De mogelijkheden om een huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte (zoals een winkel, restaurant of hotel) op te zeggen zijn beperkt. Bij de huur van 290-bedrijfsruimte gelden – anders dan bij de huur van kantoorruimte – bijzondere huurbeschermingsregels.
Zo kan de huurovereenkomst slechts op grond van de limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden worden opgezegd. Eén van die opzeggingsgronden is dringend eigen gebruik.
Dringend eigen gebruik
Voor dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) is vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij (dan wel iemand die in nauwe relatie tot hem staat) het verhuurde (1) persoonlijk) in (2) duurzaam gebruik wil nemen en hij het verhuurde daartoe (3) dringend nodig heeft. Verdergaande eisen dan het aannemelijk maken worden niet gesteld.
Bepalend is of het gewenste eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Daarbij moet worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval. De wil tot persoonlijk gebruik moet zowel ten tijde van de opzegging als op de datum van uitspraak bestaan. Het eigen belang mag geen louter financieel belang zijn in de zin van een andere huurder die bereid is om een hogere huurprijs te betalen. Het verkopen van de bedrijfsruimte valt niet onder duurzaam gebruik.
Met ‘dringend’ wordt niet bedoeld dat de verhuurder haast heeft het pand zelf weer in gebruik te nemen. Financiële belangen kunnen wel een rol spelen bij de vraag of het voorgenomen eigen gebruik dringend nodig is. Algemene bedrijfseconomische redenen, zoals het behalen van meer rendement, kunnen voldoende zijn voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik. Dat de verhuurder ook andere mogelijkheden heeft om meer rendement te behalen, hoeft niet in de weg te staan aan een succesvol beroep op dringend eigen gebruik. Zelfs als de verhuurder het dringend nodig hebben aan eigen handelen te wijten heeft of als er alternatieven bestaan, kan voldoende zijn om dringend eigen gebruik aan te nemen.
Het voorgenomen gebruik hoeft geen gebruik als 290-bedrijfsruimte te zijn. Ook ander gebruik – bijvoorbeeld als kantoor of woonruimte – komt in aanmerking. Hierbij is het wel van belang dat het voorgenomen gebruik op grond van het bestemmingsplan is toegestaan.
Ook de wens om het gehuurde te renoveren kan als dringend eigen gebruik worden aangemerkt. Het moet dan gaan om een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
Als de rechter tot het oordeel komt dat er sprake is van dringend eigen gebruik moet hij de beëindigingsvordering toewijzen. Er is dan geen plaats voor een belangenafweging.
Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten
Staat de huurder dan met lege handen? Niet helemaal. De rechter kan in zijn beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder namelijk een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen. In de praktijk beslist de rechter veelal in een tussenvonnis over de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Vervolgens wordt de huurder na toewijzing van die vordering in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de hoogte van de door hem te maken kosten. Het moet hierbij gaan om kosten die samenhangen met de verhuizing en inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte. Het betreft een tegemoetkoming en geen integrale vergoeding van de volledige kosten. In de rechtspraak is nader uitgewerkt welke kosten in aanmerking komen voor het berekenen van de tegemoetkoming.
Schadevergoeding
Om te voorkomen dat oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van deze opzeggingsgrond kan een huurder in sommige gevallen aanspraak maken op een schadevergoeding. Bijvoorbeeld indien blijkt dat het gehuurde na de beëindiging wegens dringend eigen gebruik toch niet door de verhuurder in gebruik wordt genomen. Dit wordt bijvoorbeeld verondersteld als de verhuurder niet binnen een jaar na het einde van de huur het gehuurde zelf in gebruik neemt.
Dit artikel is geschreven door Suzanne Faber en Zwanet Massink. Neemt u bij vragen gerust contact met één van beiden op.