Omzettingsvergunning en huurovereenkomsten

Moeten met een omzettingsvergunning ineens kamerhuurcontracten gesloten worden?

Sinds de gemeente Amsterdam per 1 januari 2017 haar beleid met betrekking tot woningdelen heeft veranderd, moet in (vrijwel) alle gevallen, waarin een zelfstandige woonruimte in gebruik wordt gegeven aan meer dan twee volwassenen, een omzettingsvergunning worden aangevraagd. Die vergunning regelt de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Heeft deze vergunning gevolgen voor de verhouding tussen verhuurder en huurder? Moeten met zo’n vergunning ineens kamerhuurcontracten worden gesloten? Wij signaleren veel – begrijpelijke – misverstanden over deze situatie. In deze bijdrage proberen wij helderheid te scheppen.

Omzettingsvergunning

Bij een omzettingsvergunning keurt de gemeente goed dat een zelfstandige woonruimte wordt omgezet naar onzelfstandige woonruimten en krijgt de eigenaar toestemming om de woning te verhuren aan meer dan twee volwassenen. Veel verhuurders/beleggers zijn bang dat als zij voor een woning een omzettingsvergunning aanvragen, dat ertoe leidt dat zij kamers gaan verhuren en dat zij daardoor gebonden zijn aan het huurpuntenstelsel voor kamers. Dat lijkt logisch, maar dat is, gelukkig voor deze verhuurders/beleggers, niet het geval. Hoe zit dit precies?

Om voor een omzettingsvergunning in aanmerking te komen dient aan allerlei eisen te zijn voldaan. Maar de gemeente stelt geen enkele eis aan de wijze waarop de verhuurder de woning verhuurt aan de bewoners. Het is dus niet zo dat, indien een woning met een omzettingsvergunning, aan drie of meer bewoners wordt verhuurd, er ineens sprake is van kamerverhuur. Het is dus ook niet zo dat het puntenstelsel van kamers van toepassing is. De gemeente gaat niet over de inhoud van het huurcontract.

Eén geliberaliseerd huurcontract met een groep bewoners

Dat betekent dat de verhuurder, die een woning met een omzettingsvergunning op één huurcontract aan een groep bewoners verhuurt, zelfstandige woonruimte verhuurt.[1] Daarop is dus het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte van toepassing. Als de woning volgens dat puntenstelsel 145 punten[2] of meer waard is – en dat is in de Randstad tegenwoordig al snel het geval – kan de woning voor de markthuurprijs verhuurd worden en kunnen de bewoners niet naar de huurcommissie om de huurprijs te verlagen.

Indien de verhuurder een woning, waarvoor hij een omzettingsvergunning gekregen heeft, kamersgewijs gaat verhuren op basis van individuele kamerhuurcontracten met de bewoners van de woning, is het puntenstelsel voor kamers vanzelfsprekend wel van toepassing. Het maakt daarbij niet uit hoeveel punten de kamer waard is, omdat bij kamerverhuur het puntenstelsel altijd van toepassing is. Liberalisatie bestaat met andere woorden niet bij kamerverhuur.

Als een woning op grond van een omzettingsvergunning van de gemeente mag worden omgezet van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte zegt dat dus niets over de verhouding tussen de verhuurder en huurder. De gemeente gaat niet over die verhouding. Het begrip “onzelfstandige woonruimte” bij een omzettingsvergunning is dus iets geheel anders dan het begrip “onzelfstandige woonruimte” in de relatie tussen de huurder en de verhuurder. Het is begrijpelijk dat dat in de praktijk regelmatig tot verwarring leidt.

Goed huurcontract

Het is hierbij wel noodzakelijk dat een goed huurcontract wordt afgesloten met de bewonersgroep. Juist om te voorkomen dat er onbedoeld toch sprake is van kamerverhuur. Hielkema & co advocaten heeft daarvoor de juiste modellen ontwikkeld.

[1] Zie als voorbeeld een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam waarin vier bewoners gezamenlijk als huurder van zelfstandige woonruimte werden gezien:ECLI:NL:GHAMS:2016:3579

[2] Vanaf 1 juli 2018 bedraagt dit puntental hoogstwaarschijnlijk 143 punten.