Tag archieven: verhuiskosten

Dringend eigen gebruik bij art. 7:290 BW bedrijfsruimte

De mogelijkheden om een huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte (zoals een winkel, restaurant of hotel) op te zeggen zijn beperkt. Bij de huur van 290-bedrijfsruimte gelden – anders dan bij de huur van kantoorruimte – bijzondere huurbeschermingsregels.

Zo kan de huurovereenkomst slechts op grond van de limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden worden opgezegd. Eén van die opzeggingsgronden is dringend eigen gebruik.

Dringend eigen gebruik

Voor dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) is vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij (dan wel iemand die in nauwe relatie tot hem staat) het verhuurde (1) persoonlijk) in (2) duurzaam gebruik wil nemen en hij het verhuurde daartoe (3) dringend nodig heeft. Verdergaande eisen dan het aannemelijk maken worden niet gesteld.

Bepalend is of het gewenste eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Daarbij moet worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval. De wil tot persoonlijk gebruik moet zowel ten tijde van de opzegging als op de datum van uitspraak bestaan. Het eigen belang mag geen louter financieel belang zijn in de zin van een andere huurder die bereid is om een hogere huurprijs te betalen. Het verkopen van de bedrijfsruimte valt niet onder duurzaam gebruik.

Met ‘dringend’ wordt niet bedoeld dat de verhuurder haast heeft het pand zelf weer in gebruik te nemen. Financiële belangen kunnen wel een rol spelen bij de vraag of het voorgenomen eigen gebruik dringend nodig is. Algemene bedrijfseconomische redenen, zoals het behalen van meer rendement, kunnen voldoende zijn voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik. Dat de verhuurder ook andere mogelijkheden heeft om meer rendement te behalen, hoeft niet in de weg te staan aan een succesvol beroep op dringend eigen gebruik. Zelfs als de verhuurder het dringend nodig hebben aan eigen handelen te wijten heeft of als er alternatieven bestaan, kan voldoende zijn om dringend eigen gebruik aan te nemen.

Het voorgenomen gebruik hoeft geen gebruik als 290-bedrijfsruimte te zijn. Ook ander gebruik – bijvoorbeeld als kantoor of woonruimte – komt in aanmerking. Hierbij is het wel van belang dat het voorgenomen gebruik op grond van het bestemmingsplan is toegestaan.

Ook de wens om het gehuurde te renoveren kan als dringend eigen gebruik worden aangemerkt. Het moet dan gaan om een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Als de rechter tot het oordeel komt dat er sprake is van dringend eigen gebruik moet hij de beëindigingsvordering toewijzen. Er is dan geen plaats voor een belangenafweging.

Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten

Staat de huurder dan met lege handen? Niet helemaal. De rechter kan in zijn beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder namelijk een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen. In de praktijk beslist de rechter veelal in een tussenvonnis over de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Vervolgens wordt de huurder na toewijzing van die vordering in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de hoogte van de door hem te maken kosten. Het moet hierbij gaan om kosten die samenhangen met de verhuizing en inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte. Het betreft een tegemoetkoming en geen integrale vergoeding van de volledige kosten. In de rechtspraak is nader uitgewerkt welke kosten in aanmerking komen voor het berekenen van de tegemoetkoming.

Schadevergoeding

Om te voorkomen dat oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van deze opzeggingsgrond kan een huurder in sommige gevallen aanspraak maken op een schadevergoeding. Bijvoorbeeld indien blijkt dat het gehuurde na de beëindiging wegens dringend eigen gebruik toch niet door de verhuurder in gebruik wordt genomen. Dit wordt bijvoorbeeld verondersteld als de verhuurder niet binnen een jaar na het einde van de huur het gehuurde zelf in gebruik neemt.

Dit artikel is geschreven door Suzanne Faber en Zwanet Massink. Neemt u bij vragen gerust contact met één van beiden op.

De verhuiskostenvergoeding bij renovaties, het blijft de gemoederen bezighouden

In een recente bijdrage schreven wij over de verhuiskostenvergoeding die een verhuurder dient te betalen wanneer een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden genoodzaakt is om tijdelijk te verhuizen. Meer specifiek ging het om de situatie waarin de huurder gedurende die werkzaamheden gebruik mag maken van een volledig ingerichte logeerwoning. De reden van de bijdrage was een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2021. In dat arrest oordeelde het gerechtshof dat de betreffende huurder in de voornoemde situatie geen aanspraak kon maken op een verhuiskostenvergoeding. Daardoor leek een einde te komen aan de wisselende rechtspraak over dit onderwerp. Desondanks heeft ditzelfde gerechtshof in een arrest van 22 juni 2021 aanleiding gezien om hierover prejudiciële vragen te gaan stellen aan de Hoge Raad.

In dit artikel zal nader worden ingegaan op het arrest van het gerechtshof en de prejudiciële vragen die door dit gerechtshof zijn geformuleerd.

Het arrest van 22 juni 2021

Het arrest betrof een zaak waarin de verhuurder, een woningcorporatie, groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden had uitgevoerd, onder andere aan de woning van de huurder. Tijdens de werkzaamheden heeft de huurder gedurende een periode van 6 weken in een volledig ingerichte logeerwoning verbleven, die door de verhuurder ter beschikking was gesteld. De huurder meende op grond van de wettelijke regeling aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding en is daarover een gerechtelijke procedure gestart. Bij de kantonrechter werd haar vordering afgewezen, waarna zij in hoger beroep is gegaan.

In het zeer lezenswaardige arrest gaat het gerechtshof uitgebreid in op de wettelijke regeling waarin de verhuiskostenvergoeding is neergelegd (artikel 7:220 BW). Het gerechtshof besteedt daarbij aandacht aan de rechtspraak van de Hoge Raad, de vakliteratuur en (met name) de parlementaire geschiedenis. Ook gaat het gerechtshof in op het grote maatschappelijke belang van het antwoord op vraag of een huurder in deze situatie recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Dat belang is erin gelegen dat er – mede door de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen – nog veel renovatiewerkzaamheden in woningcomplexen zullen gaan plaatsvinden. Indien de huurders die gedurende de werkzaamheden gebruik kunnen maken van een volledig ingerichte logeerwoning per definitie aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dat maakt niet alleen het gebruik van logeerwoningen onaantrekkelijk, maar het kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van een renovatieproject. Hierdoor zou volgens het gerechtshof voor verhuurders bovendien een prikkel kunnen ontstaan om huurders ter besparing van kosten zoveel mogelijk in hun eigen woning te laten verblijven tijdens renovatiewerkzaamheden, ondanks een mogelijke noodzaak tot tijdelijke verhuizing.

De prejudiciële vragen

In navolging hiervan meent het gerechtshof dat er aanleiding bestaat om over dit onderwerp prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Hoewel de verhuurder en huurder zich over dit voornemen nog mogen uitlaten, heeft het gerechtshof in ieder geval alvast de volgende vragen geformuleerd:

 

  1. Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?

 

  1. Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?

 

  1. Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?

 

  1. En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?

 

  1. Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.

 

  1. Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?

 

Onze visie

Uit de praktijk blijkt dat er behoefte is aan duidelijkheid en rechtseenheid ten aanzien van de verschuldigdheid van verhuiskosten bij renovaties. De praktische formulering van de vragen van het gerechtshof zal er hopelijk toe leiden dat die behoefte wordt vervuld. Het gerechtshof heeft beoogd het onderwerp zo volledig mogelijk aan de Hoge Raad voor te leggen. Het gerechtshof heeft zich, zo blijkt uit de formulering van de vragen, mede laten inspireren door de problematiek die speelde bij eerdere rechtszaken over dit onderwerp. Het zal nog wel even duren voordat de Hoge Raad de vragen zal hebben beantwoord, maar mocht het zo ver zijn, dan houden we u uiteraard op de hoogte.

Geen verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Indien het vanwege een renovatie van de huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, dan moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. In het geval de huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden gebruik mag maken van een volledig ingerichte logeerwoning, is geen sprake van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Als gevolg daarvan kan de huurder ook geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Hoewel dat logisch lijkt, werd over dit onderwerp in de rechtspraak niet eenduidig geoordeeld. Door een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2021 lijkt het pleit nu definitief beslecht in het voordeel van de verhuurder.

In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de relevante regelgeving. Vervolgens zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

Wanneer is er sprake van een verhuizing?

Zoals in de inleiding aangegeven, moet een huurder (onder andere) daadwerkelijk “verhuizen” om aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder heeft moeten maken voor verhuizing van de huisraad (meubels, koelkast, televisie etc.) naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.

In de praktijk komt het veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan de huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen. In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst diens gerenoveerde huurwoning niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer zal hoeven te verplaatsen, is zodoende geen sprake van een verhuizing.

In de meeste gerechtelijke uitspraken is het voornoemde ook bevestigd en kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Echter, in twee arresten van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit respectievelijk 2018 en 2019 werd er een ander oordeel op nagehouden. In die arresten was het gerechtshof namelijk van mening dat het verblijf van een huurder in een volledig ingerichte logeerwoning niet aan de toekenning van een verhuiskostenvergoeding in de weg stond.

Het arrest van 2 februari 2021  

Ondanks de voornoemde twee arresten, is het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 2 februari 2021 ‘omgegaan’. In deze zaak ging het om een verhuurder, een woningcorporatie, die de woning van de huurder had gerenoveerd. Tijdens de renovatiewerkzaamheden was aan de huurder een logeerwoning ter beschikking gesteld. Die woning was volledig ingericht en gemeubileerd.

De huurder meende in dit geval aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Daartoe voerde de huurder aan dat zij: 1) alsnog zelf matrassen had overgebracht naar de logeerwoning, 2) steeds extra spullen van de huurwoning naar de logeerwoning had moeten overbrengen, zoals medicijnen, kleding, speelgoed, etc., 3) tijdelijk huisraad had moeten verplaatsen in de huurwoning en 4) tijdelijk de inhoud van de berging had moeten verplaatsen naar een daarvoor bestemde container.

De vordering van de huurder tot toekenning van een verhuiskostenvergoeding is eerst door de kantonrechter afgewezen. Aangezien de huurder zich niet kon vinden in deze afwijzing, is zij in hoger beroep gegaan. In hoger beroep heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het oordeel van de kantonrechter bevestigd. Daaraan heeft het gerechtshof, net als de kantonrechter, ten grondslag gelegd dat in dit geval geen sprake is geweest van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daartoe is redengevend dat de huurder geen huisraad heeft hoeven overbrengen naar de logeerwoning en tevens heeft zij geen kosten hoeven maken om de huurwoning bij terugkomst opnieuw in te richten. Zodoende komt de huurder niet in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding.

Conclusie

Naar alle waarschijnlijkheid zal het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ertoe leiden dat over dit onderwerp in de rechtspraak niet langer wisselend zal worden geoordeeld. Dat betekent aldus dat een huurder, aan wie door de verhuurder gedurende renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking wordt gesteld, geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding.