Een van de belangrijkste doelstellingen die minister Blok bij het aantreden van het tweede kabinet Rutte formuleerde was het weer op gang helpen van de doorstroming op de woningmarkt en, in het kielzog daarvan, de bestrijding van het scheefwonen. Sindsdien heeft de minister allerlei, al dan niet tijdelijke, maatregelen genomen. Zijn ambitie is groot en hij zit bepaald niet stil.

Nog geen twee weken nadat de Tweede Kamer had ingestemd met zijn wetsvoorstel doorstroming huurmarkt, lanceert Blok weer een nieuw plannetje. Ditmaal, en dat is ook nieuw, een plan dat alleen geldt voor de twee woningmarkten in ons land waar de woning schaarste en dus het scheefwonen het grootst is: Utrecht en Amsterdam. Wat houdt zijn nieuwe plan in. Blok stelt drie maatregelen voor.

Meer punten voor kleine nieuwe woningen

De minister wil in de eerste plaats in het woningwaarderingsstelsel extra punten toekennen aan kleinere nieuwbouw huurwoningen (tot 40 m²), zodat deze huurwoningen boven de liberalisatiegrens van € 710,- per maand (meer dan 145 punten) uitkomen en deze woningen dus in de vrije sector komen. Het gaat, zo blijkt uit de brief van 19 februari 2016 van Blok, om een tijdelijke maatregel van vijf jaren. De minister hoopt hiermee een groter contingent woningen te verkrijgen dat net boven de liberalisatiegrens van € 710,- ligt, zodat de doorstroming verder op gang wordt gebracht. Om te voorkomen dat de huur te hoog wordt, kan de gemeente voorwaarden stellen bij de gronduitgifte. Deze maatregel geldt ook voor zogenaamde ‘ombouw’-woningen. Daarmee wordt de verbouwing van kantoorruimte en zorgvastgoed naar woonruimte bedoeld.

Meer punten na renovatie op hoog niveau

De tweede maatregel die Blok voorstelt is om de nieuwbouwregeling van het nieuwe woningwaarderingsstelsel ook te laten gelden voor woningen die op hoog niveau worden gerenoveerd. Deze regeling houdt in dat voor deze categorie woningen voor het woningwaarderingsaspect WOZ-waarde tenminste 40 punten worden toegekend. Deze maatregel moet gaan gelden voor het gehele land.

Meer punten na gewone renovatie

De derde maatregel houdt in woningen bij een gewone (niet hoog niveau) renovatie extra punten gaan krijgen, gedurende 5 jaren na de renovatie. Het gaat om 0,2 punt per geïnvesteerde € 1.000,-, mits er tenminste € 10.000,- is geïnvesteerd. Ook deze maatregel moet gaan gelden voor het gehele land.

Kritische reacties

De Volkskrant tekende op 22 februari 2016 de eerste reacties van de betrokken wethouders uit Utrecht en Amsterdam op. Zij zien niets in het plan voor meer punten voor kleine nieuwe woningen. Volgens hen zijn er voldoende kleine appartementen en worden er binnenkort ook veel meer van bij gebouwd. Volgens de wethouders leidt dit er alleen maar toe dat verhuurders hogere huren kunnen vragen. De wethouders zeggen juist behoefte te hebben aan grotere woningen voor lagere huurprijzen. Blijkens hun reacties zouden die vooral gebouwd moeten worden door woningcorporaties.

Een stuk verder gingen 21 wethouders van de 35 grootste gemeente eind 2015 met hun kritiek op Blok. Zij geloven er niets van dat, als de scheefwoners doorverhuizen naar duurdere woningen, er voldoende sociale huurwoningen vrijkomen voor de lage inkomensgroepen. Zij vinden dat er vooral sociale huurwoningen moeten worden bijgebouwd in plaats van dat huurders met hogere inkomens uit hun sociale huurwoningen worden weggejaagd.

Korte analyse van de woningmarkt

De situatie op de Nederlandse woningmarkt is volstrekt uniek. Nergens ter wereld zijn er zoveel sociale huurwoningen die ook nog in bezit zijn van niet commerciële beleggers. Er zijn in Nederland bijna 3 miljoen huurwoningen. Daarvan zijn er ongeveer 2,4 miljoen in eigendom bij woningcorporaties. Tot voor kort was het aandeel sociale huurwoningen (woningen tot en met 145 punten) circa 95%, maar dit percentage is aan het dalen door de maatregelen van Blok.

Volgens verscheidene onderzoeken worden ongeveer 420.000 woningen (15% van het totaal van de sociale huurwoningen) bewoond door scheefwoners. Dat zijn huishoudens die, omdat zij een hoger inkomen hebben, niet zijn aangewezen op de voorraad van sociale huurwoningen. Minister Blok wil deze mensen stimuleren te verhuizen naar een duurdere huurwoning of naar een koopwoning. Dat doet hij door de huren voor deze groep huurders iets meer te verhogen dan voor huurders met een laag inkomen.

Breng dit de doorstroming op gang?

De Woonbond is, net als de 21 wethouders van grotere steden, daarop tegen. De Woonbond stelt dat er veel te weinig duurdere huurwoningen zijn om door te kunnen doorstromen. Vooral in gebieden waar de druk op de woningmarkt het grootst is, zoals in Utrecht en Amsterdam, is dat juist. In die steden kunnen huurders, zodra het puntenstelsel niet van toepassing is, veel hogere huurprijzen vragen voor woningen die net boven de 145 punten uitkomen. Overigens, ook woningen die qua puntentotaal daaronder uitkomen, doen op de vrije markt (van bijvoorbeeld illegale onderverhuur) veel hogere huurprijzen.
Er is met andere woorden een “gat ” tussen de € 710,- en, pak ‘m beet, € 1000,- per maand. In dat gat worden in die steden nauwelijks huurwoningen aangeboden. Minister Blok wil daar dus iets aan doen. Hij hoopt, door kleine woningen boven de 145 punten te brengen, dat deze woningen voor huurprijzen vlak boven de € 710,- worden aangeboden. Dit gaat de doorstroming echt niet op gang brengen. Veelal wonen die scheefwoners namelijk in veel grotere woningen tegen veel lagere prijzen. Waarom zouden zij gaan verhuizen naar een kleinere woning voor een hogere prijs?

Hoe dan wel?

Het is op zichzelf verheugend dat de minister nu voor het eerst sinds de jaren 70 weer onderscheid maakt tussen de verschillende woningmarkten. Utrecht en Amsterdam zijn immers niet vergelijkbaar met noordoost Groningen, maar ook niet met Rotterdam en Den Haag. Het heeft daarom niet veel zin om landelijke regelingen te bedenken voor problemen als scheefwonen en een stokkende woningmarkt, die zich slechts voordoen in bepaalde steden. Blok doet er beter aan de woningmarkt op die krappe markten te analyseren, vast te stellen tot welk huurprijsniveau die krapte zich voordoet en op dat deel van de woningmarkt een fijnmazig stelsel van huurregulering toe te passen, dat meer dan het huidige woningwaarderingsstelsel gebaseerd is op het marktniveau. Op die manier kunnen de gereguleerde markt en vrije markt naar elkaar toe groeien en wordt het gat tussen die markten geslecht. Verder zullen scheefwoners een substantieel hogere huurverhoging moeten kunnen krijgen. Dan pas zullen zij pas echt gedwongen worden op basis van prijs en kwaliteit te kiezen: blijven zitten of doorstromen.