Tag archieven: ontruiming huurder

Annotatie over ontruiming van een woning in verband met onderhuur

Annotatie van Elsje de Bie, die onlangs is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur, jaargang 2016, afl. 1 (JHV 2016/07).

Ontruiming woning in verband met onderhuur

Gerechtshof Amsterdam
10 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4670
(mrs. C.M. Aarts, R.J.M. Smit en R.J.Q. Klomp)

Spoed kort geding. Onderhuur. Hoofdverblijf. Ontruiming. Boete.

Samenvatting

De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot verhuurt aan huurder een woning voor € 445,79 per maand. In de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst staat dat de huurder verplicht is zijn woning zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Verder staat erin dat hij de woning niet mag onderverhuren op straffe van een boete. De boete is gelijk aan het verschil tussen de huur die de huurder aan Stadgenoot moet betalen en de huur die hij uit de illegale onderverhuur ontvangt.

Medewerkers van Stadgenoot hebben bij onderhoudswerkzaamheden een Letse man en een hoogzwangere vrouw aangetroffen in de woning, geen van beide zijnde de huurder. Stadgenoot heeft de huurder vervolgens gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen. Huurder heeft daarop telefonisch aan Stadgenoot medegedeeld nog steeds in de woning te wonen. Vier dagen later is Stadgenoot poolshoogte gaan nemen, en wederom waren alleen de Letse man en een hoogzwangere vrouw aanwezig. Stadgenoot heeft zelfs nog een derde bezoek gebracht; toen waren er vier personen van Letse komaf in de woning die verklaarden de woning via internet te hebben gehuurd voor € 1.000 per maand. Stadgenoot heeft de huurder daarop uitgenodigd voor een gesprek. Huurder is niet verschenen. Stadgenoot heeft nogmaals gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. Een paar dagen later heeft Stadgenoot een proces-verbaal ontvangen, waaruit blijkt dat de politie de woning meermalen heeft bezocht, maar de huurder daar nooit heeft aangetroffen. De reden van de bezoeken van de politie aan de woning blijkt niet uit de uitspraak. De Letse personen zijn wél steeds aangetroffen. Zij hebben de woning verlaten; huurder heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

De kantonrechter heeft de ontruimingsvordering van Stadgenoot toegewezen, alsmede de contractuele boete van € 2.771,05. Het hof acht aannemelijk dat gedurende vijf maanden het gehuurde zonder toestemming aan derden in gebruik is gegeven en dat huurder geen hoofdverblijf had in het gehuurde nu hij daar nimmer is aangetroffen. Het hof oordeelt het niet aannemelijk dat huurder maandenlang drie tot vier volwassenen bij zich heeft laten wonen. De huurder kon ter zitting de namen niet produceren van deze personen, die hij als vrienden typeerde. De ontruiming wordt, gezien de ernst van de tekortkoming, toegewezen. De gevorderde boete wijst het hof af, omdat het hof het voorshands onvoldoende aannemelijk oordeelt dat het gehuurde is onderverhuurd voor € 1.000 per maand.

Noot

Dat de ontruiming van het gehuurde in deze zaak is toegewezen wekt geen verbazing. Stadgenoot heeft een lange adem gehad door de huurder na de eerste sommatie nog een kans te geven en vervolgens, nadat wederom onbekende personen in het gehuurde waren gesignaleerd, toch nog te proberen in gesprek te treden met de huurder. Toen huurder dat weigerde, althans niet verscheen op de afgesproken datum, heeft Stadgenoot de huurder nogmaals gesommeerd op te zeggen.

Interessant aan deze zaak is de contractuele boetebepaling, die als volgt luidt:

‘Indien de huurder in strijd met het verbod van het vorige lid handelt [onderhuurverbod; EdB] en aan de derde(n) een hogere (huur)prijs in rekening brengt dan hij zelf aan verhuurder verschuldigd is, of volgens de door de verhuurder gestelde voorwaarden in rekening mag brengen, is huurder , gehouden het verschil aan verhuurder af te dragen.’

Deze boetebepaling lijkt te zijn gebaseerd op artikel 6:104 BW, dat ziet op winstafdracht in geval van onrechtmatige daad of wanprestatie. Dat artikel geeft de rechter de discretionaire bevoegdheid om, als iemand op grond van onrechtmatige daad of wanprestatie jegens een ander aansprakelijk is en daardoor winst heeft genoten, de schade van de ander te begroten op de genoten winst of een deel daarvan. Rechters gaan daartoe vaak pas over als de werkelijk geleden schade lastig is vast te stellen. Onder ‘winst’ moet worden verstaan de nettowinst die wordt gemaakt dankzij de betreffende gedragingen. Uit de jurisprudentie bij artikel 6:104 BW blijkt dat, indien de verhuurder in het geheel geen schade heeft geleden, een aanspraak op de winst uit illegale onderhuur niet mogelijk is.

In de contractuele boetebepaling in de onderhavige zaak wordt niet de eis gesteld dat sprake moet zijn van schade. Het gaat hier om een boete als prikkel tot nakoming: het voorkómen van het zo ongewenste onderverhuren. In deze zaak vond het hof het in kort geding voorshands onvoldoende aannemelijk dat het gehuurde was onderverhuurd voor € 1.000 per maand. Wellicht dat dit in een bodemprocedure anders was gelopen. In een bodemprocedure heeft de rechter immers meer mogelijkheden dan in kort geding om te onderzoeken of een gevorderd bedrag aan schadevergoeding juist/redelijk is.

Annotatie over ontruiming ivm mishandeling van schoonmakers

Annotatie van Marjolein Scheeper, die binnenkort zal verschijnen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/01)

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch,
1 december 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4993
(mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en J.P. de Haan)

Overlast. Ontbinding. Ontruiming. Mishandeling.

[artikel 7:213 BW]

BrabantWonen heeft met ingang van 12 juli 2013 een woning verhuurd aan huurder. De woning maakt deel uit van een appartementencomplex. De gemeenschappelijke ruimtes van dit complex werden schoongehouden door schoonmakers van een schoonmaakbedrijf. Op 26 november 2013 heeft huurder twee schoonmakers van het schoonmaakbedrijf aangesproken op hun gedrag. Tijdens hun werk zouden zij teveel lawaai maken. Huurder heeft de schoonmakers vervolgens mishandeld, omdat zij hem uitgescholden zouden hebben. De politierechter heeft de huurder veroordeeld voor de mishandeling. BrabantWonen heeft op grond van het voorgaande ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.

De kantonrechter in eerste aanleg heeft geoordeeld dat de mishandeling een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst oplevert, die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigde. Huurder heeft hoger beroep ingesteld tegen dit oordeel.

In hoger beroep heeft huurder gesteld dat de mishandeling geen verband hield met de huurovereenkomst, omdat het een ‘doodgewoon conflict tussen drie mensen’ zou zijn. Daarnaast heeft huurder betoogd dat zijn woonbelang zwaarder dient te wegen dan het belang van BrabantWonen bij ontruiming. Huurder was net uit een opvang- en begeleidingstraject gekomen en heeft de woning gekregen met een urgentie. De mishandeling was bovendien een op zichzelf staand incident waar hij spijt van had. Het hof gaat niet mee in de verweren van huurder. Het heeft geoordeeld dat de mishandeling voldoende verband houdt met de huurovereenkomst, omdat de overeenkomst meebrengt dat de huurder zich ook in de gemeenschappelijke ruimtes moet gedragen. Het woonbelang van huurder weegt bovendien niet zwaarder dan het belang van BrabantWonen. Van BrabantWonen mag worden verwacht dat degene die in haar opdracht werkzaamheden uitvoeren in het gehuurde daar veilig zijn. Met de aanwezigheid van huurder in het gehuurde kan deze veiligheid niet worden gegarandeerd. De vrees voor herhaling is aannemelijk. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

Noot

In deze zaak gaat het om een vordering tot ontruiming van het gehuurde op grond van overlast. De stelling van de woningcorporatie is dat de huurder zich als een slecht huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW) door de schoonmakers te mishandelen. De huurder heeft het formele tegenargument naar voren gebracht dat de mishandeling niet in het kader van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden en dat het dus geen schending van de huurovereenkomst oplevert. Het hof heeft dit argument gepasseerd en terecht lijkt mij. De huurder had op grond van de huurovereenkomst toegang tot en recht op het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes en de schoonmakers waren in opdracht van de verhuurder in het gebouw aanwezig. De mishandeling van deze schoonmakers is daarom nauw verbonden met de huurovereenkomst.

In deze zaak heeft de huurder de schoonmakers daadwerkelijk mishandeld. In eerdere uitspraken zijn huurders reeds ontruimd voor het dreigen met geweld. Zo is de huurder van een woning in Rotterdam op 1 april 2010 (ECLI:NL:RBROT:2010:BM2011) veroordeeld tot ontruiming omdat hij de pinautomaat op het kantoor van de verhuurder had losgetrokken en dreigde het apparaat naar een medewerker van de verhuurder te gooien. Dat de huurovereenkomst in deze zaak is ontbonden en dat het gehuurde ontruimd moet worden, is dan ook niet verrassend.

(Dreiging met) geweld wordt geschaard onder overlast en slecht huurderschap. In overlastzaken wordt doorgaans veel tijd gestoken in een goede dossieropbouw. Bij burenoverlast is dit ook zeker vereist. Er moet sprake zijn van ernstige en structurele overlast. Geweld is in dat kader een vreemde eend in de bijt. Eenmalig gebruik van geweld kan reeds voldoende zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Annotatie over ontruiming in verband met ernstige overlast

Annotatie van Marjolein Scheeper, die binnenkort zal verschijnen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/01)

Gerechtshof Amsterdam,19 januari 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:111 (kort geding)
(mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak)

Overlast. Kort geding. Ontruiming.

[artikel 7:213 BW]

Ymere heeft met ingang van 4 januari 2010 een sociale huurwoning verhuurd aan huurder. Op grond van de huurovereenkomst is het huurder verboden om overlast te veroorzaken. Sinds 5 april 2011 heeft Ymere van verschillende omwonenden overlastmeldingen over huurder ontvangen. Het gaat met name om geluidsoverlast door harde muziek, geschreeuw en gegooi met spullen, en om overlast door intimidatie en belediging. Huurder heeft op zijn beurt ook geklaagd over zijn buren. De buren van huurder hebben geprobeerd om de huurder aan te spreken op zijn gedrag, maar dat heeft niet geholpen. In november 2013 is huurder voor een jaar naar het buitenland gegaan. Na zijn terugkeer is huurder in de bij de woning behorende berging gaan wonen en is de overlast teruggekeerd. Wederom heeft Ymere meerdere overlastmeldingen ontvangen over huurder. Begin 2015 is de maat vol en is Ymere een procedure tot ontruiming gestart.

De kantonrechter heeft in eerste aanleg in kort geding de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen 8 dagen na betekening van het vonnis. De huurder is vervolgens een executiegeschil gestart waarin hij heeft gevorderd dat de tenuitvoerlegging van het vonnis geschorst zou worden. Deze vordering van huurder is afgewezen. Huurder heeft de woning ontruimd. Op 30 maart 2015 heeft de huurder hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter.

In hoger beroep stelt huurder dat zijn buren juist degenen waren die overlast veroorzaakten en dat zijn buren alleen klachten hebben ingediend tegen hem omdat hij klachten had ingediend tegen de buren. Daarnaast stelt huurder dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat een alternatieve oplossing, zoals bemiddeling, geen zin had. Ten slotte stelt huurder dat zijn woonbelang in de weg stond aan ontruiming, omdat hij geen vervangende woonruimte had en omdat hij zijn kinderen vanuit het buitenland naar Nederland wilde halen.

Het hof gaat voorbij aan de argumenten van de huurder. De klachten van de omwonenden over huurder waren van eerdere datum dan de klachten van huurder over zijn buren. Er waren bovendien al meerdere bemiddelingspogingen gedaan die de buren geïnitieerd hadden. Deze pogingen zijn steeds mislukt doordat huurder naar het buitenland vertrok. Van de omwonenden kan niet langer verwacht worden dat zij nog langer de overlast van huurder ondervinden. Het woonbelang van de omwonenden weegt zwaarder dan het woonbelang van de huurder. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

Noot

In deze zaak gaat het om een vordering tot ontruiming van het gehuurde op grond van ernstige overlast. Om ontruiming van het gehuurde te kunnen rechtvaardigen moet de overlast voldoende ernstig, structureel en voortdurend zijn. Een goede dossieropbouw is bij overlastzaken dan ook van belang. Zo’n zaak staat of valt met de verklaringen van de omwonenden en eventueel van de hulpverlening of politie. Het belang van een goede dossieropbouw bij overlastkwesties kan niet genoeg worden onderstreept.

Bij overlastzaken bevindt de verhuurder zich vaak in een lastige positie. Bij de dossieropbouw is de verhuurder afhankelijk van meldingen en klachten van omwonenden. Het kan lang duren voordat er voldoende bewijs is verzameld. Gedurende deze periode blijven de klagende omwonenden overlast ondervinden. Deze omwonenden hebben vaak het gevoel dat er niets met hun klachten wordt gedaan en dat zij niet serieus worden genomen.

In de praktijk is daarom de behoefte ontstaan aan een manier om de huurder eerder in rechte aan te spreken op zijn of haar gedrag. De gedragsaanwijzing is hier geschikt voor. De verhuurder kan voor de rechter vorderen dat aan de huurder een gedragsaanwijzing wordt opgelegd. Dit houdt in dat de rechter in een vonnis bepaalt dat de huurder bepaald gedrag niet meer mag vertonen. Juridisch gezien is dit een vordering tot nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als de huurder vervolgens toch dat gedrag vertoont, is het onderbouwen van de vordering tot ontruiming eenvoudiger omdat er al eerder een vonnis is gewezen. Bovendien kan de rechter ook bepalen dat de huurder een termijn krijgt om zich aan de gedragsaanwijzing te houden en de zaak tot na die termijn aanhouden. Als de huurder binnen de termijn weer overlast veroorzaakt, kan de rechter de zaak hervatten en alsnog overgaan tot een veroordeling tot ontruiming, Een voorbeeld van een zaak waarin een gedragsaanwijzing is opgelegd is de zaak van de rechtbank Limburg van 3 maart 2015 (ECLI:NL:RBLIM:2015:1803).

In bovengenoemde zaak was er al gedurende vier jaar overlast veroorzaakt en de buren van de huurder hadden veelvuldig geklaagd. De verhuurder had daardoor een goed dossier als basis voor de vordering tot ontruiming. Het oordeel van de kantonrechter en het hof is niet verrassend.