Tag archieven: Raad van State

Nieuws

De Raad van State oordeelt keihard over het Wetsvoorstel betaalbare huur

Minister De Jonge heeft in juli 2023 zijn Wetsontwerp betaalbare huur naar de Raad van State gestuurd voor het wettelijk verplichte advies over dat ontwerp. Kort daarna viel het kabinet. Maar dat verhinderde de advisering door de Raad van State niet. Dat advies kwam op 15 november 2023 en werd vijf dagen later gepubliceerd. Er werd lang naar uitgekeken, omdat het wetsontwerp controversiële elementen bevat. Dat was al gebleken bij de consultatiefase. Hielkema & co heeft haar uitgebreide inbreng in die fase ook aan de Raad van State gestuurd.

Wetsontwerp betaalbare huur voldoet niet aan doel

Raad van State blijkt buitengewoon kritisch te zijn over het Wetsontwerp en heeft haar kritiek, zoals gebruikelijk, verpakt in enigszins verbloemend taalgebruik. Maar wie gewend is aan de wijze waarop de Raad van State haar adviezen formuleert, weet na lezing van het advies, dat het Wetsontwerp in de ogen van het hoogste nationale adviescollege niet deugt.

De Raad van State erkent dat een voldoende grote vrije huursector van belang is voor een goede doorstroming tussen de segmenten op de woningmarkt, maar stelt vast dat een dragende onderbouwing voor de effecten van de wet ontbreekt, want ‘daarmee wordt de doorstroming op de woningmarkt verder beperkt’. De Raad van State stelt vast dat de wet hooguit leidt tot een zeer beperkte groei van het middenhuuraanbod en concludeert dan: ‘Uit de toelichting blijkt niet of met deze, zeer beperkte, groei van het middenhuuraanbod en de voorziene krimp van de vrije huursector als geheel wordt voldaan aan de doelstelling ‘voorzien in voldoende aanbod betaalbare huur’.

Alleen de kant van de huurder kiezen

Waar minister De Jonge de afgelopen tijd is blijven herhalen dat hij met deze wet eenzijdig de kant kiest van de huurder, merkt de Raad van State op: ‘Huurders en verhuurders hebben elkaar nodig. Zonder huurders is er geen vraag naar huurwoningen en zonder verhuurders (of investeerders) geen aanbod.’ Om vervolgens te concluderen: ‘… dat de toelichting onvoldoende blijk geeft van een adequate analyse van de investeringsbereidheid en van de beheersing van de risico’s ten aanzien van voldoende betaalbaar aanbod.’

Gevolgen uitponding

Vervolgens wijst de Raad van State op de gevolgen van uitponding van bestaande huurwoningen, nu uit onderzoek blijkt dat dat voor beleggers vaak de hoogste opbrengst oplevert: ‘De regering gaat echter niet in op de gevolgen van dit krimpende aanbod in de vrije huursector als gevolg van de uitponding. Door deze krimp neemt de in punt 2 geschetste disbalans tussen vraag en aanbod verder toe, alsmede de disbalans tussen de segmenten.’ Ook hier mist de Raad van State een dragende motivering. Datzelfde geldt voor het risico dat de schaarste in het middenhuursegment door de wet wordt vergroot.

Disproportionele inbreuk eigendomsrecht

Tenslotte wijst de Raad van State op het risico dat de wet een disproportionele inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de verhuurder, nu de toelichting bij het wetsontwerp de kernvraag niet beantwoordt: is de wet wel geschikt is voor het gestelde doel? De minister dient dit nader te onderbouwen in het licht van de inbreuk op het eigendomsrecht.

Conclusie Raad van State: dien dit wetsontwerp niet in!

De conclusie van het advies is vernietigend:

’Het wetsvoorstel leidt tot structureel minder huurinkomsten en zet de waarde van het vastgoedbezit onder druk, mede gelet op eerder genomen maatregelen. Hierdoor wordt bij bestaande huurwoningen uitponden (nog) aantrekkelijker dan doorexploitatie en zal bij nieuwbouw naar verwachting minimaal uitstel optreden, waarbij ook breed het risico van afstel van nieuwbouwprojecten wordt genoemd. Hierdoor bestaat de kans dat met de maatregel het aanbod aan huurwoningen kleiner zal worden, waardoor een al kleine sector van de woningmarkt mogelijk nog meer zal krimpen.

De Afdeling adviseert het voorstel ten aanzien van de regulering van de middenhuur nader te bezien op de gevolgen voor het volkshuisvestingsbeleid als geheel. De uitkomst van deze afweging is ook essentieel voor de beoordeling van de effectiviteit en daarmee geschiktheid en noodzakelijkheid van de maatregel. Dit laatste is een voorwaarde om de inmenging in het eigendomsrecht van verhuurders en investeerders te kunnen rechtvaardigen.

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft een aantal bezwaren bij het voorstel en adviseert het voorstel niet bij de Tweede Kamer der Staten-Generaal in te dienen, tenzij het is aangepast.’

Reactie van minister De Jonge

Je zou verwachten dat de minister zich rot is geschrokken van dit advies en zich gaat beraden op de fundamenten van zijn wetsontwerp. Maar zo blijkt minister De Jonge niet in elkaar te zitten. Hij gaat stug door. Zijn woordvoerder reageerde met de woorden: ‘Het waarom van de wet, de bescherming van de huurder, is de Raad van State volkomen duidelijk. Dat zien we als een compliment. Alleen de uitvoering zal nader moeten worden onderbouwd.’ Indien de minister werkelijk denkt dat hij weg kan komen met slechts een aanpassing van de toelichting op de wet, heeft hij het advies van de Raad van State niet begrepen (en evenmin de vele analyses en onderzoeken van gerenommeerde partijen die alle tot exact dezelfde bevindingen kwamen).

De minister heeft aangekondigd de wet op 1 juli 2024 te willen invoeren. Het lijkt erop dat hij daarmee niet alleen het advies van de Raad van State negeert, maar ook de nieuwe machtsverhoudingen in de Tweede Kamer.

Nieuws

Raad van State bevestigt: geen betaalplanologie

Het is niet ongewoon, en ook niet onredelijk dat een bouwer/ontwikkelaar via een privaatrechtelijke overeenkomst de gemeentelijke kosten dient te vergoeden, indien de gemeente meewerkt aan zijn bouwinitiatief.  In de overeenkomst (soms een anterieure overeenkomst genoemd, dan weer een samenwerkingsovereenkomst) wordt dan geregeld dat de initiatiefnemer een omgevingsvergunning verkrijgt onder de  voorwaarde dat hij bepaalde gemeentelijke kosten vergoed.

De gemeente mag het verlenen van de vergunning echter niet zonder meer afhankelijk stellen van het betalen van een financiële vergoeding. Een dergelijke houding wordt in de praktijk “betaalplanologie” genoemd. Dit wordt weer eens bevestigd in een recente uitspraak van de Raad van State.

Kostenverhaal ook bij een niet aangewezen bouwplan

In de casus die zich voordeed wilde een vastgoedontwikkelaar een parkeerterrein aanleggen in strijd met het bestemmingsplan en vroeg daartoe een omgevingsvergunning aan. De gemeente wilde aan vergunningverlening best meewerken, mits de ontwikkelaar de apparaatskosten (lees: de kosten van de ambtenaren) via een overeenkomst zou vergoeden.

De ontwikkelaar weigerde dat. Als eerste argument droeg de ontwikkelaar aan dat het wettelijk systeem eraan in de weg stond dat ingeval van een parkeerterrein een dergelijke financiële vergoeding wordt verlangd. De wet (art. 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) wijst namelijk bepaalde bouwplannen aan, waarbij de gemeente haar kosten verplicht is te verhalen op de initiatiefnemer. De aangewezen bouwplannen betreffen met name gebouwen voor woondoeleinden. Een parkeerterrein valt daar niet onder.

De Raad van State volgt de ontwikkelaar daar niet in. Bij elke bouwplan (wettelijk aangewezen of niet) staat het de gemeente vrij om financiële afspraken te maken. Dat valt gewoon binnen de contractsvrijheid van de gemeente.

Kosten moeten wel in relatie staan tot ruimtelijke bezwaren

De Raad van State oordeelt wel dat de gemeente de vergunningverlening niet (zonder meer) afhankelijk mag stellen van een financiële vergoeding.  Dat kan en mag alleen als de vergoeding ook echt verband houdt met ruimtelijke bezwaren. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat het parkeerterrein alleen ruimtelijk aanvaardbaar is, als de gemeente rotondes plaatst op de aan- en uitrijroutes van het parkeerterrein. De vergunning mag in zo’n geval wel worden geweigerd, als de ontwikkelaar de  kosten van de rotondes niet wil vergoeden.

In dit geval was het parkeerterrein ruimtelijk akkoord, maar wilde de gemeente de ambtelijke kosten van haar eigen organisatie vergoed hebben. Onder die omstandigheden mag de vergunning niet worden geweigerd. Als de gemeente dergelijke kosten vergoed wil zien, kan dat uitsluitend via de leges voor de vergunning.

Nieuws

Geen vergunningplicht voor kamerverhuur in Rotterdam door fout gemeente

Op 14 maart 2022 heeft de rechtbank Rotterdam de Huisvestingsverordening van de gemeente Rotterdam gedeeltelijk buiten toepassing verklaard. Dat is opvallend omdat de Raad van State al eerder op 29 april 2017 tot hetzelfde oordeel kwam. In beide gevallen oordeelde de rechter dat niet (goed) onderbouwd is dat er sprake was van, kort gezegd, schaarste aan goedkope woonruimte in bepaalde wijken. Ondanks deze eerdere kritiek van de Raad van State oordeelt de rechtbank nu wederom dat de gemeente haar huiswerk niet goed heeft gedaan en worden bepaalde vergunningsplichten zoals opgenomen in Huisvestingsverordening buiten toepassing gelaten. In dit artikel komt de meeste recente uitspraak van de rechtbank aan de orde, en de gevolgen ervan.

Bevoegdheden op grond van de Huisvestingswet

Een gemeenteraad mag op grond van artikel 2 van de Huisvestingswet de bevoegdheden die de Huisvestingswet biedt slechts gebruiken indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. De gemeente moet dat dus onderbouwen (motiveringsplicht). Daarbij moet zij per wijk aantonen dat de hierboven genoemde noodzaak bestaat. Voor dergelijke onderbouwing verlaten gemeentes zich op (lijvige) rapporten van (externe) onderzoeksbureaus zoals bijvoorbeeld RIGO.

Noodzaak van vergunningsplicht niet aangetoond

Op basis van een dergelijk onderzoeksrapport heeft de gemeente Rotterdam alle soorten woningen en alle wijken aangewezen als gebied waar een vergunningsplicht (voor bijvoorbeeld woningdelen, bouwkundig splitsen en/of bouwkundig samenvoegen) noodzakelijk wordt geacht vanwege het bestrijden van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Dus voor  woningen in alle prijsklassen ongeacht de wijk waarin deze woningen liggen vallen geldt een vergunningsplicht voor woningdelen, woningvormen en bouwkundig splitsen. De rechtbank oordeelt nu echter dat deze stadsbrede invoering niet gerechtvaardigd wordt door het rapport dat de gemeente heeft gebruikt:

“De rechtbank merkt op dat in een grote gemeente als Rotterdam aanzienlijke verschillen per wijk kunnen voorkomen. Zo kent de gemeente Rotterdam ook kernen als Pernis, Rozenburg en Hoek van Holland. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden volstaan met de vaststelling dat in de gemeente Rotterdam in zijn geheel bezien sprake is van schaarste zonder dat daarbij wordt aangegeven hoe dit per wijk of een ander deelgebied is. Slechts indien is vastgesteld dat in elke wijk/deelgebied sprake is van schaarste, kan de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening een vergunningsplicht voor de gehele gemeente Rotterdam opleggen.”

En:

“Hoewel in de toelichting op de Huisvestingsverordening ter onderbouwing van de gestelde schaarste onderscheid wordt gemaakt in verschillende type woningen, is de schaarste niet per wijk toegelicht

(…)

Noch uit de toelichting noch uit het [naam bedrijf]-rapport 2020 blijkt in welke wijken van Rotterdam sprake is van schaarste aan de diverse typen woonruimte. De rechtbank ziet dan ook geen aanknopingspunten voor de conclusie dat in de wijk [naam wijk] sprake was of is van schaarste aan woonruimte en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die het opnemen van een verbod tot woningvorming, met vergunningplicht, rechtvaardigde.”

Gevolgen korte termijn

Uit het rapport volgt niet duidelijk waarom in iedere specifieke wijk een vergunningsplicht noodzakelijk is. Het rapport onderbouwt slechts waarom bepaalde type woningen (tot een bepaalde prijsklasse) onder de vergunningsplicht zouden moeten vallen. Die onderbouwing is, mede gezien de overwegingen van de Raad van State, onvoldoende om een stadsbrede vergunningsplicht in te voeren. De vergunningsplichten, zoals opgenomen in hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening, te vervallen. Het gevolg: woningeigenaren kunnen woonruimte nu zonder vergunning bijvoorbeeld kamergwijs verhuren en riskeren zij geen boete omdat een vergunningsplicht ontbreekt.

Gevolgen lange termijn

De uitspraak heeft voor de langere termijn minder verstrekkende gevolgen voor de gemeente dan de uitspraak mogelijk doet geloven. Als de gemeenteraad er alsnog in slaagt om de noodzaak van een stadsbrede vergunningsplicht te rechtvaardigen, bijvoorbeeld door overlegging van een beter onderzoek naar de schaarste in verschillende wijken, herleeft de vergunningsplicht weer – zij blijft in dat geval immers niet meer buiten toepassing.

Eigenaren die nu zonder vergunning de woonruimte omzetten (kamerverhuur) of bijvoorbeeld bouwkundig splitsen zullen, nadat de vergunningsplicht herleeft, alsnog een vergunning moeten aanvragen en aan de thans c.q. dan geldende voorwaarden moeten voldoen.

De uitspraak van de rechtbank creëert dan ook slechts een tijdelijke vergunningsvrije periode. De gemeente zal er waarschijnlijk veel aan gelegen zijn om dit ‘gat in de wetgeving’ spoedig te dichten door een nieuw onderzoeksrapport te overleggen waaruit wél blijkt dat een vergunningsplicht in de afzonderlijke wijken in Rotterdam noodzakelijk is.

Conclusie

De uitspraak is bovenal een gevoelige tik op de vingers van de gemeente. Bij invoering van de Opkoopbescherming in Rotterdam, die  eind december 2021 in de raad besproken werd, heeft het college, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Amsterdam, niet geopteerd voor een stadsbrede invoering omdat zij juist bevreesd was dat de rechter de onderbouwing daarvan te mager zou vinden. Dat de rechter nu alsnog tot dat oordeel komt ten aanzien van de reeds bestaande vergunningsplichten is dan ook pijnlijk, temeer nu de Raad van State in april 2017 de Huisvestingsverordening van Rotterdam al buiten toepassing verklaarde vanwege een vergelijkbare lacune.

Nieuws

Bestuursrechter moet strenger toetsen op evenredigheid

De Nederlandse bestuursrechter moet strenger toetsen op evenredigheid bij bestuurlijke maatregelen. Dat is het advies aan de hoogste bestuursrechter naar aanleiding van de toeslagenaffaire.

Toeslagenaffaire

De voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft begin dit jaar een conclusie gevraagd aan de staatsraden advocaat-generaal over hoe indringend de bestuursrechter bestuurlijke maatregelen moet toetsen en wat daarbij de betekenis is van het evenredigheidsbeginsel. De achtergrond van het verzoek was de toeslagen-affaire, waarin de Raad van State als hoogste bestuursrechter het verwijt kreeg dat zij de terugvordering van de toeslagen niet indringend genoeg had getoetst en zodoende de gedupeerden onvoldoende rechtsbescherming had geboden. Gezien die achtergrond werd reikhalzend uitgekeken naar de conclusie van advocaten-generaal Widdershoven en Wattel. Inmiddels is de conclusie genomen met het advies dat de bestuursrechter inderdaad indringender moet toetsen aan het evenredigheidsbeginsel.

Evenredigheidsbeginsel

Het evenredigheidsbeginsel is gecodificeerd in artikel 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht. Het wetsartikel zegt dat “de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig mogen zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen”.
De aanbeveling aan de hoogste bestuursrechter is dat bij alle bestuurlijke maatregelen getoetst moet worden aan het evenredigheidsbeginsel volgens een drietrapsraket. Dat betekent dat een bestuurlijke maatregel moet worden beoordeeld op (1) geschiktheid voor het nagestreefde doel, (2) noodzakelijkheid (is er geen minder ingrijpende maatregel die even effectief is?) en (3) de maatvoering van de bestuurlijke maatregel (bijvoorbeeld de hoogte van een dwangsom).Hoe indringend de bestuursrechter de evenredigheid van een bestuurlijke maatregel beoordeelt, zou moeten afhangen van het gewicht van de algemene en particuliere belangen die bij zo’n maatregel een rol spelen en van de vraag in hoeverre de maatregel de grondrechten aantast.
Deze aanbeveling aan de hoogste bestuursrechter klinkt logisch. In het huidige recht bestaan er echter maar twee toets-niveaus. Bestuurlijke maatregelen (zonder bestraffend karakter, zoals een last onder dwangsom) die terughoudend worden getoetst. En bestraffende sancties (bestuurlijke boetes) die indringend worden getoetst. Het advies is aan de bestuursrechter is dus om dit strikte onderscheid (indringend of terughoudend) te laten vallen en dynamischer, met meer maatwerk te werk te gaan.

Wetgeving toetsen aan het evenredigheidsbeginsel

Langere tijd heeft de Raad van State een strenge lijn gevoerd in de toeslagen-rechtspraak. Dit met het argument dat de wet geen ruimte bood voor toepassing van het evenredigheidsbeginsel. Volgens de advocaten-generaal kan de bestuursrechter in beginsel ook wetten van het parlement toetsen aan het evenredigheidsbeginsel danwel zoveel mogelijk uitleggen conform het evenredigheidsbeginsel. Alleen als de wetgever alle omstandigheden heeft afgewogen in het kader van de evenredigheid van de maatregel, staat de bestuursrechter buiten spel. Hij moet dan de wil van de wetgever volgen en geen eigen toets uitvoeren. Als de bestuursrechter toch vindt dat de wet in strijd is met de evenredigheid, dan moet hij dat in de uitspraak signaleren. Het is dan aan de wetgever om de wet te wijzigen.

Slot

De toeslagen-affaire werkt door in alle lagen van het (bestuurs)recht.  Als gevolg van deze affaire zal de bestuursrechter kritischer moeten kijken naar de nadelige gevolgen die een bestuurlijke maatregel voor een individu meebrengt. Niet alleen in het sociale zekerheidsrecht (toeslagen), maar ook bij alle andere bestuursrechtelijk maatregelen, zoals woningsluitingen, boetes bij illegale verhuur, en alle andere handhavingsmaatregelen.

Nieuws

Vergunningplicht voor kamerverhuur in Nijmegen is onrechtmatig

Op 23 juni jl. heeft de Raad van State als hoogste bestuursrechter een uitspraak gedaan over de Nijmeegse Huisvestingsverordening. De uitspraak van de Raad van State geeft mooi weer onder welke voorwaarden gemeenten een vergunningplicht voor kamerverhuur mogen invoeren. De Raad van State heeft geoordeeld dat:

  • bescherming van de leefbaarheid geen geldige reden is om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren; en
  • in bestaande legale gevallen niet zomaar een vergunningplicht mag worden ingevoerd.

 

Alleen schaarste mag het doel zijn om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren

Op grond van de Huisvestingswet kan de gemeenteraad bij gemeentelijke Huisvestingsverordening een vergunningplicht voor kamerverhuur instellen. Dat mag ingevolge de wet echter alleen als een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte (artikel 2 Huisvestingswet). Gemeenten moeten dat goed onderbouwen.

De gemeente Nijmegen had in 2019 bij haar huisvestingsverordening een vergunningplicht voor kamerverhuur ingevoerd voor alle woningen in Nijmegen, zowel goedkopere als duurdere woningen. Volgens de Raad van State had de gemeente goed onderbouwd dat een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt was voor het bestrijden van schaarste van goedkope woningen (tot €310.000). De gemeente had met woningbouwrapporten duidelijk gemaakt dat er een (zeer) groot tekort was aan goedkopere woningen in Nijmegen.
De woningbouwrapporten maakten echter niet duidelijk dat er een tekort was aan duurdere woningen (boven €310.000). Deze duurdere woningen waren alleen onder de vergunningplicht gebracht uit het oogpunt van leefbaarheid. De gemeente Nijmegen wilde, ook bij duurdere woningen, de beoordeling kunnen maken of verkamering zou (kunnen) leiden tot overlast voor de omgeving

Leefbaarheid c.q. overlast is echter geen geldige reden om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren, aldus de Raad van State. Dat staat de Huisvestingswet niet toe. Leefbaarheid kan wel een rol spelen bij de vraag of een vergunning kan worden verleend voor kamerverhuur in een specifieke woning, als zo’n vergunningplicht eenmaal geldt. De Raad van State zette dan ook een streep door de vergunningplicht voor duurdere woningen in Nijmegen.

Plotselinge vergunningplicht voor kamerverhuur in bestaande legale gevallen

In Nijmegen zijn met name in de jaren ’90 veel woningen verkamerd zonder dat daarvoor een vergunning was vereist. Er is dus sprake van bestaande legale gevallen waarin verkamering zonder vergunning plaatsvindt. De gemeente Nijmegen heeft echter ook een vergunningplicht ingevoerd voor woningen die legaal vergunningvrij zijn verkamerd. Op grond van de huisvestingsverordening in Nijmegen geldt namelijk ook een vergunningplicht voor het verkamerd houden van een woning.

Volgens de Raad van State is het op zichzelf niet uitgesloten dat al bestaande vergunningvrij verkamerde woningen op enig moment worden onderworpen aan een vergunningplicht. Maar de gemeente moet dan wel de (financiële) belangen van de verhuurder en de belangen van de kamerbewoners (die misschien wel moeten verhuizen) in ogenschouw nemen.  De gemeenteraad had die belangen niet afgewogen.  De vergunning voor het verkamerd houden van woningen is daarmee onrechtmatig.

Conclusies voor de praktijk

Gemeenten moeten een vergunningplicht voor kamerverhuur goed onderbouwen en (cijfermatig) inzicht geven in de schaarste van woningtypen die onder de vergunningplicht zijn gebracht. Als die onderbouwing tekort schiet, is de vergunningplicht onverbindend.
Bovendien mogen gemeenten niet zomaar een vergunningplicht invoeren voor bestaande gevallen waarin kamerverhuur zonder vergunning legaal plaatsvindt. Ook dat moet uitdrukkelijk worden onderbouwd door de gemeente.

De uitspraak van de Raad van State is hier te lezen.

Nieuws

Prinsjesdag – aangekondigde maatregelen Huurwoningmarkt

Prinsjesdag 2020 stond voor een groot deel in het teken van de gevolgen van de coronamaatregelen. Ook voor de woningmarkt.  Eén maatregel was al van tevoren uitgelekt: vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters en verhoging van de overdrachtsbelasting voor onder meer beleggers. Maar er is ook nieuws dat nog niet was uitgelekt. Het kabinet wil huurders die gelet op hun inkomen te veel huur betalen het recht geven op huurverlaging als zij een corporatiewoning huren. In deze bijdrage wordt een schets van deze twee maatregelen gegeven.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor koopstarters

De koopstarter wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De koopstarter wordt gedefinieerd als de natuurlijke persoon van 18 jaar tot en met 34 jaar, die voor het eerst een woning koopt. Het maakt niet uit welke prijs de woning heeft. De vermogende koopstarter die een woning van € 1.000.000,- koopt betaalt dus ook geen overdrachtsbelasting.  Merkwaardig, want de vrijstelling heeft niet tot doel vermogende koopstarters te ondersteunen.

Voor natuurlijke personen van 35 jaar en ouder die een woning voor eigen bewoning kopen verandert er niets. Voor hen blijft het tarief 2%.

Alle woningkopers, die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en woningcorporaties, gaan 8% overdrachtsbelasting betalen. Dat is nu nog 2%.

Omdat deze maatregel al was uitgelekt is er al door velen aandacht aan besteed. Bijna unaniem werd het voorstel neergesabeld. De meest fundamentele kritiek is dat het koopstarters niet zal helpen, omdat het in een verkopersmarkt zeer waarschijnlijk is dat een belangrijk deel van het fiscale voordeel ten goede komt aan de verkoper door middel van een navenant hogere prijs van de woning. Veel overheidsmaatregelen die het eigen woningbezit stimuleren, zoals ook de hypotheekrenteaftrek, hebben dat effect nu eenmaal, ondanks de goede bedoelingen.

De Raad van State, het belangrijkste adviesorgaan van de minister, is mede om deze reden zeer kritisch over het voorstel. De minister pareert die kritiek met de opmerking dat het prijsopdrijvende effect “in samenhang moet worden gezien met het mogelijk grotere tegengestelde prijsdrukkende effect dat uitgaat van het hogere tarief voor beleggers.” Hoewel de maatregel, conform de bedoeling van de minister, buy-to-let zal afremmen waag te betwijfelen of dat juist is. De toekomst zal het uitwijzen.

De Raad van State heeft ook gewezen op het overkill-karakter van de maatregel: er wordt slechts een kleine groep koopstarters mee geholpen, terwijl de kosten van de maatregel hoog zijn.

Het is de bedoeling dat deze wet op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.

Verplichtte huurverlaging bij inkomensachteruitgang

Minister Ollongren stond onder zware druk om iets te doen voor mensen die vanwege de coronacrisis de huur niet meer konden betalen. De dit voorjaar door de Eerste Kamer aangenomen motie Kox riep de minister op de huren van alle woningen in 2020 te bevriezen. De minister weigerde de motie uit te voeren, omdat deze te algemeen was want ook opriep om de huren van huurders die niet getroffen zijn door een inkomensachteruitgang te bevriezen. Dat kwam haar op een motie van afkeuring te staan (zie mijn eerdere artikel hierover). De minister beloofde de situatie na de zomer opnieuw te bezien. Zij lijkt nu een (politieke) uitweg te hebben gevonden.

Huurders van woningcorporaties krijgen het recht op huurverlaging als zij te kampen hebben met een (tijdelijke) inkomensachteruitgang. De huurverlaging is permanent. Het wetsvoorstel verplicht woningcorporaties uit eigen beweging een huurverlagingsvoorstel te doen aan alle huurders die daarvoor in aanmerking komen. Daartoe moeten woningcorporaties voor alle woonadressen waar de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens bij de belastingdienst een inkomensverklaring aanvragen.

Huurders mogen ook zelf op basis van hun inkomensgegevens de verhuurder benaderen. Indien de verhuurder het voorstel tot huurverlaging van de huurder niet accepteert, kan de huurder de huurverlaging afdwingen via een nieuwe procedure bij de huurcommissie.

Volgens het ingediende wetsvoorstel kost dit de woningcorporaties in totaal ongeveer
€ 160.000.000,-. Zij worden gedeeltelijk gecompenseerd door een verlaging van de verhuurderheffing (die, naar het zich laat aanzien, ook geldt voor alle andere verhuurders).

De maatregel heeft tot doel dure scheefwoners tegemoet te komen. Dat zijn huishoudens die in het verleden niet passend zijn gehuisvest, want een woning hebben gekregen waarvan de huur in vergelijking met hun inkomen te hoog is. Zij krijgen recht op verlaging van de huur tot de zogenaamde voor de woning geldende aftoppingsgrens. Volgens de minister leidt deze huurverlaging ertoe dat het huishouden alsnog passend is gehuisvest.

De minister schat dat het gaat om een huurverlaging van gemiddeld € 40,- per maand en komen ongeveer 260.000 huishoudens hiervoor in aanmerking.

Opvallend is dat in de toelichting bij het wetsvoorstel uitgebreid aandacht wordt besteed aan de vraag of met deze maatregel het eigendomsrecht van de verhuurder niet disproportioneel wordt aangetast. Het hoeft niet te verbazen dat de minister vindt dat dat niet het geval is. Het is bij mijn weten de eerste keer dat de wetgever deze toets aanlegt bij de presentatie van een wetsvoorstel dat de hoogte van de huren betreft.

De Raad van State is vernietigend over het voorstel en weigert positief te adviseren. De Raad van State wijst onder andere op het ontstaan van een nieuwe groep van goedkope scheefhuurders, dat wil zeggen mensen met een lage huur maar een (inmiddels hoger) inkomen. De minister pareert deze kritiek door te wijzen op een ander aanhangig wetsvoorstel dat het mogelijk maakt om grotere huursprongen te maken.

Het is de vraag of de Eerste Kamer genoegen neemt met de maatregel, omdat beleggers buiten schot blijven. De minister rechtvaardigt dit met de opmerking dat woningcorporaties, anders dan beleggers, een wettelijke taak hebben om passend te verhuren.

Het is de bedoeling dat deze maatregel op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.

Nieuws

Gemeente Amsterdam past regels over Airbnb verkeerd toe volgens de Raad van State

Soms is er een gerechtelijke uitspraak die stof doet opwaaien. Onze hoogste bestuursrechter, de Raad van State, deed op 29 januari 2020 zo’n uitspraak. En dus brengen wij hem graag onder uw aandacht, ter lering en vermaak, maar zeker ook om af te kunnen wegen of de uitspraak voor u mogelijkheden biedt om reeds betaalde boetes terug te vorderen.

Wat was er aan de hand?

Een bewoner van een woning in Amsterdam had deze, medio 2018, voor vijf nachten via Airbnb verhuurd aan Amerikaanse toeristen.

De bewoner had de verhuur niet vooraf gemeld bij de gemeente. Terwijl de gemeente in haar Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 had bepaald dat je een onttrekkingsvergunning moest hebben, tenzij je voldeed aan de voorwaarden voor vakantieverhuur. Waaronder dus de voorafgaande meldplicht.

De gemeente Amsterdam, alert als zij is op Airbnb en andere vormen van vakantieverhuur, kreeg lucht van de vakantieverhuur en stuurde handhavers langs, die vaststelden dat de woning, in strijd met de regels, was verhuurd aan toeristen. Er zou een vergunning nodig zijn voor het onttrekken van de woning omdat de verhuur niet vooraf gemeld was. Een (standaard)boete van € 6000,- volgde.

Wat was het verweer?

In bezwaar en beroep had de bewoner nul op het rekest gekregen. Overtuigd van het eigen gelijk stelde de bewoner dus hoger beroep in bij de Raad van State. De bewoner stelde zich daar op het standpunt dat er geen sprake was van het onttrekken van de woning aan de Amsterdamse woningvoorraad, hoofdzakelijk omdat de woning  al die tijd duurzaam werd bewoond door de bewoner. Met andere woorden: de bewoner gebruikte de woning zelf als hoofdverblijf.

Als tweede lijn van verdediging stelde de bewoner zich op het standpunt dat deze zich niet aan de meldplicht hoefde te houden, omdat voor die in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 opgenomen plicht geen wettelijke grondslag bestond.

Wat vond de Raad van State?

De Raad van State stelde vast dat de woning door de vakantieverhuur wel (tijdelijk) aan de bestemming tot bewoning was onttrokken. Daarbij gebruikte de Raad van State een oudere uitspraak. De Raad van State oordeelde dat de woning door de vakantieverhuur (tijdelijk) is onttrokken aan de bestemming tot (permanente) bewoning zoals die in de Huisvestingswet 2014 is bedoeld, omdat die woning voor de duur van de verhuurovereenkomst niet voor duurzame bewoning kan worden gebruikt.

Met de tweede lijn van het verweer doet de Raad van State iets bijzonders. Ze toetst de regels uit de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 aan die uit de Huisvestingswet 2014. De Raad van State stelt vervolgens dat de Huisvestingswet 2014 een vergunningplicht (voor onttrekking) kent voor de door de raad daarvoor aangewezen woningen (de Amsterdamse woningvoorraad) en een boete op kan leggen als niet wordt voldaan aan die vergunningplicht.

De bevoegdheid tot het opleggen van een boete brengt volgens de Raad van State ook met zich dat de gemeente mag bepalen dat in bepaalde gevallen af wordt gezien tot boeteoplegging. Zoals bijvoorbeeld bij vakantieverhuur. Daarvoor kan zij voorwaarden stellen en zo beschouwt de Raad van State de voorwaarden in de huisvestingsverordening, waaronder de meldplicht.

Vervolgens stelt de Raad van State vast dat de door de gemeente Amsterdam gestelde voorwaarden aan vakantieverhuur niet als een uitwerking van de bevoegdheid tot matiging moeten worden aangemerkt. Immers, zo stelt de Raad van State, de voorwaarden zijn zo geformuleerd dat zij een vrijstelling geven van de vergunningplicht. En daarvoor heeft de raad, die de huisvestingsverordening heeft vastgesteld, in de Huisvestingswet 2014 geen bevoegdheid gekregen.

Omdat die bevoegdheid voor het verlenen van een vrijstelling van vergunningplicht ontbreekt, zijn volgens de Raad van State de voorwaarden die verbonden zijn aan vakantieverhuur ongeldig. En doordat die voorwaarden onverbindend zijn, moet ook worden vastgesteld dat het opleggen van een boete op grond van die specifieke voorwaarden ook ongeldig is.

Samengevat vond de Raad van State dus dat de bewoner weliswaar de regels van de vergunningplicht die voortvloeien uit de Huisvestingswet 2014 had geschonden, maar dat deze geen boete op kon worden gelegd omdat die boeteoplegging niet op deugdelijke gronden was gebaseerd.

Wat zijn de gevolgen?

Een eerste gevolg is dat iedereen die in het verleden een boete opgelegd heeft gekregen omdat zij niet zouden hebben voldaan aan de Amsterdamse voorwaarden voor vakantieverhuur, op basis van deze uitspraak op verkeerde gronden een boete opgelegd hebben gekregen. En dus de gemeente kunnen vragen om die boetes terug te betalen.

Een tweede effect is dat ook de nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 een onverbindende bepaling bevat en die dus als het ware een dode letter is. Vervolgens is de vraag hoe de gemeente daar mee om gaat. In ieder geval is de gemeente nu aan zet. In ieder geval is duidelijk dat de nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 op korte termijn een nieuwe discussie op levert.

Wethouder Ivens heeft voorlopig in de media aangegeven dat vanaf nu vakantieverhuur in Amsterdam verboden is. Ook geeft hij aan dat vakantieverhuur pas weer zal worden toegestaan als de nieuwe Wet toeristische verhuur van woningen van kracht wordt. Dan wel tot het moment dat er door Amsterdam zelf nieuwe regels voor worden gemaakt. Voor wie zijn uitspraken graag nog even zelf wil kijken, bij  het Amsterdamse AT5 is er een aardig stukje over geschreven.

Als kers op de taart geeft hij ook nog aan dat iedereen vanaf nu voor vakantieverhuur altijd een boete kan krijgen. Of je nu vooraf de vakantieverhuur wel meldt, of juist niet.

Wat vinden wij ervan?

De uitspraak geeft in ieder geval aanleiding om in alle gevallen waarin boetes zijn opgelegd voor het niet voldoen aan de voorwaarden van vakantieverhuur, te kijken of die boetes terug kunnen worden gevorderd. Of, als ze nog maar recent zijn vastgesteld, aan te vechten.

En verder lijkt, indachtig de insteek van wethouder Ivens, de uitspraak vakantieverhuur in Amsterdam voorlopig onmogelijk te maken. Dat lijkt misschien wel logisch, maar is het toch ook niet echt. Je zou eerder moeten stellen dat je voorlopig, als je aan vakantieverhuur wilt doen, wel een onttrekkingsvergunning aan zou moeten vragen. Hoe dan ook, de Raad van State, in al haar wijsheid, maakt de wereld er niet gemakkelijker op.

Wat de uitspraak verder brengt is sterk afhankelijk van de wijze waarop de gemeente met deze kwestie om zal gaan. De voorwaarden voor vakantieverhuur zullen opnieuw uitgevonden moeten worden. Ofwel lokaal, dan wel nationaal. En dat geeft altijd voer voor discussie.