Annotatie over ontruiming ivm mishandeling van schoonmakers

Annotatie van Marjolein Scheeper, die binnenkort zal verschijnen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/01)

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch,
1 december 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4993
(mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en J.P. de Haan)

Overlast. Ontbinding. Ontruiming. Mishandeling.

[artikel 7:213 BW]

BrabantWonen heeft met ingang van 12 juli 2013 een woning verhuurd aan huurder. De woning maakt deel uit van een appartementencomplex. De gemeenschappelijke ruimtes van dit complex werden schoongehouden door schoonmakers van een schoonmaakbedrijf. Op 26 november 2013 heeft huurder twee schoonmakers van het schoonmaakbedrijf aangesproken op hun gedrag. Tijdens hun werk zouden zij teveel lawaai maken. Huurder heeft de schoonmakers vervolgens mishandeld, omdat zij hem uitgescholden zouden hebben. De politierechter heeft de huurder veroordeeld voor de mishandeling. BrabantWonen heeft op grond van het voorgaande ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.

De kantonrechter in eerste aanleg heeft geoordeeld dat de mishandeling een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst oplevert, die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigde. Huurder heeft hoger beroep ingesteld tegen dit oordeel.

In hoger beroep heeft huurder gesteld dat de mishandeling geen verband hield met de huurovereenkomst, omdat het een ‘doodgewoon conflict tussen drie mensen’ zou zijn. Daarnaast heeft huurder betoogd dat zijn woonbelang zwaarder dient te wegen dan het belang van BrabantWonen bij ontruiming. Huurder was net uit een opvang- en begeleidingstraject gekomen en heeft de woning gekregen met een urgentie. De mishandeling was bovendien een op zichzelf staand incident waar hij spijt van had. Het hof gaat niet mee in de verweren van huurder. Het heeft geoordeeld dat de mishandeling voldoende verband houdt met de huurovereenkomst, omdat de overeenkomst meebrengt dat de huurder zich ook in de gemeenschappelijke ruimtes moet gedragen. Het woonbelang van huurder weegt bovendien niet zwaarder dan het belang van BrabantWonen. Van BrabantWonen mag worden verwacht dat degene die in haar opdracht werkzaamheden uitvoeren in het gehuurde daar veilig zijn. Met de aanwezigheid van huurder in het gehuurde kan deze veiligheid niet worden gegarandeerd. De vrees voor herhaling is aannemelijk. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

Noot

In deze zaak gaat het om een vordering tot ontruiming van het gehuurde op grond van overlast. De stelling van de woningcorporatie is dat de huurder zich als een slecht huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW) door de schoonmakers te mishandelen. De huurder heeft het formele tegenargument naar voren gebracht dat de mishandeling niet in het kader van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden en dat het dus geen schending van de huurovereenkomst oplevert. Het hof heeft dit argument gepasseerd en terecht lijkt mij. De huurder had op grond van de huurovereenkomst toegang tot en recht op het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes en de schoonmakers waren in opdracht van de verhuurder in het gebouw aanwezig. De mishandeling van deze schoonmakers is daarom nauw verbonden met de huurovereenkomst.

In deze zaak heeft de huurder de schoonmakers daadwerkelijk mishandeld. In eerdere uitspraken zijn huurders reeds ontruimd voor het dreigen met geweld. Zo is de huurder van een woning in Rotterdam op 1 april 2010 (ECLI:NL:RBROT:2010:BM2011) veroordeeld tot ontruiming omdat hij de pinautomaat op het kantoor van de verhuurder had losgetrokken en dreigde het apparaat naar een medewerker van de verhuurder te gooien. Dat de huurovereenkomst in deze zaak is ontbonden en dat het gehuurde ontruimd moet worden, is dan ook niet verrassend.

(Dreiging met) geweld wordt geschaard onder overlast en slecht huurderschap. In overlastzaken wordt doorgaans veel tijd gestoken in een goede dossieropbouw. Bij burenoverlast is dit ook zeker vereist. Er moet sprake zijn van ernstige en structurele overlast. Geweld is in dat kader een vreemde eend in de bijt. Eenmalig gebruik van geweld kan reeds voldoende zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.