Over de nieuwe Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting: wordt woningdelen straks gestimuleerd en niet meer tegengegaan?
De Gemeente Amsterdam heeft een inspraakversie van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) gepubliceerd. Tot en met maandag 27 maart 2023 was het mogelijk inspraak op deze versie aan te leveren aan de gemeente. Daarna worden de reacties verwerkt en wordt een definitieve versie opgesteld. Naar verwachting wordt de definitieve versie van de AAV in juni of juli van 2023 vastgesteld door de gemeenteraad.
In dit blog wordt ingegaan op de belangrijkste wijziging voor het gemeentelijk beleid inzake woningdelen (bewoning van een woning door drie of meer huisgenoten, anders dan een gezin) en de mogelijke impact daarvan. De AAV beschrijft ‘de huidige volkshuisvestelijke opgaven en de gewenste volkshuisvestelijke toekomst van Amsterdam in 2040’. Met het oog op die toekomst zijn in de AAV meerdere doelen geformuleerd. Het eerste doel heeft betrekking op het woningdeelbeleid: de gemeente wil ’meer woningen’. De overige doelen hebben niet (direct) betrekking op woningdelen en worden in deze blog buiten beschouwing gelaten.
Loslaten van individuele huurcontracten
In het kader van ‘meer woningen’ wordt in de AVV voorgesteld om de bestaande woningvoorraad maximaal te benutten door het huidige samenwoonbeleid van de gemeente te versoepelen. Door de schaarste op de woningmarkt is een zelfstandige woning voor iedere woningzoekende niet reëel. In de AAV wordt daarom een hogere prioriteit gegeven aan het creëren van meer woonplekken in de bestaande woningvoorraad dan aan het behoud van zelfstandige woningen en het voorkomen van verkamering. De AVV zegt hierover het volgende:
‘Onze inzet op woonplekken hebben we nodig totdat de wooncrisis beteugeld is. Een woonplek is bijvoorbeeld een kamer of een woning met een gedeelde badkamer en/of keuken, maar kan ook inwoning zijn (hospita). Om dit te realiseren moeten we ruimte bieden voor intensiever gebruik van de bestaande woningvoorraad door inwoning, samenwonen en kamerverhuur. Voor kamerverhuur betekent dit dat we het individuele huurcontract willen loslaten als voorwaarde voor een vergunning. We hopen zo eigenaren van ruime woningen in Amsterdam te stimuleren woonplekken aan te bieden.’
De huidige huisvestingsverordening (HVV) schrijft voor dat woningdelen slechts is toegestaan onder de voorwaarde dat de verhuurder met ieder van de woningdelers een individueel kamerhuurcontract afsluit. Dit maakt woningdelen onder het huidige woningdeelbeleid van de gemeente voor verhuurders veelal niet aantrekkelijk, omdat bij kamerverhuur het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor kamers van toepassing is wat leidt tot lage huurniveaus. Dit terwijl de verhuur van een gehele (zelfstandige) woning aan een groep van woningdelers in de meeste gevallen in de vrije sector valt, waarbij de verhuurder vrij is zelf een huurprijs met de huurders overeen te komen. Het loslaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten is dus goed nieuws voor verhuurders die meerdere huurders per woning willen toelaten.
Het loslaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten wordt op z’n vroegst doorgevoerd in de Huisvestingsverordening van 2025. Dat komt doordat pas in de eerste helft van 2024 definitieve voorstellen worden gedaan voor de wijziging in het woningdeelbeleid.
Quota’s en intrekking van de vergunning
Voor verhuurders blijft het relevant om rekening te houden met quota’s voor omzettingsvergunningen (vergunningen voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten). In de huidige HVV is de bevoegdheid opgenomen om per wijk een quotum (maximum) te stellen voor het aantal woningen dat in die wijk mag worden omgezet. In de AAV is benadrukt dat de gemeente deze bevoegdheid behoudt.
In de huidige HVV is ook opgenomen dat een omzettingsvergunning kan worden ingetrokken als in de omgezette woning gedurende tenminste 3 maanden minder dan 3 huurders ingeschreven staan . Eerder al merkten wij hier over op dat dit tot onwenselijke situaties kan leiden, zoals verlies van de omzettingsvergunning wanneer vanwege een verbouwing de woning even langer dan 3 maanden leegstaat.
Ook kan een verhuurder zijn omzettingsvergunning verliezen indien één of meer bewoners zich niet blijkt te hebben ingeschreven. Deze situatie is erkend in de toelichting bij de huidige HVV, waarin het volgende staat:
‘Het kan mogelijk voorkomen dat er wel drie of meer bewoners een kamer huren, en er feitelijk dus wel sprake is van omzetting, maar dat buiten de schuld van de verhuurder een huurder zich is vergeten in te schrijven.’
Mogelijke uitwerking van het nieuwe woningdeelbeleid
Een verhuurder kan dus door een nalatige bewoner zijn omzettingsvergunning verliezen en kan vervolgens, vanwege het inmiddels ingevoerde quotum ook geen nieuwe vergunning meer krijgen. Het verlies van een omzettingsvergunning kan dan vergaande, want permanente, gevolgen hebben. De investeringen die de verhuurder heeft gedaan om de woning om te zetten zijn bij verlies van de omzettingsvergunning tevergeefs geweest.
Dit speelt des te meer indien woningdelen succesvol wordt gestimuleerd door het verlaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten. Bij meer vraag naar omzettingsvergunningen worden quota’s voor omzettingsvergunningen naar verwachting sneller bereikt en is de verhuurder er niet zeker van dat hij wederom een omzettingsvergunning kan bemachtigen. Wanneer dit gebeurt zou het goed kunnen dat eigenaren van ruime woningen juist worden ontmoedigd om te investeren in het omzetten van hun woningen.
Wij hopen u hiermee meer inzicht te hebben gegeven in de ontwikkelingen van het woningdeelbeleid van de gemeente Amsterdam. Wij blijven de ontwikkelingen in dit op de voet volgen. Neem vooral contact op met ons kantoor voor vragen over de invloed van deze ontwikkelingen op uw specifieke situatie.