Tag archieven: makelaardij

Nieuws

Geen twee heren gediend, maar toch geen recht op courtage door schending mededelingsplicht?

Een makelaar die bij de verkoop van een woning namens de verkoper bemiddelt, mag dat doorgaans niet ook namens de koper doen. De verkoper moet er namelijk op kunnen vertrouwen dat de makelaar zijn belangen zo goed mogelijk zal behartigen. Die belangen stroken veelal niet met de belangen van de koper. Een makelaar die desondanks ‘twee heren dient’, zal in zo’n geval zijn aanspraak op courtage kunnen verliezen en schadeplichtig raken. Dit kan ook het geval zijn wanneer de makelaar om een andere reden een belangenconflict heeft en achterwege laat om dit aan zijn opdrachtgever mede te delen.

Aangezien niet in elke situatie helder is of het de makelaar vrij staat om bij een verkooptransactie te bemiddelen, ontstaan hierover met enige regelmaat juridische geschillen. Dat was ook het geval in de situatie die heeft geleid tot de uitspraak  van de Rechtbank Gelderland van 26 augustus 2020.

In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de relevante regelgeving. Vervolgens zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

De regelgeving in het geval van bemiddeling bij verkooptransacties

Op grond van artikel 7:417 BW mag een makelaar alleen ‘twee heren dienen’ wanneer de inhoud van diens rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat een belangenconflict tussen de verkoper en koper is uitgesloten. Aangezien over het algemeen de belangen van een verkoper en koper tegengesteld zijn, zal het doorgaans uitsluitend zijn toegestaan dat een makelaar voor ofwel de verkoper ofwel de koper mag optreden. Immers, het behartigen van de belangen van de verkoper zal in veel gevallen inhouden dat een zo hoog mogelijke verkoopprijs gerealiseerd dient te worden. Dit terwijl de koper juist de wens tot een zo laag mogelijke verkoopprijs heeft.

Op grond van het voornoemde artikel kan een makelaar van de opdrachtgever jegens wie hij in strijd met deze plicht heeft gehandeld, geen courtage in rekening brengen. Dit geldt onverminderd zijn gehoudenheid om de door zijn handelen geleden schade van de betreffende opdrachtgever te vergoeden.

Verder is artikel 7:418 BW relevant. Op grond van dit artikel is een makelaar die direct of indirect een belang heeft bij de totstandkoming van een verkooptransactie, verplicht om zijn opdrachtgever daarvan in kennis te stellen. Deze mededelingsplicht geldt tenzij de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van de makelaar en diens opdrachtgever is uitgesloten.

Ook dit artikel bepaalt dat bij schending van deze plicht de makelaar geen courtage in rekening kan brengen, onverminderd zijn gehoudenheid tot schadevergoeding.

De feiten van de zaak

In deze zaak ging het om een verkoper die bij de verkoop van zijn woning was bijgestaan door twee makelaars. Na de levering van de woning bleek dat één van deze makelaars al bekend was met de kopende partij. Vóór het aankopen van de woning had deze koper namelijk eerst zijn eigen woning verkocht. Bij die verkoop was hij bijgestaan door de betreffende makelaar.

Deze makelaar had de verkoper niet geïnformeerd over zijn betrokkenheid bij de verkoop van de woning van de koper. Dit terwijl de werkzaamheden van de makelaar voor deze koper nog doorliepen nadat tussen de verkoper en koper een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Deze werkzaamheden liepen zelfs nog door tot aan de levering van de woning van de verkoper en verder diende de makelaar van de koper ook nog courtage te ontvangen.

Nadat de verkoper erachter kwam dat de makelaar zijn relatie met de koper had verzwegen, zijn beide makelaars door de verkoper aansprakelijk gesteld. Daarbij heeft de verkoper zich op het standpunt gesteld dat sprake is geweest van:

  1.  het dienen van twee heren en
  2.  belangenverstrengeling

De verkoper vorderde daarom terugbetaling van de courtage ter hoogte van € 16.570,95. Ook vorderde de verkoper schadevergoeding ter hoogte van het bedrag tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Dit betrof een bedrag van € 105.000,00.

Nadat de makelaars de vorderingen van de hand hadden gewezen, is de verkoper een gerechtelijke procedure gestart.

Het oordeel van de rechter

In de uitspraak heeft de rechter eerst beoordeeld of sprake is geweest van het dienen van twee heren. Daartoe is volgens de rechter bepalend of de makelaar als de wederpartij van zijn eigen opdrachtgever (de verkoper) had opgetreden bij dezelfde rechtshandeling. De rechter oordeelde dat dat niet het geval is geweest. De enkele omstandigheid dat de makelaar de koper bij de voorafgaande verkoop van diens woning had bijgestaan, is daartoe onvoldoende.

Vervolgens kwam de rechter toe aan de vraag of sprake is geweest van belangenverstrengeling. Daarover bevat de uitspraak een aantal lezenswaardige overwegingen. In dit kader is de rechter namelijk eerst uitgebreid ingegaan op de vraag of op de makelaar een mededelingsplicht rustte en heeft daartoe als volgt overwogen:

“4.13. Deze mededelingsplicht van de tussenpersoon moet ruim worden opgevat. Zij geldt onafhankelijk van het antwoord op de vraag of het eigen belang van de tussenpersoon daadwerkelijk in strijd is met het belang van de opdrachtgever. De mededelingsplicht is bedoeld om de opdrachtgever in staat te stellen te beoordelen of zich een belangenconflict voordoet dat aan een optimale behartiging van zijn belang door de tussenpersoon zou kunnen afdoen. Bovendien is niet vereist dat door het nalaten van de mededeling daadwerkelijk vermogensschade is ontstaan om onrechtmatigheid aan te nemen (…).”

Kortom, de rechter achtte het niet van belang of daadwerkelijk sprake is geweest van een belangenconflict. Verder meende de rechter dat het aan de opdrachtgever – dus niet de makelaar – was om over zo’n mogelijk conflict een afweging te kunnen maken. Dat betekent dat de makelaar volgens rechter transparant had moeten handelen en zodoende de verkoper had moet inlichten over zijn relatie met de koper. Aangezien de makelaar dat niet had gedaan, terwijl er volgens de rechtbank op z’n minst een mogelijk belangenconflict aanwezig was, heeft de makelaar zijn mededelingsplicht geschonden.

In navolging hiervan heeft de rechter geoordeeld dat de courtage moet worden terugbetaald. De door de verkoper gevorderde schade is echter wegens onvoldoende onderbouwing afgewezen.

Conclusie

De uitspraak is in lijn met eerdere jurisprudentie en bevestigt dat op makelaars bij een mogelijk belangenconflict een vergaande mededelingsplicht kan rusten. Hoewel dit namelijk niet letterlijk uit de wet volgt, maar – zoals de rechter overwoog – uit de strekking van de wet, dient de opdrachtgever door de makelaar in staat te worden gesteld om over zo’n mogelijk belangenconflict een afweging te kunnen maken. Makelaars dienen daarop bedacht te zijn en kunnen bij twijfel over hun mededelingsplicht maar beter het zekere voor het onzekere nemen.

Nieuws

Wijze raad van de rechtbank aan de (Haarlemse) makelaardij

Over het algemeen staan in gerechtelijke uitspraken slechts overwegingen die betrekking hebben op de inhoud van de zaak. Af en toe komt het voor dat de rechtbank zich genoodzaakt ziet om aan een bepaald aspect een extra overweging te wijden. Zo zijn er bijvoorbeeld uitspraken waarin de rechtbank een opmerking heeft gemaakt over de proceshouding of de pleitstijl van (één van) de advocaten. Aan dit rijtje kan een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland worden toegevoegd waarin deze een algemeen advies geeft aan de (Haarlemse) makelaardij.

In de uitspraak ging het om de koper van een woning die de verkoper aansprakelijk stelde voor na de verkoop geconstateerde funderingsproblemen. Beide partijen werden bij de verkooptransactie bijgestaan door een makelaar. Hoewel deze makelaars geen procespartijen waren, achtte de rechtbank het wenselijk om over de rol van de makelaardij bij verkooptransacties een aantal raadgevende opmerkingen te maken.

In dit artikel zal de uitspraak van de rechtbank nader worden toegelicht. Daartoe zal eerst worden ingegaan op de feiten van de zaak. Vervolgens zal worden ingegaan op het oordeel van de rechtbank en de gegeven raad aan de makelaardij.

De zaak

In de uitspraak ging het om een kwestie waarin tussen twee partijen een overeenkomst betreffende de koop van een woning in Haarlem tot stand was gekomen. De koopsom betrof een bedrag van € 350.152,00. Beide partijen werden bijgestaan door een makelaar. In de koopovereenkomst tussen partijen stond onder andere opgenomen dat:

  • de koper voldoende gelegenheid had gehad om zich te laten informeren over de fundering van de woning;
  • de aanwezige funderingsgegevens van de gemeente Haarlem afkomstig waren en dat die gegevens al jarenlang niet meer waren geactualiseerd en
  • de verkoper niet instond voor de kwaliteit van de fundering.

Kort na de levering van de woning raakte de koper bekend met een bouwkundig rapport van 19 mei 1998 waarin stond dat de fundering in slechte staat verkeerde. De verkoper beschikte ten tijde van de verkoop van de woning over een verkoopbrochure uit 2007 waarin melding is gemaakt van dit rapport. De verkoopbrochure heeft de verkoper bij de verkoop niet aan de koper verstrekt.

In navolging hiervan heeft de koper de verkoper aansprakelijk gesteld en verzocht om het funderingsprobleem binnen drie weken deugdelijk op te lossen. De verkoper heeft niet aan dit verzoek voldaan en alle aansprakelijkheid afgewezen.

Vervolgens is de koper overgegaan tot het starten van een kort geding procedure tegen de verkoper. In die procedure heeft de koper een voorschotbetaling gevorderd van € 77.000,00. Dit zou volgens de koper namelijk het bedrag zijn dat nodig was om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de fundering uit te voeren.

Het oordeel van de rechtbank

De koper heeft in deze zaak een beroep gedaan op dwaling. Zo zou de verkoper ten onrechte niet hebben medegedeeld dat er gebreken waren aan de fundering van de woning.

In de beoordeling is de rechtbank tot een andere conclusie gekomen. Volgens de rechtbank:

  • was het niet aannemelijk dat de verkoper wist van de funderingsproblemen;
  • kon niet geoordeeld worden dat de verkoper had behoren te weten van deze problemen en
  • kan de eventuele wetenschap van de makelaar van de verkoper met de problemen niet voor rekening van de verkoper komen.

Met name op grond van deze overwegingen heeft de rechtbank geconcludeerd dat de verkoper geen mededelingsplicht had geschonden en dat geen sprake was van dwaling. De vorderingen van de koper zijn daarom afgewezen.

Het advies aan de (Haarlemse) makelaardij

Door de afwijzing van de vorderingen komen de aanzienlijke herstelkosten van de funderingsproblemen voor rekening van de koper. Voor de koper is dat uiteraard een enorme tegenvaller. Dit geldt te meer aangezien uit het vonnis volgt dat deze gehele situatie had kunnen worden voorkomen. Schijnbaar was wel bekend dat de betreffende woning funderingsproblemen had, maar was die informatie niet, althans niet op de juiste wijze, vastgelegd en gedeeld met de juiste partijen.

De rechtbank heeft zich het lot van deze en toekomstige kopers aangetrokken en daarom ten overvloede een algemeen advies gegeven aan de (Haarlemse) makelaardij om dit soort situaties in de toekomst te voorkomen. Daarover is in de uitspraak het volgende te lezen:

“4.16. Voor het geval de Haarlemse makelaardij van dit vonnis kennis neemt (wat gezien de betrokkenheid van vier Haarlemse makelaars bij deze zaak niet onwaarschijnlijk is), merkt de voorzieningenrechter ten overvloede nog het volgende op.

 De makelaardij zou het, meer dan nu kennelijk gebeurt, tot haar verantwoordelijkheid moeten rekenen dat verkooptransacties wat betreft de informatieve kant zodanig worden begeleid dat een treurige afloop als hier aan de orde zich niet kan voordoen.

 Dat begint ermee dat makelaars cruciale informatie omtrent de staat van een woning zodanig aan die woning moeten koppelen dat de waarschuwende werking die ervan uitgaat zo lang als nodig voor de markt beschikbaar blijft.

 Dat betekent voor het onderhavige geval minstgenomen dat de conclusies van het Wareco-rapport in de verkoopbrochure 2007 hadden moeten worden opgenomen en dat het rapport bij de contractstukken had moeten worden genoemd. Nog beter is het om ervoor te zorgen het betrokken rapport in de transportakte wordt vermeld en als bijlage aan die akte worden gehecht. Dat stimuleert de opvolgend eigenaar om bij vervreemding klare wijn te schenken omtrent de vraag hoe met het in het rapport vermelde gebrek is omgegaan.”

Kortom, een helder en praktisch advies om cruciale informatie over de staat van een woning zo vast te leggen dat bij opvolgende verkooptransacties deze informatie tijdig boven water komt.