Inleiding

Stelt u zich de volgende situatie voor. U bent eigenaar van een woning die u wilt gaan verhuren omdat u samen gaat wonen met uw partner. Om de woning te kunnen verhuren, hebt u een makelaar ingeschakeld die op zoek gaat naar een huurder. Of, zoals ook vaak gebeurt, zodra de woning te huur wordt aangeboden melden kandidaat-huurders zich bij u of de makelaar. U wilt natuurlijk weten wie u in uw huis haalt, dus of de huurder een goede huurder zal zijn. U vraagt een salarisstrook, een legitimatiebewijs en een werkgeversverklaring op. Al deze stukken krijgt u per kerende post toegestuurd. Met deze huurder lijkt niks mis, dus de huurovereenkomst komt tot stand. De huur en de borg worden betaald en u woont inmiddels prettig bij uw partner.

Na een paar maanden krijgt u een telefoontje van een buurman. De politie blijkt in uw woning een hennepplantage te hebben opgerold! De politie neemt ook contact met u op en u wordt zelfs gehoord als verdachte. Gelukkig kunt aantonen dat u de woning hebt verhuurd, en bent u snel geen verdachte meer. De politie gaat achter uw huurder aan, maar die blijkt niet de persoon te zijn die op het legitimatiebewijs staat. Wat nu? U hebt een woning die flink is beschadigd als gevolg van de hennepkwekerij, de huurovereenkomst loopt nog door terwijl de huur niet meer wordt betaald en wie gaat er opdraaien voor uw schade?

In dit artikel zal ik uiteenzetten hoe een verhuurder de kans op dergelijke schade zoveel als mogelijk kan voorkomen. Daarbij komt aan de orde of een verhuurder (of een verhuurmakelaar) een onderzoeksplicht en/of een informatieplicht heeft.

Onderzoek doen

Het is van belang dat een verhuurder (of verhuurmakelaar) goed onderzoek doet naar de persoon van de huurder. Voorkomen is tenslotte beter dan genezen en als je vooraf informatie over een kandidaat-huurder hebt, kun je besluiten geen overeenkomst met deze persoon aan te gaan. Een onderzoek kan eenvoudig worden gedaan. Op het internet is veel informatie over personen te vinden, onder meer op social media. Het staat daarnaast vrij om de kandidaat te vragen naar meer informatie, zoals loonstroken of een werkgeversverklaring. Een (kleine) particuliere verhuurder zal dit mogelijk niet allemaal doen. Die weet dat waarschijnlijk niet en gaat af op zijn gevoel bij een huurder. Meestal gaat dat goed, maar niet altijd. Een onderzoeksplicht kan niet zomaar worden aangenomen, maar het is wel in het (eigen) belang van de verhuurder dat de aspirant-huurder goed wordt gescreend.

Van professionals mag meer worden verwacht. Als een makelaar in opdracht van een verhuurder een woning verhuurt, mag de verhuurder er op vertrouwen dat de makelaar onderzoek doet voordat hij een huurder aandraagt. Maar hoe ver moet dat onderzoek gaan? En wat nu als de makelaar naar – achteraf – blijkt onvolledig onderzoek heeft gedaan?

Jurisprudentie

Er zijn procedures gevoerd waarbij huiseigenaren (verhuurders) een verhuurbemiddelaar hebben aangesproken op schade(vergoeding), omdat de gevonden huurder niet goed gescreend bleek te zijn. In de casus die heeft geleid tot een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit 2011[1] speelde het volgende.

Een huiseigenaar woonde en werkte in de Verenigde Staten en wilde zijn woning in Nederland (tijdelijk) verhuren. Hij heeft een bemiddelingsbureau ingeschakeld, dat voor hem op zoek ging naar een huurder. De makelaar heeft uiteindelijk een huurder voorgedragen en deze is op verzoek van de eigenaar op financiële gronden gescreend. Gebleken is dat de makelaar loonstroken en een werkgeversverklaring heeft opgevraagd, maar er werd slechts een legitimatiebewijs overgelegd. Er is een huurovereenkomst gesloten. De waarborgsom en de eerste maand huur zijn contant betaald (circa € 6.000) en de bemiddelingskosten bedroegen ongeveer € 2.000.

Na enige tijd is er een hennepplantage ontmanteld in de woning. De huurder is aangehouden en hij heeft tegen de politie verklaard dat hij een WAO-uitkering had en dat hij verslaafd was aan cocaïne en alcohol. Hij zou flink in de schulden zitten, en werd door criminelen gedwongen de woning te huren zodat er een hennepkwekerij kon worden geëxploiteerd. Hij werd (vermoedelijk) gebruikt als zogenaamde katvanger. Meestal zijn er in het geval van een hennepkwekerij dergelijke connecties met het criminele circuit.

De verhuurder werd geconfronteerd met forse schade. Niet alleen aan zijn pand, dat flink was beschadigd, maar ook moest hij proceskosten maken en was er een betalingsachterstand. De huurder bood geen verhaal; dat was een kale kip. De eigenaar heeft vervolgens de bemiddelaar aangesproken op zijn schade. Deze procedure heeft geleid tot genoemde uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit 2011. Het Hof oordeelde dat de verhuurmakelaar zijn zorgplicht heeft geschonden. Die had bij de totstandkoming van de huurovereenkomst goed onderzoek moeten doen naar de persoon van de huurder en kon niet volstaan met het vragen van een loonstrook of inkomensgegevens, terwijl die nooit zijn overhandigd door de huurder. Doordat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld, werd de bemiddelingsovereenkomst (tussen verhuurder en makelaar) ontbonden en moest de makelaar schade betalen. Het ging in totaal om een bedrag van meer dan € 50.000 dat de makelaar aan de verhuurder moest voldoen. De conclusie die uit het arrest van het Hof kan worden getrokken is dat makelaars een zorgplicht hebben tegenover hun opdrachtgever en dat zij van hen mag worden verwacht – zoals van een ‘redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in vergelijkbare omstandigheden mag worden verwacht – voor moeten zorgen dat zij deze zorgplicht in acht nemen.

Bestuursrecht

Naast de mogelijkheid van een civiele procedure, waarin de eigenaar de verhuurmakelaar (of de huurder) aanspreekt, of andersom, kan de verhuurder/eigenaar ook met de gemeente te maken krijgen. Wanneer die bij wijze van bestuursdwang een hennepplantage oprolt, kan zij op basis van de Algemene wet bestuursrecht de kosten van die bestuursdwang verhalen op de “overtreder”. Bij de directe overtreder, de huurder, is in het algemeen weinig te halen dus proberen gemeenten regelmatig, en vaak met succes, die kosten te verhalen op de verhuurder.

In procedures over dit kostenverhaal is vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat een verhuurder een zorgplicht heeft bij het sluiten van een huurovereenkomst. De afdeling baseert die zorgplicht hetzij op de Woningwet, hetzij op het bestemmingsplan. De standaard overwegingen van de afdeling in dit soort zaken luiden als volgt:

“Van een professioneel verhuurder van een pand mag worden gevergd dat zij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt. Zij dient aannemelijk te maken dat zij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt. Tenzij een verhuurder aan de hand van concrete gegevens aannemelijk maakt dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt, dient een verhuurder als overtreder te worden aangemerkt.”

Strafrecht

Er zijn ook gevallen bekend – ik meen in (de omgeving van) Tilburg – waarbij verhuurmakelaars strafrechtelijk zijn aangepakt. Het ging daarbij om makelaars die meerdere keren panden bleken te hebben verhuurd, waarin een hennepkwekerij werd geëxploiteerd. De makelaars zijn ook veroordeeld. Natuurlijk zijn dit uitzonderingen, maar van ‘pech’ kon niet meer worden gesproken. Het leek er op – dat zal waarschijnlijk de basis zijn geweest voor de veroordeling – dat de makelaars betrokken waren in een crimineel netwerk van henneptelers.

Grenzen zorgplicht afbakenen

Wat kan een verhuurder of bemiddelaar nu doen om de grenzen van zijn zorg- of onderzoeksplicht af te bakenen? En om dus te voorkomen dat hij of zij wordt geconfronteerd met claims? Men doet er goed aan de volgende tips in acht te nemen:

1. Maak goede contracten met opdrachtgevers. Daarin moet worden afgebakend wat de makelaar wel en wat de makelaar niet doet. En dus wat de huiseigenaar mag verwachten qua screening;
2. Doe goed onderzoek naar de kandidaat-huurder. Vraag altijd originele documenten en neem geen genoegen met kopieën of gefaxte of gemailde documenten. Die zijn namelijk relatief eenvoudig te vervalsen. Controleer identiteitsbewijzen op echtheidskenmerken (die van de Europese Unie gewoon op internet zijn te vinden[2]), controleer cumulatieven op de loonstroken (neem geen genoegen met 1 salarisstrook), vraag een bankafschrift waarop te zien is dat het loon wordt gestort, bel de werkgever die een werkgeversverklaring heeft opgesteld, etc. Maak van al deze documenten zelf duidelijke kleurenkopieën (met vermelding “origineel voor gezien”). Ga op zoek naar de huurder op het internet. Heel veel informatie is openbaar en gratis toegankelijk. Er zijn ook steeds meer bureaus die een huurderscheck uitvoeren. Dat is ook een goede tool die kan worden gebruikt.

• Maak goede huurcontracten. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar een goed contract voorkomt problemen achteraf.

1. Neem liever geen contante betalingen in ontvangst.

Conclusie

Natuurlijk is het niet mogelijk alle risico’s uit te sluiten, maar deze kunnen wel zo veel als mogelijk worden beperkt. Een verhuurder of diens makelaar kan met bovenstaande tips zorgen dat hij in elk geval de kandidaat-huurder heeft onderzocht. Als dat onderzoek serieus en nauwkeurig is gedaan, ligt een claim als die in de zaak waar het Hof Arnhem uitspraak over deed, niet voor de hand. Er is dan namelijk voldaan aan de zorgplicht. Voorkomen is beter dan genezen.

Jeroen Groenewoud

[1] ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

[2] Zie bijvoorbeeld http://prado.consilium.europa.eu

De Minister van Economische Zaken heeft In de Staatscourant van 15 juli 2014 de al enige tijd verwachte Beleidsregel met betrekking tot het opleggen van bestuurlijke boetes gepubliceerd. De Beleidsregel treedt op 1 augustus 2014 in werking en bevat de boetebedragen die door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) kunnen worden opgelegd voor overtreding van een tiental wetten, waaronder de Warmtewet.
Wij geven een overzicht van de door de ACM op te leggen boetes bij overtreding van bepalingen van de Warmtewet.

Op het berekenen van een hogere prijs dan de door de ACM vastgestelde maximumprijs staat een boete tussen € 50.000 en 75 promille van de omzet.

Een boete tussen € 25.000 en 37,5 promille van de omzet staat op:

• overtreding van de verplichting om zorg te dragen voor betrouwbare levering met een goede kwaliteit van dienstverlening en tegen redelijke voorwaarden,
• levering van warmte zonder vergunning, en
• het zich niet houden aan een bindende aanwijzing van de ACM.

Op het niet naleven van de meldingsplicht staat een boete tussen € 15.000 en 12,5 promille van de omzet.

Het niet nakomen van de inlichtingenplicht ten slotte kan een boete opleveren tussen € 10.000 en 7,5 promille van de omzet.

In dit verband moet onder omzet worden verstaan, samengevat, de opbrengst die een overtreder heeft behaald met de levering van warmte die verband houdt met de overtreding.

De ACM kan wegens specifieke omstandigheden de boete verhogen of verlagen.

Zie ook onze nieuwsbrief over de Kamerbrief van 7 juli 2014 van de minister over de Warmtewet.

Lees ook: Herziening Warmtewet, 7 maart 2018

De Hoge Raad heeft zich onlangs voor het eerst in een tweetal zaken tussen een huurder en een verhuurder inhoudelijk uitgelaten over de vraag of het Nederlandse stelsel van wettelijke huurprijsbeheersing voor woonruimte in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van Mens (EVRM).

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2014:826&keyword=12%2f04165

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2014:827&keyword=13%2f02738

Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens in Straatsburg heeft de afgelopen jaren de (huur)wetgeving van enkele landen, waaronder die van Polen, in strijd met het EVRM beoordeeld, bijvoorbeeld ingeval deze voor de eigenaar leidt tot een verliesgevende exploitatie. De Hoge Raad heeft de vorderingen van de verhuurders in deze zaken afgewezen. Vooral de motivering van de uitspraken is teleurstellend.

De Hoge Raad begint ermee te overwegen dat ons recht altijd een nooduitgang biedt voor apert onredelijke gevallen, zodat er op voorhand niet zo snel strijd zal zijn met internationaal recht. Vervolgens vergelijkt de Hoge Raad de situatie die in de Poolse zaak aan de orde was met die in Nederland. De Hoge Raad overweegt dat er in Polen een systemische inbreuk op het EVRM was, terwijl in Nederland niet is gebleken dat de wet leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders een zwaar verlies leiden op de exploitatie. Een verschil tussen Polen en Nederland was dat de groep verhuurders die zwaar verlies leden als gevolg van de wet in Polen gemakkelijk was te identificeren: verhuurders van alle woningen die al in de communistische tijd onder de communistische wetgeving waren verhuurd (dus voor 1989) en waarin nog steeds dezelfde huurders woonden. Bovendien was in alle gevallen de omvang van hun verlies fors. In Nederland ligt dat genuanceerder. In Nederland is de groep van verhuurders die verlies lijden moeilijker aan te wijzen en is er niet altijd sprake van een verliesgevende exploitatie. Grosso modo gaat het in Nederland (ook) om huurovereenkomsten die lange tijd geleden zijn aangegaan en nog steeds voortduren. Bij die huurcontracten is de huurprijs in alle gevallen als gevolg van wettelijke beperkingen achtergebleven bij de huurontwikkeling, zelfs die in de sociale huursector. In sommige gevallen leidt dat tot een verliesgevende exploitatie, de ene keer meer dan de andere keer. Onze wet bevat hiervoor geen remedies, omdat de wet voor de bepaling van de wettelijke huurprijs geen acht wordt geslagen op de kosten van de verhuurder. Dit kan, net als in Polen, toch moeilijk anders dan als een systematische inbreuk op het EVRM worden gezien. De Hoge Raad vindt van niet.

Voor (veel ) meer informatie over deze materie zie de website van de Stichting Fair Huur: http://www.fairhuurvoorverhuurders.nl

In een brief van 11 april 2014 heeft minister Blok zijn voorgenomen wijzigingen in de regelgeving voor het tijdelijk huren van woonruimte aan de Tweede Kamer voorgelegd. Met de bedoeling om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen, stelt de minister voor om de mogelijkheden van tijdelijke verhuur voor bepaalde doelgroepen te vergroten. Zo zullen er woningen moeten worden aangewezen voor jongeren, starters en grote gezinnen, die blijvend voor deze groepen beschikbaar moeten blijven, zoals dat nu ook al geldt voor gehandicapten-, ouderen- en studentenwoningen. Voorts wil de minister een huurovereenkomst voor bepaalde tijd introduceren, waarbij de huurprijsbescherming wel geldt maar de huurbescherming niet en de huur dus na de afgesproken termijn automatisch eindigt (naar analogie van verhuur van bedrijfsruimte). Met name studenten, arbeidsmigranten, werknemers in noodzakelijke sectoren en kenniswerkers zouden behoefte hebben aan deze vorm van tijdelijke huisvesting. Tot slot stelt de minister nog voor om de Leegstandwet te verruimen in die zin dat te koop staande huurwoningen als nieuwe categorie tijdelijk te verhuren woningen wordt opgenomen, om de mogelijkheden van tijdelijke verhuur bij afwezigheid van de eigenaar/huurder te verruimen en om de campuscontracten uit te breiden met de categorie promovendi. De minister kondigt aan dat het wetsvoorstel ‘tijdelijk huren’ naar verwachting het najaar van 2014 bij de Tweede Kamer wordt ingediend. Wij houden u vanzelfsprekend op de hoogte.

Het komt regelmatig voor dat een eigenaar van een pand de horecabedrijfsruimte in dat pand verhuurt en het daarin geëxploiteerde horecabedrijf gelijktijdig verpacht. Van belang is dan om te weten welk wettelijk regime op beide overeenkomsten van toepassing is.

Pacht van een horecabedrijf

Het komt regelmatig voor. De eigenaar van een pand verhuurt de horecabedrijfsruimte in dat pand en verpacht gelijktijdig het daarin geëxploiteerde horecabedrijf. Vaak gaat het om een horecabedrijf dat de verhuurder zelf heeft opgericht en gedurende enige tijd in het pand heeft geëxploiteerd. Voor de huur van de bedrijfsruimte moet een huurprijs worden betaald en voor de pacht van het horecabedrijf een pachtsom. Het horecabedrijf blijft hiermee in eigendom bij de eigenaar/verhuurder van het pand. In de pacht is meestal begrepen het recht om het horecabedrijf te exploiteren, inclusief de goodwill van het bedrijf en de gehele bedrijfsinventaris. Dit wordt weliswaar pacht genoemd, maar in feite wordt het bedrijf verhuurd. Het gaat dus om gelijktijdige verhuur van de bedrijfsruimte en verhuur van het bedrijf.

In dit soort constructies, gemengde overeenkomsten genoemd, komt regelmatig de vraag op welk wettelijke regime van toepassing is bij de beëindiging van de overeenkomst, bij wijziging van de huurprijs/pachtsom en bij bedrijfsopvolging. De huurder van bedrijfsruimte wordt immers goed beschermd, maar voor de huurder van een bedrijf gelden alleen de algemene regels van ons overeenkomstenrecht.

In de wet is maar één algemene regel voor de oplossing van dit soort puzzels: de wettelijke regeling voor het huren van bedrijfsruimte is uitsluitend van toepassing op de verhuur van de bedrijfsruimte en niet op de verhuur van het bedrijf. Daarop zijn de algemene regels van het overeenkomstenrecht van toepassing. Ingeval er strijd is tussen beide wettelijke regelingen zal in het algemeen het meest overheersende gedeelte van de overeenkomst de doorslag geven. Om te bepalen wat het meest overheersende gedeelte van de overeenkomst is moet in de eerste plaats worden gekeken naar de hoogte van de huurprijs enerzijds en de hoogte van de pachtsom anderzijds. Deze regel is in de praktijk lastig te hanteren. Dat blijkt dan ook uit de jurisprudentie, die een nogal verbrokkeld beeld geeft te zien.

Het tot stand brengen van een goede huur/pachtovereenkomst kan zekerheid bieden. Het verdient daarom aanbeveling in dit soort situaties goed na te denken over de inhoud van de overeenkomst. Unger Hielkema advocaten heeft hierin een ruime ervaring en dient u graag van advies.

Een verhuurder moet erg oplettend zijn als het gaat om asbest. Zo kan hij aansprakelijk worden gehouden voor iets wat hij niet wist, maar wel had behoren te weten.

Bij het noemen van het woord ‘asbest’ gaan vaak alle alarmbellen rinkelen. Dat is ook goed, want asbest kan (levens)gevaarlijk zijn. Verhuurders en huurders moeten dus oplettend zijn. Voor verhuurders is asbest een lastige kwestie. Verhuurders zijn lang niet altijd op de hoogte van de aanwezigheid van asbest in hun panden of van de exacte locatie ervan, maar kunnen toch geconfronteerd worden met (schade)claims van hun huurders die aan asbest blootgesteld worden. Verhuurders moeten zorgvuldig handelen, ook als het asbest door een vorige huurder in het pand is aangebracht. Maar hoe ver gaat die zorgvuldigheid en wat mag wel en wat kan niet van een verhuurder worden verwacht?

KPN / Tamminga

Voor een goed begrip van de problematiek en van de mogelijke claims van de huurder in geval van asbest kan het bekende arrest van de Hoge Raad KPN/Tamminga (Hoge Raad 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980) als voorbeeld dienen. Dat was een zaak tussen de heer Tamminga als verhuurder van een bedrijfsruimte en KPN Telecom B.V. als huurder daarvan. De ruimte was door KPN in gebruik als Primafoon winkel. In 2005 werd er ingebroken in de winkel. De inbrekers kwamen de winkel binnen door gaten in het dak te boren. Daarbij is bruin asbest vrijgekomen (amosiet). Dit asbest zat namelijk tussen het dak en het systeemplafond in een brandwerende verdiepingsvloer. De heer Tamminga heeft geweigerd om de asbest te saneren, zodat KPN dat uiteindelijk zelf heeft laten doen. De kosten daarvan waren € 37.939,58. In deze zaak vorderde KPN betaling van de herstelkosten (saneringskosten), vermindering van de huurprijs en betaling van gevolgschade van meer dan € 200.000,- onder meer in verband met de tijdelijke sluiting van de winkel.

Eén van de vragen die centraal stond was die in hoeverre asbest in het plafond van een pand een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De vraag moest eerst beantwoord worden, voordat toegekomen kon worden aan de claims van de huurder ter zake herstel, vermindering van de huurprijs en schadevergoeding. Deze vorderingen nemen namelijk het gebrek als uitgangspunt.

Het gerechtshof vond dat de enkele aanwezigheid van bruin (niet-hechtgebonden) asbest in het plafond nog geen gebrek oplevert. Maar als dit asbest (door welke oorzaak dan ook) vrijkomt en daardoor schadelijke gevolgen heeft voor de gezondheid, dan is het wel een gebrek. Dat was in deze zaak het geval geweest. Het hof oordeelde dus dat er in de gegeven situatie sprake was van een gebrek.

De Hoge Raad achtte deze overweging van het hof onbegrijpelijk. De Hoge Raad vond het vreemd dat het hof wel had vastgesteld dat het bruin asbest voor de gezondheid zeer schadelijk is, maar daar vervolgens de conclusie aan verbond dat de aanwezigheid daarvan op zichzelf geen gebrek oplevert. De Hoge Raad lijkt met deze overweging aan te geven dat als asbest een onaanvaardbaar risico oplevert, er dan sprake is van een gebrek. Dus ook als het asbest nog niet is vrijgekomen.

Of de aanwezigheid van asbest een onaanvaardbaar risico oplevert, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij speelt een rol:
– de soort asbest (hechtgebonden of niet-hechtgebonden)
– de hoeveelheid asbest
– het gebruik van het pand
– de bekendheid met de risico’s

Concluderend, de enkele aanwezigheid van asbest in een pand kán volgens de Hoge Raad een zogenoemd gebrek opleveren. En als er sprake is van een gebrek, dan kan een huurder aanspraak maken op herstel, huurprijsvermindering en schadevergoeding.

Asbesthoudend vloerzeil

De situatie uit het arrest KPN/Tamminga is nogal specifiek. Bovendien ging het om het gevaarlijke bruin asbest, terwijl het in de meeste gevallen hechtgebonden asbest betreft dat is verwerkt in bijvoorbeeld golfplaten, wanden, vensterbanken, vloerzeilen of buizen. Als hechtgebonden asbest niet beschadigd is, levert het weinig gevaar op voor de gezondheid. Hechtgebonden asbest dat goed is weggewerkt in de woning en dat bij normaal gebruik van de woning niet zal vrijkomen, zal dus niet gauw een onaanvaardbaar risico opleveren.

Een in de praktijk vaker voorkomend geval betreft de zaak waarover de rechter in Eindhoven onlangs heeft geoordeeld (Rechtbank Oost-Brabant 12 december 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:7298). In die zaak verhuurde een woningstichting een woning, waarin een huurder zelf een Novilon-vloerbedekking had aangebracht. Die vloerbedekking was asbesthoudend. Deze huurder had de huurovereenkomst op een goed moment opgezegd en nog voordat de voorinspectie plaatsvond had hij de vloerbedekking verwijderd. Er waren alleen wel lijmresten achtergebleven. De nieuwe huurders van de woning klaagden daarover bij de woningstichting. De woningstichting kwam vervolgens tot de ontdekking dat bij de verwijdering van de Novilon-vloerbedekking door de oude huurder asbest was vrijgekomen. Vanwege deze asbestbesmetting moet de woning per direct worden gesaneerd en de huurders werden tijdelijk elders ondergebracht. Huurders vorderden in een procedure een verklaring voor recht dat de woningstichting aansprakelijk was voor de asbestbesmetting en de gevolgen daarvan van, alsmede betaling van materiele en immateriële schadevergoeding. Zij stelden zich op het standpunt dat de woningstichting bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend was met de asbesthoudende vloerbedekking.

De kantonrechter stelde in de eerste plaats vast dat de asbestbesmetting een gebrek was in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De huurders waren immers twaalf dagen lang blootgesteld geweest aan asbest. Voorts overwoog de kantonrechter dat de asbestbesmetting reeds aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst met deze huurders en dat in dat geval geldt dat de woningstichting aansprakelijk is voor de gevolgschade van die asbestbesmetting als de woningstichting het gebrek toen kende of behoorde te kennen (artikel 7:208 BW).

Het oordeel van de kantonrechter luidt dat de woningstichting de asbestbesmetting bij aanvang van de huurovereenkomst had kunnen kennen. Die conclusie wordt als volgt gemotiveerd.

De kantonrechter refereert aan het Handboek Asbest van de vereniging van woningcorporaties Aedes, waarin wordt verwezen naar het Asbestverwijderingsbesluit 2005 dat op 1 maart 2006 in werking is getreden en is bedoeld om emissies van asbestvezels bij het verwijderen van asbesthoudende producten uit een bouwwerk te voorkomen. Het gevaar van asbestemissie bij verwijdering van asbesthoudende producten heeft al in 2005 erkenning van de wetgever gekregen. Voorts refereert de kantonrechter aan een informatieblad van de woningstichting van april 2010, waarin staat dat de woningstichting bij een verhuizing kritisch naar de vloerbedekking kijkt, omdat sommige oude soorten vinylzeil en vinyltegels asbesthoudend kunnen zijn. Daarnaast meent de kantonrechter dat het een feit van algemene bekendheid is dat huurders die uit een woning vertrekken (ongevraagd en/of onopgemerkt) zaken verwijderen, zoals vloerbedekking. De vertrekkende huurder woonde in dit geval als sinds 1971 in de woning, dus was de kans dat hij oude vloerbedekking in de woning had liggen aanmerkelijk.

Al deze omstandigheden tezamen maken dat de kantonrechter van mening is dat de woningstichting bij huurdersmutatie bedacht had moeten zijn op de kans van asbestbesmetting. Aangezien de woningstichting met een onderzoek had kunnen laten vaststellen of die asbestbesmetting zich daadwerkelijk voordeed, kan niet gezegd worden dat de woningstichting de asbestbesmetting bij aanvang van de huur niet kon kennen. Zij had daarvan op de hoogte kunnen en moeten zijn.

Het gevolg daarvan is dat de woningstichting aansprakelijk is voor de gevolgschade die de huurders als gevolg van deze asbestbesmetting hebben geleden. Die schade is vastgesteld op € 4.932,- aan materiële schade en € 750,- aan immateriële schade (gevoelens van onlust). De door de huurders gestelde gezondheidsschade was niet vast te stellen en/of was onvoldoende met stukken onderbouwd.

Advies

Uit de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant blijkt dat je als verhuurder niet voorzichtig genoeg kan zijn. Ook al is de verhuurder niet op de hoogte van de aanwezigheid van bepaalde asbesthoudende materialen en van een sabestbesmetting, hij kan wel geacht worden dat te zijn. In dit geval had de woningstichting moeten bedenken dat de huurder mogelijk asbesthoudende vloerbedekking had verwijderd, had de woningstichting de lijmresten moeten opmerken en had de woningstichting de woning op asbestbesmetting moeten laten onderzoeken.

Dat betekent dat een verhuurder dus erg alert moet zijn bij een voor- en eindinspectie van een woning of bedrijfsruimte. Heeft de huurder zelf werkzaamheden verricht? Heeft hij bijvoorbeeld een vloer verwijderd of heeft hij bepaalde wanden of plafonds bewerkt? Als een ruimte wordt opgeleverd nadat deze ruimte lang verhuurd is geweest, dan is de kans dat er asbest is verwerkt aanwezig. Tot de jaren tachtig werd asbest immers gebruikt. In die situaties kan een verhuurder maar beter voor de zekerheid een onderzoek laten uitvoeren.

Hoe dan ook geldt dat als er (hechtgebonden) asbesthoudende materialen in een pand, wooncomplex of bedrijfscomplex zijn verwerkt, een verhuurder er goed aan doet om een beheersplan op te stellen en om een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst nauwkeurig te informeren over de aanwezigheid van de asbesthoudende materialen, over de exacte locatie ervan (het liefste met een tekening of met foto’s) en over de manier waarop met de materialen moet worden omgegaan. Zoals bijvoorbeeld een uitdrukkelijk verbod om deze materialen te bewerken of te beschadigen. Het beste is om dit in de huurovereenkomst zelf op te nemen, dan kan over de informatie die is verstrekt later geen discussie ontstaan. Maar als er ergens in een gebouw bruin asbest is verwerkt, dan is het advies: zo snel mogelijk saneren.

De nieuwe Leegstandwet

Al in januari 2012 had de voormalig minister van Binnenlandse Zaken en Koningrijkrelaties aangekondigd dat zij het huiseigenaren gemakkelijker wilde maken om hun woonruimte tijdelijk te verhuren.[1] De mogelijkheden om een leegstaande woning op grond van de Leegstandwet te verhuren moesten volgens de minister worden verruimd. Dit omdat er veel mensen zijn die hun woning maar moeilijk kunnen verkopen en met dubbele woonlasten zitten en woningcorporaties vanwege de crisis te kampen hebben met vertraging van sloop- of renovatieprojecten. Nadat de Minsterraad op 13 juli 2012 het groene licht gaf aan de plannen van de minister, is op 15 oktober 2012 een wetsvoorstel ingediend tot wijziging van de Leegstandwet.[2] De nieuwe Leegstandwet is op 1 juli 2013 van kracht geworden.[3]

In dit artikel zal kort worden ingegaan op de belangrijkste bepalingen van de Leegstandwet. Daarna zullen de nieuwe bepalingen en verruimingsmaatregelen van de nieuwe Leegstandwet worden besproken. Tot slot komen de bemoeienissen van de bank bij tijdelijke verhuur aan de orde.
Leegstandwet

De Leegstandwet bevat bepalingen over de huur en verhuur van leegstaande woningen en gebouwen. Met een vergunning van de gemeente kunnen eigenaren hun leegstaande woningen tijdelijk verhuren, waarbij een belangrijk deel van de wettelijke huurbescherming voor huurders buiten toepassing is verklaard. De tijdelijke verhuur is geregeld in artikel 15 en 16 van de Leegstandwet. Artikel 15 formuleert de voorwaarden waaronder de eigenaar van leegstaande woonruimte een tijdelijke huurovereenkomst kan sluiten. Artikel 16 bevat bijzondere voorschriften die gelden voor een tijdelijke huurovereenkomst, waarvan enkele afwijken van de regels uit het Burgerlijk Wetboek.

Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is alleen mogelijk als het gaat om drie categorieën panden, namelijk:

1. Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie of onderwijs. Dat zijn dus bijvoorbeeld woningen in bejaardentehuizen, ziekenhuizen, hotels, kantoren en scholen.
2. Woonruimte in voor de verkoop bestemde woningen. Deze categorie is onderverdeeld in drie subcategorieën:
   1.       Woningen die nooit bewoond zijn geweest (nieuwbouwwoningen)
   2.        Bestaande koopwoningen waarin de eigenaar in het laatste jaar voordat deze leeg kwam te staan zelf heeft gewoond
   3.        Bestaande koopwoningen die de laatste twaalf maanden niet door de eigenaar bewoond zijn geweest, maar die in de afgelopen tien jaar voor een maximale periode van drie jaar verhuurd zijn geweest
3. Woningen bestemd voor afbraak of vernieuwbouw

De eigenaar van een leegstaande woning kan een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet aanvragen bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waar de woning in is gelegen. De gemeente beoordeelt de aanvraag en kan deze alleen toewijzen als er aan een aantal vereisten is voldaan. Zo zal in de eerste plaats moeten vaststaan dat de woning leeg staat. Dat spreekt voor zich. Voorts moet aangetoond kunnen worden dat het niet van de eigenaar kan worden gevergd dat hij de woning verkoopt of op een reguliere wijze verhuurt. Met andere woorden, dat er bijzondere omstandigheden zijn die maken dat de huurbescherming grotendeels buiten werking moet worden gesteld. Dat is het geval als de eigenaar onevenredig zou worden benadeeld door een beroep van een huurder op huurbescherming op het moment dat de bestemming van de woonruimte kan worden verwezenlijkt (afbraak, vernieuwbouw of verkoop). De gemeente kan bijvoorbeeld bekijken of de vraagprijs die de eigenaar voor de woning vraagt wel redelijk is. In de derde plaats moet formeel worden gemeld wie de tijdelijke huurder is, omdat de eigenaar moet aantonen dat de woning in voldoende mate zal worden bewoond. In de praktijk mag de naam van de huurder ook later worden doorgegeven of vraagt de gemeente er niet naar. Tot slot zal de eigenaar van zogenaamde “categorie c woningen” moeten kunnen laten zien dat het om een ingrijpende verbouwing gaat en dat het voornemen daartoe gemeend is. De eigenaar moet bovendien aantonen dat de plannen binnen een redelijke termijn zullen worden uitgevoerd.

In de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet geldt zoals vermeld een belangrijk deel van de wettelijke huurbescherming voor de huurder niet. Zo zijn de opzeggingsgronden niet van toepassing. De verhuurder kan de huurovereenkomst dus opzeggen zonder daarbij een beroep te doen op één van de wettelijke gronden als genoemd in artikel 7:274 BW. Maar de verhuurder mag vanzelfsprekend geen misbruik maken van zijn opzeggingsbevoegdheid. En ook zal zijn belang bij ontruiming van de woning zwaarder moeten wegen dan het (woon)belang van de tijdelijke huurder. Daarnaast zijn de bepalingen over het beëindigen van de huurovereenkomst door de rechter buiten toepassing verklaard. De tijdelijke huurovereenkomst eindigt als de verhuurder deze rechtsgeldig heeft opgezegd. Een beëindigingsprocedure is niet nodig.
Voor de tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet gelden diverse bijzondere voorschriften, welke zijn opgenomen in artikel 16 Leegstandwet. Daartoe behoren voorschriften ten aanzien van de duur van de overeenkomst en de termijnen voor opzegging.

Zo is onder meer bepaald dat de tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege tenminste zes maanden duurt. Een overeenkomst die voor een kortere periode is aangegaan, is nietig.

Voorts geldt dat de tijdelijke huurovereenkomst in elke geval eindigt op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Voor de beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst tegen dat tijdstip is in principe geen opzegging nodig. Maar deze bepaling uit de Leegstandwet is tegenstrijdig met de geldende (en niet uitgesloten) bepalingen in het Burgerlijk Wetboek en de rechtspraak lijkt daarom ook aan te nemen dat de huurovereenkomst ondanks het bepaalde in artikel 16 van de Leegstandwet toch moet worden opgezegd. Verhuurders doen er dus verstandig aan de huurovereenkomst tegen het einde van de duur van de vergunning schriftelijk op te zeggen.

De opzegging door de verhuurder moet gebeuren met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal drie maanden. De opzegtermijn voor de huurder is ten hoogste één maand. De opzegging moet geschieden bij exploit of aangetekende brief.

Voor zogenaamde “categorie a en c woningen” is de verhuurder niet vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. De gemeente stelt de maximale huurprijs vast aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en vermeldt deze huurprijs in de vergunning. Dit is de huurprijs die tussen partijen geldt, ook al hebben zij zelf een hogere huur afgesproken. Hieronder zal in worden gegaan op hetgeen geldt voor “categorie b woningen”.

Een laatste belangrijk voorschrift is dat de huurovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan en dat daarin melding moet worden gemaakt van de vergunning tot tijdelijke verhuur, het nummer van de vergunning, het tijdvak waarvoor de vergunning is verleend en de in de vergunning vermelde huurprijs. Ook dient in de huurovereenkomst vermeld te worden dat de huurovereenkomst eindigt op het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest. De huurder moet bekend zijn met het karakter van de tijdelijke huurovereenkomst. De sanctie op het niet naleven van dit voorschrift is dat er een reguliere huurovereenkomst ontstaat, zodat de verhuurder zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van de huurbeschermingsbepalingen.

Verruimingsmaatregelen
Sinds 1 juli 2013 zijn er een aantal wijzigingen doorgevoerd in de Leegstandwet. Het doel van deze wijzigingen is om de tijdelijke verhuur van woonruimten in het kader van de Leegstandwet te vergemakkelijken en de mogelijkheden om te komen tot tijdelijke verhuur te verruimen. Hierdoor kan tijdelijke verhuur vaker een oplossing vormen in situaties waarin eigen bewoning, reguliere verhuur dan wel verkoop van een woonruimte binnen afzienbare tijd niet tot de mogelijkheden behoort. De verruimingsmogelijkheden betreffen de volgende onderdelen.

Geen huurprijsbescherming bij verhuur van te koop staande woningen

Aanvankelijk was in de Leegstandwet opgenomen dat de gemeente bij de vergunningverlening altijd de maximale huurprijs moest vermelden, zoals die aan de hand van het woningwaarderingsstelsel kon worden bepaald. In 2010 werd daarop een uitzondering gemaakt voor te koop staande woningen (categorie b). Artikel 2.8 van de Crisis- en herstelwet bepaalde dat koopwoningen in de vrije sector verhuurd mochten worden, mits de woning daarvoor genoeg punten had. De verhuurder was dan vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Artikel 2.8 van de Crisis- en herstelwet is met de inwerkingtreding van de nieuwe Leegstandwet vervallen en er is een nog ruimere bepaling voor in de plaats gekomen. Thans geldt dat voor álle te koop staande woningen (en dus niet alleen de vrije sector) de huurprijs geheel vrij overeengekomen kan worden tussen verhuurder en huurder. Voor deze categorie woningen blijft de huurprijsbescherming buiten toepassing, ongeacht de hoogte van de huurprijs of de kwaliteit van de woonruimte. De gemeente neemt dus geen huurprijs meer op in de verguning. De minister verwacht dat het belang van de snelle verhuur, ter voorkoming van dubbele lasten, de verhuurder ervan zal weerhouden om onredelijk hoge huurprijzen te vragen.

Maximale termijn voor verlenging van vergunningen

Tot 1 juli 2013 was in de Leegstandwet bepaald dat een vergunning door de gemeente kon worden verleend voor een maximale periode van twee jaar en steeds met maximaal een jaar kon worden verlengd als de oorzaak van de leegstand onverwachts lager voortduurde. De maximale totaalperiode was vijf jaren. Met de nieuwe Leegstandwet zijn deze termijnen verlengd.

De maximale termijn voor tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande gebouwen die geen woonbestemming hebben (categorie a) is verdubbeld naar tien jaar. Deze tijdelijk leegstaande gebouwen in afwachting van een bepaalde andere bestemming zoals verbouwing, verkoop of sloop kunnen geschikt gemaakt worden voor bewoning, maar dat vergt vaak een substantiële investering. De minister wil met een verlenging van de maximale termijn meer mogelijkheden bieden om dit soort investeringen lonend te maken. Met de termijn van tien jaar wordt aangesloten bij de maximale termijn van een tijdelijke afwijking van een bestemmingsplan waarvoor met een reguliere procedure een omgevingsvergunning kan worden verleend.

Een vergunning voor te koop staande woningen (categorie b) wordt voor vijf jaar ineens verleend. Deze vergunning kan niet worden verlengd. Nieuw is overigens ook dat particuliere verhuurders niet meer dan twee te koop staande woningen tegelijk tijdelijk mogen verhuren.
De maximale termijn voor tijdelijke verhuur van huurwoningen die bestemd zijn voor afbraak of vernieuwbouw (categorie c) is verruimd tot zeven jaar. Daarmee wordt onnodige leegstand voorkomen wanneer herstructureringsprojecten door de huidige financiële crisis vertraging oplopen. Waarborg tegen misbruik is de beoordeling van de verlengingsaanvraag door de gemeente.

Overigens geldt nog steeds dat het verlengingsverzoek moet worden ingediend uiterlijk voordat de vergunning haar geldigheid verliest. Als een verzoek te laat wordt ingediend en de huurder de woning ook na afloop van de geldigheidsduur van de vergunning blijft bewonen, dan komt er in beginsel een reguliere huurovereenkomst tot stand. En als de vergunning wordt verlengd, moet ook de huurovereenkomst schriftelijk worden verlengd. Gebeurt dit niet, dan geldt weer diezelfde sanctie van reguliere huur.

Dezelfde woonruimte meerdere keren verhuren

Onder de oude Leegstandwet gold dat voor hetzelfde gebouw of dezelfde woning maar eenmaal een vergunning op grond van de Leegstandwet kon worden aangevraagd. Sinds 1 juli 2013 is dit gewijzigd en is het mogelijk dat eenzelfde gebouw of woning in een nieuwe situatie opnieuw tijdelijk kan worden verhuurd op grond van de Leegstandwet. Denkbaar is bijvoorbeeld dat een woning op enig moment bestemd is voor renovatie en jaren later op de nominatie staat voor sloop. Omdat het moet gaan om een nieuwe situatie is opgenomen dat tussen verschillende perioden van tijdelijke verhuur sprake moet zijn van een periode van reguliere verhuur dan wel gebruik als woonruimte door de eigenaar van tenminste vijf jaar.

Geen nadere voorwaarden aan vergunningverlening

In de praktijk bleek dat sommige gemeenten extra voorwaarden stelden aan het verlenen van een vergunning op grond van de Leegstandwet, welke voorwaarden een belemmering vormden voor het voor tijdelijke verhuur aanbieden van koopwoningen. In de Leegstandwet is thans dan ook opgenomen dat de vergunning uitsluitend aan de in de Leegstandwet genoemde voorwaarden mag worden getoetst. Gemeenten mogen geen eisen stellen die niet in de wet zijn opgenomen en mogen dus geen vergunning weigeren als aan de in de wet genoemde voorwaarden is voldaan.

Banken

Bij een hypotheekverstrekking hanteren banken vrijwel altijd een huurbeding, dat de eigenaar verbiedt om zonder toestemming van de bank de woning te verhuren. De eigenaar die een woning op grond van de Leegstandwet wil verhuren, zal dus eerst toestemming aan de bank moeten vragen.

Banken kunnen aan deze toestemming hun eigen voorwaarden stellen en doen dat ook. Zij kunnen bijvoorbeeld eisen dat de woning minimaal zes maanden in de verkoop moet staan alvorens het tijdelijk verhuurd mag worden of dat de eigenaar van de woning de opbrengsten uit de huur gebruikt om de hypotheek verder af te lossen.

Gebleken is dat een paar grote banken eigenaren verplichten om bij tijdelijke verhuur met bepaalde bemiddelingsbureaus in zee te gaan. Alleen als gebruik wordt gemaakt van deze bureaus kan toestemming voor tijdelijke verhuur worden verleend. Het staat eigenaren dan niet vrij om zelf huurders te zoeken of om een andere makelaar in te schakelen. Banken doen dit omdat zij er zeker van willen zijn dat er deugdelijke contracten tot stand worden gebracht en zij niet geconfronteerd worden met de sanctie van reguliere verhuur. De minister heeft zich daar naar aanleiding van Kamervragen over uitgelaten en meent dat banken woningeigenaren daartoe niet mogen verplichten. De woningeigenaren zijn zelf goed in staat huurders te vinden en goede contracten te sluiten. Wel zouden de banken bijvoorbeeld objectieve criteria kunnen stellen waaraan de bemiddeling zou moeten voldoen en zouden zij de eigenaar kunnen ondersteunen bij de keuze van een adviseur. De minister gaf aan hierover in overleg te treden met de banken, maar de uitkomst daarvan is mij niet bekend.
Tot slot dient een woningeigenaar er bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet op bedacht te zijn dat er geen aftrek van de hypotheekrente meer mogelijk is. Pas als de woning weer uit de verhuur komt en weer leeg komt te staan, valt de woning weer in box 1.

Conclusie

De nieuwe Leegstandwet is wat mij betreft een stapje in de goede richting om de stagnatie op de woningmarkt te verhelpen. De Leegstandwet biedt in ieder geval goede mogelijkheden voor eigenaren van woningen die “onder water staan” of eigenaren die met dubbele woonlasten zitten. Zij kunnen hun woningen tijdelijk verhuren in afwachting van betere tijden of meer spaargeld. Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet vereist wel enige oplettendheid. Contracten moeten zorgvuldig worden opgesteld en opzeggingen en verlengingsaanvragen moeten tijdig worden gedaan, anders ligt de sanctie van reguliere verhuur op de loer. Maar zoals minister Blok al aangaf, zijn woningeigenaren daar prima toe in staat. Helaas werken de banken vooralsnog niet echt mee. Door de aanvullende (en soms onredelijke) eisen belemmeren zij de tijdelijke verhuur. En dat is vreemd, omdat de bank bij kostendekkende tijdelijke verhuur toch een grotere garantie heeft op betaling van de maandelijkse hypotheekrente door de eigenaar, dan bij leegstand van de woning het geval zal zijn. En executoriale verkoop van de woning als gevolg van achterstand in de betalingen of schending van het huurbeding is in deze tijd voor de bank ook geen goed alternatief, lijkt mij. Voor het slagen van de nieuwe Leegstandwet is dus het te hopen dat er spoedig verandering in de opstelling van de banken komt.

[1] Brief van 17 januari 2012, kenmerk WBI/W 2011058010

[2] Kamerstukken II 2012-2013, 33 436, nr. 2

[3] Staatsblad 2013, 264