Tag archieven: Tijdelijke wet Covid-19

De (tijdelijke) wettelijke troeven van een huurder met betalingsproblemen

Verhuurders van bedrijfsruimtes worden sinds de aanvang van de coronapandemie (veel) meer dan voorheen geconfronteerd met huurders die stellen de huur niet langer te kunnen betalen. Veelal leidt dit tot onderhandelingen waarbij maatwerkafspraken worden gemaakt over huuropschorting en huurkorting.[1] Voor sommige huurders zijn de betalingsproblemen dermate groot dat deze afspraken onvoldoende soelaas bieden. Voor die huurders biedt de wet een aantal regelingen voor het herstructureren van de (huur)schulden en het verkrijgen van een afkoelingsperiode. Een voorbeeld is de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA). Op grond daarvan heeft een Haarlemse ondernemer als eerste met succes schulden gesaneerd.[2] Het is voor verhuurders van belang om erop bedacht te zijn dat huurders een beroep op dergelijke regelingen kunnen doen. Zo voorkom je als verhuurder dat je voor verrassingen komt te staan.

In deze bijdrage zal worden ingegaan op twee wettelijke regelingen waarop een huurder met betalingsproblemen een beroep kan doen. Dit betreffen respectievelijk de WHOA en de Tijdelijke wet COVID-19.[3]

De Wet Homologatie Onderhands Akkoord

Inleiding

Op 1 januari 2021 is de WHOA in werking getreden. Het doel van de wet is om ondernemingen die vanwege hoge schulden in een faillissementssituatie dreigen te raken, een helpende hand te bieden. Tot aan de inwerkingtreding van deze wet ontbrak in Nederland een wettelijke regeling voor een dwangakkoord buiten een faillissement. Daardoor kon een onderhands schuldsaneringsakkoord in principe alleen worden bereikt in het geval alle schuldeisers en aandeelhouders daarmee instemden. De WHOA heeft daar verandering in gebracht.[4]

Het akkoord en de positie van de verhuurder

Op grond van de WHOA kan de rechtbank een onderhands schuldsaneringsakkoord tussen enerzijds een onderneming en anderzijds de schuldeisers en aandeelhouders goedkeuren. In zo’n dwangakkoord kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat de onderneming een aantal openstaande vorderingen gedeeltelijk kwijtgescholden krijgt en dat er uitstel van betaling wordt verleend. De goedkeuring door de rechtbank heeft tot gevolg dat het akkoord bindend is voor alle bij het akkoord betrokken schuldeisers en aandeelhouders. Een verhuurder die vanwege een daarin opgenomen kwijtschelding van de huurschuld niet met het akkoord heeft ingestemd, is door de goedkeuring van de rechtbank alsnog daaraan gebonden.[5] Kortom, voor verhuurders kan zo’n dwangakkoord verstrekkende financiële gevolgen hebben.

Dit geldt te meer aangezien een huurder, die een beroep toekomt op de WHOA, aan de verhuurder een voorstel kan doen tot wijziging of beëindiging van de huurovereenkomst. Zo’n voorstel kan bijvoorbeeld inhouden dat de contractueel overeengekomen huurprijs wordt verlaagd. Ook kan dit voorstel inhouden dat de exploitatieverplichting van de huurder wordt beperkt. De verhuurder is niet verplicht om zo’n voorstel te accepteren, maar daar zit wel een risico aan. Indien de rechtbank het aangeboden akkoord namelijk goedkeurt, dan kan de rechtbank ook bepalen dat de huurovereenkomst mag worden opgezegd. Die opzegging kan bijvoorbeeld leiden tot (langdurige) leegstandschade.

Tot slot wordt opgemerkt dat een huurder, ter voorbereiding van een akkoord, de rechtbank om een afkoelingsperiode kan verzoeken. De afkoelingsperiode duurt ten hoogste acht maanden. Tijdens deze periode hebben derden, waaronder de verhuurder, geen bevoegdheid tot verhaal op goederen van de huurder. Verder kan de rechtbank reeds gelegde beslagen opheffen en wordt de behandeling van faillissementsverzoeken geschorst.

Verweermiddelen van de verhuurder en aanbeveling

Indien een verhuurder als schuldeiser wil voorkomen dat de rechtbank het akkoord zal goedkeuren, dan kan deze zich verweren. In de wet staan meerdere afwijzingsgronden genoemd op basis waarvan de rechter het verzoek moet afwijzen. Zo dient de rechtbank onder andere het verzoek af te wijzen in het geval de nakoming van het akkoord onvoldoende is gewaarborgd.

Verder is van belang dat de schade die de verhuurder lijdt in het geval de huurovereenkomst bij een dwangakkoord mag worden opgezegd, kan worden verhaald op de huurder. Een belangrijke schadepost betreffen de misgelopen huurinkomsten doordat de huurovereenkomst tegen een eerdere datum mag worden opgezegd dan de contractueel overeengekomen einddatum. Als kanttekening dient opgemerkt te worden dat het akkoord met de huurder kan voorzien in een beperking van dit recht op schadevergoeding.

Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten is het voor verhuurders verstandig om rekening te houden met de WHOA. Dit kan door de huurder – ten opzichte van de situatie voorheen – extra zekerheid te laten stellen. Bijvoorbeeld door een verhoging van het bedrag van de af te geven bankgarantie. Ook kan gedacht worden aan een extra borgstelling. Een aandachtspunt daarbij is dat verstrekte zekerheden door derden, die onderdeel uitmaken van dezelfde vennootschapsrechtelijke groep als de huurder, eveneens in het akkoord kunnen worden betrokken. Dit geldt bijvoorbeeld voor concerngaranties. Verder hebben verhuurders een extra belang om bij het contracteren te onderzoeken in hoeverre de onderneming van de huurder levensvatbaar is. Dit zodat zoveel mogelijk wordt voorkomen dat de huurder zich op enig moment op de WHOA zal beroepen.

Tijdelijke wet COVID-19

Voor deze bijdrage is – naast de WHOA – van belang de zogenaamde Betalingsuitstelwet, als onderdeel van de Tijdelijke wet COVID-19 van de Ministeries van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en Justitie en Veiligheid. Deze wet is per 17 december 2020 in werking getreden.[6] De Betalingsuitstelwet heeft tot doel vermijdbare faillissementen te voorkomen.

Wanneer een huurder de contractueel verschuldigde huur niet voldoet, kan een verhuurder onder omstandigheden diens faillissement aanvragen. De Betalingsuitstelwet biedt aan schuldenaren, waaronder een huurder, de mogelijkheid zich tegen zo’n faillissementsaanvraag te verweren met een aanhoudingsverzoek. De wet biedt daarnaast de mogelijkheid om verhaalacties van schuldeisers te schorsen als sprake is van liquiditeitsnood. De schuldenaar kan slechts de rechtbank vragen dergelijke maatregelen te treffen, indien de schuldenaar vanwege de beperkende maatregelen in het kader van het coronavirus zijn bedrijfsvoering niet zoals gebruikelijk heeft kunnen voortzetten. Voor veel huurders, bijvoorbeeld horeca-exploitanten, zal dit waarschijnlijk het geval zijn.

De kern van de Betalingsuitstelwet ziet op de aanhouding van faillissementsverzoeken. Voor wat betreft het aanhoudingsverzoek geldt dat de rechtbank kan worden verzocht om de behandeling van de faillissementsaanvraag voor ten hoogste twee maanden aan te houden. Deze aanhouding kan maximaal twee maal met maximaal twee maanden verlengd worden. Voor toewijzing van het aanhoudingsverzoek geldt het volgende:

  • De schuldenaar moet voor toewijzing van het verzoek tot aanhouding in de eerste plaats summierlijk aannemelijk maken dat hij verkeert in de toestand van hebben opgehouden te betalen. Die toestand moet uitsluitend of hoofdzakelijk het gevolg zijn geweest van de uitbraak van het COVID-19 virus, als gevolg waarvan de schuldenaar zijn onderneming niet zoals gebruikelijk heeft kunnen voortzetten.

Voornoemde toestand wordt vermoed aanwezig te zijn als – kort gezegd – de schuldenaar, bijvoorbeeld de huurder, kan aantonen dat hij voor de uitbraak van het coronavirus voldoende liquide middelen had om de opeisbare schulden te voldoen, en dat er sprake is van een omzetverlies van minimaal 20% sinds de uitbraak van het coronavirus. In het geval dat de huurder bij een aanhoudingsverzoek niet voldoende kan aantonen dat hij voor de Corona-pandemie wel voldoende liquide middelen had, zal het aanhoudingsverzoek worden afgewezen. In de praktijk blijkt het niet gemakkelijk voor een schuldenaar, wij zien in de rechtspraak al een aantal afwijzingen van verzoeken in het kader van deze Betalingswet / Tijdelijke wet COVID-19.

De Betalingswet is thans geldig tot 1 april 2021[7], en kan steeds per twee maanden worden verlengd.

Conclusie

De wet en de jurisprudentie bieden huurders met betalingsproblemen verscheidene handvatten. In het voorgaande hebben wij twee wettelijke regelingen toegelicht waarop huurders met betalingsproblemen een beroep kunnen doen. Voor verhuurders kan een succesvol beroep op deze regelingen verstrekkende financiële gevolgen hebben. Zoals aangegeven, is het daarom belangrijk dat verhuurders zich van deze regelingen bewust zijn. Bijvoorbeeld bij het onderhandelen over een eventuele huuropschorting dan wel huurkorting. Ook is het verstandig om bij het aangaan van nieuwe huurcontracten op deze regelingen te anticiperen.

Vooralsnog lijkt het relatief gezien weinig voor te komen dat huurders op de twee toegelichte regelingen een beroep hebben gedaan. Aangezien gedurende de huidige coronapandemie voor veel huurders de huurbetalingsverplichtingen een (te) grote last vormen, zou daar wel eens op korte termijn verandering in kunnen komen.

[1] https://www.vastgoedbelang.nl/nieuws/4-op-5-verhuurders-winkel-of-horeca-schiet-huurder-te-hulp/.

[2] Zie Rechtbank Noord-Holland 19 februari 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:1398 en https://www.haarlemsdagblad.nl/cnt/DMF20210224_23065167.

[3] In deze bijdrage zal dus niet worden ingegaan op de jurisprudentie waarin huurders vanwege de gevolgen van de coronapandemie met een beroep op de onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW huuropschorting dan wel huurkorting vorderen.

[4] Kamerstukken II 2018/2019, 35249, nr. 3, p. 1 (MvT).

[5] Kamerstukken II 2018/2019, 35249, nr. 3, p. 1 (MvT).

[6] Besluit van 8 december 2020 tot vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van Hoofdstuk 2 van de Tijdelijke wet COVID-19 SZW en JenV, Staatsblad 2020-523, 8 december 2020.

[7] https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2021/01/12/tk-bijlage-vierde-verlengingsbesluit-diverse-maatregelen-covid-19-tbv-voorhang/tk-bijlage-vierde-verlengingsbesluit-diverse-maatregelen-covid-19-tbv-voorhang.pdf.

Geschreven door: Maaike Boomsma en Rob Nederveen