Tag archieven: #zelfstandige woonruimte

Woningwaarderingsstelsel zwaar verouderd

Het Wetsontwerp betaalbare huur (Wbh) van minister De Jonge heeft tot doel dat de huurprijzen van een flink deel van de huidige vrije sector huurwoningen (middenhuursegment genoemd) drastisch worden verlaagd. Daardoor wordt de verhuur van zowel nieuw te bouwen als bestaande middenhuurwoningen in veel gevallen niet meer (voldoende) rendabel (in sommige gevallen zelfs leidend tot een structureel verliesgevende exploitatie). Het wetsontwerp heeft verstrekkende gevolgen die zich thans al laten gelden doordat de nieuwbouw voor een flink deel is stilgevallen en woningbeleggers overwegen hun woningen te verkopen of daar al mee zijn begonnen.

De wettelijke huurverlaging wordt gerealiseerd door het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken tot het middensegment. Daarmee komt de vraag op of dat WWS daar wel geschikt voor is. Of het WWS wel met zijn tijd is meegegaan en dus of uit het WWS wel redelijke huurprijzen voortvloeien. In deze bijdrage zal blijken dat dat niet het geval is. En dat het WWS zwaar verouderd is, ondanks de aanpassingen die minister de Jonge heeft aangekondigd.

Door de minister voorgestelde aanpassingen in het WWS

Een van de beleidsvoornemens van minister de Jonge is de modernisering van het WWS. In zijn Programma Betaalbaar Wonen van 19 mei 2022 staat (pag. 43):

Modernisering WWS: Daarnaast onderzoeken we hoe het woningwaarderingsstelsel, zoals geregeld in het Besluit huurprijzen woonruimten, gemoderniseerd kan worden.

Indien die modernisering leidt tot een betere waardering van huurwoningen kan de ‘schade’ die het gevolg zal zijn van de Wbh worden beperkt.

Volgens de toelichting bij het Wbh wordt de structuur van het WWS echter volledig intact gelaten en worden inhoudelijk slechts beperkte aanpassingen in het vooruitzicht gesteld:

  • Meer punten voor goede energielabels / minder punten voor slechte energielabels;
  • Minder punten voor energielabels voor alle kleine woningen;
  • Meer punten voor buitenruimten / afschaffing van de minimum grootte-eis van buitenruimten.

 

In het ontwerp van de Wbh is nog niet voorzien in aanpassing van het WWS, want het WWS staat in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en er ligt nog geen voorstel voor aanpassing van dit Besluit.

Wordt het WWS hiermee voldoende gemoderniseerd?

Voor het antwoord op deze vraag moet het volgende worden bedacht.

Het huidige WWS is ontworpen aan het eind van de jaren zeventig van de vorige eeuw (en ingevoerd op 1 juli 1979). Het is dus zo’n 45 jaar oud. Het is sindsdien wel een aantal keren aangepast, maar de uitgangspunten en de structuur zijn nooit ter discussie gesteld noch aangepast.

Het WWS had bij de invoering ervan het oog op, wat toen heette, woningwetwoningen (thans: sociale huurwoningen). Dat zijn eenvoudige huurwoningen met eenvoudige voorzieningen. Dat is nog steeds goed te zien in het WWS: basale voorzieningen hebben een prominente plaats in het WWS en krijgen punten, maar luxe voorzieningen worden niet genoemd in het WWS. Luxe voorzieningen kunnen wel wat punten scoren, maar alleen in de keuken en in de badkamer en het totaal van voor die luxe te behalen punten is ook nog gemaximeerd.

In de afgelopen 45 jaren is er veel veranderd in de woningbouw. Er is veel luxe toegevoegd aan bestaande woningen (door middel van renovaties) en aan nieuwbouwwoningen. De woningwetwoning van 1979 is niet vergelijkbaar met de sociale huurwoning van vandaag. En in vrije sectorwoningen zijn vaak nog meer luxe voorzieningen aan te treffen.

Om een woning in de vrije sector te kunnen verhuren is een minimaal aantal punten nodig. Je hebt dus het WWS nodig om vast te stellen of een woning in de vrije sector kan worden verhuurd waar het WWS niet van toepassing is. Daarom zouden alle denkbare luxe voorzieningen met punten gewaardeerd moeten worden. Maar dat is nu niet het geval. Het WWS is dan ook flink verouderd. Het WWS doet al geruime tijd geen recht aan de kwaliteit van veel huurwoningen.

De huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van woonruimte beoordelen in afwijking van het WWS. Dat staat in art. 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte). De huurcommissie heeft haar beleid hierover in haar beleidsboek gepubliceerd. Daarin staat over dit onderwerp (slechts) de volgende tekst:

Nieuwe toepassingen in de woningbouw.

De Huurcommissie wordt regelmatig geconfronteerd met moderne voorzieningen in woningen. Deze nieuwe ontwikkelingen zijn in het huidige waarderingsstelsel (daterend van 1979) niet opgenomen. De Huurcommissie heeft besloten de volgende voorzieningen in punten te waarderen:

 Huistelefoon met video: 0,25 punt’

Zonder nadere toelichting mag hiermee duidelijk zijn dat je het niet van de huurcommissie moet hebben als het gaat om de waardering van moderne woonvoorzieningen. Er is regie van wetgever nodig om op dit punt volledigheid en helderheid te verschaffen.

Dat de modernisering van het WWS een stuk serieuzer moet en kan worden aangepakt dan is gebeurd in (de toelichting bij) het Wbh moge duidelijk zijn.

Waar ligt verdere modernisering van het WWS dan voor de hand?

Zonder te pretenderen volledig te zijn, liggen de volgende aanpassingen van het WWS voor de hand:

  1. Waardering met punten van alle denkbare luxe voorzieningen. Ik noem de volgende voorbeelden (geen uitputtende lijst):
  1. Koeling van de woning;
  2. Keukenluxe, zoals een wijnkoelkast, inbouwkoffieapparaat, kokend waterkraan e.d.;
  3. Badkamerluxe, zoals een infraroodcabine, sauna e.d.;
  4. Levensloopbestendige voorzieningen, zoals het vervangen van (oude) baden door (moderne) gelijkvloerse inloopdouches;
  5. Onroerende voorzieningen zoals:
    i) ingebouwde zonneschermen/blinds e.d;
    ii)  (luxe) vloerbedekking zoals tegels, parketvloeren,
    anhydrietvloeren, verlijmd pvc e.d.;
    iii)  zonnepanelen, indien deze onroerend zijn;
  6. Duur getint glas;
  7. Luxe (verwarmde) buitenruimten / losse onroerende tuinkamer;
  8. Gemeenschappelijke ruimten met (onroerende) voorzieningen (fitness/bioscoop/zwembad e.d.);
  9. Domotica-voorzieningen.

 

  1. De maximering van het aantal punten van luxe voorzieningen in de keuken en de badkamer tot maximaal het aantal ‘normale punten’ is niet meer van deze tijd. Hier gaat ook een negatieve tendens vanuit, want waarom zou een verhuurder in woningen die (hoe dan ook) in het gereguleerde segment vallen, nog extra investeren? Dat houdt ook de ontwikkeling van die woningen tegen.

 

  1. De oppervlakte van de woning wordt gewaardeerd met punten, maar ten onrechte wordt niet de gehele oppervlakte van de woning gewaardeerd met punten. De oppervlakte van hallen en andere verkeersruimten wordt niet meegerekend. Ook de oppervlakte onder een toilet ín de badkamer wordt niet meegerekend, terwijl een separaat toilet 3 punten krijgt. Dit is niet consistent, alleen al omdat deze oppervlakten wel meetellen voor de bepaling van de energieprestatie en de WOZ-waarde.Bovendien worden, indien deze oppervlakte wel wordt gewaardeerd, geschillen voorkomen over of een ruimte een hal is of behoort tot een vertrek. Dat zal bij nieuwbouw ook een positief effect hebben op het ontwerp van woningen: doordat hallen/verkeersruimten geen punten krijgen worden deze ruimten bewust zo klein mogelijk gehouden en zijn deze woningen daardoor minder praktisch voor bewoners. Het zal ook bijdragen dan de begrijpelijkheid van het WWS.

 

  1. Indien verwarming in de hal aanwezig is telt die verwarming niet mee, omdat alleen de verwarming in vertrekken meetelt. Dit moet gewijzigd worden.

 

  1. Bij de invoering van de Warmtewet in 2014 is voor huurwoningen, waarop die wet van toepassing was, het aantal punten dat verwarmde vertrekken scoren verminderd van 2 naar 1,5 punten (dit omdat in het Warmtetarief daarvoor al een component zit). Toen echter de Warmtewet per 1 juli in 2019 in het huurrecht werd afgeschaft is deze puntenvermindering ten onrechte niet teruggedraaid.

 

  1. In het WWS ontbreekt ten onrechte (een gedifferentieerde) waardering voor parkeervoorzieningen.

 

  1. Er worden straks meer punten toegekend aan buitenruimten tot 25 m2 (WWS-rubriek 8). Echter de oppervlakte van een carport blijft steken op 2 punten, omdat in het WWS het volgende staat: “de oppervlakte onder de carport wordt niet als privé-buitenruimte gemeten”. Dat moet worden aangepast in het WWS. Gebeurt dat niet dan zullen verhuurders carports slopen, want dan telt de gehele oppervlakte daarvan wel mee (wat meer punten oplevert).

 

  1. Bij de waardering van privé-buitenruimten is alleen de oppervlakte bepalend, maar ten onrechte niet de kwaliteit, terwijl daarin grote verschillen bestaan. Zonder differentiatie is aannemelijk dat buitenruimtes hoofdzakelijk betegeld blijven/worden (want dat is goedkoop). Vergroening, wat duurder is, zou juist (om meer dan één reden) gestimuleerd moeten worden.

 

  1. Alleen nieuwbouw krijgt een (tijdelijke) opslag van 5% op de WWS-prijs bij middenhuurwoningen. Bestaande huurwoningen niet. Daar is geen rechtvaardiging voor, alleen al niet omdat nieuwbouwwoningen door de goede waardering van de (verplichte) energieprestatie vrijwel altijd meer punten scoren dan vergelijkbare bestaande woningen. In het Programma Betaalbare Huur van 19 mei 2022 werd terecht nog gedacht over een algemene opslag voor alle middenhuurwoningen.

 

  1. De WOZ-cap pakt merkwaardig uit, waardoor vrije sectorwoningen in dure gebieden, die ‘getroffen’ worden door de WOZ-cap, terecht zijn gekomen in het gereguleerde segment (leidend tot fors lagere huren), terwijl vergelijkbare woningen in een goedkoper gebied in de vrije sector zijn gebleven. In de WOZ-cap, indien deze wordt gehandhaafd, moet gedifferentieerd worden naar prijsniveau in de verschillende woningmarkten in ons land, want de onderlinge prijsverschillen zijn groot. Bovendien kan na een renovatie (bv. in de verduurzaming) ook een terugval in punten ontstaan indien daardoor de WOZ-waarde toeneemt en de WOZ-cap in werking treedt.

 

  1. Geen terugval in punten, indien een nieuw systeem van waardering van de energieprestatie van de woning zou leiden tot een terugval in punten.

 

  1. Niet minder punten voor energielabels E en minder. Het Wbh leidt al tot fors lagere huren, maar door deze ‘strafmaatregel’ komt daar nog een schepje bovenop. Het gevolg daarvan is dat de terugverdienmogelijkheden van investeringen in verduurzaming nog meer worden beperkt, zodat het paard achter de wagen wordt gespannen: minder investeringen in verduurzaming in de juist de (oudere) woningen die die investeringen het meest nodig hebben. De minister zou moeten weten dat het over het algemeen beter is om te stimuleren dan te straffen.

 

  1. Hetzelfde geldt voor de drastische beperking van de extra energiepunten voor kleine woningen die nog maar pasgeleden is ingevoerd (1 januari 2021). Zeker als daar geen enkele overgangsregeling voor geldt.

 

Ook de IVBN heeft onlangs in haar ‘positionpaper’ gepleit voor een passende moderniseringsslag van het WWS. Zo wedijvert zij voor de herziening van de WOZ-cap en een betere waardering van C en B-energielabels.

Ontwerp nieuw WWS

Het wachten is op het ontwerp van een nieuw WWS. Nu de Tweede Kamer demissionair minister de Jonge groen licht heeft gegeven om door te gaan met al zijn woningmarktplannen, kunnen we dat binnenkort verwachten.

De stand van zaken: Wet vaste huurcontracten

Initiatiefvoorstel

Op 16 september 2022 hebben Kamerleden van GroenLinks en ChristenUnie een initiatiefwetsvoorstel ingediend (Wet vaste huurcontracten) waarmee zij de sinds 1 juli 2016 geïntroduceerde tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten weer willen afschaffen.

Aanleiding en doel

Met de Wet doorstroming huurmarkt is de mogelijkheid ingevoerd om tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar aan te bieden voor de huur van zelfstandige woonruimten. De tijdelijke contracten moesten leiden tot meer aanbod van huurwoningen en het aanbod van huurwoningen ‘naar zijn aard van korte duur’, zonder enige vorm van huurbescherming, terugdringen. Tegelijkertijd zou het vaste huurcontract de norm moeten blijven. Volgens de initiatiefnemers blijkt uit een evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt dat er geen sprake is van een groter huuraanbod en dat de rechtspositie van de huurders eerder is verslechterd dan verbeterd.

Het initiatiefwetsvoorstel heeft als doel de huurders beter te beschermen door de sinds 1 juli 2016 bestaande mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten (van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte) terug te draaien. Tijdelijke contracten zorgen volgens de initiatiefnemers voor onzekere situaties voor huurders en ongelijke machtsposities. Met het wetsvoorstel wordt beoogd de positie van de huurders te verstevigen. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet weer de norm worden.

Uitzonderingen

Tijdelijke verhuur blijft volgens het wetsontwerp mogelijk onder specifieke voorwaarden. Dan gaat het om:

  • het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
  • doelgroepencontracten van vijf jaar, op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;
  • verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantie-verhuur;
  • verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet;
  • generieke tijdelijke verhuur van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

 

Stand van zaken en vervolg

Het was de bedoeling dat de Tweede Kamer op 18 april 2023 over het voorstel en bijbehorende amendementen zou stemmen. Er leek een meerderheid voor het wetsontwerp te zijn, maar de amendementen hebben voorlopig roet in het eten gegooid. De amendementen moeten het voor verhuurders die niet meer dan één woning verhuren, mogelijk maken om huurcontracten makkelijker te kunnen opzeggen in het geval zij een familielid in het verhuurde huis willen laten wonen of wanneer zij het huis willen verkopen. Er is inmiddels een extra debat over de amendementen verzocht en de stemming is uitgesteld. Het blijft vooralsnog afwachten wanneer de Tweede Kamer over het voorstel zal stemmen.

Mocht de Tweede Kamer het voorstel aannemen dan zal het voorstel naar de Eerste Kamer worden gestuurd. Indien het voorstel ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen, zal de wet op een nader te bepalen datum in werking treden. Vanaf deze datum mogen er geen tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte meer worden gesloten. De nieuwe wet geldt niet voor bestaande tijdelijke contracten. De tijdelijke contracten zullen twee jaar na inwerkingtreding van de wet dus vanzelf uitsterven.

Gevolgen

De vraag is of en in hoeverre deze wet de positie van huurders zal verstevigen. De verwachting is dat deze wet zal leiden tot minder aanbod van huurwoningen. Veel verhuurders willen hun woningen slechts tijdelijk verhuren. De kans is groot dat deze verhuurders hun woningen van de markt zullen halen waardoor het aantal woningen dat beschikbaar is voor verhuur zal afnemen.

Woningcorporaties mogen hun sociale huurwoningen slechts in een aantal gevallen tijdelijk verhuren (studenten/werkenden die kort in een andere stad verblijven, tijdelijke woonsituaties bij renovatie/nieuwbouw, huurders uit de maatschappelijk opvang, tweede of laatste kans huurders en wezen). Indien het initiatiefwetsvoorstel wordt aangenomen zullen ook woningcorporaties geen gebruik meer mogen maken van de mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke contracten. Dit lijkt mij een ongewenst effect.

Hoe de wet – als deze wordt aangenomen – uiteindelijk zal uitpakken, zal moeten blijken. Het wetsvoorstel voorziet in een evaluatiemoment. De minister zal de wet binnen vijf jaar na inwerkingtreding moeten evalueren.

Kan de VVE woningdelen tegenhouden?

Veel woningeigenaren die appartementen verhuren maken deel uit van een VVE . Regelmatig krijgen wij vragen over de regels voor verhuur van deze appartementen op grond van de splitsingsakte van de VVE. De splitsingsakte is het centrale document dat bepalend is voor eventuele regels rond de verhuur. Soms staan daarin allerlei beperkingen. In deze blog bespreken wij een recente uitspraak van het Hof Amsterdam over deze materie.

De uitspraak

De feiten zijn als volgt. De eisende partij is eigenaar van meerdere appartementen in Amsterdam, waaronder het appartement waar het in deze zaak om gaat. Er zijn ook drie andere eigenaren, met wie eiser samen in de VVE zit. Eiser heeft aan de VVE goedkeuring gevraagd om het appartement te verhuren aan een groep van vier vriendinnen die aan het begin van hun carrière staan. Eiser heeft de benodigde omzettingsvergunning van de gemeente voor verhuur aan meer vier volwassenen.

De VVE heeft het verzoek afgewezen, onder verwijzing naar de splitsingsakte. Daarin staat over de bestemming van het appartement de volgende bepaling:

“De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning voor privé doeleinden”

(…)

“Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf”

De VVE meent dat de voorgenomen wijze van verhuur valt onder de definitie “het exploiteren van een pension- of kamerverhuurbedrijf”. De voornaamste reden voor de weigering is dat de VVE vreest voor overlast. Eiser is daarom naar de kantonrechter gestapt met het verzoek dit afwijzende besluit van de VVE te vernietigen. Dit verzoek is afgewezen en het vonnis van de kantonrechter is door het Hof bekrachtigd.

Standpunt eiser

Door eiser is aangevoerd dat in dit geval geen sprake is van kamergewijze exploitatie, omdat de groep vriendinnen tezamen op één huurcontract een zelfstandige woning zou gaan huren. Zij delen dan de gehele woning en de voorzieningen daarin, wonen als een groep samen en hebben ieder een eigen slaapkamer. Zij bepalen zelf hoe de woning en alle ruimtes daarin worden gebruikt. Eiser heeft daar niets over te zeggen. De bewoners hebben bovendien een coöptatierecht: bij het vertrek van één hunner, mogen zij zelf een vervanger aanwijzen. Dat alles lijkt meer op een gezin dan op kamergewijze bewoning, aldus de eiser. De leden van de woongroep kennen elkaar, zijn betrokken op elkaar en zullen elkaar indien nodig corrigeren. Ze hebben gezamenlijke vrienden en leiden een gezamenlijk leven. Dat alles is volgens eiser wezenlijk anders dan bij kamerbewoners, die een ‘gelegenheidsformatie’ vormen en veel minder met elkaar te maken hebben. Elke kamerbewoner heeft een eigen kamerhuurcontract dat afzonderlijk opzegbaar is. Bij een woongroep is het ‘samen uit, samen thuis’: de huurovereenkomst kan alleen door de vier bewoners tezamen opgezegd worden en dan moeten zij ook allen vertrekken  Er zijn volgens eiser allerlei manieren om eventuele optredende overlast tegen te gaan, zoals het laten intrekken van de omzettingsvergunning, of acties op grond van het civiele recht (huurrecht en burenrecht). Ook is door eiser aangevoerd dat zij door deze wijze van verhuur een oplossing biedt voor de lastige positie van de betreffende doelgroep, starters, in de huidige woningmarkt.

Oordeel Hof

Het Hof heeft onderkend dat de doelgroep van eiser bestaat uit jongvolwassenen aan het begin van hun carrière. Het Hof heeft ook onderkend dat de bewoners ongetwijfeld ook deels dezelfde vriendenkring hebben. Maar er is wel een verschil met een gezin, aldus het Hof, namelijk dat een gezin uit personen bestaat die in verschillende levensfases verkeren, en er een gezagsverhouding heerst. De leden van een woongroep zullen volgens het Hof intensiever gebruik maken van de woning en het trappenhuis dan een gezin en dat kan tot overlast leiden. Het Hof hecht verder geen waarde aan het door de eiser aangedragen onderscheid tussen een woongroep enerzijds, en willekeurige kamerbewoners anderzijds. Het Hof vindt dat ondanks dat eiser de woning op één huurovereenkomst verhuurt verhuren, eiser  de woning feitelijk kamergewijs aan de man brengt en exploiteert.

De uitspraak roept vragen op en is naar onze mening onjuist. Het Hof heeft ten onrechte (te) veel waarde gehecht aan de door de VVE gevreesde, maar niet aanwezige overlast. De splitsingsakte verbiedt een kamerverhuurbedrijf. Dat lijkt ons een wezenlijk andere wijze van bewoning en exploitatie dan de verhuur aan een woongroep. Alleen al omdat er geen kamers zijn verhuurd. Het Hof lijkt de feitelijke wijze van bewoning onvoldoende goed te hebben onderzocht en heeft het begrip ‘kamerverhuurbedrijf’ naar onze smaak te breed opgevat. uitgelegd.

Geen kamerverhuurbedrijf

In een zaak die over dezelfde materie ging kwam de rechtbank Amsterdam op 12 december 2018 tot een andere uitspraak. Ook in die zaak stond in de splitsingsakte dat de woning niet als kamerverhuurbedrijf mag worden gebruikt. De eigenaar had de woning verhuurd aan zijn zoon en drie vrienden, allen studenten. Dit werd door de rechtbank niet als bedrijfsmatige huisvesting gezien omdat de eigenaar het appartement uitsluitend had gekocht voor de huisvesting van de zoon en hij het appartement zou verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon (tenzij de zoon het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen).

Duidelijk mag zijn dat het laatste woord over deze nieuwe materie nog niet is gezegd.