Een makelaar die bij de verkoop van een woning namens de verkoper bemiddelt, mag dat doorgaans niet ook namens de koper doen. De verkoper moet er namelijk op kunnen vertrouwen dat de makelaar zijn belangen zo goed mogelijk zal behartigen. Die belangen stroken veelal niet met de belangen van de koper. Een makelaar die desondanks ‘twee heren dient’, zal in zo’n geval zijn aanspraak op courtage kunnen verliezen en schadeplichtig raken. Dit kan ook het geval zijn wanneer de makelaar om een andere reden een belangenconflict heeft en achterwege laat om dit aan zijn opdrachtgever mede te delen.
Aangezien niet in elke situatie helder is of het de makelaar vrij staat om bij een verkooptransactie te bemiddelen, ontstaan hierover met enige regelmaat juridische geschillen. Dat was ook het geval in de situatie die heeft geleid tot de uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 26 augustus 2020.
In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de relevante regelgeving. Vervolgens zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.
De regelgeving in het geval van bemiddeling bij verkooptransacties
Op grond van artikel 7:417 BW mag een makelaar alleen ‘twee heren dienen’ wanneer de inhoud van diens rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat een belangenconflict tussen de verkoper en koper is uitgesloten. Aangezien over het algemeen de belangen van een verkoper en koper tegengesteld zijn, zal het doorgaans uitsluitend zijn toegestaan dat een makelaar voor ofwel de verkoper ofwel de koper mag optreden. Immers, het behartigen van de belangen van de verkoper zal in veel gevallen inhouden dat een zo hoog mogelijke verkoopprijs gerealiseerd dient te worden. Dit terwijl de koper juist de wens tot een zo laag mogelijke verkoopprijs heeft.
Op grond van het voornoemde artikel kan een makelaar van de opdrachtgever jegens wie hij in strijd met deze plicht heeft gehandeld, geen courtage in rekening brengen. Dit geldt onverminderd zijn gehoudenheid om de door zijn handelen geleden schade van de betreffende opdrachtgever te vergoeden.
Verder is artikel 7:418 BW relevant. Op grond van dit artikel is een makelaar die direct of indirect een belang heeft bij de totstandkoming van een verkooptransactie, verplicht om zijn opdrachtgever daarvan in kennis te stellen. Deze mededelingsplicht geldt tenzij de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van de makelaar en diens opdrachtgever is uitgesloten.
Ook dit artikel bepaalt dat bij schending van deze plicht de makelaar geen courtage in rekening kan brengen, onverminderd zijn gehoudenheid tot schadevergoeding.
De feiten van de zaak
In deze zaak ging het om een verkoper die bij de verkoop van zijn woning was bijgestaan door twee makelaars. Na de levering van de woning bleek dat één van deze makelaars al bekend was met de kopende partij. Vóór het aankopen van de woning had deze koper namelijk eerst zijn eigen woning verkocht. Bij die verkoop was hij bijgestaan door de betreffende makelaar.
Deze makelaar had de verkoper niet geïnformeerd over zijn betrokkenheid bij de verkoop van de woning van de koper. Dit terwijl de werkzaamheden van de makelaar voor deze koper nog doorliepen nadat tussen de verkoper en koper een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Deze werkzaamheden liepen zelfs nog door tot aan de levering van de woning van de verkoper en verder diende de makelaar van de koper ook nog courtage te ontvangen.
Nadat de verkoper erachter kwam dat de makelaar zijn relatie met de koper had verzwegen, zijn beide makelaars door de verkoper aansprakelijk gesteld. Daarbij heeft de verkoper zich op het standpunt gesteld dat sprake is geweest van:
- het dienen van twee heren en
- belangenverstrengeling
De verkoper vorderde daarom terugbetaling van de courtage ter hoogte van € 16.570,95. Ook vorderde de verkoper schadevergoeding ter hoogte van het bedrag tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Dit betrof een bedrag van € 105.000,00.
Nadat de makelaars de vorderingen van de hand hadden gewezen, is de verkoper een gerechtelijke procedure gestart.
Het oordeel van de rechter
In de uitspraak heeft de rechter eerst beoordeeld of sprake is geweest van het dienen van twee heren. Daartoe is volgens de rechter bepalend of de makelaar als de wederpartij van zijn eigen opdrachtgever (de verkoper) had opgetreden bij dezelfde rechtshandeling. De rechter oordeelde dat dat niet het geval is geweest. De enkele omstandigheid dat de makelaar de koper bij de voorafgaande verkoop van diens woning had bijgestaan, is daartoe onvoldoende.
Vervolgens kwam de rechter toe aan de vraag of sprake is geweest van belangenverstrengeling. Daarover bevat de uitspraak een aantal lezenswaardige overwegingen. In dit kader is de rechter namelijk eerst uitgebreid ingegaan op de vraag of op de makelaar een mededelingsplicht rustte en heeft daartoe als volgt overwogen:
“4.13. Deze mededelingsplicht van de tussenpersoon moet ruim worden opgevat. Zij geldt onafhankelijk van het antwoord op de vraag of het eigen belang van de tussenpersoon daadwerkelijk in strijd is met het belang van de opdrachtgever. De mededelingsplicht is bedoeld om de opdrachtgever in staat te stellen te beoordelen of zich een belangenconflict voordoet dat aan een optimale behartiging van zijn belang door de tussenpersoon zou kunnen afdoen. Bovendien is niet vereist dat door het nalaten van de mededeling daadwerkelijk vermogensschade is ontstaan om onrechtmatigheid aan te nemen (…).”
Kortom, de rechter achtte het niet van belang of daadwerkelijk sprake is geweest van een belangenconflict. Verder meende de rechter dat het aan de opdrachtgever – dus niet de makelaar – was om over zo’n mogelijk conflict een afweging te kunnen maken. Dat betekent dat de makelaar volgens rechter transparant had moeten handelen en zodoende de verkoper had moet inlichten over zijn relatie met de koper. Aangezien de makelaar dat niet had gedaan, terwijl er volgens de rechtbank op z’n minst een mogelijk belangenconflict aanwezig was, heeft de makelaar zijn mededelingsplicht geschonden.
In navolging hiervan heeft de rechter geoordeeld dat de courtage moet worden terugbetaald. De door de verkoper gevorderde schade is echter wegens onvoldoende onderbouwing afgewezen.
Conclusie
De uitspraak is in lijn met eerdere jurisprudentie en bevestigt dat op makelaars bij een mogelijk belangenconflict een vergaande mededelingsplicht kan rusten. Hoewel dit namelijk niet letterlijk uit de wet volgt, maar – zoals de rechter overwoog – uit de strekking van de wet, dient de opdrachtgever door de makelaar in staat te worden gesteld om over zo’n mogelijk belangenconflict een afweging te kunnen maken. Makelaars dienen daarop bedacht te zijn en kunnen bij twijfel over hun mededelingsplicht maar beter het zekere voor het onzekere nemen.