Tag archieven: verhuurder

Vervalst bewijs van inschrijving aan universiteit: huurovereenkomst ontbonden?

De wet biedt verhuurders van woonruimte de mogelijkheid om een zogeheten campuscontract af te sluiten. Dat is een huurovereenkomst waarin staat dat de betreffende woonruimte bestemd is voor een student, dat de huurder ingeschreven moet staan aan een universiteit of hogeschool en dat de huurder jaarlijks op verzoek van de verhuurder moet aantonen dat dit laatste nog steeds het geval is. Indien de huurder niet aan dit verzoek kan voldoen, is de verhuurder – in het geval ook aan de overige wettelijke vereisten is voldaan – gerechtigd om tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan.

Maar wat is nu het gevolg wanneer blijkt dat de huurder in enig jaar met een vervalst bewijs van inschrijving heeft geprobeerd om de verhuurder om de tuin te leiden? Die situatie was aan de hand in de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 7 juli 2023. In dit artikel zal deze uitspraak worden besproken en becommentarieerd.

Wat waren de feiten?

Op grond van een tussen verhuurder en huurder gesloten huurovereenkomst werd met ingang van 26 maart 2021 een studentenwoning in Rotterdam verhuurd. In de huurovereenkomst stond dat de huurder jaarlijks moest aantonen dat hij nog student was. Op 22 oktober 2022 heeft de huurder aan de verhuurder een bewijs van inschrijving aan de Erasmus Universiteit (EUR) gestuurd. De verhuurder heeft geconstateerd dat het document vervalst was, wat de huurder heeft erkend toen hij daarmee werd geconfronteerd. De verhuurder heeft de huurder vervolgens gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen, maar de huurder heeft dat verzoek afgewezen. Wel heeft de huurder een beroep gedaan op een zogeheten tussenjaarregeling van de verhuurder, hetgeen vermoedelijk inhield dat de verhuurder het toestond dat huurders – die gedurende een periode van één jaar stoppen met hun studie – in de woning mogen blijven wonen op voorwaarde dat ze ná dat jaar de studie weer voortzetten.

De verhuurder is een gerechtelijke procedure tegen de huurder gestart en heeft daarin de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd. De verhuurder heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat het bij haar indienen van een vervalst bewijs van inschrijving een tekortkoming oplevert die deze ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Door zo te handelen, heeft de huurder zich volgens de verhuurder namelijk niet gedragen als een goed huurder. De huurder zag dat anders en heeft zich verweerd tegen de vorderingen.

Wat vond de rechter?

In het vonnis heeft de rechter vastgesteld dat de huurder met een vervalst bewijs van inschrijving aan belangrijke contractuele verplichtingen heeft willen voldoen. Hierdoor heeft de huurder geprobeerd om de verhuurder te misleiden met als doel het voortzetten van de huurovereenkomst. Het is volgens de rechter moeilijk voor te stellen dat de huurder, zoals door hem aangevoerd, een en ander heeft gedaan in een vlaag van verstandsverbijstering. De rechter meent dat er verschillende momenten moeten zijn geweest waarop de huurder zich bewust was van wat hij deed, alleen al omdat hij tijd en moeite heeft gestoken in het maken van de vervalsing. Dat de huurder in die periode naar eigen zeggen niet lekker in zijn vel zat en dat hij excuses heeft aangeboden en spijt heeft betuigd, betekent volgens de rechter evenmin dat aan zijn handelen geen gevolgen kunnen worden verbonden.

Het is vervolgens de vraag of het handelen van de huurder de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigen. De rechter meent van wel, omdat de huurder met zijn vervalsing een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Daarbij weegt de rechter mee dat de verhuurder in dit geval een partij is die het maatschappelijke belang dient door het aanbieden van schaarse, passende woonruimte aan studenten. Een dergelijke partij moet erop kunnen rekenen dat zij goed en eerlijk wordt geïnformeerd door haar huurders. In navolging hiervan wijst de rechter de vorderingen van de verhuurder toe.

Wat vinden wij?

De uitspraak is enerzijds een belangrijke opsteker voor verhuurders en anderzijds een waarschuwing voor huurders. Zoals de rechter terecht heeft opgemerkt in het vonnis, moet de verhuurder erop kunnen vertrouwen dat zij goed en eerlijk wordt geïnformeerd door haar huurders. Dit geldt te meer in het geval het zo’n belangrijke contractuele verplichting betreft zoals het ingeschreven staan aan de universiteit of hogeschool en het kunnen aantonen daarvan. Als een huurder in zo’n geval zo welbewust dit vertrouwen schendt door een vervalst bewijs van inschrijving te overleggen, dan is de ontbinding van de huurovereenkomst de juiste conclusie die daaraan verbonden moet worden.

 

 

Geisers en open verbrandingstoestellen – ontvlambare materie

Zo nu en dan komt er weer eens een artikel online, waarin staat dat er iemand in een woning is overleden als gevolg van een koolmonoxidevergiftiging. Koolmonoxide (CO) wordt uitgestoten door open verbrandingstoestellen zoals geisers, gashaarden en oude CV-ketels. Dergelijke toestellen kunnen dus voor groot gevaar voor de bewoners en omwonenden zorgen. Naar schatting belanden circa 150 mensen per jaar in het ziekenhuis als gevolg van een CO vergiftiging. Er overlijden jaarlijks ook 10 tot 15 personen aan.

Vervangen geisers

Verhuurders kan er dus veel aan gelegen zijn om geisers en dergelijke te vervangen. Al enkele jaren geleden heeft Aedes, samen met de Rijksoverheid, een handreiking opgesteld voor het vervangen van open verbrandingstoestellen door elektrische of gesloten toestellen zoals een cv-installatie met HR ketel.  Het aantal open verbrandingstoestellen is de afgelopen jaren sterk gedaald, maar toch zijn er zeker nog woningen waar ze (nog) niet zijn vervangen. Verhuurders die alsnog tot vervanging over willen gaan, moeten in actie komen waarbij het belangrijk is om de juiste route te bewandelen.

Het is aan te bevelen dat de verhuurder eerst bij de huurders informeert of er bereidheid is om mee te werken. Heel veel huurders zullen daartoe bereid zijn. Een centrale verwarming biedt namelijk comfort en als de huurverhoging overzichtelijk is, kan ik mij goed indenken dat een huurder mee wil werken als de verhuurder dat vraagt.

Procederen

Als dat niet het geval is, zal de verhuurder andere maatregelen moeten treffen. Er is behoorlijk wat rechtspraak over dit onderwerp. Wat in die zaken vaak speelt, is dat de verhuurder, meestal een woningcorporatie, in een complex van woningen over wil gaan tot vervanging van de open verbrandingstoestellen door een gesloten ketel. Meestal is dit onderdeel van een groter geheel aan werkzaamheden in het complex, bijvoorbeeld het treffen van verduurzamingsmaatregelen. Deze verhuurder doet dan een voorstel aan de huurder, waarin staat wat er precies wanneer gaat gebeuren en ook of er een huurverhoging tegenover staat. Als de huurder instemt met het renovatievoorstel, kan de verhuurder aan de slag.

Maar wat nu als een of meerdere huurders niet instemt? Zij kunnen bijvoorbeeld stellen dat zij geen andere ketel willen, omdat de geiser nog goed functioneert. Of ze zijn juist gehecht aan hun gaskachel en stellen geen prijs op vervanging. Dan is het aan de verhuurder om een procedure te starten bij de kantonrechter, waarin wordt gevraagd om de redelijkheid van het voorstel van de verhuurder te beoordelen. Onderdeel van het voorstel is het vervangen van de toestellen. De verhuurder kan ook vorderen dat de huurder wordt veroordeeld tot het ‘gehengen en gedogen’ van het vervangen van de open toestellen door een andere installatie. Dit op de grond dat er een redelijk voorstel is gedaan en daar dient de huurder zijn of haar medewerking aan te verlenen.

Dringende werkzaamheden

Wanneer gebleken is dat er een gevaarlijke situatie is, kan er zelfs worden gesteld dat het gaat om zogenaamde dringende werkzaamheden, die een huurder moet gedogen. Een verhuurder zal dit wel aan moeten kunnen tonen, bijvoorbeeld met een rapport van een deskundige. Daar zal uit moeten blijken dat de werkzaamheden niet zonder nadeel (voor de verhuurder) kunnen worden uitgesteld.

Complexen

Als het gaat om een complexgewijze aanpak, waarbij 70% of meer (van ten minste 10 huurders) heeft ingestemd met het aanbod van de verhuurder, geldt dat het voorstel redelijk wordt geacht te zijn. Dan is het aan de huurder die niet mee wil werken om actie te ondernemen. Dat moet de huurder doen binnen acht weken nadat de verhuurder schriftelijk te kennen heeft gegeven dat er van in elk geval 70% van de huurders instemming is.

Recente zaak

Voor de rechtbank Amsterdam speelde onlangs nog een zaak waarbij de verhuurder, Stichting Stadgenoot, over wilde gaan tot vervanging van de open verbrandingstoestellen in een woning door een HR-ketel met één radiator. Volgens Stadgenoot had de huurder al akkoord gegeven en moest er op die grond medewerking worden verleend. Daarnaast stelde Stadgenoot dat het gaat om een redelijk renovatievoorstel en ook langs die weg moet de huurder meewerken. Stadgenoot heeft gewezen op de gevaren van CO-vergiftiging en heeft toegelicht wat zij gaat doen en dat de werkzaamheden in één dag kunnen worden uitgevoerd. Er zal een beperkte huurverhoging worden doorgevoerd – volgens de berekenmethode van de Huurcommissie bij huurverhoging na verbeteringen – maar daar staat tegenover dat de huurder kosten kan besparen. de HR-ketel is tot slot milieuvriendelijker en veiliger, ook voor omwonenden.

De huurder stelde zich op het standpunt dat de werkzaamheden niet konden worden uitgevoerd zo lang zij nog niet was gevaccineerd voor Covid-19. Pas daarna kunnen de werkzaamheden eventueel worden uitgevoerd.

De kantonrechter oordeelde dat het voorstel tot vervanging van de geiser door een HR-ketel is te beschouwen als een redelijk renovatievoorstel. De huurder moet dat aldus gedogen en is verplicht de gelegenheid te geven voor uitvoering van de werkzaamheden.

Daar heeft de kantonrechter aan toegevoegd dat Stadgenoot heeft gesteld dat de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd binnen de richtlijnen die het RIVM heeft opgesteld. Zo zullen de werklieden bijvoorbeeld beschermende hoezen om hun schoenen dragen, kan de huurder in een andere kamer verblijven dan waar gewerkt wordt of kan ze tijdelijk de woning uit gaan wanneer de monteurs aanwezig zijn. De belangen van Stadgenoot om spoedig de geiser te vervangen, en daarbij de belangen van omwonenden die niet langer blootgesteld zullen worden aan een mogelijke koolstofmonoxidevergiftiging, wegen zwaarder dan de belangen van de huurder. Die wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan uitvoering van de beoogde werkzaamheden, op straffe van een dwangsom.

Lessen

De les die getrokken kan worden uit de jurisprudentie, is dat de verhuurder er in de eerste plaats goed aan doet om te kijken wat het draagvlak is voor uitvoering van de werkzaamheden. Er kan de huurders worden voorgerekend wat de extra huurverhoging bedraagt en wat de besparing is die de huurder in het vooruitzicht heeft. Als huurders niet mee willen werken, zal er een goed onderbouwd renovatievoorstel moeten worden gedaan en zal er eventueel zelfs geprocedeerd moeten worden. Daarbij bestaat de kans dat – wanneer de verhuurder in een bepaalde buurt of in een bepaald complex een zaak succesvol heeft doorlopen – er meer schapen over de dam zullen volgen en weigeraars alsnog hun medewerking zullen verlenen.

Wanneer u overweegt om open verbrandingstoestellen te vervangen, kan ons kantoor u daarbij begeleiden. We hebben hier veel ervaring mee en zijn u graag van dienst.