zoals toegelicht in een eerdere bijdrage, is het een gegeven dat met de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen periodiek renovaties noodzakelijk zijn. Dat betekent dat er in de nabije toekomst veel renovatiewerkzaamheden in wooncomplexen zullen gaan plaatsvinden. In het geval de huurder, die in verband met zo’n renovatie niet in de woning kan blijven wonen, per definitie aanspraak maakt op de minimum verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dit kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van renovatieprojecten. Verhuurders, met name woningcorporaties, zullen daarom opgelucht zijn met de voornoemde beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad. Dat verhuurders de logeerwoningen kunnen blijven gebruiken zoals zij dat voorheen deden scheelt immers toch weer een belangrijke zorg.