Vorige maand stemde de Eerste Kamer in met aanpassing en inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 waardoor het voor gemeenten mogelijk wordt om een zogenaamde ‘opkoopbescherming’ in te voeren. De wet heeft vrij verstrekkende gevolgen en roept daarnaast ook de nodige (juridische) vragen op.

Hoe werkt de ‘opkoopbescherming’?

De Huisvestingswet biedt gemeenteraden nu al de mogelijkheid om het in gebruik nemen en geven van woonruimte aan een vergunningplicht te onderwerpen. Een bekend voorbeeld is de huisvestingsvergunning die vereist is om een niet-geliberaliseerde (sociale)huurwoning in gebruik te geven en nemen.

Aan de Huisvestingswet wordt nu een nieuw hoofdstuk toegevoegd, met als titel ‘Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’ die per 1 januari 2022 in werking treedt. Deze opkoopbescherming betreft feitelijk een verhuurverbod voor de duur van vier jaar na aankoop van een woning. In deze nieuwe regeling staat het nieuwe artikel 41 centraal, waarin het kort gezegd verboden wordt om zonder vergunning een woning in gebruik te geven (verhuren) in de eerste vier jaar volgend op het in eigendom verkrijgen van de woning. Het verbod om een woning te verhuren vervalt dus automatisch vier jaar na aankoop van de woning, waarbij het moment van notariële levering van de woning als startdatum geldt.

Opgemerkt moet worden dat de gemeenteraad het opkoopverbod nog wel dient vast te leggen in de lokale huisvestingsverordening. Het enkele verbod, zoals opgenomen in de Huisvestingswet moet op lokaal niveau worden geïmplementeerd. Vervolgens dienen bepaalde gebieden te worden aangewezen waar de opkoopbescherming zal gaan gelden. Verwacht wordt dat de gemeente Amsterdam de in de wet geboden opkoopbescherming vrij snel zal invoeren in de lokale huisvestingsverordening.

Verschil met zelfbewoningsplicht

Een aantal gemeentes hebben in de afgelopen jaren al een zelfbewoningsplicht (bij nieuwbouw) geïntroduceerd. Daarbij werd dan via privaatrechtelijke overeenkomst (erfpacht, koopovereenkomst) de nieuwe eigenaar (en daaropvolgende eigenaren) verplicht om de woning steeds, of voor een bepaalde periode, zelf te blijven bewonen.

Deze zelfbewoningsplicht kan dan ook verstrekkender zijn dan de nu geïntroduceerde opkoopbescherming omdat deze in beginsel voor onbepaalde tijd contractueel van toepassing kan zijn. Waar de zelfbewoningsplicht alleen voor nieuwbouw (via de uit te geven erfpacht) kan worden afgedwongen, kan de opkoopbescherming echter ook op (alle) bestaande woningen van toepassing worden verklaard, zodat de reikwijdte van de opkoopbescherming vele malen groter is.

Wanneer mag een gemeente een opkoopbescherming invoeren?

Opkoopbescherming is een (verstrekkende) beperking van het eigendomsrecht. Om die reden is in de memorie van toelichting uitgebreid stilgestaan bij de reden waarom die beperking in het licht van Europees rechtelijke regels (die de eigenaar bescherming bieden tegen te verstrekkende maatregelen van de overheid)  tóch geoorloofd is. Omdat het een beperking van het eigendomsrecht is moet een gemeenteraad wel kunnen aantonen dat opkoopbescherming noodzakelijk is. Zo mag de opkoopbescherming alleen worden ingevoerd in gebieden waar sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Indien de gemeente dat aantoont mag de woning alleen met een vergunning worden verhuurd. Aangenomen moet worden dat een gemeente die een opkoopbescherming invoert niet snel een vergunning zal verlenen om een nieuwe aangekochte woning alsnog te verhuren.

De Amsterdamse gemeenteraad heeft direct de wens uitgesproken om de opkoopbescherming in zoveel mogelijk gebieden te gaan laten gelden, zo blijkt uit een onlangs aangenomen motie.

Wanneer kan en moet de gemeente een vergunning verstrekken?

Het is in beginsel aan de gemeente zelf om in de Huisvestingsverordening op te nemen in welke gevallen het college van B&W een vergunning verstrekt. Daarbij kunnen in ieder geval de voorwaarden voor goed verhuurderschap in de huisvestingsverordening worden opgenomen en kan het college ook een Bibob-onderzoek instellen. Maar het college krijgt dus enige vrijheid bij het verlenen van vergunningen.

De wet noemt in artikel 41 lid 3 echter drie gevallen waarin het college een vergunning moet verlenen aan de nieuwe eigenaar. Zo moet een vergunning tot ingebruikname in de eerste vier jaar na verkrijgen in ieder geval verleend worden: a) voor het in gebruik geven van de woonruimte aan familie in de eerste of tweede graad, b) voor kortdurende verhuur als gevolg van verblijf van de nieuwe eigenaar elders (voor bijvoorbeeld zijn werk) of c) indien de woonruimte onlosmakelijk verbonden is met een winkel of bedrijfsruimte.

Kritiek

Verschillende partijen, waaronder De Nederlandse Bank, hebben kritiek geuit op het voorstel. Zo wordt gevreesd dat het aanbod van huurwoningen nog verder zal afnemen. Het aantal koopwoningen zal immers toenemen, hetgeen zal leiden tot een afname van het aantal (vrije sector) huurwoningen. Ook wordt verwacht dat de bouw van woningen zal achterblijven nu er voor investeerders geen mogelijkheid bestaat om rendement te realiseren ter financiering van de zo nodige bouw van woonruimte.

Ook moet rekening gehouden worden met een ‘waterbed effect’ nadat in een bepaald gebied een opkoopbescherming wordt ingevoerd. In dat gebied zullen (particuliere) verhuurders geen woning meer kunnen kopen voor de verhuur, zodat zij zullen uitwijken naar andere gebieden. Als gevolg daarvan kan ook in die gebieden weer verminderd aanbod van goedkope en middeldure koopwoningen ontstaan, waardoor ook daar een opkoopverbod zal worden ingevoerd. Het gevolg kan zijn dat in grote steden, of mogelijk de hele randstad, een opkoopbescherming c.q. verhuurverbod komt te gelden.

Daarnaast is het zeer de vraag of de maatregelen daadwerkelijk het beoogde effect zullen hebben: het betaalbaar maken van koopwoningen voor starters. Maatregelen als het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters, het oprekken van de voorwaarden voor startersleningen door gemeenten en bijvoorbeeld het minder zwaar laten meetellen van de studieschuld drijven de huizenprijzen juist op voor de doelgroep. De starters, die zich geen koopwoning kunnen veroorloven vanwege de oplopende prijzen, worden als gevolg van de maatregelen ook nog geconfronteerd met een teruglopend aanbod van huurwoningen.

Conclusie

Hoewel de Eerste en Tweede Kamer, en bijvoorbeeld ook het college van B&W Amsterdam, veel verwachten van de opkoopbescherming zal nog moeten blijken of de wet daadwerkelijk het beoogde resultaat heeft. Vooralsnog blijft het devies om meer woningen te bouwen, zodat er doorstroming op de woningmarkt ontstaat en ook starters een woning kunnen kopen, maar als dat niet lukt ook een betaalbare woning kunnen huren.