Tag archieven: verhuur

Nieuws

Verkorting verjaringstermijn als onderdeel van wetsvoorstel ter zake maximering jaarlijkse huurprijsverhoging

Op 4 maart 2024 heeft minister Hugo de Jonge het wetsvoorstel “Verlenging, wijziging en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen” ingediend. Met dit wetsvoorstel wordt met name getracht om wederom voor een periode van drie jaar een maximum te stellen aan de jaarlijkse huurprijsverhoging bij de verhuur van woningen in de vrije sector.

Een interessant onderdeel van het wetsvoorstel is de daarin opgenomen regeling dat de verjaringstermijn waarbinnen verhuurders een huurverhoging kunnen opeisen wordt teruggebracht van vijf naar één jaar.

Huidige situatie

Het komt met enige regelmaat voor dat verhuurders vergeten de huurder op te hoogte te stellen van de jaarlijkse huurprijsverhoging. En soms vergeten verhuurders dit zelfs meerdere jaren achter elkaar. Als gevolg daarvan blijft de huurder in dat geval de ‘oude’ huurprijs betalen in plaats van de  verhoogde huurprijs. In beginsel kan een verhuurder met terugwerkende kracht de huurder aanspreken voor de daardoor ontstane huurachterstand, bestaande uit het verhoogde deel van de huurprijs. Daarvoor dient echter wel aan de volgende vereisten te zijn voldaan: 1) op grond van het huurcontract wordt de huurprijs jaarlijks automatisch verhoogd, 2) de gevorderde huurachterstand gaat niet verder terug dan vijf jaar en 3) er is – kort gezegd – niet bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat de verhuurder zou afzien van deze vordering.

Wetsvoorstel

In het wetsvoorstel staat – in afwijking van het voorgaande – de volgende regeling:

“Indien de verhuurder de huurder in enig jaar niet schriftelijk informeert over het in dat jaar opeisbaar worden van een vordering tot betaling van een huurprijsverhoging verjaart die vordering, (…), door verloop van één jaar na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden.”

Kortom, de verjaringstermijn van vijf jaar wordt teruggebracht tot één jaar. Dat is een vergaande beperking. Het wordt daarom voor verhuurders – die elk jaar een huurprijsverhoging willen doorvoeren – extra belangrijk om alert te blijven en de huurder daarover steeds tijdig te informeren.

Vervolg

Naar verwachting zal in april van dit jaar duidelijk worden of dit wetsvoorstel het gaat halen en zo ja, of de verkorte verjaringstermijn daarvan onderdeel zal uitmaken.

 

 

 

Nieuws

Ministerie van financiën: rendement particuliere verhuurders onder druk door regelgeving

Dat moet schrikken zijn geweest voor minister De Jonge en zijn collega Van Rij van financiën. Ambtenaren van het ministerie van Financiën hebben onderzoek gedaan naar het netto rendement van particuliere verhuurders. Zij komen tot de conclusie dat dat rendement aanzienlijk is gedaald, niet alleen door de gestegen rente, maar ook door het beleid van de overheid. Daarvan zijn de grootste boosdoeners de stijging van de overdrachtsbelasting en de verhoging van de (forfaitaire) belasting in box 3 van beleggingen in vastgoed. Het is volgens de ambtenaren zelfs zo erg dat nog maar een klein deel van de verhuurders een rendement behaalt  boven de zogenaamde generieke rendementseis. Die bedraagt 5,13% bij particuliere verhuurders. De gevolgen van de Wet betaalbare huur zijn hierin nog niet meegenomen, want die wet is nog slechts een wetsvoorstel.

Er zijn inmiddels door het CDA naar aanleiding van dit onderzoek (dat zich uitstrekte over bijna 5500 huurwoningen) op 27 december 2023 Kamervragen gesteld aan Van Rij en de Jonge.

Wij houden u op de hoogte.

Nieuws

Wet Goed Verhuurderschap: aangenomen door Tweede Kamer en amendement waarborgsom

Met de Wet Goed Verhuurderschap wil de regering ongewenste verhuurpraktijken tegengaan en tevens woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beter beschermen. Om dat te bereiken richt het wetsvoorstel zich hoofdzakelijk tot verhuurders van woningen en verhuurbemiddelaars. Het wetsvoorstel introduceert verschillende instrumenten, waaronder (basis)normen voor goed verhuurderschap, de bevoegdheid om verhuurvergunningen te introduceren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van een woning over te nemen. Over het wetsvoorstel schreven wij reeds meerdere bijdragen, waaronder deze.

 Aangenomen door de Tweede Kamer

Op 7 maart jl. is de inwerkingtreding van de Wet Goed Verhuurderschap een stap dichterbij gekomen. Op die datum is het wetsvoorstel aangenomen door de Tweede Kamer.

Amendement waarborgsom

Met betrekking tot het wetsvoorstel is onder andere relevant dat een amendement (wijziging) van het Tweede Kamer lid Stephen van Baarle is aanvaard. Dit amendement voorziet in het stellen van regels over de bevoegdheid van verhuurders om een waarborgsom te innen. Daaromtrent is tot op heden wettelijk niets geregeld. Het amendement komt op het volgende neer.

In het Burgerlijk Wetboek zullen de volgende wijzigingen worden aangebracht:

  • Er zal een bepaling worden opgenomen op grond waarvan verhuurders wettelijk bevoegd zijn om in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurder een waarborgsom is verschuldigd. Deze waarborgsom dient te strekken tot zekerheid van hetgeen in de huurovereenkomst is overeengekomen.
  • Tevens zal worden opgenomen dat de hoogte van de waarborgsom wordt gemaximeerd op tweemaal de kale aanvangshuurprijs.
  • Verder zal worden vastgelegd dat de waarborgsom binnen veertien dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder moet worden terugbetaald. Dit geldt tenzij er schade aan de woning wordt geconstateerd waarvan de verhuurder voldoende aannemelijk kan maken dat deze is veroorzaakt door de huurder. In dat geval geschiedt terugbetaling binnen dertig dagen, na verrekening van de aantoonbaar gemaakte kosten tot het herstel van de schade. Terugbetaling geschiedt ook binnen dertig dagen na de beëindiging van de huurovereenkomst indien de huurder de verschuldigde huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding nog niet heeft voldaan. Het restant van de waarborgsom, na verrekening van deze niet door huurder voldane verplichtingen, wordt ook dan binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terugbetaald.
  • Tot slot zal worden bepaald dat de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis moet stellen van een verrekening die wordt toegepast op de waarborgsom, waarbij een volledige kostenspecificatie aan huurder moet worden verstrekt.

 

En door het amendement is tevens de Wet Goed Verhuurderschap gewijzigd op twee manieren. Allereerst is nu opgenomen dat het niet innen van een te hoge waarborgsom, te weten niet méér dan tweemaal de kale aanvangshuurprijs, onder de definitie van goed verhuurderschap wordt geschaard. Tevens is daarin opgenomen dat de waarborgsom is komen te vallen onder de informatieplicht van verhuurders, zodat een huurder dient te worden geïnformeerd over de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld.

Vervolg

Het (gewijzigde) wetsvoorstel nu zal worden doorgestuurd naar de Eerste Kamer en daar in behandeling worden genomen. Pas wanneer ook de Eerst Kamer het wetsvoorstel heeft aangenomen, zal deze op een nader te bepalen datum in werking treden.

Nieuws

Oneerlijke handelspraktijken en oneerlijke bedingen in het huurrecht

Bij de commerciële verhuur van een woning aan een huurder dien je als verhuurder bedacht te zijn op de toepasselijkheid van een aantal extra regelingen ter bescherming van de huurder. Deze regelingen zijn kort gezegd van toepassing wanneer de verhuurder wél handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf en de huurder dat juist niét doet. De regelingen houden in dat je als verhuurder bij de verhuur van de woning geen ‘oneerlijke handelspraktijk’ mag verrichten en geen ‘oneerlijk beding’ van toepassing mag verklaren. Wanneer je als verhuurder deze regelingen overtreedt, kan dat vergaande consequenties hebben.

In dit artikel zullen de twee regelingen aan de hand van recente rechtspraak worden toegelicht. Het artikel zal worden afgesloten met een aantal daaruit voortvloeiende lessen voor de praktijk.

1. Oneerlijke handelspraktijken

In afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6 BW is de Europese Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken (nr. 2005/29/EG) geïmplementeerd. Uit die afdeling volgt dat een handelspraktijk onder meer oneerlijk is wanneer deze misleidend of agressief is. Van misleiding kan bijvoorbeeld sprake zijn wanneer door een verhuurder over een bepaald onderwerp aan een huurder informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is. De wet bevat tal van voorbeelden van oneerlijke handelspraktijken. Als in een huurrechtelijke verhouding sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, dan kan dat ertoe leiden dat de huurovereenkomst door de huurder met terugwerkende kracht wordt vernietigd.

Dit laatste was bijvoorbeeld aan de orde in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 2 maart 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:786). De feiten in deze zaak zijn samengevat als volgt:

  • De verhuurder had een woning bouwkundig gesplitst in twee zelfstandige woonruimtes, zonder daarvoor de vereiste omgevings- en woningvormingsvergunning aan te vragen;
  • De verhuurder verhuurde de twee zelfstandige woonruimtes aan huurders, zonder hen te informeren over het ontbreken van de voornoemde vergunningen;
  • De huurder van één van de twee zelfstandige woonruimtes liet enkele maanden na de huuringangsdatum de aanvangshuurprijs toetsen bij de Huurcommissie, als gevolg waarvan de maandelijkse huur van € 949,- werd verlaagd naar € 398,97;
  • Na ongeveer één jaar gehuurd te hebben, heeft deze huurder de huurovereenkomst vernietigd met als reden dat vanwege het ontbreken van de vergunningen sprake was van een oneerlijke handelspraktijk;
  • De verhuurder ging vervolgens bij de kantonrechter in beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie teneinde de huurverlaging ongedaan te maken, waarna de huurder drie tegenvorderingen instelde: 1) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was vernietigd, 2) terugbetaling van alle huurpenningen en 3) schadevergoeding.

 

De kantonrechter oordeelde in de procedure allereerst dat de Huurcommissie terecht de maandelijkse huur had verlaagd naar € 398,97. Daarna kwam de vraag aan de orde of sprake was geweest van een oneerlijke handelspraktijk. De kantonrechter oordeelde met de volgende overweging dat dat inderdaad het geval was:

“De kantonrechter is van oordeel dat het niet informeren van [huurder] over het ontbreken van de benodigde vergunningen door [verhuurder] kwalificeert als een oneerlijke handelspraktijk. Door niet voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst aan [huurder] mee te delen dat hij niet over de door de gemeente vereiste vergunning(en) beschikte, heeft [verhuurder] de indruk gewekt dat de verhuur van het gehuurde aan [huurder] legaal was. Dat het op dat moment niet zeker was dat de gemeente handhavend zou optreden doet niets af aan het feit dat de verhuur van het gehuurde niet legaal was, terwijl [verhuurder] de indruk heeft gewekt dat dit wel het geval was.”

Dat leidde tot het oordeel van de kantonrechter dat de huurder de huurovereenkomst rechtsgeldig had vernietigd. Vervolgens overwoog de kantonrechter – in het kader van de vordering tot terugbetaling van alle huurpenningen – dat de verhuurder vanwege diens oneerlijke handelspraktijk gesanctioneerd moest worden. Deze sanctie moest volgens de kantonrechter “doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend” zijn. In navolging hiervan achtte de kantonrechter het redelijk dat de verhuurder de huurder € 8.994,12 van de reeds betaalde € 14.280,- moest terugbetalen. En ook diende de verhuurder de schade van de huurder te vergoeden, maar de huurder had diens schade onvoldoende onderbouwd zodat de vordering daartoe werd afgewezen.

2. Oneerlijke bedingen

De Europese Richtlijn Oneerlijke Bedingen (nr. 93/13/EEG) bepaalt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument (huurder) aanzienlijk verstoort. Zo’n verstoring van het evenwicht kan al volgen uit het feit dat de rechtspositie waarin de huurder verkeert op basis van de huurovereenkomst, in vergelijking tot de toepasselijke bepalingen van nationaal recht, in een voldoende ernstige mate wordt beperkt of belemmerd. Dit kan bijvoorbeeld doordat in de betreffende huurovereenkomst aan de huurder een extra verplichting wordt opgelegd waarin de nationale bepalingen niet voorzien. In de bijlage van de richtlijn is een indicatieve en niet-uitputtende lijst opgenomen van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt.

Met betrekking tot de vraag in welke omstandigheden een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ‘in strijd met de goede trouw’ wordt veroorzaakt, dient de rechter na te gaan of de verhuurder redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat de huurder een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. Indien sprake is van een oneerlijk beding, dan kan het beding worden vernietigd.

In een recente uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 30 augustus 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:3016) was sprake van een oneerlijk beding. In deze zaak waren de feiten als volgt:

  • Het ging om de verhuur van een zelfstandige woonruimte voor een bepaalde tijd van twaalf maanden;
  • In de huurovereenkomst stond in artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen dat de huurder niet zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde in gebruik mocht geven of onderverhuren aan derden;
  • In artikel 11.1 sub d van de huurovereenkomst stond opgenomen dat bij overtreding van “artikel 2 (tijdelijke onderhuur)” een boete zou worden verbeurd van € 1.000,- per overtreding + € 100,- per dag, met een maximum van € 15.000,-;
  • Vast was komen te staan dat de huurder een persoon bij hem had laten inwonen, zodat sprake was geweest van ingebruikgeving aan een derde (geen onderhuur);
  • Vanwege deze ingebruikgeving vorderde de verhuurder op grond van het boetebeding betaling van de contractuele boete.

 

In de uitspraak heeft het gerechtshof twee redenen gegeven waarom de vorderingen van de verhuurder zijn afgewezen:

1) Geen overtreding dus geen boete verbeurd

Het gerechtshof overweegt dat in artikel 11.1 sub d weliswaar een boete is gesteld op het volledige artikel 2 van de Algemene Bepalingen (waaronder dus ook het verbod op ingebruikgeving valt), maar dat daaraan de woorden “(tijdelijke onderhuur)” zijn toegevoegd. Dat brengt volgens het gerechtshof de vraag met zich mee of partijen hebben bedoeld om de boete alleen te koppelen aan het overtreden van het verbod op onderhuur (en dus niet aan het verbod op ingebruikgeving). Het gerechtshof is van mening dat deze onduidelijkheid voor rekening van de verhuurder moet komen. Ter onderbouwing daarvan wijst het gerechtshof onder andere op artikel 5 van Richtlijn 93/13/EEG waarin staat opgenomen dat bedingen steeds duidelijk en begrijpelijk moeten zijn opgesteld. De conclusie hiervan is dat de huurder met de ingebruikgeving van een deel van het gehuurde aan een derde geen boete heeft verbeurd.

2) Het beding is oneerlijk

Mocht het beding zo uitgelegd moeten worden dat de boete tevens geldt voor elke vorm van ingebruikgeving aan een derde, dan meent het gerechtshof dat het beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG. Het gerechtshof tekent daarbij aan dat die uitleg zou betekenen dat ook een boete verbeurd zou worden indien de huurder in een noodsituatie aan een derde tijdelijk onderdak zou verlenen. Als reeds in zo’n situatie een boete wordt verbeurd, terwijl de huurder van deze ingebruikgeving geen enkel voordeel geniet, zou dat volgens het gerechtshof een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen partijen opleveren. De slotsom hiervan is dat het boetebeding ook om deze reden buiten toepassing moet blijven.     

3. Lessen voor de praktijk

Uit de Richtlijn Oneerlijke Handelsprakijken en de Richtlijn Oneerlijke bedingen, alsmede de toepassing daarvan in de rechtspraak, volgt dat professionele verhuurders bij de verhuur van woningen aan particuliere huurders zorgvuldig dienen te contracteren. De richtlijnen bevatten uitgebreide en verstrekkende normen ter bescherming van de belangen van de huurder. Het is daarom belangrijk voor verhuurders om bij het opstellen van een huurovereenkomst daarmee rekening te houden. In de praktijk is gebleken dat verhuurders geregeld niet van de richtlijnen op de hoogte zijn. Door de toepasselijkheid daarvan kunnen verhuurders zich niet bij voorbaat rijk rekenen door contractueel de rechten van de huurders zoveel mogelijk te beperken. Wanneer zo’n beperking immers kwalificeert als oneerlijke handelspraktijk of oneerlijk beding, komt de huurder een beroep op vernietiging toe. Dat kan bijvoorbeeld ertoe leiden dat er een streep wordt gezet door overeengekomen boetebedingen, huurverhogingsbedingen en opzegtermijnen. Zoals volgt uit de rechtspraak, kan de vernietiging voor verhuurders aanzienlijke consequenties met zich meebrengen.

Nieuws

Verhuurders, let op de naleving van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Inleiding

Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden (hierna: “het besluit”). In het besluit staat onder andere het volgende:

“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

      1. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
      2. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
      3. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
      4. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

 

Veel verhuurders van woningen zijn nog altijd niet bekend met het besluit. Dit terwijl het besluit wel verstrekkende gevolgen kan hebben. In meerdere uitspraken is inmiddels geoordeeld dat een door de verhuurder gevorderde ontbinding of ontruiming wegens een huurachterstand werd afgewezen omdat de verhuurder het besluit niet had nageleefd. Kortom, een belangrijk aandachtspunt dus!

De Rechtspraak

Op de niet-naleving van het besluit staat in het besluit zelf geen sanctie. Desalniettemin wegen kantonrechters de (niet-)naleving door de verhuurder mee als sprake is van een huurachterstand en de verhuurder om die reden de ontbinding van de huurovereenkomst en/of de ontruiming van een huurwoning vordert. Bij die afweging beoordelen rechters of de tekortkoming (te weten de huurachterstand) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (en eventueel daarop vooruitlopend een ontruiming in kort geding).

Inmiddels zijn rechters in meerdere zaken, waarin de verhuurder het besluit niet had nageleefd, tot de conclusie gekomen dat een bepaalde huurachterstand mogelijk niet, althans in mindere mate, zou zijn ontstaan als de verhuurder het besluit wél zou hebben nageleefd. In die situaties heeft dat ertoe geleid dat de gevorderde ontbinding niet gerechtvaardigd was dan wel een daarop vooruitlopende ontruiming in kort geding niet kon worden toegewezen. Dat betekende dat de verhuurder het besluit alsnog moest naleven en eventueel – mocht de naleving geen effect hebben op de huurachterstand – opnieuw een gerechtelijke procedure moest starten.

Zie in dit verband het volgende korte overzicht van twee relevante uitspraken.

Rechtbank Rotterdam 27 mei 2022, ECLI:RBROT:2022:4103 (afwijzing vorderingen)

  • Maandelijkse huur EUR 570,31
  • Huurachterstand EUR 8.540,90
  • Verhuurder (woningcorporatie) vorderde ontbinding in verband met de huurachterstand
  • Na het uitbrengen van de dagvaarding is huurder onder bewind gesteld
  • Kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding af vanwege het niet-naleven van het besluit, aangezien niet kan worden uitgesloten dat bij naleving de huurachterstand anders niet zo hoog was opgelopen. Daarbij werd expliciet meegewogen dat de huurder inmiddels onder bewind was gesteld en dat sindsdien de lopende huur werd betaald.


Rechtbank Limburg 12 augustus 2022, ECLI:RBLIM:2022:6229 (toewijzing vorderingen)

  • Huurder van woning sinds 2014
  • Maandelijkse huur EUR 1.475,59 (vrije sector)
  • Huurder betaalde regelmatig te laat en de huurachterstand was EUR 3.000,-
  • Een incasso bodemprocedure heeft plaatsgevonden waarin partijen ter zake de huurachterstand een vaststellingsovereenkomsten hebben gesloten, maar die kwam huurder niet na
  • Verhuurder start een kortgedingprocedure en vordert (o.a.) de ontruiming van de huurwoning en de incassering van de huurachterstand
  • Huurder: Verhuurder heeft besluit niet nageleefd dus vorderingen moeten worden afgewezen
  • Kantonrechter: Niet-naleving besluit heeft geen gevolgen, want
    • De stelling van [huurder], dat [verhuurder] zijn betalingsproblematiek niet overeenkomstig het Besluit (…) heeft aangemeld waardoor de vordering zou moeten worden afgewezen, treft geen doel. Het (…) door [huurder] (…) aangevoerde dat hij “niets heeft en niets kan aanbieden” leiden tot het oordeel dat duidelijk is dat ook al zou [verhuurder] de huurachterstand overeenkomstig het Besluit bij de gemeente hebben aangemeld, er geen kans op een haalbare en redelijke betalingsregeling bestaat. (…).
  • Kantonrechter: de ontruiming en huurachterstand worden toegewezen.


Afsluitend

Vooralsnog lijkt het erop dat kantonrechters geen duidelijke lijn hebben ontwikkeld bij de toepassing van de (niet-)naleving van het besluit bij ontbindings- en ontruimingsvorderingen. Wat wel opvalt aan de reeds gepubliceerde rechtspraak, is dat van sociale verhuurders (met name woningcorporaties) méér inspanningen mogen worden verwacht om met huurders in gesprek te gaan over hun huurachterstanden, alsmede de mogelijkheden om daar wat aan te doen. Het lijkt erop dat bij verhuur in de vrije sector die drempel mogelijk iets lager ligt. Hoe dan ook is het voor alle verhuurders belangrijk om tijdig het besluit na te leven. Niet alleen kan een huurder en de huurrelatie daarbij gebaat zijn, maar zodoende kan een niet-naleving van het besluit ook niet worden tegengeworpen in een gerechtelijke procedure.

Media, Nieuws

BNR Nieuwsradio (FactGurus): Misleidende beweringen van Jesse Klaver (GroenLinks) ontmaskerd

Jesse Klaver (GroenLinks) beweerde in een interview op 17 maart 2022 dat een woning van 20 m2 voor € 1200,- kan worden verhuurd zonder dat de huurder iets tegen de hoge huurprijs kan doen. Hij beweerde ook dat verhuurders geen enkele prikkel hebben om hun woningen te verduurzamen en dat er daarom een wet moet komen die weigerachtige verhuurders straft door middel van een huurverlaging. Beide beweringen zijn onjuist, zoals Huib Hielkema op 22 maart 2022 uitlegt in een uitzending van BNR nieuwsradio. Klik op deze link om het fragment terug te luisteren.

Nieuws

De (tijdelijke) wettelijke troeven van een huurder met betalingsproblemen

Verhuurders van bedrijfsruimtes worden sinds de aanvang van de coronapandemie (veel) meer dan voorheen geconfronteerd met huurders die stellen de huur niet langer te kunnen betalen. Veelal leidt dit tot onderhandelingen waarbij maatwerkafspraken worden gemaakt over huuropschorting en huurkorting.[1] Voor sommige huurders zijn de betalingsproblemen dermate groot dat deze afspraken onvoldoende soelaas bieden. Voor die huurders biedt de wet een aantal regelingen voor het herstructureren van de (huur)schulden en het verkrijgen van een afkoelingsperiode. Een voorbeeld is de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA). Op grond daarvan heeft een Haarlemse ondernemer als eerste met succes schulden gesaneerd.[2] Het is voor verhuurders van belang om erop bedacht te zijn dat huurders een beroep op dergelijke regelingen kunnen doen. Zo voorkom je als verhuurder dat je voor verrassingen komt te staan.

In deze bijdrage zal worden ingegaan op twee wettelijke regelingen waarop een huurder met betalingsproblemen een beroep kan doen. Dit betreffen respectievelijk de WHOA en de Tijdelijke wet COVID-19.[3]

De Wet Homologatie Onderhands Akkoord

Inleiding

Op 1 januari 2021 is de WHOA in werking getreden. Het doel van de wet is om ondernemingen die vanwege hoge schulden in een faillissementssituatie dreigen te raken, een helpende hand te bieden. Tot aan de inwerkingtreding van deze wet ontbrak in Nederland een wettelijke regeling voor een dwangakkoord buiten een faillissement. Daardoor kon een onderhands schuldsaneringsakkoord in principe alleen worden bereikt in het geval alle schuldeisers en aandeelhouders daarmee instemden. De WHOA heeft daar verandering in gebracht.[4]

Het akkoord en de positie van de verhuurder

Op grond van de WHOA kan de rechtbank een onderhands schuldsaneringsakkoord tussen enerzijds een onderneming en anderzijds de schuldeisers en aandeelhouders goedkeuren. In zo’n dwangakkoord kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat de onderneming een aantal openstaande vorderingen gedeeltelijk kwijtgescholden krijgt en dat er uitstel van betaling wordt verleend. De goedkeuring door de rechtbank heeft tot gevolg dat het akkoord bindend is voor alle bij het akkoord betrokken schuldeisers en aandeelhouders. Een verhuurder die vanwege een daarin opgenomen kwijtschelding van de huurschuld niet met het akkoord heeft ingestemd, is door de goedkeuring van de rechtbank alsnog daaraan gebonden.[5] Kortom, voor verhuurders kan zo’n dwangakkoord verstrekkende financiële gevolgen hebben.

Dit geldt te meer aangezien een huurder, die een beroep toekomt op de WHOA, aan de verhuurder een voorstel kan doen tot wijziging of beëindiging van de huurovereenkomst. Zo’n voorstel kan bijvoorbeeld inhouden dat de contractueel overeengekomen huurprijs wordt verlaagd. Ook kan dit voorstel inhouden dat de exploitatieverplichting van de huurder wordt beperkt. De verhuurder is niet verplicht om zo’n voorstel te accepteren, maar daar zit wel een risico aan. Indien de rechtbank het aangeboden akkoord namelijk goedkeurt, dan kan de rechtbank ook bepalen dat de huurovereenkomst mag worden opgezegd. Die opzegging kan bijvoorbeeld leiden tot (langdurige) leegstandschade.

Tot slot wordt opgemerkt dat een huurder, ter voorbereiding van een akkoord, de rechtbank om een afkoelingsperiode kan verzoeken. De afkoelingsperiode duurt ten hoogste acht maanden. Tijdens deze periode hebben derden, waaronder de verhuurder, geen bevoegdheid tot verhaal op goederen van de huurder. Verder kan de rechtbank reeds gelegde beslagen opheffen en wordt de behandeling van faillissementsverzoeken geschorst.

Verweermiddelen van de verhuurder en aanbeveling

Indien een verhuurder als schuldeiser wil voorkomen dat de rechtbank het akkoord zal goedkeuren, dan kan deze zich verweren. In de wet staan meerdere afwijzingsgronden genoemd op basis waarvan de rechter het verzoek moet afwijzen. Zo dient de rechtbank onder andere het verzoek af te wijzen in het geval de nakoming van het akkoord onvoldoende is gewaarborgd.

Verder is van belang dat de schade die de verhuurder lijdt in het geval de huurovereenkomst bij een dwangakkoord mag worden opgezegd, kan worden verhaald op de huurder. Een belangrijke schadepost betreffen de misgelopen huurinkomsten doordat de huurovereenkomst tegen een eerdere datum mag worden opgezegd dan de contractueel overeengekomen einddatum. Als kanttekening dient opgemerkt te worden dat het akkoord met de huurder kan voorzien in een beperking van dit recht op schadevergoeding.

Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten is het voor verhuurders verstandig om rekening te houden met de WHOA. Dit kan door de huurder – ten opzichte van de situatie voorheen – extra zekerheid te laten stellen. Bijvoorbeeld door een verhoging van het bedrag van de af te geven bankgarantie. Ook kan gedacht worden aan een extra borgstelling. Een aandachtspunt daarbij is dat verstrekte zekerheden door derden, die onderdeel uitmaken van dezelfde vennootschapsrechtelijke groep als de huurder, eveneens in het akkoord kunnen worden betrokken. Dit geldt bijvoorbeeld voor concerngaranties. Verder hebben verhuurders een extra belang om bij het contracteren te onderzoeken in hoeverre de onderneming van de huurder levensvatbaar is. Dit zodat zoveel mogelijk wordt voorkomen dat de huurder zich op enig moment op de WHOA zal beroepen.

Tijdelijke wet COVID-19

Voor deze bijdrage is – naast de WHOA – van belang de zogenaamde Betalingsuitstelwet, als onderdeel van de Tijdelijke wet COVID-19 van de Ministeries van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en Justitie en Veiligheid. Deze wet is per 17 december 2020 in werking getreden.[6] De Betalingsuitstelwet heeft tot doel vermijdbare faillissementen te voorkomen.

Wanneer een huurder de contractueel verschuldigde huur niet voldoet, kan een verhuurder onder omstandigheden diens faillissement aanvragen. De Betalingsuitstelwet biedt aan schuldenaren, waaronder een huurder, de mogelijkheid zich tegen zo’n faillissementsaanvraag te verweren met een aanhoudingsverzoek. De wet biedt daarnaast de mogelijkheid om verhaalacties van schuldeisers te schorsen als sprake is van liquiditeitsnood. De schuldenaar kan slechts de rechtbank vragen dergelijke maatregelen te treffen, indien de schuldenaar vanwege de beperkende maatregelen in het kader van het coronavirus zijn bedrijfsvoering niet zoals gebruikelijk heeft kunnen voortzetten. Voor veel huurders, bijvoorbeeld horeca-exploitanten, zal dit waarschijnlijk het geval zijn.

De kern van de Betalingsuitstelwet ziet op de aanhouding van faillissementsverzoeken. Voor wat betreft het aanhoudingsverzoek geldt dat de rechtbank kan worden verzocht om de behandeling van de faillissementsaanvraag voor ten hoogste twee maanden aan te houden. Deze aanhouding kan maximaal twee maal met maximaal twee maanden verlengd worden. Voor toewijzing van het aanhoudingsverzoek geldt het volgende:

  • De schuldenaar moet voor toewijzing van het verzoek tot aanhouding in de eerste plaats summierlijk aannemelijk maken dat hij verkeert in de toestand van hebben opgehouden te betalen. Die toestand moet uitsluitend of hoofdzakelijk het gevolg zijn geweest van de uitbraak van het COVID-19 virus, als gevolg waarvan de schuldenaar zijn onderneming niet zoals gebruikelijk heeft kunnen voortzetten.

Voornoemde toestand wordt vermoed aanwezig te zijn als – kort gezegd – de schuldenaar, bijvoorbeeld de huurder, kan aantonen dat hij voor de uitbraak van het coronavirus voldoende liquide middelen had om de opeisbare schulden te voldoen, en dat er sprake is van een omzetverlies van minimaal 20% sinds de uitbraak van het coronavirus. In het geval dat de huurder bij een aanhoudingsverzoek niet voldoende kan aantonen dat hij voor de Corona-pandemie wel voldoende liquide middelen had, zal het aanhoudingsverzoek worden afgewezen. In de praktijk blijkt het niet gemakkelijk voor een schuldenaar, wij zien in de rechtspraak al een aantal afwijzingen van verzoeken in het kader van deze Betalingswet / Tijdelijke wet COVID-19.

De Betalingswet is thans geldig tot 1 april 2021[7], en kan steeds per twee maanden worden verlengd.

Conclusie

De wet en de jurisprudentie bieden huurders met betalingsproblemen verscheidene handvatten. In het voorgaande hebben wij twee wettelijke regelingen toegelicht waarop huurders met betalingsproblemen een beroep kunnen doen. Voor verhuurders kan een succesvol beroep op deze regelingen verstrekkende financiële gevolgen hebben. Zoals aangegeven, is het daarom belangrijk dat verhuurders zich van deze regelingen bewust zijn. Bijvoorbeeld bij het onderhandelen over een eventuele huuropschorting dan wel huurkorting. Ook is het verstandig om bij het aangaan van nieuwe huurcontracten op deze regelingen te anticiperen.

Vooralsnog lijkt het relatief gezien weinig voor te komen dat huurders op de twee toegelichte regelingen een beroep hebben gedaan. Aangezien gedurende de huidige coronapandemie voor veel huurders de huurbetalingsverplichtingen een (te) grote last vormen, zou daar wel eens op korte termijn verandering in kunnen komen.

[1] https://www.vastgoedbelang.nl/nieuws/4-op-5-verhuurders-winkel-of-horeca-schiet-huurder-te-hulp/.

[2] Zie Rechtbank Noord-Holland 19 februari 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:1398 en https://www.haarlemsdagblad.nl/cnt/DMF20210224_23065167.

[3] In deze bijdrage zal dus niet worden ingegaan op de jurisprudentie waarin huurders vanwege de gevolgen van de coronapandemie met een beroep op de onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW huuropschorting dan wel huurkorting vorderen.

[4] Kamerstukken II 2018/2019, 35249, nr. 3, p. 1 (MvT).

[5] Kamerstukken II 2018/2019, 35249, nr. 3, p. 1 (MvT).

[6] Besluit van 8 december 2020 tot vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van Hoofdstuk 2 van de Tijdelijke wet COVID-19 SZW en JenV, Staatsblad 2020-523, 8 december 2020.

[7] https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2021/01/12/tk-bijlage-vierde-verlengingsbesluit-diverse-maatregelen-covid-19-tbv-voorhang/tk-bijlage-vierde-verlengingsbesluit-diverse-maatregelen-covid-19-tbv-voorhang.pdf.

Geschreven door: Maaike Boomsma en Rob Nederveen