Op 16 december 2019 schreef collega Elsje de Bie een artikel over de vraag of de rechter servicekosten bij vrije sector huur kan toetsen. Dit naar aanleiding van een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. Daarin had het hof het roer radicaal omgegooid en geoordeeld dat partijen bij geliberaliseerde huur (vrije sector) volledige contractsvrijheid hebben, zodat er voor de rechter geen taak is om de huurovereenkomst inhoudelijk te toetsen.
Het oordeel van het gerechtshof
In deze zaak was in de huurovereenkomst een huur van € 740,00 per maand vastgelegd en ongeveer hetzelfde bedrag aan vaste niet jaarlijks afrekenbare servicekosten. Het hof oordeelde dat deze partijafspraak helder was en dat de rechter geen bevoegdheid heeft om de servicekosten te toetsen op grond van artikel 7:259 lid 1 BW. Zelfs niet als de werkelijke kosten een lager zijn.
Cassatie bij de Hoge Raad
De huurder liet het er niet bij zitten en is van de uitspraak van het hof Amsterdam in cassatie gegaan bij de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft op 24 april 2020 uitspraak gedaan en de uitspraak van het hof vernietigd.
De vraag die de Hoge Raad moest beantwoorden is hoe ver de contractsvrijheid van partijen gaat als zij zijn overeengekomen dat de huurder een vast bedrag per maand betaalt voor meubilair en voor de maandelijkse VvE-bijdrage. Dat was een lastige vraag, omdat de letterlijke tekst van het betreffende wetsartikel (artikel 7:259 lid 1 BW) tot een ander antwoord leidt dan de bedoeling van die tekst.
In artikel 7:259 lid 1 BW staat het volgende:
“De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.”
De Hoge Raad overweegt dat het woord ‘overeenstemming’ in deze wetsbepaling niet slaat op de huurovereenkomst, maar op overeenstemming tussen partijen over de jaarlijkse afrekening van de servicekosten. Als de huurder het niet eens is met die afrekening (bijvoorbeeld omdat de werkelijke kosten lager zijn dan wat de huurder moet betalen), is er geen overeenstemming en kan aan de rechter om een oordeel worden gevraagd. De servicekosten moeten in relatie staan tot de werkelijke kosten die de verhuurder heeft gemaakt. Er is volgens de Hoge Raad dus wél degelijk een taak weggelegd voor de rechter bij de toetsing van de servicekosten bij geliberaliseerde huur als partijen daarover van mening verschillen na afrekening van de kosten.
Bovendien dient de rechter te onderzoeken of de doorbelaste kosten wel servicekosten zijn. Servicekosten zijn immers kosten die bij de huurder in rekening worden gebracht voor geleverde zaken en diensten die met de bewoning van de woning verband houden. Daarom oordeelt de Hoge Raad dat een VvE-bijdrage niet mag worden doorbelast aan de huurder voor zover het gaat om eigenaarslasten.
Conclusie
Bij geliberaliseerde huur geldt dus net als bij sociale huur de regel dat servicekosten verband moeten houden met de werkelijke kosten en dat deze kosten jaarlijks afgerekend moeten worden. Als partijen over de afrekening onenigheid krijgen kunnen deze kosten ter toetsing worden voorgelegd aan de rechter. De rechter moet vervolgens onderzoeken of de servicekosten wel voor rekening van de huurder komen. Zo ja, dan moet de rechter beoordelen of de in rekening gebrachte kosten redelijk zijn. Zo nee, dan moet de rechter beoordelen of de verhuurder onredelijk voordeel geniet door de kosten bij de huurder in rekening te brengen.
De Hoge Raad maakt daarmee de radicale ommezwaai van het gerechtshof Amsterdam weer ongedaan en bevestigt de daarvoor geldende lijn. De volledige uitspraak van de Hoge Raad kunt u hier lezen.
Twijfelt u of u bepaalde kosten wel of niet kunt doorbelasten aan uw huurder, laat u dan goed adviseren.