De wet biedt verhuurders van woonruimte de mogelijkheid om een zogeheten campuscontract af te sluiten. Dat is een huurovereenkomst waarin staat dat de betreffende woonruimte bestemd is voor een student, dat de huurder ingeschreven moet staan aan een universiteit of hogeschool en dat de huurder jaarlijks op verzoek van de verhuurder moet aantonen dat dit laatste nog steeds het geval is. Indien de huurder niet aan dit verzoek kan voldoen, is de verhuurder – in het geval ook aan de overige wettelijke vereisten is voldaan – gerechtigd om tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan.
Maar wat is nu het gevolg wanneer blijkt dat de huurder in enig jaar met een vervalst bewijs van inschrijving heeft geprobeerd om de verhuurder om de tuin te leiden? Die situatie was aan de hand in de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 7 juli 2023. In dit artikel zal deze uitspraak worden besproken en becommentarieerd.
Wat waren de feiten?
Op grond van een tussen verhuurder en huurder gesloten huurovereenkomst werd met ingang van 26 maart 2021 een studentenwoning in Rotterdam verhuurd. In de huurovereenkomst stond dat de huurder jaarlijks moest aantonen dat hij nog student was. Op 22 oktober 2022 heeft de huurder aan de verhuurder een bewijs van inschrijving aan de Erasmus Universiteit (EUR) gestuurd. De verhuurder heeft geconstateerd dat het document vervalst was, wat de huurder heeft erkend toen hij daarmee werd geconfronteerd. De verhuurder heeft de huurder vervolgens gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen, maar de huurder heeft dat verzoek afgewezen. Wel heeft de huurder een beroep gedaan op een zogeheten tussenjaarregeling van de verhuurder, hetgeen vermoedelijk inhield dat de verhuurder het toestond dat huurders – die gedurende een periode van één jaar stoppen met hun studie – in de woning mogen blijven wonen op voorwaarde dat ze ná dat jaar de studie weer voortzetten.
De verhuurder is een gerechtelijke procedure tegen de huurder gestart en heeft daarin de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd. De verhuurder heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat het bij haar indienen van een vervalst bewijs van inschrijving een tekortkoming oplevert die deze ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Door zo te handelen, heeft de huurder zich volgens de verhuurder namelijk niet gedragen als een goed huurder. De huurder zag dat anders en heeft zich verweerd tegen de vorderingen.
Wat vond de rechter?
In het vonnis heeft de rechter vastgesteld dat de huurder met een vervalst bewijs van inschrijving aan belangrijke contractuele verplichtingen heeft willen voldoen. Hierdoor heeft de huurder geprobeerd om de verhuurder te misleiden met als doel het voortzetten van de huurovereenkomst. Het is volgens de rechter moeilijk voor te stellen dat de huurder, zoals door hem aangevoerd, een en ander heeft gedaan in een vlaag van verstandsverbijstering. De rechter meent dat er verschillende momenten moeten zijn geweest waarop de huurder zich bewust was van wat hij deed, alleen al omdat hij tijd en moeite heeft gestoken in het maken van de vervalsing. Dat de huurder in die periode naar eigen zeggen niet lekker in zijn vel zat en dat hij excuses heeft aangeboden en spijt heeft betuigd, betekent volgens de rechter evenmin dat aan zijn handelen geen gevolgen kunnen worden verbonden.
Het is vervolgens de vraag of het handelen van de huurder de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigen. De rechter meent van wel, omdat de huurder met zijn vervalsing een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Daarbij weegt de rechter mee dat de verhuurder in dit geval een partij is die het maatschappelijke belang dient door het aanbieden van schaarse, passende woonruimte aan studenten. Een dergelijke partij moet erop kunnen rekenen dat zij goed en eerlijk wordt geïnformeerd door haar huurders. In navolging hiervan wijst de rechter de vorderingen van de verhuurder toe.
Wat vinden wij?
De uitspraak is enerzijds een belangrijke opsteker voor verhuurders en anderzijds een waarschuwing voor huurders. Zoals de rechter terecht heeft opgemerkt in het vonnis, moet de verhuurder erop kunnen vertrouwen dat zij goed en eerlijk wordt geïnformeerd door haar huurders. Dit geldt te meer in het geval het zo’n belangrijke contractuele verplichting betreft zoals het ingeschreven staan aan de universiteit of hogeschool en het kunnen aantonen daarvan. Als een huurder in zo’n geval zo welbewust dit vertrouwen schendt door een vervalst bewijs van inschrijving te overleggen, dan is de ontbinding van de huurovereenkomst de juiste conclusie die daaraan verbonden moet worden.