Annotatie over ontruiming in verband met ernstige overlast

Annotatie van Marjolein Scheeper, die binnenkort zal verschijnen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/01)

Gerechtshof Amsterdam,19 januari 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:111 (kort geding)
(mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak)

Overlast. Kort geding. Ontruiming.

[artikel 7:213 BW]

Ymere heeft met ingang van 4 januari 2010 een sociale huurwoning verhuurd aan huurder. Op grond van de huurovereenkomst is het huurder verboden om overlast te veroorzaken. Sinds 5 april 2011 heeft Ymere van verschillende omwonenden overlastmeldingen over huurder ontvangen. Het gaat met name om geluidsoverlast door harde muziek, geschreeuw en gegooi met spullen, en om overlast door intimidatie en belediging. Huurder heeft op zijn beurt ook geklaagd over zijn buren. De buren van huurder hebben geprobeerd om de huurder aan te spreken op zijn gedrag, maar dat heeft niet geholpen. In november 2013 is huurder voor een jaar naar het buitenland gegaan. Na zijn terugkeer is huurder in de bij de woning behorende berging gaan wonen en is de overlast teruggekeerd. Wederom heeft Ymere meerdere overlastmeldingen ontvangen over huurder. Begin 2015 is de maat vol en is Ymere een procedure tot ontruiming gestart.

De kantonrechter heeft in eerste aanleg in kort geding de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen 8 dagen na betekening van het vonnis. De huurder is vervolgens een executiegeschil gestart waarin hij heeft gevorderd dat de tenuitvoerlegging van het vonnis geschorst zou worden. Deze vordering van huurder is afgewezen. Huurder heeft de woning ontruimd. Op 30 maart 2015 heeft de huurder hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter.

In hoger beroep stelt huurder dat zijn buren juist degenen waren die overlast veroorzaakten en dat zijn buren alleen klachten hebben ingediend tegen hem omdat hij klachten had ingediend tegen de buren. Daarnaast stelt huurder dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat een alternatieve oplossing, zoals bemiddeling, geen zin had. Ten slotte stelt huurder dat zijn woonbelang in de weg stond aan ontruiming, omdat hij geen vervangende woonruimte had en omdat hij zijn kinderen vanuit het buitenland naar Nederland wilde halen.

Het hof gaat voorbij aan de argumenten van de huurder. De klachten van de omwonenden over huurder waren van eerdere datum dan de klachten van huurder over zijn buren. Er waren bovendien al meerdere bemiddelingspogingen gedaan die de buren geïnitieerd hadden. Deze pogingen zijn steeds mislukt doordat huurder naar het buitenland vertrok. Van de omwonenden kan niet langer verwacht worden dat zij nog langer de overlast van huurder ondervinden. Het woonbelang van de omwonenden weegt zwaarder dan het woonbelang van de huurder. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

Noot

In deze zaak gaat het om een vordering tot ontruiming van het gehuurde op grond van ernstige overlast. Om ontruiming van het gehuurde te kunnen rechtvaardigen moet de overlast voldoende ernstig, structureel en voortdurend zijn. Een goede dossieropbouw is bij overlastzaken dan ook van belang. Zo’n zaak staat of valt met de verklaringen van de omwonenden en eventueel van de hulpverlening of politie. Het belang van een goede dossieropbouw bij overlastkwesties kan niet genoeg worden onderstreept.

Bij overlastzaken bevindt de verhuurder zich vaak in een lastige positie. Bij de dossieropbouw is de verhuurder afhankelijk van meldingen en klachten van omwonenden. Het kan lang duren voordat er voldoende bewijs is verzameld. Gedurende deze periode blijven de klagende omwonenden overlast ondervinden. Deze omwonenden hebben vaak het gevoel dat er niets met hun klachten wordt gedaan en dat zij niet serieus worden genomen.

In de praktijk is daarom de behoefte ontstaan aan een manier om de huurder eerder in rechte aan te spreken op zijn of haar gedrag. De gedragsaanwijzing is hier geschikt voor. De verhuurder kan voor de rechter vorderen dat aan de huurder een gedragsaanwijzing wordt opgelegd. Dit houdt in dat de rechter in een vonnis bepaalt dat de huurder bepaald gedrag niet meer mag vertonen. Juridisch gezien is dit een vordering tot nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als de huurder vervolgens toch dat gedrag vertoont, is het onderbouwen van de vordering tot ontruiming eenvoudiger omdat er al eerder een vonnis is gewezen. Bovendien kan de rechter ook bepalen dat de huurder een termijn krijgt om zich aan de gedragsaanwijzing te houden en de zaak tot na die termijn aanhouden. Als de huurder binnen de termijn weer overlast veroorzaakt, kan de rechter de zaak hervatten en alsnog overgaan tot een veroordeling tot ontruiming, Een voorbeeld van een zaak waarin een gedragsaanwijzing is opgelegd is de zaak van de rechtbank Limburg van 3 maart 2015 (ECLI:NL:RBLIM:2015:1803).

In bovengenoemde zaak was er al gedurende vier jaar overlast veroorzaakt en de buren van de huurder hadden veelvuldig geklaagd. De verhuurder had daardoor een goed dossier als basis voor de vordering tot ontruiming. Het oordeel van de kantonrechter en het hof is niet verrassend.