Sinds de roemruchte uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 in de Duinzigtzaak is bekend dat een huurbemiddelaar geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening mag brengen wanneer hij woningen op zijn website presenteert zonder de contactgegevens van de woningeigenaar daarbij te vermelden. De huurbemiddelaar dient daarmee de belangen van de verhuurder, zodat hij niet ook nog (tegen betaling) de belangen van de huurder mag dienen (verbod van het dienen van twee heren). Daar schreven wij destijds toen een blog over: “Duidelijkheid over bemiddelingskosten”. Omdat de uitspraak ook gevolgen had voor bemiddelingen in het verleden, probeerden makelaarskantoren zich daartegen te wapenen. Bijvoorbeeld door de vennootschap van het kantoor te ontbinden. Helpt dat?
In de zaak die in dit blog wordt besproken ging het om een groep van 20 huurders die woonruimte in Utrecht zochten. Op diverse websites stonden woningen te huur aangeboden, gelegen in een appartementencomplex. Geïnteresseerden konden contact opnemen met de verhuurmakelaar.
In de bemiddelingsovereenkomst tussen de opdrachtgever (huurders) en de verhuurmakelaar stond dat, indien de makelaar erin slaagt woonruimte te vinden, de opdrachtgever een maandhuur courtage verschuldigd is. Dit bedrag is onder de noemer “contract- en administratiekosten” door de makelaar bij de huurders in rekening gebracht, en door de huurders betaald. Huurders vorderen terugbetaling van de bemiddelingskosten. Maar het makelaarskantoor is ontbonden. De huurders richten hun vordering (tussen € 423,- en € 1.195,- per persoon) daarom tegen de bestuurder en de vertegenwoordiger van het ontbonden makelaarskantoor (hierna noem ik ze samen “vertegenwoordigers”).
Huurders stellen onder meer dat de vertegenwoordigers zich schuldig hebben gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk, omdat zij structureel de wet hebben overtreden door bij verhuurtransacties twee heren te dienen. Verder stellen de huurders dat de vertegenwoordigers onredelijk voordeel hebben genoten, omdat er tegenover de bemiddelingskosten geen of een verwaarloosbare prestatie stond.
De kantonrechter oordeelt dat de verhuurmakelaar structureel in strijd met de wet heeft gehandeld, wat onrechtmatig is, omdat zij daarmee in strijd heeft gehandeld met de vereisten van professionele toewijding en bij huurders de indruk is gewekt dat zij gehouden waren om de bemiddelingskosten te betalen om een huurovereenkomst te kunnen sluiten. De vervolgvraag is of ook de vertegenwoordigers in privé aansprakelijk zijn. Ook dat is het geval volgens de rechter. Een handelaar is volgens de wet “een natuurlijke persoon of rechtspersoon die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, of degene die ten behoeve van hem handelt”. Een handelaar is aansprakelijk voor de schade ten gevolge van zijn onrechtmatig handelen tenzij hij bewijst dat de schade niet aan hem toe te rekenen is. Relevant in dit verband is volgens de rechter dat beide vertegenwoordigers een even groot aandeel hadden in de bedrijfsactiviteiten, en dat zij de enigen waren die werkzaamheden verrichtten (er waren geen werknemers in dienst). Hen kan persoonlijk een ernstig verwijt worden gemaakt en zij moeten de schade van de huurders vergoeden.
Er is in deze zaak geen hoger beroep ingesteld.
Klik hier voor de uitspraak.