Tag archieven: #zelfstandige woonruimte

Huib Hielkema fileert de ondeugdelijke onderbouwing van de anti-woningdelersmaatregel van het ministerie van BZK

Het Vastgoedjournaal publiceerde op 5 april 2024 onderstaand artikel. Daarin komt eerst een woordvoeder van het ministerie van BZK uitgebreid over dit onderwerp aan het woord en fileert Huib Hielkema vervolgens diens onderbouwing. Zijn conclusie is dat deze nieuwste woningmarktmaatregel die minister de Jonge in februari 2024 had verborgen in zijn wetsontwerp betaalbare huur niet deugt.

Ministerie over beperking woningdelen: ‘Verhuurders hebben met nieuwe WWSO niets te vrezen’

De nieuwe definitie van onzelfstandige woonruimte is slechts een verduidelijking die in lijn is met bestaande rechtspraak en verhuurders hebben met het nieuwe WWSO niets te vrezen, dat antwoordt het ministerie van Binnenlandse Zaken op vragen van VJ over de beperking op woningdelen.

Een verborgen nieuwe regeling in het kader van het Wetsvoorstel betaalbare huur zal – indien de wet wordt aangenomen – immense gevolgen hebben voor de woningverhuur aan meerdere bewoners. Als meer dan twee bewoners geen duurzame gemeenschappelijke huishouden vormen, valt het huurcontract onder het puntenstelsel voor kamerhuur. Dat kan grote gevolgen hebben voor de woningdeelpraktijk wanneer een woning aan een groep van tenminste drie bewoners wordt verhuurd op één huurcontract. De huurcommissie kan dan het huurcontract negeren indien vastgesteld wordt dat de bewoners geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. De huurcommissie zal vervolgens de huur van de individuele kamers vaststellen op basis van het WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWSO), dat naar verwachting zijn die huurprijzen een stuk lager dan in de bestaande situatie.

Onduidelijkheid
Een aantal zaken blijven nog onduidelijk, bijvoorbeeld of – als het wetsvoorstel in de huidige vorm wordt aangenomen – het wws-puntenstelsel ingaat bij nieuwe contracten of meteen geldig is. Ook is onduidelijk of de Wet betaalbare huur direct gaat gelden voor woningdeelcontracten of bij een nieuw contract. Onder meer deze vragen stelde VJ aan het ministerie en kreeg daarop onderstaande antwoorden.

Klopt het dat – als het wetsvoorstel in de huidige vorm wordt aangenomen – het wws-puntenstelsel geldig is bij nieuwe contracten en niet meteen geldig is? 
‘Nee dat klopt niet, het WWSO geldt nu ook al bij kamerverhuur. Zoals geschetst onder de algemene lijn winnen huurders nu doorgaans ook al als ze naar de Huurcommissie stappen. Het is een misverstand dat er iets volledig nieuws wordt voorgesteld, dit betreft een verduidelijking van de huidige praktijk.’

Er heerst onduidelijkheid wanneer de bepaling ingaat dat bij meer dan twee huurders (die geen duurzame huishoudelijke relatie hebben) kamerverhuur geldt. Gaat de wet betaalbare huur direct gelden voor woningdeelcontracten of pas bij een nieuw contract?
‘Zie antwoord hierboven. Dit geldt nu ook al. Ook onder de Huisvestingswet, die bepaalt wanneer kamerverhuurvergunningen nodig zijn, is dit het kader. De verduidelijking van de definitie die met het Besluit betaalbare huur wordt doorgevoerd gaat – net als de andere wijzigingen van het WWS(O) – per direct in. De verduidelijking zal echter voor weinig situaties een verandering teweegbrengen ten opzichte van de huidige definitie.’

Is het bewust de bedoeling van de minister om woningdelen met meer dan twee personen onmogelijk maken? Dat betekent dat de opties voor huurders sterk worden beperkt omdat het voor verhuurders een groot verschil in huurinkomsten is en dit type aanbod verdwijnt. Je kan als huurder niet zomaar meer met een aantal vrienden een woonruimte kan huren en bent veroordeeld tot een studentenhuis. 
‘De minister maakt woningdelen niet onmogelijk. Sterker nog, door het verhogen van de maximale huurprijzen uit het WWSO met 25 procent wordt woningdelen juist gestimuleerd. Anders dan de vraagstelling suggereert, zoals in de vorige vragen en in de algemene lijn ook toegelicht, vallen deze huizen nu ook al onder het puntenstelsel voor kamers. Met de definitieverduidelijking wordt het alleen duidelijker te bepalen wanneer een woonruimte onder welk puntensysteem valt.’

Hoe rijmt deze maatregel met dat er steeds meer alleenstaanden zijn in Nederland en er de roep is om woningdelen juist gemakkelijker te maken en dat bestaande bouw beter moet worden benut? 
‘Zie vorig antwoord. Door het verhogen van de prijzen met 25 procent wordt woningdelen juist gestimuleerd. Daar komt bij dat een duidelijkere definitie van (on)zelfstandige woonruimte juist helpt met de voorzienbaarheid van het stelsel. Huurders, verhuurders, Huurcommissie en gemeenten weten ieder welke norm van toepassing is en wat men moet verwachten.’

Vier jaar geleden was er nog veel enthousiasme voor het Friends-concept. Waarom is dat nu veranderd? De problematiek van alleenstaanden die lastig een woning kunnen krijgen is juist groter geworden.
‘Zie vorig antwoord. Door het verhogen van de prijzen met 25 procent wordt woningdelen juist gestimuleerd.’

De woordvoerder van het ministerie zegt als toelichting nog het volgende over deze beleidskeuze: ‘Met woningdeelcontracten proberen sommige verhuurders de kamers buiten het puntensysteem voor kamers te houden, en doen ze voorkomen dat de woning als zelfstandige woning wordt aangeboden. Dit zien we helaas steeds vaker voorkomen. Echter is het nu, onder de huidige regels, ook al zo dat huurders doorgaans winnen als ze naar de Huurcommissie gaan. Ook in het artikel van NOS op 3 gaat het om huurders die succesvol naar de Huurcommissie stappen waarbij de Huurcommissie uitspreekt dat het om kamerverhuur gaat.

De vorm van het huurcontract maakt het namelijk niet mogelijk om de regels te omzeilen. Voor toepassing van het WWS of het WWSO is de feitelijke situatie doorslaggevend, en daar kijkt de Huurcommissie naar.

Het is dan ook een misvatting dat er iets volledigs nieuws is aangekondigd. De regels verduidelijken een bestaande praktijk die te onduidelijk was. Omdat weinig huurders echter naar de Huurcommissie durven te stappen en omdat het omzeilen van de regels zo breed geadviseerd wordt, kan de indruk zijn ontstaan bij verhuurders dat er altijd sprake is van zelfstandige verhuur bij groepscontracten. Maar dat is het niet.

Nu met de Wet betaalbare huur naast de Huurcommissie ook gemeenten het WWS(O) gaan toepassen, en gemeenten daarop toezicht gaan houden, is behoefte aan een eenduidige definitie in het Besluit huurprijzen woonruimte. Zo is voor iedereen duidelijk welk puntensysteem van toepassing is. Daarom is verdere verduidelijking aangebracht van de huidige systematiek.

Er zijn geen regels die groeps- of friendscontracten verbieden. Deze contractvorm is ook niet onwenselijk. Gezien de grote schaarste moeten we de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk benutten. Groepscontracten zijn een manier voor mensen om een woning te delen. Wel is het onwenselijk als deze contractvorm geadviseerd en/of gebruikt wordt om een te hoge huur te vragen en de schijn te wekken dat hiermee de huurprijsregulering en huurprijsbescherming van onzelfstandige verhuur kan worden omzeild.

Om dit woningdelen te stimuleren wordt voor het nieuwe WWSO de maximale kamerhuurprijzen met 25 procent. Met deze verhoging loont het meer om kamers te verhuren. De Huurcommissie heeft een aantal indicatieve berekeningen gemaakt voor kamers in een aantal steden. Hieruit blijkt dat de kamerhuren in de praktijk zo hoog liggen, dat zij zelfs nog naar beneden gaan na de modernisering van het WWSO. Enerzijds worden de maximale prijzen in het WWSO dus verhoogd, anderzijds betekent dit nog steeds in veel gevallen een daling van de kamerhuurprijs.

Anders gezegd; de 25 procent komt bovenop de huidig toegestane huurprijs, niet op de feitelijk betaalde huurprijs. Veel wordt inderdaad te duur verhuurd, maar zelfs met de 25 procent op de toegestane huurprijs zullen veel kamers in Nederland goedkoper moeten worden aangeboden.’

Reactie Huurrechtadvocaat Hielkema
Huurrechtadvocaat Huib Hielkema zegt in een reactie dat ‘er nogal wat af te dingen valt’ op bovenstaande antwoorden van het ministerie. Zijn belangrijkste kritiek is dat het volgens hem niet gaat om slechts een verduidelijking en dat je deze wijziging daarom niet met onmiddellijke werking kunt invoeren:

‘De huurcommissie/rechters toetsen op dit moment namelijk helemaal niet of er wel of niet sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Dat doet er in de rechtspraak niet toe. Waar bij groepscontracten wel naar wordt gekeken is of er sprake is van verkapte kamerverhuur. Bijvoorbeeld doordat in het huurcontract (voor zelfstandige woonruimten) niet alleen een totale huurprijs is vermeld, maar ook een prijs per kamer, gekoppeld aan de bewoner die in die kamer woont. Er kunnen in zo’n contract ook allerlei andere regelingen staan die op kamerverhuur duiden. Verder wordt er gekeken naar hoe de verhuurder omgaat met bewonersmutaties: is dat iets dat de bewoners als groep zelf mogen regelen, of regelt de verhuurder dat. Als de verhuurder dat zelf regelt, duidt dat ook op kamerverhuur. Langs deze lijnen kan dus een groepscontract voor zelfstandige woonruimte worden doorgeprikt als verkapte kamerverhuur. En dat is ook terecht: als het groepscontract slechts windowdressing is (met als doel omzeiling van het WWSO), dan mag dat doorgeprikt worden.

Als je dat als verhuurder wil voorkomen moet je groepsverhuur ook echt als verhuur aan een zelfstandige groep aanpakken. Doordat de groep zelf bepaalt hoe de huurprijs onderling wordt verdeeld, hoe de woning wordt bewoond achter de voordeur en dat de groep zelf kan bepalen wie de nieuwe bewoner wordt als iemand vertrekt. Dan is er sprake van balans tussen de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder en dus ook verhuur van zelfstandige woonruimte.

Door daar straks de eis van duurzame gemeenschappelijke huishouding aan toe te voegen moet er door de rechter getoetst worden aan een element waar thans niet aan wordt getoetst en waar veel woningdelers, gelet op de uitgebreide rechtspraak over duurzame gemeenschappelijke huishouding, ook niet aan voldoen.’

Drastische wijziging WWSO
Het tweede kritiekpunt van Hielkema is dat er door het ministerie voorbij wordt gegaan aan de drastische ingrepen die in het WWSO worden gedaan.

Hielkema: ‘Bij de invoering van het nieuwe puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) gebeuren er twee dingen:

– het puntenstelsel zelf wordt drastisch gewijzigd;

– de prijs per punt wordt met 25 procent verhoogd.

Het eerste element wordt door het ministerie in de beantwoording van de vragen niet genoemd. Ten onrechte. Want het is in concrete situaties nog maar de vraag of met het nieuwe WWSO (dat drastisch afwijkt van het huidige WWSO) de kamer nog wel evenveel punten scoort als voorheen. Dat is een kwestie van meten per kamer. In zijn algemeenheid is daar weinig over te zeggen, maar het is onjuist om te beweren (of te suggereren) dat de huurprijzen die uit het nieuwe WWSO voortvloeien voor alle kamers met 25 procent worden verhoogd.’

Daarnaast is het WWSO was niet zomaar verouderd, maar hopeloos verouderd (sinds 1979 nooit noemenswaardig aangepast), aldus Hielkema. ‘Dat wordt inderdaad verbeterd/gemoderniseerd en dat is winst. De prijs per punt in het oude stelsel was niet zomaar laag, maar veel te laag. Het valt daarom te betwijfelen of de opslag van 25 procent voldoende is voor verhuurders om een redelijk rendement te halen. De rekensommen die verhuurders moeten maken zullen dat leren. Als de huurprijzen met het nieuwe systeem te laag uitpakken, want niet leiden tot een redelijk rendement, dan zullen woningdelen en kamerverhuur worden ontmoedigd en zullen jonge mensen straks nog moeilijker dan nu al aan woonruimte kunnen komen.’

Halve verhaal
Ten slotte hekelt Hielkema dat het ministerie geen onderzoek heeft gedaan naar de effecten van deze maatregelen. ‘Technisch gesproken klopt het dat woningdelen gewoon mogelijk blijft. Maar dat is het halve verhaal, want de nieuwe regeling zal veelal leiden tot (drastisch) lagere huurprijzen en dat is ook precies de bedoeling. En dus moet een verstandige wetgever vooraf onderzoeken wat de effecten daarvan zullen zijn om te voorkomen dat de nieuwe regeling het vooral voor jongeren grote woningtekort verder verergert. Ik mis echter onderzoek van het ministerie naar de effecten van de voorgenomen wijziging. Daar is ook geen tijd voor geweest, want deze nieuwe regeling is pas zeer onlangs bedacht; die zat nog niet in het in februari 2023 ter consultatie gepresenteerde wetsvoorstel. Het ministerie weet dus helemaal niet wat die effecten zijn en weet dus ook niet in welke mate woningdelen en kamerverhuur hiermee worden gefrustreerd. Afgaande op geluiden om ons heen staat voor ons wel vast dat heel veel woningen, die nu nog aan woningdelers worden verhuurd, straks, na bewonersmutatie, zullen worden verhuurd aan alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens en gezinnen, al dan niet expats. En de mate waarin dat gaat gebeuren zal nog wel eens groot kunnen zijn. Wat gaat de (nieuwe) minister van Binnenlandse Zaken dan zeggen tegen woningzoekenden?’

Het wetsvoorstel betaalbare huur: verborgen drastisch gevolgen voor woningdelen

Het centrale doel van het wetsvoorstel betaalbare huur is sinds het aantreden in december 2021 van het (demissionaire) kabinet Rutte IV bekend: het reguleren van een flink deel van de vrije sector. Dat deel van de woningmarkt wordt dan voortaan middenhuur genoemd. Dat de minister ook het woningwaarderingsstelsel (WWS) wil moderniseren weten we ook al geruime tijd. Ideeën daarover had hij her en der al genoemd. Maar het officiële voorstel voor het gemoderniseerde woningwaardringstelsel kregen we pas in februari 2024 te zien. Daarin zaten de nodige verrassingen. Maar één nieuwigheid is ronduit spectaculair: bij de verhuur aan woningdelers moet voortaan het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte worden toegepast. Dat moet ook als een zelfstandige woning op één huurcontract aan een woongroep is verhuurd. Dit is een ingrijpende nogal verborgen verrassing waar de minister op geen enkele wijze ruchtbaarheid aan heeft gegeven. Hoe zit dit precies?

Definitie zelfstandige woonruimte

De huidige definitie staat in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek en luidt als volgt:

Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.’

De voorgestelde nieuwe definitie luidt als volgt:

‘Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben.’

Waarom wil de minister deze wijziging?

De minister noemt dit een verduidelijking van het begrip zelfstandigheid.

‘Er is doorgaans sprake van een duurzaam gemeenschappelijke huishouden indien sprake is van een koppel met een relatie of een gezin. In dit geval is zonder meer geen sprake van kamerverhuur en wordt dus een zelfstandige woonruimte verhuurd. Daarnaast kan het voorkomen dat – ook al vormen huurders geen gezin of hebben zij geen affectieve relatie – toch sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouden. Hier zal echter slechts bij uitzondering sprake van zijn, zoals bij een duurzame (bijvoorbeeld religieuze) woongroep.

(…)

Om te zorgen voor een simpele en eenduidige toepassing van het WWS, wordt voor situaties met minder dan drie huurders dus bepaald dat geen sprake kan zijn van een onzelfstandige woonruimte.’

Het blijkt niet zozeer een verduidelijking maar een fundamentele wijziging te zijn die uitsluitend tot doel heeft bij woningdelen de huurprijzen te reguleren op het niveau van de wettelijk gemaximeerde kamerhuurprijzen. Dit werkelijke doel wordt verpakt in een andere boodschap: verduidelijking. Terwijl er niets mis is met de huidige definitie. Die is bovendien duidelijker dan de nieuwe definitie en leidt niet tot ongerijmde gevolgen, waarover hierna meer.

Gevolgen van de nieuwe definitie

De nieuwe regeling komt erop neer dat bij geschillen over de huurprijs de huurcommissie de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte moet hanteren. Dat kan verstrekkende gevolgen hebben voor de woningdeelpraktijk indien een gehele woning aan een groep van tenminste drie bewoners wordt verhuurd op één huurcontract. De huurcommissie kan dan het huurcontract negeren indien vastgesteld wordt dat de bewoners geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. De huurcommissie zal vervolgens de huur van de individuele kamers vaststellen op basis van het WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWSO). Het WWSO wordt weliswaar ook gemoderniseerd, maar de verwachting is dat de huurprijzen die daaruit voortvloeien doorgaans een stuk lager zullen zijn dan de overeengekomen totale huurprijs voor de gehele woning in het huurcontract (die meestal in de vrije sector valt).

Duurzame gemeenschappelijke huishouding (DGH)

Over dit begrip is veel fijnmazige rechtspraak. Het komt er kort gezegd op neer dat er sprake is van een DGH als de woningdelers erop gericht zijn voor onbepaalde tijd samen te blijven wonen. Zoals doorgaans de bedoeling is van een samenwonend stel. Zo is in de rechtspraak bijvoorbeeld uitgemaakt dat kinderen met hun ouders geen DGH vormen, omdat hun samenleving van nature aflopend is: kinderen vliegen op zekere leeftijd doorgaans uit. Dat kan weer anders zijn als het gaat om oudere kinderen die hun hele leven bij hun ouders hebben gewoond. Het is zeer casuïstische rechtspraak.

Het eerste probleem dat zich aandient is dat de huurcommissie niet alleen niet geëquipeerd is om te bepalen of er sprake is van een DGH, maar daartoe ook niet bevoegd is. Daar zal dus eerst de kantonrechter aan te pas moeten komen. De nieuwe regeling gaat daarmee leiden tot extra juridische procedures over voorvragen.

Ongerijmdheden

Vaak worden zelfstandige woningen verhuurd aan een groep, waarbij de groep de vrijheid heeft zelf te bepalen hoe zij de woning bewonen en hoe de verschuldigde huurprijs onderling wordt verdeeld. De nieuwe regeling lijkt ook in dat geval tot gevolg te hebben dat de individuele bewoners kamerhuurprijzen volgens het WWSO kunnen gaan betalen. Dat gaat leiden tot aanmerkelijke complicaties.

Stel dat een woning is verhuurd aan drie woningdelers die zelf mogen bepalen hoe zij de woning bewonen en dat de kamers in die woning zeer verschillend van grootte zijn. Hoe kan de huurcommissie dan de wettelijke kamerhuurprijzen koppelen aan elk van de drie bewoners? En hoe kan de verhuurder vervolgens bepalen welke bewoner bij welke kamerhuurprijs hoort en hem aanspreken op de betaling daarvan? En hoe zit het met de hoofdelijke aansprakelijkheid die meestal bij woningdelen wordt overeengekomen: kan de verhuurder alle bewoners aanspreken als één bewoner de huur niet betaalt?

Stel dat een woning is verhuurd aan drie woningdelers voor € 1.500 per maand. Als alle bewoners tegelijk een huurprijsprocedure beginnen, kunnen zij bereiken dat deze huurprijs wordt gesplitst in drie kamerhuurprijzen van bijvoorbeeld € 350 per maand. Daarmee wordt de totale huurprijs verlaagd tot (3 x € 350 = ) € 1.150 per maand. Maar als slechts één bewoner een huurprijsprocedure begint en alleen zijn kamerhuurprijs wordt vastgesteld op € 350. Moeten dan de andere twee bewoners voortaan tezamen het verschil van (€ 1.500 – € 350 = ) € 1.150 per maand ophoesten?

In de praktijk zullen er meer complicaties optreden, leidend tot allerlei juridische procedures. Duidelijk mag zijn dat het voorstel ook om deze reden slecht doordacht is.

Zijn er uitwijkmogelijkheden?

De eerste uitwijkmogelijk die zich laat raden is grote woningen, die bedoeld zijn voor de bewoning door drie of meer woningdelers, voortaan verhuren aan maximaal twee  bewoners, zonder de onderverhuur van kamers te verbieden. De minister lijkt aan die mogelijkheid te hebben gedacht, want hij schrijft in zijn toelichting:

‘Dit betekent dat huurders die zonder toestemming van de verhuurder de huurwoning onderverhuren of iemand anders laten intrekken, niet eenzijdig kunnen zorgen voor een andere classificatie van de huurwoning. Indien de verhuurder echter instemt met de wijziging van het gebruik, kan dit wel een effect hebben op de classificatie en dus de toepassing van het WWS.’

Maar er is een verschil tussen niet verbieden van onderverhuur en daarvoor toestemming geven. De wet gaat ervan uit dat indien onderverhuur van kamers niet contractueel is verboden, de huurder daartoe bevoegd is. Ook hier zal rechtspraak over komen. Hoezo verduidelijking van het begrip zelfstandige woonruimte.

Een andere uitwijkmogelijkheid is de verhuur naar zijn aard van korte duur, omdat dan de wettelijke huurprijsregulering niet van toepassing is. Maar deze vorm van verhuur is in veel gevallen niet toe te passen.

Onmiddellijke toepassing op bestaande gevallen?

In het Wetsvoorstel betaalbare huur staat dat het voorstel niet van toepassing is op bestaande huurcontracten. Dat betekent dat de wet niet van toepassing is op lopende huurcontracten voor vrije sectorwoningen die door deze wet gereguleerde middenhuurwoningen worden. De wet gaat pas gelden voor nieuwe huurcontracten voor deze woningen.

De vraag is of dat ook geldt voor de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte. Die staat namelijk niet in het Wetsvoorstel betaalbare huur, maar in het voorstel tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Dat is een andere regeling. Deze regeling bevat overgangsrecht voor verschillende onderdelen, maar bevat geen overgangsrecht voor de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte. Daarvan uitgaande betekent dat dat de nieuwe regeling bij inwerkingtreding onmiddellijk geldt, dus ook voor bestaande huurcontracten.

Dat is ongewenst, omdat dat de rechtszekerheid onaanvaardbaar aantast. Verhuurders hebben hierop immers niet kunnen anticiperen en zouden anders vast andere keuzes hebben gemaakt toen zij op het punt stonden woningen te verhuren. Te verwachten valt dat ook daar de nodige rechtspraak over gaat komen, als dit echt zo ongenuanceerd wordt ingevoerd. Laten we hopen dat de wetgever bij de invoering van de regeling alsnog duidelijk bepaalt dat deze alleen geldt voor nieuwe huurcontracten.

Handhaving door de gemeente

Het Wetsvoorstel betaalbare huur voorziet in handhaving door de gemeente, indien een te hoge huurprijs is overeengekomen, door het opleggen van flinke boetes aan de verhuurder. Woningdelers hoeven dus niet naar de huurcommissie als zij vinden dat zij te veel betalen omdat zij geen DGH vormen. De gemeente moet dan bepalen of er sprake is van een DGH. Ook de gemeente is daartoe niet geëquipeerd, zodat ook dit zal leiden tot juridische procedures.

Conclusie

De minister zegt de definitie van zelfstandige woonruimte te verduidelijken, maar wil in werkelijkheid de woonlasten van woningdelers verlagen. De regeling die hij daarvoor heeft bedacht is gedrochtelijk en onvoldoende doordacht. En, zoals het er naar uitziet, wil hij de nieuwe regeling in strijd met de rechtszekerheid al laten gelden voor bestaande huurcontracten. Duidelijk is dat dit zal leiden tot allerlei complicaties en juridische procedures. Het is te hopen dat de minister tot inkeer komt of dat de Kamer hem terugfluit.

Woningwaarderingsstelsel zwaar verouderd

Het Wetsontwerp betaalbare huur (Wbh) van minister De Jonge heeft tot doel dat de huurprijzen van een flink deel van de huidige vrije sector huurwoningen (middenhuursegment genoemd) drastisch worden verlaagd. Daardoor wordt de verhuur van zowel nieuw te bouwen als bestaande middenhuurwoningen in veel gevallen niet meer (voldoende) rendabel (in sommige gevallen zelfs leidend tot een structureel verliesgevende exploitatie). Het wetsontwerp heeft verstrekkende gevolgen die zich thans al laten gelden doordat de nieuwbouw voor een flink deel is stilgevallen en woningbeleggers overwegen hun woningen te verkopen of daar al mee zijn begonnen.

De wettelijke huurverlaging wordt gerealiseerd door het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken tot het middensegment. Daarmee komt de vraag op of dat WWS daar wel geschikt voor is. Of het WWS wel met zijn tijd is meegegaan en dus of uit het WWS wel redelijke huurprijzen voortvloeien. In deze bijdrage zal blijken dat dat niet het geval is. En dat het WWS zwaar verouderd is, ondanks de aanpassingen die minister de Jonge heeft aangekondigd.

Door de minister voorgestelde aanpassingen in het WWS

Een van de beleidsvoornemens van minister de Jonge is de modernisering van het WWS. In zijn Programma Betaalbaar Wonen van 19 mei 2022 staat (pag. 43):

Modernisering WWS: Daarnaast onderzoeken we hoe het woningwaarderingsstelsel, zoals geregeld in het Besluit huurprijzen woonruimten, gemoderniseerd kan worden.

Indien die modernisering leidt tot een betere waardering van huurwoningen kan de ‘schade’ die het gevolg zal zijn van de Wbh worden beperkt.

Volgens de toelichting bij het Wbh wordt de structuur van het WWS echter volledig intact gelaten en worden inhoudelijk slechts beperkte aanpassingen in het vooruitzicht gesteld:

  • Meer punten voor goede energielabels / minder punten voor slechte energielabels;
  • Minder punten voor energielabels voor alle kleine woningen;
  • Meer punten voor buitenruimten / afschaffing van de minimum grootte-eis van buitenruimten.

 

In het ontwerp van de Wbh is nog niet voorzien in aanpassing van het WWS, want het WWS staat in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en er ligt nog geen voorstel voor aanpassing van dit Besluit.

Wordt het WWS hiermee voldoende gemoderniseerd?

Voor het antwoord op deze vraag moet het volgende worden bedacht.

Het huidige WWS is ontworpen aan het eind van de jaren zeventig van de vorige eeuw (en ingevoerd op 1 juli 1979). Het is dus zo’n 45 jaar oud. Het is sindsdien wel een aantal keren aangepast, maar de uitgangspunten en de structuur zijn nooit ter discussie gesteld noch aangepast.

Het WWS had bij de invoering ervan het oog op, wat toen heette, woningwetwoningen (thans: sociale huurwoningen). Dat zijn eenvoudige huurwoningen met eenvoudige voorzieningen. Dat is nog steeds goed te zien in het WWS: basale voorzieningen hebben een prominente plaats in het WWS en krijgen punten, maar luxe voorzieningen worden niet genoemd in het WWS. Luxe voorzieningen kunnen wel wat punten scoren, maar alleen in de keuken en in de badkamer en het totaal van voor die luxe te behalen punten is ook nog gemaximeerd.

In de afgelopen 45 jaren is er veel veranderd in de woningbouw. Er is veel luxe toegevoegd aan bestaande woningen (door middel van renovaties) en aan nieuwbouwwoningen. De woningwetwoning van 1979 is niet vergelijkbaar met de sociale huurwoning van vandaag. En in vrije sectorwoningen zijn vaak nog meer luxe voorzieningen aan te treffen.

Om een woning in de vrije sector te kunnen verhuren is een minimaal aantal punten nodig. Je hebt dus het WWS nodig om vast te stellen of een woning in de vrije sector kan worden verhuurd waar het WWS niet van toepassing is. Daarom zouden alle denkbare luxe voorzieningen met punten gewaardeerd moeten worden. Maar dat is nu niet het geval. Het WWS is dan ook flink verouderd. Het WWS doet al geruime tijd geen recht aan de kwaliteit van veel huurwoningen.

De huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van woonruimte beoordelen in afwijking van het WWS. Dat staat in art. 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte). De huurcommissie heeft haar beleid hierover in haar beleidsboek gepubliceerd. Daarin staat over dit onderwerp (slechts) de volgende tekst:

Nieuwe toepassingen in de woningbouw.

De Huurcommissie wordt regelmatig geconfronteerd met moderne voorzieningen in woningen. Deze nieuwe ontwikkelingen zijn in het huidige waarderingsstelsel (daterend van 1979) niet opgenomen. De Huurcommissie heeft besloten de volgende voorzieningen in punten te waarderen:

 Huistelefoon met video: 0,25 punt’

Zonder nadere toelichting mag hiermee duidelijk zijn dat je het niet van de huurcommissie moet hebben als het gaat om de waardering van moderne woonvoorzieningen. Er is regie van wetgever nodig om op dit punt volledigheid en helderheid te verschaffen.

Dat de modernisering van het WWS een stuk serieuzer moet en kan worden aangepakt dan is gebeurd in (de toelichting bij) het Wbh moge duidelijk zijn.

Waar ligt verdere modernisering van het WWS dan voor de hand?

Zonder te pretenderen volledig te zijn, liggen de volgende aanpassingen van het WWS voor de hand:

  1. Waardering met punten van alle denkbare luxe voorzieningen. Ik noem de volgende voorbeelden (geen uitputtende lijst):
  1. Koeling van de woning;
  2. Keukenluxe, zoals een wijnkoelkast, inbouwkoffieapparaat, kokend waterkraan e.d.;
  3. Badkamerluxe, zoals een infraroodcabine, sauna e.d.;
  4. Levensloopbestendige voorzieningen, zoals het vervangen van (oude) baden door (moderne) gelijkvloerse inloopdouches;
  5. Onroerende voorzieningen zoals:
    i) ingebouwde zonneschermen/blinds e.d;
    ii)  (luxe) vloerbedekking zoals tegels, parketvloeren,
    anhydrietvloeren, verlijmd pvc e.d.;
    iii)  zonnepanelen, indien deze onroerend zijn;
  6. Duur getint glas;
  7. Luxe (verwarmde) buitenruimten / losse onroerende tuinkamer;
  8. Gemeenschappelijke ruimten met (onroerende) voorzieningen (fitness/bioscoop/zwembad e.d.);
  9. Domotica-voorzieningen.

 

  1. De maximering van het aantal punten van luxe voorzieningen in de keuken en de badkamer tot maximaal het aantal ‘normale punten’ is niet meer van deze tijd. Hier gaat ook een negatieve tendens vanuit, want waarom zou een verhuurder in woningen die (hoe dan ook) in het gereguleerde segment vallen, nog extra investeren? Dat houdt ook de ontwikkeling van die woningen tegen.

 

  1. De oppervlakte van de woning wordt gewaardeerd met punten, maar ten onrechte wordt niet de gehele oppervlakte van de woning gewaardeerd met punten. De oppervlakte van hallen en andere verkeersruimten wordt niet meegerekend. Ook de oppervlakte onder een toilet ín de badkamer wordt niet meegerekend, terwijl een separaat toilet 3 punten krijgt. Dit is niet consistent, alleen al omdat deze oppervlakten wel meetellen voor de bepaling van de energieprestatie en de WOZ-waarde.Bovendien worden, indien deze oppervlakte wel wordt gewaardeerd, geschillen voorkomen over of een ruimte een hal is of behoort tot een vertrek. Dat zal bij nieuwbouw ook een positief effect hebben op het ontwerp van woningen: doordat hallen/verkeersruimten geen punten krijgen worden deze ruimten bewust zo klein mogelijk gehouden en zijn deze woningen daardoor minder praktisch voor bewoners. Het zal ook bijdragen dan de begrijpelijkheid van het WWS.

 

  1. Indien verwarming in de hal aanwezig is telt die verwarming niet mee, omdat alleen de verwarming in vertrekken meetelt. Dit moet gewijzigd worden.

 

  1. Bij de invoering van de Warmtewet in 2014 is voor huurwoningen, waarop die wet van toepassing was, het aantal punten dat verwarmde vertrekken scoren verminderd van 2 naar 1,5 punten (dit omdat in het Warmtetarief daarvoor al een component zit). Toen echter de Warmtewet per 1 juli in 2019 in het huurrecht werd afgeschaft is deze puntenvermindering ten onrechte niet teruggedraaid.

 

  1. In het WWS ontbreekt ten onrechte (een gedifferentieerde) waardering voor parkeervoorzieningen.

 

  1. Er worden straks meer punten toegekend aan buitenruimten tot 25 m2 (WWS-rubriek 8). Echter de oppervlakte van een carport blijft steken op 2 punten, omdat in het WWS het volgende staat: “de oppervlakte onder de carport wordt niet als privé-buitenruimte gemeten”. Dat moet worden aangepast in het WWS. Gebeurt dat niet dan zullen verhuurders carports slopen, want dan telt de gehele oppervlakte daarvan wel mee (wat meer punten oplevert).

 

  1. Bij de waardering van privé-buitenruimten is alleen de oppervlakte bepalend, maar ten onrechte niet de kwaliteit, terwijl daarin grote verschillen bestaan. Zonder differentiatie is aannemelijk dat buitenruimtes hoofdzakelijk betegeld blijven/worden (want dat is goedkoop). Vergroening, wat duurder is, zou juist (om meer dan één reden) gestimuleerd moeten worden.

 

  1. Alleen nieuwbouw krijgt een (tijdelijke) opslag van 5% op de WWS-prijs bij middenhuurwoningen. Bestaande huurwoningen niet. Daar is geen rechtvaardiging voor, alleen al niet omdat nieuwbouwwoningen door de goede waardering van de (verplichte) energieprestatie vrijwel altijd meer punten scoren dan vergelijkbare bestaande woningen. In het Programma Betaalbare Huur van 19 mei 2022 werd terecht nog gedacht over een algemene opslag voor alle middenhuurwoningen.

 

  1. De WOZ-cap pakt merkwaardig uit, waardoor vrije sectorwoningen in dure gebieden, die ‘getroffen’ worden door de WOZ-cap, terecht zijn gekomen in het gereguleerde segment (leidend tot fors lagere huren), terwijl vergelijkbare woningen in een goedkoper gebied in de vrije sector zijn gebleven. In de WOZ-cap, indien deze wordt gehandhaafd, moet gedifferentieerd worden naar prijsniveau in de verschillende woningmarkten in ons land, want de onderlinge prijsverschillen zijn groot. Bovendien kan na een renovatie (bv. in de verduurzaming) ook een terugval in punten ontstaan indien daardoor de WOZ-waarde toeneemt en de WOZ-cap in werking treedt.

 

  1. Geen terugval in punten, indien een nieuw systeem van waardering van de energieprestatie van de woning zou leiden tot een terugval in punten.

 

  1. Niet minder punten voor energielabels E en minder. Het Wbh leidt al tot fors lagere huren, maar door deze ‘strafmaatregel’ komt daar nog een schepje bovenop. Het gevolg daarvan is dat de terugverdienmogelijkheden van investeringen in verduurzaming nog meer worden beperkt, zodat het paard achter de wagen wordt gespannen: minder investeringen in verduurzaming in de juist de (oudere) woningen die die investeringen het meest nodig hebben. De minister zou moeten weten dat het over het algemeen beter is om te stimuleren dan te straffen.

 

  1. Hetzelfde geldt voor de drastische beperking van de extra energiepunten voor kleine woningen die nog maar pasgeleden is ingevoerd (1 januari 2021). Zeker als daar geen enkele overgangsregeling voor geldt.

 

Ook de IVBN heeft onlangs in haar ‘positionpaper’ gepleit voor een passende moderniseringsslag van het WWS. Zo wedijvert zij voor de herziening van de WOZ-cap en een betere waardering van C en B-energielabels.

Ontwerp nieuw WWS

Het wachten is op het ontwerp van een nieuw WWS. Nu de Tweede Kamer demissionair minister de Jonge groen licht heeft gegeven om door te gaan met al zijn woningmarktplannen, kunnen we dat binnenkort verwachten.

De stand van zaken: Wet vaste huurcontracten

Initiatiefvoorstel

Op 16 september 2022 hebben Kamerleden van GroenLinks en ChristenUnie een initiatiefwetsvoorstel ingediend (Wet vaste huurcontracten) waarmee zij de sinds 1 juli 2016 geïntroduceerde tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten weer willen afschaffen.

Aanleiding en doel

Met de Wet doorstroming huurmarkt is de mogelijkheid ingevoerd om tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar aan te bieden voor de huur van zelfstandige woonruimten. De tijdelijke contracten moesten leiden tot meer aanbod van huurwoningen en het aanbod van huurwoningen ‘naar zijn aard van korte duur’, zonder enige vorm van huurbescherming, terugdringen. Tegelijkertijd zou het vaste huurcontract de norm moeten blijven. Volgens de initiatiefnemers blijkt uit een evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt dat er geen sprake is van een groter huuraanbod en dat de rechtspositie van de huurders eerder is verslechterd dan verbeterd.

Het initiatiefwetsvoorstel heeft als doel de huurders beter te beschermen door de sinds 1 juli 2016 bestaande mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten (van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte) terug te draaien. Tijdelijke contracten zorgen volgens de initiatiefnemers voor onzekere situaties voor huurders en ongelijke machtsposities. Met het wetsvoorstel wordt beoogd de positie van de huurders te verstevigen. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet weer de norm worden.

Uitzonderingen

Tijdelijke verhuur blijft volgens het wetsontwerp mogelijk onder specifieke voorwaarden. Dan gaat het om:

  • het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
  • doelgroepencontracten van vijf jaar, op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;
  • verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantie-verhuur;
  • verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet;
  • generieke tijdelijke verhuur van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

 

Stand van zaken en vervolg

Het was de bedoeling dat de Tweede Kamer op 18 april 2023 over het voorstel en bijbehorende amendementen zou stemmen. Er leek een meerderheid voor het wetsontwerp te zijn, maar de amendementen hebben voorlopig roet in het eten gegooid. De amendementen moeten het voor verhuurders die niet meer dan één woning verhuren, mogelijk maken om huurcontracten makkelijker te kunnen opzeggen in het geval zij een familielid in het verhuurde huis willen laten wonen of wanneer zij het huis willen verkopen. Er is inmiddels een extra debat over de amendementen verzocht en de stemming is uitgesteld. Het blijft vooralsnog afwachten wanneer de Tweede Kamer over het voorstel zal stemmen.

Mocht de Tweede Kamer het voorstel aannemen dan zal het voorstel naar de Eerste Kamer worden gestuurd. Indien het voorstel ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen, zal de wet op een nader te bepalen datum in werking treden. Vanaf deze datum mogen er geen tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte meer worden gesloten. De nieuwe wet geldt niet voor bestaande tijdelijke contracten. De tijdelijke contracten zullen twee jaar na inwerkingtreding van de wet dus vanzelf uitsterven.

Gevolgen

De vraag is of en in hoeverre deze wet de positie van huurders zal verstevigen. De verwachting is dat deze wet zal leiden tot minder aanbod van huurwoningen. Veel verhuurders willen hun woningen slechts tijdelijk verhuren. De kans is groot dat deze verhuurders hun woningen van de markt zullen halen waardoor het aantal woningen dat beschikbaar is voor verhuur zal afnemen.

Woningcorporaties mogen hun sociale huurwoningen slechts in een aantal gevallen tijdelijk verhuren (studenten/werkenden die kort in een andere stad verblijven, tijdelijke woonsituaties bij renovatie/nieuwbouw, huurders uit de maatschappelijk opvang, tweede of laatste kans huurders en wezen). Indien het initiatiefwetsvoorstel wordt aangenomen zullen ook woningcorporaties geen gebruik meer mogen maken van de mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke contracten. Dit lijkt mij een ongewenst effect.

Hoe de wet – als deze wordt aangenomen – uiteindelijk zal uitpakken, zal moeten blijken. Het wetsvoorstel voorziet in een evaluatiemoment. De minister zal de wet binnen vijf jaar na inwerkingtreding moeten evalueren.

Kan de VVE woningdelen tegenhouden?

Veel woningeigenaren die appartementen verhuren maken deel uit van een VVE . Regelmatig krijgen wij vragen over de regels voor verhuur van deze appartementen op grond van de splitsingsakte van de VVE. De splitsingsakte is het centrale document dat bepalend is voor eventuele regels rond de verhuur. Soms staan daarin allerlei beperkingen. In deze blog bespreken wij een recente uitspraak van het Hof Amsterdam over deze materie.

De uitspraak

De feiten zijn als volgt. De eisende partij is eigenaar van meerdere appartementen in Amsterdam, waaronder het appartement waar het in deze zaak om gaat. Er zijn ook drie andere eigenaren, met wie eiser samen in de VVE zit. Eiser heeft aan de VVE goedkeuring gevraagd om het appartement te verhuren aan een groep van vier vriendinnen die aan het begin van hun carrière staan. Eiser heeft de benodigde omzettingsvergunning van de gemeente voor verhuur aan meer vier volwassenen.

De VVE heeft het verzoek afgewezen, onder verwijzing naar de splitsingsakte. Daarin staat over de bestemming van het appartement de volgende bepaling:

“De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning voor privé doeleinden”

(…)

“Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf”

De VVE meent dat de voorgenomen wijze van verhuur valt onder de definitie “het exploiteren van een pension- of kamerverhuurbedrijf”. De voornaamste reden voor de weigering is dat de VVE vreest voor overlast. Eiser is daarom naar de kantonrechter gestapt met het verzoek dit afwijzende besluit van de VVE te vernietigen. Dit verzoek is afgewezen en het vonnis van de kantonrechter is door het Hof bekrachtigd.

Standpunt eiser

Door eiser is aangevoerd dat in dit geval geen sprake is van kamergewijze exploitatie, omdat de groep vriendinnen tezamen op één huurcontract een zelfstandige woning zou gaan huren. Zij delen dan de gehele woning en de voorzieningen daarin, wonen als een groep samen en hebben ieder een eigen slaapkamer. Zij bepalen zelf hoe de woning en alle ruimtes daarin worden gebruikt. Eiser heeft daar niets over te zeggen. De bewoners hebben bovendien een coöptatierecht: bij het vertrek van één hunner, mogen zij zelf een vervanger aanwijzen. Dat alles lijkt meer op een gezin dan op kamergewijze bewoning, aldus de eiser. De leden van de woongroep kennen elkaar, zijn betrokken op elkaar en zullen elkaar indien nodig corrigeren. Ze hebben gezamenlijke vrienden en leiden een gezamenlijk leven. Dat alles is volgens eiser wezenlijk anders dan bij kamerbewoners, die een ‘gelegenheidsformatie’ vormen en veel minder met elkaar te maken hebben. Elke kamerbewoner heeft een eigen kamerhuurcontract dat afzonderlijk opzegbaar is. Bij een woongroep is het ‘samen uit, samen thuis’: de huurovereenkomst kan alleen door de vier bewoners tezamen opgezegd worden en dan moeten zij ook allen vertrekken  Er zijn volgens eiser allerlei manieren om eventuele optredende overlast tegen te gaan, zoals het laten intrekken van de omzettingsvergunning, of acties op grond van het civiele recht (huurrecht en burenrecht). Ook is door eiser aangevoerd dat zij door deze wijze van verhuur een oplossing biedt voor de lastige positie van de betreffende doelgroep, starters, in de huidige woningmarkt.

Oordeel Hof

Het Hof heeft onderkend dat de doelgroep van eiser bestaat uit jongvolwassenen aan het begin van hun carrière. Het Hof heeft ook onderkend dat de bewoners ongetwijfeld ook deels dezelfde vriendenkring hebben. Maar er is wel een verschil met een gezin, aldus het Hof, namelijk dat een gezin uit personen bestaat die in verschillende levensfases verkeren, en er een gezagsverhouding heerst. De leden van een woongroep zullen volgens het Hof intensiever gebruik maken van de woning en het trappenhuis dan een gezin en dat kan tot overlast leiden. Het Hof hecht verder geen waarde aan het door de eiser aangedragen onderscheid tussen een woongroep enerzijds, en willekeurige kamerbewoners anderzijds. Het Hof vindt dat ondanks dat eiser de woning op één huurovereenkomst verhuurt verhuren, eiser  de woning feitelijk kamergewijs aan de man brengt en exploiteert.

De uitspraak roept vragen op en is naar onze mening onjuist. Het Hof heeft ten onrechte (te) veel waarde gehecht aan de door de VVE gevreesde, maar niet aanwezige overlast. De splitsingsakte verbiedt een kamerverhuurbedrijf. Dat lijkt ons een wezenlijk andere wijze van bewoning en exploitatie dan de verhuur aan een woongroep. Alleen al omdat er geen kamers zijn verhuurd. Het Hof lijkt de feitelijke wijze van bewoning onvoldoende goed te hebben onderzocht en heeft het begrip ‘kamerverhuurbedrijf’ naar onze smaak te breed opgevat. uitgelegd.

Geen kamerverhuurbedrijf

In een zaak die over dezelfde materie ging kwam de rechtbank Amsterdam op 12 december 2018 tot een andere uitspraak. Ook in die zaak stond in de splitsingsakte dat de woning niet als kamerverhuurbedrijf mag worden gebruikt. De eigenaar had de woning verhuurd aan zijn zoon en drie vrienden, allen studenten. Dit werd door de rechtbank niet als bedrijfsmatige huisvesting gezien omdat de eigenaar het appartement uitsluitend had gekocht voor de huisvesting van de zoon en hij het appartement zou verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon (tenzij de zoon het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen).

Duidelijk mag zijn dat het laatste woord over deze nieuwe materie nog niet is gezegd.