Tag archieven: verjaring

Verkorting verjaringstermijn als onderdeel van wetsvoorstel ter zake maximering jaarlijkse huurprijsverhoging

Op 4 maart 2024 heeft minister Hugo de Jonge het wetsvoorstel “Verlenging, wijziging en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen” ingediend. Met dit wetsvoorstel wordt met name getracht om wederom voor een periode van drie jaar een maximum te stellen aan de jaarlijkse huurprijsverhoging bij de verhuur van woningen in de vrije sector.

Een interessant onderdeel van het wetsvoorstel is de daarin opgenomen regeling dat de verjaringstermijn waarbinnen verhuurders een huurverhoging kunnen opeisen wordt teruggebracht van vijf naar één jaar.

Huidige situatie

Het komt met enige regelmaat voor dat verhuurders vergeten de huurder op te hoogte te stellen van de jaarlijkse huurprijsverhoging. En soms vergeten verhuurders dit zelfs meerdere jaren achter elkaar. Als gevolg daarvan blijft de huurder in dat geval de ‘oude’ huurprijs betalen in plaats van de  verhoogde huurprijs. In beginsel kan een verhuurder met terugwerkende kracht de huurder aanspreken voor de daardoor ontstane huurachterstand, bestaande uit het verhoogde deel van de huurprijs. Daarvoor dient echter wel aan de volgende vereisten te zijn voldaan: 1) op grond van het huurcontract wordt de huurprijs jaarlijks automatisch verhoogd, 2) de gevorderde huurachterstand gaat niet verder terug dan vijf jaar en 3) er is – kort gezegd – niet bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat de verhuurder zou afzien van deze vordering.

Wetsvoorstel

In het wetsvoorstel staat – in afwijking van het voorgaande – de volgende regeling:

“Indien de verhuurder de huurder in enig jaar niet schriftelijk informeert over het in dat jaar opeisbaar worden van een vordering tot betaling van een huurprijsverhoging verjaart die vordering, (…), door verloop van één jaar na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden.”

Kortom, de verjaringstermijn van vijf jaar wordt teruggebracht tot één jaar. Dat is een vergaande beperking. Het wordt daarom voor verhuurders – die elk jaar een huurprijsverhoging willen doorvoeren – extra belangrijk om alert te blijven en de huurder daarover steeds tijdig te informeren.

Vervolg

Naar verwachting zal in april van dit jaar duidelijk worden of dit wetsvoorstel het gaat halen en zo ja, of de verkorte verjaringstermijn daarvan onderdeel zal uitmaken.

 

 

 

Prejudiciële vragen over reikwijdte en gevolgen vernietiging oneerlijk huurverhogingsbeding

Sinds 2023 hanteert de rechtbank Amsterdam, vooralsnog als enige rechtbank in Nederland, nieuw beleid met betrekking tot de toetsing van huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte aan de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten “hierna: de Richtlijn”. Die toetsing dient volgens de rechtbank ambtshalve te geschieden, dus ook indien de huurder er geen beroep op doet en in verstekzaken. Indien een huurverhogingsbeding volgens de rechtbank in strijd is met de richtlijn, dan moet het beding in zijn geheel vernietigd worden. Partiële vernietiging, herziening of terugvallen op een wettelijke regeling is niet mogelijk.

De richtlijn dateert al van 1993. Pas sinds enkele jaren is in de rechtspraak duidelijk geworden dat deze Richtlijn ook van toepassing is op huurcontracten. Bij de richtlijn zit een bijlage met voorbeelden van oneerlijke bedingen: de zogenoemde blauwe lijst.

Uitspraak kantonrechter Amsterdam 3 augustus 2023

Op 3 augustus 2023 heeft de rechtbank Amsterdam een uitspraak gewezen die voor veel ophef heeft gezorgd. De kantonrechter oordeelde in een huurincassozaak kort gezegd dat het contractuele huurprijswijzigingsbeding, waarin stond dat de verhuurder (Bouwinvest) het recht heeft om de huurprijs jaarlijks te verhogen met maximaal 5% boven op de inflatiecorrectie (volgens de CPI-index), een oneerlijk beding is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13, met als gevolg dat de gehele bepaling volledig buiten toepassing moet worden gelaten.

De kantonrechter concludeert dat de verhuurder nooit een beroep op het huurprijswijzigingsbeding heeft kunnen doen, zodat de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst nimmer is verhoogd en de huurprijs terugvalt naar de aanvangshuurprijs uit 2005. Dit betekent dat de huurprijs ook in de toekomst nooit meer kan worden verhoogd.

In deze zaak was daardoor geen sprake van een huurachterstand (zoals de verhuurder bij dagvaarding had gevorderd) maar van een forse huurvoorstand, zodat de huurder een vordering had op zijn verhuurder in plaats van andersom.

Gevolgen uitspraak

De financiële gevolgen van deze uitspraak zijn voor verhuurders onvoorstelbaar groot en kan onder meer leiden tot aantasting van het directe rendement bij de verhuur van woningen, mogelijk ook leidend tot structurele verliezen en faillissementen. Huurovereenkomsten worden vaak voor langere tijd aangegaan, hetgeen aanzienlijke terug te vorderen bedragen kan opleveren.

Prejudiciële vragen

De rechtbank Amsterdam lijkt deze ernstige gevolgen te overzien (en is kennelijk ook niet helemaal zeker of haar beleid rechtens volledig juist is) want zij heeft op 5 oktober 2023 in twee tussenuitspraken (zie uitspraak 1 en uitspraak 2) het voornemen geuit haar beleid via aan de Hoge Raad te stellen prejudiciële vragen te doen toetsen. Deze vragen kunnen als volgt worden samengevat:

Vraag 1:
Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?

Vraag 2:
Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?

Vraag 3:
Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?

Vraag 4:
Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert?

Vraag 5:
Is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

De procespartijen mogen zich nu eerst uitlaten over deze vragen waarna de kantonrechters beslissen of en zo ja, welke vragen aan de Hoge Raad worden gesteld. Het is afwachten hoe de Hoge Raad de vragen zal beantwoorden. Wij houden u uiteraard op de hoogte.

Huurovereenkomst vernietigen wegens bedrog van huurder

Onderzoek Autoriteit Woningcorporaties

Het toewijzen van sociale huurwoningen door woningcorporaties moet eerlijk en transparant gebeuren. Onlangs is er in opdracht van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) een onderzoek uitgevoerd naar de risico’s op onrechtmatigheden bij woningtoewijzing. Uit dit onderzoek blijkt dat situaties waarbij woningzoekenden de regels overtreden een meer structureel karakter hebben. Een belangrijke trigger hiervoor is de druk op de woningmarkt. Woningzoekenden kunnen verkeerde informatie invullen in het zoeksysteem. Daarbij zijn ook geregeld partijen betrokken die tegen betaling woningzoekenden helpen een oneerlijk voordeel te verkrijgen ten opzichte van andere woningzoekenden. Verhuurmedewerkers geven aan regelmatig te maken te krijgen met verkeerde informatie of zelfs valsheid in geschrifte. Woningcorporaties kunnen in dat geval de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigen wegens bedrog.

Vernietiging wegens bedrog

Indien een huurder bij het aangaan van de overeenkomst bewust onjuiste informatie verstrekt om een woning te kunnen huren en deze huurder zonder deze informatie (op grond van de woningverdelingsregels) niet voor deze woning in aanmerking was gekomen, heeft een verhuurder het recht de huurovereenkomst te vernietigen. Dit kan buitengerechtelijk met een brief. Na de vernietiging van de huurovereenkomst verblijft de bewoner onrechtmatig in de woning en kan een verhuurder, indien de bewoner de woning niet vrijwillig wenst te verlaten, ontruiming vorderen bij de rechter.

Een overeenkomst die onder invloed van bedrog tot stand komt is dus vernietigbaar. Voor bedrog geldt een verjaringstermijn van drie jaar (artikel 3:52 lid 1 aanhef en onder c BW). Dit betekent dat een verhuurder tot drie jaar na de ontdekking van het bedrog de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan vernietigen. In de volgende zaak werd het bedrog pas 21 jaar na het sluiten van de huurovereenkomst ontdekt.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:7051)

In deze zaak heeft huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bewust onjuiste informatie verstrekt aan de rechtsvoorganger van verhuurster. Dat onjuiste informatie was verstrekt bleek bij gelegenheid van de zitting bij de rechtbank, waar de verhuurster ontbinding en ontruiming wegens een huurachterstand had gevorderd.

De vordering tot ontruiming in hoger beroep is primair gebaseerd op de vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog. Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst namelijk bewust onjuiste informatie verstrekt over de grootte van het huishouden om de woning te kunnen huren. Zonder deze onjuiste informatie en het vervalsen van de handtekening van de vermeende partner van huurder, was huurder niet (op grond van de verdelingsregels) voor de woning in aanmerking gekomen. Als alleenstaande zou hij nooit een eengezinswoning met drie slaapkamers toegewezen hebben gekregen. Aan de vereisten voor vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog is voldaan. Het Hof oordeelt dat de verhuurster de overeenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd. De vordering tot ontruiming tegen de huurder wordt – op een andere grondslag dan bij de rechtbank – toegewezen.

Dat het bedrog ruim 21 jaar geleden plaatsvond, maakt de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, aldus het Hof.

Conclusie

Een overeenkomst die onder invloed van bedrog tot stand komt is vernietigbaar. Een verhuurder kan tot drie jaar na de ontdekking van het bedrog de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Het is verstandig om zo snel mogelijk na ontdekking van het bedrog de vernietiging van de overeenkomst in te roepen. Indien een verhuurder het bedrog pas na geruime tijd ontdekt, blijft het mogelijk om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen. Indien de bewoner vervolgens weigert de woning vrijwillig te verlaten, kan een verhuurder aan het nog langer profiteren van dit bedrog door huurder een einde maken en ontruiming vorderen. Dat het bedrog 21 jaar geleden plaatsvond, maakte volgens het hof in deze zaak geen verschil.