Annotatie van Elsje de Bie, die onlangs is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur, jaargang 2016, afl. 1 (JHV 2016/07).
Ontruiming woning in verband met onderhuur
Gerechtshof Amsterdam
10 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4670
(mrs. C.M. Aarts, R.J.M. Smit en R.J.Q. Klomp)
Spoed kort geding. Onderhuur. Hoofdverblijf. Ontruiming. Boete.
Samenvatting
De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot verhuurt aan huurder een woning voor € 445,79 per maand. In de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst staat dat de huurder verplicht is zijn woning zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Verder staat erin dat hij de woning niet mag onderverhuren op straffe van een boete. De boete is gelijk aan het verschil tussen de huur die de huurder aan Stadgenoot moet betalen en de huur die hij uit de illegale onderverhuur ontvangt.
Medewerkers van Stadgenoot hebben bij onderhoudswerkzaamheden een Letse man en een hoogzwangere vrouw aangetroffen in de woning, geen van beide zijnde de huurder. Stadgenoot heeft de huurder vervolgens gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen. Huurder heeft daarop telefonisch aan Stadgenoot medegedeeld nog steeds in de woning te wonen. Vier dagen later is Stadgenoot poolshoogte gaan nemen, en wederom waren alleen de Letse man en een hoogzwangere vrouw aanwezig. Stadgenoot heeft zelfs nog een derde bezoek gebracht; toen waren er vier personen van Letse komaf in de woning die verklaarden de woning via internet te hebben gehuurd voor € 1.000 per maand. Stadgenoot heeft de huurder daarop uitgenodigd voor een gesprek. Huurder is niet verschenen. Stadgenoot heeft nogmaals gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. Een paar dagen later heeft Stadgenoot een proces-verbaal ontvangen, waaruit blijkt dat de politie de woning meermalen heeft bezocht, maar de huurder daar nooit heeft aangetroffen. De reden van de bezoeken van de politie aan de woning blijkt niet uit de uitspraak. De Letse personen zijn wél steeds aangetroffen. Zij hebben de woning verlaten; huurder heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
De kantonrechter heeft de ontruimingsvordering van Stadgenoot toegewezen, alsmede de contractuele boete van € 2.771,05. Het hof acht aannemelijk dat gedurende vijf maanden het gehuurde zonder toestemming aan derden in gebruik is gegeven en dat huurder geen hoofdverblijf had in het gehuurde nu hij daar nimmer is aangetroffen. Het hof oordeelt het niet aannemelijk dat huurder maandenlang drie tot vier volwassenen bij zich heeft laten wonen. De huurder kon ter zitting de namen niet produceren van deze personen, die hij als vrienden typeerde. De ontruiming wordt, gezien de ernst van de tekortkoming, toegewezen. De gevorderde boete wijst het hof af, omdat het hof het voorshands onvoldoende aannemelijk oordeelt dat het gehuurde is onderverhuurd voor € 1.000 per maand.
Noot
Dat de ontruiming van het gehuurde in deze zaak is toegewezen wekt geen verbazing. Stadgenoot heeft een lange adem gehad door de huurder na de eerste sommatie nog een kans te geven en vervolgens, nadat wederom onbekende personen in het gehuurde waren gesignaleerd, toch nog te proberen in gesprek te treden met de huurder. Toen huurder dat weigerde, althans niet verscheen op de afgesproken datum, heeft Stadgenoot de huurder nogmaals gesommeerd op te zeggen.
Interessant aan deze zaak is de contractuele boetebepaling, die als volgt luidt:
‘Indien de huurder in strijd met het verbod van het vorige lid handelt [onderhuurverbod; EdB] en aan de derde(n) een hogere (huur)prijs in rekening brengt dan hij zelf aan verhuurder verschuldigd is, of volgens de door de verhuurder gestelde voorwaarden in rekening mag brengen, is huurder , gehouden het verschil aan verhuurder af te dragen.’
Deze boetebepaling lijkt te zijn gebaseerd op artikel 6:104 BW, dat ziet op winstafdracht in geval van onrechtmatige daad of wanprestatie. Dat artikel geeft de rechter de discretionaire bevoegdheid om, als iemand op grond van onrechtmatige daad of wanprestatie jegens een ander aansprakelijk is en daardoor winst heeft genoten, de schade van de ander te begroten op de genoten winst of een deel daarvan. Rechters gaan daartoe vaak pas over als de werkelijk geleden schade lastig is vast te stellen. Onder ‘winst’ moet worden verstaan de nettowinst die wordt gemaakt dankzij de betreffende gedragingen. Uit de jurisprudentie bij artikel 6:104 BW blijkt dat, indien de verhuurder in het geheel geen schade heeft geleden, een aanspraak op de winst uit illegale onderhuur niet mogelijk is.
In de contractuele boetebepaling in de onderhavige zaak wordt niet de eis gesteld dat sprake moet zijn van schade. Het gaat hier om een boete als prikkel tot nakoming: het voorkómen van het zo ongewenste onderverhuren. In deze zaak vond het hof het in kort geding voorshands onvoldoende aannemelijk dat het gehuurde was onderverhuurd voor € 1.000 per maand. Wellicht dat dit in een bodemprocedure anders was gelopen. In een bodemprocedure heeft de rechter immers meer mogelijkheden dan in kort geding om te onderzoeken of een gevorderd bedrag aan schadevergoeding juist/redelijk is.