Huurdersmutatie en asbest

Een verhuurder moet erg oplettend zijn als het gaat om asbest. Zo kan hij aansprakelijk worden gehouden voor iets wat hij niet wist, maar wel had behoren te weten.

Bij het noemen van het woord ‘asbest’ gaan vaak alle alarmbellen rinkelen. Dat is ook goed, want asbest kan (levens)gevaarlijk zijn. Verhuurders en huurders moeten dus oplettend zijn. Voor verhuurders is asbest een lastige kwestie. Verhuurders zijn lang niet altijd op de hoogte van de aanwezigheid van asbest in hun panden of van de exacte locatie ervan, maar kunnen toch geconfronteerd worden met (schade)claims van hun huurders die aan asbest blootgesteld worden. Verhuurders moeten zorgvuldig handelen, ook als het asbest door een vorige huurder in het pand is aangebracht. Maar hoe ver gaat die zorgvuldigheid en wat mag wel en wat kan niet van een verhuurder worden verwacht?

KPN / Tamminga

Voor een goed begrip van de problematiek en van de mogelijke claims van de huurder in geval van asbest kan het bekende arrest van de Hoge Raad KPN/Tamminga (Hoge Raad 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980) als voorbeeld dienen. Dat was een zaak tussen de heer Tamminga als verhuurder van een bedrijfsruimte en KPN Telecom B.V. als huurder daarvan. De ruimte was door KPN in gebruik als Primafoon winkel. In 2005 werd er ingebroken in de winkel. De inbrekers kwamen de winkel binnen door gaten in het dak te boren. Daarbij is bruin asbest vrijgekomen (amosiet). Dit asbest zat namelijk tussen het dak en het systeemplafond in een brandwerende verdiepingsvloer. De heer Tamminga heeft geweigerd om de asbest te saneren, zodat KPN dat uiteindelijk zelf heeft laten doen. De kosten daarvan waren € 37.939,58. In deze zaak vorderde KPN betaling van de herstelkosten (saneringskosten), vermindering van de huurprijs en betaling van gevolgschade van meer dan € 200.000,- onder meer in verband met de tijdelijke sluiting van de winkel.

Eén van de vragen die centraal stond was die in hoeverre asbest in het plafond van een pand een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De vraag moest eerst beantwoord worden, voordat toegekomen kon worden aan de claims van de huurder ter zake herstel, vermindering van de huurprijs en schadevergoeding. Deze vorderingen nemen namelijk het gebrek als uitgangspunt.

Het gerechtshof vond dat de enkele aanwezigheid van bruin (niet-hechtgebonden) asbest in het plafond nog geen gebrek oplevert. Maar als dit asbest (door welke oorzaak dan ook) vrijkomt en daardoor schadelijke gevolgen heeft voor de gezondheid, dan is het wel een gebrek. Dat was in deze zaak het geval geweest. Het hof oordeelde dus dat er in de gegeven situatie sprake was van een gebrek.

De Hoge Raad achtte deze overweging van het hof onbegrijpelijk. De Hoge Raad vond het vreemd dat het hof wel had vastgesteld dat het bruin asbest voor de gezondheid zeer schadelijk is, maar daar vervolgens de conclusie aan verbond dat de aanwezigheid daarvan op zichzelf geen gebrek oplevert. De Hoge Raad lijkt met deze overweging aan te geven dat als asbest een onaanvaardbaar risico oplevert, er dan sprake is van een gebrek. Dus ook als het asbest nog niet is vrijgekomen.

Of de aanwezigheid van asbest een onaanvaardbaar risico oplevert, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij speelt een rol:
– de soort asbest (hechtgebonden of niet-hechtgebonden)
– de hoeveelheid asbest
– het gebruik van het pand
– de bekendheid met de risico’s

Concluderend, de enkele aanwezigheid van asbest in een pand kán volgens de Hoge Raad een zogenoemd gebrek opleveren. En als er sprake is van een gebrek, dan kan een huurder aanspraak maken op herstel, huurprijsvermindering en schadevergoeding.

Asbesthoudend vloerzeil

De situatie uit het arrest KPN/Tamminga is nogal specifiek. Bovendien ging het om het gevaarlijke bruin asbest, terwijl het in de meeste gevallen hechtgebonden asbest betreft dat is verwerkt in bijvoorbeeld golfplaten, wanden, vensterbanken, vloerzeilen of buizen. Als hechtgebonden asbest niet beschadigd is, levert het weinig gevaar op voor de gezondheid. Hechtgebonden asbest dat goed is weggewerkt in de woning en dat bij normaal gebruik van de woning niet zal vrijkomen, zal dus niet gauw een onaanvaardbaar risico opleveren.

Een in de praktijk vaker voorkomend geval betreft de zaak waarover de rechter in Eindhoven onlangs heeft geoordeeld (Rechtbank Oost-Brabant 12 december 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:7298). In die zaak verhuurde een woningstichting een woning, waarin een huurder zelf een Novilon-vloerbedekking had aangebracht. Die vloerbedekking was asbesthoudend. Deze huurder had de huurovereenkomst op een goed moment opgezegd en nog voordat de voorinspectie plaatsvond had hij de vloerbedekking verwijderd. Er waren alleen wel lijmresten achtergebleven. De nieuwe huurders van de woning klaagden daarover bij de woningstichting. De woningstichting kwam vervolgens tot de ontdekking dat bij de verwijdering van de Novilon-vloerbedekking door de oude huurder asbest was vrijgekomen. Vanwege deze asbestbesmetting moet de woning per direct worden gesaneerd en de huurders werden tijdelijk elders ondergebracht. Huurders vorderden in een procedure een verklaring voor recht dat de woningstichting aansprakelijk was voor de asbestbesmetting en de gevolgen daarvan van, alsmede betaling van materiele en immateriële schadevergoeding. Zij stelden zich op het standpunt dat de woningstichting bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend was met de asbesthoudende vloerbedekking.

De kantonrechter stelde in de eerste plaats vast dat de asbestbesmetting een gebrek was in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De huurders waren immers twaalf dagen lang blootgesteld geweest aan asbest. Voorts overwoog de kantonrechter dat de asbestbesmetting reeds aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst met deze huurders en dat in dat geval geldt dat de woningstichting aansprakelijk is voor de gevolgschade van die asbestbesmetting als de woningstichting het gebrek toen kende of behoorde te kennen (artikel 7:208 BW).

Het oordeel van de kantonrechter luidt dat de woningstichting de asbestbesmetting bij aanvang van de huurovereenkomst had kunnen kennen. Die conclusie wordt als volgt gemotiveerd.

De kantonrechter refereert aan het Handboek Asbest van de vereniging van woningcorporaties Aedes, waarin wordt verwezen naar het Asbestverwijderingsbesluit 2005 dat op 1 maart 2006 in werking is getreden en is bedoeld om emissies van asbestvezels bij het verwijderen van asbesthoudende producten uit een bouwwerk te voorkomen. Het gevaar van asbestemissie bij verwijdering van asbesthoudende producten heeft al in 2005 erkenning van de wetgever gekregen. Voorts refereert de kantonrechter aan een informatieblad van de woningstichting van april 2010, waarin staat dat de woningstichting bij een verhuizing kritisch naar de vloerbedekking kijkt, omdat sommige oude soorten vinylzeil en vinyltegels asbesthoudend kunnen zijn. Daarnaast meent de kantonrechter dat het een feit van algemene bekendheid is dat huurders die uit een woning vertrekken (ongevraagd en/of onopgemerkt) zaken verwijderen, zoals vloerbedekking. De vertrekkende huurder woonde in dit geval als sinds 1971 in de woning, dus was de kans dat hij oude vloerbedekking in de woning had liggen aanmerkelijk.

Al deze omstandigheden tezamen maken dat de kantonrechter van mening is dat de woningstichting bij huurdersmutatie bedacht had moeten zijn op de kans van asbestbesmetting. Aangezien de woningstichting met een onderzoek had kunnen laten vaststellen of die asbestbesmetting zich daadwerkelijk voordeed, kan niet gezegd worden dat de woningstichting de asbestbesmetting bij aanvang van de huur niet kon kennen. Zij had daarvan op de hoogte kunnen en moeten zijn.

Het gevolg daarvan is dat de woningstichting aansprakelijk is voor de gevolgschade die de huurders als gevolg van deze asbestbesmetting hebben geleden. Die schade is vastgesteld op € 4.932,- aan materiële schade en € 750,- aan immateriële schade (gevoelens van onlust). De door de huurders gestelde gezondheidsschade was niet vast te stellen en/of was onvoldoende met stukken onderbouwd.

Advies

Uit de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant blijkt dat je als verhuurder niet voorzichtig genoeg kan zijn. Ook al is de verhuurder niet op de hoogte van de aanwezigheid van bepaalde asbesthoudende materialen en van een sabestbesmetting, hij kan wel geacht worden dat te zijn. In dit geval had de woningstichting moeten bedenken dat de huurder mogelijk asbesthoudende vloerbedekking had verwijderd, had de woningstichting de lijmresten moeten opmerken en had de woningstichting de woning op asbestbesmetting moeten laten onderzoeken.

Dat betekent dat een verhuurder dus erg alert moet zijn bij een voor- en eindinspectie van een woning of bedrijfsruimte. Heeft de huurder zelf werkzaamheden verricht? Heeft hij bijvoorbeeld een vloer verwijderd of heeft hij bepaalde wanden of plafonds bewerkt? Als een ruimte wordt opgeleverd nadat deze ruimte lang verhuurd is geweest, dan is de kans dat er asbest is verwerkt aanwezig. Tot de jaren tachtig werd asbest immers gebruikt. In die situaties kan een verhuurder maar beter voor de zekerheid een onderzoek laten uitvoeren.

Hoe dan ook geldt dat als er (hechtgebonden) asbesthoudende materialen in een pand, wooncomplex of bedrijfscomplex zijn verwerkt, een verhuurder er goed aan doet om een beheersplan op te stellen en om een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst nauwkeurig te informeren over de aanwezigheid van de asbesthoudende materialen, over de exacte locatie ervan (het liefste met een tekening of met foto’s) en over de manier waarop met de materialen moet worden omgegaan. Zoals bijvoorbeeld een uitdrukkelijk verbod om deze materialen te bewerken of te beschadigen. Het beste is om dit in de huurovereenkomst zelf op te nemen, dan kan over de informatie die is verstrekt later geen discussie ontstaan. Maar als er ergens in een gebouw bruin asbest is verwerkt, dan is het advies: zo snel mogelijk saneren.