Tag archieven: duurzame gemeenschappelijke huishouding

Nieuws

Huib Hielkema fileert de ondeugdelijke onderbouwing van de anti-woningdelersmaatregel van het ministerie van BZK

Het Vastgoedjournaal publiceerde op 5 april 2024 onderstaand artikel. Daarin komt eerst een woordvoeder van het ministerie van BZK uitgebreid over dit onderwerp aan het woord en fileert Huib Hielkema vervolgens diens onderbouwing. Zijn conclusie is dat deze nieuwste woningmarktmaatregel die minister de Jonge in februari 2024 had verborgen in zijn wetsontwerp betaalbare huur niet deugt.

Ministerie over beperking woningdelen: ‘Verhuurders hebben met nieuwe WWSO niets te vrezen’

De nieuwe definitie van onzelfstandige woonruimte is slechts een verduidelijking die in lijn is met bestaande rechtspraak en verhuurders hebben met het nieuwe WWSO niets te vrezen, dat antwoordt het ministerie van Binnenlandse Zaken op vragen van VJ over de beperking op woningdelen.

Een verborgen nieuwe regeling in het kader van het Wetsvoorstel betaalbare huur zal – indien de wet wordt aangenomen – immense gevolgen hebben voor de woningverhuur aan meerdere bewoners. Als meer dan twee bewoners geen duurzame gemeenschappelijke huishouden vormen, valt het huurcontract onder het puntenstelsel voor kamerhuur. Dat kan grote gevolgen hebben voor de woningdeelpraktijk wanneer een woning aan een groep van tenminste drie bewoners wordt verhuurd op één huurcontract. De huurcommissie kan dan het huurcontract negeren indien vastgesteld wordt dat de bewoners geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. De huurcommissie zal vervolgens de huur van de individuele kamers vaststellen op basis van het WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWSO), dat naar verwachting zijn die huurprijzen een stuk lager dan in de bestaande situatie.

Onduidelijkheid
Een aantal zaken blijven nog onduidelijk, bijvoorbeeld of – als het wetsvoorstel in de huidige vorm wordt aangenomen – het wws-puntenstelsel ingaat bij nieuwe contracten of meteen geldig is. Ook is onduidelijk of de Wet betaalbare huur direct gaat gelden voor woningdeelcontracten of bij een nieuw contract. Onder meer deze vragen stelde VJ aan het ministerie en kreeg daarop onderstaande antwoorden.

Klopt het dat – als het wetsvoorstel in de huidige vorm wordt aangenomen – het wws-puntenstelsel geldig is bij nieuwe contracten en niet meteen geldig is? 
‘Nee dat klopt niet, het WWSO geldt nu ook al bij kamerverhuur. Zoals geschetst onder de algemene lijn winnen huurders nu doorgaans ook al als ze naar de Huurcommissie stappen. Het is een misverstand dat er iets volledig nieuws wordt voorgesteld, dit betreft een verduidelijking van de huidige praktijk.’

Er heerst onduidelijkheid wanneer de bepaling ingaat dat bij meer dan twee huurders (die geen duurzame huishoudelijke relatie hebben) kamerverhuur geldt. Gaat de wet betaalbare huur direct gelden voor woningdeelcontracten of pas bij een nieuw contract?
‘Zie antwoord hierboven. Dit geldt nu ook al. Ook onder de Huisvestingswet, die bepaalt wanneer kamerverhuurvergunningen nodig zijn, is dit het kader. De verduidelijking van de definitie die met het Besluit betaalbare huur wordt doorgevoerd gaat – net als de andere wijzigingen van het WWS(O) – per direct in. De verduidelijking zal echter voor weinig situaties een verandering teweegbrengen ten opzichte van de huidige definitie.’

Is het bewust de bedoeling van de minister om woningdelen met meer dan twee personen onmogelijk maken? Dat betekent dat de opties voor huurders sterk worden beperkt omdat het voor verhuurders een groot verschil in huurinkomsten is en dit type aanbod verdwijnt. Je kan als huurder niet zomaar meer met een aantal vrienden een woonruimte kan huren en bent veroordeeld tot een studentenhuis. 
‘De minister maakt woningdelen niet onmogelijk. Sterker nog, door het verhogen van de maximale huurprijzen uit het WWSO met 25 procent wordt woningdelen juist gestimuleerd. Anders dan de vraagstelling suggereert, zoals in de vorige vragen en in de algemene lijn ook toegelicht, vallen deze huizen nu ook al onder het puntenstelsel voor kamers. Met de definitieverduidelijking wordt het alleen duidelijker te bepalen wanneer een woonruimte onder welk puntensysteem valt.’

Hoe rijmt deze maatregel met dat er steeds meer alleenstaanden zijn in Nederland en er de roep is om woningdelen juist gemakkelijker te maken en dat bestaande bouw beter moet worden benut? 
‘Zie vorig antwoord. Door het verhogen van de prijzen met 25 procent wordt woningdelen juist gestimuleerd. Daar komt bij dat een duidelijkere definitie van (on)zelfstandige woonruimte juist helpt met de voorzienbaarheid van het stelsel. Huurders, verhuurders, Huurcommissie en gemeenten weten ieder welke norm van toepassing is en wat men moet verwachten.’

Vier jaar geleden was er nog veel enthousiasme voor het Friends-concept. Waarom is dat nu veranderd? De problematiek van alleenstaanden die lastig een woning kunnen krijgen is juist groter geworden.
‘Zie vorig antwoord. Door het verhogen van de prijzen met 25 procent wordt woningdelen juist gestimuleerd.’

De woordvoerder van het ministerie zegt als toelichting nog het volgende over deze beleidskeuze: ‘Met woningdeelcontracten proberen sommige verhuurders de kamers buiten het puntensysteem voor kamers te houden, en doen ze voorkomen dat de woning als zelfstandige woning wordt aangeboden. Dit zien we helaas steeds vaker voorkomen. Echter is het nu, onder de huidige regels, ook al zo dat huurders doorgaans winnen als ze naar de Huurcommissie gaan. Ook in het artikel van NOS op 3 gaat het om huurders die succesvol naar de Huurcommissie stappen waarbij de Huurcommissie uitspreekt dat het om kamerverhuur gaat.

De vorm van het huurcontract maakt het namelijk niet mogelijk om de regels te omzeilen. Voor toepassing van het WWS of het WWSO is de feitelijke situatie doorslaggevend, en daar kijkt de Huurcommissie naar.

Het is dan ook een misvatting dat er iets volledigs nieuws is aangekondigd. De regels verduidelijken een bestaande praktijk die te onduidelijk was. Omdat weinig huurders echter naar de Huurcommissie durven te stappen en omdat het omzeilen van de regels zo breed geadviseerd wordt, kan de indruk zijn ontstaan bij verhuurders dat er altijd sprake is van zelfstandige verhuur bij groepscontracten. Maar dat is het niet.

Nu met de Wet betaalbare huur naast de Huurcommissie ook gemeenten het WWS(O) gaan toepassen, en gemeenten daarop toezicht gaan houden, is behoefte aan een eenduidige definitie in het Besluit huurprijzen woonruimte. Zo is voor iedereen duidelijk welk puntensysteem van toepassing is. Daarom is verdere verduidelijking aangebracht van de huidige systematiek.

Er zijn geen regels die groeps- of friendscontracten verbieden. Deze contractvorm is ook niet onwenselijk. Gezien de grote schaarste moeten we de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk benutten. Groepscontracten zijn een manier voor mensen om een woning te delen. Wel is het onwenselijk als deze contractvorm geadviseerd en/of gebruikt wordt om een te hoge huur te vragen en de schijn te wekken dat hiermee de huurprijsregulering en huurprijsbescherming van onzelfstandige verhuur kan worden omzeild.

Om dit woningdelen te stimuleren wordt voor het nieuwe WWSO de maximale kamerhuurprijzen met 25 procent. Met deze verhoging loont het meer om kamers te verhuren. De Huurcommissie heeft een aantal indicatieve berekeningen gemaakt voor kamers in een aantal steden. Hieruit blijkt dat de kamerhuren in de praktijk zo hoog liggen, dat zij zelfs nog naar beneden gaan na de modernisering van het WWSO. Enerzijds worden de maximale prijzen in het WWSO dus verhoogd, anderzijds betekent dit nog steeds in veel gevallen een daling van de kamerhuurprijs.

Anders gezegd; de 25 procent komt bovenop de huidig toegestane huurprijs, niet op de feitelijk betaalde huurprijs. Veel wordt inderdaad te duur verhuurd, maar zelfs met de 25 procent op de toegestane huurprijs zullen veel kamers in Nederland goedkoper moeten worden aangeboden.’

Reactie Huurrechtadvocaat Hielkema
Huurrechtadvocaat Huib Hielkema zegt in een reactie dat ‘er nogal wat af te dingen valt’ op bovenstaande antwoorden van het ministerie. Zijn belangrijkste kritiek is dat het volgens hem niet gaat om slechts een verduidelijking en dat je deze wijziging daarom niet met onmiddellijke werking kunt invoeren:

‘De huurcommissie/rechters toetsen op dit moment namelijk helemaal niet of er wel of niet sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Dat doet er in de rechtspraak niet toe. Waar bij groepscontracten wel naar wordt gekeken is of er sprake is van verkapte kamerverhuur. Bijvoorbeeld doordat in het huurcontract (voor zelfstandige woonruimten) niet alleen een totale huurprijs is vermeld, maar ook een prijs per kamer, gekoppeld aan de bewoner die in die kamer woont. Er kunnen in zo’n contract ook allerlei andere regelingen staan die op kamerverhuur duiden. Verder wordt er gekeken naar hoe de verhuurder omgaat met bewonersmutaties: is dat iets dat de bewoners als groep zelf mogen regelen, of regelt de verhuurder dat. Als de verhuurder dat zelf regelt, duidt dat ook op kamerverhuur. Langs deze lijnen kan dus een groepscontract voor zelfstandige woonruimte worden doorgeprikt als verkapte kamerverhuur. En dat is ook terecht: als het groepscontract slechts windowdressing is (met als doel omzeiling van het WWSO), dan mag dat doorgeprikt worden.

Als je dat als verhuurder wil voorkomen moet je groepsverhuur ook echt als verhuur aan een zelfstandige groep aanpakken. Doordat de groep zelf bepaalt hoe de huurprijs onderling wordt verdeeld, hoe de woning wordt bewoond achter de voordeur en dat de groep zelf kan bepalen wie de nieuwe bewoner wordt als iemand vertrekt. Dan is er sprake van balans tussen de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder en dus ook verhuur van zelfstandige woonruimte.

Door daar straks de eis van duurzame gemeenschappelijke huishouding aan toe te voegen moet er door de rechter getoetst worden aan een element waar thans niet aan wordt getoetst en waar veel woningdelers, gelet op de uitgebreide rechtspraak over duurzame gemeenschappelijke huishouding, ook niet aan voldoen.’

Drastische wijziging WWSO
Het tweede kritiekpunt van Hielkema is dat er door het ministerie voorbij wordt gegaan aan de drastische ingrepen die in het WWSO worden gedaan.

Hielkema: ‘Bij de invoering van het nieuwe puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) gebeuren er twee dingen:

– het puntenstelsel zelf wordt drastisch gewijzigd;

– de prijs per punt wordt met 25 procent verhoogd.

Het eerste element wordt door het ministerie in de beantwoording van de vragen niet genoemd. Ten onrechte. Want het is in concrete situaties nog maar de vraag of met het nieuwe WWSO (dat drastisch afwijkt van het huidige WWSO) de kamer nog wel evenveel punten scoort als voorheen. Dat is een kwestie van meten per kamer. In zijn algemeenheid is daar weinig over te zeggen, maar het is onjuist om te beweren (of te suggereren) dat de huurprijzen die uit het nieuwe WWSO voortvloeien voor alle kamers met 25 procent worden verhoogd.’

Daarnaast is het WWSO was niet zomaar verouderd, maar hopeloos verouderd (sinds 1979 nooit noemenswaardig aangepast), aldus Hielkema. ‘Dat wordt inderdaad verbeterd/gemoderniseerd en dat is winst. De prijs per punt in het oude stelsel was niet zomaar laag, maar veel te laag. Het valt daarom te betwijfelen of de opslag van 25 procent voldoende is voor verhuurders om een redelijk rendement te halen. De rekensommen die verhuurders moeten maken zullen dat leren. Als de huurprijzen met het nieuwe systeem te laag uitpakken, want niet leiden tot een redelijk rendement, dan zullen woningdelen en kamerverhuur worden ontmoedigd en zullen jonge mensen straks nog moeilijker dan nu al aan woonruimte kunnen komen.’

Halve verhaal
Ten slotte hekelt Hielkema dat het ministerie geen onderzoek heeft gedaan naar de effecten van deze maatregelen. ‘Technisch gesproken klopt het dat woningdelen gewoon mogelijk blijft. Maar dat is het halve verhaal, want de nieuwe regeling zal veelal leiden tot (drastisch) lagere huurprijzen en dat is ook precies de bedoeling. En dus moet een verstandige wetgever vooraf onderzoeken wat de effecten daarvan zullen zijn om te voorkomen dat de nieuwe regeling het vooral voor jongeren grote woningtekort verder verergert. Ik mis echter onderzoek van het ministerie naar de effecten van de voorgenomen wijziging. Daar is ook geen tijd voor geweest, want deze nieuwe regeling is pas zeer onlangs bedacht; die zat nog niet in het in februari 2023 ter consultatie gepresenteerde wetsvoorstel. Het ministerie weet dus helemaal niet wat die effecten zijn en weet dus ook niet in welke mate woningdelen en kamerverhuur hiermee worden gefrustreerd. Afgaande op geluiden om ons heen staat voor ons wel vast dat heel veel woningen, die nu nog aan woningdelers worden verhuurd, straks, na bewonersmutatie, zullen worden verhuurd aan alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens en gezinnen, al dan niet expats. En de mate waarin dat gaat gebeuren zal nog wel eens groot kunnen zijn. Wat gaat de (nieuwe) minister van Binnenlandse Zaken dan zeggen tegen woningzoekenden?’

Nieuws

Het wetsvoorstel betaalbare huur: verborgen drastisch gevolgen voor woningdelen

Het centrale doel van het wetsvoorstel betaalbare huur is sinds het aantreden in december 2021 van het (demissionaire) kabinet Rutte IV bekend: het reguleren van een flink deel van de vrije sector. Dat deel van de woningmarkt wordt dan voortaan middenhuur genoemd. Dat de minister ook het woningwaarderingsstelsel (WWS) wil moderniseren weten we ook al geruime tijd. Ideeën daarover had hij her en der al genoemd. Maar het officiële voorstel voor het gemoderniseerde woningwaardringstelsel kregen we pas in februari 2024 te zien. Daarin zaten de nodige verrassingen. Maar één nieuwigheid is ronduit spectaculair: bij de verhuur aan woningdelers moet voortaan het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte worden toegepast. Dat moet ook als een zelfstandige woning op één huurcontract aan een woongroep is verhuurd. Dit is een ingrijpende nogal verborgen verrassing waar de minister op geen enkele wijze ruchtbaarheid aan heeft gegeven. Hoe zit dit precies?

Definitie zelfstandige woonruimte

De huidige definitie staat in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek en luidt als volgt:

‘Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.’

De voorgestelde nieuwe definitie luidt als volgt:

‘Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben.’

Waarom wil de minister deze wijziging?

De minister noemt dit een verduidelijking van het begrip zelfstandigheid.

‘Er is doorgaans sprake van een duurzaam gemeenschappelijke huishouden indien sprake is van een koppel met een relatie of een gezin. In dit geval is zonder meer geen sprake van kamerverhuur en wordt dus een zelfstandige woonruimte verhuurd. Daarnaast kan het voorkomen dat – ook al vormen huurders geen gezin of hebben zij geen affectieve relatie – toch sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouden. Hier zal echter slechts bij uitzondering sprake van zijn, zoals bij een duurzame (bijvoorbeeld religieuze) woongroep.

(…)

Om te zorgen voor een simpele en eenduidige toepassing van het WWS, wordt voor situaties met minder dan drie huurders dus bepaald dat geen sprake kan zijn van een onzelfstandige woonruimte.’

Het blijkt niet zozeer een verduidelijking maar een fundamentele wijziging te zijn die uitsluitend tot doel heeft bij woningdelen de huurprijzen te reguleren op het niveau van de wettelijk gemaximeerde kamerhuurprijzen. Dit werkelijke doel wordt verpakt in een andere boodschap: verduidelijking. Terwijl er niets mis is met de huidige definitie. Die is bovendien duidelijker dan de nieuwe definitie en leidt niet tot ongerijmde gevolgen, waarover hierna meer.

Gevolgen van de nieuwe definitie

De nieuwe regeling komt erop neer dat bij geschillen over de huurprijs de huurcommissie de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte moet hanteren. Dat kan verstrekkende gevolgen hebben voor de woningdeelpraktijk indien een gehele woning aan een groep van tenminste drie bewoners wordt verhuurd op één huurcontract. De huurcommissie kan dan het huurcontract negeren indien vastgesteld wordt dat de bewoners geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. De huurcommissie zal vervolgens de huur van de individuele kamers vaststellen op basis van het WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWSO). Het WWSO wordt weliswaar ook gemoderniseerd, maar de verwachting is dat de huurprijzen die daaruit voortvloeien doorgaans een stuk lager zullen zijn dan de overeengekomen totale huurprijs voor de gehele woning in het huurcontract (die meestal in de vrije sector valt).

Duurzame gemeenschappelijke huishouding (DGH)

Over dit begrip is veel fijnmazige rechtspraak. Het komt er kort gezegd op neer dat er sprake is van een DGH als de woningdelers erop gericht zijn voor onbepaalde tijd samen te blijven wonen. Zoals doorgaans de bedoeling is van een samenwonend stel. Zo is in de rechtspraak bijvoorbeeld uitgemaakt dat kinderen met hun ouders geen DGH vormen, omdat hun samenleving van nature aflopend is: kinderen vliegen op zekere leeftijd doorgaans uit. Dat kan weer anders zijn als het gaat om oudere kinderen die hun hele leven bij hun ouders hebben gewoond. Het is zeer casuïstische rechtspraak.

Het eerste probleem dat zich aandient is dat de huurcommissie niet alleen niet geëquipeerd is om te bepalen of er sprake is van een DGH, maar daartoe ook niet bevoegd is. Daar zal dus eerst de kantonrechter aan te pas moeten komen. De nieuwe regeling gaat daarmee leiden tot extra juridische procedures over voorvragen.

Ongerijmdheden

Vaak worden zelfstandige woningen verhuurd aan een groep, waarbij de groep de vrijheid heeft zelf te bepalen hoe zij de woning bewonen en hoe de verschuldigde huurprijs onderling wordt verdeeld. De nieuwe regeling lijkt ook in dat geval tot gevolg te hebben dat de individuele bewoners kamerhuurprijzen volgens het WWSO kunnen gaan betalen. Dat gaat leiden tot aanmerkelijke complicaties.

Stel dat een woning is verhuurd aan drie woningdelers die zelf mogen bepalen hoe zij de woning bewonen en dat de kamers in die woning zeer verschillend van grootte zijn. Hoe kan de huurcommissie dan de wettelijke kamerhuurprijzen koppelen aan elk van de drie bewoners? En hoe kan de verhuurder vervolgens bepalen welke bewoner bij welke kamerhuurprijs hoort en hem aanspreken op de betaling daarvan? En hoe zit het met de hoofdelijke aansprakelijkheid die meestal bij woningdelen wordt overeengekomen: kan de verhuurder alle bewoners aanspreken als één bewoner de huur niet betaalt?

Stel dat een woning is verhuurd aan drie woningdelers voor € 1.500 per maand. Als alle bewoners tegelijk een huurprijsprocedure beginnen, kunnen zij bereiken dat deze huurprijs wordt gesplitst in drie kamerhuurprijzen van bijvoorbeeld € 350 per maand. Daarmee wordt de totale huurprijs verlaagd tot (3 x € 350 = ) € 1.150 per maand. Maar als slechts één bewoner een huurprijsprocedure begint en alleen zijn kamerhuurprijs wordt vastgesteld op € 350. Moeten dan de andere twee bewoners voortaan tezamen het verschil van (€ 1.500 – € 350 = ) € 1.150 per maand ophoesten?

In de praktijk zullen er meer complicaties optreden, leidend tot allerlei juridische procedures. Duidelijk mag zijn dat het voorstel ook om deze reden slecht doordacht is.

Zijn er uitwijkmogelijkheden?

De eerste uitwijkmogelijk die zich laat raden is grote woningen, die bedoeld zijn voor de bewoning door drie of meer woningdelers, voortaan verhuren aan maximaal twee  bewoners, zonder de onderverhuur van kamers te verbieden. De minister lijkt aan die mogelijkheid te hebben gedacht, want hij schrijft in zijn toelichting:

‘Dit betekent dat huurders die zonder toestemming van de verhuurder de huurwoning onderverhuren of iemand anders laten intrekken, niet eenzijdig kunnen zorgen voor een andere classificatie van de huurwoning. Indien de verhuurder echter instemt met de wijziging van het gebruik, kan dit wel een effect hebben op de classificatie en dus de toepassing van het WWS.’

Maar er is een verschil tussen niet verbieden van onderverhuur en daarvoor toestemming geven. De wet gaat ervan uit dat indien onderverhuur van kamers niet contractueel is verboden, de huurder daartoe bevoegd is. Ook hier zal rechtspraak over komen. Hoezo verduidelijking van het begrip zelfstandige woonruimte.

Een andere uitwijkmogelijkheid is de verhuur naar zijn aard van korte duur, omdat dan de wettelijke huurprijsregulering niet van toepassing is. Maar deze vorm van verhuur is in veel gevallen niet toe te passen.

Onmiddellijke toepassing op bestaande gevallen?

In het Wetsvoorstel betaalbare huur staat dat het voorstel niet van toepassing is op bestaande huurcontracten. Dat betekent dat de wet niet van toepassing is op lopende huurcontracten voor vrije sectorwoningen die door deze wet gereguleerde middenhuurwoningen worden. De wet gaat pas gelden voor nieuwe huurcontracten voor deze woningen.

De vraag is of dat ook geldt voor de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte. Die staat namelijk niet in het Wetsvoorstel betaalbare huur, maar in het voorstel tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Dat is een andere regeling. Deze regeling bevat overgangsrecht voor verschillende onderdelen, maar bevat geen overgangsrecht voor de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte. Daarvan uitgaande betekent dat dat de nieuwe regeling bij inwerkingtreding onmiddellijk geldt, dus ook voor bestaande huurcontracten.

Dat is ongewenst, omdat dat de rechtszekerheid onaanvaardbaar aantast. Verhuurders hebben hierop immers niet kunnen anticiperen en zouden anders vast andere keuzes hebben gemaakt toen zij op het punt stonden woningen te verhuren. Te verwachten valt dat ook daar de nodige rechtspraak over gaat komen, als dit echt zo ongenuanceerd wordt ingevoerd. Laten we hopen dat de wetgever bij de invoering van de regeling alsnog duidelijk bepaalt dat deze alleen geldt voor nieuwe huurcontracten.

Handhaving door de gemeente

Het Wetsvoorstel betaalbare huur voorziet in handhaving door de gemeente, indien een te hoge huurprijs is overeengekomen, door het opleggen van flinke boetes aan de verhuurder. Woningdelers hoeven dus niet naar de huurcommissie als zij vinden dat zij te veel betalen omdat zij geen DGH vormen. De gemeente moet dan bepalen of er sprake is van een DGH. Ook de gemeente is daartoe niet geëquipeerd, zodat ook dit zal leiden tot juridische procedures.

Conclusie

De minister zegt de definitie van zelfstandige woonruimte te verduidelijken, maar wil in werkelijkheid de woonlasten van woningdelers verlagen. De regeling die hij daarvoor heeft bedacht is gedrochtelijk en onvoldoende doordacht. En, zoals het er naar uitziet, wil hij de nieuwe regeling in strijd met de rechtszekerheid al laten gelden voor bestaande huurcontracten. Duidelijk is dat dit zal leiden tot allerlei complicaties en juridische procedures. Het is te hopen dat de minister tot inkeer komt of dat de Kamer hem terugfluit.