Tag archieven: logeerwoning

Nieuws

Conclusie PG: wél verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Op 12 januari jl. is een belangrijke conclusie gepubliceerd van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad. De conclusie heeft betrekking op een zaak waarin door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden prejudiciële vragen zijn gesteld. Die vragen zien op de figuur van een door een verhuurder in verband met een voorgenomen renovatie ter beschikking gestelde, volledig gestoffeerde en ingerichte ‘logeerwoning’. In zijn conclusie neemt de PG het standpunt in dat ook de tijdelijke ‘verplaatsing’ van de huurder naar zo’n logeerwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling, als gevolg waarvan de verhuurder een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Indien de Hoge Raad de conclusie van de PG overneemt, kan dit (grote) gevolgen hebben voor met name renovatieprojecten in wooncomplexen.

In dit artikel zal eerst de achtergrond van het onderwerp worden geschetst. Vervolgens zal de conclusie van de PG worden toegelicht en becommentarieerd.

De verhuiskostenvergoeding en de prejudiciële vragen

Indien het vanwege een renovatie van een huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Dit betreft de zogeheten verhuiskostenvergoeding en hiervoor geldt op grond van de wet een minimumbijdrage. Met ingang van 28 februari 2021 is deze minimumbijdrage € 6.334,-. De verhuiskostenvergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder moet maken voor verhuizing van de huisraad naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.

Zoals toegelicht in een eerdere bijdrage, komt het in de praktijk veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen. In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst de gerenoveerde huurwoningen niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer verplaatst, werd in de meeste gerechtelijke uitspraken geoordeeld dat in deze situatie geen sprake is van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daardoor kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding.

Zowel in de rechtspraak als in de literatuur bestaat er over dit onderwerp verdeeldheid. Mede vanwege de maatschappelijke relevantie daarvan heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van 22 juni 2021 hierover prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad (waarover wij destijds een bijdrage hebben geschreven). Zoals in de inleiding aangegeven, heeft de PG – vooruitlopend op de Hoge Raad – deze vragen inmiddels beantwoord.

De conclusie van de PG

De PG heeft een lezenswaardige conclusie geschreven. Daarin wordt eerst een schets gegeven van de inhoud en achtergrond van de wettelijke regeling, waarna een uitgebreide beantwoording van de prejudiciële vragen volgt. Die beantwoording luidt – samengevat – als volgt:

De PG is van mening dat, in het geval de huurder in verband met de renovatie niet in de woning kan blijven wonen, een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde logeerwoning kan worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Dat betekent dat de verhuurder in dat geval een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Een andersluidende opvatting zou volgens de PG op gespannen voet staan met de wetsgeschiedenis.

Daarbij overweegt de PG dat het voor de beoordeling van de vraag of in de geschetste situatie sprake is van een verhuizing niet uitmaakt of:

  • de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden al dan niet moet worden ontruimd;
  • de inboedel van de huurwoning wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte;
  • de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen;
  • de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken;

 

De PG tekent wel aan dat de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding niet uitsluit dat de huurder toestemt in de nakoming van die verbintenis in de vorm van een andere prestatie. Volgens de PG zou die andere prestatie het ter beschikking stellen van een logeerwoning kunnen zijn. Op die wijze zou voorkomen kunnen worden dat de verhuiskosten geheel of gedeeltelijk in geld moet worden voldaan.

De gevolgen voor de praktijk

Vooropgesteld dient te worden dat het hier gaat om een conclusie van de PG en dat niet uitgesloten kan worden dat de Hoge Raad van deze conclusie zal afwijken. Mocht de Hoge Raad de conclusie van de PG volgen, dan kan dit (grote) maatschappelijke gevolgen hebben. Het is een gegeven dat met de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen periodiek renovaties noodzakelijk zijn. Dat betekent dat er veel renovatiewerkzaamheden in wooncomplexen zullen gaan plaatsvinden. In het geval de huurder, die in verband met zo’n renovatie niet in de woning kan blijven wonen, per definitie aanspraak maakt op de minimum verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dit kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van renovatieprojecten. Ook maakt dat het gebruik van logeerwoningen onaantrekkelijk. Dit terwijl juist huurders gebaat zijn bij het gebruik daarvan, omdat zij zich op die manier aan de overlast van renovatiewerkzaamheden kunnen onttrekken.

Zoals aangegeven, heeft de PG aangetekend dat de wet de mogelijkheid biedt om – met toestemming van de huurder – de betaling van de verhuiskostenvergoeding (deels) niet in geld te voldoen, maar door middel van het ter beschikking stellen van een logeerwoning. Daarmee zouden mogelijk de consequenties van de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding (deels) ondervangen kunnen worden. Het is de vraag in hoeverre deze alternatieve route in de praktijk uitvoerbaar zal zijn. Het lijkt in ieder geval wel aannemelijk dat het toepassen daarvan op zichzelf al de nodige extra werkzaamheden en kosten voor de verhuurder met zich mee zal brengen.

Voor nu is het wachten op de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad. Uiteraard houden we u hiervan op de hoogte.

Nieuws

Geen verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Indien het vanwege een renovatie van de huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, dan moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. In het geval de huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden gebruik mag maken van een volledig ingerichte logeerwoning, is geen sprake van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Als gevolg daarvan kan de huurder ook geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Hoewel dat logisch lijkt, werd over dit onderwerp in de rechtspraak niet eenduidig geoordeeld. Door een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2021 lijkt het pleit nu definitief beslecht in het voordeel van de verhuurder.

In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de relevante regelgeving. Vervolgens zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

Wanneer is er sprake van een verhuizing?

Zoals in de inleiding aangegeven, moet een huurder (onder andere) daadwerkelijk “verhuizen” om aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder heeft moeten maken voor verhuizing van de huisraad (meubels, koelkast, televisie etc.) naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.

In de praktijk komt het veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan de huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen. In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst diens gerenoveerde huurwoning niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer zal hoeven te verplaatsen, is zodoende geen sprake van een verhuizing.

In de meeste gerechtelijke uitspraken is het voornoemde ook bevestigd en kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Echter, in twee arresten van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit respectievelijk 2018 en 2019 werd er een ander oordeel op nagehouden. In die arresten was het gerechtshof namelijk van mening dat het verblijf van een huurder in een volledig ingerichte logeerwoning niet aan de toekenning van een verhuiskostenvergoeding in de weg stond.

Het arrest van 2 februari 2021  

Ondanks de voornoemde twee arresten, is het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 2 februari 2021 ‘omgegaan’. In deze zaak ging het om een verhuurder, een woningcorporatie, die de woning van de huurder had gerenoveerd. Tijdens de renovatiewerkzaamheden was aan de huurder een logeerwoning ter beschikking gesteld. Die woning was volledig ingericht en gemeubileerd.

De huurder meende in dit geval aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Daartoe voerde de huurder aan dat zij: 1) alsnog zelf matrassen had overgebracht naar de logeerwoning, 2) steeds extra spullen van de huurwoning naar de logeerwoning had moeten overbrengen, zoals medicijnen, kleding, speelgoed, etc., 3) tijdelijk huisraad had moeten verplaatsen in de huurwoning en 4) tijdelijk de inhoud van de berging had moeten verplaatsen naar een daarvoor bestemde container.

De vordering van de huurder tot toekenning van een verhuiskostenvergoeding is eerst door de kantonrechter afgewezen. Aangezien de huurder zich niet kon vinden in deze afwijzing, is zij in hoger beroep gegaan. In hoger beroep heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het oordeel van de kantonrechter bevestigd. Daaraan heeft het gerechtshof, net als de kantonrechter, ten grondslag gelegd dat in dit geval geen sprake is geweest van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daartoe is redengevend dat de huurder geen huisraad heeft hoeven overbrengen naar de logeerwoning en tevens heeft zij geen kosten hoeven maken om de huurwoning bij terugkomst opnieuw in te richten. Zodoende komt de huurder niet in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding.

Conclusie

Naar alle waarschijnlijkheid zal het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ertoe leiden dat over dit onderwerp in de rechtspraak niet langer wisselend zal worden geoordeeld. Dat betekent aldus dat een huurder, aan wie door de verhuurder gedurende renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking wordt gesteld, geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding.