Tag archieven: tussenhuur

Tussenhuur: tussentijds opzeggen?

Wij krijgen regelmatig de vraag of een huurder bij een tussenhuurovereenkomst (ook weleens genoemd: “een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule”) het recht heeft om de huur tussentijds, dus voor de einddatum, op te zeggen. Wij denken dat dit niet mogelijk is maar hier is nog maar weinig rechtspraak over. De rechtbank Noord Holland heeft zich in haar uitspraak van 26 mei 2021 over deze vraag uitgelaten. Voordat ik deze zaak bespreek eerst kort de verschillen tussen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar) en de tussenhuurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (voor maximaal 2 jaar)

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar bestaat sinds 1 juli 2016 en is bedoeld voor de situatie dat de huurder na afloop van de overeengekomen bepaalde tijd daadwerkelijk vertrekt. Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege, dus zonder dat een opzegging vereist is. Verhuurder hoeft de huurder alleen tussen 1 en 3 maanden voor het einde daarover schriftelijk te informeren. De huurder heeft bij een bepaalde tijd contract het wettelijke recht om de huur op te zeggen wanneer hij wil. Hij moet daarbij een opzegtermijn in acht nemen van één kalendermaand (althans een betaalperiode, wat meestal één maand is). De verhuurder is daarentegen niet bevoegd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.

Tussenhuurovereenkomst

De tussenhuurovereenkomst  is er voor de situatie dat huurder en verhuurder afspreken dat de huurovereenkomst tijdelijk is, omdat het de bedoeling is dat de verhuurder na afloop van de afgesproken huurtermijn de woning zelf gaat bewonen. Hierbij moet een einddatum worden overeengekomen. Er is, anders dan bij de huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar, geen wettelijke bovengrens aan de duur van de huurovereenkomst. Verhuurder dient op te zeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van minimaal 3 en maximaal 6 maanden.

De uitspraak van 26 mei 2021

In de uitspraak van de rechtbank Noord Holland van 26 mei 2021 moest de verhuurder tijdelijk voor zijn werk naar het buitenland. Gedurende deze periode zocht hij een huurder voor zijn woning. Er wordt vervolgens een huurovereenkomst gesloten met als kop “Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)”. De huurovereenkomst is ingegaan per 14 augustus 2019. In deze overeenkomst wordt verder opgenomen dat:

  • verhuurder na twee jaar de woning weer zelf wenst te betrekken, zoals bedoeld in art. 7:274 lid 1 sub b jo. 2 BW (tussenhuurovereenkomst);
  • geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar (zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW);
  • partijen de huur niet voor 13 augustus 2021 kunnen opzeggen.

 

Huurder zegt de huurovereenkomst per 1 januari 2021 op en vertrekt. Verhuurder is het hier niet mee eens en vordert onder meer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 13 augustus 2021 eindigt en dat huurder tot deze datum huurpenningen (€ 6.000,– per maand) verschuldigd is.

De vraag die in deze procedure voorligt is of de tussenhuurovereenkomst uitsluitend moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW of tevens als een huurovereenkomst die niet langer duurt dan twee jaar en die op grond van artikel 7:271 lid 1 BW door de huurder tussentijds kan worden opgezegd. De rechter oordeelt – met verwijzing naar de Kamerstukken – dat alleen van het eerste sprake is. Huurder kan dus niet tussentijds opzeggen. De rechter wijst de vordering van verhuurder toe en verklaart voor recht dat de huurovereenkomsttussen partijen niet eerder dan op 13 augustus 2021 eindigt. Huurder is tot deze datum huur verschuldigd is.

Deze uitspraak bevestigt dat partijen die een tussenhuurovereenkomst willen sluiten voor de duur van maximaal twee jaar de toepasselijkheid van artikel 7:271 lid 1 BW dus kunnen uitsluiten. Het is hierbij wel van essentieel belang dat je dit goed in de overeenkomst opneemt.

Huurovereenkomst Model C – Tussenhuur / tijdelijke huurovereenkomst met diplomatenclausule

Wij krijgen regelmatig vragen van verhuurders die gebruik maken van ons Model C. Die vragen gaan met name over de wijze van beëindiging en mogelijke verlenging van dit type huurcontract.

Wat is een Model C contract?

Model C wordt in de praktijk tussenhuur genoemd of tijdelijke verhuur met diplomatenclausule. Dit type huurcontract is er voor de situatie dat huurder en verhuurder afspreken dat de huurovereenkomst tijdelijk is, omdat  het de bedoeling is dat de verhuurder na afloop van de huurperiode de woning zelf gaat bewonen. De verhuurder die op basis van dit contract zijn woning verhuurt woont elders, vaak in verband met werk of opleiding.

Beëindiging model C – opzegging

In tegenstelling tot wat sommigen denken, eindigt dit type contract niet door het verloop van de afgesproken tijd. Om de huur te beëindigen is een tijdige opzegging van de huur nodig, dat wil zeggen met inachtneming van de juiste opzegtermijn. Die is minimaal 3 maanden, en per jaar dat de huurder er woont komt er een maand bij, met een maximum van 6 maanden. Dus als de huurder er twee jaar woont moeten 5 maanden opzegtermijn in acht worden genomen. Opzegging moet per aangetekende brief, en om er helemaal zeker van de zijn dat de opzegging de huurder bereikt, kan je ook kiezen voor opzegging per deurwaardersexploot. In de opzeggingsbrief moet staan op welke grond wordt opgezegd, wat in geval van model C is dat de verhuurder er zelf weer wil gaan wonen, onder verwijzing naar het artikel in de huurovereenkomst waarin staat dat de huurder de woning aan het einde van de huurovereenkomst moet ontruimen (art. 3.3 van ons model).  Als de huurder niet instemt met de opzegging moet aan de rechter worden gevraagd de huur te beëindigen. Het voornemen van de verhuurder de woning na het vertrek van de huurder zelf te betrekken moet er dan nog steeds zijn.

Duur en verlenging model C

Model C is een contract voor bepaalde tijd. De huurperiode kan bij dit Model verlengd worden. Dat moet in onderling overleg tussen huurder en verhuurder. Die verlenging is mogelijk als de verhuurder langer dan hij had voorzien, elders verblijft en de woning dus nog niet zelf nodig heeft. Bijvoorbeeld omdat zijn arbeidsovereenkomst wordt verlengd. De verlenging van de huurperiode moet tussen huurder en verhuurder overeengekomen worden vóór de einddatum die in de huurovereenkomst staat. Het is mogelijk een dergelijke verlenging te herhalen. Hoe vaak een dergelijke herhaling mogelijk is, valt lastig te zeggen. Daar is nog nauwelijks rechtspraak over.

Als de verhuurder voorziet dat een verlenging nodig gaat zijn is het raadzaam ruim voor aanvang van de termijn voor opzegging in overleg te treden met de huurder. Als dan blijkt dat de huurder geen verlenging wenst kan de verhuurder nog met de juiste opzegtermijn de huur opzeggen.

Verschil met Model B

Model C is een ander type contract dan ons Model B. Laatstgenoemd huurcontract is gemaakt voor verhuur van zelfstandige woonruimte voor maximaal 24 maanden. Dat type contract kan niet verlengd worden, en eindigt wél door enkel tijdsverloop. Het enige wat de verhuurder moet doen is tussen 1 en 3 maanden voor het einde de huurder schriftelijk informeren over de einddatum. Er is – zeer schaarse – rechtspraak waarin de rechter heeft geoordeeld dat, indien gecontacteerd is op basis van Model C, de huurder de huur tussentijds mag opzeggen omdat Model C ook een vorm van tijdelijke verhuur is, zodat de wettelijke regels van Model B van toepassing zijn, Wij denken dat dat onjuist is en gelukkig vinden de meeste rechters dat ook, maar het is dus wel oppassen geblazen.